Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

BÙI THỊ THUÝ HƢỜNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. PHẠM QUANG TUẤN


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai,
trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận). Đây
thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ,
chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý toàn
bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật.
Với đặc thù là huyện ven đô, nằm phía Tây Nam của thành phố Hà Nội, giáp
quận Hà Đông, huyện Thanh Oai có 20 xã và 1 thị trấn, với tổng diện tích tự nhiên

12.385,56 ha, dân số 185.355 người, được đánh giá là huyện có điều kiện thuận lợi để
phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn hội nhập và phát triển hiện nay. Công tác đăng
ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn
được chính quyền huyện Thanh Oai chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua. Tuy nhiên
trên thực tế công tác này ở một số xã diễn ra chậm, chất lượng hồ sơ đăng ký, cấp giấy
chứng nhận chưa cao dẫn đến tỷ lệ cấp giấy chứng nhận còn thấp, việc lấn chiếm,
chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm,
thế chấp dưới hình thức “tín dụng đen” không thông qua cơ quan đăng ký còn nhiều.
Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và
khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện
nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này. Xuất phát từ lý do trên,
học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ "Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành
phố Hà Nội" nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa
chức năng dịch vụ công của Nhà nước về đăng ký đất đai, giải quyết được những
hạn chế, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ
cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa

1


bàn huyện Thanh Oai.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Khảo sát thực trạng, đánh giá hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, phương tiện,

trang thiết bị, máy móc, tài liệu, số liệu, bản đồ các thời kỳ liên quan đến hướng
nghiên cứu của luận văn. Thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận (đối với đất ở).
- Tìm hiểu tình hình, phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận.
- Phân tích quan hệ giữa quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá, các yếu tố đặc thù
tác động đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện Thanh Oai.
- Phân tích những ưu điểm, hạn chế trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận,
nguyên nhân tồn tại nhằm làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai.
4. Phạm vi nghiên cứu
4.1. Phạm vi không gian nghiên cứu:
Đề tài được thực hiện trên phạm vi ranh giới hành chính thuộc huyện Thanh
Oai, thành phố Hà Nội .
Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các nội dung sau:
+ Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng
nhận đối với đất ở tại huyện Thanh Oai.
+ Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp giấy
chứng nhận đối với đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.
4.2. Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2009 đến tháng 6 năm 2015.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu:
+ Phương pháp chọn điểm nghiên cứu.
+ Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp.
+ Phương pháp điều tra thu thập số liệu số liệu sơ cấp.

2


+ Phương pháp thống kê, tổng hợp.
+ Phương pháp phân tích, so sánh.

6. Cấu trúc luận văn
Toàn bộ luận văn được trình bày trong 109 trang A4, trong đó có 12 bảng số liệu,
4 hình kèm theo danh mục tài liệu tham khảo, trang phụ lục với phiếu điều tra.
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, tài liệu tham khảo và phụ lục, nội
dung của luận văn được trình bày trong 3 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học và pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai,
thành phố Hà Nội.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT.
1.1 Cơ sơ khoa học
1.1.1 Quyền sử dụng đất
"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác
lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo Điều
688 Bộ Luật Dân sự).
1.1.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhà nước công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ
hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội.
+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng,
mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức hợp pháp
khác.

3


1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nƣớc ta.
1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận.
1. Khái niệm đăng ký.
Đăng ký là một hoạt động của con người nhằm đưa một lượng cơ sở dữ liệu
nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp nhân
nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy luật nhất
định. Có nhiều loại đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký
bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thương hiệu, bản quyền, sở hữu trí
tuệ, v.v…
2. Khái niệm đăng ký đất đai.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước
giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối
với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử
dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối
với Nhà nước và xã hội.
3. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo
lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
4. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền

4


sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất
vào hồ sơ địa chính”.
1.2.2. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với các nội
dung quản lý nhà nước về đất đai
Có mối quan hệ chặt chẽ với các nội dung, các mặt công tác như: việc xây dựng
và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà; Với công tác
điều tra đo đạc đất; Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch,
kế hoạch phát triển nhà ở; Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất,
cho thuê đất của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là cao
nhất để xác định nguồn gốc hợp pháp của của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng ký
cấp giấy chứng nhận. Với công tác phân hạng và định giá nhà đất; Với công tác thanh
tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở.
1.2.3. Cơ sở pháp lý về các vấn đề nghiên cứu
Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014;
Luật Nhà ở năm 2014.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Luật Thủ đô năm 2012;
Bộ Luật Dân sự năm 2005;
Các Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; Các
Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện các Nghị định quy
định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
Các Văn bản của UBND thành phố Hà Nội quy định các nội dung thuộc thẩm

quyền của UBND Thành phố được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ
giao về đăng ký, cấp giấy chứng nhận.
1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành.
1.3.1. Nội dung của việc đăng ký đất đai.
1. Trình tự đăng ký đất đai.
* Kê khai đăng ký đất đai:
* Thẩm định hồ sơ.
* Ban hành Giấy Xác nhận đăng ký đất đai.

