đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh phúc yên, tỉnh vĩnh phúc

MỤC LỤC
Lời cam đoan....................................................................................................... i
Lời cảm ơn ......................................................................................................... ii
Mục lục ............................................................................................................. iii
Danh mục các chữ viết tắt.................................................................................. vi
Danh mục bảng ................................................................................................ vii
Danh mục hình ................................................................................................ viii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1
2. Mục đích của đề tài..........................................................................................2
3. Yêu cầu của đề tài............................................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU...................................................................4
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai, Văn phòng Đăng ký đất đai .....................4
1.1.1. Đăng ký đất đai ...................................................................................4
1.1.2. Văn phòng Đăng ký đất đai ..................................................................7
1.2. Mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước................................. 17
1.2.1. Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất ở một số nước.................. 17
1.2.2. Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam ........................................ 22
1.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và Văn
phòng Đăng ký đất đai ở Việt Nam ........................................................... 25
1.3.1. Tình hình thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam 25
1.3.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ................ 25
1.3.3. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký
đất đai ....................................................................................................... 27
1.3.4 . Đánh giá chung về tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai 28
1.4. Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc ....... 30
1.4.1. Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc ........................................ 30
1.4.2 . Văn phòng Đăng ký đất đai Chi nhánh .............................................. 36
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 39

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................... 39
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 39
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 39
2.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 39
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử
dụng đất đai trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc ........................... 39
2.2.2. Thực trạng và đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai chi
nhánh Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc qua 2 giai đoạn ......................................... 39
2.2.3. Đánh giá về hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Phúc
Yên, tỉnh Vĩnh Phúc qua 2 giai đoạn ............................................................ 39
2.2.4. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
đất đai chi nhánh Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc................................................. 39
2.2.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
Đăng ký đất đai chi nhánh Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc .................................. 39
2.3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 40
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ................................................ 40
2.3.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu .................................................. 40
2.3.3. Phương pháp chọn vùng nghiên cứu. .................................................. 40
2.3.4. Phương pháp chuyên gia..................................................................... 41
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .......................................................... 42
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng
đất đai trên địa bàn thị xã Phúc Yên – tỉnh Vĩnh Phúc ............................... 42
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................................... 42
3.1.2 .Tình hình quản lý và sử dụng đất thị xã Phúc Yên .............................. 46
3.1.3. Nhận xét về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội thị xã Phúc Yên ............... 53
3.2. Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Phúc Yên ..... 54

3.2.1. Tổ chức bộ máy.................................................................................... 54
3.2.2. Điều kiện vật chất cơ sở hạ tầng kỹ thuật ................................................ 55
3.2.3. Trình tự thủ tục đăng ký đất đai .......................................................... 56

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


3.3. Đánh giá nhu cầu thực hiện thủ tục hành chính về giao dich đất đai của Văn
phòng đăng ký đất đai chi nhánh Phúc Yên. .............................................. 70
3.3.1. Nhu cầu các hộ thực hiện thủ tục hành chính về đất đai ...................... 70
3.3.2. Đánh giá của người dân về hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai
chi nhánh................................................................................................... 71
3.4. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất
đai ............................................................................................................. 77
3.4.1. Chính sách pháp Luật Đất đai và các văn bản thi hành ....................... 77
3.4.2. Nguyên nhân về tổ chức ..................................................................... 77
3.4.3. Nguyên nhân về cơ sở vật chất, kỹ thuật ............................................. 77
3.4.4. Nguyên nhân về nhân lực ................................................................... 79
3.5. Đề xuất chung các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
Đăng ký đất đai chi nhánh Phúc Yên – tỉnh Vĩnh Phúc.............................. 79
3.5.1. Chính sách pháp luật .......................................................................... 79
3.5.2. Tổ chức, bộ máy ................................................................................. 80
3.5.3. Đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ............................................................ 80
3.5.4. Nguồn nhân lực .................................................................................. 81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 82
Kết luận ............................................................................................................. 82
Kiến nghị........................................................................................................... 83
TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

BĐS

Bất động sản

2

BTC

Bộ Tài chính

3

BNV

Bộ Nội vụ

4

BTNVMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

5

CHXHCNVN

Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam

6

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

7

GCN

Giấy chứng nhận

8

HSĐC

Hồ sơ địa chính

9

HĐND

Hội đồng nhân dân

10

KT-XH

Kinh tế - Xã hội

11

SDĐ

Sử dụng đất

12

TCQLĐĐ

Tổng cục Quản lý đất đai

13

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

14

VPĐK

Văn phòng đăng ký

15

VPĐKĐĐ

Văn phòng Đăng ký đất đai

16

VPĐKQSDĐ

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

17

UBND

Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi

DANH MỤC BẢNG
STT
1.1.

