Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của một số tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện văn lâm, tỉnh hưng yên

MỤC LỤC

Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục bảng

vii

Danh mục hình

viii

MỞ ĐẦU

1

1

Tính cấp thiết của đề tài

1

2

Mục đích và yêu cầu nghiên cứu

3

2.1

Mục đích của đề tài

3

2.2

Yêu cầu của đề tài

3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

4

1.1 Cơ sở khoa học về đất đai và vai trò của đất đai đến phát triển kinh tế
xã hội

4

1.1.1 Đất đai đối với sự phát triển kinh tế, xã hội

4

1.1.2 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất

4

1.1.3 Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức

5

1.1.4 Khái quát chung về quỹ đất các tổ chức

8

1.1.5 Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế

9

1.2 Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức

10

1.3 Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất liên quan đến việc quản lý
sử dụng đất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam

15

1.3.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới

15

1.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam

21

1.3.3 Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức ở nước ta

27

iii


1.3.4 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức
sử dụng đất

28

1.4 Tình hình sử dụng đất đai của tỉnh Hưng Yên

28

1.4.1 Hiện trạng sử dụng đất đai tỉnh Hưng Yên năm 2014

28

1.4.2 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Hưng Yên

31

1.4.3 Đánh giá thực trạng công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức

33

1.5 Nhận xét, đánh giá chung

36

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

38

2.1 Đối tượng nghiên cứu

38

2.2 Phạm vi nghiên cứu

38

2.3 Nội dung nghiên cứu

38

2.4 Phương pháp nghiên cứu

38

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập thông tin, tài liệu, số liệu

38

2.4.2 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu

40

2.4.3 Phương pháp phân tích, so sánh

40

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

41

3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Văn Lâm có ảnh hưởng đến
quá trình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

41

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

41

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

44

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của huyện
Văn Lâm

51

3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Văn Lâm

52

3.2.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai.

52

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2014 của huyện Văn Lâm

54

3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai

60

3.3 Đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên

61

3.3.1 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế (từ năm 2005 đến năm 2014)

iv

61


3.3.2 Tình hình giao sử dụng đất và cho thuê đất:

63

3.3.3 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế:

64

3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các
tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên

76

3.4.1 Giải pháp về chính sách pháp luật

76

3.4.2 Giải pháp về kinh tế

76

3.4.3 Giải pháp về thanh tra, kiểm tra

77

3.4.4 Giải pháp về tăng cường quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế trong thời gian tới

77

3.4.5 Giải pháp về khoa học công nghệ

78

3.4.6 Giải pháp về đào tạo nguồn nhân lực

78

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

80

1

Kết luận

80

2

Đề nghị

81

TÀI LIỆU THAM KHẢO

82

PHỤ LỤC

84

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CNH - HĐH

: Công nghiệp hoá- Hiện đại hóa

GCN

: Giấy chứng nhận

HTX

: Hợp tác xã

KCN

: Khu công nghiệp

KDC

: Khu dân cư

KT-XH

: Kinh tế - xã hội

QĐ

: Quyết định

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

QLNN

: Quản lý Nhà nước

SX&TM

: Sản xuất và thương mại

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

UBND

: Ủy ban Nhân dân

WTO

: Tổ chức Thương Mại Thế giới

vi


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

1.1

Tình hình đất chưa sử dụng của các tổ chức sử dụng đất ở nước ta

27

1.2

Thống kê các loại đất tỉnh Hưng Yên năm 2014

29

3.1

Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế giai đoạn 2005 - 2014

45

3.2

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của huyện Văn Lâm

55

3.2

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của huyện Văn Lâm (tiếp)

56

3.3

Diện tích, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2014

57

3.4

Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2014

58

3.5

Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo mục đích sử
dụng đất năm 2014

3.6

62

Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị
hành chính xã, thị trấn

62

3.7

Phân loại các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Văn Lâm

63

3.8

Tình hình giao sử dụng đất và cho thuê đất

63

3.9

Tình hình quản lý, sử dụng đất thuê của các tổ chức kinh tế

65

3.10

Tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng không đúng mục
đích của các tổ chức kinh tế

3.11

Các tổ chức kinh tế chưa đưa diện tích đất vào sử dụng trên địa bàn
huyện Văn Lâm

3.11

67

Các tổ chức kinh tế chưa đưa diện tích đất vào sử dụng trên địa bàn
huyện Văn Lâm (tiếp)

