đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện đông hưng, tỉnh thái bình

MỤC LỤC

Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục bảng

vii

Danh mục các biểu ñồ

viii

MỞ ðẦU

1

1

Tính cấp thiết của ñề tài

1

2

Mục ñích nghiên cứu

2

3

Yêu cầu của ñề tài

2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

3

1.1 Một số khái niệm liên quan ñến quyền sử dụng ñất

3

1.1.1 Quyền sở hữu

3

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai

4

1.1.3 Quyền sử dụng ñất

6

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới

10

1.2.1 Các nước phát triển

10

1.2.2 Một số nước trong khu vực

15

1.2.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

20

1.3 Cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng
ñất ở Việt Nam

21

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

21

1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan ñến việc thực hiện các QSDð

26

1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

30

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

35

2.1 ðối tượng nghiên cứu

35

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


2.2 Phạm vi nghiên cứu

35

2.3 Nội dung nghiên cứu

35

2.3.1 ðánh giá khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện
ðông Hưng

35

2.3.2 Hiện trạng sử dụng ñất của huyện ðông Hưng năm 2014

35

2.3.3 ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất của các hộ gia
ñình, cá nhân trên ñịa bàn huyện ðông Hưng giai ñoạn 20082014, bao gồm các vấn ñề

35

2.3.4 ðề xuất một số giải pháp thực hiện các QSDð ở huyện ðông Hưng.
2.4 Phương pháp nghiên cứu

35
36

2.4.1 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu

36

2.4.2 Phương pháp ñiều tra, thu thập số liệu, tài liệu

36

2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp

37

2.4.4 Phương pháp xử lý số liệu

37

2.4.5 Phương pháp so sánh, ñánh giá

37

Chương 3 KẾT QUẢ THẢO LUẬN

38

3.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện ðông Hưng có ảnh hưởng
ñến việc thực hiện các quyền sử dụng ñất

38

3.1.1 ðiều kiện tự nhiên

38

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội

43

3.1.3 Nhận xét chung

52

3.2 Hiện trạng sử dụng ñất của huyện ðông Hưng năm 2014

53

3.3 ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất huyện ðông Hưng giai
ñoạn 2008- 2014

56

3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất

56

3.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất

59

3.3.3 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất

65

3.3.4 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất

68

3.3.5 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ñất

71

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


3.3.6 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất

74

3.3.7 Tình hình thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện ðông Hưng

77

3.3.8 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia ñình, cá nhân về việc thực hiện
các quyền sử dụng ñất

79

3.3.9 ðánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất ở
huyện ðông Hưng

84

3.4 ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ở
huyện ðông Hưng

87

3.4.1 Giải pháp về ñầu tư nhân lực và cơ sở vật chất

87

3.4.2 Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt ñộng thực hiện các quyền sử
dụng ñất
3.4.3 Giải pháp về chính sách

87
87

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

89

Kết luận

89

Kiến nghị

90

TÀI LIỆU THAM KHẢO

91

PHỤ LỤC

93

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu

Chú giải

BTC

Bộ tài chính

CNH

Công nghiệp hóa

CP

Chính phủ

DT

Doanh thu

GCNQSDð

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

HðH

Hiện ñại hóa

KH

Kế hoạch

Nð

Nghị ñịnh

Qð

Quyết ñịnh

QSDð

Quyền sử dụng ñất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TT

Thông tư

UBND

Uỷ ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

3.1

Hiện trạng sử dụng ñất năm 2014 huyện ðông Hưng, tỉnh Thái Bình

53

3.2

Hiện trạng sử dụng ñất năm 2014 của thị trấn và các xã ñiều tra

55

3.3

Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi QSDð theo các xã, thị trấn

giai ñoạn 2008- 2014

3.4

57

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo
các xã, thị trấn giai ñoạn 2008- 2014

3.5

62

Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất theo các xã,
thị trấn giai ñoạn 2008- 2014

3.6

66

Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất theo các xã,
thị trấn giai ñoạn 2008- 2014

3.7

70

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng ñất theo các
72

xã, thị trấn giai ñoạn 2008- 2014
3.8

Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSDð theo các xã,
thị trấn giai ñoạn 2008- 2014

3.9
3.10

76

Tình hình thực hiện quyền bồi thường quyền sử dụng ñất theo các
xã, thị trấn giai ñoạn 2008- 2014

78

Ý kiến của hộ gia ñình cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng ñất

81

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC CÁC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

3.1

Sơ ñồ vị trí huyện ðông Hưng

38

3.2

Biểu ñồ thể hiện quyền chuyển ñổi QSDð theo 2 giai ñoạn

57

3.3

Biểu ñồ thể hiện quyền chuyển nhượng QSDð theo 2 giai ñoạn

60

3.4

Biểu ñồ thể hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất theo 2 giai ñoạn