Tên bảng

Trang

Nguồn nhân lực của VPĐKĐĐ các chi nhánh (huyện, thị, thành phố)
trong tỉnh Vĩnh Phúc ............................................................................... 37

3.1.

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế thị xã Phúc Yên giai đoạn 2010 – 2014 ....... 45

3.2.

Tổng hợp diện tích phân theo loại đất(Theo số liệu thống kê tháng 9 năm
2014) ...................................................................................................... 51

3.3.

Cơ cấu sử dụng đất tại các xã, phường của thị xã Phúc Yên năm 2014 ......... 53

3.4.

Kết quả cấp GCN lần đầu của thị xã Phúc Yên giai đoạn năm2010 đến
30/6/2015 ................................................................................................ 63

3.5.

Hồ sơ chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...................... 64

3.6.

Kết quả đăng ký biến động đất đai tại thị xã Phúc Yên giai đoạn từ năm 2010
đến 30/6/2015 .......................................................................................... 65

3.7.

Kết quả đăng ký biến động đất đai các xã, phường tại thị xã Phúc Yên giai
đoạn năm 2010 đến 30/6/2015................................................................... 66

3.8.

Hồ sơ địa chính lưu trữ tại VPĐKĐĐ thị xã Phúc Yên ................................ 68

3.9.

Tình hình ứng dụng Công nghệ thông tin tại Văn phòng Đăng ký đất đai chi
nhánh Phúc Yên ....................................................................................... 69

3.10. Nhu cầu của hộ gia đình đến thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý
đất đai tại VPĐKĐĐ ............................................................................... 71
3.11. Mức độ công khai thủ tục hành chính ..................................................... 72
3.12. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐQSDĐ .................................. 74
3.13. Đánh giá về thái độ của cán bộ VPĐKĐĐ .............................................. 74
3.14. Đánh giá về mức độ hướng dẫn của cán bộ VPĐKĐĐ ............................ 75

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC HÌNH
STT
1.1.

Tên hình

trang

Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai trong hệ thống quản lý đất đai
ở tỉnh Vĩnh Phúc ..................................................................................... 16

1.2.

Mô hình tổ chức VPĐKQSDĐ tỉnh Vĩnh Phúc ....................................... 31

1.3.

Mô hình tổ chức VPĐKĐĐ tỉnh Vĩnh Phúc ............................................ 32

3.1.

Biểu đồ thể hiện tỷ lệ diện tích đất tự nhiên của thị xã Phúc Yên năm 2014 52

3.2.

Quy trình cấp GCN lần đầu..................................................................... 58

3.3.

Quy trình thực hiện đăng ký biến động ................................................... 60

3.4.

Người dân đến giao dịch tại bộ phận 1 cửa ............................................. 61

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, tư liệu
sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông lâm nghiệp. Ngày nay đất đai trở
thành nguồn nội lực để thực hiện CNH- HĐH đất nước.
Để nắm chắc, quản chặt đất đai, một trong những nội dung quan trọng về
quản lý Nhà nước về đất đai là đăng ký đất đai (ĐKĐĐ). Việc ĐKĐĐ có ý nghĩa:
các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. ĐKĐĐ là một công cụ
của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích
công dân.
Luật Đất đai 2003 đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng Đăng
ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) trực thuộc cơ quan tài nguyên và môi
trường ở 2 cấp gồm VPĐKQSDĐ cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường, VPĐKQSDĐ cấp huyện trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

VPĐKQSDĐ các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp cơ quan tài
nguyên và môi trường làm đầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về đăng ký đất
đai, cấp GCN; lập và chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính;
tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ; cung cấp thông tin đất
đai phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai và cho các tổ chức, cá nhân có
nhu cầu.
Theo khoản 1 Điều 5 Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai 2013 đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng Đăng ký đất
đai (VPĐKĐĐ) như sau :
Văn phòng Đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên
cơ sở hợp nhất Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên &
Môi trường và các Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con
dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật.
Văn phòng Đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã thuộc
tỉnh. Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai được thực hiện chức năng, nhiệm vụ
và quyền hạn của Văn phòng Đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh.
Sau hơn 10 năm triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003, và hơn 1 năm
triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013 đến nay VPĐKĐĐ đã được thành lập
tại một số các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Hoạt động của VPĐKĐĐ
gắn liền với việc thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, góp
phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai trên phạm vi cả