68

3.12

Các tổ chức kinh tế lấn chiếm đất tập thể ở huyện Văn Lâm

3.13

Những nguyên nhân chính của các tổ chức kinh tế sử dụng đất
không đúng mục đích được thuê ở huyện Văn Lâm

3.14

65

70
72

Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số tổ
chức kinh tế trên địa bàn huyện Văn Lâm

vii

72


DANH MỤC HÌNH

STT

Tên hình

Trang

Biểu đồ 3.1

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 huyện Văn Lâm

57

Hình ảnh 1

Công ty TNHH thép Thành Long

92

Hình ảnh 2

Công ty TNHH Điện tử Tuấn Long

92

Hình ảnh 3

Công ty cổ phần thương mại Hoàng Lực

93

Hình ảnh 4

Công ty cổ phần xây dựng công trình giao thông 1

93

Hình ảnh 5

Công ty TNHH Tiến Mạnh

94

Hình ảnh 6

Công ty TNHH sản xuất dịch vụ và thương mại Tùng Dương

94

Hình ảnh 7

Công ty cổ phần nhựa Tiến Đạt

95

Hình ảnh 8

Công ty cổ phần nhựa Huy Hoàn

95

Hình ảnh 9

Công ty cổ phần Topcom

96

Hình ảnh 10

Công ty TNHH thép Thành Long

96

Hình ảnh 11

Công ty TNHH SX & TM Minh Tân

97

viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là địa bàn để
phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh, là nguồn
nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia.
Sau hơn 20 năm đổi mới với nhiều nỗ lực, nền kinh tế nước ta đã và đang
trên đà phát triển nhưng so với các nước trong khu vực thì nền kinh tế còn tụt hậu
rất nhiều. Là một nước đang phát triển, Việt Nam phải đối mặt với nhiều thách
thức khi gia nhập môi trường cạnh tranh quốc tế. Ý thức sâu sắc vấn đề này,
Đảng và Nhà nước ta đã từng bước đưa ra những quyết sách đúng đắn, phù hợp.
Một trong những chính sách lớn là chương trình hành động do Chính phủ đưa ra
nhằm thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4 Ban Chấp hành Trung ương Đảng
khoá X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát triển nhanh và
bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới (WTO).
Chương trình hành động này xác định nhiệm vụ của các cơ quan hành chính
nhà nước ở Trung ương và địa phương, các doanh nghiệp thuộc các thành phần
kinh tế thực hiện Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng nhằm tận
dụng cơ hội và vượt qua thách thức, đưa nước ta bước vào giai đoạn phát triển
mới, nhanh và bền vững. Chính phủ đã chỉ rõ 12 nhóm nhiệm vụ chủ yếu cần
được triển khai thực hiện và bảo vệ môi trường, phát triển bền vững là một trong
những nhiệm vụ quan trọng.
Trong mỗi nhiệm vụ được cụ thể hoá bằng các đề án, kế hoạch, chính sách
cần được xây dựng và thực hiện. Các công việc cụ thể này được đề cập chi tiết
đến nội dung, cơ quan chịu trách nhiệm và thời gian hoàn thành. Đối với mảng
thị trường đất đai và bất động sản, công việc cần được triển khai thực hiện ngay
từ năm 2007 là tổng kiểm kê quỹ đất, quỹ nhà ở, trụ sở làm việc của các cơ quan

Nhà nước, các tổ chức chính trị xã hội.
Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là
rất lớn. Tuy nhiên, hiện nay diện tích này quản lý chưa được chặt chẽ, sử dụng chưa

1


thực sự hiệu quả, trong việc quản lý còn để xảy ra nhiều tiêu cực, đó là bỏ hoang
không sử dụng trong thời gian dài, sử dụng không đúng mục đích, lấn chiếm và bị
lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê không đúng luật,...
Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, Thủ tướng Chính phủ đã ban
hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm kê quỹ
đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến
ngày 01 tháng 4 năm 2008. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng
cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất
đai nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng.
Huyện Văn Lâm có 1 vị trí chiến lược rất quan trọng về chính trị, kinh tế,
văn hóa, xã hội của tỉnh Hưng Yên. Nơi đây có các tuyến đường giao thông quan
trọng như đường sắt Hà Hải, đường bộ, đường thuỷ, nối liền với các tỉnh phía
bắc. Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy huyện Văn Lâm phát triển
nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội, là huyện đi đầu trong việc thực
hiện CNH - HĐH của tỉnh.
Do yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng,
quỹ đất dành cho công nghiệp được mở rộng và thu hút doanh nghiệp đầu tư vào
địa bàn huyện ngày một nhiều nên công tác quản lý và sử dụng đất của huyện có
nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần được khắc phục nhất là tình hình quản lý sử
dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện. Vậy hiệu quả quản lý sử
dụng đất của các tổ chức kinh tế đạt được như thế nào, nguyên nhân của việc
quản lý sử dụng đất còn vướng mắc là do đâu? Giải pháp thúc đẩy công tác quản
lý ra sao?.... là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết

thích hợp trong giai đoạn tới. Xuất phát từ thực trạng đó, tôi chọn đề tài: "Thực
trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của một số tổ chức
kinh tế trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên" được đặt ra với mong
muốn đưa ra những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cường vai trò quản
lý chặt chẽ quỹ đất của Nhà nước.

2


2. Mục đích và yêu cầu nghiên cứu
2.1. Mục đích của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý, sử dụng quỹ đất của một số tổ chức
kinh tế trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên từ năm 2005 đến năm 2014;
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất của các tổ
chức kinh tế trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên.
2.2. Yêu cầu của đề tài
- Chỉ rõ được những thuận lợi, khó khăn, tồn tại về công tác quản lý, sử dụng
quỹ đất của một số tổ chức kinh tế được Nhà nước giao theo mục đích sử dụng (diện
tích đất được giao, được thuê, diện tích đất sử dụng sai mục đích, diện tích đất
chuyển nhượng, cho thuê không đúng mục đích, diện tích đất chưa đưa vào sử
dụng...) làm căn cứ đề xuất giải pháp khắc phục trong tương lai.
- Các thông tin, số liệu, tài liệu điều tra phản ánh đúng thực trạng sử dụng
đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu dựa trên cơ sở của Luật đất
đai và các Văn bản hướng dẫn thi hành.
- Đề xuất một số giải pháp thiết thực, phù hợp với đặc điểm của địa
phương nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn nghiên cứu.
- Kết quả nghiên cứu đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

3

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học về đất đai và vai trò của đất đai đến phát triển kinh tế
xã hội
1.1.1. Đất đai đối với sự phát triển kinh tế, xã hội
Đất đai có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây
dựng và bảo vệ Tổ quốc. Điều đó đã được khẳng định trong Luật đất đai.
Chúng ta đều biết rằng, không có đất thì không thể sản xuất, cũng như
không có sự tồn tại của con người. Đất là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước
con người và tồn tại ngoài ý muốn của con người. Đất tồn tại như một vật thể lịch
sử - tự nhiên.
Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế, xã hội, khi mức sống của con
người còn thấp, công năng chủ yếu của đất là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc
biệt trong sản xuất nông nghiệp. Khi xã hội phát triển ở mức độ cao hơn, công
năng của đất được từng bước mở rộng, sử dụng đất cũng phức tạp hơn. Đất đai
không chỉ cung cấp cho con người các tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển
mà còn cung cấp các điều kiện cần thiết để hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho
cuộc sống nhân loại. (Nguyễn Thị Vòng và các cộng sự, 2008).
1.1.2. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
1.1.2.1. Nhân tố điều kiện tự nhiên
Trong nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế
hàng đầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa
hình, thổ nhưỡng) và các nhân tố khác.
- Điều kiện tự nhiên khí hậu: Các yếu tố khí hậu, thủy văn ảnh hưởng
rất lớn, trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp và điều kiện tự nhiên sinh hoạt của
con người.
- Điều kiện đất đai (địa hình và thổ nhưỡng): Địa hình, địa mạo và độ dốc
ảnh hưởng đến phương thức sử dụng đất nông nghiệp, đặt ra yêu cầu quy hoạch,
xây dựng đồng ruộng để thủy lợi hóa và cơ giới hóa. Điều kiện thổ nhưỡng quyết

định rất lớn đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp.
Đối với đất phi nông nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng tới giá thành