5


2. Thủ tục, hồ sơ đăng ký đất đai.
Hồ sơ gồm:
a) Đơn đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu 4a/ĐK kèm theo Thông tư
24/2014/TT-BTNMT);
b) Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân.
c) Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);
d) Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nếu có tài sản và có
yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);
đ) Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại
điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);
e) Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ (nếu có);
3. Các hình thức đăng ký đất đai: gồm đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến
động đất đai.
a) Đăng ký đất đai ban đầu: Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: " Đăng ký
đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực

hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ
sơ địa chính.
Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định của
Luật Đất đai hiện hành và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
b) Đăng ký biến động đất đai: Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: "Đăng ký
biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc
thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào
hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật".
Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định của
Luật Đất đai hiện hành đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có biến động
và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

6


1.3.2. Nội dung của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
1. Trình tự đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở là
trách nhiệm của 2 chủ thể: Người sở hữu nhà ở và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
* Xét duyệt hồ sơ.
* Xác nhận người sở hữu nhà ở đã được đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
* Lưu trữ hồ sơ và chuyển sang Chi cục thuế cấp huyện để tính nghĩa vụ tài
chính bằng phiếu chuyển thông tin địa chính.
2. Thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Người sở hữu nhà ở làm đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở, sau đó ra trụ sở
Ủy ban nhân dân cấp xã xin xác nhận vào đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Cán bộ Văn phòng một cửa của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ
sơ, viết phiếu biên nhận hồ sơ có hẹn ngày trả kết quả, sau đó chuyển đến cơ quan có

thẩm quyền giải quyết.
1.3.3. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở là Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp
cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất theo
một mẫu thống nhất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”.
2. Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với
người đang sử dụng đất ổn định, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở cho người
có quyền sở hữu nhà ở”.
3. Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

7


- Để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở có căn cứ pháp lý trực tiếp thực
hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của Pháp luật.
- Xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp
của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người sở hữu nhà ở cũng
như thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai, nhà ở.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa chính
và hệ thống hồ sơ điện tử, trong mô hình Chính phủ điện tử.
- Làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử

dụng đất, thị trường nhà ở; Thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà
nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển.
4. Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đối với Nhà nước: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh
chóng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của người sử dụng đất, người sở
hữu nhà ở. Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch.
- Đối với người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở: Xuất trình đầy đủ tất cả các
Giấy tờ nhà, đất và các Giấy tờ liên quan, kê khai đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài
chính theo thông báo của cơ quan thuế. Coi việc làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng
nhận vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ.
- Đối với các cơ quan hữu quan: Phúc đáp nhanh chóng, đầy đủ và kịp thời
thông tin phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
theo yêu cầu của cơ quan Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền.
1.3.4. Nội dung của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
Thực hiện theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013.
2. Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:

8


* Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;
* Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
* Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
* Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.
3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ở.
Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở.
* Chỉ có Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mới có thẩm quyền ủy quyền cho Sở tài
nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
1.4. Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận.
1. Vị trí.
Thông qua việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận Nhà nước có thể nắm rõ
thông tin về sở hữu nhà ở và sử dụng đất trong dân cư để lập hồ sơ địa chính.
Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận là một trong 15 nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai đã được quy định trong Luật Đất đai hiện hành.
Công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận, chịu trách nhiệm của sự song
trùng lãnh đạo, của hành chính (chiều ngang) là Ủy ban nhân dân cấp huyện và Sở Tài
nguyên và Môi trường cấp tỉnh (chiều dọc) là chỉ đạo về chuyên môn nghiệp vụ.
2. Vai trò.
Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất,
thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận.
3. Ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
9


* Cấp Giấy chứng nhận là tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền của

mình.
* Cấp được Giấy chứng nhận là làm tăng nguồn thu cho ngân sách.
* Cấp được Giấy chứng nhận là đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng
Nhà nước của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân.
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI.
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Thanh Oai
2.1.1. Các yếu tố điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và môi trường
Thanh Oai là một huyện đồng bằng có vị trí địa lý nằm ở phía Tây Nam của
thành phố Hà Nội, trung tâm kinh tế - chính trị là thị trấn Kim Bài cách quận Hà Đông
khoảng 14 km, cách trung tâm thành phố Hà Nội 20 km.
Toàn huyện có 20 xã và 01 thị trấn với tổng diện tích tự nhiên 12.385,56 ha và
dân số là 185.355 người. Lao động huyện Thanh Oai qua đào tạo chiếm khoảng 27%,
trong những năm gần đây đội ngũ công chức huyện và xã đã được chuẩn hóa. Tỷ lệ lao
động có trình độ đại học, cao đẳng chiếm trên 80% là mức khá cao của các huyện
ngoại thành Hà Nội.
2.1.2. Các yếu tố kinh tế xã hội
Tính đến thời điểm điều tra, dân số toàn huyện có 185.355 người, mật độ bình
quân là 1.496 người/km2. Tính đến thời điểm điều tra toàn huyện có 52.781 hộ, trung
bình 3,82 người/hộ. Trong những năm qua kinh tế - xã hội của huyện Thanh Oai phát
triển khá toàn diện, duy trì được mức tăng trưởng kinh tế ngang với mức bình quân
chung của cả nước, góp phần quan trọng vào việc phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.