nước nói chung và tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng.
Thị xã Phúc Yên là một thị xã thuộc tỉnh Vĩnh Phúc, đang trên đà phát
triển, đẩy mạnh thực hiện CNH - HĐH địa phương, cơ cấu kinh tế của thị xã
đang chuyển dịch theo hướng Công nghiệp - Dịch vụ - Nông nghiệp. Đất đai trở
thành nguồn nội lực phát triển của địa phương, nhu cầu đất đai cho xây dựng cơ
sở hạ tầng công nghiệp, dịch vụ ngày càng tăng, giao dịch quyền sử dụng đất
tăng, đã dẫn đến việc thành lập VPĐKĐĐ chi nhánh Phúc Yên.
VPĐKĐĐ chi nhánh Phúc Yên đã hoạt động hiệu quả như thế nào? Còn
những tồn tại gì cần khắc phục để nâng cao chất lượng phục vụ người dân, giải
quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng kí đất đai? là những vấn đề được chính
quyền địa phương và người dân hết sức quan tâm. Trong bối cảnh trên, từ yêu
cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp ngành Quản lý đất đai, trường Học viện Nông
nghiệp Việt nam, tôi lựa chọn thực hiện đề tài:
“Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt
động của Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc”.
2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKĐĐ chi nhánh Phúc Yên (trước
đây là VPĐKQSDĐ thị xã Phúc Yên).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


- Đề xuất giải pháp tăng cường năng lực hoạt động củaVăn phòng Đăng
ký đất đai chi nhánh Phúc Yên.
3. Yêu cầu của đề tài
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy.
- Các giải pháp đề xuất trong đề tài phải đảm bảo tính khoa học và
thực tiễn, phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.

- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai, Văn phòng Đăng ký đất đai
1.1.1. Đăng ký đất đai
1.1.1.1. Khái niệm
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi
Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của
dữ liệu địa chính (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan
Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất.
Theo khoản 5 Điều 3 của Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
Theo khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động,
được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng
hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau”
(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
1.1.1.2. Đối tượng đăng ký đất đai
Luật Đất đai 2013 quy định: nguyên tắc xác định người sử dụng đất
phải đăng ký đất đai:
+ Là người đang sử dụng đất;

+ Là người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện
quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký đất đai được quy
định tại Điều 5 của Luật Đất đai 2013 gồm:
Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ
chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


- nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp
công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi
chung là tổ chức);
Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá
nhân);
Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng
địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự
có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,
niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức
tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc
Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ
chức liên chính phủ;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc tịch;
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu

tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư
(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
1.1.1.3. Các trường hợp đăng ký đất đai
+ Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong các trường hợp:
- Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng.
- Người đang sử dụng đất, đủ điều kiện mà chưa được cấp Giấy
chứng nhận.
+ Đăng ký biến động về đất đai được thực hiện đối với người sử dụng
đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong
các trường hợp:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho đất đai, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng đất đai.
Người sử dụng đất được phép đổi tên.
Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất.
Chuyển mục đích sử dụng đất.
Có thay đổi về thời hạn sử dụng đất.
Chuyển đổi từ hình thức nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
Nhà nước thu hồi đất (Chính phủ, 2014).
1.1.1.4. Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai
Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký đất đai là cá nhân mà
pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử

dụng đất của người sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013: Người chịu trách nhiệm
thực hiện việc đăng ký gồm có:
- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại
giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ
chức mình.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất
nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban
nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) để
sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các công trình công
cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải
trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương.
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản,
buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra
đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ
sở tôn giáo.
- Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất
của mình.
- Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người
có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2013).
1.1.2. Văn phòng Đăng ký đất đai

1.1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai
Luật Đất đai 2013 quy định:
- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được
giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
- Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và
có giá trị pháp lý như nhau.
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất
sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài
sản chung của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của
nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,
tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả
đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng
ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều
kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người
đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định
xử lý theo quy định của Chính phủ.
- Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l
khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động,
người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế
quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia
xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
- Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào Sổ địa chính (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai quy định về việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai
như sau :
a) Văn phòng Đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên
cơ sở hợp nhất Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên
và Môi trường và các Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài
nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con
dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật.
Văn phòng Đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài
sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ
địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin
đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu;
b) Văn phòng Đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, thị xã, thị xã, thị
xã thuộc tỉnh. Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai được thực hiện chức năng,
nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng Đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh;

