đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện hương khê, tỉnh hà tĩnh giai đoạn 2009 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
===

===

LƯU VĂN HOÀN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HƯƠNG KHÊ,
TỈNH HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2009-2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
===

===

LƯU VĂN HOÀN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HƯƠNG KHÊ,
TỈNH HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2009-2014

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ

: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. ĐỖ THỊ ĐỨC HẠNH

HÀ NỘI, 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng năm 2015

Tác giả Luận văn

Lưu Văn Hoàn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Ban
Quản lý Đào tạo – Học viện Nông nghiệp Việt nam, đã tạo mọi điều kiện và nhiệt
tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn
này. Đặc biệt là sự giúp đỡ hướng dẫn của TS. Đỗ Thị Đức Hạnh, là người trực tiếp
hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Hương Khê, Phòng Tài
nguyên và Môi trường - Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện, Chi cục Thuế huyện,
Phòng Thống kê huyện, phòng Tài chính - Kế hoạch, Ngân hàng NN và PTNT,
Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của 01 thị trấn và 03 xã điều tra đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu trong quá
trình nghiên cứu luận văn.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ và động viên tôi
trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng năm 2015

Tác giả Luận văn

Lưu Văn Hoàn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii

MỤC LỤC
Lời cam đoan

ii

Lời cảm ơn

iii

Mục lục

iv

Danh mục các chữ viết tắt

vii

Danh mục bảng

viii

Danh mục hình

ix

MỞ ĐẦU

1

1 Tính cấp thiết của đề tài

1

2 Mục đích nghiên cứu

3

3 Yêu cầu của đề tài

3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

4

1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

4

1.1.1 Đất đai và những thuộc tính của đất đai

4

1.1.2 Sở hữu đất đai và các hình thức sở hữu đất đai

6

1.1.3 Quyền sử dụng đất

10

1.1.4 Mối quan hệ giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

13

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

14

1.2.1 Tại một số nước phát triển

14

1.2.2 Tại một số nước trong khu vực

17

1.3 Cơ sở pháp lý về thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam

21

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

21

1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện quyền của người
sử dụng đất từ năm 2003 đến nay

24

1.3.3 Quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 so với Luật
Đất đai 2003
1.4 Thực trạng về thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

27
29
34
34
Page iv


2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

34

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

34

2.2 Nội dung nghiên cứu

34

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hương Khê - tỉnh Hà Tĩnh

34

2.2.2 Đánh giá kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại cơ
quan Nhà nước giai đoạn 2009 - 2014

35

2.2.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại 03 xã
và 01 thị trấn.

35

2.2.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hương Khê - tỉnh Hà Tĩnh

35

2.3 Phương pháp nghiên cứu

35

2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

35

2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập các tài liệu, số liệu

36

2.3.3 Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu

36

2.3.4 Phương pháp phân tích, so sánh

36

2.3.5 Phương pháp đánh giá

37

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

38

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hương Khê - tỉnh Hà Tĩnh

38

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

38

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

42

3.1.3 Hiện trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Hương Khê tỉnh Hà Tĩnh năm 2014

49

3.2 Đánh giá kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại cơ
55

quan Nhà
Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại cơ quan nhà nước được
tổng hợp tại bảng 3.3.

55

3.2.1 Kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

56

3.2.2 Kết quả thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất

58

3.2.3 Kết quả thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất

60

3.2.4 Kết quả thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất

62

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v

3.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại 03 xã và
01 thị trấn

63

3.3.1 Đánh giá việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

65

3.3.2 Đánh giá việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất

68

3.3.3 Đánh giá việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất

70

3.3.4 Đánh giá việc thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất

72

3.5

Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hương Khê - tỉnh Hà Tĩnh

75

3.5.1 Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ

75

3.5.2 Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật

75

3.5.3 Giải pháp về tài chính

76

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

77

Kết luận

77

Kiến nghị

78

TÀI LIỆU THAM KHẢO

79

PHỤ LỤC

81

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

BLDS

Bộ Luật dân sự

CP

Chính phủ

CNXH

Chủ nghĩa xã hội

CN-XD

Công nghiệp - Xây dựng

CHDCND

Cộng hòa dân chủ nhân dân

CHXHCNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt nam

CT-TTg

Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ

GDP

Tổng sản phẩm nội địa

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

HCM

Hồ Chí Minh

KTXH

Kinh tế xã hội

KV

Khu vực

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

NQ

Nghị quyết

NXB

Nhà xuất bản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

QLKT&XDCT

Quản lý kỹ thuật và xây dựng công trình

QL

Quốc lộ

SDĐ

Sử dụng đất

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TTLT

Thông tư liên tịch

THPT

Trung học phổ thông

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

3.1

Hiện trạng sử dụng đất huyện Hương Khê năm 2014

53

3.2

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của 03 xã và 01 thị trấn điều tra

