đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện tân yên, tỉnh bắc giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
-------

-------

NGUYỄN TUẤN ANH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN YÊN,
TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
-------

-------

NGUYỄN TUẤN ANH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN YÊN,
TỈNH BẮC GIANG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI, NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực, chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan tất cả sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày 09 tháng 11 năm 2015
TÁC GIẢ

Nguyễn Tuấn Anh

ii


LỜI CẢM ƠN
Tôi trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai - Học viện
Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy,
hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu Luận văn

Trân trọng cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, người trực tiếp hướng dẫn
khoa học đã tận tình giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn .
Trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Tân Yên, Phòng Tài nguyên và
Môi trường - Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Tân Yên, Chi cục Thuế
huyện Tân Yên, Chi cục Thống kê huyện Tân Yên, Lãnh đạo Ủy ban nhân dân và
cán bộ địa chính của thị trấn Cao Thượng, xã Liên Sơn, xã Ngọc Châu – huyện Tân
Yên, tỉnh Bắc Giang (là các đơn vị điều tra số liệu) đã tạo mọi điều kiện thuận lợi
và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu trong quá trình nghiên cứu Luận
văn.
Trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia
đình, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ, động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên
cứu để hoàn thành Luận văn./.
Hà Nội, ngày 09 tháng 11 năm 2015
TÁC GIẢ

Nguyễn Tuấn Anh

iii


MỤC LỤC
Lời cam đoan

ii

Lời cảm ơn

iii

Mục lục

iv

Danh mục các từ viết tắt

vii

Danh mục bảng

viii

Danh mục hình

ix

MỞ ĐẦU

1

1

Đặt vấn đề

1

2

Mục tiêu, yêu cầu của đề tài

3

2.1

Mục tiêu nghiên cứu

3

2.2 Yêu cầu

3

Chương 1TỔNG QUAN TÀI LIỆU

4

1.1 Một số khái niệm liên quan đến đất, quyền sử dụng đất

4

1.1.1 Đất đai

4

1.1.2 Thị trường đất đai

5

1.1.3 Quyền sở hữu

6

1.1.4 Quyền sử dụng đất

8

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

15

1.2.1 Singapore

15

1.2.2 Thái Lan

16

1.2.3 Malaixia

18

1.2.4 Trung Quốc

19

1.3 Tổng quan về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

21
21

1.3.2 Hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến việc thực hiện các
quyền sử dụng đất

24

1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam

iv

29


Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

37

2.1 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

37

2.2 Nội dung nghiên cứu

37

2.2.1 Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của huyện Tân Yên

37

2.2.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Tân Yên

37

2.2.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân tại huyện Tân Yên từ năm 2010 đến 30 tháng 6 năm 2014

37

2.2.4 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
huyện Tân Yên

37

2.3 Phương pháp nghiên cứu

37

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

37

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp

37

2.3.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý, phân tích và đánh giá số liệu

39

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

40

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Tân Yên

40

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

40

3.1.2 Điều kiện hạ tầng- kinh tế- xã hội

42

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội

44

3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai của huyện từ năm 2010 đến năm 2014

45

3.2.1 Sơ lược về công tác quản lý đất đai của huyện

45

3.2.2 Sơ lược về thực trạng sử dụng đất của huyện

48

3.2.3 Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường, tính hợp lý của việc sử
dụng đất

51

3.3 Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tân Yên từ năm 2010 đến năm 2014

56

3.3.1 Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp

56

3.3.2 Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

v

59


3.3.3 Đánh giá tình hình thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất

62

3.3.4 Đánh giá tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất

64

3.3.5 Đánh giá tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất

67

3.3.6 Đánh giá tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử
dụng đất

71

3.3.7 Đánh giá của người dân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất của
huyện Tân Yên