65

3.5

Biểu ñồ thể hiện quyền thừa kế QSDð theo 2 giai ñoạn

68

3.6

Biểu ñồ thể hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ñất theo 2 giai ñoạn

71

3.7

Biểu ñồ thể hiện hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng ñất theo
2 giai ñoạn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

74

Page viii


MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên ñặc biệt, là nguồn lực quan trọng ñể phát triển ñất
nước. ðất ñai chính là môi trường sống, là ñịa bàn phân bố dân cư, xây dựng các
công trình kinh tế,văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. ðất ñai là tài nguyên có
giới hạn về diện tích, là tư liệu sản xuất ñặc biệt cho các ngành kinh tế.
Ngày nay do sự gia tăng dân số ngày càng nhanh, ñất nước ta ñang trong
thời kì công nghiệp hóa - hiện ñại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế ñã làm cho nhu
cầu sử dụng ñất ngày càng tăng, gây nên sức ép cho ñất ñai, các vấn ñề liên quan
ñến ñất ñai ngày càng phức tạp vì vậy ñất ñai luôn ñược quan tâm và chú trọng

hàng ñầu.
Trước khi có Hiến pháp 1980, ñất ñai nước ta có nhiều hình thức sở hữu: sở
hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi Hiến pháp năm 1980 ra ñời ñã quy
ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân. ðến Hiến pháp năm 1992, tại ðiều 18 ñã quy
ñịnh: Người ñược Nhà nước giao ñất thì ñược thực hiện quyền chuyển sử dụng ñất
(QSDð) theo quy ñịnh của pháp luật. Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường là
sự phát triển mạnh mẽ của thị trường quyền QSDð. Luật ñất ñai 203 ñã có những quy
ñịnh về việc giao QSDð cho các tổ chức, hộ gia ñình,cá nhân sử dụng ñất. Tuy nhiên
hiện nay tình hình thực hiện các QSDð ở các ñịa phương vẫn còn nhiều tồn tại và bất
cập như:
- Hiện tượng chuyển dịch QSDð và chuyển mục ñích sử dụng ñất trong
nông nghiệp ñang diễn ra tự phát, thiếu thông tin, và không có sự kiểm soát của
Nhà nước.
- Thị trường giao dịch ngầm về ñất ñai còn chiếm tỷ lệ lớn, Giấy chứng
nhận là ñiều kiện cần thiết cho hoạt ñộng của thị trường QSDð, nhưng người dân
không muốn nhận mà mà vẫn thực hiện giao dịch ngầm.
- Công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ cho việc xây
dựng cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan, trường học, bệnh viện… dựa vào khung giá

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


ñất do Nhà nước quy ñịnh nhưng vẫn còn nhiều bất cập. Giải phóng mặt bằng
chậm chễ, cản trở tiến ñộ ñầu tư của các công trình.
- Tâm lý của người dân ở vùng ñồng bằng Bắc bộ, mặc dù không trực tiếp
sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại ñất dẫn ñến vấn ñề nông dân không có
ñất do chuyển nhượng ngày càng tăng.
Huyện ðông Hưng nằm về phía ðông Bắc tỉnh Thái Bình, có vị trí thuận

lợi cho phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội. Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
phân bổ ñất cho nhu cầu phát triển các khu công nghiệp, khu ñô thị mới tập trung
mạnh mẽ ñang diễn ra trên ñịa bàn huyện. Nhu cầu về QSDð cho việc phát triển
kinh tế - xã hội ngày càng tăng, tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các
QSDð khai báo chưa ñầy ñủ, chưa tuân thủ ñúng quy ñịnh của pháp luật tại
huyện ðông Hưng vẫn còn diễn ra. ðể tìm hiểu kỹ tình trạng này, cũng như ñưa
ra những giải pháp phù hợp ñể giải quyết tôi tiến hành thực hiện ñề tài : “ðánh
giá thực trạng và ñề xuất giải pháp thực hiện quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn
huyện ðông Hưng, tỉnh Thái Bình”.
2. Mục ñích nghiên cứu
- ðiều tra, ñánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn
huyện ðông Hưng, tỉnh Thái Bình.
- ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng ñất trên
ñịa bàn huyện ðông Hưng, tỉnh Thái Bình.
3. Yêu cầu của ñề tài
- Các số liệu ñiều tra khách quan, có ñộ tin cậy cao, ñánh giá ñúng tình hình
thực hiện các QSDð.
- Các giải pháp ñề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc ñẩy
việc thực hiện các QSDð ở huyện ðông Hưng, tỉnh Thái Bình.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Một số khái niệm liên quan ñến quyền sử dụng ñất
1.1.1. Quyền sở hữu
Theo ñiều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền

chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh
của pháp luật…” (Bộ luật dân sự, 2005). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất,
thành quả lao ñộng thuộc về một chủ thể nào ñó, nó thể hiện quan hệ giữa người với
người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. ðối tượng của
quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể
khác (hộ gia ñình, cộng ñồng,...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật thì
người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng
chủ) (Bộ luật dân sự, 2005).
- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí
của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có
quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền sử dụng,
ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDð cho tổ chức, hộ gia ñình, cá
nhân (Bộ luật dân sự, 2005).
- Quyền ñịnh ñoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, ñổi,
tặng cho, ñể thừa kế;
+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Bộ luật dân sự, 2005).

