đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng đường vàng, huyện nam trực, tỉnh nam định

MỤC LỤC

Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục các bảng

vii

Danh mục các hình

viii

MỞ ĐẦU

1

1

Tính cấp thiết của đề tài

1

2

Mục đích

2

3

Yêu cầu

2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

3

1.1 Cơ sở lý luận và pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất

3

1.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

3

1.1.2 Các yếu ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

4

1.1.3 Trình tự, thủ tục pháp lý của việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ

8

và tái định cư
1.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên thế giới và
các nước trong khu vực

14

1.2.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Trung Quốc

14

1.2.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Nhật Bản

16

1.2.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Thái Lan

16

1.2.4 Quy định bồi thường của các tổ chức tài trợ (ADB, WB)

17

1.2.5 Bài học kinh nghiệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho Việt Nam

19

1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất qua các
thời kỳ ở Việt Nam

20
iii


1.3.1 Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 1993

20

1.3.2 Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai năm 1993

21

1.3.3 Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai năm 2003

23

1.3.4 Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai năm 2013

23

1.3.5 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hiện nay

24

1.3.6 Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

29

của tỉnh Nam Định
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

33

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

33

2.2.1 Đối tượng nghiên cứu

33

2.2.2 Phạm vi nghiên cứu

33

2.2 Nội dung nghiên cứu

33

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nam Trực

33

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Nam Trực

33

2.2.3 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất dự án xây dựng đường Vàng

33

2.2.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
2.3

Phương pháp nghiên cứu

34
34

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

34

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

34

2.3.3 Phương pháp phân tích và xử lý số liệu

35

2.3.4 Phương pháp so sánh số liệu

35

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

36

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nam Trực

36

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

36

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

39

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nam Trực

45

iv


3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Nam Trực

46

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai tại huyện Nam Trực

46

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Nam Trực năm 2014

52

3.2.3 Đánh giá tình hình biến động sử dụng đất huyện Nam Trực giai đoạn

56

2005 - 2014
3.3 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
dự án xây dựng đường Vàng, huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định

59

3.3.1 Giới thiệu về dự án xây dựng đường Vàng, huyện Nam Trực

59

3.3.2 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn huyện Nam Trực

61

3.3.3 Công tác bồi thuờng, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất dự
án xây dựng đường Vàng, huyện Nam Trực

64

3.3.4 Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối

71

với người dân có đất bị thu hồi
3.3.5 Đánh giá chung công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất dự án xây dựng đường Vàng, huyện Nam Trực

84

3.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất

87

3.4.1 Giải pháp về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước

87

thu hồi đất
3.4.2 Giải pháp về chính sách

89

3.4.3 Giải pháp về tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

89

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

91

Kết luận

91

Kiến nghị

93

TÀI LIỆU THAM KHẢO

94

PHỤ LỤC

96

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BT

Bồi thường

BT,HT&TĐC

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CNH-HĐH

Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

KHSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

KT-XH

Kinh tế - xã hội

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

UBND

Uỷ ban nhân dân

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

3.1

Tốc độ tăng trưởng kinh tế huyện Nam Trực 2000 – 2014

39

3.2

Hiện trạng sử dụng đất huyện Nam Trực năm 2014

53

3.3

Tình hình biến động đất đai huyện Nam Trực giai đoạn 2005 - 2014

57

3.4

Đối tượng và điều kiện được thường, hỗ bồi trợ

64

3.5

Tổng hợp diện tích các loại đất bị thu hồi

65

3.6

Tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án

67

3.7

Tổng hợp tài sản trên đất bị thu hồi

68

3.8

Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng và
điều kiện được bồi thường

71

3.9

Ý kiến của người dân về mức giá bồi thường, hỗ trợ

3.10

Ý kiến của người dân về việc thông báo thu hồi đất, chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư

72
73

3.11

Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ

3.12

Đánh giá ảnh hưởng từ việc thu hồi đất đến đời sống của người dân bị
thu hồi đất

74
76

3.13

Nguồn thu nhập của các hộ trước và sau khi thu hồi đất

3.14

Kiến nghị của người dân bị thu hồi đất về hỗ trợ đào tạo nghề, tạo
việc làm và ổn định đời sống