4


xây dựng công trình và gây khó khăn cho việc đưa đất vào sử dụng.
Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực. Vị trí địa lý
của vùng với sự khác biệt về điều kiện tự nhiên ánh sáng, nhiệt độ nguồn nước và
các điều kiện tự nhiên khác sẽ quyết định khả năng, công dụng và hiệu quả sử
dụng đất đai. Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên,
tận dụng các lợi thế nhằm đạt được hiệu ích cao nhất về xã hội, môi trường và
kinh tế (Nguyễn Thị Vòng và các cộng sự, 2008).
1.1.2.2. Nhân tố kinh tế - xã hội
Bao gồm các yếu tố như chế độ, dân số và lao động, thông tin và quản lý,
chính sách môi trường và chính sách đất đai, yêu cầu quốc phòng, sức sản xuất
và trình độ phát triển của kinh tế hàng hóa, cơ cấu kinh tế và phân bố sản xuất,
các điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông, vận tải,
sự phát triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều kiện
và trang thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ
thuật vào sản xuất...
Nhân tố kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với
việc sử dụng đất đai (Nguyễn Thị Vòng và các cộng sự, 2008).
1.1.2.3. Nhân tố không gian
Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất (như các ngành
nông nghiệp, công nghiệp, khai thác, xây dựng, mọi hoạt động kinh tế và hoạt
động xã hội) đều cần đến đất đai như điều kiện không gian để hoạt động. Không
gian bao gồm cả vị trí mặt bằng. Đặc tính cung cấp không gian của đất đai là yếu
tố vĩnh hằng của tự nhiên ban phát cho xã hội loài người. Vì vậy, không gian trở
thành một trong những nhân tố hạn chế cơ bản nhất của việc sử dụng đất.

Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho công nghiệp, xây dựng công
trình, nhà xưởng, giao thông... mặt bằng không gian và vị trí của đất đai có ý
nghĩa đặc biệt quan trọng và đem lại giá trị kinh tế (Nguyễn Thị Vòng và các
cộng sự, 2008).
1.1.3. Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 tại
Chương II, Điều 18 quy định: "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo

5


quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà
nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài".
Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 tại
Chương III, Điều 53 quy đinh: "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do
Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý".
Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có
hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực
của đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo
hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Theo Luật Đất đai năm 2003, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức
quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:
Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng
quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Theo Luật đất đai năm 2013 thì Nhà nước giao đất là việc Nhà nước ban hành
Quyết định để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

Theo Luật đất đai năm 2013 thì Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng
cho thuê đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn
định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho
người đó.
Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do
được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông
qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

6


đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Người sử dụng đất quy định tại Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng
6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường liên quan đến tổ chức như sau:
Các tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính
phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc
Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ
chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
Tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được

Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
Theo Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đất đai, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức
quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:
Sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi sử dụng đất không đúng với
mục đích được giao, loại đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc
quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản
1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai.
Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh
giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.
Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép hoặc chủ sử dụng đất cho phép sử dụng hoặc việc sử dụng đất do
được Nhà nước tạm giao hoặc mượn đất nhưng hết thời hạn tạm giao, mượn đất

7


mà không trả lại đất.
1.1.4. Khái quát chung về quỹ đất các tổ chức
Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất được kiểm kê bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu
tư vào Việt Nam.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng

ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức
thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của
tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu
tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của
Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng
thực hiện các hoạt động dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả.
Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
ngày 02 tháng 8 năm 2007 và Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6
năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm
kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quỹ đất của các tổ chức
trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân theo các loại: giao đất không thu tiền
sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao
gồm: cơ quan của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội (trừ các cơ
quan cấp xã); tổ chức sự nghiệp công; đơn vị quốc phòng, an ninh.
- Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam
định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật

8


Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công
nghiệp, dịch vụ. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất được quy định cụ thể tại điều 174,175 Luật đất đai năm 2013.
Theo Điều 22, Luật Đầu tư năm 2005 nhà đầu tư được đầu tư để thành lập
các tổ chức kinh tế sau đây:
a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;

b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và
các tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật;
c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở
dịch vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi;
d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật.
- Uỷ ban nhân dân cấp xã là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất sử
dụng vào các mục đích: đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích; đất làm
trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã
hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho Uỷ ban nhân dân cấp xã xây dựng các
công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí,
chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương.
Đối với các công trình công cộng do các tổ chức được công nhận là pháp nhân
hoặc do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì không thống kê vào đối tượng Uỷ ban
nhân dân cấp xã sử dụng.
- Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức
xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác không
phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế.
- Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ
chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm
doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
1.1.5. Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt trong nông - lâm nghiệp, đồng thời cũng là nơi xây dựng các công

9


trình, đáp ứng nhu cầu về mặt bằng để phát triển kinh tế - xã hội, dân sinh, an ninh
quốc phòng.