1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai
Sở hữu ñất ñai có thể ñược biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng suy
cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu ñất ñai
cũng chỉ tồn tại ở hai chế ñộ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể
trong một chế ñộ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế ñộ sở hữu hoặc là chế ñộ sở
hữu công cộng hoặc là chế ñộ sở hữu tư nhân về ñất ñai, cũng có thể là sự ñan xen
của cả hai chế ñộ sở hữu ñó, trong ñó có những hình thức phổ biến của một chế ñộ sở
hữu nhất ñịnh.
Ở Việt Nam, chế ñộ sở hữu về ñất ñai cũng ñược hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất ñịnh, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình
thái kinh tế - xã hội nhất ñịnh trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế ñộ và các hình thức sở hữu ñất ñai ở
Việt Nam cho thấy, chế ñộ sở hữu công về ñất ñai ở Việt Nam ñất ñã ñược xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức ñộ khác nhau. Tuy nhiên, quyền
sở hữu toàn dân về ñất ñai chỉ ñược hình thành theo Hiến pháp 1959 và ñược
khẳng ñịnh một cách tuyệt ñối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau ñó ñược
tiếp tục khẳng ñịnh và củng cố trong Hiến pháp 1992 (Hỉến pháp Việt Nam,
1980, 1992). ðiều 17 Hiến pháp 1992 khẳng ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ,
nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và
vùng trời mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”,
Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật (ðiều 18, Hiến
pháp 1992) (Hiến pháp Việt Nam, 1980, 1992). Luật ðất ñai 1993 cũng ñã thể
chế hóa chính sách ñất ñai của ðảng và cụ thể hoá các quy ñịnh về ñất ñai của
Hiến pháp. Luật ðất ñai 1993 quy ñịnh các nguyên tắc quản lý và sử dụng ñất
ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy
hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi
dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát triển bền vững (Luật ðất ñai, 1993)
Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai” (ðiều
5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện quyền ñại diện chủ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 7). Với
tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước thực hiện việc thống
nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước nhằm bảo ñảm cho ñất ñai ñược sử
dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, ñảm bảo lợi ích của Nhà nước
cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện ñầy ñủ các quyền của chủ sở hữu,
ñó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt (Luật ðất ñai, 2003).
Ngày 28/11/2013, Quốc hội nước ta ñã thông qua Hiến pháp mới. ðiều 53
Hiến Pháp ñã khẳng ñịnh rõ: “ðất ñai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do
Nhà nước ñầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Hiến pháp Việt Nam, 2013). Trên cơ sở
Hiến pháp, ngày 29/11/2013, Quốc hội ñã thông qua Luật ðất ñai. ðiều 4, Luật
ðất ñai quy ñịnh: “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước ñại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng ñất cho người sử dụng
ñất theo quy ñịnh của luật này” (Luật ñất ñai, 2013)
Về quyền chiếm hữu về ñất ñai: Nhà nước các cấp chiếm hữu ñất ñai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt ñối và không ñiều kiện, không giới hạn. Nhà nước
cho phép người sử dụng ñược quyền chiếm hữu trên những khu ñất, thửa ñất cụ
thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự
chiếm hữu này chỉ là ñể sử dụng rất ñúng mục ñích, dưới các hình thức giao ñất
không thu tiền, giao ñất có thu tiền và cho thuê ñất; trong những trường hợp cụ thể
này, QSDð của Nhà nước ñược trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá
nhân) trên những thửa ñất cụ thể. QSDð ñai của Nhà nước và QSDð cụ thể của
người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp ñộ nhưng ñều thống nhất trên từng
thửa ñất về mục ñích sử dụng và mức ñộ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước ñiều
tiết các nguồn thu từ ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể phục vụ cho nhiệm vụ ổn

ñịnh và phát triển kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng ñồng,
ñồng thời ñảm bảo cho người trực tiếp sử dụng ñất ñược hưởng lợi ích từ ñất do
chính mình ñầu tư mang lại (Nguyễn ðình Bồng, 2006).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


