Hoàn thiện thực thi chính sách đất đai khi nhà nước thu hồi đất cho một số dự án tại quận long biên, hà nội

MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan ........................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ............................................................................................................. iii
Mục lục ................................................................................................................. iv
Danh mục bảng ..................................................................................................... vii
Danh mục chữ viết tắt........................................................................................... viii
PHẦN I MỞ ĐẦU ................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu: ........................................................................................ 3
1.2.1. Mục tiêu chung: ...................................................................................... 3
1.2.2. Mục tiêu cụ thể: ...................................................................................... 3
1.3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu:........................................................................ 4
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu: ............................................................................ 4
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu:................................................................................ 4
PHẦN II CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ........................................................ 5
2.1. Cơ sở lý luận về việc thực thi chính sách đất đai khi Nhà nước thu hồi đất. ...... 5
2.1.1. Khái quát về chính sách đất đai ............................................................... 5
2.1.2. Vai trò của thực thi chính sách đất đai khi Nhà nước thu hồi đất. ............ 6
2.1.3. Đặc điểm của quá trình thực thi chính sách đất đai .................................. 7
2.1.4. Nội dung nghiên cứu việc thực thi chính sách đất đai khi nhà nước
thu hồi đất (thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) ............ 8
2.1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thực thi chính sách đất đai ............. 11
2.2. Cơ sở thực tiễn................................................................................................ 15
2.2.1. Chính sách bồi thường thiệt hại và tái định cư trên thế giới ................... 15
2.2.2. Thực thi chính sách đất đai khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam ......... 21
2.2.3. Tình hình thực thi chính sách đất đai khi nhà nước thu hồi đất của
thành phố Hà Nội ................................................................................. 24
2.2.4. Bài học kinh nghiệm cho quận Long Biên: ............................................ 26

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page iv


PHẦN III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................... 27
3.1. Đặc điểm địa bàn nghiên cứu .......................................................................... 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Long Biên ......................... 27
3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế ................................................................... 29
3.1.3. Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật ............................................................ 30
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất của quận Long Biên .......................................... 32
3.1.5. Tình hình công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn quận ..... 33
3.2. Phương pháp nghiên cứu: ............................................................................... 35
3.2.1. Phương pháp tiếp cận ............................................................................ 35
3.2.2. Chọn điểm nghiên cứu .......................................................................... 35
3.2.3. Thu thập số liệu..................................................................................... 36
3.2.4. Chỉ tiêu phân tích .................................................................................. 37
3.2.5 Phương pháp phân tích, xử lý thông tin, số liệu ...................................... 38
PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 39
4.1. Thực trạng việc thực thi chính sách đất đai khi Nhà nước hồi đất trên địa bàn
quận Long Biên (thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư)......................... 39
4.1.1. Nhu cầu về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ...................... 39
4.1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ............................................. 40
4.1.3. Thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư................................ 40
4.1.4. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ........ 71
4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thực thi chính sách đất đai trên địa
bàn quận ......................................................................................................... 77
4.2.1. Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai............... 77
4.2.2. Công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất............................... 78
4.2.3. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................. 79
4.2.4. Yếu tố giá đất và định giá đất ................................................................ 79

4.2.5. Năng lực của cơ quan, bộ phận thực thi chính sách ............................... 79
4.2.6. Sự phối hợp của các cấp, các ngành trong việc thực thi chính sách đất đai...... 81
4.2.7. Yếu tố công khai, minh bạch, dân chủ trong thực hiện chính sách ......... 81

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page v


4.3. Các giải pháp góp phần hoàn thiện việc thực thi chính sách đất đai khi
Nhà nước thu hồi đất tại quận Long Biên........................................................ 82
4.3.1. Hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai ............................................ 82
4.3.2. Đẩy mạnh công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................ 83
4.3.3. Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tăng cường
quản lý nhà nước về đất đai.................................................................. 83
4.3.4. Hoàn thiện hơn công tác định giá đất .................................................... 84
4.3.5. Nâng cao năng lực tổ chức thực hiện của cơ quan, bộ phận thực thi
chính sách đất đai .................................................................................. 85
4.3.6. Tăng cường sự phối hợp giữa các cấp, các ngành trong viêc thực thi
chính sách đất đai .................................................................................. 86
4.3.7. Thực hiện công khai hoá, dân chủ hoá trong công tác GPMB................ 86
4.3.8. Các giải pháp khác ................................................................................ 86
PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................ 89
5.1. Kết luận .......................................................................................................... 89
5.2. Kiến nghị ....................................................................................................... 90
5.2.1. Với Chính phủ....................................................................................... 90
5.2.2. Với các Bộ, ngành ................................................................................. 90
5.2.3. Với Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội ................................................ 90
5.2.4. Với Uỷ ban nhân dân quận Long Biên................................................... 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 91

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page vi


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

3.1.

Tổng hợp đối tượng điều tra ....................................................................... 37

4.1.

Tổng diện tích đất cần thu hồi tại 03 dự án ................................................. 40

4.2.

Ý kiến của cán bộ làm công tác thực thi chính sách về trình tự thực
hiện và trách nhiệm của hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng ........... 43

4.3.

Ý kiến của cán bộ làm công tác thực thi chính sách về phân công trách
nhiệm của các cấp, các ngành trong tổ chức thực hiện chính sách bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư .......................................................................... 46

4.4.