10

Bảng 2.2. Giá trị, cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai qua một số năm
Năm 2009
Ngành

Năm 2014

Giá trị

Cơ cấu

Giá trị

Cơ cấu

(tỷ đồng)

(%)

(tỷ đồng)

(%)

Tổng GTSX

1.032

100,00

1.969

100,00

Nông nghiệp

446

43,22

533,00

27,07

Công nghiệp

382

37,02

995,30

50,55

Dịch vụ

204

19,77

440,70

22,38

(Nguồn: Chi Cục thống kê huyện Thanh Oai năm 2014)
Cơ cấu kinh tế của huyện đã có sự chuyển dịch quan trọng, nhất là khi hợp nhất
tỉnh Hà Tây (cũ) thành Hà Nội theo hướng tích cực, giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp thủy sản, tăng tỷ trọng các ngành công nghiệp - xây dựng và dịch vụ - thương mại - du
lịch, đồng thời phát huy lợi thế trong từng ngành, lĩnh vực.
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
- Thuận lợi
Thanh Oai là huyện nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, ở cửa ngõ thủ
đô Hà Nội và có quốc lộ 21B đi qua, vị trí của huyện có lợi thế rất đặc biệt cho phát
triển toàn diện kinh tế - xã hội, mở rộng thị trường, giao lưu hàng hóa và thu hút vốn
đầu tư. Là một huyện ruộng đất còn nhiều, đất phì nhiêu và vùng bãi sông Đáy có thể
trồng nhiều loại cây: cây hàng năm, cây lâu năm, cây ăn quả có giá trị kinh tế cao.
Có nhiều ngành nghề truyền thống nổi tiếng, có nguồn nhân lực dồi dào, đội
ngũ công nhân có trình độ tay nghề. Trình độ dân trí khá cao, dân cư có trình độ sản
xuất nông nghiệp hàng hóa, năng động với cơ chế thị trường.
- Hạn chế:
Diện tích đất nông nghiệp có xu hướng giảm nhanh do công nghiệp hoá, đô thị
hóa và dân số gia tăng. Điểm xuất phát kinh tế của huyện còn thấp, tốc độ phát triển
kinh tế chưa bền vững.
2.2 Khái quát tình hình quản lý nhà nƣớc về đất đai huyện Thanh Oai, TP Hà Nội.
2.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai
Đánh giá chung về tình hình quản lý đất đai: Nhìn chung trong những năm qua,
sau khi hợp nhất tỉnh Hà Tây về Hà Nội từ ngày 01/8/2008, công tác quản lý đất đai

11


trên địa bàn huyện Thanh Oai đi vào ổn định. Việc quản lý sử dụng đất chặt chẽ hơn,
tình trạng giao bán đất trái thẩm quyền được phát hiện và xử lý nghiêm ngặt. Số vụ

việc vi phạm về trật tự xây dựng đất đai giảm rõ rệt... Tuy nhiên, cùng với sự phát
triển đô thị hóa thì đất đai luôn có nhiều diễn biến phức tạp khó khăn trong công tác
quản lý, tình trạng mua bán chuyển nhượng bất động sản không qua đăng ký với cơ
quan nhà nước vẫn diễn ra, đặng biệt khi giao thông được trú trọng đầu tư thì việc lấn
chiếm, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng lên. Đây cũng là những khó khăn
bất cập nhất đối với công tác quản lý đất đai của Thanh Oai trong thời điểm hiện nay.
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Oai:
Theo số liệu kiểm kê đất đai năm 2014 (Bảng 3.9, Hình 3.2) huyện Thanh Oai
có tổng diện tích tự nhiên 12.385,56 ha, trong đó:
- Đất nông nghiệp 8.571,93 ha chiếm 69,21 % diện tích tự nhiên;
- Đất phi nông nghiệp 3.676,98 ha chiếm 29,68 % diện tích tự nhiên;
- Đất chưa sử dụng 136,65 ha chiếm 1,11 % diện tích tự nhiên.
2.2.3. Công tác đăng ký đất đai
Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trong những năm qua đã được địa
phương và người dân quan tâm. Tính đến năm 2014, tổng số giấy chứng nhận đất ở đã
cấp cho hộ gia đình cá nhân là 29.919 giấy chứng nhận đạt khoảng 95% tổng số thửa
đất theo bản đồ địa chính năm 1995-1997 của toàn huyện. Tuy nhiên, trên địa bàn
huyện còn tồn khoảng 8.800 thửa đất ở không có trên bản đồ địa chính năm 19951997, chưa được cấp giấy chứng nhận do có nguồn gốc được giao đất không đúng
thẩm quyền hoặc lấn chiếm đất đai, … nhưng chính quyền cơ sở xã, thôn chưa thực sự
vào cuộc, còn né tránh, ngại khó, ngại va chạm do tranh chấp đất đai, giải quyết tồn tại
trong quản lý, sử dụng đất do lịch sử để lại nên chất lượng hồ sơ gửi cơ quan thẩm
định của một số xã không đảm bảo, không đủ điều kiện xét duyệt để trình cấp trên.
2.3. Phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại
khu vực nghiên cứu.
2.3.1 Thực trạng hồ sơ địa chính
a. Thực trạng công tác lập hồ sơ địa chính.
* Thực trạng việc lập hệ thống bản đồ

12

Hệ thống bản đồ địa chính năm 1995-1997 đã được số hoá, sử dụng trong phần
mềm Autocad phục vụ công tác in ấn sơ đồ thửa đất trên giấy chứng nhận và cập nhật
các trường hợp đủ điều kiện đăng ký biến động.
Bảng 2.7. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính huyện Thanh Oai
STT

Đơn vị (xã, thị trấn)

Tổng số tờ

Tỷ lệ
1:1000

1:2000

1 Bích Hoà

16

8

8

2 Cự Khê

18

8

10

3 Cao Viên

33

23

10

4 Thanh Cao

19

14

5

5 Bình Minh

23

12

11

6 Tam Hưng

28

14

14

7 Mỹ Hưng

21

11

10

8 Thanh Thuỳ

19

9

10

9 Thanh Mai

18

10

8

10 TT Kim Bài

23

16

7

11 Đỗ Động

17

7

10

12 Thanh Văn

17

7

10

13 Kim An

13

7

6

14 Kim Thư

14

10

4

15 Phương Trung

20

13

7

16 Dân Hoà

16

8

8

17 Tân Ước

20

8

12

18 Cao Dương

23

17

6

19 Xuân Dương

17

9

8

20 Hồng Dương

30

16

14

21 Liên Châu

17

5

12

422

232

190

Tổng số toàn huyện

Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Oai
* Thực trạng việc lập Hệ thống sổ sách.

