Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của một số tổ chức kinh0 tế tại thành phố thanh hóa, tỉnh thanh hóa

MỤC LỤC

Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục chữ viết tắt

vi

Danh mục các bảng

vii

Danh mục các hình

ix

MỞ ĐẦU

1

1 Tính cấp thiết của đề tài

1

2 Mục đích của đề tài

2

3 Yêu cầu của đề tài

2

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

3

1.1 Cơ sở khoa học về đất đai và vai trò của đất đai đến phát triển kinh tế
xã hội

3

1.1.1 Đất đai đối với sự phát triển kinh tế, xã hội

3

1.1.2 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất

3

1.1.3 Khái quát chung về các tổ chức sử dụng đất

4

1.1.4 Ý nghĩa của việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.

6

1.2 Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức

7

1.3 Tổng quan về tình hình quản lý sử dụng đất liên quan đến việc quản lý
sử dụng đất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam.

11

1.3.1 Tình hình quản lý sử dụng đất của một số nước trên thế giới

11

1.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam

17

1.3.3 Tình hình sử dụng đất đai của tỉnh Thanh Hóa

22

1.4 Nhận xét, đánh giá chung

25

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

27

2.1 Đối tượng nghiên cứu

27

2.2 Phạm vi nghiên cứu

27

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


2.3 Nội dung nghiên cứu

27

2.4 Phương pháp nghiên cứu

27

2.4.1 Phương pháp thu thập thông tin, tài liệu, số liệu

27

2.4.2 Phương pháp tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu

28

2.4.3 Phương pháp thống kê, so sánh

29

Chương 3

30

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

30

3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thanh Hóa

30

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

30

3.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội

32

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Thanh
Hóa.

37

3.2 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai, hiện trạng quản lý sử dụng đất
đai trên địa bàn thành phố Thanh Hóa.

38

3.2.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai

38

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa tính đến
năm 2014

41

3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý sử dụng đất đai

46

3.3 Đánh giá hiện trạng quản lý sử dụng đất đai của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn thành phố Thanh Hóa.

47

3.3.1 Các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành
phố Thanh Hóa.

47

3.3.2 Hiện trạng sử dụng đất phân theo hình thức sử dụng của các tổ
chức kinh tế (từ năm 2005 dến năm 2015).

49

3.3.3 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

49

3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các
tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hoá

66

3.4.1 Giải pháp về chính sách pháp luật

66

3.4.2 Giải pháp về kinh tế

67

3.4.3 Giải pháp về khoa học công nghệ

68

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv

3.4.4 Các giải pháp khác

68

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

71

1. Kết luận

71

2. Đề nghị

72

TÀI LIỆU THAM KHẢO

73

PHỤ LỤC

75

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Viết đầy đủ

Chữ viết tắt
CNH - HĐH

: Công nghiệp hoá- Hiện đại hóa

GCN

: Giấy chứng nhận

HTX

: Hợp tác xã

KCN

: Khu công nghiệp

KDC

: Khu dân cư

KT-XH

: Kinh tế - xã hội

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

QLNN

: Quản lý Nhà nước

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

UBND

: Ủy ban Nhân dân

WTO

: Tổ chức Thương Mại Thế giới

SX&TM

: Sản xuất và thương mại

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC CÁC BẢNG

TT

1.1

Tên các bảng

Trang

Tình hình đất chưa sử dụng của các tổ chức sử dụng đất ở
nước ta

20

3.1

Một số chỉ tiêu về tăng trưởng kinh tế

32

3.2

Dân số, lao động, việc làm và thu nhập thành phố Thanh Hóa
giai đoạn 2005-2014

35

3.3

Hệ thống giao thông thành phố Thanh Hóa

36

3.5

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của thành phố Thanh Hóa

42

3.6

Diện tích, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2014

43

3.7

Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2014

45

3.8

Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn
vị hành chính xã, phường

3.9

48

Phân loại các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh

Hóa (2005-2014)