54

3.3

Tổng hợp kết quả thực hiện các quyền trên địa bàn huyện Hương Khê

giai đoạn 2009 - 2014

3.4

55

Kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Hương Khê giai đoạn 2009 - 2014

3.5

57

Kết quả thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Hương Khê giai đoạn 2009 - 2014

3.6

59

Kết quả thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hương
Khê giai đoạn 2009 - 2014

3.7

61

Kết quả thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Hương Khê giai đoạn 2009 - 2014.

3.8

62

Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền sử dụng đất tại 02 khu
vực nghiên cứu trên địa bàn huyện giai đoạn 2009 - 2014

3.9

64

Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện các thủ tục pháp lý theo quy
định tại 2 khu vực nghiên cứu

3.10

65

Kết quả điều tra việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2

66

3.11

Bảng giá đất ở khu vực nông thôn (Đơn vị tính: nghìn đồng/m )

68

3.12

Kết quả điều tra việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất

68

3.13

Kết quả điều tra việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất

70

3.14

Kết quả điều tra việc thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất

72

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


DANH MỤC HÌNH
Số hình

Tên hình

Trang

3.1

Sơ đồ vị trí huyện Hương Khê trong tỉnh Hà Tĩnh

38

3.2

Tăng trưởng kinh tế trên địa bàn huyện qua các năm

42

3.3

Cơ cấu kinh tế của huyện Hương Khê qua các năm

43

3.4

Cơ cấu sản xuất nông nghiệp qua các năm

44

3.5

Dân số trung bình huyện Hương Khê từ năm 2009 – 2014

46

3.6

Tỷ trọng dân số phân theo khu vực của huyện Hương Khê

46

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ix


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất là sản phẩm của tự nhiên xuất hiện trước con người và tồn tại khách
quan. Đất là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của
mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng nhất
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình
kiến trúc văn hóa - xã hôi, an ninh, quốc phòng. Đất đai có những tính chất đặc
trưng khiến nó không giống bất kỳ một tư liệu sản xuất nào.
Đất đai có tính cố định và có giới hạn về không gian không tuân theo ý
muốn chủ quan của con người. Chính vì vậy, đất đai cần được quản lý và sử dụng
một cách hợp lý, có hiệu quả, tiết kiệm và bền vững. Do tính giới hạn về không
gian của đất đai nên yêu cầu con người phải sử dụng đất đúng mục đích, tiết
kiệm, hiệu quả và phát huy hết tiềm năng của đất đai.
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2013
đã khẳng định ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn
dân, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển
quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định. Tại điều 4,
chương I của Luật đất đai năm 2013 cũng nêu rõ: ”Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử

dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.
Hiện nay dưới tác động của nền kinh tế thị trường, quá trình công nghiệp
hóa, hiện đại hóa, sự chuyển dịch cơ cấu từ nông nghiệp sang công nghiệp,
dịch vụ kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, bên cạnh đó sự bùng
nổ dân số đã làm tăng nhu cầu sử dụng đất một cách nhanh chóng. Chính vì
vậy tại điều 167 Luật đất đai năm 2013 đã cụ thể hoá các quy định và ngày
càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội
và tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đóng góp cho Nhà nước. Sự phát
triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường
khác trong nền kinh tế quốc dân. Tại hội nghị lần thứ 6 của Ban chấp hành
Trung ương Đảng đã khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh
trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003, cụ thể:
- Quy định cụ thể nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như
quy định những đảm bảo của Nhà nước đối với người sử dụng đất, trách nhiệm
của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, trách nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiếu số, người trực
tiếp sản xuất nông nghiệp, trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông
tin đất đai cho người dân.
- Quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất phù
hợp với hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định
các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu
tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực

thực hiện dự án.
Hương Khê là một huyện miền núi nằm trên trục đường Hồ Chí Minh
cách thành phố Hà Tĩnh khoảng 45 km về phía đông, có tổng diện tích là
126.350,04ha với 21 xã và 1 thị trấn. Thời gian qua do nhu cầu về sử dụng đất
ngày càng tăng cho an sinh và phát triển kinh tế, xã hội nên các hoạt động về việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy
nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật vẫn
còn tồn tại một số bất cập như chuyển quyền sử dụng đất không khai báo, đăng
ký hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật vẫn còn diễn ra trên
địa bàn huyện.
Xuất phát từ vấn đề trên, việc nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hương Khê - tỉnh Hà
Tĩnh giai đoạn 2009 - 2014” là việc làm có ý nghĩa thiết thực cho công tác quản
lý Nhà nước về đất đai.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