Về quyền sử dụng ñất ñai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi
từ tài sản, tài nguyên ñất ñai; ñây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất ñể Nhà nước
thực hiện quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành
phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ ñất ñai mà phải tổ
chức cho toàn xã hội - trong ñó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng ñất vào
mọi mục ñích. Như vậy, QSDð lại ñược trích ra ñể giao về cho người sử dụng
(tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể; quyền sử dụng ñất ñai
của Nhà nước trong trường hợp này ñược thể hiện trong quy hoạch sử dụng ñất,
trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ ñất do ñầu tư của Nhà nước mang lại (Nguyễn
ðình Bồng, 2006).
Về quyền ñịnh ñoạt ñất ñai: Quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt ñối, gắn liền với quyền quản lý về ñất ñai với các quyền năng: giao ñất, cho
thuê ñất, thu hồi ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (GCNQSDð). Việc
ñịnh ñoạt số phận pháp lý của từng thửa ñất cụ thể liên quan ñến QSDð, thể hiện
qua việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDð;
những quyền này là hạn chế theo từng mục ñích sử dụng, phương thức nhận ñất và
ñối tượng nhận ñất theo quy ñịnh cụ thể của pháp luật (ðào Trung Chính, 2007).
1.1.3. Quyền sử dụng ñất
Như vậy, Nhà nước là người ñại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu
toàn dân về ñất ñai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt về ñất
ñai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ñịnh của pháp luật. Tuy

nhiên, với các quyền năng ñó, cũng không ñược hiểu rằng Nhà nước có quyền sở
hữu về ñất ñai mà chỉ là ñại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu ñó trên thực
tế. Vậy chủ sở hữu của ñất ñai là toàn dân, Nhà nước là người ñại diện, còn mỗi
người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên ñã nói, quyền sở hữu
toàn dân về ñất ñai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu
chỉ có thể là một, ñó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở
hữu của khối tài sản chung ñó, không phải là các ñồng chủ sở hữu ñối với ñất ñai.
Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia ñình) có QSDð. Thông qua Nhà
nước - cơ quan ñại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân ñược Nhà nước giao
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


ñất, cho thuê ñất sử dụng. ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng như Luật ðất ñai hiện
hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật ðất ñai năm 1993 ñã xuất hiện khái niệm
“quyền sử dụng ñất” và “người sử dụng ñất”, hay nói cách khác là QSDð của
người sử dụng (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).
Theo ñiều 1 Luật ðất ñai 1993: “... Nhà nước giao ñất cho các tổ chức
kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài. Nhà nước
còn cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân
ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người sử dụng
ñất” (Luật ðất ñai 1993, 1998, 2001).
“Quyền sử dụng ñất” là một khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì làm thế nào ñể người dân thực hiện ñược quyền của
mình? ðể người dân có thể khai thác, sử dụng ñất ñai có hiệu quả, ñáp ứng ñược
nhu cầu của sản xuất và ñời sống mà lại không làm mất ñi ý nghĩa tối cao của
tính toàn dân, không mất ñi vai trò quản lý với tư cách ñại diện chủ sở hữu của

Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng ñất” của “người sử dụng ñất” chính là sự
sáng tạo pháp luật, giải quyết ñược mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà ñược các
lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Nguyễn ðình Bồng, 2006).
Nội dung QSDð của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng luật
ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp GCNQSDð, quyền ñược
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền
khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên
ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ
thể và từng loại ñất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDð ñược thể hiện có khác
nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại ñất gì và ñược Nhà nước
giao ñất hay cho thuê ñất.
QSDð của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất bao
gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược bồi
thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều106 Luật ðất ñai 2003) (Luật ðất ñai,
2003). ðây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so
với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế
sử dụng ñất. Mặt khác Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân
sử dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi ñất vì những lý do ñặc biệt, ñáp
ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao ñất không có nghĩa là Nhà
nước thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất cho người sử dụng. Trường
hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất khác cho người sử dụng hoặc
sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường” (Luật ðất ñai 2003). Như vậy,
trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này thực hiện các quyền

chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền ñịnh ñoạt tuy có hạn chế
trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét
trên góc ñộ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần với khái niệm quyền ñịnh ñoạt. Sau
ñây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển ñổi QSDð: là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp: nông
dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ñổi ñất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau ñể tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công bằng theo kiểu “có
tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có ñất ở trong cùng một ñịa phương (cùng
1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay ñổi chỗ ở. Việc chuyển ñổi
QSDð là không có mục ñích thương mại (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).
- Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường hợp
người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử ñụng ñất mà pháp luật cho
phép,... Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển
QSDð một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


quyền sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù của việc chuyển
nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước có quyền
ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDð, thuế sử
dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể quy ñịnh một số trường hợp
không ñược chuyển QSDð; mọi cuộc chuyển nhượng QSDð ñều phải ñăng ký