Ý kiến của người bị thu hồi đất về kết quả xác định đối tượng được
bồi thường và không được bồi thường ........................................................ 57

4.5.

Ý kiến của cán bộ làm công tác thực thi chính sách về công tác tuyên
truyền, vận động trong quá trình thực thi chính sách đất đai ....................... 59

4.6.

Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại 03 dự án ....................................... 63

4.7.

So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường của 03 dự án và giá
thị trường tại thời điểm thu hồi đất ............................................................. 64

4.8.

Ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường ......................... 65

4.9.

Tổng hợp đơn giá bồi thường tài sản tại 03 dự án ....................................... 66

4.10. Ý kiến của người bị thu hồi đất trong việc bồi thường về tài sản gắn

liền với đất ................................................................................................. 66
4.11. Ý kiến của người có đất bị thu hồi về các chính sách hỗ trợ và TĐC .......... 70
4.12. Ý kiến của cán bộ thực thi chính sách về năng lực, trách nhiệm của
đội ngũ cán bộ làm công tác thực thi chính sách đất đai ............................. 80
4.13. Ý kiến của cán bộ thực thi chính sách về sự phối hợp của các cấp, các
ngành trong thực thi chính sách đất đai ...................................................... 81
4.14. Ý kiến của người bị thu hồi đất về sự công khai, minh bạch, dân chủ
trong thực thi chính sách đất đai ................................................................. 82

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page vii


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

BTHT

: Bồi thường hỗ trợ

CNH-HĐH

: Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

ĐTH

: Đô thị hóa

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

TĐC

: Tái định cư

TNMT

: Tài nguyên môi trường

TW

: Trung ương

UBND

: Ủy ban nhân dân

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page viii

PHẦN I
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh - quốc phòng; có ý
nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc.
Trong điều kiện quỹ đất có hạn và sự phát triển mạnh mẽ của quá trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá cũng như quá trình đô thị hoá đã làm cho đất đai ngày càng
có vai trò quan trọng. Đất đai trở thành vấn đề lớn, bức xúc cả về phương diện lý
luận và thực tiễn, ở cấp vi mô lẫn vĩ mô, chính sách và thực thi chính sách, đối với
cả người dân cũng như các cấp chính quyền.
Tại Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước là đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý đối với đất đai, thực hiện hoạt động giao đất, cho thuê
đất… cho các chủ thể sử dụng đất. Quyền sử dụng đất trở thành quyền tài sản của
người sử dụng đất. Do vậy pháp luật cần giải quyết hài hoà lợi ích của hai chủ thể
quan trọng này. Khi cần thiết Nhà nước có quyền thu hồi đất để phục vụ nhu cầu
của xã hội. Tuy nhiên, khi thu hồi đất nhà nước không chỉ bảo đảm lợi ích của
mình mà cần bảo đảm lợi ích của người bị thu hồi đất và người sử dụng đất sau
đó. Trong đó, quyền lợi của người sử dụng đất bị thu hồi được bảo đảm bởi các
quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Các quy định này được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2003 và hệ thống các văn
bản hưởng dẫn thi hành.
Việc thu hồi đất để đáp ứng nhu cầu phát triển kết cấu hạ tầng, phát triển đô
thị, công nghiệp, dịch vụ là xu thế tất yếu trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước. Kết quả thu hồi đất để giao, cho thuê đã góp phần thúc
đẩy phát triển kinh tế, ổn định chính trị - xã hội trong thời gian qua.
Tuy nhiên, vấn đề thực thi chính sách đất đai khi nhà nước thu hồi đất vẫn
đang là một vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 1


kinh tế - chính trị - xã hội. Có thể thấy trên cả nước, việc thực thi chính sách đất đai,
mà cụ thể là việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất còn gặp
nhiều vướng mắc làm chậm trễ việc khởi công xây dựng và kéo dài tiến độ thi công
của các công trình, không những gây thiệt hại cho nhà nước mà còn là nguyên nhân
của những vụ khiếu kiện đông người và kéo dài. Điều này khiến ta phải tiến hành tìm
hiểu nguyên nhân của vấn đề là ở đâu, ở những người thực hiện chính sách hay còn ở
ngay trong chính sách?
Trong thời gian qua, việc thực thi chính sách đất đai khi Nhà nước thu hồi
đất được thực hiện theo Nghị định 197/2004/NĐ - CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Hướng dẫn thực hiện
Nghị định 197/2004/NĐ - CP có Thông tư 116/2004/TT - BTC ngày 07/12/2004
của Bộ Tài chính, Thông tư 69/2006/TT - BTC

sửa đổi, bổ sung thông tư

116/2004/TT - BTC. Ngày 25/05/2007 Chính phủ ban hành Nghị định 84/2007/NĐ
- CP quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền SDĐ,
trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết
tranh chấp đất đai. Hướng dẫn thực hiện Nghị định 84/2004/NĐ - CP của chính phủ
có các thông tư 06/2007/TT - BTNMT ngày 15/06/2007 của Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường và thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT - BTC - BTNMT ngày 31/01/2008.
Ngày 13/08/2009 Chính phủ ban hành Nghị định 69/2009/NĐ - CP quy định bổ
sung về việc lập quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư.