74

3.4 Đề xuất giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện
Tân Yên

78

3.4.1 Về lãnh đạo, chỉ đạo

78

3.4.2 Giải pháp về chính sách

79

3.4.3 Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân, tổ chức

quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất

80

3.4.4 Giải pháp đào tạo nhân lực và đầu tư cơ sở vật chất

80

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

82

Kết luận

82

Kiến nghị

84

TÀI LIỆU THAM KHẢO

85

vi


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

CN -TTCN- XDCB

Công nghiệp -Tiểu thu công nghiệp - Xây dựng cơ bản

Đvt

Đơn vị tính

QSD Đ

Quyền sử dụng đất

Stt

Số thứ tự

UBND

Ủy ban nhân dân

vii


DANH MỤC BẢNG
STT
3.1

Tên bảng

Trang

Một số chỉ tiêu về phát triển kinh tế xã hội huyện Tân Yên

từ năm

2010 đến năm 2014

42

3.2

Kết quả kiểm kê, thống kê đất đai qua một số năm

50

3.3

Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện
Tân Yên từ năm 2010 đến năm 2014

3.4

Tổng hợp phiếu điều tra quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp tại địa điểm nghiên cứu

3.5

58

Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, vườn từ
năm 2010 đến năm 2014 (Cấp sau chuyển quyền sử dụng đất)

3.6

60

Tổng hợp quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại 3 địa điểm
nghiên cứu

3.7

57

61

Tổng hợp tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất
nông nghiệp tại 3 đơn vị nghiên cứu

63

3.8

Tình hình thực hiện quyền thừa kế Quyền sử dụng đất

65

3.9

Tổng hợp tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất theo 3
địa điểm nghiên cứu

66

3.10 Tình hình thực hiện quyền tặng cho Quyền sử dụng đất

68

3.11 Tổng hợp tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất tại địa
điểm nghiên cứu
3.12

70

Kết quả công tác đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

71

3.13 Tổng hợp tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử
dụng đất tại địa điểm nghiên cứu

73

viii


DANH MỤC HÌNH

STT

Tên hình

Trang

3.1

Sơ đồ địa điểm nghiên cứu

38

3.2

Bản đồ hành chính huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang

40

3.3

Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Tân Yên

49

3.4

Biểu đồ kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

58

3.5

Biểu đồ kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất

61

3.6

Biểu đồ kết quả thừa kế quyền sử dụng đất

66

3.7

Biểu đồ kết quả tặng cho quyền sử dụng đất

69

3.8

Biểu đồ kết quả đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

72

ix


MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên quý giá nên mỗi nước có một phương pháp quản lý và sử

dụng riêng. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai vẫn có nhiều hình
thức sở hữu: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp
năm 1980, nước ta tồn tại một hình thức là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp năm
1992, tại Điều 18 quy định với tinh thần là người được Nhà nước giao đất thì được
chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cụ thể hóa Hiến
pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai năm
1998, năm 2001 và Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã từng bước cụ
thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho
người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê
(như đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ thể).
Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và
quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp
cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà
nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị
trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy Đại hội Đảng lần thứ IX chủ trương
phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất . Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai
2013 có những quy định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất thực hiện
các quyền. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa
phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ xây dựng các khu
công nghiệp, đô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà nước, trường học, bệnh
viện,... dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định còn chưa phù hợp thực tế, thiếu tính
minh bạch. Giải phóng mặt bằng chậm trễ là yếu tố cản trở tiến độ đầu tư của hầu hết các
công trình.
- Việc đất đai manh mún đã phần nào khắc phục sau dồn đổi ruộng. Tuy nhiên

