Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất tại huyện đông anh, thành phố hà nội

MỤC LỤC
Lời cam đoan ....................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ......................................................................................................... iii
Mục lục .............................................................................................................. iv
Danh mục bảng ................................................................................................. vii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
1.2. Mục đích nghiên cứu .................................................................................... 2
1.3. Yêu cầu của đề tài......................................................................................... 2
CHƯƠNG I TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................ 4
1.1. Cơ sở lý luận, ý nghĩa của công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với
các tổ chức ................................................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận ..................................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý .................................................................................... 7
1.1.3. Các văn bản, chính sách về giao đất cho các tổ chức sử dụng đất
tại Việt Nam .................................................................................... 10
1.1.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao đất giao đất cho các
tổ chức sử dụng đất.......................................................................... 11
1.2. Tình hình thực hiện việc giao đất cho các tổ chức ở Việt Nam.................... 17
1.2.1. Những quy định hiện hành về giao đất............................................. 17
1.2.2.Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam ............. 22
1.2.3. Hiện trạng sử dụng đất theo các mục đích sử dụng của các tổ
chức trên toàn quốc.......................................................................... 27
1.3. Đánh giá chung ........................................................................................... 30
CHƯƠNG II NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................... 32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................... 32
2.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 32
2.3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 33
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu .............................................. 33

iv

2.3.2. Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa........................................... 33
2.3.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu thống kê ................................. 34
2.3.4. Phương pháp phân tích so sánh ........................................................ 34
CHƯƠNG III KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN..................................................... 35
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất đai
của huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội .................................................... 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................... 35
3.1.2. Điều kiện kinh tế -xã hội ................................................................. 39
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ....................... 41
3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Đông Anh ......................................... 42
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Đông Anh ......................................... 42
3.2.2. Tình hình quản lý đất huyện Đông Anh ........................................... 44
3.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn
huyện Đông Anh ............................................................................. 47
3.3. Thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao
đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh ..................... 48
3.3.1. Hiện trạng các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất
trên địa bàn huyện ........................................................................... 48
3.3.2. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất ................................. 51
3.4. Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho công tác quản lý sử dụng
đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Đông Anh ..................................................................... 62
3.4.1. Giải pháp về tăng cường quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
trong thời gian tới ............................................................................ 62
3.4.2. Giải pháp về thu hồi đất đối với các tổ chức sử dụng đất cho
thuê trái thẩm quyền và sử dụng đất không đúng mục đích .............. 63
3.4.3. Giải pháp tăng cường công tác giải quyết đơn thư về tranh chấp,

lấn chiếm đất đai và cấp GCNQSD đất cho các tổ chức được
giao đất không thu tiền .................................................................... 63

v


3.4.4. Giải pháp về kinh tế......................................................................... 63
3.4.5. Các giải pháp khác .......................................................................... 64
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................... 65
Kết luận ............................................................................................................. 65
Đề nghị.............................................................................................................. 66
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 67

vi


DANH MỤC BẢNG
Số bảng
1.2

Tên bảng

Trang

Tình hình đất chưa sử dụng của các tổ chức sử dụng đất ở nước ta
năm 2013 ................................................................................................ 30

3.1

Giá trị sản xuất trên địa bàn huyện Đông Anh năm 2014 ......................... 40

3.2

Hiện trạng sử dụng đất huyện Đông Anh năm 2014 ................................ 43

3.3

Bảng hiện trạng sử dụng đất của các loại hình tổ chức huyện Đông
Anh năm 2014......................................................................................... 48

3.4

Cơ cấu đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền phân theo
đơn vị hành chính xã trên địa bàn huyện Đông Anh năm 2014 ................ 50

3.5

Tổng hợp tình hình sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không
thu tiền sử dụng đất huyện Đông Anh năm 2014. .................................... 52

3.6

Tình hình tranh chấp và bị lấn chiếm diện tích của các tổ chức được
giao đất không thu tiền sử dụng đất huyện Đông Anh năm 2014 ............. 54

3.7

Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức
được giao đất không thu tiền sử dụng đất huyện Đông Anh tính đến
31/12/2014 .............................................................................................. 56

3.8

Tình hình các tổ chức giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá
nhân không đúng thẩm quyền trên địa bàn huyện Đông Anh tính đến
31/12/2014. ............................................................................................. 57