So với các quy định trước đây tại nghị định 22/1998/NĐ - CP ngày
24/04/1998 của Chính phủ và thông tư 195/1998/TT - BTC ngày 04/01/1998 của
Bộ Tài chính thì các quy định mới tại Nghị định 197/2004/NĐ - CP, Nghị định
84/2007/NĐ - CP và Nghị định 69/2009/NĐ - CP chặt chẽ, cụ thể, chi tiết hơn đồng
thời cũng đảm bảo hơn quyền lợi cho người sử dụng đất bị thu hồi. Tuy nhiên có
một số quy định chưa phù hợp với tình hình thực tế, việc áp dụng chưa thực sự hiệu
quả, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng vẫn là một vấn đề nan giải. Do đó
cần thiết phải phân tích, đánh giá có cơ sở khoa học thông qua việc khảo sát thực tế,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 2


điều tra xã hội học nhằm sửa đổi, hoàn thiện các nội dung chính sách, đảm bảo lợi
ích hợp pháp cho người có đất bị thu hồi.
Quận Long Biên thuộc Thành phố Hà Nội là quận mới thành lập theo Nghị
định số 132/2003/NĐ-CP ngày 06/11/2003 của Chính phủ với tổng diện tích tự
nhiên là 5.993,03 ha, dân số của Quận là 222.138 người. Hiện nay trên địa bàn
Quận có 95 dự án đang triển khai, trong đó có 62 dự án có quyết định thu hồi đất
của Thành phố và 33 dự án không có quyết định thu hồi đất. Việc giải phóng mặt
bằng ở đây đang gặp rất nhiều khó khăn do nhiều nguyên nhân và một trong những
nguyên nhân chủ yếu nhất đó là giá đất bồi thường chưa phù hợp và sát với giá thị
trường nên công tác giải phóng mặt bằng thường tiến hành chậm hơn so với tiến độ
đề ra. Trong đó có nhiều dự án việc thu hồi đất , bồi thường kéo dài trên 3 năm.
Những vướng mắc, bất cập nào về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong thực thi
chính sách đất đai cần phải tiếp tục kiến nghị tháo gỡ là các câu hỏi cần phải được
giải đáp qua thực tiễn để đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt
bằng, góp phần hoàn thiện chính sách đất đai trong thời gian tới.
Vì những lý do nêu trên, để đánh giá việc thực thi chính sách đất đai khi Nhà

nước thu hồi đất, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Hoàn thiện thực thi chính sách
đất đai khi nhà nước thu hồi đất cho một số dự án tại quận Long Biên, Hà Nội”
nhằm điều tra, tìm hiểu thực trạng và tìm ra nguyên nhân gây cản trở, đồng thời đề
xuất một số giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường, thu
hồi đất đáp ứng được yêu cầu cải cách hành chính của Nhà nước.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu:
1.2.1. Mục tiêu chung:
Đánh giá việc thực thi chính sách đất đai khi Nhà nước thu hồi đất tại một số
dự án trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội, từ đó đề xuất các giải pháp
để hoàn thiện chính sách đất đai.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể:
- Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về thực thi chính sách đất
đai khi nhà nước thu hồi đất.
- Đánh giá thực trạng thực thi chính sách đất đai, phát hiện nhân tố ảnh
hưởng đến việc thực thi chính sách đất đai tại một số dự án trên địa bàn quận Long Biên.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 3


- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực thi chính sách đất đai
cho một số dự án trên địa bàn quận Long Biên.
1.3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu:
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu:
Tình hình thực thi chính sách đất đai khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự
án trên địa bàn quận Long Biên - Thành Phố Hà Nội.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu:
a. Phạm vi về nội dung:
- Đề tài tập trung nghiên cứu việc thực thi chính sách đất đai khi Nhà nước

thu hồi đất tại 03 dự án:
+ Dự án 1: Dự án xây dựng tuyến đường từ Quốc lộ 1B đến khu đô thị mới
Việt Hưng (bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật các ô đất hai bên đường).
+ Dự án 2: Dự án xây dựng tuyến đường nối từ Nguyễn Văn Cừ qua đường
Nguyễn Sơn tới đường Ngọc Thụy đi khu đô thị mới Thạch Bàn.
+ Dự án 3: Dự án xây dựng tuyến đường nối từ đường Ngô Gia Tự đến đê
sông Đuống tại phường Thượng Thanh.
- Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện việc thực thi chính sách đất đai trên
địa bàn quận Long Biên.
b. Phạm vi về không gian:
Đề tài nghiên cứu trong phạm vi địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội.
c. Phạm vi về thời gian:
Các số liệu phục vụ cho nghiên cứu đề tài được tập hợp trong thời gian 6
năm gần đây (2009 - 2014).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 4


PHẦN II
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
2.1. Cơ sở lý luận về việc thực thi chính sách đất đai khi Nhà nước thu hồi đất.
2.1.1. Khái quát về chính sách đất đai
2.1.1.1. Chính sách đất đai
Chính sách đất đai được hiểu như các hành động và hoạt động mà thông qua
đó Chính phủ Việt Nam xác định cho các cá nhân và nhóm trong xã hội về quyền của
họ đối với đất đai và xây dựng cơ chế để bảo vệ những quyền lợi đó và định hướng
xử lý các tranh chấp có liên quan. (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006)
2.1.1.2. Thực thi chính sách đất đai khi nhà nước thu hồi đất