49

3.10

Hiện trạng sử dụng đất phân theo hình thức sử dụng

49

3.11

Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được
giao đất

50

3.12

Tình hình quản lý sử dụng đất thuê của các tổ chức kinh tế

52

3.13

Tình hình cho thuê, cho mượn không đúng mục đích của 4 tổ
chức kinh tế

53

3.14

Tình hình chuyển nhượng trái phép của các tổ chức kinh tế

54

3.15

Tình hình sử dụng vào mục đích khác của các tổ chức kinh tế

56

3.16

Các tổ chức kinh tế chưa đưa diện tích đất vào sử dụng trên

3.17

địa bàn thành phố Thanh Hóa

57

Các tổ chức kinh tế lấn chiếm đất tập thể ở thành phố Thanh Hóa

61

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii

3.18

Những nguyên nhân chính của các tổ chức kinh tế sử dụng đất
không đúng mục đích được thuê ở thành phố Thanh Hóa

3.19

63

Tình hình sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các
tổ chức kinh tế

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

64

Page viii


DANH MỤC CÁC HÌNH

TT

Tên hình

Trang

3.1 Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2014 ở thành phố Thanh Hóa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

43

Page ix


MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia. Sử dụng đất đai
có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển
xã hội của cả trước mắt và lâu dài. Nguồn tài nguyên, nguồn lực đất đai vô cùng
quý giá, nhưng là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý sử dụng nguồn tài
nguyên này vào việc phát triển kinh tế xã hội một cách khoa học, tiết kiệm và đạt
hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn.
Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất là rất lớn. Theo kết quả thống kê đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường
(2013) diện tích này là khoảng 3.429.000 ha, chiếm hơn 10% diện tích tự nhiên
của cả nước. Tuy nhiên, hiện nay diện tích này quản lý chưa chặt chẽ, sử dụng
chưa hiệu quả, trong việc quản lý còn để xảy ra nhiều tiêu cực.
Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, Thủ tướng Chính phủ đã
ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm
kê quỹ đất đang quản lý sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất đến ngày 01 tháng 4 năm 2008. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực
trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc
biệt quan trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức
quản lý sử dụng nói riêng.
Thành phố Thanh Hóa có 1 vị trí chiến lược rất quan trọng về chính trị,
kinh tế, văn hóa, xã hội của tỉnh Thanh Hóa. Nơi đây có các tuyến đường giao
thông quan trọng như đường sắt Bắc Nam, đường bộ, đường thuỷ, nối liền với

các tỉnh trong cả nước. Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy thành phố
Thanh Hóa phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội, là huyện đi
đầu trong thực hiện CNH-HĐH của tỉnh. Do yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có
xu hướng ngày càng gia tăng, quỹ đất dành cho công nghiệp được mở rộng và
thu hút doanh nghiệp đầu tư vào địa bàn huyện ngày một nhiều. Do đó công tác
quản lý và sử dụng đất của huyện có nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần được

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


khắc phục nhất là tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa
bàn huyện. Vậy hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế đạt được như thế
nào, nguyên nhân của việc quản lý sử dụng đất còn vướng mắc là do đâu? Giải
pháp thúc đẩy công tác quản lý ra sao?.... là các câu hỏi cần phải được giải đáp
để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Xuất phát từ thực trạng
đó, tôi chọn đề tài "Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử
dụng đất của một số tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh
Thanh Hóa" được đặt ra với mong muốn đưa ra những giải pháp thiết thực và
tích cực nhằm tăng cường vai trò quản lý chặt chẽ quỹ đất của Nhà nước.
2 Mục đích của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý sử dụng quỹ đất của các tổ
chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa từ năm 2005
đến năm 2014;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng quỹ
đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.
3 Yêu cầu của đề tài
- Chỉ rõ được những thuận lợi, khó khăn, tồn tại về công tác quản lý sử dụng
quỹ đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao theo mục đích sử dụng.

- Các thông tin, số liệu, tài liệu điều tra phản ánh đúng thực trạng sử dụng
đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu dựa trên cơ sở của Luật đất
đai và các Văn bản hướng dẫn thi hành.
- Đề xuất một số giải pháp thiết thực, phù hợp với đặc điểm của địa
phương nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn nghiên cứu.
- Kết quả nghiên cứu đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở khoa học về đất đai và vai trò của đất đai đến phát triển kinh tế
xã hội
1.1.1 Đất đai đối với sự phát triển kinh tế, xã hội
Đất đai có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây
dựng và bảo vệ Tổ quốc. Điều đó đã được khẳng định trong Luật đất đai.
Ta đều biết rằng, không có đất thì không thể sản xuất, cũng như không
có sự tồn tại của con người. Đất là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước
con người và tồn tại ngoài ý muốn của con người. Đất tồn tại như một vật
thể lịch sử - tự nhiên.
Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế, xã hội, khi mức sống của con
người còn thấp, công năng chủ yếu của đất là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc
biệt trong sản xuất nông nghiệp. Khi xã hội phát triển ở mức độ cao hơn, công
năng của đất được từng bước mở rộng, sử dụng đất cũng phức tạp hơn. Đất đai
không chỉ cung cấp cho con người các tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển
mà còn cung cấp các điều kiện cần thiết để hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho

cuộc sống nhân loại. (Nguyễn Thị Vòng, 2009)
1.1.2 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
1.1.2.1 Nhân tố điều kiện tự nhiên
Trong nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế
hàng đầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa
hình, thổ nhưỡng) và các nhân tố khác.
- Điều kiện tự nhiên khí hậu: Các yếu tố khí hậu, thủy văn ảnh hưởng
rất lớn, trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp và điều kiện tự nhiên sinh hoạt của
con người.
- Điều kiện đất đai (địa hình và thổ nhưỡng): Địa hình, địa mạo và độ dốc
ảnh hưởng đến phương thức sử dụng đất nông nghiệp, đặt ra yêu cầu quy hoạch,
xây dựng đồng ruộng để thủy lợi hóa và cơ giới hóa. Điều kiện thổ nhưỡng quyết
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


định rất lớn đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp.
Đối với đất phi nông nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng tới giá thành
xây dựng công trình và gây khó khăn cho việc đưa đất vào sử dụng.
Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực. Vị trí địa lý
của vùng với sự khác biệt về điều kiện tự nhiên ánh sáng, nhiệt độ nguồn nước và
các điều kiện tự nhiên khác sẽ quyết định khả năng, công dụng và hiệu quả sử
dụng đất đai. Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên,
tận dụng các lợi thế nhằm đạt được hiệu ích cao nhất về xã hội, môi trường và
kinh tế. (Nguyễn Thị Vòng, 2009)
1.1.2.2 Nhân tố kinh tế - xã hội
Bao gồm các yếu tố như chế độ, dân số và lao động, thông tin và quản lý,
chính sách môi trường và chính sách đất đai, yêu cầu quốc phòng, sức sản xuất
và trình độ phát triển của kinh tế hàng hóa, cơ cấu kinh tế và phân bố sản xuất,

các điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông, vận tải,
sự phát triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều kiện
và trang thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ
thuật vào sản xuất...
Nhân tố kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với
việc sử dụng đất đai. (Nguyễn Thị Vòng, 2009)
1.1.2.3 Nhân tố không gian
Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất (như các ngành
nông nghiệp, công nghiệp, khai thác, xây dựng, mọi hoạt động kinh tế và hoạt
động xã hội) đều cần đến đất đai như điều kiện không gian để hoạt động. Không
gian bao gồm cả vị trí mặt bằng. Đặc tính cung cấp không gian của đất đai là yếu
tố vĩnh hằng của tự nhiên ban phát cho xã hội loài người. Vì vậy, không gian trở
thành một trong những nhân tố hạn chế cơ bản nhất của việc sử dụng đất.
Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho công nghiệp, xây dựng công trình,
nhà xưởng, giao thông... mặt bằng không gian và vị trí của đất đai có ý nghĩa
đặc biệt quan trọng và đem lại giá trị kinh tế. (Nguyễn Thị Vòng,2009)

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


1.1.3 Khái quát chung về các tổ chức sử dụng đất
Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 tại
Chương II Điều 18 quy định "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai
theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả.
Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài". (Quốc
hội, 1992)
Việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có
hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực

của đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo
hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Theo Luật Đất đai năm 2003, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức
quản lý sử dụng đất được hiểu như sau: (Quốc hội, 2003)
Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng
quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Người sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai năm 2003 liên quan đến tổ
chức như sau: (Quốc hội, 2003)
Các tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính
phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc
Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ
chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
Tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
ngày 02 tháng 8 năm 2007 hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây

dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn
quốc được thống kê phân theo các loại: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam
định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật
Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công
nghiệp, dịch vụ… nhà đầu tư được đầu tư để thành lập các tổ chức kinh tế sau
đây: (Quốc hội, 2005)
a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;
b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và
các tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật;
c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở
dịch vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi;
d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật.
1.1.4 Ý nghĩa của việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt trong nông - lâm nghiệp, đồng thời cũng là nơi xây dựng các công
trình, đáp ứng nhu cầu về mặt bằng để phát triển kinh tế - xã hội, dân sinh, an ninh
quốc phòng. (Hiến pháp, 1992)
Cùng với sự phát triển của xã hội, dân số tăng lên, quá trình đô thị hóa diễn
ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia
tăng. Có nghĩa cung là cố định còn cầu luôn có xu hướng gia tăng. Điều này dẫn
đến những mâu thuẫn giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử
dụng đất khác nhau. Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất
đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo
nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước. Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6

giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống
nhất quản lý về đất đai. Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong
việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng
tới mục tiêu phát triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất
là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý sử dụng đất đai là một
trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước
nói chung và quản lý sử dụng đất của các tổ chức nói riêng.
1.2 Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức
Trước đây nền kinh tế nước ta còn nghèo nàn, lạc hậu nhưng qua quá trình
phát triển nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể. Nền kinh tế tự
cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định
hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các
thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm
đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò
không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân.
Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện.
Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý
đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng
của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và
Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện
qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có
liên quan qua các thời kỳ. Cụ thể như:
- Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử
dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất
nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận. Hình thức
cho thuê đất đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước

ngoài có chức năng ngoại giao.
- Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây
dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ
sở hạ tầng.
- Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như
sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền
một lần và trả tiền hàng năm. Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng
đất, Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường
hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện
tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông
nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất
chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp,
quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận.
- Luật đất đai năm 2013 quy định các đối tượng được giao đất có thu tiền
sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở
để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa
trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
Theo quy định tại điều 56 Luật đất đai năm 2013 thì việc Nhà nước cho

thuê đất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho thuê
thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê.
+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm trong các trường
hợp sau đây:
* Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu
hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu
xây dựng, làm đồ gốm.
* Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ
sở làm việc.
+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
trong các trường hợp sau đây:
* Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối, làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây
dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, hoạt động khoáng sản, sản
xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.
* Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ
sở làm việc.
Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ và các Bộ đã ban hành các
văn bản hướng dẫn cụ thể như sau:
- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy
định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4
năm 1996;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành
Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc
sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng
10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 142/2006/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2006 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái
định cư.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất;
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12
năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2006/NĐ-CP ngày
14/11/2006 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
vè giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
Để thực hiện các văn bản của Chính phủ, các bộ, UBND tỉnh Thanh Hóa
cũng ban hành Quyết định số 6383/QĐ-UBND ngày 04/12/2009 quy định, trình tự,
thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển hình
thức sử dụng đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;
Quyết định số 3162/QĐ-UBND ngày 26/09/2014 ban hành quy định một số trường
hợp cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các tổ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm,
chiếm dụng,…
Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ
tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất
đang quản lý sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với
mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý sử dụng quỹ đất được
nhà nước giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý

sử dụng hiệu quả hơn đối với quỹ đất này. (Chính phủ, 2007)
1.3 Tổng quan về tình hình quản lý sử dụng đất liên quan đến việc quản lý
sử dụng đất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam.
1.3.1 Tình hình quản lý sử dụng đất của một số nước trên thế giới
Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của
chính quyền nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai
của các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện. Trên cơ sở chế độ sở hữu về
đất đai, ở quốc gia nào cũng vậy, nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc
nhất định trong việc thống nhất chế độ quản lý sử dụng đất đai. Một trong những
chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người
sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị,
tạo sự công bằng trong xã hội, cụ thể tình hình quản lý sử dụng đất của một số
nước trên thế giới như sau:
* Liên bang Nga
Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công
cuộc cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song với
sở hữu Nhà nước. Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga gắn liền với kế
hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế. Với tiêu chí quản chặt
quỹ đất của Nhà nước, chính sách đất đai của liên bang Nga vẫn tồn tại việc giao đất
không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài" cho các Tổ chức dùng để xây dựng
trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi xã hội,...tuy
nhiên hình thức này hiện không được khuyến khích và gần như không tiếp tục thực

