ảnh hưởng của đô thị hóa đến quản lý sử dụng đất tại thành phố nam định, tỉnh nam định

MỤC LỤC

Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt

vi

Danh mục các bảng

vii

Danh mục các hình

viii

MỞ ĐẦU

1

1

Tính cấp thiết của đề tài

1

2

Mục đích nghiên cứu

2

3

Yêu cầu của đề tài

3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

4

1.1 Một số vấn đề cơ bản về đô thị hóa

4

1.1.1 Đô thị

4

1.1.2 Đô thị hóa

11

1.1.3 Tác động của quá trình đô thị hoá đối với kinh tế - xã hội

14

1.2 Một số vấn đề cơ bản về đất đai

16

1.2.1 Một số thuật ngữ về đất đai

16

1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới việc quản lý và sử dụng đất

18

1.3 Tình hình đô thị hóa trên thế giới và ở Việt Nam

19

1.3.1 Tình hình đô thị hóa trên thế giới và kinh nghiệm một số nước

19

1.3.2 Tình hình đô thị hóa ở Việt Nam

23

1.3.3 Những vấn đề có tính quy luật thường phát sinh trong quá trình đô
thị hóa ở Việt Nam

26

1.4 Nhận xét rút ra từ tổng quan

30

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

32

2.1 Đối tượng nghiên cứu

32

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


2.2 Phạm vi nghiên cứu

32

2.3 Nội dung nghiên cứu

32

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

32

2.3.2 Đánh giá quá trình đô thị hóa tại thành phố Nam Định

32

2.3.3 Đánh giá ảnh hưởng đô thị hóa đến việc quản lý sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Nam Định

33

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp hạn chế ảnh hưởng của đô thị hóa đến
việc quản lý sử dụng đất tại thành phố Nam Định

33

2.4 Phương pháp nghiên cứu

33

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu

33

2.4.2 Phương pháp thống kê so sánh

35

2.4.3 Phương pháp minh họa số liệu

35

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

36

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

36

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

36

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

38

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành
phố Nam Định

43

3.2 Đánh giá quá trình đô thị hóa tại thành phố Nam Định

45

3.2.1 Sự phát triển đô thị

45

3.2.2 Thực trạng quản lý đất đai tại thành phố Nam Định

49

3.2.3 Biến động đất đai giai đoạn 2005 – 2015

50

3.3 Đánh giá ảnh hưởng đô thị hóa đến việc quản lý sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Nam Định

57

3.3.2 Ảnh hưởng của đô thị hóa đến công tác xác định và quản lý địa
giới hành chính

57

3.3.3 Ảnh hưởng của đô thị hóa đến công tác lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất

60

3.3.4 Ảnh hưởng của đô thị hóa đến việc quản lý giao đất, thu hồi đất,
chuyển mục đích sử dụng đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

64

Page iv


3.3.5 Ảnh hưởng của đô thị hóa đến quản lý việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất

69

3.3.6 Ảnh hưởng của đô thị hóa đến xây dựng hệ thống thông tin đất đai

72

3.3.7 Ảnh hưởng của đô thị hóa đến sử dụng đất nông nghiệp

73

3.3.8 Ảnh hưởng của đô thị hóa đến một số lĩnh vực khác

79

3.4 Đề xuất một số giải pháp hạn chế ảnh hưởng của đô thị hóa đến việc
quản lý sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định

83

3.4.1 Giải pháp về lập và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

83

3.4.2 Giải pháp về tuyên truyền phố biến pháp Luật Đất đai

84

3.4.3 Giải pháp xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai

85

3.4.4 Giải pháp về xử lý đất xen kẹp

88

3.4.5 Giải pháp chuyển dịch lao động nông nghiệp

90

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

91

1

Kết luận:

91

2

Kiến nghị:

92

TÀI LIỆU THAM KHẢO

93

PHỤ LỤC

95

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Chữ viết tắt

Ý nghĩa chữ viết tắt

1.

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.

GPMB

Giải phóng mặt bằng

3.

HTX

Hợp tác xã

4.

KHSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

5.

KCN

Khu công nghiệp

6.

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

7.

QH

Quy hoạch

8.

SDĐ

Sử dụng đất

9.

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

10.

UBND

Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC CÁC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

1.1

Tỷ lệ dân số đô thị các khu vực trên thế giới theo các năm

20

1.2

Biến động đất nông nghiệp của cả nước

27

3.1

Hệ thống giao thông thành phố Nam Định giai đoạn 2011 - 2014

40

3.2

Các công trình đô thị thành phố Nam Định giai đoạn 2011 - 2014

41

3.3

Biến động đất đai thành phố Nam Định giai đoạn 2005 – 2015

52

3.4

Tổng hợp các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất

68

3.5

Tổng hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất

70

3.6

Tổng hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất theo khu vực

71

3.7

Diện tích chuyển đổi cơ cấu cây trồng của các xã năm 2014

74

3.8

Tình hình đất trồng lúa bỏ hoang tại Tp. Nam Định năm 2014

78

3.9

Diện tích đất trồng lúa bỏ hoang tại Tp. Nam Định năm 2014

78

3.9

Biến động dân số và đô thị hoá TPNĐ giai đoạn 2005 - 2015

79

3.10

Biến động dân số và lao động giai đoạn 2005 – 2014

80

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii

DANH MỤC CÁC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

3.1

Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Nam Định

36

3.2

Sơ đồ quy hoạch xây dựng thành phố Nam Định đến năm 2025

46

3.3

Khu đô thị mới Hòa Vượng - thành phố Nam Định

47

3.4

Khu Công nghiệp Hòa Xá- thành phố Nam Định

48

3.5

Khu vui chơi Đầm Đọ - Đầm Bét thành phố Nam Định

48

3.6

Khu di tích Đền Trần - chùa Tháp thành phố Nam Định

49

3.7

Cơ cấu sử dụng đất thành phố Nam Định năm 2005

51

3.8

Cơ cấu sử dụng đất thành phố Nam Định năm 2015

51

3.9

Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất thành phố Nam Định năm 2005

