Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số dự án trên địa bàn phường Lĩnh Nam quận Hoàng Mai TP Hà Nội

i

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM








NGUYỄN HOÀNG HÀ


ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG , HỖ TRỢ VÀ TÁI
ĐỊNH CƯ Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG
LĨNH NAM - QUẬN HOÀNG MAI – TP HÀ NỘI



LUẬN VĂN THẠC SĨ



CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ










HÀ NỘI, 2014

ii
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu trung thực, kết quả nghiên cứu trong luận văn chưa được công bố trong
bất kì công trình khoa học nào khác. Các thông tin trích dẫn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn



Nguyễn Hoàng Hà

iii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự
nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của
các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ
quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng tới giáo viên hướng dẫn khoa học
PGS.TS Hồ Thị Lam Trà đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, cán bộ ủy ban nhân
dân phường Lĩnh Nam. Xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân,
cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá
trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn



Nguyễn Hoàng Hà






iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN iii
MỤC LỤC iv
DANH MỤC BẢNG vii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ viii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ix
ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích nghiên cứu 2
3. Yêu cầu của đề tài 2
Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 3
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 3
1.1.2. Đặc của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng 6
1.1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư 8
1.2. Chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên thế giới 10

1.2.1. Chính sách bồi thường của Hàn Quốc 10
1.2.2. Chính sách bồi thường của Trung Quốc 11
1.2.3. Chính sách bồi thường của Nhật Bản 12
1.2.4. Quy định bồi thường của các tổ chức tài trợ (ADB, WB) 13
1.3. Cơ sở thực tiễn và tính pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 14
1.3.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước về bồi hường, hỗ trợ và tái định cư 14
1.3.2. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất tại Việt Nam 25
1.4. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội 32
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU 34
2.1. Đối tượng nghiên cứu 34

v

2.2. Phạm vi nghiên cứu: 34
2.3. Nội dung nghiên cứu 34
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Lĩnh Nam 34
2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của phường Lĩnh Nam 34
2.3.3. Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
trên địa bàn phường Lĩnh Nam 34
2.3.4. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn
phường Lĩnh Nam 35
2.3.5. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong thời gian tới 35
2.4. Phương pháp nghiên cứu 35
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 35
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35
2.4.3. Phương pháp điều tra phỏng vấn 35
2.4.4. Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu 36

Chương 3 KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC 37
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phường Lĩnh Nam 37
3.1.1. Vị trí địa lý 37
3.1.2. Đặc điểm địa hình địa chất 38
3.1.3. Đặc điểm khí hậu, thời tiết 38
3.1.4. Đặc điểm thuỷ văn 39
3.1.5. Các nguồn tài nguyên 39
3.1.6. Thực trạng cảnh quan, môi trường 40
3.1.7. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan
môi trường 41
3.1.8. Tình hình kinh tế - xã hội 42
3.1.9. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 45
3.2. Thực trạng công tác quản lý đất đại trên địa bàn phường Lĩnh
Nam 46
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của phường Lĩnh Nam năm 2013 46

vi
3.2.2. Công tác quản lý đất đai trên địa bàn phường Lĩnh Nam 48
3.3. Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn
phường Lĩnh Nam 50
3.3.1. Các văn bản pháp quy 50
3.3.2. Công tác tổ chức thực hiện 52
3.4. Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi 58
3.4.1. Khái quát về 02 dự án nghiên cứu 58
3.4.2. Đối tượng và điều kiện được bồi thường 61
3.4.3. Bồi thường về đất và các tài sản trên đất 63
3.4.4. Chính sách hỗ trợ 65
3.4.5. Tái định cư 69
3.4.6. Kết quả thực hiện tại 2 dự án 70
3.4.7. Đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa

bàn phường Lĩnh Nam thông qua 2 dự án 71
3.4.8. Đánh giá chung 74
3.5. Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất 76
3.5.1. Giải pháp về chính sách và thực hiện chính sách 76
3.5.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện và trình tự, thủ tục thực hiện bồi thường,
hỗ trợ 77
3.5.3. Giải pháp về cơ chế bồi thường 77
3.5.4. Giải pháp về cơ chế hỗ trợ 78
3.5.5. Các giải pháp khác 78
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80
1. Kết luận 80
2. Kiến nghị 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