1

chưa đáp ứng được yêu cầu tích tụ ruộng đất để mở rộng quy mô sản xuất. Hiện
tượng chuyển dịch quyền sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng trong nông
nghiệp diễn ra tự phát ở nhiều địa phương. Do thị trường tự phát, thiếu thông tin,
chưa có sự kiểm soát của Nhà nước nên còn nhiều bất cập cần giải quyết.
- Những năm gần đây thị trường quyền sử dụng đất đang có hiện tượng "đóng
băng". Nguyên nhân do cầu đã vượt quá cung, hay chính sách chưa hợp lí, hay giá
đất được định giá một cách chủ quan của cơ quan định giá mà không theo quy luật
của thị trường. Bên cạnh đó, thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn chiếm tỷ lệ
khá lớn (khoảng 35-40%). Giấy chứng nhận là điều kiện cần thiết cho hoạt động thị
trường quyền sử dụng đất, nhưng nhiều người dân không muốn nhận mà vẫn có thể
giao dịch trên thị trường ngầm.
- Tâm lí người dân mỗi vùng một khác nhau: Vùng đồng bằng Bắc bộ mặc dù
người dân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại đất đai, trong khi đó
người dân vùng Tây nguyên và Đồng bằng sông Cửu Long lại sẵn sàng bán để đi làm
thuê cho người khác. Vấn đề nông dân không có đất do chuyển nhượng đất đai ngày
càng tăng.
Tân Yên là huyện miền núi thuộc tỉnh Bắc Giang, trong những năm qua, cùng
với các lĩnh vực khác, quản lý nhà nước về đất đai của huyện đã góp phần không
nhỏ vào phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Bắc Giang nói chung và của huyện Tân
Yên nói riêng. Ở huyện đang diễn ra việc chuyển dịch cơ cấu, phân bổ lại đất đai
nhằm phục vụ các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đo đó việc thực hiện các
quyền sử dụng đất có xu hướng gia tăng. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, việc
không đăng ký khi thực hiện các quyền sử dụng đất hoặc thực hiện chưa đầy đủ các
qui định của pháp luật khi thực hiện các quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện vẫn
diễn ra trong những năm gần đây làm nảy sinh nhiều tồn tại, hạn chế trong công tác
quản lý, chưa thực sự trở thành động lực, đòn bẩy quan trọng để tạo ra bước đột phá
trong việc khai thác tài nguyên đất đai phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, cũng là
nguyên nhân gián tiếp dẫn đến các vi phạm pháp luật đất đai. Vì vậy, việc thực hiện
đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang” là cần thiết trong thời điểm hiện nay.

2


2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài
2.1. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tân Yên, tỉnh Bắc Giang.
- Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường trách nhiệm và hiệu quả trong việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc
Giang.
2.2. Yêu cầu
- Đánh giá đúng tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên trên
địa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
- Các số liệu điều tra khách quan, có độ tin cậy cao, đánh giá đúng tình hình thực
hiện các quyền sử dụng đất ;
- Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc
thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang

3


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Một số khái niệm liên quan đến đất, quyền sử dụng đất
1.1.1. Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm
cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai
không chỉ bao gồm mặt đất mà còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả
mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm
ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật.

Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ,
bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá…Với nghĩa hẹp thì
đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người
có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng
như những quyền theo tập quán không thành văn.
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng
được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng
chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao
lưu dân sự)…Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển
tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của
cải vật chất xã hội.
Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do
lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang
hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có thời hạn về
không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh
lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá
trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà còn có xu
hướng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).

4


1.1.2 Thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn
đến khả năng trao đổi. Thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng
với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi
hàng hóa. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản

ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết
kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo
nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hóa.
Thị trường đất đai theo nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường
đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường
đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý
nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là
nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.
Khi nghiên cứu thị trường đất đai, có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các
nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai. Đối với những quốc
gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường
giao dịch đất đai (chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hàng hóa lưu thông trên thị
trường là đất đai đã được thương phẩm hóa (đất đai được đầu tư, khai thác và được
dùng như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; cũng
dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai). Đối với những quốc
gia như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất dưới hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì vậy,
thị trường đất đai về ý nghĩa chung được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất; thị
trường giữa những người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất với nhau và với
người khác theo quy định của pháp luật. Đối tượng chủ yếu của kinh doanh đất đai
thương phẩm là quyền sử dụng đất.
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta.

5

1.1.3 Quyền sở hữu
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của pháp luật...”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về
một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ của người với người trong quá trình tạo ra và
phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể,
chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng...).
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một
chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng sau:
- Quyền chiếm hữu: Là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ).
- Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trọng trường hợp được chủ sở hữu trao quyền sử dụng, điều này thấy rõ
trong việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt: Là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của
mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho,
thừa kế;
Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong
thực tế, như tiêu dùng hết, tiêu hủy, từ bỏ quyền sở hữu.
Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu
tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, sở
hữu của tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề
nghiệp (Quốc hội, 2005).
Luật đất đai năm 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ sở hữu đất đai, quản

6


lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai. Với tư cách là đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai
trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử
dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh
thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép
người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời
gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này
chỉ là để sử dụng đất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền,
giao đất có thu tiền và cho thuê đất. Trong những trường hợp cụ thể này, quyền sử
dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân)
trên những thửa đất cụ thể. Quyền sử dụng đất của Nhà nước và quyền sử dụng đất
cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất
trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà
nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho
nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích
cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích
từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên đất đai. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần,
Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho
toàn xã hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước, sử dụng đất vào mọi mục đích.