2. Mục đích nghiên cứu
Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định
của pháp luật tại huyện Hương Khê - tỉnh Hà Tĩnh, trên cơ sở đó đề xuất giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong quản lý việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất trên địa bàn huyện. .
3. Yêu cầu của đề tài
- Các số liệu điều tra phải phản ánh đầy đủ, chính xác, trung thực và khách
quan tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp
luật tại huyện Hương Khê - tỉnh Hà Tĩnh.
- Giải pháp đề xuất phù hợp với điều kiện của địa phương

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
1.1.1. Đất đai và những thuộc tính của đất đai
1.1.1.1. Đất đai (Land)
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì
đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và
tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con
người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật
và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng
ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá...
Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài
sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về
mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn (Hồ Thị Lam
Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Luật Đất đai 2003 của Việt Nam quy định: Đất đai là tài nguyên quốc gia
vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặt biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Việc phân loại đất hiện nay ở Việt Nam theo 02 cách: Phân loại đất theo
thổ nhưỡng và phân loại đất theo mục đích sử dụng đất.
1.1.1.2. Các thuộc tính của đất đai
Đất đai có 4 thuộc tính sau:
- Có vị trí cố định: Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị

trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời
nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng,
thực bì... của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự
nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc
điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do
đó chúng có giá trị riêng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
- Có hạn về diện tích: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có
tính bất biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến
tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của
con người. Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng
đất có hiệu quả. Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác
nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc
đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân
số ngày càng tăng. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có
nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện
tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu
tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của
Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai (Hồ Thị Lam Trà và
Nguyễn Văn Quân, 2006).
- Tính năng lâu bền: Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong
điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng
cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của
đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai
(Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).

- Chất lượng khác nhau: Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ
nhưỡng, thực bì, nước...) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ,
lượng mưa...) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong
đất sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản
khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất
khác nhau. Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để
thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Như vậy trong quá trình khai thác và sử dụng đất
nếu con người biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên
không ngừng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


1.1.2. Sở hữu đất đai và các hình thức sở hữu đất đai
1.1.2.1. Quyền sở hữu đất đai
a, Chủ thể của quyền sở hữu đất đai
Điều 17 Hiến Pháp, 1992; Điều 1 Luật Đất đai năm 1993; Điều 5 Luật
Đất đai năm 2003 và Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định : “Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà
nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp
luật”, như vậy quyền sở hữu đất đai của Nhà nước là quyền sở hữu duy nhất
và tuyệt đối. Nhà nước vừa là chủ sở hữu, vừa là người nắm quyền lực chính
trị nên bằng pháp luật quy định những hình thức, những biện pháp để thực
hiện các quyền năng của chủ sở hữu.
b, Khách thể của quyền sở hữu đất đai
Khách thể của quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai là toàn bộ vốn đất
đai nằm trong phạm vi lãnh thổ quốc gia, bao gồm đất liền, hải đảo và lãnh hải.
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân thành các nhóm: nhóm đất nông
nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.

c, Nội dung của quyền sở hữu đất đai
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một
chủ thể. Bao gồm những quyền năng đó là: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt.
- Quyền chiếm hữu: Là quyền của Nhà nước nắm giữ toàn bộ vốn đất đai
trong phạm vi cả nước. Dưới góc độ pháp lý quyền chiếm hữu đất đai có ý nghĩa
quan trọng, bởi lẽ nó là cơ sở đầu tiên để xác lập quyền sử dụng và định đoạt đất đai.
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thực hiện quản lý thống nhất toàn bộ vốn
đất đai nhưng Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà lại
trao quyền chiếm hữu, sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng
ổn định, lâu dài thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên,
Nhà nước không mất đi quyền chiếm hữu đất đai của mình, bởi vì, Nhà nước
thực hiện quyền chiếm hữu đất đai một cách gián tiếp thông qua các hoạt động
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