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


c) Kinh phí hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện theo quy
định của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập
Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính
phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm có quy định Văn phòng Đăng ký đất đai
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc
Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, thị xã, thị xã, thị xã thuộc tỉnh thực
hiện đăng ký, cung chi nhánh thông tin về giao dịch bảo đảm bằng đất đai,
tài sản gắn liền với đất (Chính phủ, 2010).
Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005
của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và
trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa
vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính
khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà
(nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển đất đai, thuế thu nhập từ
chuyển đất đai lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có) (BTC,
BTNVMT, 2005).
Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNVMT-BNV-BTC ngày 15
tháng 3 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ- Bộ Tài
chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chếvà cơ
chế tài chính của Văn phòng Đăng ký đất đai (BTNVMT, BNV, BTC, 2010).
Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện
đăng ký đất đai tại VPĐKĐĐ, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy
định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký

quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài
sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài
sản (Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và
nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có đất đai) đối với
Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến
VPĐĐĐ trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không
nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu
để thành lập và đưa các VPĐĐĐ đi vào hoạt động.
1.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc
Theo Quyết định Số: 46/2014/QĐ-UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc thành
lập Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc ngày 20/10/2014
a. Chức năng của Văn phòng Đăng ký đất đai
Điều 1 của Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC
của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ- Bộ Tài chính quy định:
Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa
chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin
đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Văn phòng đăng ký đất đai có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được
Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định
của pháp luật (BTNVMT, BNV, BTC, 2015).
b. Nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký đất đai
Điều 2 của Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC

của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ- Bộ Tài chính quy định:
* Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh
1. Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là
Giấy chứng nhận).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


3. Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản
lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận,
quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
5. Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng,
quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật.
6. Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính.
7. Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận.
8. Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
9. Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
10. Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.
11. Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với

năng lực theo quy định của pháp luật.
12. Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn
phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo
quy định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác
được giao.
Thực hiện các thủ tục về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy
chứng nhận) trên địa bàn cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam),
tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất theo quy định của pháp luật đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà tại Việt
Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
Lập và quản lý toàn bộ hồ sơ địa chính đối với tất cả các thửa đất trên
địa bàn cấp tỉnh, hồ sơ địa chính cho Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện,
thị xã và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã);
xây dựng, quản lý cơ sở dữ liệu địa chính và phát triển hệ thống thông tin đất
đai; rà soát việc nhập dữ liệu thuộc tính địa chính trong quá trình thực hiện
thủ tục đăng ký biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính khi có biến động
về sử dụng đất và về sở hữu tài sản gắn liền với đất; gửi thông báo chỉnh lý
biến động đối với những trường hợp biến động thuộc thẩm quyền cấp tỉnh
cho Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh và Ủy ban nhân dân xã để chỉnh

lý hồ sơ địa chính.
Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức
thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và
tài sản gắn liền với đất đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ
trường hợp được sở hữu nhà tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài.
Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao Giấy chứng nhận và các giấy tờ
khác hình thành trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy định.
Chủ trì, phối hợp với Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh và Ủy ban
nhân dân cấp xã tổ chức việc đăng ký biến động, chỉnh lý đồng bộ hồ sơ địa
chính ở các cấp đối với các trường hợp biến động đất đai nhưng chưa đăng
ký biến động.
Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất; kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đất, khu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


đất và tài sản gắn liền với đất do người sử dụng đất cung cấp trước khi sử
dụng, quản lý.
Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất cấp tỉnh.
Cung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ
địa chính và các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất phục vụ
yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng;
Thực hiện việc thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp thông tin đất
đai; trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất, trích lục
bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.