54

3.10

Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất thành phố Nam Định năm 2010

54

3.11

Sơ đồ kế hoạch sử dụng đất thành phố Nam Định năm 2015

56

3.12

Khu đô thị mới Mỹ Trung - Thành phố Nam Định

67

3.13

Bản đồ địa chính lồng ghép quy hoạch chi tiết sử dụng đất

70

3.14

Ô nhiễm môi trường tại cụm công nghiệp An Xá

83

3.15

Tính năng của phần mềm FileMaker

88

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng;
trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập,
bảo vệ được vốn đất như ngày nay.
Nam Định là trung tâm chính trị kinh tế, văn hóa của tỉnh Nam Định;
thành phố Nam Định được hình thành khá sớm dưới thời Pháp thuộc (1921), hiện
nay được xác định là trung tâm của vùng Nam đồng bằng sông Hồng. Đất đai
ngày càng có giá trị về mọi mặt, vì thế yêu cầu đòi hỏi phải quản lý chặt chẽ, có
hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai theo hướng hiện đại và khách quan.
Từ năm 2011 đến ngày 31/12/2014 thành phố Nam Định đã thực hiện việc
giao đất, thu hồi đất cho 37 dự án với tổng diện tích là 61,75ha. Tuy nhiên, việc
thực hiện GPMB gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là vướng mắc về cơ chế chính
sách, phát sinh nhiều mâu thuẫn trong bồi thường hỗ trợ và tái định cư. Thành
phố giao việc thực hiện GPMB cho các đơn vị khác nhau theo từng dự án. Người
bị thu hồi đất giai đoạn trước so sánh kiến nghị với người bị thu hồi đất giai đoạn

sau. Việc thực hiện GPMB đã khó nhưng việc giao đất để thực hiện hiệu quả qũy
đất đó còn khó hơn, nhiều cơ sơ, doanh nghiệp được giao đất đã sử dụng không
đúng mục đích, không thực hiện đúng tiến độ dự án, để hoang lãng phí quý đất.
Từ đó dẫn đến khiếu kiện kéo dài, đông người làm mất an ninh trật tự tại địa
phương.
Từ năm 2001 thành phố đã triển khai lập đồ án Quy hoạch chung xây
dựng thành phố Nam Định đến năm 2020 để làm cơ sở cho công tác quản lý đất
đai. Qua quá trình đô thị với tốc độ nhanh, để đảm bảo yêu cầu đầu tư và quản lý
đô thị Thành phố Nam Định đã lập quy hoạch chung xây dựng thành phố Nam
Định đến năm 2025, làm cơ sở tiếp tục triển khai quy hoạch chi tiết. Theo Quyết
định số 2084/QĐ-TTg ngày 22/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Nam Định đến năm 2025
diện tích thành phố Nam Định mở rộng từ 4.643,81 ha lên 18.445ha.
Để tạo đà tiếp tục đầu tư mạnh mẽ hơn nữa, phát huy những yếu tố tiềm
năng để phát triển kinh tế xã hội của thành phố, từng bước tương xứng với vị trí
quan trọng của thành phố trung tâm vùng Nam đồng bằng sông Hồng thì ngoài
những nhiệm vụ phải thực hiện như: phát huy tốt hơn nữa những lợi thế, vai trò,
chức năng của một trung tâm kinh tế, văn hoá xã hội, giáo dục, y tế, thể dục thể
thao, bảo tồn và phát huy di sản văn hoá đặc sắc, … thì công tác quản lý, GPMB,
sử dụng đất đai phục vụ nhu cầu phát triển của các ngành một cách hợp lý và có
hiệu quả là một trong những nhân tố có vị trí và vai trò quyết định.
Mặt khác, đô thị hóa là xu thế tất yếu của một xã hội phát triển. Mức độ đô
thị hóa của mỗi địa phương có tùy thuộc vào sự phát triển của địa phương đó.
Bên cạnh những lợi ích mà việc đô thị hóa mang lại như: hệ thống cơ sở hạ tầng
được cải thiện, tạo thêm nhiều việc làm, nâng cao đời sống cho người dân,... thì

những ảnh hưởng của nó đến xã hội cũng không nhỏ như: Tác động đến công tác
quản lý: làm thay đổi cơ bản tư duy quản lý đất khu vực nông thôn sang khu vực
đô thị; Tác dộng đến người sử dụng đất: trình độ lao động ở nông thôn thấp, đào
tạo nguồn nhân lực còn hạn chế, ảnh hượng tới sản xuất nông nghiệp; việc ô
nhiễm môi trường ngày càng nặng, mối quan hệ xã hội ngày càng xấu đi, nhất là
công tác quản lý đất đai ngày càng phức tạp. Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa là
không thể tránh khỏi nên cần phải nghiên cứu các giải pháp hạn chế ảnh hưởng
của đô thị hóa đến quản lý sử dụng đất.Từ nhưng vấn đề nêu trên yêu cầu khách
quan cần thiết phải có hệ thống giải pháp mới để quản lý đất đai khi đô thị hóa
phát triển mạnh. Nhận thức rõ được tầm quan trọng của vấn đề này, tác giả chọn
đề tài: “Ảnh hưởng của đô thị hóa đến quản lý sử dụng đất tại thành phố Nam
Định, tỉnh Nam Định”,
2. Mục đích nghiên cứu
- Phân tích làm rõ thực trạng ảnh hưởng của đô thị hóa đến quản lý sử
dụng đất (SDĐ) tại thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và hạn
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


chế ảnh hưởngcủa đô thị hóa đến việc sử dụng đất tại thành phố Nam Định.
3. Yêu cầu của đề tài
- Các thông tin, số liệu, tài liệu điều tra phải trung thực, chính xác đảm
bảo độ tin cậy và phản ánh đúng thực trạng SDĐ trên địa bàn nghiên cứu.
- Việc phân tích, xử lý số liệu trên cơ sở khoa học, có tính định lượng
bằng các phương pháp nghiên cứu thích hợp.
- Phải nắm rõ các nội dung trọng tâm cần thực hiện của đề tài.
- Đánh giá đúng hiện trạng SDĐ trên địa bàn thành phố Nam Định.
- Đánh giá đúng thực trạng ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa đến tình