Là việc các cơ quan nhà nước sử dụng các phương tiện, hành động, công cụ tài
chính, giá cả tác động đối với những người dân có đất bị thu hồi nhằm đạt tới sự hài
hòa, hợp lý về lợi ích, góp phần thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, phát
triển kinh tế xã hội hiệu quả và bền vững. Thực thi chính sách đất đai khi nhà nước thu
hồi đất nói cách khác là việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các hộ dân có
đất nằm trong diện phải thu hồi. (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006)
2.1.1.3. Bồi thường
Theo khoản 6 điều 4 Luật Đất đai (2003): “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi
cho người bị thu hồi đất”. Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền
của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất
xác định.
2.1.1.4. Hỗ trợ
Theo khoản 7 điều 4 Luật Đất đai (2003): “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là
việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc
làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới”.
2.1.1.5. Tái định cư
Tái định cư (TĐC) là việc người sử dụng đất được bố trí nơi ở mới bằng một
trong các hình thức: bồi thường bằng nhà ở mới hoặc bồi thường bằng giao đất ở

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 5


hoặc bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới khi họ bị Nhà nước thu hồi đất ở và
phải di chuyển chỗ ở.
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống và làm ăn. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà
nước thu hồi đất đai để thực hiện các dự án phát triển. (Ngân hàng phát triển Châu

Á, 2006)
2.1.2. Vai trò của thực thi chính sách đất đai khi Nhà nước thu hồi đất.
2.1.2.1. Về phương diện chính trị:
Khi bị thu hồi đất, quyền và lợi ích hợp phát của người sử dụng đất trực tiếp bị
xâm hại. Họ không chỉ mất quyền sử dụng đất mà còn buộc phải di chuyển chỗ ở.
Hậu quả là cuộc sống thường nhật bị đảo lộn. Do vậy, họ phản ứng rất gay gắt, quyết
liệt thông qua việc khiếu kiện đông người, khiếu kiện vượt cấp, kéo dài nếu không
được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng. Các khiếu kiện về đất đai nói chung
và khiếu kiện về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
nói riêng tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chính trị và dễ phát sinh thành các “điểm
nóng”. Vì thế, việc thực thi tốt chính sách đất đai, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ
góp phần quan trọng trong việc thực hiện chính sách an dân, duy trì, củng cố sự ổn
định về chính trị.
2.1.2.2. Về phương diện kinh tế:
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí
rất quan trọng trong việc thực thi chính sách đất đai. Các dự án TĐC cũng được coi là
các dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác. Việc thực
thi tốt chính sách đất đai khi nhà nước thu hồi đất, nói cách khác là thực hiện tốt
chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ tạo nên một môi trường pháp chế lành
mạnh khi Nhà nước cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích công cộng của quốc
gia, tạo điều kiện để các doanh nghiệp sớm có mặt bằng triển khai các dự án đâu tư,
góp phần vào việc thúc đẩy tăng trưởng của nền kinh tế và nâng cao tính hấp dẫn của
môi trường đầu tư, kinh doanh ở nước ta. Hơn nữa, duy trì được tốc độ tăng trưởng
cao và bền vững sẽ có điều kiện để thực hiện tiến bộ và công bằng xã hội, góp phần
vào công cuộc xóa đói giảm nghèo và tạo tiền đề cho các bước phát triển tiếp theo.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 6

2.1.2.3. Về phương diện xã hội:
Thực thi tốt chính sách đất đai khi nhà nước thu hồi đất sẽ giúp người sử
dụng đất và các thành viên trong gia đình nhanh chóng ổn định cuộc sống để tập
trung sản xuất, góp phần cải thiện và nâng cao mức sống. Hơn nữa điều này còn củng
cố niềm tin của người bị thu hồi đất vào đường lối, chủ trương, chính sách, pháp luật
của Đảng và Nhà nước, đồng thời loại trừ cơ hội để kẻ xấu lợi dụng, tuyên truyền,
kích động quần chúng nhân dân khiếu kiện, đối đầu với chính quyền nhằm gây mất
ổn định tình hình trật tự an toàn xã hội và làm đình trệ sản xuất.
2.1.3. Đặc điểm của quá trình thực thi chính sách đất đai
Đây là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau với mỗi một dự
án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với
điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực nội
thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành...mật độ dân cư khác nhau, ngành nghề
đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó. Do đó,
việc thực thi chính sách đất đai cũng tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời
sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu
sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan
trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề
nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí
họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho
thuê. Do đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là
rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời
sống dân cư sau này. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không
được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường,
hỗ trợ.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp đối với đời sống và sinh hoạt

của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 7


+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và do cơ chế
chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép
diễn ra thường xuyên.
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái
định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu.
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám
vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở
khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên tâm lý không muốn di chuyển.
+ Do chính sách pháp luật chưa phù hợp.
Từ các đặc điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì việc thực thi chính sách
đất đai, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện khác nhau.
2.1.4. Nội dung nghiên cứu việc thực thi chính sách đất đai khi nhà nước thu hồi
đất (thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư)
2.1.4.1. Nhu cầu về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Nhu cầu thu hồi đất là sự cần thiết mà Nhà nước phải ra quyết định hành
chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban
nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai để sử dụng đất
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển
kinh tế. (Nguyễn Thanh Thủy, 2005)
Cần nghiên cứu nhu cầu thu hồi đất để đánh giá việc thu hồi đất có mang lại
hiệu quả thực sự cho sự phát triển của cộng đồng hay không, tránh tình trạng nhiều
nơi, chính quyền thực hiện thu hồi đất tràn lan, có những dự án chưa được phê
duyệt cũng vẫn tiến hành thu hồi đất, dẫn đến người dân không đồng tình và tình