13


Hệ thống sổ sách địa chính gồm 4 loại: Sổ Mục kê, Sổ Địa chính, Sổ cấp giấy
chứng nhận, Sổ theo dõi biến động đất đai của 21 xã, thị trấn thuộc huyện đã được lập
ở dạng giấy và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính theo đúng qui định . Sự thay
đổi cán bộ trong công tác quản lý không làm ảnh hưởng nhiều đến hệ thống sổ sách.
b. Thực trạng công tác chỉnh lý hồ sơ địa chính.
Công tác chỉnh lý hồ sơ địa chính dạng giấy được Văn phòng đăng ký thường xuyên
cập nhật, chỉnh lý biến động theo qui định của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Thông
tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ
sơ địa chính và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ
địa chính.
c. Thực trạng công tác quản lý hồ sơ địa chính.
Hệ thống hồ sơ địa chính đang lưu trữ tại Chi nhánh huyện Thanh Oai gồm: 105

quyền sổ địa chính, 21 quyển sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất lập năm 1995-1997, 42
quyền sổ theo dõi biến động đất đai và 42 quyển sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Những biến động trong việc sử dụng đất trước năm 2009 không được thực hiện đầy
đủ nên số lượng sổ theo dõi biến động đất đai đến nay chỉ có 42 quyển.
Hệ thống hồ sơ địa chính của văn phòng đăng ký chủ yếu ở dạng giấy. Trước
đây, hồ sơ địa chính được lập theo mẫu cũ và theo Thông tư 29/2004/TT-BTNMT
ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên và Môi trường gồm: Bản đồ đo đạc năm 1995 1997; Sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất lập theo đơn vị xã giai đoạn 1995-1997; Sổ
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Sổ địa chính; Sổ theo dõi biến động đất đai.
2.3.2 Thực trạng nguồn nhân lực làm công tác đăng ký đất đai
Tổng số cán bộ, viên chức của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội
huyện Thanh Oai tính đến tháng 9 năm 2015 có 13 viên chức, và người lao động, trong
đó có 9 cán bộ biên chế và 4 cán bộ hợp đồng. Lãnh đạo quản lý có: 01 Giám đốc và
02 Phó giám đốc. Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính
về đất đai có 05 viên chức của Văn phòng, làm công tác kiêm nhiệm.
Ở cấp xã có công chức địa chính xã và lao động hợp đồng giúp việc cho công
chức địa chính xã.

14


2.3.3 Thực trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị máy móc phục vụ công tác đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận.
Về cơ sở vật chất trang thiết bị, Chi nhánh huyện Thanh Oai có trụ sở riêng với 6
phòng làm việc với tổng diện tích sử dụng 194m2, 01 kho lưu trữ tài liệu, Máy vi tính 06
chiếc, máy in A3 01 chiếc, máy in A4 05 chiếc, .... Trang thiết bị vật chất còn hạn chế như
chưa có máy photo, máy scan, thiếu máy in A3 để in giấy chứng nhận, 01 phòng làm việc
chưa có máy in A4, kho lưu trữ cũng như phòng làm việc còn hẹp, trong khi đó hồ sơ lưu
trữ ngày càng nhiều, nên việc tác nghiệp, thụ lý, giải quyết hồ sơ, lưu trữ, quản lý hồ sơ
gặp nhiều khó khăn.
2.3.4. Thực trạng việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận giai đoạn 2009-tháng

6/2015.
Hiện nay, các thủ tục hành chính được thực hiện theo quy định tại Quyết định
số 4045/QĐ-UBND, ngày 31/8/2011, Quyết định số 7087/2014/QĐ-UBND ngày
26/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc công bố thủ tục hành chính thuộc
thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường và UBND cấp huyện trên địa
bàn thành phố Hà Nội và văn bản số 2267/STNMT-ĐKTK ngày 19/5/2015 của Sở
Tài nguyên và Môi trường Hà Nội V/v tiếp nhận, luân chuyển, giải quyết hồ sơ hành
chính liên quan đến đất đai, công tác tiếp nhận, luân chuyển, giải quyết hồ sơ hành
chính liên quan đến đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận thực hiện tại Chi nhánh Văn
phòng Đăng ký đất đai là 30 thủ tục.
* Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu
Giai đoạn từ năm 2009 - tháng 6/2015, toàn huyện Thanh Oai cấp được 10.057
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở với tổng diện tích cấp là 7.569 ha đạt 88,6 % số
thửa đất trên bản đồ địa chính năm 1995-1997, chất lượng hồ sơ đạt 87,5% so với tổng
số hồ sơ kê khai, được tiếp nhận tại cơ quan có thẩm quyền.
* Công tác đăng ký biến động đất đai:
Kết quả đăng ký biến động tại cơ quan Nhà nước từ năm 2005 đến tháng 6/2015
thể hiện qua bảng sau:

15


Bảng 2.11. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai (giai
đoạn 2009-tháng 6/2015).
Năm

Loại hình đăng ký biến động
đất đai

2009

2010

2011

2012

2013

2014

6/2015

Chuyển nhượng

921

933

921

928

1.057

850

347

Tặng cho, thừa kế

222

751

772

836

932

816

385

4

7

6

9

5

4

0

169

175

186

199

218

187

93

1432

746

865

316

Chuyển đổi
Chuyển mục đích sử dụng đất
Thế chấp, bảo lãnh

1.415 1.436 1.056 1.155 1.599

Tăng, giảm diện tích

756

Tổng

952

988

1.021 1.033

3.487 4.254 3.929 4.148 4.844 4.154

1.887

Nguồn: Chi nhánh huyện Thanh Oai
Kết quả tổng hợp 90 phiếu điều tra tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận tại 3 điểm nghiên cứu được thể hiện theo bảng dưới đây:
Bảng 2.9. Bảng tổng hợp kết quả phiếu điều tra
Đơn vị tính: Phiếu
Mức độ đánh giá
Chỉ tiêu đánh giá
Mức độ tạo điều kiện của

Đánh giá

Đánh giá

Đánh giá

tốt, thủ tục

bình

kém, thủ tục

đơn giản

thƣờng

phức tạp

60

27

3

cấp có thẩm quyền
Thái độ của cán bộ hướng

Ghi chú
Có

một

số góp ý:
62

24

4

Cần đơn
giản hoà

dẫn hồ sơ
Thủ tục đăng ký

5

27

58

thủ

tục

Trình độ chuyên môn của

42

45

3

hơn nữa.

cán bộ
Ngoài ra có một số ý kiến đóng góp của hộ gia đình, cá nhân được điều tra đề
nghị cải cách thủ tục nộp lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân có thể nộp ngay tại nơi

lấy kết quả thủ tục hành chính (nơi nhận giấy chứng nhận) là bộ phận một cửa của Văn
phòng đăng ký đất đai (mẫu phiếu điều tra được thể hiện tại Phụ lục 1).
* Nguyên nhân của những tồn tại, khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận
16


trên địa bàn huyện:
- Một số hộ dân không có nhu cầu cấp giấy chứng nhận do quan niệm đất ông
cha để lại, không ai vào xâm chiếm, sử dụng được, vì vậy chưa cần cấp giấy chứng
nhận, mặt khác các thửa đất có giá trị, ở vị trí đẹp của gia đình đã được cấp giấy chứng
nhận, nên không cộng tác tích cực với chính quyền địa phương trong việc cấp giấy
chứng nhận cho các thửa, diện tích còn lại do cơi nới, lấn, chiếm thêm.
- Kinh phí dành cho công tác quản lý đất đai còn hạn chế, việc điều tiết nguồn
thu từ tiền sử dụng đất trích lại phục vụ công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
còn hạn hẹp.
- Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng là một khó khăn trong công tác cấp
giấy chứng nhận. Nhiều thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận, nhưng do số tiền sử
dụng đất, lệ phí trước bạ phải nộp còn cao so với mức thu nhập bình quân của người
dân, nên tình trạng nợ tiền sử dụng đất, nợ lệ phí trước bạ nhiều.
- Các qui định của một số văn bản pháp luật được ban hành không đồng bộ.
- Công tác phối hợp của các ngành như cơ quan thuế, cơ quan tài nguyên và
môi trường, cơ quan tài chính, Uỷ ban nhân các xã, thị trấn trên địa bàn huyện chưa
chặt chẽ cũng gây thêm khó khăn cho công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
- Trình độ chuyên môn của lực lượng trực tiếp làm công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận tại cơ sở như cán bộ địa chính xã, thị trấn còn hạn chế, trên 60%
công chức địa chính cấp xã chưa được đào tạo chính qui, chủ yếu trình độ sơ cấp,
trung cấp địa chính, quản lý đất đai.
* Công tác đăng ký biến động đất đai:
Bảng 2.11. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai (giai
đoạn 2009-tháng 6/2015).

Năm

Loại hình đăng ký biến động
đất đai

2009

2010

2011

2012

2013

2014

6/2015

Chuyển nhượng

921

933

921

928

1.057

850

347

Tặng cho, thừa kế

222

751

772

836

932

816

385

4

7

6

9

5

4

0

169

175

186

199

218

187

93

1432

746

Chuyển đổi
Chuyển mục đích sử dụng đất
Thế chấp, bảo lãnh

1.415 1.436 1.056 1.155 1.599

17

Tăng, giảm diện tích
Tổng

756

952

988

1.021 1.033

865

3.487 4.254 3.929 4.148 4.844 4.154

316
1.887

Nguồn: Chi nhánh huyện Thanh Oai
2.4. Phân tích và đánh giá những ƣu điểm, vấn đề tồn tại trong công tác đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu giai đoạn 2009 - tháng
6/2015
2.4.1. Những ưu điểm.
- Về chủ trương đường lối, chính sách, pháp luật của việc đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận, đã cơ bản đầy đủ từ hệ thống các văn bản Luật, Nghị định, văn bản quy
phạm pháp luật của các Bộ, UBND thành phố, các Sở, ngành chức năng để thực hiện
cấp Giấy chứng nhận được ban hành có hệ thống, hướng dẫn chi tiết rõ ràng, thuận lợi
cho quá trình triển khai thực hiện.