hình quản lý và SDĐ.
- Đề xuất giải pháp hạn chế ảnh hưởng của đô thị hóa đến quản lý sử dụng
đất có tính khả thi phù hợp với tình hình thực tế, cụ thể tại thành phố Nam Định.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Một số vấn đề cơ bản về đô thị hóa
1.1.1. Đô thị
Với xu thế phát triển về nhiều mặt như hiện nay, thì những vấn đề về đô
thị cũng như cách hiểu về đô thị cũng khác nhau.
Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu
hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành
chính, kinh tế, văn hóa hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh
tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội
thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn (Bộ Xây
dựng, 2009)
Dưới khía cạnh xã hội học: đô thị và nông thôn là hai khái niệm về mặt
nội dung có hàng loạt đặc điểm có tính đối lập nhau. Có một số nhà lý luận xã
hội học lại cho rằng, để phân biệt giữa đô thị và nông thôn theo sự khác biệt giữa
chúng về mặt kinh tế, xã hội và môi trường. Như về mặt kinh tế thì giữa đô thị và
nông thôn có sự khác biệt về lao động, nghề nghiệp, mức độ và cách thu nhập về
dịch vụ, … Về mặt xã hội thì đó có sự khác biệt trong lối sống, giao tiếp, văn
hóa, gia đình, mật độ dân số, nhà ở, … Về mặt môi trường thì chủ yếu ở đây là
môi trường tự nhiên, mức độ ô nhiễm,... (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005)
Nhấn mạnh từ góc độ xã hội thì cả đô thị và nông thôn đều được coi là
những hệ thống xã hội, những cộng đồng xã hội có những đặc trưng riêng biệt

như những xã hội nhỏ và trong đó có đầy đủ các yếu tố, các vấn đề xã hội và các
thiết chế xã hội. Vì vậy, trước hết đô thị và nông thôn cần được xem xét như một
cơ cấu xã hội, trong đó có hàng loạt các yếu tố, các lĩnh vực nằm trong mối quan
hệ chặt chẽ với nhau.
1.1.1.1. Tiêu chuẩn cơ bản để phân loại đô thị
Căn cứ Điều 6 của Nghị định số 42/2009/NĐ - CP ngày 07/05/2009 của
Chính phủ quy định về việc phân loại đô thị và thông tư số 34/2009/TT - BXD
ngày 30/09/2009 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết về một số nội dung của Nghị
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


định 42/2009/NĐ - CP, các tiêu chuẩn cơ bản để phân loại đô thị được xem xét,
đánh giá trên cơ sở hiện trạng phát triển đô thị tại năm trước liền kề năm lập đề
án phân loại đô thị, hoặc tại thời điểm lập đề án phân loại đô thị, bao gồm (Chính
phủ, 2009):
Chức năng đô thị
Là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, cấp quốc gia, cấp
vùng liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp huyện hoặc là một trung tâm của vùng trong tỉnh; có
vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ
nhất định.
Các chỉ tiêu thể hiện chức năng của một đô thị bao gồm:
- Vị trí, vai trò của đô thị trong hệ thống đô thị cả nước: được xác định
trên cơ sở quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam, quy hoạch xây
dựng vùng liên tỉnh, vùng tỉnh, vùng liên huyện, vùng huyện;
- Tính chất của đô thị:
+ Đô thị là trung tâm tổng hợp hay là trung tâm chuyên ngành của một hệ
thống đô thị.
+ Đô thị là trung tâm tổng hợp của một tỉnh, vùng tỉnh hoặc trung tâm

chuyên ngành của một vùng liên tỉnh hoặc của cả nước.
- Các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của đô thị: được xác định trong phạm vi địa
giới hành chính của đô thị:
+ Tổng thu ngân sách trên địa bàn (tỷ đồng/năm).
+ Tổng chi ngân sách (tỷ đồng/năm).
+ Cân đối thu chi ngân sách.
+ Thu nhập bình quân đầu người năm so với cả nước (lần).
+ Mức tăng trưởng kinh tế trung bình 3 năm gần nhất (%).
+ Tỷ lệ hộ nghèo được xác định theo quy định hiện hành (%).
+ Tỷ lệ tăng dân số hàng năm (%).
Quy mô dân số toàn đô thị
Tối thiểu phải đạt 4 nghìn người trở lên.
- Quy mô dân số toàn đô thị bao gồm dân số thường trú và dân số tạm trú
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


đã quy đổi khu vực nội thị và khu vực ngoại thị.
- Quy mô dân số của khu vực nội thị và của khu vực ngoại thị được xác
định gồm dân số thống kê thường trú và dân số tạm trú đã quy đổi. Dân số tạm
trú từ 6 tháng trở lên được tính như dân số thường trú
Mật độ dân số đô thị
Phải phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị và
được tính trong phạm vi nội thành, nội thị và khu phố xây dựng tập trung của
thị trấn.
Mật độ dân số đô thị phản ánh mức độ tập trung dân cư của khu vực nội
thị được tính theo công thức sau:

D=

N1
S

Trong đó:
D: Mật độ dân số trong khu vực nội thị (người /km2);
N1: Dân số của khu vực nội thị đã tính quy đổi (người);
S: Diện tích đất xây dựng đô thị trong khu vực nội thị không bao gồm các
diện tích tự nhiên như núi cao, mặt nước, không gian xanh (vùng sinh thái, khu
dự trữ thiên nhiên được xếp hạng về giá trị sinh học...) và các khu vực cấm
không được xây dựng (km2).
Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp
Được tính trong phạm vi ranh giới nội thành, nội thị, khu vực xây dựng
tập trung phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao động.
Lao động phi nông nghiệp của đô thị: là lao động trong khu vực nội thị
thuộc các ngành kinh tế quốc dân như: công nghiệp, xây dựng, giao thông vận
tải, bưu điện, thương nghiệp, cung ứng vật tư, dịch vụ công cộng, du lịch, khoa
học, giáo dục (học sinh, sinh viên không tính trong lực lượng lao động), văn hoá,
nghệ thuật, y tế, bảo hiểm, thể thao, tài chính, tín dụng, ngân hàng, quản lý nhà
nước và lao động khác không thuộc ngành sản xuất nông nghiệp, ngư nghiệp (lao
động làm muối, đánh bắt cá, công nhân lâm nghiệp được tính là lao động phi
nông nghiệp).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