trạng khiếu nại kéo dài.
- Từ nhu cầu thu hồi đất dẫn đến nhu cầu về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Đây là mong muốn, yêu cầu chính đáng của cá nhân, tổ chức có đất nằm trong
phạm vi Nhà nước thu hồi để thực hiện các dự án. Bởi lẽ đất đai có vai trò quan
trọng, là tư liệu sản xuất chủ yếu và là tài sản giá trị trong đời sống của người dân.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 8


Khi thu hồi đất phải tính đến nơi ăn ở, điều kiện sinh hoạt, ổn định cuộc sống, tạo
công ăn việc làm mới cho người dân mất đất.
Việc nghiên cứu nhu cầu bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm đưa ra mức
giá, mức bồi thường phù hợp, đạt được sự chấp thuận của đông đảo những cá nhân,
tổ chức bị thu hồi đất, từ đó thúc đẩy quá trình giải phóng mặt bằng và bàn giao đất
thu hồi nhanh chóng. Cũng qua đó đánh giá được thực tế bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư so với mong muốn lợi ích mà người dân bị thu hồi đất muốn có được chênh lệch
nhiều hay ít, việc bồi thường có làm thỏa mãn, đảm bảo cuộc sống mới của người
dân hay không.
2.1.4.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là tập hợp các chủ trương và
hành động của nhà nước về phương diện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất nhằm đảm bảo nơi ở, ổn định cuộc sống cho người dân bị mất đất
và đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. (Viện Nghiên cứu Địa chính, 2008)
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tạo cơ sở pháp lý để việc bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư được diễn ra nhanh chóng, đúng pháp luật, không ảnh
hưởng đến hiệu quả sử dụng vốn và ngưng trệ sự phát triển kinh tế, góp phần giải
quyết những vấn đề vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng, đảm bảo quyền
và lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất. Ngoài ra, tìm hiểu về chính sách bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư giúp đưa ra những ưu điểm, hạn chế, bất cập trong việc
thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho người dân. Do vậy việc nghiên cứu chính sách bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư là hết sức cần thiết.
2.1.4.3. Thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:
a. Xây dựng kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Xây dựng kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là việc đề ra các chương
trình hành động được sắp xếp theo lịch trình, có thời hạn, chia thành các giai đoạn,
các bước thời gian thực hiện, có phân bổ nguồn lực, tổ chức điều hành; kiểm tra,
đôn đốc; ấn định những mục tiêu cần đạt được trong công tác bồi thường, hỗ trợ,
giải phóng mặt bằng và xác định biện pháp, sự chuẩn bị, triển khai thực hiện nhằm
đạt được mục tiêu đã được đề ra. (Viện Nghiên cứu Địa chính, 2008)

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 9


Việc xây dựng kế hoạch giúp dự liệu được các tình huống sắp xảy ra, phối hợp
được mọi nguồn lực của cá nhân, tổ chức để hoàn thành công tác giải phóng mặt
bằng, tránh được những việc bị động, đột xuất chen ngang làm mất thời gian thực thi
chính sách. Nghiên cứu việc xây dựng kế hoạch giúp dễ dàng kiểm tra, giám sát hiệu
quả thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nắm được vướng mắc, thiếu
sót xuất phát từ khâu nào, từ đó đưa ra biện pháp xử lý kịp thời.
b. Xác định đối tượng, điều kiện được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Là việc xác định các tổ chức, cá nhân bị thu hồi đất đủ hoặc không đủ điều kiện
hưởng các chế độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo chính sách quy định. (Viện Nghiên
cứu Địa chính, 2008)
Việc xác định đối tượng, điều kiện được bồi thường chính xác sẽ giúp công tác
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đạt hiệu quả cao, không bỏ sót những trường hợp đủ
điều kiện được hưởng các chế độ ưu đãi cũng như không để các đối tượng khác lợi

dụng tư lợi cá nhân trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nghiên cứu nội
dung này nhằm đánh giá việc thực hiện đúng hay không đúng nội dung của chính
sách trong việc đảm bảo sự công bằng đối với những trường hợp bị thu hồi đất.
c. Công tác tuyên truyền chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Công tác tuyên truyền chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là việc sử
dụng các hình thức trực tiếp trao đổi, tiếp xúc hoặc các hình thức gián tiếp qua các
phương tiện thông tin đại chúng, các văn bản pháp lý liên quan nhằm truyền đạt tới
cơ quan, bộ phận, cá nhân làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các đối
tượng được hưởng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để họ biết và thực hiện
chính sách. (Viện Nghiên cứu Địa chính, 2008)
Nghiên cứu công tác tuyên truyền chính sách nhằm đánh giá được sự công
khai, minh bạch trong triển khai và thực hiện chính sách.
d. Tổ chức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Tổ chức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là việc các cơ quan nhà nước
sử dụng các phương tiện, hành động, công cụ tài chính, giá cả tác động đối với
những người dân có đất bị thu hồi nhằm đạt tới sự hài hòa, hợp lý về lợi ích, góp
phần thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, phát triển kinh tế xã hội hiệu
quả và bền vững. (Viện Nghiên cứu Địa chính, 2008)