- Về tổ chức bộ máy: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Oai
được tổ chức lại thành Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội huyện Thanh Oai
trực thuộc Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội.
- Về cải cách hành chính: Đã thành lập Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hành
chính theo cơ chế “một cửa”, trong đó có thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận tiếp
nhận tại trụ sở của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
- Về trình độ đội ngũ cán bộ làm công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận: có
trình độ chuyên môn, có kinh nghiệm trên 5 năm làm công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận do đó rất vững vàng trong khâu thẩm định hồ sơ.
- Về công tác chỉ đạo.
Huyện ủy, Ủy ban nhân dân huyện luôn luôn quan tâm chỉ đạo công tác đăng
ký và cấp Giấy chứng nhận, hàng tháng lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện tổ chức hội
để kịp thời tháo gỡ những khó khăn vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện.
2.4.2. Những khó khăn.
- Sau khi Văn phòng đăng ký đất đai ”một cấp” được thành lập và đi vào hoạt
động ổn định nhưng chưa được tự chủ về tài chính, nên trong thời gian đầu thực hiện
còn gặp nhiều khó khăn, lúng túng trong công tác thu, chi, không khuyến khích được
cán bộ tăng năng suất lao động trong việc thực hiện dịch vụ công nhằm tăng thu để
đảm bảo tự trang trải hoạt động.

18


- Chất lượng hồ sơ do cán bộ địa chính xã tham mưu giúp cho Ủy ban nhân dân
xã lập hiện còn thấp. Đặc biệt là hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu (còn gọi là cấp
mới) khi chuyển về văn phòng đăng ký, số hồ sơ phải bổ sung, hoàn thiện đến 70%
gây khó khăn cho công tác cập nhật, thông báo thông tin cho công dân, nhiều chủ sử
dụng đất phải đi lại nhiều lần để bổ sung hồ sơ, nếu không kịp thời gây bức xúc cho
công dân.
- Việc nhiều xã, trình độ cán bộ chuyên môn yếu, cấp uỷ, chính quyền chưa

thực sự vào cuộc, nên hồ sơ gần như phải kiểm tra lại từ đầu, có phần hạn chế, dẫn đến
việc tồn đọng hồ sơ, kéo theo sự trì trệ về tiến độ giải quyết là nguyên nhân cơ bản ảnh
hưởng đến tiến độ, hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai.
2.4.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện Thanh
Oai theo cơ chế Văn phòng đăng ký đất đai "một cấp".
Theo qui định của Luật Đất đai năm 2013 thẩm quyền ký giấy chứng nhận có
thay đổi được thể hiện theo bảng sau:
Bảng 2.12. Thẩm quyền ký giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai:
Thẩm quyền ký GCN

Đăng ký đất đai, cấp

Đăng ký biến động đất

GCN lần đầu

đai

2009-17/4/2015

Chủ tịch UBND huyện

Chủ tịch UBND huyện

Từ ngày 18/4/2015

Chủ tịch UBND huyện

Thời điểm

Giám đốc Sở Tài nguyên
và Môi trường

2.4.3.1. Về cơ cấu tổ chức cơ quan thực hiện thủ tục đăng ký đất đai:
Kể từ khi được tổ chức lại theo mô hình văn phòng đăng ký ”một cấp”, Chi nhánh
văn phòng đăng ký đất đai đặt tại cấp huyện được bàn giao nguyên trạng từ Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện sang và tổ chức lại thành 4 bộ phận có chức năng,
nhiệm vụ cụ thể như: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính (bộ phận ”một
cửa”); bộ phận hành chính - tổng hợp; bộ phận đăng ký, cấp giấy chứng nhận; bộ phận
lưu trữ. Mỗi bộ phận có chức năng, nhiệm vụ cụ thể rõ ràng, công việc chuyên môn được
giải quyết nhanh chóng, thuận lợi hơn.
2.4.3.2. Những ưu điểm trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận sau khi
thành lập văn phòng đăng ký một cấp:

19


Người sử dụng đất được lựa chọn nơi nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai có
thể ở Chi nhánh hoặc Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội. Trong chỉ đạo về
thực hiện nhiệm vụ chuyên môn đã có sự thống nhất một đầu mối đảm bảo tính thống
nhất trên toàn địa bàn thành phố Hà Nội về giải quyết dịch vụ công, cập nhật hệ thống
hồ sơ đất đai, dữ liệu hồ sơ đất đai.
Thời gian giải quyết thủ tục hành chính về đăng ký biến động đất đai giảm 1/3
so với trước đây, thời gian giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế quyền
sử dụng đất trước đây là 21 đến 30 ngày thì nay chỉ còn 10 đến 15 ngày.
2.4.3.2. Những hạn chế trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận sau khi
thành lập văn phòng đăng ký một cấp:
Việc luân chuyển hồ sơ trình ký giấy chứng nhận cần cấp mới khi đăng ký biến
động từ Chi nhánh huyện Thanh Oai cũng như các Chi nhánh văn phòng đăng ký khác
trên địa bàn thành phố Hà Nội về Sở Tài nguyên và Môi trường để trình lãnh đạo Sở