vii


DANH MỤC BẢNG

STT TÊN BẢNG TRANG

Bảng 3.1. Cơ cấu kinh tế phường Lĩnh Nam giai đoạn 2009 -2013 46
Bảng 3.2. Diện tích, cơ cấu các loại đất phường Lĩnh Nam (2011-2013) 47
Bảng 3.3: Bảng tổng hợp ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc
xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường tại 02 dự án 62
Bảng 3.4: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định giá
bồi thường đất và tài sản trên đất tại dự án 64
Bảng 3.5: Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại dự án nghiên cứu 67
Bảng 3.6: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các

chính sách hỗ trợ 68
Bảng 3.7: Ý kiến của người có đất bị thu hồi được TĐC ở khu TĐC X4 70


viii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ

STT TÊN BIỂU ĐỒ TRANG

Biểu đồ 3.1 Cơ cấu các loại đất phường Lĩnh Nam 2013 37

Biểu đồ 3.2. Cơ cấu kinh tế của phường Lĩnh Nam giai đoạn 2009-2013 46


`



ix
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Viết đầy đủ
BT Bồi thường
GCN Giấy chứng nhận
GPMB Giải phóng mặt bằng
HĐND Hội đồng nhân dân
HSĐC Hồ sơ địa chính
HSKT Hồ sơ kỹ thuật
HT Hỗ trợ
MTTQ Mặt trận tổ quốc

QSDĐ Quyền sử dụng đất
TĐC Tái định cư
UBND Ủy ban nhân dân



1
ĐẶT VẤN ĐỀ

1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngày nay, cùng với sự phát triển của xã hội thì đất đai là thành phần
không thể thiếu để thúc đẩy các hoạt động sản xuất của đời sống kinh tế xã
hội, nên chúng ta đang phải tìm mọi cách để đặt ra các thể chế pháp luật về
đất đai, đặc biệt là sự ra đời của Luật đất đai và những văn bản pháp luật có
liên quan để việc quản lý và sử dụng đất đai được diễn ra một cách hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả.
Cùng với sự hội nhập của khu vực đặc biệt là việc phát triển nền kinh tế
hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng Xã hội chủ nghĩa. Trong những
năm qua công tác quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng được coi trọng và
Nhà nước luôn coi việc quản lý Nhà nước về đất đai là một vấn đề trọng tâm
để phát triển đất nước, cho nên công tác quản lý Nhà nước về đất đai bước
đầu đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, góp phần thúc đẩy phát triển
kinh tế - xã hội, bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và môi trường sinh thái.
Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, việc bồi thường hỗ
trợ và tái định cư (TĐC) là vấn đề Nhà nước phải đối mặt như một quy luật
tất yếu và phổ biến, không thể tránh khỏi.
Quận Hoàng Mai là một quận mới thành lập của thành phố Hà Nội nằm
ở phía Tây của thành phố, có đường vành đai 3 chay qua hướng theo đường
cao tốc Hà Nội - Hải Phòng và có nhiều trục đường quốc lộ đi qua, có nhiều
điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư trong và ngoài nước để thực hiện công

cuộc công nghiệp hóa – hiện đại hóa (CNH-HĐH) của địa phương.
Trên địa bàn quận Hoàng Mai trong những năm vừa qua đã có nhiều
“điểm nóng” do thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
đất chưa tốt, người dân khiếu nại, tố cáo với số đông, gây mất ổn định xã hội,
việc giải quyết, khắc phục kéo dài, mất nhiều thời gian.
2
Từ thực tế công tác bồi thường, hỗ trợ, có những đề xuất để sửa đổi, bổ
sung chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu
hồi, góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu
kiện về đất đai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu
hồi đất là cần thiết.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự nhất trí của Khoa Quản lý đất đai -
Học viện Nông nghiệp Việt Nam và dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Hồ Thị
Lam Trà chúng tôi nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư ở một số dự án trên địa bàn phường Lĩnh Nam - quận Hoàng
Mai - thành phố Hà Nội”
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn phường Lĩnh Nam -
quận Hoàng Mai.
- Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đến
đời sống của người dân truong khu vực thu hồi đất.
- Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt hơn các
chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và rút ra những bài học kinh
nghiệm trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư với mong muốn góp
phần triển khai các dự án một cách hiệu quả, ổn định đời sống người dân và
phát triển kinh tế ở địa phương.
3. Yêu cầu của đề tài
- Các số liệu, tài liệu điều tra thu thập phải phản ánh đúng quá trình

thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất ở các dự án trên địa bàn phường Lĩnh Nam - quận Hoàng Mai.
- Các giải pháp phải phù hợp, có tính khả thi cao.