3.9

Tình hình các xã trên địa bàn huyện cho thuê đất không đúng thẩm
quyềntính đến thời điểm 31/12/2014.. ..................................................... 58

vii


MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai ngoài chức năng vốn có của nó là tư liệu sản xuất đặc biệt không
thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh
và quốc phòng thì trong thời kỳ phát triển kinh tế mới, đất đai còn có thêm chức
năng tạo nguồn vốn và thu hút cho đầu tư phát triển mang ý nghĩa rất quan trọng.
Trên phương diện kinh tế, đất đai là nguồn tài nguyên chính, là nguồn lực cơ bản
để phát triển kinh tế đất nước và là nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Đất đai
được coi là một loại bất động sản, là một loại hàng hoá đặc biệt vì những tính
chất của nó như cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử
dụng và trong quá trình sử dụng nếu sử dụng đất đai một các hợp lý thì giá trị của
đất không những không mất đi mà còn tăng lên.
Để tài nguyên đất được sử dụng một cách tiết kiệm đáp ứng nhu cầu của
công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phấn đấu đến năm 2020 Việt Nam căn bản trở

thành nước công nghiệp thì yêu cầu cấp bách đặt ra phải là tăng cường công tác
quản lý Nhà nước về đất đai. Công tác giao đất cho các tổ chức sử dụng đất là
một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam được quy
định tại khoản 1 Điều 5 Luật đất đai 2013. Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu về
đất đai sẽ tiến hành giao đất cho các tổ chức sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình
cá nhân sử dụng. Đây là bước tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu cho người sử dụng
đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Việc Nhà nước giao đất cho các tổ
chức sử dụng đất và giao các quyền cho người sử dụng đất nhằm làm cho đất đai
có chủ sử dụng cụ thể, người sử dụng đất chủ động và gắn bó với đất đai, yên
tâm đầu tư và phát triển hiệu quả của nó.
Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, Thủ tướng Chính phủ đã
ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm
kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất đến ngày 01 tháng 4 năm 2008. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực
trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt

1


quan trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đã giao, cho thuê cho các cá
nhân, tổ chức quản lý sử dụng nói riêng.
Nhưng làm thế nào để phân bổ được quỹ đất một cách hợp lý, giao đất cho
các tổ chức phải bảo đảm hài hòa được quyền lợi và lợi ích của Nhà nước, nhà
đầu tư và người sử dụng đất đã và đang là một vấn đề rất được quan tâm trong cả
nước nói chung và huyện Đông Anh – Thành phố Hà Nội nói riêng. Đánh giá
công tác này là rất cần thiết để nắm bắt được tình hình giao đất cho các tổ chức
không thu tiền sử dụng đất nhằm tìm ra những khó khăn, tồn tại và đưa ra các
giải pháp khắc phục sao cho quản lý đất đai đạt hiệu quả tốt nhất.
Nhìn chung, việc giao đất cho các tổ chức sử dụng đất đã giải quyết được
nhu cầu về đất cho các tổ chức kinh tế và tổ chức hành chính Nhà nước. Song,

bên cạnh đó vẫn còn tồn tại không ít những thách thức và khó khăn trong công
tác giao đất cho các tổ chức sử dụng đất mà trong thời gian tới cần khắc phục kịp
thời để đáp ứng nhu cầu sử dụng của các đối tượng sử dụng đất, tránh lãng phí
đất đai.
Xuất phát từ thực tế trên được sự phân công của Khoa Tài nguyên và Môi
trường, tôi tiến hành thực hiện đề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu
quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội ”.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện công tác giao đất cho các tổ chức được Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất tại huyện Đông Anh – Thành phố Hà Nội.
- Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện, khắc phục những tồn tại và nâng cao
hiệu quả công tác quản lý, giao đất cho các tổ chức được Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất tại địa phương.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm được những quy định của Nhà nước của ngành và của huyện Đông
Anh về công tác giao đất cho các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh.

2


- Các số liệu phản ánh trung thực, khách quan về thực trạng công tác giao
đất, quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh.
- Các giải pháp, đề xuất đưa ra phải phù hợp với điều kiện thực tế của địa
phương khi áp dụng phải có tính khả thi.

3

CHƯƠNG I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận, ý nghĩa của công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với
các tổ chức
1.1.1. Cơ sở lý luận
a. Khái niệm
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
dân cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng. Tại Điều 53 Hiến pháp Nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định “Đất đai, tài nguyên nước,
tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên
khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”; tại khoản 1
Điều 54 Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy
định "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp
luật”. Theo đó mọi tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và
nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Nhà
nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết
do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích
quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi
thường theo quy định của pháp luật.
Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có
hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực
của đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo
hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Theo Luật Đất đai năm 2013, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức
quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:

4


Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là
việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất cho các tổ chức để trao quyền sử
dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho
thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất
được xác định.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng
đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người
sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
b. Phân loại các tổ chức sử dụng đất được nhà nước giao đất sử dụng đất
Tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý
đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà
nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước
giao đất cho các tổ chức để quản lý, quy định trong Luật này bao gồm:
- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã
hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ
chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy
định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất,

cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển
quyền sử dụng đất.