Hệ thống công trình hạ tầng đô thị
Bao gồm hệ thống công trình hạ tầng xã hội và hệ thống công trình hạ
tầng kỹ thuật:

- Hệ thống công trình hạ tầng xã hội: nhà ở, công trình dịch vụ, y tế, văn
hóa, giáo dục, nghiên cứu khoa học, thể dục thể thao và các công trình phục vụ
lợi ích công cộng khác.
- Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật: giao thông, cấp điện và chiếu sáng
công cộng, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, công viên cây xanh, xử lý
các chất thải, nghĩa trang, thông tin, bưu chính viễn thông.
+ Khi xây dựng các trục giao thông chính của đô thị phải đảm bảo đầu tư
đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật khác như: cấp nước, thoát nước, thông
tin, bưu chính viễn thông, cấp điện, chiếu sáng, cây xanh.
+ Khu vực ngoại thị phải được đầu tư xây dựng theo quy hoạch được
duyệt đảm bảo sự đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại các
khu dân cư; mạng hạ tầng khung kết nối nội, ngoại thị và vùng xung quanh; các
công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối; bảo vệ cảnh quan sinh thái và vùng ưu tiên
phát triển nông nghiệp.
Kiến trúc, cảnh quan đô thị
Kiến trúc, cảnh quan đô thị được đánh giá căn cứ các chỉ tiêu sau:
Đã có quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc quy chế quản lý
quy hoạch, kiến trúc từng khu vực đô thị được duyệt. Việc xây dựng phát triển đô
thị phù hợp và tuân thủ quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị;
- Có khu đô thị mới đã xây dựng đồng bộ; có khu đô thị mới được công
nhận là khu đô thị mới kiểu mẫu; khu cải tạo chỉnh trang đô thị có các khu nhà ở,
khu phố;
- Có các tuyến phố văn minh đô thị: có kiến trúc mặt phố hài hòa, có hè
phố đủ mặt lát; đảm bảo mỹ quan đô thị về chiếu sáng, cây xanh, điểm nghỉ, thiết
bị che chắn nắng, tường rào công trình, biển hiệu, quảng cáo, nơi bán hàng, chỗ
đổ xe; hệ thống đường dây (thông tin liên lạc và viễn thông, điện chiếu sáng, cấp
điện sinh hoạt) được xây dựng ngầm;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7

- Có các không gian công cộng của đô thị bao gồm không gian sinh hoạt
cộng đồng, công viên, vườn hoa, quảng trường, khu vực đi bộ được tổ chức là
không gian mở, có điểm vui chơi nghỉ ngơi giải trí phục vụ đời sống tinh thần
của dân cư đô thị;
- Có công trình kiến trúc tiêu biểu, công trình lịch sử văn hóa, di sản, danh
thắng có ý nghĩa quốc gia, quốc tế hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, hội nghề nghiệp hoặc các tổ chức quốc tế công nhận.
1.1.1.2. Phân loại đô thị
Căn cứ Chương 2 tiêu chuẩn phân loại đô thị của Nghị định 42/2009/NĐ CP ngày 07/05/2009 của Chính phủ quy định về việc phân loại đô thị, đô thị Việt
Nam được phân loại như sau (Chính phủ, 2009):
Đô thị loại đặc biệt
- Chức năng đô thị là Thủ đô hoặc đô thị có chức năng là trung tâm kinh
tế, tài chính, hành chính, khoa học - kỹ thuật, giáo dục - đào tạo, du lịch, y tế, đầu
mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển
kinh tế - xã hội của cả nước.
- Quy mô dân số toàn đô thị từ 5 triệu người trở lên.
- Mật độ dân số khu vực nội thành từ 15.000 người/km2 trở lên.
- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu đạt 90% so với tổng số lao động.
- Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị.
+ Khu vực nội thành: được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản hoàn
chỉnh, bảo đảm tiêu chuẩn vệ sinh môi trường đô thị; 100% các cơ sở sản xuất
mới xây dựng phải áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm
thiểu gây ô nhiễm môi trường;
+ Khu vực ngoại thành: được đầu tư xây dựng cơ bản đồng bộ mạng lưới
hạ tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối phục vụ đô thị; hạn chế tối đa
việc phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; mạng lưới công trình hạ tầng
tại các điểm dân cư nông thôn phải được đầu tư xây dựng đồng bộ; phải bảo vệ
những khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục

vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


- Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo
quy chế quản lý kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị
kiểu mẫu và trên 60% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn
minh đô thị, có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân,
có các tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa quốc tế
và quốc gia.
Đô thị loại I
- Chức năng đô thị.
+ Đô thị trực thuộc Trung ương có chức năng là trung tâm kinh tế, văn
hóa, khoa học - kỹ thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu
mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển
kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc của cả nước.
+ Đô thị trực thuộc tỉnh có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa
học - kỹ thuật, hành chính, giáo dục - đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao
thông, giao lưu trong nước, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của
một hoặc một số vùng lãnh thổ liên tỉnh.
- Quy mô dân số đô thị.
+ Đô thị trực thuộc Trung ương có quy mô dân số toàn đô thị từ 1 triệu
người trở lên;
+ Đô thị trực thuộc tỉnh có quy mô dân số toàn đô thị từ 500 nghìn người
trở lên.
- Mật độ dân số bình quân khu vực nội thành.
+ Đô thị trực thuộc Trung ương từ 12.000 người/km2 trở lên;
+ Đô thị trực thuộc tỉnh từ 10.000 người/km2 trở lên.

- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành tối thiểu đạt 85% so
với tổng số lao động.
Đô thị loại II
- Chức năng đô thị.
+ Đô thị có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học - kỹ thuật,
hành chính, giáo dục - đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


trong vùng tỉnh, vùng liên tỉnh có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội
của một tỉnh hoặc một vùng lãnh thổ liên tỉnh.
+ Trường hợp đô thị loại II là thành phố trực thuộc Trung ương thì phải
có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học - kỹ thuật, hành chính, giáo
dục - đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc
tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ liên
tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với cả nước.
- Quy mô dân số toàn đô thị phải đạt từ 300 nghìn người trở lên.
Trong trường hợp đô thị loại II trực thuộc Trung ương thì quy mô dân số
toàn đô thị phải đạt trên 800 nghìn người.
- Mật độ dân số khu vực nội thành.
Đô thị trực thuộc tỉnh từ 8.000 người/km2 trở lên, trường hợp đô thị trực
thuộc Trung ương từ 10.000 người/km2 trở lên.
- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành tối thiểu đạt 80% so
với tổng số lao động.
Đô thị loại III
- Chức năng đô thị.
Đô thị là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học - kỹ thuật, hành chính, giáo
dục - đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh hoặc

vùng liên tỉnh. Có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng
trong tỉnh, một tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với vùng liên tỉnh.
- Quy mô dân số toàn đô thị từ 150 nghìn người trở lên.
- Mật độ dân số khu vực nội thành, nội thị từ 6.000 người/km2 trở lên.
- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành, nội thị tối thiểu đạt
75% so với tổng số lao động.
Đô thị loại IV
- Chức năng đô thị.
Đô thị là trung tâm kinh tế, văn hóa, hành chính, khoa học - kỹ thuật, giáo
dục - đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu của một vùng trong
tỉnh hoặc một tỉnh. Có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


vùng trong tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với một tỉnh.
- Quy mô dân số toàn đô thị từ 50 nghìn người trở lên.
- Mật độ dân số khu vực nội thị từ 4.000 người/km2 trở lên.
- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thị tối thiểu đạt 70% so với
tổng số lao động.
Đô thị loại V
- Chức năng đô thị.
Đô thị là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về kinh tế, hành chính,
văn hóa, giáo dục - đào tạo, du lịch, dịch vụ có vai trò thúc đẩy sự phát triển
kinh tế - xã hội của huyện hoặc một cụm xã.
- Quy mô dân số toàn đô thị từ 4 nghìn người trở lên.
- Mật độ dân số bình quân từ 2.000 người/km2 trở lên.
- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tại các khu phố xây dựng tối thiểu đạt
65% so với tổng số lao động.

1.1.1.3. Vai trò của đô thị trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội
Đô thị tượng trưng cho thành quả kinh tế, văn hóa của một quốc gia, là
sản phẩm mang tính kế thừa của nhiều thế hệ cả về cơ sở vật chất kỹ thuật và
văn hóa.
Đô thị là một bộ phận của nền kinh tế quốc dân có vai trò thúc đẩy sự
phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, có khả năng tiếp nhận các thành tựu khoa
học kỹ thuật của khu vực và trên thế giới.
1.1.2. Đô thị hóa
1.1.2.1. Khái niệm về đô thị hóa
Một trong những vấn đề nổi bật của sự phát triển thế giới là sự gia tăng
nhanh chóng số lượng và quy mô các đô thị, trong đó tập trung các hoạt động
chủ yếu của con người, nơi diễn ra cuộc sống vật chất và tinh thần của một bộ
phận dân số. Các đô thị chiếm vị trí to lớn trong quá trình phát triển xã hội.
Một trong các khuynh hướng định cư lâu đời của loài người là đô thị hóa.
Quá trình đô thị hóa ra đời vào lúc nền canh tác nông nghiệp đã ở trình độ khá
cao như đã có thủy lợi, thành lập kho tàng lưu trữ và phân bố lương thực… tức
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


là vào khoảng 2.000 năm trước Công nguyên. Các khu vực đô thị lúc đầu thường
mọc lên ở dọc bờ sông thuận tiện giao thông, nguồn nước. Sự hình thành các đô thị
gia tăng mạnh mẽ nhờ các tiến bộ về công nghiệp của thế kỉ trước và hiện nay. Các
đô thị là thị trường lao động rộng lớn của dân cư có mức sống cao với điều kiện
giao thông và dịch vụ thuận lợi. (Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, 2007)
Hiện nay, có rất nhiều khái niệm về đô thị hóa, dưới đây là khái niệm
được sử dụng phổ biến:
Đô thị hóa là sự mở rộng của đô thị, tính theo tỉ lệ phần trăm giữa số dân
đô thị hay diện tích đô thị trên tổng số dân hay diện tích của một vùng hay khu

vực. Nó cũng có thể tính theo tỉ lệ gia tăng của hai yếu tố đó theo thời gian. Nếu
tính theo cách đầu thì nó còn được gọi là mức độ đô thị hóa; còn theo cách thứ
hai, nó có tên là tốc độ đô thị hóa.
Đô thị hoá là sự biến đổi toàn diện kinh tế - xã hội nhiều mặt, trên cái nhìn
hẹp hơn đó là hiện tượng dịch cư nghề nghiệp từ lĩnh vực nông nghiệp sang phi
nông nghiệp với tất cả các hệ quả của nó. Và đô thị hoá là quá trình kinh tế - xã
hội tất yếu sẽ xảy ra mà không ngoại trừ bất kỳ quốc gia nào.
Đô thị hoá được hiểu là một quá trình phát triển mang tính kinh tế - xã hội
- lịch sử của các hình thái cư trú (định cư) và của các điều kiện sống đô thị hay
theo kiểu đô thị. Đô thị hoá không chỉ là sự gia tăng tương đối hay tuyệt đối của
dân cư đô thị, sự phát triển của các đô thị hay quần cư đô thị (siêu đô thị), sự phát
triển của hình thức cư trú kiểu đô thị mà còn gắn liền với những thay đổi kinh tế xã hội ở đô thị và nông thôn, gắn kết với sự thay đổi về cơ cấu xã hội, nghề
nghiệp, nhân khẩu học, dân số học, phong cách sống, trình độ văn hoá của dân cư
cũng như sự phân bố của dân cư và lực lượng sản xuất xã hội trên phạm vi quốc
gia và vùng lãnh thổ (Phạm Kim Giao, 2011).
1.1.2.2. Đặc trưng của đô thị hóa
Đô thị hóa là hiện tượng mang tính toàn cầu và có những đặc trưng chủ
yếu sau đây:
Một là, số lượng các thành phố, kể cả các thành phố lớn tăng nhanh, đặc
biệt là sau chiến tranh thế giới thứ hai.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