Cùng với sự phát triển của xã hội, dân số tăng lên, quá trình đô thị hóa diễn
ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia
tăng. Có nghĩa cung là cố định còn cầu luôn có xu hướng gia tăng. Điều này dẫn
đến những mâu thuẫn giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử
dụng đất khác nhau. Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất
đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết.
Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước.
Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ
thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt khác, quản lý đất
đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà
nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển. Công tác quản lý đất
đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững.
Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của
công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ
chức nói riêng.
1.2. Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
Trước đây nền kinh tế nước ta còn nghèo nàn, lạc hậu nhưng qua quá trình
phát triển nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể. Nền kinh tế tự
cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định
hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các
thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm
đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò
không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân.
Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện.
Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý
đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng
của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và

10

Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện
qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có
liên quan qua các thời kỳ. Cụ thể như:
- Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử
dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất
nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận. Hình thức
cho thuê đất đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước
ngoài có chức năng ngoại giao.
- Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh
doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như
sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền
một lần và trả tiền hàng năm. Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng
đất, Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường
hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện
tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông
nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất
chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp,
quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận.
- Luật đất đai năm 2013 quy định các đối tượng được giao đất có thu tiền
sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở
để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán

hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa
trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

11


Theo quy định tại điều 56 Luật đất đai năm 2013 thì việc Nhà nước cho
thuê đất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho thuê
thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê.
+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm trong các trường
hợp sau đây:
Hộ gia đình, cá nhân thuê đất dể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối.
Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông
nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01/01/1999 mà thời hạn sử
dụng đã hết.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ
ngày 01/01/1999 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trừ diện tích đất
do nhận quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh
doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục
đích kinh doanh.
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh
doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu
hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu
xây dựng, làm đồ gốm.

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
trong các trường hợp sau đây:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê
đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối, làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng kết

12


cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật
liệu xây dựng, làm đồ gốm, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ và các Bộ đã ban hành các
văn bản hướng dẫn cụ thể như sau:
- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy
định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4
năm 1996;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành
Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc
sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng
10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 142/2006/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2006 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,

thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất;
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12
năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về về

13


sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2006/NĐ-CP ngày
14/11/2006 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
Bên cạnh các văn bản của Chính Phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ
Tài chính cũng ban hành các Thông tư hướng dẫn thực hiện các điều của Luật đất
đai và các Nghị định của Chính Phủ.

Để thực hiện các văn bản của Chính phủ, các bộ, UBND tỉnh Hưng Yên
cũng ban hành Quyết định số 09/QĐ-UBND ngày 01/6/2009 quy định, trình tự, thủ
tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển hình
thức sử dụng đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh Hưng Yên;
Quyết định số 14/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 ban hành quy định một số trường
hợp cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh Hưng Yên.
Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các tổ
chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm,
chiếm dụng,…
Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ
tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất
đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với
mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được
nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cả nước; trên cơ sở đó đưa ra những giải

14


pháp quản lý sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả hơn đối với quỹ đất này (Chính
phủ, 2007).
1.3. Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất liên quan đến việc quản lý
sử dụng đất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam
1.3.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới
Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của
chính quyền nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai
của các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện. Trên cơ sở chế độ sở hữu về
đất đai, ở quốc gia nào cũng vậy, nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc
nhất định trong việc thống nhất chế độ quản lý, sử dụng đất đai. Một trong những
chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người

sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị,
tạo sự công bằng trong xã hội, cụ thể tình hình quản lý, sử dụng đất của một số
nước trên thế giới như sau:
1.3.1.1. Liên bang Nga
Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành
công cuộc cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song
song với sở hữu Nhà nước. Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga
gắn liền với kế hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế. Với
tiêu chí quản chặt quỹ đất của Nhà nước, chính sách đất đai của liên bang Nga
vẫn tồn tại việc giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài" cho các
Tổ chức dùng để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, các công trình
công cộng, phúc lợi xã hội,... (Điều 20, 21, Chương 4, Luật đất đai Liên bang
Nga năm 2001) tuy nhiên hình thức này hiện không được khuyến khích và gần
như không tiếp tục thực hiện. Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một hình
thức sử dụng đất đặc biệt đối với đất ở đô thị (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình
Bồng, 2007).
1.3.1.2. Trung Quốc
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá
nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai
dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của