vừa mang tính kỹ thuật, nhiệp vụ, vừa mang tính pháp lý như đo đạc, khảo sát
đánh giá và phân hạng đất để nắm được hiện trạng, sử dụng đất đai trên phạm vi
cả nước và từng địa phương; hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách
địa chính và các tài liệu địa chính khác để nắm được sự phân bố đất đai, kết cấu
sử dụng đất ở các địa phương; hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, thống kê,
kiểm kê đất đai… để nắm được biến động đất qua các thời kỳ.
Việc phân biệt quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước với quyền chiếm
hữu đất đai của người sử dụng đất sẽ làm rõ hơn nhận định về việc Nhà nước
không mất đi quyền chiếm hữu đất đai cho dù Nhà nước có thực hiện việc giao
đất, cho thuê đất…cho người sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài.
- Quyền sử dụng: Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để

phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nhà nước
không trực tiếp sử dụng đất, mà gián tiếp sử dụng thông qua các hình thức giao
đất, cho thuê đất, cho phép nhận, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công
nhận quyền sử dụng đất. Nhà nước không mất đi quyền sử dụng khi giao đất cho
người sử dụng đất khai thác, sử dụng. Cũng như quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng đất của Nhà nước là vĩnh viễn, trọn vẹn trên phạm vi cả nước. Quyền sử
dụng đất của người sử dụng đất được hạn chế bởi không gian, thời gian và mục
đích sử dụng.
- Quyền định đoạt: Là khả năng của Nhà nước quyết định số phận pháp lý
của đất đai. Trước đây quyền này không được thể hiện rõ ràng trong các Luật đất
đai, chỉ phần nào được thể hiện dưới dạng liệt kê một số nội dung của chế độ
quản lý Nhà nước về đất đai. Thực ra mọi nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
không phải đều thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước mà chỉ có một số nội
dung có tính chất quyết định mới thể hiện quyền này.
Theo Luật Đất đai 2013 tại Chương 1, Mục 1, Điều 13 xác định rõ quyền
định đoạt của Nhà nước như sau:
- Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
- Quyết định mục đích sử dụng đất.
- Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


- Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất.
- Quyết định giá đất.
- Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
- Quyết định chính sách tài chính về đất đai.
- Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
1.1.2.2. Các hình thức sở hữu đất đai

Chế độ sở hữu mà đặc biệt là sở hữu đất đai và các tư liệu sản xuất quan
trọng khác ở Việt Nam luôn được ghi nhận trong các Hiến Pháp 1946, 1959,
1980, 1992. Tuy nhiên, do tình hình lịch sử và hoàn cảnh đất nước nên trong mỗi
giai đoạn lịch sử, Hiến Pháp và pháp luật Việt Nam quy định chủ thể, phạm vi,
nội dung của chế độ sở hữu tài sản không giống nhau và cơ chế thực hiện, bảo vệ
các quyền sở hữu cũng khác nhau. Lịch sử lập hiến Việt Nam cho thấy, mỗi khi
chế độ sở hữu ở Việt Nam thay đổi thì đòi hỏi phải sửa đổi Hiến Pháp.
a, Sở hữu tư nhân:
Chế độ sở hữu tư nhân bắt đầu được thiết lập từ năm 1946 Điều 12 Hiến
Pháp, 1946 và được tiếp tục ghi nhận tại Điều 11 Hiến Pháp, 1959; Điều 15 Hiến
Pháp,1992.
- Là sở hữu của cá nhân đối với tài sản hợp pháp của mình. (Quốc hội
nước CHXHCNVN, 2005).
- Chủ thể của sở hữu tư nhân chính là từng cá nhân (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2005)
- Khách thể của sở hữu tư nhân (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005): Thu
nhập hợp pháp; của cải để dành; nhà ở; tư liệu sinh hoạt; tư liệu sản xuất; vốn,
hoa lợi, lợi tức và các tài sản hợp pháp khác của cá nhân, tài sản này không bị
hạn chế về số lượng và giá trị.
Quyền sở hữu tư nhân là một phạm trù pháp lý được hiểu là tổng hợp các
quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ về chiếm hữu, sử dụng và định đoạt
những tài sản thuộc quyền sở hữu của cá nhân hoặc là những quyền dân sự cụ thể
của cá nhân với tư cách là chủ sở hữu đối với tài sản của mình thông qua các
quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


b, Sở hữu tập thể:

Chế độ sở hữu tập thể được ghi nhận ở Hiến Pháp 1959 tại Điều 11 và
Điều 15 Hiến Pháp, 1992.
- Là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế tập thể ổn định
khác do cá nhân, hộ gia đình cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất kinh doanh
nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong điều lệ, theo nguyên tắc tự
nguyện, bình đẳng dân chủ, cùng quản lý và cùng hưởng lợi. (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2005)
- Chủ thể của sở hữu tập thể chính là hợp tác xã riêng biệt hoặc các hình
thức kinh tế tập thể ổn định khác. (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)
- Khách thể của sở hữu tập thể bao gồm: Tài sản được hình thành từ
nguồn đóng góp của các thành viên; thu nhập hợp pháp do sản xuất, kinh doanh;
tài sản được Nhà nước hỗ trợ; từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp
luật (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).
Quyền sở hữu tập thể của hợp tác xã là một phạm trù pháp lý gồm tổng
hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ về chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt tài sản thuộc sở hữu tập thể của hợp tác xã.
c, Sở hữu toàn dân:
Sở hữu toàn dân được quy định trong Luật Cải cách ruộng đất năm 1953,
Hiến Pháp 1959 (Điều 11), Hiến Pháp 1980 (Điều 19) và Hiến Pháp 1992 (Điều
15). Đến nay Nhà nước cũng chỉ công nhận một hình thức sở hữu duy nhất về đất
đai là sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
- Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm pháp lý gồm tổng
hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu đất đai trong đó xác
nhận quy định và bảo vệ quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước trong việc
chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai.
- Điều 5 khoản 1 Luật Đất đai, 2003 và Điều 4 Luật Đất đai, 2013 quy
định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy
định của pháp luật.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


Quyền sở hữu của Nhà nước là một phạm trù pháp lý gồm tổng hợp các
quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ về chiếm hữu, sử dụng và định đoạt
tài sản thuộc sở hữu toàn dân mà do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu.
Như vậy chủ thể của sở hữu toàn dân về đất đai là Nhà nước và quyền sở hữu
này là duy nhất và tuyệt đối. Khách thể của sở hữu toàn dân là toàn bộ vốn đất đai
nằm trong phạm vi lãnh thổ quốc gia, bao gồm đất liền, hải đảo và lãnh hải.
1.1.3. Quyền sử dụng đất
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của
mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được
nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của
tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của
Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự
sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các
lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Nguyễn Đình Bồng, 2009).
Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở
hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về
đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có
quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu
đó trên thực tế. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng
và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi
người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là
các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Những đối tượng (tổ chức, hộ gia đình và cá
nhân) có QSDĐ. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở

hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được
Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy, trong Luật Đất đai
năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”,
hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106 Luật Đất đai, 2003). Đây không phải
là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì
không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và
công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà
nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất
thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai,
1993), “bồi thường” (Luật Đất đai, 2003), “bồi thường, hỗ trợ và tái định cư”
(Luật Đất đai, 2013). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các
loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn
quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là
trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với
khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:
nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho

nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh
tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối
đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có
đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng
nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích
thương mại (Trần Tú Cường, 2012).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,...
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh
lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;
Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi
cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không,
sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Trần Tú Cường, 2012).
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do
nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Trần Tú
Cường, 2012).

- Thế chấp, bảo lãnh QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy
đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế
chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế
chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng
nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ
được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán
để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất
động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị
QSDĐ (Trần Tú Cường, 2012).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông
nghiệp và nông thôn (Trần Tú Cường, 2012).
1.1.4. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất được biểu
hiện trên các khía cạnh chủ yếu sau đây:
- Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên
quyền sử dụng đất được hình trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều
này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép
người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền năng:

quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền
cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng đất; quyền thế chấp và quyền góp vốn
bằng quyền sử dụng đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai
và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu.
- Mặc dù, quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển
nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử
dụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại
quyền này, bởi lẽ giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:
+ Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng
đất đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc
cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử
dụng đất;
+ Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử
dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ.
- Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở các
khía cạnh sau:
• Người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với
tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; Không phải bất cứ người nào
có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất. Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo các hình thức: giao đất trả tiền
sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả trước tiền
thuê cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm
mới được pháp luật cho hưởng 8 quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất.

• Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử
dụng đất lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất
thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề
phát sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn
cơ bản họ vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là người đại
diện chủ sở hữu đối với đất được giao (Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Xuân
Trọng, 2011).
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Tại một số nước phát triển
Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có
một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản
xuất khác.
1.2.1.1. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở
hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất
Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do
Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian
sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,

ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất
đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê
đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất. Quyền lợi và nghĩa vụ,
luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử
dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển
quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10 Sắc lệnh về đất đai, 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo
quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển
nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị
Minh Hà, 2000).
1.2.1.2. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt
động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất
đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng
ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được
luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của
Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng
ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15