77
82

vii


DANH MỤC CÁC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

1.1

Sơ đồ tóm tắt trình tự thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng cấp huyện

14

3.1

Sơ đồ vị trí huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định

36

3.2

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Nam Trực giai đoạn 2000-2014

40

3.3

Cơ cấu sử dụng đất năm 2014 của huyện Nam Trực

54

3.4

Đường Vàng đoạn qua TT Nam Giang, huyện Nam Trực

61

3.5

Khu tái định cư xóm Tây Cầu tại xã Nam Hùng

70

3.6

Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của người dân bị thu hồi đất

75

3.7

Đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến tình
hình thu thập

77

3.8

Các hộ mặt đường đầu tư vào sản xuất kinh doanh sau khi bị thu hồi đất

3.9

Đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến tình
hình trật tự an ninh xã hội

78

79

3.10 Đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến tình
trạng tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội

80

3.11 Trạm y tế huyện trên đường Vàng tại thị trấn Nam Giang

81

3.12 Trồng rau màu trên vỉa hè tại xã Nam Hoa

81

3.13 Vỉa hè mới xây dựng đã hư hỏng tại xã Nam Hoa

82

3.14 Kiến nghị của người dân về hỗ trợ đào tạo nghề, tạo việc làm và ổn
định đời sống

83

viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam chương III điều 54 đã xác định: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Nhà nước thu hồi đất do tổ
chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục
đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công
cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy
định của pháp luật” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013a).
Trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa (CNH – HĐH) đất nước,

việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhất là từ quỹ đất nông nghiệp sang quỹ
đất phi nông nghiệp để xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, thương mại
dịch vụ, nhằm đáp ứng cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội (KT - XH) là việc
làm tất yếu, diễn ra nhanh chóng ở hầu hết các địa phương. Vấn đề đặt ra là việc
thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng phải có được sự nhất trí, thoả mãn
giữa các bên về mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do Nhà nước giải quyết.
Thu hồi đất, bồi thường thiệt hại để giải phóng mặt bằng là khâu then chốt,
quan trọng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai các dự án (Đặng Hùng
Võ, 2010). Thu hồi đất không chỉ đơn giản là việc làm chấm dứt quyền sử dụng đất
của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với một diện tích nhất định. Nó ảnh hưởng trực
tiếp tới mọi vấn đề đời sống kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng của cộng
đồng dân cư, ảnh hưởng trực tiếp đến Nhà nước, Chủ đầu tư, đặc biệt là đối với
người dân có đất bị thu hồi. Việc đối xử chưa công bằng giữa bên có đất bị thu hồi
và bên đầu tư; chưa thật chặt chẽ về pháp lý nên dễ bị lạm dụng. Thiếu tính chuyên
nghiệp trong việc thi hành. Các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài gây ra nhiều thiệt hại
cho chủ đầu tư, cho nhà thầu và cả cho người có đất bị thu hồi, từ đó làm giảm hiệu
quả của dự án kết cấu hạ tầng khiến tăng chi phí ( Phạm Sỹ Liêm, 2009).
1


Huyện Nam Trực là cửa ngõ phía nam của thành phố Nam Định đang
trong quá trình CNH - HĐH, nên nhu cầu thu hồi đất để phát triển KT - XH khá lớn,
trước hết là giành cho nhu cầu về giao thông, mở rộng xây dựng đường xá lưu
thông, buôn bán, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư trong đó dự án xây dựng
đường huyện lộ - Đường Vàng của huyện Nam Trực... Công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư đang gặp rất nhiều khó khăn do việc thu hồi phần diện tích đất
nông nghiệp là tư liệu sản xuất chính, đất ở và nhà cửa cũng như vật kiến trúc,
hoa màu trên đất là tài sản rất lớn của người dân nơi đây, làm ảnh hưởng nhiều
đến sản xuất và đời sống của nhân dân. Mức bồi thường, hỗ trợ chưa tương xứng
với mức độ thiệt hại gây ra nhiều bức xúc trong nhân dân. Nhận thức được thách