5


- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng
ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức
thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của
tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu
tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của
Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng
thực hiện các hoạt động dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả.
Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây
dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì Loại hình tổ chức được phân thành:
Cơ quan, đơn vị của Nhà nước là các tổ chức trong nước sử dụng đất
bao gồm: cơ quan của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội (trừ
các cơ quan cấp xã); tổ chức sự nghiệp công; đơn vị quốc phòng, an ninh.
Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam
định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất cho các tổ chức có thu tiền sử
dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật
Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh
nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ.
Uỷ ban nhân dân cấp xã là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất sử
dụng vào các mục đích: đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích; đất làm
trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã

hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho Uỷ ban nhân dân cấp xã xây dựng các
công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí,
chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương.
Đối với các công trình công cộng do các tổ chức được công nhận là pháp
nhân hoặc do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì không thống kê vào đối
tượng Uỷ ban nhân dân cấp xã sử dụng.

6


Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức
xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác không
phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế.
Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà đầu tư nước ngoài hoặc
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao
gồm doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, tổ chức
nước ngoài có chức năng ngoại giao.
1.1.2. Cơ sở pháp lý
Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến
đáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa
nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển
dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ
kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết
phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân.
Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện.
Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý
đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng
của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và
Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện
qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có

liên quan qua các thời kỳ, cụ thể như:
Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất cho các tổ chức
không thu tiền sử dụng đất, tổ chức có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất cho các tổ chức sử dụng đất đối với
tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận. Hình thức cho thuê đất
đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao.
Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất cho
các tổ chức có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự
án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng

7


cơ sở hạ tầng.
Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau:
tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một
lần và trả tiền hàng năm. Đối với chính sách giao đất cho các tổ chức sử dụng đất,
Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp
được nhà nước giao đất cho các tổ chức sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích
đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất cho các tổ chức
nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất
chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp,
quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận.
Luật Đất đai năm 2013, quy định cụ thể về hình thức cho giao đất cho các
tổ chức sử dụng đất như sau:
Giao đất cho các tổ chức sử dụng đất: Nhà nước giao đất cho các tổ chức
sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất cho các tổ chức nông nghiệp
trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này; Người sử dụng đất rừng

phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ
sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục
đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa
không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này; Tổ chức sự
nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà
nước; Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi
nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật này.
Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất đã bị các cơ
quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn
chiếm, chiếm dụng,… làm lãng phí nguồn tài nguyên đất, ảnh hưởng đến môi
trường sống (gây ô nhiễm môi trường do bị bỏ hoang), bức xúc trong dư luận,
mất ổn định xã hội (tranh chấp, khiếu kiện kéo dài).

8


Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ
tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ
đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất của
các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trên cơ sở đó đưa ra những
giải pháp quản lý, sử dụng hiệu quả hơn đối với quỹ đất này.
Qua kết quả kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg cho thấy cho
thấy tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức đã có nhiều chuyển biến tích
cực. Tuy nhiên, vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức trên phạm vi cả nước
vẫn còn nhiều, phổ biến ở hầu hết các địa phương, dưới nhiều hình thức như: sử
dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê hoặc cho thuê, cho mượn,

chuyển nhượng đất trái phép; để đất hoang hóa, quản lý lỏng lẻo để bị lấn, bị
chiếm đất. Mức độ vi phạm pháp luật đất đai nhiều nhất là các tổ chức kinh tế,
các nông trường, lâm trường quốc doanh và các tổ chức sự nghiệp công; nhiều vụ
việc phức tạp, kéo dài nhiều năm chưa được giải quyết. Để kịp thời khắc phục
những yếu kém, đồng thời chấn chỉnh lại việc quản lý sử dụng đất của các tổ
chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số
134/CT-TTg ngày 20 tháng 01 năm 2010 về việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi
phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, KT-XH của đất nước trong mấy thập
kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không
ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban
hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi
Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành
đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh,
chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế. Các văn
bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng
trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải
quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được