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 10


Cần nghiên cứu việc thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm
đánh giá được sự hợp lý trong việc áp dụng các hình thức bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư, đồng thời đánh giá được mức độ hài lòng của người dân về những chế độ
nhận được khi bị thu hồi đất.
2.1.4.4. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Là việc nhìn nhận những ưu, khuyết điểm, những mặt đạt được, hạn chế

trong thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, từ đó đề xuất các giải pháp
nhằm hoàn thiện hơn chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong thời gian tới.
(Viện Nghiên cứu Địa chính, 2008)
2.1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thực thi chính sách đất đai
2.1.5.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với
tình hình thực tế.
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai (1993) đến nay, Chính phủ đã ba lần
trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai (1998, 2001 và
2003) nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Theo đó, chính
sách đất đai, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng không ngừng hoàn thiện, sửa đổi
cho phù hợp với yêu cầu của thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật Đất
đai, thời gian qua công tác bồi thường, hỗ trợ, tái đinh cư đã đạt được những kết quả
đáng khích lệ, cơ bản đã đáp ứng được các nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển
các dự án đầu tư. Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất
đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã gặp khá nhiều khó
khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về
quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác thực thi chính sách đất
đai, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 11


Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý sử dụng đất đai,

việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra
thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: nhận
thức của người dân và cả một bộ phận không nhỏ các cán bộ quản lý đất đai ở địa
phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế, trong khi việc tuyên truyền,
phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm còn chưa tốt. Nhận thức pháp luật chưa đến
nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp
dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai ở các địa phương chính là nguyên
nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như
các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ giải phóng mặt bằng.
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho
quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử
dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm
do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà lịch sử đang đặt ra.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc
bồi thường, giải phóng mặt bằng thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nào
đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như
là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ
là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện
các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư và cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng
nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tác động lên chính sách đất đai trên hai khía
cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ quan trọng nhất để thực hiện
chính sách giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất mà theo Luật Đất đai
năm 2003 việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất
đó của người đang sử dụng.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 12


giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất để tính bồi thường.
c. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong những tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai người sử
dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân đối với những mảnh đất cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất.
Trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường.
Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng, thu hồi đất sẽ
nhanh hơn.
2.1.5.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật
đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND các tỉnh, thành phố thực thuộc Trung ương (gọi chung là
UBND cấp tỉnh) quy định căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất
và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày
01 tháng 01 hàng năm.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi

thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những
hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính
toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia
trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước
tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 13


được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải căn cứ
vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương
pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử
dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là
phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập.
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không
được làm tốt, sẽ làm cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng bị ách tắc¸ dẫn
tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội
đầu tư.
2.1.5.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động sản
trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường
bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư.
Đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không
nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
2.1.5.4. Năng lực tổ chức thực hiện của cơ quan, bộ phận thực thi chính sách đất đai
Công tác thực thi chính sách đất đai là một nhiệm vụ thuộc trách nhiệm của

Nhà nước, đã được xác định là quan trọng, thường xuyên và lâu dài. Do vậy, việc
xây dựng một hệ thống tổ chức bộ máy chuyên trách làm công tác thực thi, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư là cần thiết để giúp các cấp Chính quyền thực hiện tốt
nhiệm vụ quản lý hành chính Nhà nước đối với lĩnh vực công tác này.
Năng lực tổ chức thực hiện của cơ quan, bộ phận thực thi chính sách bồi đất
đai có ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ, chất lượng của công tác thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng. Nếu cơ quan, bộ phận này có đủ quyền hạn và nhân lực, có ý thức
trách nhiệm, trình độ chuyên môn thì công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ được
thực hiện tốt và ngược lại.
2.1.5.5. Sự phối hợp giữa các cấp, các ngành trong viêc thực thi chính sách đất đai
Sự phối hợp một cách đồng bộ, thống nhất giữa các ngành, các cấp, đặc biệt
là sự quan tâm, chỉ đạo thường xuyên của cấp ủy đảng, sự vào cuộc quyết liệt của
cả hệ thống chính trị cùng với việc làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, phổ
biến chính sách của Nhà nước góp phần quan trọng tới việc thực thi chính sách đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 14