thức của việc thu hồi đất đối với sự phát triển bền vững của huyện, cho nên cần
phân tích, đánh giá để đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn huyện, đồng thời góp phần đảm bảo quyền lợi
hợp pháp người dân có đất bị thu hồi.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên, tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh
giá công tác bồi thuờng, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để
thực hiện dự án xây dựng đường Vàng, huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định”.
2. Mục đích
- Đánh giá quá trình thực hiện để nhằm tìm ra những tồn tại trong công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây
dựng đường Vàng, huyện Nam Trực.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện cơ chế bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Nam Trực, tỉnh
Nam Định.
3. Yêu cầu
- Nắm vững chính sách, pháp luật hiện hành và những chính sách về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Các số liệu, tài liệu, khảo sát, điều tra phải đảm bảo tính trung thực,
chính xác, phản ánh, làm rõ những ảnh hưởng, thiệt hại của người có đất khi
Nhà nước thu hồi đất trên cơ đó để kiến nghị, đề xuất có tính khả thi phù hợp
với thực tiễn.
2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận và pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
a. Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng với

giá trị hoặc công lao (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa Việt Nam, 1998).
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất là
giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời
hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b).
Bồi thường về tài sản trên đất: Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu
tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường. Khi
Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh
doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại (Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 2013b).
b. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa
Việt Nam, 1998).
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có
đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 2013b).
c. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nước thu hồi đất hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường về đất, tài sản, di
chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống thu nhập,
3


cơ sở vật chất tinh thần tại đó. Như vậy, tái định cư nhằm giảm nhẹ các tác động
xấu về KT - XH đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách bồi thường, GPMB. Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất

mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một
trong các hình thức sau: bồi thường bằng nhà ở; bồi thường bằng giao đất ở mới;
bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
1.1.2. Các yếu ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.2.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền KT-XH. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và
phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, từ sau khi ban hành Luật Đất đai 1993, Chính phủ đã năm lần
trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai (1998, 2001,
2003, 2009 và 2013) nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển KT-XH đất nước. Theo đó,
chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn
thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Thời gian qua, công tác
GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu
cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư.
Một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến việc quản lý nguồn tài
nguyên thiếu chặt chẽ và hợp lý đó là do các văn bản pháp lý liên quan đến vấn
đề quản lý đất đai thiếu tính ổn định và chưa thực sự hoàn chỉnh. Chính điều này
gây khó khăn cho người thi hành đồng thời làm mất lòng tin trong dân. Là
nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự chậm trễ, ách tắc trong công tác giải quyết các
mối quan hệ đất đai nói chung và GPMB nói riêng. Tính chưa ổn định, chưa
thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ đã làm cho công tác bồi thường,
GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Vì vậy chúng ta cần phải quan tâm
hơn nữa đến việc ban hành văn bản và tổ chức hướng dẫn thực hiện các văn bản

4

pháp luật về quản lý và sử dụng đất.Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành
các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công
tác bồi thường, GPMB (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006).
1.1.2.2. Giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB
hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Có thể thấy rằng trong
vấn đề đền bù thu hồi đất, GPMB thì giá đất là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng
trực tiếp nhất đến thành công hay thất bại của dự án. Đó là vấn đề mà mọi người bị
ảnh hưởng đều quan tâm, là nguyên nhân chủ yếu làm cản trở công tác thu hồi đất.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ.
Giá đất tính bồi thường về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế
giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật Đất
đai năm 2013, nguyên tắc định giá đất là phải phù hợp với giá thị trường trong
điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các
địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới
nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.
Bên cạnh đó, sự phối hợp chưa chặt chẽ giữa các ngành, các cấp và chủ
đầu tư trong việc xây dựng phương án đền bù thiếu sự quan tâm lãnh đạo, hướng
dẫn kiểm tra sâu sát của các phòng ban chuyên môn. Những người làm công tác
GPMB, một số người không được đào tạo nghiệp vụ định giá, họ thực hiện
nhiệm vụ chủ yếu là dựa vào khả năng cá nhân và kinh nghiệm công tác. Đây là
nguyên nhân dẫn đến những sai sót trong công tác điều tra, khảo sát, lập phương
án đền bù;
Từ những vấn đề bất cập trên chúng ta thấy rằng: để xác định được giá đất
cũng như giá đất phục vụ mục đích đền bù một cách phù hợp với thực tế thị
trường thì Chính phủ cần phải cải tiến cách thức thực hiện, cải tiến phương pháp
định giá và phương pháp giá thành. Tuy nhiên để thực hiện được hai phương
pháp này đòi hỏi phải có một chuẩn mực định giá thống nhất và khi áp dụng phải
chú ý đến điều kiện kinh tế xã hội của các địa phương nói riêng và cả nước nói