Kiểm tra việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính đang quản lý, hồ sơ
địa chính do Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh thực hiện.
Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn
phòng theo quy định của pháp luật.
Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành.
Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi
trường giao (BTNVMT, BNV, BTC, UBND tỉnh 2014).
* Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh là đơn vị hạch toán phụ thuộc; có con dấu riêng và được Nhà nước bố trí
văn phòng, trang thiết bị làm việc theo quy định của pháp luật. Chi nhánh có Giám
đốc, không quá 02 Phó Giám đốc và các bộ phận chuyên môn. Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định số lượng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh
trực thuộc Văn phòng đăng ký đất đai; thực hiện bổ nhiệm, miễn nhiệm Trưởng
phòng, Phó Trưởng phòng của Văn phòng đăng ký đất đai và Giám đốc, Phó
Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật và

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


phân cấp quản lý cán bộ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn
chức danh theo quy định.
Biên chế, số lượng người làm việc của Văn phòng đăng ký đất đai được
giao trên cơ sở đề án vị trí việc làm gắn với chức năng, nhiệm vụ, phạm vi hoạt
động và nằm trong tổng biên chế, số lượng người làm việc của tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương được cấp có thẩm quyền phê duyệt (BTNVMT, BNV,

BTC, 2015).
c. Mối quan hệ giữa VPĐKĐĐ với các cơ quan liên quan và chính quyền địa
phương
Việc phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân quận,
huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp huyện),
cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có liên quan trong
việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai
theo các nguyên tắc sau:
1) Bảo đảm thực hiện đồng bộ, thống nhất, chặt chẽ, kịp thời, công khai,
minh bạch;
2) Xác định rõ cơ quan, đơn vị chủ trì, phối hợp; trách nhiệm, quyền hạn
của người đứng đầu cơ quan, đơn vị; nội dung, thời hạn, cách thức thực hiện; chế
độ thông tin, báo cáo;
3) Tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành; phù hợp với chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn, quy chế tổ chức hoạt động của từng cơ quan, đơn vị.
* Cơ chế phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp huyện,
cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có liên quan thực hiện
theo Quy chế phối hợp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đảm bảo nguyên tắc
theo quy định tại khoản 1 Điều này và hướng dẫn của liên Bộ: Tài chính, Tài

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển
hồ sơ của người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Chính phủ

Bộ TN&MT

UBND tỉnh, thị xã trực
thuộc trung ương

Sở TN&MT
UBND huyện, quận, thị
xã, thành phố thuộc tỉnh

Văn phòng
ĐKĐĐ cấp
tỉnh

Các phòng
chuyên môn

Phòng Tài nguyên và
môi trường thị xã
Văn phòng
ĐKĐĐ chi
nhánh

UBND xã, phường

Cán bộ địa chính xã,
phường, thị trấn
Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16


trong hệ thống quản lý đất đai ở tỉnh Vĩnh Phúc
1.2. Mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước
1.2.1. Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất ở một số nước
1.2.1.1. Anh
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản
(đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống
thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân
theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và
Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy
tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với
INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu).
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất
đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có
hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh
sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002 Văn phòng Đăng ký đất đai hoạt
động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng
thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ
thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể
lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh.
Một điểm nổi bật trong Luật Đất đai và Luật đăng ký có quy định rất
chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh
thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo
hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ
thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy
tính nối mạng, dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ

liệu đó do Văn phòng Đăng ký đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ
thể trong Luật đăng ký và Luật Đất đai.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 17


Về đối tượng đăng ký: Theo Luật Đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn
vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng
thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập thể (sở
hữu chung, đồng sở hữu...) (BTNVMT, 2012).
1.2.1.2. Hoa Kỳ
Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hoàn
chỉnh. Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó
đều có thể tiến hành đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi
cho người sở hữu đất đai. Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người
mua đất đã có quyền sở hữu đất đai. Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị
người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua
đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng kí. Ví dụ A chuyển nhượng mảnh
đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C như vậy về mặt lí thuyết thì B có
quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng kí trước người đó được
ưu tiên trước. Nếu C đăng kí trước B thì C có quyền ưu tiên về mảnh đất đó.
Luật đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để
chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn
người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước. Yêu cầu
có liên quan về việc đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các
yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng
hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận
hợp đồng mua bán qua công chứng, cung chi nhánh điều kiện để ngăn chặn

giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp
đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí thị xã để vào sổ đăng kí, tiến hành
chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian.
Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển
nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện
giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về
hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 18


dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã
được phát triển ra toàn Liên bang.
Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải
quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật
được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về
quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp.
Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch
đăng ký trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa
được đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này
dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.
Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho
trình tự đăng ký. Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về
các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn
được an toàn về pháp lý.
Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát
triển lôgic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên
so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua

sau phải đăng ký trước.
Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ,
dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là
một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các
quyền. Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua
bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và
hoàn toàn có quyền bán hay không (BTNVMT, 2012).
1.2.1.3. Thuỵ Điển
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở
thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp.
Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20
nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ
thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 19