đai, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giúp đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng.
2.1.5.6. Yếu tố công khai, minh bạch, dân chủ trong thực thi chính sách đất đai
Công khai, minh bạch, dân chủ vừa là một đòi hỏi khách quan trong quá trình
thực thi các quy định của pháp luật về chính sách đất đai khi nhà nước thu hồi đất,
vừa là cơ chế để kiểm soát, đảm bảo cho hoạt động này diễn ra trong đúng khuôn khổ
pháp luật.
Công khai, minh bạch, dân chủ trong thực thi chính sách đất đai sẽ giúp người
dân được tham gia trực tiếp bàn bạc những vấn đề liên quan đến quyền và lợi ích
chính đáng, hợp pháp của mình khi nhà nước thu hồi đất, góp phần phòng chống

tham nhũng trong lĩnh vực đất đai, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Yếu tố công khai,
minh bạch, dân chủ không được đảm bảo dễ dẫn đến việc lợi dụng chức trách với
mục đích tư lợi, gây mất lòng tin của nhân dân vào các quyết định của cơ quan nhà
nước, dẫn đến những tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.
2.2. Cơ sở thực tiễn
2.2.1. Chính sách bồi thường thiệt hại và tái định cư trên thế giới
2.2.1.1. Chính sách bồi thường thiệt hại và tái định cư của Trung Quốc:
Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất đai
của Việt Nam. Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật của người Trung
Quốc rất cao. Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung
Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai. Do vậy thị trường đất đai gần
như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa.
Về bồi thường thiệt hại về đất đai, do đất đai thuộc sở hữu nhà nước nên
không có chính sách bồi thường thiệt hại. Khi nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông
nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu
hồi đất.
Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng
đất biết trước việc sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa
chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại thủ đô
Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt
hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc, nơi làm việc của mình.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 15


Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này cũng
được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều
chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều

chỉnh tại thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp việc bồi thường thiệt hại theo tính
chất của đất và loại đất (tốt, xấu).
Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ
và kịp thời, thường xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền quan tâm
đến điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được nhà nước
chú ý và có chính sách xã hội riêng .
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TĐC được
quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và tĩnh.
Trong quá trình bồi thường, GPMB phải lập các biện pháp xử lý đối với việc sắp
xếp bồi thường khi không đạt được sự thống nhất, lúc này sẽ xử lý theo phương
thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó theo khiếu tố.
Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện
nay được thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng
thêm với: giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ.
- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường,
giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích đất là tiêu chuẩn mà chính
quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra đối với những người có khó khăn về nhà
ở. Người bị di dời có thể lựa chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp.
Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có
những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do thứ
nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt
động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư,
tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư. Thứ hai, năng lực thể chế
của các chính quyền địa phương khá mạnh. Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm
hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái định cư. Thứ ba,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 16


quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có
nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả
cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới
hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng. Chính
quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng. Nhìn chung hệ
thống pháp luật về bồi thường và tái định cư của Trung Quốc đều nhằm bảo vệ
những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi đất để thực hiện các dự
án. Theo một nghiên cứu gần đây của WB thì các luật về tái định cư của Trung
Quốc đối với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và giao thông “đã đáp ứng
đầy đủ các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn thực hiện tái định cư”. (Ngân
hàng phát triển Châu Á, 2006)
Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc
làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước
khi xây xong nhà tái định cư...
2.2.1.2. Chính sách bồi thường thiệt hại và tái định cư của Hàn Quốc:
- Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc được chia làm hai thể chế:
+ Một là: Luật “Đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công cộng
đã được quy định theo thủ tục thương lượng của pháp luật.
+ Hai là: Luật “Sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công
pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong
một thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “Sung công đất” đã
được xây dựng vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích thương lượng
thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên toàn quốc và đảm bảo
quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật

trên, Hàn Quốc đã triển khai bồi thường thiệt hại cho đến nay. Tuy nhiên dưới hai
thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “Đặc lệ” thương lượng không đạt được
thoả thuận thì luật “Sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế nhưng nếu
như thế thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian
có thể bị kéo dài hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên. Do đó luật bồi thường thiệt hại

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 17


của Hàn Quốc mới ra đời và thực hiện theo 3 giai đoạn:
+ Thứ nhất tiền bồi thường đất đai sẽ được giám định viên công cộng đánh
giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng.
Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự
khách quan trong việc bồi thường.
+ Thứ hai pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sử hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Quy trình
chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương
lượng chấp nhận thu hồi.
+ Thứ ba biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Chế độ này được Nhà
nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con người,
cung cấp đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công
cộng cần thiết của Nhà nước. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự
nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc giải phóng mặt bằng. Theo luật bồi
thường, nếu như toà nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì
phải xây dựng cho các đối tượng, xây cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của toà nhà đó.
Còn nếu như là dự án xây nhà chung cư thì cung cấp cho các đối tượng này nhà
chung cư hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành. Đối với các đối tác kinh doanh để
kiếm sống nhưng có pháp nhân, các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có

chính sách mang tính chất ân huệ thì ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp
cho họ các cửa hàng hoặc khu vực kinh doanh.
2.2.1.3. Chính sách bồi thường thiệt hại và tái định cư của Inđônêxia
Đối với Inđônêxia, di dân tái định cư, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế xã hội từ trước đến nay vẫn được coi là sự hi
sinh mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng đồng. Các chương trình
bồi thường tái định cư chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo luật cho đất bị dự
án chiếm dụng hoặc một số ít trường hợp bị thu hồi đất để xây dựng khu tái định cư.
Tái định cư được thực hiện theo 3 yếu tố quan trọng:
- Bồi thường tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất.
- Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và
phương tiện phù hợp.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 18


- Trợ cấp khôi phục để ít người bị ảnh hưởng có được mức sống đạt hoặc gần
đạt so với mức sống trước khi có dự án. Đối với các dự án có di dân tái định cư, việc
lập kế hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ khi chu kỳ
đầu tiên của việc lập dự án đầu tư và những nguyên tắc chính phải đề cập đến gồm:
+ Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di dân
bắt buộc, vấn đề khó tránh được khi triển khai thực hiện các dự án.
+ Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường và hỗ trợ để triển vọng kinh
tế, xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có
dự án.
+ Các dự án về tái định cư phải đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt.
+ Người bị ảnh hưởng được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi tiết
về các phương án bồi thường tái định cư.