ký chữ ký tươi được thực hiện theo con đường trực tiếp do các Chi nhánh văn phòng
chủ động bố trí cán bộ để luân chuyển bằng phương tiện đi lại cá nhân trên quãng
đưỡng dài từ trụ sở Chi nhánh huyện Thanh Oai đến Sở Tài nguyên và Môi trường,
Văn phòng đăng ký Hà Nội khoảng 20km, không đảm bảo an toàn cho cán bộ luân
chuyển hồ sơ cũng như nguy cơ bị tai nạn giao thông, các rủi ro khác gây mất hồ sơ,
thất lạc giấy chứng nhận, vì vậy chưa hỗ trợ tích cực cho kết quả của công tác đăng ký
biến động đất đai.
2.4.4. Đánh giá tổng hợp thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
trên địa bàn huyện Thanh Oai, TP Hà Nội.
* Kết quả đạt được:
+ Về cơ bản công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở lần đầu cho đối
tượng là đất có nguồn gốc ông cha để lại, sử dụng ổn định, hợp pháp từ trước năm
1980, đạt 88,6% tổng số thửa đất trên bản đồ địa chính năm 1995-1997.
+ Công tác cấp giấy chứng nhận nói riêng, công tác quản lý đất đai, nhà ở nói
chung đã được sự quan tâm của cấp uỷ, chính quyền các cấp, ngân sách nhà nước đầu
tư một lượng tiền vốn cho đo đạc bản đồ địa chính chính quy, hồ sơ địa chính điện tử,
hiện đại hoá kho lưu trữ phục vụ công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.

20


+ Hệ thống văn bản pháp luật và các quy định được ban hành cụ thể, chi tiết,
phù hợp với thực tế công tác cấp giấy chứng nhận, đã từng bước tháo gỡ được những
tồn tại trong quản lý sử dụng đất đai do lịch sử để lại.
+ Hiện nay, theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành cán
bộ địa chính xã, UBND xã căn cứ vào hồ sơ địa chính, tài liệu quản lý đất đai còn lưu
trữ tại UBND xã để kiểm tra, xác nhận vào đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận về
nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai, sự phù hợp quy hoạch,
… mà không phải thông qua Hội đồng xét duyệt của xã, do vậy thủ tục cấp giấy chứng
nhận đã được đơn giản hoá nhiều so với Luật Đất đai năm 2003.

* Những tồn tại và nguyên nhân:
+ Về văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước: trong quá trình thực hiện áp
dụng trình tự, thủ tục để công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận cho các
trường hợp nêu trên còn phức tạp, nhiều thủ tục, các văn bản chính sách của Nhà nước
còn chung chung, thiếu cơ sở thực tiễn, kém đồng bộ với nhau như trường hợp các hộ
có nhu cầu cấp giấy chứng nhận có nguồn gốc đất giao không đúng thẩm quyền, chưa
có công trình xây dựng trên đất theo Quyết định 24/2014/QĐ-UBND thì không được
xem xét công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận, nhưng khi xây dựng
công trình thì bị Thanh tra xây dựng xử lý vi phạm do đất chưa có giấy chứng nhận,
giấy tờ hợp pháp theo qui định về trật tự xây dựng.
+ Về nhận thức:
Về phía cơ quan nhà nước, Đảng uỷ, Uỷ ban nhân dân, cán bộ địa chính còn
cầu toàn, sợ trách nhiệm, ngại va chạm, ngại khó nên chưa giám mạnh dạn xác nhận
hồ sơ, chưa thực sự tích cực triển khai công việc. Về phía người dân còn chưa thực sự
coi trọng giấy chứng nhận, đặc biệt với những hộ dân chỉ dùng nhà, đất để ở không
kinh doanh buôn bán gì. Họ có tư tưởng không cần giấy chứng nhận, họ vẫn có thể ở,
để lại cho con cái, mà không có ảnh hưởng gì, không ai vào chiếm được.
+ Về đội ngũ cán bộ:
Đội ngũ cán bộ địa chính cho công tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận còn thiếu
và yếu. Thiếu ở chỗ là: Số lượng cán bộ còn ít, lực lượng cán bộ địa chính phải kiêm
nhiệm nhiều nhiệm vụ khác ngoài việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận như: hoà
giải tranh chấp, giải phóng mặt bằng, phối hợp xử lý vi phạm đất đai, …. Yếu ở chỗ:

21


Năng lực cán bộ còn yếu do đó hồ sơ kê khai đăng ký còn nhiều sai sót, chất lượng
kém. Thêm vào đó tinh thần trách nhiệm phục vụ dân, ý thức làm việc của đội ngũ cán
bộ địa chính còn kém, phổ biến tình trạng trì trệ kém linh hoạt.
+ Về công tác quy hoạch:

Với tốc độ phát triển đô thị nhanh, một số khu vực ven trục đường Quốc lộ, Tỉnh lộ,
sông chính như sông Đáy trên địa bàn Huyện chưa có quy định rõ ràng về chỉ giới hành lang
bảo vệ an toàn công trình ảnh hưởng đến việc thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận.
CHƢƠNG 3