biến ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Trần Tú
Cường và các cộng sự, 2012), (Lưu Quốc Thái, 2006).
- Cho, tặng, thừa kế QSDð: là hành vi chuyển QSDð trong tình huống ñặc
biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu
của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội, việc chuyển
QSDð không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan
hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð chiếm một tỉ trọng rất có ý
nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản (Trần Tú Cường và các cộng
sự, 2012), (Lưu Quốc Thái, 2006).
- Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ) trong quan
hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế chấp ñể thi hành trách
nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp không ñược chuyển
dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó ñảm bảo có một giá trị nhất
ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả nợ ñược, người nhận thế chấp có quyền
ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán ñể thu hồi vốn. Thế chấp ñất ñai là cơ sở
của thế chấp tài sản trong thị trường bất ñộng sản, trong thế chấp bất ñộng sản thì phần
lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDð. Trong trường hợp người vay tiền không có
QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa
vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDð của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho
khoản vay của mình (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012), (Lưu Quốc Thái, 2006).
- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể dùng
ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai trong việc

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt

ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại,... mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại hóa và công nghiệp hoá nông
nghiệp và nông thôn (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, ña số các nước ñều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về ñất ñai, do ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi trong nền kinh tế tuy có một số
ñặc ñiểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
1.2.1.1. Thụy ðiển
Tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về ñất ñai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển ñất ñai và bảo vệ môi trường. Hoạt
ñộng giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho
dù hệ thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều các ñạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý ñất ñai. Các
hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất, ñăng ký ñất ñai, bất
ñộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ñất ñai v.v. ñều ñược luật hoá. Dưới ñây
là một số ñiểm nổi bật của pháp luật, chính sách ñất ñai của Thụy ðiển:
- Việc ñăng ký quyền sở hữu: Việc ñăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng ñất ñai: Toà án thực hiện ñăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng ñất ñai. Người mua phải ñăng ký quyền sở hữu của mình trong
vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp ñồng chuyển nhượng ñể xin ñăng
ký. Toà án sẽ xem xét, ñối chiếu với Sổ ñăng ký ñất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ
tiến hành ñăng ký quyền sở hữu ñể người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao
của hợp ñồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc ñược trả lại cho người
mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ
cấm bán).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


ðăng ký ñất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp ñồng chứ không phải từ việc ñăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp
ñồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của
cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc ñăng ký. Nhưng ở Thụy ðiển,
hầu như tất cả các chuyển nhượng ñều ñược ñăng ký. Vì việc ñăng ký sẽ tăng
thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền
ñược ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào ñó và quan trọng hơn,
quyền sở hữu ñược ñăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn ñề thế chấp: Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược ký
kết nhưng thế chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy ñịnh của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở
hữu ñất ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể vay một khoản tiền nhất ñịnh. Nếu ñơn
ñược duyệt thì thế chấp ñó sẽ ñược ñăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một
văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp
này sẽ ñược sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế ñược thực hiện sau khi
ñăng ký. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy ðiển.
(2) Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp ñược gửi cho bên cho vay. Khi thực
hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu ñối với thế chấp. Yêu
cầu ñối với thế chấp chỉ ñược xét ñến khi thực sự sử dụng bất ñộng sản ñể vay
vốn (tức là chỉ ñược xem xét ñến ở bước 2). Các yêu cầu ñặt ra khi thế chấp là:
bên ñi vay phải là chủ sở hữu bất ñộng sản; bên cho vay cần ñặt ra các ñiều kiện
cho người ñi vay; bên ñi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay
sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không ñáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không
hợp pháp. ðó là trình tự thế chấp theo quy ñịnh của pháp luật nhưng trên thực tế
hầu hết các thế chấp ñều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân
hàng, bên ñi vay sẽ ký ba văn bản: hợp ñồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp

ñồng thế chấp (thế chấp bất ñộng sản) và một ñơn gửi toà án ñể xin ñăng ký thế
chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu ñầu tiên và gửi ñơn xin thế chấp ñến toà án.
Sau khi ñược xử lý, ñơn xin thế chấp lại ñược chuyển lại ngân hàng và lưu trong