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


hiện. Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một hình thức sử dụng đất đặc biệt đối
với đất ở đô thị. (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

* Trung Quốc
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá
nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai
dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của
Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho
người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất
đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ
ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế - xã hội cho
nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người SDĐ trên thực tế
vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất
đai “không chính thức” - còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động
đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút
bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là
nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này.
Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ
thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự
đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở
Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm
1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã
bị chấm dứt, đất đai chính thức được tham gia vào thị trường như một loại
hàng hóa. Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu
SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho
việc hình thành thị trường đất đai. Vào tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước
Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành phố lớn
như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu... Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến
là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai.
Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá QSD đất 8.588 m2 với thời hạn
50 năm, 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSD đất và
người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ. Như vậy, tại Thẩm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


Quyến, QSD đất tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên
trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSD đất của
Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá. Sau đó, vào tháng 4/1988,
Quốc hội nước này đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển
nhượng QSD đất theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho
thuê đất. Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã
ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSD đất của Nhà
nước tại đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSD đất có thể chuyển nhượng bằng
hợp đồng, đấu thầu và đấu giá. (Nguyễn Đình Bồng, 2014)
* Hàn Quốc
Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nông
nghiệp 21,4%; 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8%. Quá trình
đô thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ
XX. Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian.
Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn
đề khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu
cơ đất đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một
nhóm chủ đất giàu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ không
chỉ gây cản trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị
xã hội của quốc gia. Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này
một cách khá thành công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống
đầu cơ đất đã được Chính phủ ban hành gồm:
- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệ
thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô đất và
là cơ sở để tính thuế lô đất đó.
- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở

hữu (dù chúng ở các vị trí khác nhau). Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất tổng hợp
nhằm nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về nắm
giữ đất (đầu cơ đất). Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên những diện tích
đầu cơ và do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm tăng nguồn cung
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


trên thị trường đất đai
- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm:
+ Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: Đây là giải pháp bổ sung
cho hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán
số đất thừa ra. Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào được sở
hữu đất dân cư vượt quá 200 py-ôm (660 m2). Phần sở hữu vượt quá giới hạn này
được đề nghị bán đi. Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dư sẽ bị đánh thuế
“nắm giữ đất đai quá mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 - 11% trong giá trị thị
trường của diện tích đất thừa đó. Số thuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khi
chủ đất bán đi phần đất thừa đó.
+ Phí phát triển đất đai
Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu cơ đất
mua những vùng rộng lớn để hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch. Vì vậy nhà
nước ban hành phí phát triển đất. Phí này đánh thuế lên những khu vực đất phát triển
cho mục đích cư trú, công nghiệp và giải trí sau khi đã được chính quyền cho phép.
Nghĩa là nó đánh lên tất cả các đề án phát triển (có diện tích lớn hơn 660 m2) trừ đề án
của Chính phủ. Các đề án do tập đoàn nhà nước đại diện cho chính quyền trung ương
hay địa phương được giảm 50 %.
+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhận từ đất đai thừa ngoài tiêu chuẩn).
Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích
đầu cơ. Mặc dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận chưa

được thu vào, do đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên lợi nhuận
thu được từ việc bán đất nhưng đây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằm
đánh vào việc tập trung tài sản quá mức vào một nhóm những người giàu có do
đầu cơ đất đai buộc họ bán ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc
đẩy thị trường bất động sản phát triển. (Nguyễn Đình Bồng, 2014)
* Hungary
Kể từ năm 1988, Chính phủ Hungary công bố một số luật mới liên quan
đến tổ chức và quyền sở hữu doanh nghiệp:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