5


chung trong từng thời điểm (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.2.3. Thị trường Bất động sản
Ngày nay, thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể
thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, có những đóng
góp tích cực vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian
qua và trong tương lai.
Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch về bất động sản trong một
thời gian, không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động
sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người
đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường);
đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự nhận chuyển nhượng hoặc cho thuê đất
đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách
TĐC và bồi thường, làm ảnh hưởng đến tác động tới giá đất tính bồi thường (Đặng
Hùng Võ, 2010; Nguyễn Đình Bồng, 2005; Phạm Đức Phong, 2002).
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường (Bộ Tài Nguyên và Môi trường, 2012a).
1.1.2.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh QHSDĐ để tổ chức việc bồi
thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng
vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, GPMB nào đều dựa
trên một quy hoạch, KHSDĐ, nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có
hiệu quả KT - XH cao nhất. Quy hoạch, KHSDĐ có tác động tới chính sách bồi
thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, KHSDĐ là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực
hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định
của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định

thu hồi đất đó của người đang sử dụng.
- Quy hoạch, KHSDĐ là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển
nhượng QSDĐ; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Công tác bồi thường, GPMB liên quan mật thiết với công tác quy hoạch,

6


KHSDĐ thông qua Quyết định thu hồi đất vì: Căn cứ quy hoạch, KHSDĐ để
thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
căn cứ Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương án bồi
thường, GPMB.
Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch nói chung và kế hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng
tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch “theo phong trào”.
Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch dự án “treo".
1.1.2.5. Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký QSDĐ
tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt. Hệ thống hồ sơ địa chính
(HSĐC), GCNQSDĐ có liên quan mật thiết với công tác BT,HT&TĐC và là một
trong những cơ sở xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi
thường, hỗ trợ.
Lập và quản lý hệ thống HSĐC có vai trò quan trọng hàng đầu để “quản lý
chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất
đai. Việc lập HSĐC được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ TN&MT nhưng còn
nhiều địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng chưa đầy đủ,
chưa đồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ độ chính xác thấp nên đang
làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai, chưa đủ cơ sở giải quyết

tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các loại bản đồ cũ
và lập lại HSĐC là rất cần thiết.
Trong công tác bồi thường, GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác
đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về
sử dụng đất; việc GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Do đó, công tác bồi thường,
GPMB gặp rất nhiều khó khăn.

7


1.1.3. Trình tự, thủ tục pháp lý của việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư
1.1.3.1. Trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của các cơ
quan, đơn vị ở Trung ương và UBND cấp tỉnh
1. Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Tập đoàn kinh tế,
Tổng công ty, đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Trung ương quản lý có dự án đầu tư
phải thu hồi đất có trách nhiệm chỉ đạo, tổ chức kiểm tra, thanh tra việc thực hiện
BT,HT&TĐC; phối hợp với UBND cấp tỉnh và Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,
GPMB trong quá trình tổ chức thực hiện; bảo đảm kinh phí cho việc BT,HT&TĐC
theo quy định.
2. UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo tổ chức thu hồi đất, BT,HT&TĐC
theo quy định. Trước ngày 01 tháng 12 hàng năm, báo cáo Bộ TN&MT về tình hình
và kết quả thực hiện thu hồi đất, BT,HT&TĐC tại địa phương.
3. Bộ TN&MT có trách nhiệm chỉ đạo, tổ chức, hướng dẫn, kiểm tra,
thanh tra việc thực hiện BT,HT&TĐC theo quy định và giải quyết các vướng
mắc phát sinh theo đề nghị của UBND cấp tỉnh.
1.1.3.2. Trình tự, thủ tục các bước thực hiện công tác thu hồi đất giải phóng mặt bằng
- Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc,

kiểm đếm;
- Lập, thẩm định phương án BT,HT&TĐC;
Sau khi phương án BT,HT&TĐC được UBND cấp có thẩm quyền phê
duyệt, tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện BT,HT&TĐC có trách nhiệm niêm yết
công khai phương án tại trụ sở làm việc của đơn vị và UBND cấp xã nơi có đất bị
thu hồi, thông báo kế hoạch, thời gian chi trả bồi thường, giải quyết tái định cư và
thực hiện GPMB.
- Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án
BT,HT&TĐC;
- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB có trách nhiệm quản lý đất đã
được GPMB; Bàn giao đất đã bị thu hồi cho Chủ đầu tư, đơn vị thi công;
- Cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc;