15


Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho
người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất
đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ
ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế - xã hội cho
nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn.
Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng

hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” - còn gọi là “chợ đen”
(black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc. Ở đó, nhiều
nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh
nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách
chính sách đất đai ở nước này. Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi
nguồn từ những cải cách trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ việc cho
thuê đất ở Thượng Hải dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử
dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa
nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và
không xác định thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính thức được tham gia vào thị
trường như một loại hàng hóa.
Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu SDĐ
thông qua việc giao và cho thuê có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình
thành thị trường đất đai. Vào tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã
ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải,
Thẩm Quyến, Quảng Châu... Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở
Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai.
Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá QSD đất 8.588 m2 với thời
hạn 50 năm, 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSD đất và
người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ. Như vậy, tại Thẩm Quyến,
QSD đất tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử
Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSD đất của Nhà nước bằng
phương thức đấu thầu và đấu giá.
Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội nước này đã sửa đổi Hiến pháp, trong
đó bổ sung quyền chuyển nhượng QSD đất theo quy định của pháp luật và hủy bỏ

16


quy định cấm cho thuê đất. Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước

Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSD
đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSD đất có thể chuyển
nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình
Bồng, 2007).
1.3.1.3. Indonesia.
Indonesia gồm khoảng 17.000 hòn đảo, khoảng 6.000 trong số đó không
có người ở. Các hòn đảo nằm rải rác ở cả hai phía đường xích đạo. Dân số nước
này là 237 triệu người, đứng thứ 4 trên thế giới về dân số. Với diện tích
1.919.440 km2, Inđonesia là nước đứng thứ 16 trên thế giới về diện tích đất liền.
Theo Luật đất đai số 2/2012 của nước này quy định: Đất đai, khoáng sản,
khoảng không trên đất được xác định thuộc sở hữu toàn dân. Do vậy Indonesia
thực hiện việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân với chế độ sở hữu đất đai như:
Bán cho cá nhân thuộc công dân Indonesia theo hình thức sở hữu tuyệt đối (Free
hold land); cho thuê đất có thời hạn và lâu dài (Lease hold); giao để sử dụng
(Allocate for use). Những quyền này đều được xác định cụ thể trên giấy chứng
nhận quyền sở hữu về đất đai do cơ quan đăng ký đất đai ký cấp.
Bên cạnh đó chế độ sở hữu đất đai của nước này còn quy định rất chặt chẽ
đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì không được quyền sở hữu đất tại
Indonesia mà chỉ có quyền thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư, nhưng thời
hạn thuê tối đa cũng không quá 25 năm. Khi hết thời hạn được gia hạn thuê thêm
nhưng tối đa cũng không được quá hai lần ra hạn.
Quyền sở hữu đất của Indonesia cũng chỉ được thế chấp tại các ngân hàng
Indonesia và ngân hàng nước ngoài được phép hoạt động tại Indonesia, không
cho phép thế chấp tại ngân hàng nước ngoài.
Đối với việc quản lý đất đai/bất động sản: Việc lập quy hoạch tổng thể
phân bổ sử dụng đất được lập cho toàn lãnh thổ một lần và chỉ điều chỉnh khi có
biến động lớn. Chính phủ Indonesia xác định 18 nhóm dự án được ưu tiên lập
quy hoạch sử dụng đất và Nhà nước thực hiện thu hồi đất, bồi thường tái định cư.
Việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối với mọi thửa đất. Tuy nhiên với