Hai là, quy mô dân số tập trung trong mỗi thành phố ngày càng lớn, số
lượng thành phố có trên một triệu dân ngày càng nhiều.
Ba là, việc hình thành và phát triển nhiều thành phố gần nhau về mặt địa
lý, liên quan chặt chẽ với nhau do phân công lao động đã tạo nên các vùng đô
thị. Thông thường vùng đô thị bao gồm một vài thành phố lớn và xung quanh

chúng là các thành phố nhỏ vệ tinh.
Bốn là, dân số thành thị có xu hướng tăng nhanh do quá trình di dân nông
thôn - thành thị, đang làm thay đổi tương quan dân số thành thị và nông thôn,
nâng cao tỷ trọng dân thành thị trong tổng số dân.
Năm là, mức độ đô thị hóa biểu thị trình độ phát triển xã hội nói chung,
song có đặc thù riêng cho mỗi nước. Đối với các nước phát triển, đô thị hóa diễn
ra theo chiều sâu, chất lượng cuộc sống ở các thành phố ngày càng hoàn thiện.
Trong các nước đang phát triển, tốc độ đô thị hóa rất cao, đặc biệt trong các thập
kỷ gần đây, quá trình đô thị hóa diễn ra theo chiều rộng đang đặt ra nhiều vấn đề
khó khăn cần giải quyết như vấn đề đất đai, thất nghiệp, nghèo đói, ô nhiễm môi
trường và tệ nạn xã hội.
1.1.2.3. Vai trò của đô thị hóa
- Đô thị hóa làm thay đổi cơ cấu lao động trong các khu vực kinh tế.
- Đô thị hóa làm số dân sống trong đô thị ngày càng tăng. Đây là yếu tố
đặc trưng nhất của quá trình đô thị hóa. Dân cư sống trong khu vực nông thôn sẽ
chuyển thành dân cư sống trông đô thị, lao động chuyển từ hình thức lao động
khu vực I sang khu vực II, III, cơ cấu lao động chuyển từ lao động nông nghiệp
sang lao động công nghiệp, dịch vụ.
- Đô thị hóa gắn liền với việc hình thành và phát triển các khu công
nghiệp, làm thay đổi cục diện sản xuất, phương thức sản xuất.
- Đô thị hóa tạo ra hệ thống không gian đô thị. Cùng với sự phát triển các
trung tâm đô thị, các khu dân cư với nhiều loại quy mô đã tạo thành các vành đai
đô thị, các chùm đô thị và các vành đai, các chùm đô thị này đều phát triển.
- Đô thị hóa góp phần phát triển trình độ văn minh của quốc gia nói
chung và văn minh đô thị nói riêng. Đô thị hóa phát triển cơ sở hạ tầng, phát
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13

triển các cơ sở văn hóa, giáo dục, phát triển sự giao lưu trong nước và nước
ngoài. Đô thị là điều kiện để tiếp nhận nền văn minh thì từ bên ngoài và phát
triển nền văn minh trong nước.
1.1.3. Tác động của quá trình đô thị hoá đối với kinh tế - xã hội
1.1.3.1 Tác động tích cực
Đẩy mạnh tốc độ tăng trưởng kinh tế:
Đô thị hóa gắn liền với sự phát triển khoa học kỹ thuật, tập trung lao động
có chất lượng cao, cơ sở hạ tầng được đầu tư phát triển hoàn chỉnh. Những yếu tố
này giúp cho chi phí vận tải, chi phí sản xuất giảm đáng kể. Từ đó, hiệu quả kinh
tế tăng, giúp tăng trưởng kinh tế nhanh chóng.
Chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Đô thị hóa thường đi đôi với công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Quá trình này
biến dân cư nông thôn trở thành dân đô thị, với sự chuyển dịch cơ cấu lao động
từ nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ; biến quần cư nông thôn thành quần
cư thành thị. Tác động này làm ngành nông nghiệp giảm dần tỉ trọng, tăng dần tỉ
trọng ngành công nghiệp và dịch vụ.
Thay đổi đặc điểm dân số
+ Gia tăng dân số và tỉ lệ thị dân: Quá trình đô thị hóa tạo nên sức hút rất
mạnh mẽ dân cư từ các vùng nông thôn chuyển vào đô thị. Vì thế, quy mô dân số
và tỉ lệ dân thành thị tăng nhanh chóng.
+ Thay đổi kết cấu dân số: Quá trình đô thị hóa làm thay đổi cơ cấu dân
số theo độ tuổi: Do chất lượng cuộc sống người dân đô thị được nâng cao, tỉ lệ
sinh tại các đô thị giảm xuống. Thêm vào đó, số dân nhập cư vào các thành phố
lớn chủ yếu trong độ tuổi lao động nên tỉ lệ dân số phụ thuộc giảm mạnh, tỉ lệ
dân số trong độ tuổi lao động tăng lên. Đây là lực lượng lao động dồi dàotạo điều
kiện cho các ngành kinh tế phát triển nhanh chóng.
Tăng cường hiệu quả sử dụng đất
Đất đô thị có giá trị rất lớn do chức năng và tính chất sử dụng cao độ của
nó. Vì thế, quá trình đô thị hóa luôn gắn liền với quá trình chuyển đổi mục đích
SDĐ: giảm diện tích đất nông nghiệp, tăng diện tích đất đô thị, làm giá đất có sự