8


- Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất;
- Giải quyết khiếu nại đối với quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
hoặc quyết định cưỡng chế thu hồi đất.
Bước 1: Thành lập Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Khi có quyết định phê duyệt dự án hoặc thiết kế kỹ thuật của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền, UBND huyện đề nghị UBND tỉnh được thành lập Hội đồng
GPMB để giúp UBND huyện chỉ đạo và thực hiện việc GPMB của dự án trên địa
bàn. Hội đồng GPMB gồm:
1. Phó chủ tịch UBND huyện – Chủ tịch Hội đồng;
2. Đại diện cơ quan Tài chính – Phó Chủ tịch Hội đồng;
3. Chủ đầu tư - Ủy viên thường trực;
4. Đại diện cơ quan TN&MT - Ủy viên;
5. Đại diện UBND cấp xã có đất bị thu hồi - Ủy viên;
6. Đại diện của những hộ gia đình bị thu hồi đất từ một đến hai người;

7. Một số thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng bồi thường quyết định cho
phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương và tính chất của từng dự án.
Bước 2: Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo
đạc, kiểm đếm được quy định như sau:
a) UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất.
Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ
biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện
thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung
của khu dân cư nơi có đất thu hồi;
b) UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường, GPMB triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo
đạc, kiểm đếm;
c) Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ
bồi thường, GPMB thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích
đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án BT,HT&TĐC;
d) Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối

9


hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB trong việc điều tra, khảo sát,
đo đạc, kiểm đếm thì UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã
nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB tổ chức vận động,
thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người
sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB thì
Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người có
đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp
người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành
quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực

hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai năm 2013.
Bước 3: Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được quy
định như sau:
a) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB có trách nhiệm lập phương
án BT,HT&TĐC và phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý
kiến về phương án BT,HT&TĐC theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người
dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án
BT,HT&TĐC tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư
nơi có đất thu hồi.
Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại
diện UBND cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện
những người có đất thu hồi.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB có trách nhiệm tổng hợp ý kiến
đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng
ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án BT,HT&TĐC; phối hợp với UBND cấp
xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng
ý về phương án BT,HT&TĐC; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;
b) Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án BT,HT&TĐC trước khi
trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.
Sở TN&MT, Phòng TN&MT có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ

10


quan có liên quan thực hiện thẩm định phương án BT,HT&TĐC trước khi trình
UBND cùng cấp phê duyệt.
Bước 4: Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương
án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:
a) UBND cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật Đất đai năm
2013 quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án BT,HT&TĐC trong

cùng một ngày;
b) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB có trách nhiệm phối hợp với
UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án
BT,HT&TĐC tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân
cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định BT,HT&TĐC đến từng người có đất thu
hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư
(nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà
hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm
nhiệm vụ bồi thường, GPMB;
c) Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo
phương án BT,HT&TĐC đã được phê duyệt;
d) Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm
nhiệm vụ bồi thường, GPMB thì UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt
Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB tổ
chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.
Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng
không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB
thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ
chức thực hiện việc cưỡng chế.
Bước 5: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách
nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng
1. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB bao gồm tổ chức dịch vụ
công về đất đai, Hội đồng BT,HT&TĐC.
2. Đất đã thu hồi được giao để quản lý, sử dụng theo quy định sau đây:

11


a) Đất đã thu hồi theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai
2013 thì giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư hoặc giao cho tổ chức

dịch vụ công về đất đai để quản lý;
b) Đất đã thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và các điểm a, b, c và
d khoản 1 Điều 65, Luật Đất đai 2013 thì giao cho tổ chức dịch vụ công về đất
đai để quản lý, đấu giá QSDĐ. Đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ở nông
thôn thì giao cho UBND cấp xã quản lý. Quỹ đất này được giao, cho thuê đối với
hộ gia đình, cá nhân không có đất hoặc thiếu đất sản xuất theo quy định pháp luật.
Bước 6: Cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc
1. Cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc được thực hiện khi
có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định kiểm đếm bắt buộc sau
khi UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và
tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB đã vận động, thuyết phục;
b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc đã được
niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu
dân cư nơi có đất thu hồi;
c) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc đã có
hiệu lực thi hành;
d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế có hiệu lực.
2. Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện
quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.
3. Trình tự, thủ tục thực hiện quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc:
a) Tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối
thoại với người bị cưỡng chế;
b) Trường hợp người bị cưỡng chế chấp hành quyết định cưỡng chế thì tổ
chức được giao thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành và thực
hiện điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
Bước 7: Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất
1. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ

12

các điều kiện sau đây:
a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi
UBND cấp xã, UB Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ
chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB đã vận động, thuyết phục;
b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm
yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư
nơi có đất thu hồi;
c) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực;
d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện
quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.
2. Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện
quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.
2. Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất:
a) Trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định
thành lập Ban thực hiện cưỡng chế;
b) Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị
cưỡng chế; nếu người bị cưỡng chế chấp hành thì Ban thực hiện cưỡng chế lập
biên bản ghi nhận sự chấp hành. Việc bàn giao đất được thực hiện chậm nhất sau
30 ngày kể từ ngày lập biên bản.
Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế
thì Ban thực hiện cưỡng chế tổ chức thực hiện cưỡng chế;
c) Ban thực hiện cưỡng chế có quyền buộc người bị cưỡng chế và những
người có liên quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu
đất cưỡng chế; nếu không thì Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm di chuyển
người bị cưỡng chế và người có liên quan cùng tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế.
Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản thì Ban thực hiện
cưỡng chế phải lập biên bản, tổ chức thực hiện bảo quản tài sản theo quy định
của pháp luật và thông báo cho người có tài sản nhận lại tài sản.

13


UBND cấp huyện
Hội đồng BTHTTĐC

Các phòng chuyên nghành:
- Phòng Tài chính
- Phòng Tài nguyên và Môi trường
- Phòng Quản lý đô thị
- Chủ đầu tư

Tổ tư vấn BTHTTĐC

UBND xã,

UBND xã,

phường

phường

Các tổ chức, cá nhân kê khai,
kiểm kê

Lập phương án bồi thường, GPMB

Chi trả tiền bồi thường, GPMB
Chủ

đầu tư
Giao mặt bằng để thực hiện dự án

Hình 1.1. Sơ đồ tóm tắt trình tự thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng
cấp huyện
1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên thế
giới và các nước trong khu vực
1.2.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Trung Quốc
Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật
Việt Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung
Quốc rất cao. Việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước

14


Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai. Do vậy, thị
trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà ở.
Về đền bù thiệt hại về đất đai, do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên
không có chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông
nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị
thu hồi đất.
Về phương thức đền bù thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng
đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có
quyền lựa chọn các hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở
mới. Tại thủ đô Bắc Kinh và Thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn
đền bù thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc của mình.
Về giá đền bù thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng
được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được
điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác
động điều chỉnh tại chính thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, việc đền bù

thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu).
Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng
bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu
sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý
điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có
chính sách xã hội riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu tái định
cư được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông
động và tĩnh. Trong quá trình đền bù, GPMB phải lập các biện pháp xử lý đối với
việc sắp xếp bồi thường khi không đạt được thống nhất. Khi đó sẽ xử lý theo
phương thức trước tiên là dựa theo trọng tài, sau theo khiếu tố.
Tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà cửa hiện nay của Thành phố
Thượng Hải được thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng thêm
với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”.