17


khoảng 85 triệu thửa đất mới chỉ có gần 45triệu thửa đất được đăng ký. Việc cấp
giấy chứng nhận do cơ quan quản lý đất đai đảm nhiệm, kể cả phần xác định
nghĩa vụ tài chính và thu các loại thuế, phí. Tuy nhiên để phục vụ cho nhân dân ở
vùng sâu, vùng xa không có điều kiện đến đăng ký ở cơ quan đăng ký cấp huyện
nên Tổng cục quản lý đất đai thành lập Văn phòng đăng ký đất đai lưu động.
Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai của nước này được xây dựng từ năm 1997
và thiết kế theo một hệ thống thống nhất nhất là khi Luật về Hạ tầng không gian
ra đời năm 2011. Mặc dù vậy dữ liệu đất đai của Indonesia vẫn được lưu trữ dưới
dạng giấy các văn bản gốc và giấy tờ pháp lý có liên quan. Việc quét và số hóa
các văn bản này được tiến hành phục vụ mục đích tra cứu và cung cấp thong tin
qua mạng (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2007).
1.3.1.4. Cộng hòa Pháp.
Chế độ sở hữu đất đai ở cộng hòa Pháp: Luật đất dai/bất động sản thuộc
nhánh Luật lục địa (Continental Law) bắt nguồn từ Luật La Mã. Theo quy định
của luật này thì Nhà nước được sở hữu những vùng đất nhất định vì mục đích
quốc gia hoặc công cộng. Sở hữu đất đai của Nhà nước được hình thành thông
qua những hình thức chủ yếu như: Quyền ưu tiên mua đất; trưng dụng đất…Còn
sở hữu tư nhân thì phần lớn đất đai ở nước này thuộc sở hữu tư nhân. Người dân
có quyền đối với đất đai. Hiến pháp quy định quyền sở hữu tài sản là thiêng liêng
và bất khả xâm phạm; không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở
hữu cho mình trừ trường hợp vì mục đích công cộng.
Việc quản lý đất công được xây dựng trên một số nguyên tắc chỉ đạo qui
hoach không gian, bao gồm cả chỉ đạo việc quản lý sử dụng đất đai và hình thành
các công cụ quản lý đất đai.
+ Nguyên tắc thứ nhất là phân biệt không gian công cộng và không gian
tư nhân: Không gian công cộng bao gồm đất đai và tài sản trên đất thuộc sở hữu
Nhà nước và của tập thể địa phương, nó khác hẳn với không gian tư nhân thuộc

sở hữu tư nhân. Tài sản công cộng có khuynh hướng đảm bảo lợi ích công cộng,
nó có đặc điểm là không thể chuyển nhượng và không thể mất hiệu lực. Không
gian công cộng dễ nhận biết là không gian đường sá, không gian ấy dành cho mọi

18


người, và có thể dùng vào nhiều hoạt động như thành cửa hàng buôn bán hay sân
bán cà phê để có thể trở thành nguồn thu phụ. Nguyên tắc phân biệt này được thể
hiện rõ trong các bản đồ địa chính mà các nhà quy hoạch sử dụng.
+ Nguyên tắc thứ hai là phải thu hồi tiền phí tổn đầu tư trang thiết bị:
Nguyên tắc này bắt các chủ sử dụng, người ở, người sở hữu phải hoàn lại bằng
cách đóng thuế địa phương và nộp lệ phí khi sử dụng thiết bị.
+ Nguyên tắc thứ ba: Qui hoạch phải phục vụ lợi ích công cộng song song
với việc phân biệt giữa lợi ích chung và lợi ích riêng. Ở Pháp lợi ích công cộng
được ưu tiên. Quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, có
nguyên tắc là không ai có quyền buộc người khác phải nhường sở hữu cho mình.
Chỉ có lợi ích công cộng mới có thể vi phạm điều ấy. Quyền sở hữu tài sản cá
nhân phải lui bước trước lợi ích công cộng, phải chịu trưng dụng. Trưng dụng vì
lợi ích công cộng và có bồi thường thiệt hại công bằng và tiên quyết cho người bị
trưng thu. Tuy nhiên khái niệm công cộng chỉ là tương đối. Nó tùy thuộc vào thứ
bậc của các giá trị đã được xã hội công nhận và tùy theo những vị có quyền pháp
luật trong tay.
Trong qui hoạch, các bản đồ địa chính dung để chỉ ranh giới phân biệt
không gian công cộng và không gian tư nhân, xác định ranh giới các tài sản tư
nhân, ranh giới các công trình và nhận dạng các chủ sở hữu.
Đối với việc mua bán đất ở Pháp có riêng một cơ quan giám sát việc mua
bán để kiểm soát các hoạt động này. Cơ quan giám sát đồng thời làm nhiệm vụ
môi giới và trực tiếp tham gia mua đất.
Chế độ pháp lý về đăng ký bất động sản được Pháp đưa vào bộ luật dân sự

từ năm 1804. Năm 1895 việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản đã
được Luật hóa thành một hệ thống thống nhất và được chỉnh sửa, bổ sung nhiều
lần bởi nhiều văn bản cụ thể (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2007).
1.3.1.4. Ôxtraylia (Úc)
Tuy có những đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật, nhưng
nhìn chung Pháp luật đất đai của Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp
luật Anh. Luật Anh không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất

19