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


biến động mạnh mẽ.
Nâng cao chất lượng cuộc sống
+ Tăng thu nhập bình quân đầu người
Quá trình đô thị hóa có tác động rất mạnh mẽ đến sự tăng trưởng kinh tế,
giúp tăng thu nhập bình quân đầu người, nâng cao chất lượng cuộc sống.
+ Tăng chất lượng giáo dục
Do chất lượng cuộc sống và nhu cầu về lực lượng lao động có trình độ
chuyên môn ngày càng cao, giáo dục tại đô thị được quan tâm phát triển. Chính
sách xã hội hóa giáo dục tại các khu vực đô thị hóa được quan tâm tích cực từ các
thành phần kinh tế. Nhiều trường tư thục, dân lập các cấp hình thành và phát
triển, tạo điều kiện đáp ứng số lượng học sinh và nhu cầu xã hội ngày càng tăng.
+ Tăng thu nhập bình quân đầu người: Quá trình đô thị hóa có tác động
rất mạnh mẽ đến sự tăng trưởng kinh tế, giúp tăng thu nhập bình quân đầu người,
đó chính là cơ sở nâng cao chất lượng cuộc sống người dân.
+ Tăng chất lượng giáo dục: Do chất lượng cuộc sống và nhu cầu về lực
lượng lao động có trình độ chuyên môn ngày càng cao, giáo dục tại đô thị được
quan tâm phát triển.
Tác động đến môi trường tự nhiên: Do ý thức cải tạo và bảo vệ môi trường
của người dân được nâng cao, hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ đời sống người dân
cải thiện, hoạt động vệ sinh môi trường ngày càng hiệu quả… giúp môi trường sống
của người dân đô thị được cải thiện đáng kể, đặc biệt tại các khu dân cư mới. Bên
cạnh đó, quá trình quy hoạch đô thị cũng khiến cảnh quan tự nhiên thay đổi, được
điều chỉnh hợp lí, làm tăng vẻ mỹ quan đô thị. (Phạm Văn Nhật, 2003)
1.1.3.2. Tác động tiêu cực
Đô thị hóa nếu không xuất phát từ công nghiệp hoá, không phù hợp, cân

đối với quá trình công nghiệp hoá thì việc chuyển cư ồ ạt từ nông thôn ra thành
phố sẽ làm cho nông thôn mất đi một phần lớn nhân lực. Trong khi đó nạn thiếu
việc làm, nghèo nàn ở thành phố ngày càng phát triển, điều kiện sinh hoạt ngày
càng thiếu thốn, môi trường bị ô nhiễm nghiêm trọng, từ đó dẫn đến hiện tượng
tiêu cực trong trong đời sống kinh tế - xã hội.

Thông thường quá trình này

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


không phải là tác nhân mạnh vì mức độ tăng trưởng dân cư tự nhiên của thành
phố thường thấp hơn nông thôn. Sự chuyển dịch dân cư từ nông thôn ra thành thị
như là sự nhập cư đến đô thị. Đô thị hoá có tác động không nhỏ đến sinh thái và
kinh tế khu vực. Sự gia tăng quá mức của không gian đô thị so với thông thường
gọi là “sự bành trướng đô thị”, thông thường để chỉ những khu đô thị rộng lớn
mật độ thấp phát triển xung quanh thậm chí vượt ngoài ranh giới đô thị.
Sự mất cân đối nghiêm trọng giữa đô thị và nông thôn: Quá trình công
nghiệp hoá và đô thị hoá đã dẫn đến tình trạng di dân từ nông thôn lên thành thị.
Sự chênh lệch này còn thể hiện ở chất lượng giáo dục, cơ hội nâng cao thu nhập
gia đình, chất lượng các phúc lợi xã hội và các dịch vụ công cộng khác giữa vùng
nông thôn và thành thị.
Sự mất cân đối trong cơ cấu kinh tế: Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đã dẫn đến mức độ đô thị hoá nhanh chóng, dẫn theo quy mô và vị trí của
ngành nông nghiệp trong nền kinh tế bị giảm dần. Do không chú trọng đúng mức
đến phát triển nông nghiệp, khu vực nông thôn đã gặp phải các vấn đề như ô
nhiễm môi trường sinh thái do chất thải công nghiệp và phân hoá học, năng xuất
nông nghiệp thấp do đất đai bị ô nhiễm, mức sống của nông dân không được nâng

cao. Chính sách cơ giới hoá nông nghiệp đã khiến nông dân lâm vào cảnh nợ nần
do gánh nặng về vốn nông nghiệp, chi phí thuê lao động do thiếu nhân công ở
vùng nông thôn, cùng các chi phí sinh hoạt... (Trần Thị Bích Huyền, 2011)
Nhiều thành phố không phát huy tác dụng trong quá trình đô thị: Bất kỳ
tỉnh nào cũng quy hoạch, vay tiền để xây dựng các đô thị mới với kỳ vọng các
thành phố này trở thành đòn bẩy kinh tế của mình. Nhưng thực tế là không phải
thành phố nào cũng thu hút được đầu tư. Do đó đã xảy ra tình trạng mà các
chuyên gia gọi là “thành phố bong bóng”. Nhiều thành phố không tăng dân số mà
chững lại và bị giảm dần khi không còn có khả năng phát triển.
1.2. Một số vấn đề cơ bản về đất đai
1.2.1. Một số thuật ngữ về đất đai
2.2.1.1. Khái niệm về đất đai
Theo Luật Đất đai năm 1987 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16


Nam: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc
phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới
tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.”
Theo Hiến pháp năm 2013 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam: “Đất
đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài
nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đất
đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước,
được quản lý theo pháp luật” (Quốc hội nước CHXHCN VN, 2013).