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng ñợi ñến khi có quyết ñịnh phê duyệt của
toà án mới chuyển tiền cho người ñi vay. Khi nợ thế chấp ñược thanh toán hết, văn
bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp sẽ ñược trả lại cho bên ñi vay. Bước (3) ñược
áp dụng khi hợp ñồng thế chấp bị vi phạm. Khi không ñược thanh toán theo ñúng
hợp ñồng, bên cho vay sẽ làm ñơn xin tịch thu tài sản ñể thế nợ. Việc này sẽ do
một cơ quan có thẩm quyền ñặc biệt thực hiện, ñó là: Cơ quan thi hành pháp luật
(Enforcement Service). Nếu yêu cầu không ñược chấp thuận, tài sản sẽ ñược bán
ñấu giá và bên cho thế chấp sẽ ñược thanh toán khoản tiền ñã cho thế chấp. Thủ
tục này ñược tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ ñược xử lý trong vòng 6
tháng kể từ khi có ñơn xin bán ñấu giá.
- Về vấn ñề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi ñất, giá trị bồi thường ñược
tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn ñược bồi thường các thiệt hại khác.
Chủ ñất ñược hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp
tài sản ñó phải nộp thuế thì chủ ñất phải nộp thuế). Chủ ñất có thể bán tài sản và
ñược hưởng lợi nhuận nếu bán ñược với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế
cho chuyển dịch ñó. Chủ ñất ñược quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ
ñất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi ñất ñó cần cho các mục ñích chung của
xã hội. Trong trường hợp ñó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ ñất ñược quyền ñòi bồi
thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng ñất ñai từ rất sớm.

Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất thuộc sở hữu của
Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất tư nhân). ðất Nhà nước
là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. ðất tư nhân là ñất do Nhà nước
chuyển nhượng lại cho tư nhân (ñất có ñăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh Nhà nước
và tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không phân chia giữa
nhà và ñất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và ñộ sâu
ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh cụ thể của pháp luật).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: Bạc, vàng, ñồng, chì, kẽm, sắt, ngọc,
than ñá, dầu mỏ, phốt phát,... ñều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về ñất ñai
1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp ñồng thuê ñất
với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói
buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902)
nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất phải tuân theo quy
hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải
nộp phí trước bạ và ñăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý ñất ñai
Ôxtrâylia - DOLA) (Trần Thị Minh Hà, 2000).
1.2.1.3. Cộng hòa Liên bang ðức
ðối với Cộng hòa Liên bang ðức, mục tiêu chuyển ñổi sang thị trường ñối

với lĩnh vực bất ñộng sản ñược xác ñịnh rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam
kết với chương trình hành ñộng cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp
lý bảo ñảm cho quá trình chuyển ñổi.
Ở ðức, quyền có nhà ở của công dân ñược quy ñịnh trong Liên bang.
Theo ñó, ñất và nhà không tách rời, nhà ñất ñược mua- bán theo nguyên tắc của
thị trường.
Hiến pháp Cộng hòa Liên bang ðức (ðiều XIV) quy ñịnh quyền sở hữu ñất
và quyền thừa kế xây dựng ñược Nhà nước bảo ñảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có
nghĩa vụ sử dụng không ñi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở hữu
ñất và nhà ở ðức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng –
với quyền này người ñược hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử
dụng công trình trên mảnh ñất của chủ khác- bên giao quyền thừa kế xây dựng –
theo hợp ñồng ñược phép ký cho một thời hạn tối ña là 99 năm. Người mua quyền

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


có nghĩa vụ phải trả hằng năm cho chủ ñất khoản tiền bằng 6 – 7% giá trị của
mảnh ñất. Quyền thừa kế xây dựng ñược thế chấp và hết hạn hợp ñồng thì chủ ñất
mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần – áp dụng trong trường hợp một người mua
căn hộ trong một tòa nhà thì quyền sở hữu căn hộ và một dất trong khuôn viên tòa
nhà. Phần ñất này ñược quy ñịnh theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích ñất,
mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí
không gian của căn hộ trong tòa nhà ( Lê Xuân Bá và các cộng sự, 2003).
1.2.1.4. Cộng hòa Séc
Tại Cộng hòa Séc, quyền có nhà ở ñược quy ñịnh trong Hiến pháp của
nước cộng hòa này. Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này tuyên bố từ bỏ
mô hình xã hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị

trường thì vấn ñề chuyển ñổi sở hữu, trong ñó có vấn ñề ñất ñai và bất ñộng sản
cũng ñồng thời ñược tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại bất ñộng sản
cho chủ cũ, các tài sản thuộc cộng sản trước ñây ñược tư nhân hóa ñể hình thành
một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cho ñến nay, thị trường bât ñống sản ở Séc vẫn chưa hoàn
thiện. Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU. Khác với
ở ðức, luật pháp của Séc không quy ñịnh quyền thừa kế xây dựng và quyền ưu
tiên ñược mua trước khi mảnh ñất ñược bán.
Hơn nữa, sở hữu nhà và ñất do di sản của thời kỳ kế hoạch hóa tập trung
tách rời, mặc dù Séc ñang thực hiện các bước cần thiết ñể thống nhất làm một.
Người nước ngoài chưa ñược bình ñẳng trên thị trường bất ñộng sản ở Séc, nghĩa
là họ chưa ñược quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có ñầu tư 100% trên
ñất Séc. Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện còn quá thấp so với mặt
bằng chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao ñộng của Séc hiện nay không
ñược tự do kiếm việc làm tại các nước EU. Khác với ðức khi có sẵn khung khổ
pháp lý thị trường và sức mạnh tài chính của Tây ðức, ở Séc, quá trình này còn
nhiều khó khăn và ñể có một thị trường bất ñộng sản như ở các nước phát triển,
Séc cần một thời gian nữa (Lê Xuân Bá và các cộng sự, 2003).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