Luật VI năm 1998 mở rộng sự lựa chọn hình thức pháp lý của doanh
nghiệp và mở cửa cho các doanh nghiệp với quyền sở hữu tư nhân.
Luật Đầu tư nước ngoài XXIV/1988 tạo điều kiện thu hút đầu tư nước
ngoài thông qua việc miễn giảm thuế.
Luật V/1990 quy định tự do hóa doanh nghiệp tư nhân. Để tách biệt quyền
lực quản lý và quyền sở hữu nhà nước.
- Các hình thức sở hữu đất:
Đất đai được phân chia lại theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhân và hỗn
hợp. Nhà nước chủ yếu nắm quyền sở hữu về đất đai dùng cho mục đích công
cộng, xã hội và những vùng quan trọng. Quyền sở hữu đất công cộng được thực
hiện trên các vùng đất được sử dụng hoặc dự định được sử dụng phục vụ lợi ích
của toàn xã hội hoặc cộng đồng địa phương. Một số loại đất được xác định rõ
quyền sở hữu nhà nước như rừng, vùng lãnh thổ được bảo vệ, bảo tồn thiên
nhiên, vườn quốc gia, khu vực bờ sông, đất ngập nước, sông, hồ, suối, đường
giao thông, các toà nhà công cộng... Tư nhân chủ yếu nắm giữ quyền sở hữu đất
cho sản xuất, đặc biệt là đất nông nghiệp.
- Thời hạn sử dụng đất:

Thời hạn sử dụng đất cũng được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu:
Đất thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn; đất thuê của nhà nước
có thời hạn sử dụng tối đa là 99 năm và tối thiểu là 1 năm, tuy nhiên, từng đối
tượng đất cụ thể sẽ có thời hạn thuê khác nhau. Nhà nước cũng có quy đinh cụ
thể về quyền và nghĩa vụ của những sở hữu tư nhân khi cho thuê đất.
- Quyền và nghĩa vụ của việc sử dụng đất
Nhà nước quy định đất phải sử dụng đúng mục đích, đặc biệt là đất nông
nghiệp. Đất nông nghiệp chỉ có thể được sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp
sau khi được phòng đăng ký đất đai địa phương thông qua.
Các chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản của mình theo cách mình muốn,
tuy nhiên phải phù hợp với pháp luật và các quy định của nhà nước, không gây
tổn hại hoặc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên khác.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


Công dân Hungary có thể được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành
lập doanh nghiệp
- Các phương thức bán đất, cho thuê đất:
+ Phương thức bán đất của nhà nước: Thực hiện theo phương thức bán
đấu giá công khai, mọi đối tượng điều có quyền tham gia đấu giá hoặc thông qua
mua cổ phiếu.
+ Phương thức cho thuê đất: Thực hiện theo giá thị trường. Đối tượng cho
thuê là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, các cá nhân, tổ chức trong nước,
cá nhân và tổ chức nước ngoài. (Nguyễn Đình Bồng, 2014)
* Ôxtraylia (Úc)
Tuy có những đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật, nhưng
nhìn chung Pháp luật đất đai của Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp
luật Anh. Luật Anh không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất

đai. Luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải là quyền sở hữu
tuyệt đối.
- Các hình thức sở hữu đất:
Ở nước Úc quy định 03 hình thức sở hữu về đất: Sở hữu nhà nước; sở hữu
đất đai tư nhân và Quyền đất đai của người bản xứ.
Chế độ sở hữu nhà nước: Đất vương quyền theo luật Anh - Úc nghĩa là nhà
vua có toàn quyền về đất đai nên đất đai gọi là đất vương quyền. Trong khi lịch sử
phát triển luật BĐS ở Úc lại dựa trên giả định ngay từ ban ban đầu rằng đất đai sẽ
là đối tượng của sở hữu tư nhân, đất đai phải được sử dụng có hiệu quả nhất thông
qua thị trường và thực tế đã khẳng định xu hướng này.
Chế độ sở hữu đất đai tư nhân: Sở hữu tư nhân về đất đai được thiết lập
tương ứng với khái niệm về tài sản mà học thuyết về tài sản thì tài sản là khái niệm
trừu tượng được đặt giữa đất đai và người sử dụng đất. Như vậy nhiều người có
thể có lợi trên cùng một mảnh đất. Hơn nữa các lợi ích có thể phân theo thời gian
và ứng với nó có những loại tài sản khác nhau được thiết lập. Theo phương thức
này thì chủ thể được cấp đất được đảm bảo lợi ích tuyệt đối về đất còn Vương
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16