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI,
TP HÀ NỘI
3.1 Giải pháp về pháp luật, pháp chế, chính sách:
3.1.1 Đề xuất các giải pháp điều chỉnh các qui định của thành phố, Chính phủ đối với
công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.
Thứ nhất, để thực hiện đồng bộ, đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường ban
hành thống nhất một loại mẫu Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy
chứng nhận của UBND cấp huyện cũng như mẫu phiếu chuyển thông tin địa chính để
xác định nghĩa vụ tài chính, đề nghị Liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng Cục
thuế, Bộ Tài chính ban hành mẫu Phiếu chuyển thông tin địa chính.
Thứ hai, cần phải điều chỉnh, sửa đổi nhiều nội dung trong Quyết định số
24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội.
Thứ ba, cần phải quy định lại rõ ràng hơn nữa trách nhiệm từng cấp, từng cơ
quan chức năng, rút ngắn một số khâu, thủ tục không cần thiết đảm bảo tinh giảm tối
đa các thủ tục hành chính nhưng vẫn đảm bảo tính pháp lý của công việc. Hoàn thiện
các văn bản pháp luật, quy định cụ thể chi tiết, hạn chế đến mức thấp nhất các xung
đột pháp luật giữa các văn bản pháp luật với nhau cùng điều chỉnh một vấn đề.
3.2 Giải pháp về cơ sở vật chất, trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện
công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
3.2.1. Giải pháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ.

22

Cần đầu tư các trang thiết bị kỹ thuật cần thiết phục vụ công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận và có kế hoạch cụ thể để ứng dụng khoa học công nghệ vào
công tác đăng ký đất đai như: Trang bị phần mềm in vẽ giấy chứng nhận, quản lý hồ
sơ, thủ tục hành chính, đồng thời liên thông với cơ quan thuế, kho bạc.
Phải nhanh chóng đẩy mạnh việc ứng dụng sâu rộng công nghệ thông tin, hệ
thống hồ sơ địa chính, thực hiện đăng ký điện từ trong giao dịch đất đai, giải quyết thủ
tục hành chính để đáp ứng nhu cầu của nhân dân trong huyện (sau khi xây dựng xong
hồ sơ địa chính điện tử).
3.2.2. Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.
Đối với cán bộ đang được biên chế: Nếu cán bộ yếu ở khâu nào thì cho đi đào
tạo lại, như tin học, đồ họa, công tác tổ chức, quản lý, điều hành đơn vị đối với lãnh
đạo. Tổ chức sát hạch chuyên môn, nghiệp vụ hàngnăm.
Cán bộ phải tự cập nhật các văn bản, chế độ chính sách, các quy định mới thay
đổi hàng ngày, để tự nâng cao trình độ, giải quyết nhanh, nhưng phải đúng pháp luật,
đúng trình tự, đúng thẩm quyền.
3.2.3. Giải pháp về tài chính:
Cần đầu tư kinh phí cho các công việc trọng điểm như:
- Kinh phí đầu tư mua sắm trang thiết bị hiện đại, đặc biệt để đưa công nghệ
thông tin vào quy trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận, quản lý thông tin đất đai
và nhà ở.
- Kinh phí để cập nhật hệ thống hồ sơ quản lý đất đai như đo đạc, khảo sát, lập
bản đồ địa chính, lưu trữ hồ sơ.
KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ
1. Kết luận:
Một là, công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận là một trong những
nhiệm vụ trọng tâm. Xã hội ngày càng phát triển, các nhu cầu đăng ký đất đai và sử
dụng, tra cứu hệ thống hồ sơ địa chính ngày càng tăng, hồ sơ địa chính phải luôn được
cập nhật, hoàn thiện, muốn vậy công tác đăng ký đất đai cần phải được quan tâm, chú

23


trọng để theo kịp với sự thay đổi, biến động đất đai nhằm đáp ứng sự mong đợi, yêu
cầu của công dân, tổ chức.
Hai là, thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện
Thanh Oai trong những năm qua đã được những thành tựu đáng kể như toàn huyện đã
cấp được 10.057 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở với tổng diện tích cấp là 7.569
ha đạt 88,6 % số thửa đất trên bản đồ địa chính năm 1995-1997, chất lượng hồ sơ đạt
87,5% so với tổng số hồ sơ kê khai, công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đã
đi vào nề nếp.
Ba là, từ những nguyên nhân của những tồn tại, khó khăn trong công tác đăng
ký, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện, đề tài đưa ra một số giải pháp chủ yếu về
pháp luật, pháp chế, chính sách giải pháp về tăng cường cơ sở vật chất, nâng cao trình
độ cán bộ công chức, viên chức thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận; giải pháp về tài chính và một số giải pháp khác phù hợp với địa bàn nghiên cứu.
Bốn là cần đầy nhanh tiến độ thực hiện dự án hoàn thiện hồ sơ địa chính tổng
thể trên địa bàn huyện Thanh Oai theo hướng điện tử hóa phù hợp với yêu cầu quản lý
đất đai hiện đại là cần thiết, là điều kiện cần để triển khai việc thực hiện đăng ký đất
đai điện tử trong những năm tiếp theo.
2. Kiến nghị
- Với các bộ, ngành Trung ương:
Đề nghị Liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng Cục thuế, Bộ Tài chính ban
hành mẫu Phiếu chuyển thông tin địa chính, Quyết định công nhận quyền sử dụng đất
đến từng người sử dụng đất để áp dụng thống nhất trong phạm vi cả nước.
- Với Uỷ ban nhân dân thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội:
+ Ngày 31/3/2015, UBND thành phố đã ban hành Quyết định thành lập Văn
phòng đăng ký đất đai ”một cấp” trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thì cần sửa
đổi, thay thế một số nội dung trong Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày

20/6/2014 của UBND Thành phố và Quyết định số 94/2014/QĐ-UBND ngày
24/12/2014 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều, khoản của quy định ban hành kèm
theo Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà
Nội, Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 như đã nêu ở trên.

24