Như vậy, quyền sử dụng đất lại được trích ra để giao về cho người sử dụng trên
những thửa đất cụ thể. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này
được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất
do đầu tư của Nhà nước mang lại.

7


Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc định đoạt số phận
pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất, thể hiện qua việc
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất. Những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức
nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình
Bồng, 2006).
Quy định của pháp luật hiện hành cho thấy, quyền sử dụng đất trong trường
hợp này là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đó là: quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai theo cách tiếp cận truyền thống từ Cổ luật
La Mã về quyền sở hữu tài sản. Theo đó, khi một tài sản được xác định thuộc quyền
sở hữu của ai đó thì người đó có quyền được chi phối đối với tài sản đó theo các
riêng của mình để thỏa mãn cho nhu cầu của họ. Việc tiến hành khai thác, sử dụng
tài sản nhằm để hưởng thụ những giá trị do tài sản đó mang lại là một trường những
cách thức chi phối của người có quyền sở hữu tài sản, miễn sao quá trình thực hiện
quyền sử dụng tài sản phục vụ cho lợi ích của mình phải không được vượt ra khỏi
phạm vi pháp luật quy định. Với ý nghĩa đó, quyền sử dụng tài sản là một trong
những cách thực hiện quyền sở hữu tài sản.
1.1.4 Quyền sử dụng đất
Đất đai là một bộ phận không thể tách rời với lãnh thổ quốc gia. Ngoài ý nghĩa
là cơ sở vật chất thì lãnh thổ còn có ý nghĩa đối với việc tồn tại và duy trì một ranh

giới quyền lực nhà nước trong một cộng đồng dân cư nhất định. Không chỉ có vậy,
đối với con người, nếu được khai thác, sử dụng hợp lý, đất đai là một tài nguyên vô
tận, trở thành một loại tư liệu sản xuất có giới hạn về không gian, diện tích nhưng
vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời. Chính bởi vậy, nhằm đảm bảo cho
việc quản lý và khai thác tối đa các lợi ích mà đất đai mang lại cho con người, pháp
luật nước ta cũng có những quy định chặt chẽ về quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ
chức, hộ gia đình nhằm xác lập cho những người trực tiếp sử dụng đất những quyền
và lợi ích nhất định, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho người sử dụng đất phát huy

8


năng lực tự chủ trong quá trình sử dụng đất.
Hiến pháp năm 1992 nước ta quy định: “ Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu
quả; Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài; Tổ
chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất,
được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp
luật” (Quốc hội, 1992).
Khi xem xét và tiếp cận quyền sử dụng đất trong mối quan hệ với quyền sở
hữu đất đai cho thấy, quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu và bị chi phối
bởi quyền sở hữu đối với đất đai. Ở các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất
đai thì quyền sử dụng đất là một quyền năng của quyền sở hữu và không tách rời
quyền sở hữu. Người có quyền sử dụng đất đồng thời là người có quyền sở hữu
chính mảnh đất đó. Trong quá trình sử dụng đất và thực hiện các quyền đối với đất,
họ cũng đồng thời là người có quyền quyết định số phận pháp lý đối với mảnh đất
thuộc quyền sở hữu của mình. Khác với những nước thực hiện quyền sở hữu tư
nhân đối với đất đai nêu trên, ở các nước duy trì chế độ sở hữu Nhà nước hay chế
độ sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thì quyền sử dụng đất được
tiếp cận có phần khác biệt hơn. Theo đó, quyền sử dụng đất vừa mang tính chất phụ

thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, được phát sinh trên cơ sở quyền sở
hữu của Nhà nước và cũng bị chi phối bời quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất
đai. Các quyền sử dụng đất của mỗi tổ chức, cá nhân có được xác lập hay không là
dựa trên cơ sở sự chuyển giao hoặc cho phép của Nhà nước mới có được. Tuy
nhiên, trong quá trình khai thác và sử dụng đất ấy, quyền sử dụng đất của mỗi chủ
thể lại mang tính độc lập tương đối, chúng được thoát ly ra khỏi quyền sở hữu và
trở thành một chế định độc lập trong mối quan hệ với Nhà nước và chủ thể khác,
người có quyền sử dụng đất được Nhà nước xác lập có quyền chủ động khai thác và
sử dụng cho các nhu cầu và mục đích khác nhau.
Bằng các quy định về quyền sở hữu đất đai ghi nhận tại Hiến pháp 1992 và
Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất cho các tổ
chức và cá nhân thông qua các hình thức nhận giao đất không thu tiền, giao đất có