quyền chỉ là danh nghĩa, tài sản không được thừa kế và các tài sản khác theo
phương thức thuê.
Quyền đất đai của người bản xứ: Luật về quyền đất đai của người bản xứ
ban hành năm 1993 trên cơ sở quyết định của tòa án tối cao Úc tại Mabo công
nhận quyền của người bản xứ đối với đất đai phù hợp với pháp luật của họ như các
quyền cư trú trên đất, quyền bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên, quyền duy trì, sử
dụng, quản lý đất đai…
- Quyền của người sử dụng đất: Các chủ sở hữu về đất đai đều có quyền
chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại) và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp

dụng đối với đất tư.
Úc đưa ra hệ thống Torrens nhằm đảm bảo cho những người tham gia các
giao dịch về đất đai hoàn toàn được bảo đảm và có thể tiếp cận được những thông
tin đầy đủ và chính xác. (Nguyễn Đình Bồng, 2014)
Nhìn chung, việc quản lý sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chức kinh
tế nói riêng ở các nước phát triển dựa trên cơ chế thị trường nhưng có sự điều tiết
vĩ mô của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu đất thông qua bán đấu giá đất và cho thuê đất theo giá thị trường. Nhờ có giá
đất sát giá thị trường nhà nước mới có kết quả tính toán tài chính đúng liên quan
đến đất đai và qua đó dùng công cụ tài chính (đánh thuế) để điều khiển sự vận
động lưu thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của mình, người sử dụng đất có cơ sở
để tính toán những bài toán kinh tế của mình trên giá cả đất đai sát với giá thị
trường. Nhờ đó đất đai được vận động, tự động phân phối vào các quy trình khai
thác hợp lý, có hiệu quả, sự vận động này là sự vận động tự giác điều tiết qua cơ
chế thị trường nhưng có sự điều khiển quản lý vĩ mô của nhà nước.
1.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam
Theo kết quả kiểm kê quỹ đất của các tổ chức đang quản lý sử dụng được
nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2008/CT-TTg ngày
14/12/2008 của Thủ tướng Chính phủ:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 17


* Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, được thuê đất:
Năm 2008, cả nước có 141.812 tổ chức sử dụng đúng mục đích được giao,
được thuê với diện tích 7.148.536,47 ha, chiếm 91,26%. Trường hợp tổ chức sử
dụng đất để cho thuê trái phép, cho mượn hoặc sử dụng sai mục đích, đất bị lấn
chiếm tỷ lệ 2,74%.

Tổ chức kinh tế có 49.723 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là
458.179,32 ha, đạt 90,42% so với tổng diện tích đang quản lý sử dụng; các tổ
chức kinh tế có 992 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng
trái phép với diện tích 1.608,56 ha, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê và cho
mượn trái pháp luật (diện tích đất cho thuê trái pháp luật chiếm 21,60% tổng diện
tích cho thuê trái pháp luật của cả nước, diện tích đất cho mượn chiếm 12,31%
tổng số diện tích đất cho mượn của cả nước).
* Sử dụng vào mục đích khác:
Tình trạng sử dụng sai mục đích được giao, được thuê xảy ra ở hầu hết các
loại hình tổ chức, cả nước có 3.311 tổ chức sử dụng không đúng mục đích được
giao, được thuê với diện tích là 25.587,82 ha, trong đó chủ yếu là các tổ chức sử
dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (1.527 tổ chức với diện
tích 21.499,68 ha, chiếm 84,02%), số tổ chức sử dụng vào mục đích làm nhà ở là
1.828 tổ chức với diện tích 4.088,24 ha. Trong số diện tích sử dụng vào mục đích
làm nhà ở chủ yếu xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên của các tổ chức kinh
tế chiếm tới 57,98%.
* Tình hình tranh chấp, lấn chiếm:
Tổng diện tích đất của các tổ chức đang có tranh chấp, lấn chiếm là
313.969,03 ha, trong đó đất có tranh chấp có 1.184 tổ chức với diện tích
34.232,63 ha, đất lấn chiếm có 4.077 tổ chức với 25.703,21 ha và đất bị lấn, bị
chiếm có 3.915 tổ chức với diện tích 254.033,19 ha.
- Diện tích đất đang tranh chấp, lấn chiếm chủ yếu xảy ra trong các loại
hình tổ chức như tổ chức kinh tế, quốc phòng an ninh, nông lâm trường, UBND
cấp xã, tổ chức sự nghiệp công. Như vậy qua kiểm kê đã cho thấy, số tổ chức có
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 18