+ Các chủ đầu tư đặc biệt chú ý đến tầng lớp những người nghèo nhất, trong
đó có những người không hoặc chưa có quyền lợi hợp pháp về đất đai, tài sản,
những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ.
2.2.1.4. Chính sách bồi thường thiệt hại và tái định cư của Đài Loan
Ở Đài Loan tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu của Nhà nước (công
hữu): chiếm 69% so với tổng diện tích tự nhiên toàn lãnh thổ và sở hữu tư nhân
chiếm 31%, bao gồm đất ở, đất sản xuất nông nghiệp của nông dân và đất của các tổ
chức tư nhân khác.
Pháp luật đất đai Đài Loan cũng quy định rõ về những trường hợp tự triệt
tiêu quyền sở hữu như đất đai tư hữu khi thiên nhiên biến đổi thành đầm hồ, hoặc
thuỷ đạo có thể vận chuyển được thì quyền sở hữu tự triệt tiêu. Hoặc người có
quyền sở hữu và gia đình đã đi khỏi huyện thị nơi có đất đó liên tục trong thời gian
5 năm liền. (Trương Phan, 1996)
Trong Luật Đất đai Đài Loan quy định cụ thể các loại đất không được trở
thành sở hữu tư nhân bao gồm: đất đai nằm trong một giới hạn nhất định của bờ
biển, đất đai nằm trong một giới hạn nhất định của hồ đầm và hồ đầm hình thành tự
nhiên cần dùng cho công cộng, đất đai nằm trong một giới hạn nhất định của hai
bên hồ và thuỷ đạo có thể làm đường vận chuyển, đất đai nằm trong một giới hạn
nhất định của hai bên hồ và hồ đầm, mương máng nằm trong khu vực của thành
phố, thị trấn, đường giao thông công cộng, đất suối nước khoáng, đất thác nước, đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 19


dùng cho nguồn nước công cộng, đất danh lam thắng cảnh, cổ tích, những đất khác
mà pháp luật cấm không được tư hữu. Những loại đất này pháp luật quy định nếu
thuộc sở hữu tư nhân thì Nhà nước sẽ trưng thu theo quy định của pháp luật. Khi
trưng thu Nhà nước sẽ trả tiền đất cho chủ sở hữu theo giá trị thực tế của đất.

Pháp luật Đài Loan còn quy định những diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân,
nhưng trong đất có khoáng sản thì khoáng sản không thể trở thành sở hữu tư nhân.
Đất đai thuộc công hữu hiện nay do Cục quản lý tài sản công hữu quản lý. Qua các
quy định trên cho thấy, Nhà nước muốn mở rộng diện tích đất thuộc sở hữu của mình
thì Nhà nước phải bỏ tiền ra mua của các chủ sở hữu khác, chỉ khi nào dân không
đồng ý bán thì lúc đó Nhà nước mới trưng thu.
Đảm bảo nguyên tắc, nếu phải di chuyển đi nơi khác người dân vẫn mua
được đất và xây dựng được nhà ở.
Trước đây, tình trạng dân khiếu kiện nhiều do giá bồi thường thấp nhưng nay
Chính phủ bồi thường cao theo giá thị trường (theo giá thực tế mua bán) và người
dân không phải nộp thuế giá trị gia tăng nên một số hộ dân hiện nay không bán
được đất lại muốn Chính phủ mua lại.
Ở Đài Loan, phân biệt rất rõ hai trường hợp.
- Các công trình của Nhà nước thì Nhà nước mới đứng ra thoả thuận mua đất
của dân, nếu dân không đồng tình, thì Nhà nước lấy quyền của mình trưng thu để
lấy đất xây dựng các công trình của Nhà nước theo kế hoạch sử dụng đất.
- Những công trình của tư nhân thì tư nhân phải tự thoả thuận với dân, Nhà
nước không thực hiện việc trưng thu đất nếu tư nhân không thoả thuận được với
dân. Trường hợp này tư nhân phải mua với giá cao hơn. Nhà nước không can thiệp
vì việc kinh doanh, tư nhân phải tính toán lợi nhuận nếu thấy giá đất tuy đắt, nhưng
thấy khả năng đầu tư có triển vọng thì nhà đầu tư tư nhân vẫn sẵn sàng mua của
dân. Hơn nữa việc thoả thuận mua bán này là quan hệ dân sự, nên Nhà nước không
can thiệp. Trường hợp Nhà nước làm công trình phải di chuyển cả thôn thì Nhà
nước xây dựng khu tái định cư.
Khi Nhà nước cần xây dựng các công trình phục vụ sự nghiệp công cộng,
quốc phòng, giao thông thuỷ lợi, y tế, giáo dục, từ thiện, thực thi các chính sách
kinh tế... được phép trưng thu đất đai tư hữu trong giới hạn quy định của pháp luật.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 20