15


- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường,
giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn mà chính
quyền quận, huyện nơi có di dời lập ra đối với những người có khó khăn về nhà
ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa vào khu
vực bố trí nhà ở để tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố.
Càng ra ngoại vi càng được hệ số tăng thêm, mức tăng thêm có thể là 70%, 80%
hay 100% (Ban Vật giá Chính phủ, 2000).
1.2.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Nhật Bản
Luật trưng dụng đất đai của Nhật Bản ban hành năm 1951 quy định việc
trưng dụng đất có bồi thường để xây dựng công trình hạ tầng trọng yếu được pháp

luật cho phép, chẳng hạn đường xá, công viên, đê điều, hồ chứa nước, cảng biển.
Khuyến khích mọi trường hợp sử dụng đất, kể cả trường hợp thuộc diện trưng dụng
đất thực hiện chuyển đổi đất đai tự nguyện qua việc giao dịch đất đai thông thường.
Nhà nước sẽ quay trở lại biện pháp trưng dụng đất khi giao dịch đất đai thông
thường bị trở ngại và phải được người có thẩm quyền cho phép khi thấy phù hợp lợi
ích công cộng và hội đủ điều kiện cần thiết.
Trình tự trưng dụng qua các bước: Xin phép trưng dụng; Đăng ký đất đai
và công trình trong diện trưng dụng; Bên trưng dụng và bên bị trưng dụng thương
lượng thoả thuận; Trình Hội đồng trưng dụng thẩm định; Ra quyết định trưng
dụng; Hoàn tất trưng dụng.
Việc bồi thường thực hiện bằng tiền. Mức bồi thường tính toán tại thời
điểm công bố trưng dụng, có điều chỉnh cho phù hợp với biến động giá trước
lúc ra quyết định trưng dụng. Nội dung bồi thường gồm: Bồi thường thiệt hại
tài sản theo giá thị trường; Bồi thường thiệt hại thông thường khác do nguyên
nhân trưng dụng; Bồi thường thiệt hại do phải sống tách rời cộng đồng ban
đầu; Bồi thường thiệt hại do phải chuyển nghề; Bồi thường thiệt hại do môi
trường kém đi như tiếng ồn, khí thải, nước thải... (Đào Trung Chính, 2010).
1.2.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Thái Lan
Không có chính sách đền bù tái định cư quốc gia, vì đa hình thức sở hữu đất

16


đai nhưng Hiến Pháp năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích
xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước,
phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo thời giá
thị trường cho những người hợp pháp về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây
ra và quy định việc đền bù phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có
quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi
tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình.

Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp dụng
cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dụng tiện ích công cộng,
quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát
triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công
cộng. Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị
đền bù các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy
định cụ thể về trình tự tiến hành đền bù TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị
đền bù, các bước lập và phê duyệt dự án đền bù, thủ tục thành lập các cơ quan,
uỷ ban tính toán đền bù TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền đền bù, quyền khiếu
nại, quyền khởi kiện đưa ra toà án. Ví dụ: Trong ngành điện năng thì cơ quan
điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án đền bù TĐC lớn nhất nước, họ đã xây
dựng chính sách riêng với mục tiêu: “ Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng
một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và
đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao
hơn và được tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế đã
tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi đất trong nhiều dự án (Nguyễn Thị Dung, 2009).
1.2.4. Quy định bồi thường của các tổ chức tài trợ (ADB, WB)
Theo Ngân hàng thế giới (WB), ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) và
các tổ chức phi Chính phủ thì bản chất của việc BT,HT&TĐC khi Nhà nước thu
hồi đất phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
phải đồng thời đảm bảo lợi ích của những người bị ảnh hưởng để họ có một cuộc
sống tốt hơn trước về mọi mặt. Trên tinh thần giảm thiểu đến mức thấp nhất các
tác động của việc thu hồi đất có chính sách thỏa đáng, phù hợp đảm bảo người bị