1.2.2. Một số nước trong khu vực
1.2.2.1. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu Nhà nước
và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng nhận về ñất
ñai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về ñất ñai khác nhau. Mỗi loại
giấy chứng nhận có qui ñịnh riêng nhằm hạn chế một số quyền về ñất ñai ñối với

chủ sở hữu, sử dụng ñất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu ñất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về ñất ñược cấp sau khi ño ñạc xác ñịnh các góc thửa trên bản ñồ tỷ lệ 1:1000
hoặc 1:2000 hoặc chuyển ñổi từ bản ñồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở
hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia
nhỏ thửa ñất, thừa kế. Nếu 10 năm ñất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu
lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 ñược cấp từ loại giấy chứng
nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu ñược cấp mà
không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không ñược chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDð (không phải sở hữu). Có
hai loại giấy chứng nhận ñược cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào
ñể ño ranh giới thửa ñất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa
ñất ñó ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñược thành lập từ bản ñồ ảnh chưa nắn. Loại
giấy này có quyền chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm ñất
không ñược sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu
giấy chứng nhận NS3K ñược cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế
việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa ñất
ñó ñược ño ñộc lập bằng phương pháp tam giác (ño mặt ñất), sau 30 ngày thông
báo loại giấy này mới ñược chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng). ðất
không ñược ñể không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
ñất. Loại giấy này ñược cấp cho loại ñất ñược chiếm hữu trước năm 1954 sau khi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


có ñơn xin cấp giấy hoặc ñất ñược chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc

vùng ñất mà Uỷ ban Cấp ñất Quốc gia thông báo là Khu vực ðịa chính. Loại giấy
này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "ðược sử
dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít
nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu ñủ mọi ñiều kiện. ðất không
ñược ñể không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận ñã khai báo SK1 cấp cho người ñã khai báo chiếm hữu
và sử dụng ñất trước năm 1954. Sau khi ñược chấp nhận và ñăng ký, giấy chứng
nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy
chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các
Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng
ñược QSDð trong vòng 5 năm và ñược tiếp tục sử dụng nếu ñược Cục Lâm
nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận ñất ñịnh cư do Cục
Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại ñất này không ñược
chuyển nhượng, chỉ có thể ñược thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng ñất thông
qua việc trả tiền thuế sử dụng ñất cho Văn phòng ðất ñai cấp huyện. Giấy này
không chuyển nhượng ñược.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách ðất ñai Nông nghiệp
cấp dựa theo Luật Cải cách ñất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng ñất Lâm nghiệp
bị thoái hoá. Các thửa ñất này không ñược phép chia nhỏ, không ñược chuyển
nhượng chỉ ñược thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có
giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng ñất dự trữ cho lâm nghiệp ñược ñổi thành
giấy NS4.
- ðất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại ñất thuộc sở hữu tư nhân
nhưng chưa cấp ñược giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy
Biều, 2000).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16


1.2.2.2. Malaixia
Theo Bộ Luật ñất ñai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn ñược công nhận
là người sở hữu ñất phải ñăng ký tại cơ quan ñăng ký ñất ñai của liên bang ñể có
một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán ñiền thổ chính là
bằng chứng ñể kết luận cá nhân hoặc tổ chức ñã ñăng ký trong ñó chính là chủ sở
hữ ñược mô tả trong bằng khoán. Trước khi ñăng ký vào bằng khoán, ñất ñai vẫn
là ñất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,..) ñều phải ñăng
ký, nếu không thì ñó chỉ là hợp ñồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ không ñược
Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho ñến khi ñược ñăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán ñăng ký và Bằng khoán Phòng ñất ñai (là loại bằng khoán
hoàn chỉnh) nghĩa là ñất ñã ñược ño ñạc xong. Chủ sở hữu ñất có Bằng khoán
hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán ñược cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất ñất ñai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, ñóng
tiền,..) trên ñất ñai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào từ 2 tầng trở lên ñể có ñược các bằng
khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà.
+ Có quyền ñể lại ñất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên ñó
theo di chúc.
- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là ñất chưa ñược ño hoàn chỉnh.
Ranh giới thửa ñất còn ñang là tạm thời. Chủ sở hữu ñất có Bằng khoán hạn chế
(QT) có quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:
+ Ranh giới ñất còn tạm thời.
+ Trừ khi có quy ñịnh thêm trong Bộ Luật ñất ñai, chủ sở hữu không ñược

chia, ngăn hoặc hợp nhất ñất ñai và không ñược ngăn chia các ngôi nhà nhiều
tầng trên ñất của mình.
Chính phủ có thể thu hồi lại ñất ñã ñược giao cấp bằng biện pháp thu hồi