9


thu tiền, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất và họ trở thành người có
quyền sử dụng đất chứ không phải người có quyền sở hữu đất đai. Khi chuyển giao
đất cho người sử dụng đất, tùy thuộc vào các hình thức sử dụng đất khác nhau mà
Nhà nước cho phép các chủ thể sử dụng đất khác nhau được hưỡng các quyền và
thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước.
Theo từ điển giải thích Luật học: “Quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyền
khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế
và đời sống xã hội. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp thông
qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Các tổ chức, cá nhân này khi sử
dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền
sử dụng đất” (Nguyễn Ngọc Hòa, 1999). Theo đinh nghĩa này thì quyền sử dụng đất
của Nhà nước không được thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước mà gián tiếp thực hiện
qua chủ thể là người sử dụng đất, là người được Nhà nước cho phép sử dụng đất
thông qua các hình thức pháp lý khác nhau và trao cho họ những quyền và nghĩa vụ

pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác quyền sử dụng đất. Và như vậy, những giá trị
và khả năng sinh lợi của đất, những thuộc tính có ích trên từng mảnh đất và ở phạm
vi toàn bộ đất đai của quốc gia có được khai thác và sử dụng có hiệu quả hay không
là tùy thuộc vào Người sử dụng đất – người trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất
theo ý đồ của Nhà nước. Tuy nhiên, không phải bất cứ chủ thể nào cũng có thể trở
thành chủ thể sử dụng đất, cũng đương nhiên có quyền sử dụng đất, mà quyền đó phụ
thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu. Đến đây, có thể thấy
rằng quyền sử dụng đất vừa mang tính phục thuộc (nếu xem xét chúng với ý nghĩa
một trong ba quyền năng của chủ sở hữu) và vừa mang tính độc lập (nếu xem xét
chúng với ý nghĩa là quyền khai thác trực tiếp các giá trị của đất của từng chủ thể sử
dụng đất cụ thể). Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng
đất nhưng quyền sở hữu đất đai được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử
dụng đất thực hiện và trở thành một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất.
Như vậy, chủ thể thực hiện quyền sử dụng đất với tư cách là chủ thể sử dụng
đất chứ không phải với tư cách chủ sở hữu. Với tư cách là người đại diện chủ sở
hữu, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai thông qua các quyền năng được pháp luật

10


ghi nhận và đảm bảo thực hiện, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt. Tuy nhiên, không phải tự bản thân nhà nước trực tiếp chiếm hữu, sử dụng
đất đai để khai thác những thuộc tính vốn có của đất mà Nhà nước giao cho người
sử dụng đất sử dụng tức là giao cho người sử dụng đất một trong ba quyền năng của
mình đó là quyền sử dụng đất. Nắm trong tay quyền sử dụng đất diện tích đất mà
nhà nước giao cho, bên cạnh quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài, người sử dụng đất
còn được thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất của mình như chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn….bằng giá trị quyền sử dụng nhằm
đảm bảo quyền lợi thiết thực cho mình. Để đảm bảo các quyền trên của người sử
dụng đất được thực hiện trên thực tế, pháp luật nước ta cũng xác lập tiền đề và điều

kiện để quyền sử dụng đất của mỗi người dân được đảm bảo. Từ đây, chế định về
quyền sử dụng đất được hình thành.
Từ những phân tích trên ta có khái niệm: Quyền sử dụng đất là chỉ những khả
năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyền nhất định khi
khai thác và sử dụng đất để phục vụ cho các nhu cầu khác nhau của đời sống xã hội.
Những quyền đó được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế.
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về
đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các
quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà
chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu
đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền
của mình như thế nào?
Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng
luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử
dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động,
kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy theo vào
từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung quyền sử dụng đất
được thể hiện có khác nhau tùy thuộc người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và

11


được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” . Dưới đây là nội dung cụ
thể của từng quyền:

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong các
trường hợp: Nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất
(nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau
để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa
xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo
kiểu “có tốt, có xấu, có xa, có gần”; những người có đất ở trong cùng địa phương
(cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi
quyền sử dụng đất là không có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng, 2006, 2009).
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất
trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề
khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp
luật cho phép… Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển
quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có
được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và
việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có
quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số
trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi
vi phạm pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006, 2009).
- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng cho thuê
hoặc cho thuê lại đất, cũng là hình thức chuyển quyền sử dụng đất của mình cho
người khác với sự thỏa thuận thông qua hợp đồng phù hợp với quy định của pháp

12


luật. Người sử dụng đất cho thuê đất là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người
khác bằng hợp đồng theo quy định mà đất đó có nguồn gốc không phải từ thuê của

Nhà nước. Khác với quyền cho thuê đất của Nhà nước, quyền cho thuê đất của
người sử dụng đất được Nhà nước trao cho. Do đó người sử dụng đất không được
tùy ý cho thuê mà phải được sự đồng ý của Nhà nước
- Cho, tặng, thừa kế quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong
tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải
nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội,
việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ thương mại, dịch vụ;
giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm một tỷ trọng rất có ý nghĩa trong các
giao dịch trên thị trường bất động sản (Nguyễn Đình Bồng, 2006, 2009).
- Thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất
(không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm
vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai làm vật thế
chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó
đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được,
người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi
vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản,
trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị quyền sử dụng
đất. Trong trường hợp người vay tiền không có quyền sử dụng đất để thế chấp thì có
thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ
chức cam kết dùng quyền sử dụng đất của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản
vay của mình (Nguyễn Đình Bồng, 2006, 2009).
Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực
kể từ 01/7/2014. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14
chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được
những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003.
Đây là luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất
nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân. Luật Đất đai năm 2013 kế
thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp của Luật Đất đai năm 2003 đồng thời

13

sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập
của Luật Đất đai năm 2003.
Về Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: Bổ sung quy định quyền và
nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất (Khoản 2,
Điều 167, Luật đất đai 2013): Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì
có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp
trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và
nghĩa vụ của tổ chức kinh tế. Trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo
phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện
quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa
theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và được thực hiện quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất theo quy định. Trường hợp không chia được theo phần thì ủy
quyền cho người đại diện để thực hiện. Quy định cụ thể các trường hợp phải công
chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất
(Khoản 3 Điều 167, Luật đất đai 2013). Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với
đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất
động sản. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức
hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu
của các bên. Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự.
Luật hóa quy định của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thời điểm
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Điều 168, Luật đất đai 2013); các

trường hợp được nhận quyền sử dụng đất (Điều 169, Luật đất đai 2013), trong đó có bổ
sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn
là giá trị quyền sử dụng đất (Điểm b Khoản 1), người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được nhận chuyển nhượng quyền sử

14


dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở (Điểm đ Khoản 1). Bổ sung quy định trong
Luật Đất đai quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (Điều 171). Việc xác lập
quyền đối với trường hợp này được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và
phải thực hiện đăng ký theo quy định của Luật đất đai năm 2013 (Báo điện tử Bộ tư
pháp, 2014). Khoản 1, điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: " Người sử dụng đất được
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật".
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh
dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thể hiện
được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân.
Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia
thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình. Để người dân có thể
khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu sản xuất và đời sống
mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò
quản lý với tư cách là đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái niệm quyền của
người sử dụng đất chính là sự sáng tạo pháp luât, giải quyết được mâu thuẫn nói
trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, nhà nước và mỗi người dân.
1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1 Singapore
Singapore là quốc gia phát triển có thu nhập quốc dân bình quân đầu người
cao, vấn đề giải quyết nhà ở cho dân cư thuộc các thành phần khác nhau không phải
là một vấn đề đơn giản. Chính phủ Singapore có những hỗ trợ tài chính đáng kể cho

những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên trách
của mình. Hơn 80% dân số, tương đương với 3,5 triệu người dân được sống trong
những căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore đầu tư. Hiện nay, Ủy ban này
quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong đó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân.
Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kết hợp
nhiều yếu tố. Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm
mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua. Diện tích
mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm, trước kia người dân chỉ cần

15