17


thu hồi đất không gặp bất lợi hay khó khăn trong cuộc sống. Khắc phục cải thiện
chất lượng cuộc sống, nguồn sống đối với người bị ảnh hưởng. Để thực hiện
được phương châm đó thì trong công tác bồi thường và tái định cư phải thực hiện

chính sách phát triển con người là trung tâm chứ không phải chính sách bồi
thường vật chất. Từ quan điểm đó, chính sách bồi thường công bằng là bồi
thường ngang bằng với tình trạng như không có dự án được sử dụng bằng giá
thay thế, sao cho đời sống của người bị ảnh hưởng sau khi được bồi thường ít
nhất phải đạt được ngang mức cũ của họ như trước khi có dự án. Tuy vậy, các
chính sách này cũng có những khác biệt so với Việt Nam như:
- Theo WB và ADB thì thiếu chứng thư hợp pháp về đất sẽ không ảnh
hưởng tới bồi thường cho một số nhóm dân bị ảnh hưởng và được mở rộng với các
đối tượng không bị thiệt hại về đất và tài sản mà chỉ bị ảnh hưởng tới mặt tinh thần.
Ở nước ta trước kia chỉ bồi thường cho những người có chúng thư hợp pháp nhưng
ở Nghị định 197/2004/NĐ-CP đã mở rộng hơn khai niệm hợp pháp, đồng thời có
quy định rõ các trường hợp không được bồi thường về đất nếu xét thấy không cần
hỗ trợ thì UBND cấp Tỉnh ra quyết định đối với từng trường hợp có thể.
- Theo chính sách của ADB thì việc BT,HT&TĐC bao giờ cũng phải hoàn
thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng, trong khi ở Việt Nam chưa có
quy định rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án vừa giải tỏa mặt bằng vừa triển
khai thi công, chỗ nào GPMB xong thì thi công trước tránh lấn chiếm đất đai), do
vậy, nhiều gia đình còn chưa kịp thời sửa chữa, xây dựng lại hoặc xây dựng nhà ở
mới ổn định trước khi giải tỏa.
- Quy định của ngân hàng ADB là không những phải thông báo đầy đủ
các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái định cư của dự án cho
các hộ nông dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn các yêu cầu
chính đáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hóa cũng như thực hiện công tác
tái định cư. ở Việt Nam, thực tế cho thấy việc thực hiện đầy đủ nội dung này là
rất khó khăn, vì việc thu hồi đất là quyền của Nhà nước, nhưng việc di chuyển
theo kế hoạch như thế nào, tái định cư ra sao hầu như không trả lời ngay được.
- Theo quy định của Ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực

18

hiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài giám sát độc lập để đảm bảo những
thông tin là khách quan. Nhiệm vụ của cơ quan giám sát độc lập phải kiểm tra
xem các hoạt động tái định cư có được triển khai đúng không? Từ đó có những
kiến nghị biện pháp giải quyết, sao cho công tác tái định cư đạt được mục tiêu
cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh.
Các chính sách hiện hành tại Việt Nam chưa có quy định về giám sát độc
lập về tái định cư. Cho nên việc giám sát độc lập công tác tái định cư là công tác
khá mới mẻ ở Việt Nam và ít cá nhân quen với công việc này.
- Phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm theo ADB là rất rộng còn
theo chính sách hiện hành của Việt Nam thì vẫn còn hạn chế.
1.2.5. Bài học kinh nghiệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho Việt Nam
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư của
một số nước và các tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi
các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở
một số điểm sau:
- Hoàn thiện các quy định về công tác định giá đất nói chung và định giá
đất để bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư nói riêng bằng cách thành lập một
cơ quan định giá đất chuyên nghiệp, các đơn vị tư vấn độc lập để làm việc một
cách khoa học, chính xác trong việc điều tra, nghiên cứu và xây dựng giá đất ở
các tỉnh, thành phố cả nước để giúp Nhà nước xây dựng được một khung giá phù
hợp góp phần hạn chế các khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ; đảm bảo hài hòa giữa
lợi ích của người và lợi ích quốc gia.
- Công khai hoá đầy đủ các thông tin liên quan về dự án cũng như chính
sách BT,HT&TĐC cho các hộ dân bị thu hồi được biết, được bàn và kiểm tra.
- Quan tâm hơn nữa đối với việc lập quy hoạch và xây dựng các khu tái
định cư; các chế độ chính sách của những người bị thu hồi đất; giá cả đền bù phải
sát với giá thị trường; xử lý hài hoà lợi ích và quyền lợi của người bị thu hồi đất,
chủ đầu tư với Nhà nước.
- Khi thực hiện công tác bồi thường, GPMB cần đặc biệt chú trọng việc

giải quyết các vấn đề xã hội cho người bị thu hồi đất, nhất là đất nông nghiệp. Do

19