9


quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ
thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát
triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội (Gia Huyên,
Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Luật Đất đai 2013 ra đời đã đổi mới bằng hình thức thay đổi nhiều quy
định của nhà nước nhằm phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất
nước, hoàn chỉnh hơn những thiếu sót tại Luật đất đai 2003.
1.1.3. Các văn bản, chính sách về giao đất cho các tổ chức sử dụng đất tại Việt

Nam
Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định:
“Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo
đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức
và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài". Các quy định về giao đất cho các tổ chức sử
dụng đất tại Luật Đất đai năm 2003.
Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ đã ban hành các văn bản
hướng dẫn cụ thể như sau:
- Nghị định số 85/CP ngày 17 tháng 12 năm 1996 của Chính phủ quy định
việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm
1996 của Thủ tướng Chính phủ về tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong
quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ
quy định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ

10


quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ

quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ tái định cư;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính
phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất;
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính
phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14
tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 19/11/2013 của Quốc hội nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai
1.1.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao đất giao đất cho các tổ chức
sử dụng đất
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền KT-XH. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và
phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính
sách về đất đai cũng theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993
đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về
quản lý và sử dụng đất. Sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2013 cùng với
các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ
thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất

11

đai phù hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà
nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung
quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông
thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình
công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày
càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và
ổn định xã hội (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Theo đó, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn được Chính phủ không
ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi
thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về
pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích
lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án
đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp
luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó
khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy
phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm
như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội
bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong
thực thi pháp luật (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả
kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho
thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai
nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở
còn rất yếu. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong
giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp
GCNQSDĐ, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC, giải quyết tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách
nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang,

12


trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về
đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ
phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai
trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất
lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến
tiến độ GPMB (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007).
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Quy hoạch sử
dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử
dụng đất của các ngành KT-XH và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển
dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn
lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói
riêng (Nguyễn Đức Minh, 2001).
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường hỗ trợ thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò là người tổ chức . Bất kỳ một phương án bồi thường, hỗ trợ
nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu
cầu như là phương án có hiệu quả KT-XH cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi
có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng
tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi
thường.

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng
tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào.

13


Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án
“treo” (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007).
c. Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy
hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện
tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định
không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho
công tác đền bù. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ ngày
01/7/2004 đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã cho thuê là
1.081.011 ha, trong đó diện tích đất đã giao là 925.631 ha (giao đất cho các tổ
chức có thu tiền sử dụng đất là 581.620 ha, giao đất cho các tổ chức là 344.011
ha); diện tích đất đã cho thuê là 155.380 ha (trong đó diện tích đất cho các nhà
đầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha) (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007).
d. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSĐC có vai trò quan trọng hàng đầu để
“quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính
pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy
đủ hồ sơ địa chính theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập
sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCNQSDĐ) để phục vụ yêu cầu
quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai,
sổ cấp GCNQSDĐ như thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh

Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh,.. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007).
Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải được thực hiện theo quy định
tại Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng
còn nhiều địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa
đầy đủ, chưa đồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính
xác thấp nên đang làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như
không đủ cơ sở giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính

14


quy để thay thế cho các loại bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết.
e. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống
quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động
sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất. Theo quy định của các
nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền
sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất) và được cấp GCNQSDĐ. Chức năng của đăng ký đất đai là
cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ
chối các quyền về đất.
Trong công tác GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được
bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất
đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng
đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác GPMB đã
gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì
công tác GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai

Công tác bồi thường, hỗ trợ là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu
lợi bất chính của chính quyền địa phương. Hồi đồng thẩm định phải có kế hoạch
thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai
thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm
pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân.
g. Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm.
Một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu
như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ
đất đai khác nhau thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng

15


nhóm quan hệ đất đai khác nhau (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).
- Trước khi có Luật Đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, hỗ trợ và
TĐC đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày
17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP
ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính
phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng... Giá đất
để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc TW quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành kèm
theo Nghị định số 87/CP. Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời

gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc
điều chỉnh khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao
nhất cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i. Do vậy giá đất để tính
bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các
khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các địa phương (Bộ Tài nguyên và Môi
trường, 2005).
- Từ khi có Luật Đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây (Điều 55):
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá theo quy định tại
khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá
đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC đã được quy định khá cụ thể tại Luật Đất đai năm