2.2.1.2. Quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch SDĐ là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian
sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ
môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu
SDĐ của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành
chính trong một khoảng thời gian xác định.
2.2.1.3. Kế hoạch sử dụng đất
Kế hoạch SDĐ là việc phân chia KHSDĐ theo thời gian để thực hiện
trong kỳ KHSDĐ.
2.2.1.4.Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền SDĐ của
người được Nhà nước trao quyền SDĐ hoặc thu lại đất của người SDĐ vi phạm
pháp luật về đất đai.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có
đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.
2.2.1.5. Quyền sử dụng đất
- Tại Điều 192, Bộ Luật Dân sự quy định: “Quyền sử dụng là quyền khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”.
- Tại Điều 17, Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước trao quyền sử dụng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 17


đất thông qua hình thức sau đây: Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất,
giao đất có thu tiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; công nhận
quyền sử dụng đất”.
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng tới việc quản lý và sử dụng đất
1.2.2.1. Yếu tố điều kiện tự nhiên

Việc SDĐ luôn chịu sự ảnh hưởng của nhân tố tự nhiên, do vậy khi SDĐ
ngoài bề mặt không gian cần chú ý đến việc thích ứng với điều kiện tự nhiên và
quy luật sinh thái tự nhiên của đất cũng như các yếu tố bao quanh mặt đất như
nhiệt độ, ánh sáng, lượng mưa, không khí và các khoáng sản trong lòng đất…
Các nhân tố điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến quá trình SDĐ đó là: khí
hậu, địa hình, thổ nhưỡng, thủy văn,… hầu như các yếu tố này đền có ảnh hưởng
rất lớn đến quá trình sinh trưởng và phát triển của cây trồng, vật nuôi trong sản
xuất nông nghiệp và hoạt động phát triển sản xuất trong ngành phi nông nghiệp.
1.2.2.2. Yếu tố kinh tế - xã hội
Nhân tố kinh tế xã hội bao gồm các yếu tố như chế độ xã hội, dân số và
lao động, mức độ phát triển và sự trang bị cơ sở vật chất, kỹ thuật của nền kinh
tế, sự phát triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, khả
năng áp dụng các tiến bộ khoa học trong sản xuất…
Nhân tố kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với
việc lựa chọn mục đích SDĐ cho phù hợp, mang lại hiệu quả kinh tế cao, bảo vệ
được nguồn đất. Nếu như điều kiện tự nhiên ảnh hưởng tới phương thức SDĐ thì
điều kiện kinh tế - xã hội chi phối rất nhiều tới hiệu quả SDĐ. Đất đai cùng điều
kiện tự nhiên nhưng điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau thì hiệu quả từ việc sử
dung, khai thác quỹ đất cũng hoàn toàn khác nhau.
1.2.2.3. Yếu tố không gian
Đất đai có tính cố định về vị trí, giới hạn về mặt không gian, nó sẽ quyết
định đến việc sử dụng đất phải tuân theo quy mô, hình thể, ranh giới, diện tích
hiện hữu. Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho công nghiệp, xây dựng công
trình, nhà xưởng, giao thông,… mặt bằng không gian và vị trí của đất đai có ý
nghĩa đặc biệt quan trọng và có giá trị kinh tế rất cao (Nguyễn Thị Hải, 2010).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 18

1.2.2.4. Vai trò của đất đai trong quá trình đô thị hoá
Có thể nói Đất đô thị là một nguồn lực phát triển kinh tế, phát triển đô thị.
Tính đa dạng về mục đích sử dụng và giá thành cao khi phải chuyển đổi mục đích
sử dụng đất, nên buộc phải tiến hành quy hoạch sử dụng đất một cách cẩn trọng,
phải xem đất đô thị là một không gian thống nhất, cần được thâm dụng để đạt hiệu
quả cao. Vị trí đất trong đô thị có ý nghĩa đặc biệt trong tiêu chuẩn lựa chọn khu
dân cư, cũng như khu vực sản xuất kinh doanh, phụ thuộc nhiều vào điều kiện giao
thông và cơ sở hạ tầng. Vị trí đất trong đô thị được xác định qua giá đất. Giá đất đô
thị lại phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng vào vị trí thửa đất, không phụ thuộc vào độ
phì nhiêu của đất. Đất đô thị không chỉ là tài nguyên, mà đã là tài sản có giá trị
trong quyền sử dụng đất. Việc định giá đất đô thị theo phương pháp luận thống
nhất thích ứng với cơ chế thị trường. (Phạm Đức Hòa, 2013)
Đô thị Việt Nam đã và đang trong xu thế phát triển rất nhanh về số lượng,
quy mô đất đai và dân số. Trong các yếu tố hình thành và phát triển đô thị, thì
yếu tố mở rộng đất đai là yếu tố quan trọng. Mọi hoạt động kinh tế - xã hội của
đô thị trong xu thế phát triển, yêu cầu sử dụng nhiều đất, nhưng chỉ diễn ra trong
phạm vi giới hạn của đô thị, làm cho tính khan hiếm của đất đô thị rõ ràng hơn,
vai trò của đất đô thị càng trở nên quan trọng trong đời sống đô thị và việc sử
dụng tiết kiệm đất đô thị càng trở nên cấp bách.
Theo PGS.TS Vũ Năng Dũng, Hội Khoa học Đất Việt Nam cho biết, đất
phi nông nghiệp không ngừng tăng mạnh. Năm 1990 so với năm 2010 tăng
2,07% lần, tương ứng 1.914,1 nghìn ha, trung bình mỗi năm tăng 95.755ha. Đáng
chú ý, nhiều địa phương như: Hà Nội, Hải Phòng, TP Hồ Chí Minh, các tỉnh
đồng bằng sông Hồng, sông Cửu Long chủ yếu lấy đất lúa để quy hoạch khu
công nghiệp, khu đô thị. Theo số liệu thống kê, từ năm 2000 trở lại đây, trung
bình mỗi năm đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp khoảng
74.000ha.
1.3. Tình hình đô thị hóa trên thế giới và ở Việt Nam
1.3.1. Tình hình đô thị hóa trên thế giới và kinh nghiệm một số nước
Đô thị hoá là hiện tượng mang tính toàn cầu và diễn ra với tốc độ ngày

một tăng, đặc biệt là ở các quốc gia kém phát triển. Theo các chuyên gia nghiên
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 19