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 17


bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi ñất các chủ sở hữu ñược
ñền bù thỏa ñáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách ñối với ñất bị thu hồi có thể
phản ñối về việc chia tiền ñền bù. Những phản ñối này chỉ ñược ñưa ra nếu như
cá nhân ñó ñã khiếu nại với Cơ quan quản lý ñất ñai khi ñược thẩm vấn và vụ
việc sẽ ñược chuyển sang Tòa án. Sau khi trả tiền ñền bù, cơ quan tổ chức sẽ có
ñược ñất ñai hợp pháp cho dù còn có các phản ñối (Chu Tuấn Tú,2000).
1.2.2.3. Trung Quốc
Theo ðiều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, ñất ñai
ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (ñối với ñất ñô thị) hoặc sở hữu tập thể
(ñối với ñất thuộc khu vực nông thôn). Vì ñất ñai ở nông thôn cũng là ñối tượng
quản lý của chính quyền ñịa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu ñối với
toàn bộ ñất ñai ở Trung Quốc ñều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc.
Mặc dù không thừa nhận tư hữu ñất ñai nhưng theo ðiều 2 của Hiến pháp ñược
sửa ñổi năm 1988, QSDð ñược phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong ñiều
kiện này, QSDð ñã ñược tách rời khỏi quyền sở hữu ñất ñai.
Hiện nay QSDð ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDð ñược “cấp”
và QSDð ñược “giao”. QSDð ñược "cấp" là loại QSDð truyền thống ñược áp
dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp ñất cho các doanh nghiệp nhà
nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. ðối với trường
hợp này, QSDð không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở

Trung Quốc ñã làm xuất hiện hình thức QSDð “giao”. Các doanh nghiệp, người
sử dụng ñất ñược phép mua QSDð giao ñối với một thửa ñất nhất ñịnh nào ñó từ
Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm
tuỳ thuộc vào mục ñích sử dụng). Việc mua bán này có thể ñược thực hiện thông
qua thoả thuận, ñấu thầu hoặc ñấu giá. Khi ñã có ñược QSDð người sử dụng ñất
có thể thực hiện giao dịch ñất ñai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDð
Về ñiều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDð là hoạt ñộng dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 18


sự, cho nên chính quyền chỉ ñóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện
pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba ñiều
kiện cơ bản ñể ñược chuyển nhượng, ñó là: ñã hoàn thành nghĩa vụ tài chính ñể
có QSDð; có giấy chứng nhận QSDð và ñã bỏ vốn thực hiện hoạt ñộng ñầu tư ở
một mức ñộ nhất ñịnh, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn ñầu tư cho việc
sử dụng theo dự án.
Như vậy, các ñiều kiện chuyển nhượng QSDð nêu trên có ñiểm giống với
ñiều kiện chuyển nhượng QSDð theo pháp luật Việt Nam ở hai ñiều kiện ñầu.
Về ñiều kiện thứ ba, quy ñịnh của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn
quy ñịnh của pháp luật Việt Nam. ðiều này tạo ñiều kiện thuận lợi cho việc thực
hiện quyền của người sử dụng ñất và việc quản lý nhà nước về ñất ñai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDð
không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ
ngày ký hợp ñồng, người nhận chuyển nhượng QSDð phải ñăng ký QSDð tại Phòng
quản lý Nhà nước về ñất ñai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển

nhượng. Không có quy ñịnh nào của pháp luật nhằm xác ñịnh giá chuyển nhượng
này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy
nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách ñáng nghi ngờ”,
chính quyền ñịa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDð trong trường hợp này.
Quy ñịnh này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDð.
- Cho thuê QSDð
Người sử dụng ñất có thể cho thuê QSDð ñể nhận tiền cho thuê. Giao
dịch này phải ñược thực hiện thông qua hợp ñồng. Hai bên trong giao dịch phải
ñến cơ quan quản lý nhà nước về ñất ñai ñể ñăng ký việc cho thuê trong thời hạn
20 ngày sau khi hợp ñồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp ñồng là bên thuê
phải sử dụng ñất ñúng theo thời hạn, ñiều kiện mà bên cho thuê ñã cam kết trước
ñây ñể có ñược QSDð.
- Thế chấp QSDð

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 19