16


2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường”
(khoản 1 Điều 56). Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật Đất đai năm 2003,
ngày 16/11/2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải
sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng
nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát
sinh khiếu kiện.

h. Thị trường Bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở
thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền
kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh
tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Luật đất đai 1987 và Pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở đầu tiên mở
đường cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển. Luật Đất đai 2003 là
văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành trên cơ sở
tổng kết hoạt động thực tiễn của 17 năm đổi mới, đã quy định chi tiết hơn về các
điều kiện để thực hiện việc giao đất cho các tổ chức được dễ dàng hơn.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng
nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị
thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải
thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
1.2. Tình hình thực hiện việc giao đất cho các tổ chức ở Việt Nam
1.2.1. Những quy định hiện hành về giao đất
Đất đai tham gia vào sự phát triển của tất cả các lĩnh vực, thông qua quá
trình đưa đất vào sử dụng và luân chuyển các mục đích sử dụng đất được thực

17


hiện bằng hình thức giao đất, cho thuê đất. Đối với chính sách giao đất cho các
đối tượng sử dụng đất có 2 hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất
không thu tiền sử dụng đất. Hình thức cho thuê đất gồm cho thuê đất trả tiền một
lần cho cả thời gian thuê và thuê đất trả tiền hàng năm.
Tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá

nhân lấn chiếm, chiếm dụng,… Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện
tích đất trên đã bị các cơ quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc
không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử
dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng,…
Ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số
31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực
trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Qua kết quả thực hiện Chỉ thị 31/2007/CT-TTg có một số vấn đề chung
nhất còn tồn tại trong việc sử dụng đất của các tổ chức sau khi được Nhà nước
giao, cho thuê như sau: Sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê; cho
mượn, cho thuê, chuyển nhượng trái phép, sử dụng không phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức cá nhân chiếm dụng,...
Về phía các cơ quan quản lý nhà nước cũng còn những điều bất cập như: diện
tích đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất không trùng với diện tích trong
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho tổ chức, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất còn khá thấp, khả năng chuẩn hóa dữ liệu để quản lý hệ thống
đất đai bằng các phần mềm chuyên ngành còn gặp rất nhiều khó khăn,...
Việc sử dụng quỹ đất này không phù hợp đã gây lãng phí trong việc sử
dụng tài nguyên đất, thất thu cho ngân sách nhà nước, tạo nhiều tiêu cực trong
quản lý sử dụng đất và gây khiếu kiện trong nhân dân.
* Chính sách giao đất
- Căn cứ giao đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)
Giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử

18


dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Việc giao đất dựa vào các căn cứ
theo Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013 như sau:

+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt;
+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất,
- Đối tượng giao đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)
Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất
không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Và một trong các
đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ
chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội
- nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao.
Nếu như việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo
lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,... Nhằm bảo đảm cho hoạt động bình
thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích
công cộng,... thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là đảm bảo
nguồn thu ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Điều 54 của Luật Đất đai năm 2013 quy định Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức;
+ Người dử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất
là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh
doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
+ Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng
công trình sự nghiệp;
+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp, cơ sở tôn giáo sử dụng đất
phi nông nghiệp
Theo Điều 55 của Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền

19

sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở
để bán hoặc để kết hợp cho thuê;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc
để bán kết hợp cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa
trang, nghĩa địa để chuyển nhượng sử dụng đất gắn với hạ tầng;
* Thời hạn giao đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất được chia theo
loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn.
Theo Điều 125 Luật Đất đai năm 2013, người được sử dụng đất ổn định
lâu dài trong các trường hợp sau đây:
+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
+ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;
+ Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;
+ Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia
đình, các nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao
có thời hạn, cho thuê;
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp công lập
chưa tự chủ tài chính;
+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
+ Đất do cơ sở tôn giáo
+ Đất tín ngưỡng;
+ Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng
cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh
+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

+ Đất tổ chức kinh tế sử dụng.
Theo Điều 126 của Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có

20


thời hạn trong các trường hợp sau:
+ Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ
gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định là 50 năm. Khi hết
thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì
được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định.
+ Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không
quá 50 năm. Khi hết thời hạn cho thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu
thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất
phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư
ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu
tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin
giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư
vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê
đất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê hoặc
để cho thuê mua thì thời hạn gia đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn
của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn
định lâu dài.
* Thẩm quyền giao đất.
- Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định giao đất trong các trường hợp sau:

+ Giao đất đối với tổ chức;
+ Giao đất đới với cơ sở tôn giáo;
+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài ;
- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao trong các trường hợp sau:

21