3
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1.1. Khái niệm
a. Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa Việt Nam,
1998).
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Trong đó, giá trị quyền sự dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Khoản
6, Điều 4, Luật đất đai năm 2003).
b. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Trung tâm ngôn ngữ và Văn
hóa Việt Nam, 1998).
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bổ trí việc làm mới, cấp kinh phí để di
dời đến địa điểm mới (Khoản 7, Điều 4, Luật đất đai 2003).
c. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để
sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh
khỏi khi Nhà nước thu hồi đất hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án

phát triển.
4
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài
sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc
sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Như vậy, tái định cư nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế, xã hội
đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau;
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao đất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở (Điều 4, Nghị định
197/2004/NĐ-CP).
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách GPMB.
1.1.1.2. Các quan điểm chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
a. Bồi thường về đất đai
Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất
mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi
(Khoản 2, Điều 42, Luật đất đai năm 2003).
Khi giao đất mới ở khu tái định cư, nếu giá trị đất khu tái định cư nhỏ
hơn thì được nhận tiền chênh lệch, nếu giá trị đất khu tái định cư lớn hơn thì
bù tiền chênh lệch trừ trường hợp hộ nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà giá trị
nhỏ hơn một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ phần chênh lệch đó.
Trường hợp đất nông nghiệp vượt hạn mức không được cơ quan thẩm quyền
phê duyệt, chứng nhận, đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích, đất nhận giao
khoán được bồi thường chi phí đầu tư còn lại (Điều 14; Nghị định
69/2009/NĐ-CP).
5

b. Bồi thường về hoa màu
Bồi thường cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu
hoạch theo vụ có năng suất cao nhất trong 3 năm và giá trung bình tại thời
điểm thu hồi.
Đối với cây lâu năm nếu đang thời kỳ kinh doanh được bồi thường
bằng giá trị hiện có của vườn cây, nếu cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể
di chuyển thì bồi thường chi phí di chuyển, thiệt hại do di chuyển và chi phí
trồng lại (Điều 24, Nghị định 197/2004/NĐ- CP).
Đối với vật nuôi, đến thời điểm thu hoạch thì không bồi thường, chưa
đến kỳ thu hoạch được bồi thường do phải thu hoạch sớm, nếu di chuyển
được thì bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại khi di chuyển (Điều 24,
Nghị định 197/2004/NĐ- CP).
c. Bồi thường công trình trên đất
Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân
được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới, do UBND cấp tỉnh quy định. Đối
với nhà, công trình xây dựng khác thì mức bồi thường tính bằng tổng giá trị
hiện có của công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo
giá trị hiện có của công trình, nhưng tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây
dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương (Điều 24, Nghị
định 69/2009/NĐ- CP).
d. Hỗ trợ ổn định đời sống
Hỗ trợ ổn định đời sống bằng lương thực đối với các hộ gia đình bị thu
hồi từ 30% đến 70% đất nông nghiệp đang sử dụng được hỗ trợ trong thời
gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu
phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải chuyển đến các địa bàn có điều kiện
KT-XH khó khăn hoặc có điều kiện KT-XH đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ
trợ tối đa là 24 tháng.
Đối với các hộ bị thu hồi trên 70% đất nông nghiệp đang sử dụng thì
6
được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di

chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường
hợp phải di chuyển đến địa bàn có điều kiện khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối
đa là 36 tháng.
Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương với 30
kg gạo trong thời gian một tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ
của địa phương (Khoản 1, Điều 20, Nghị định 69/2009/NĐ-CP).
e. Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm
Đối với hộ chuyển đổi nghề nghiệp, ngoài việc bồi thường đất bị thu
hồi bằng tiền còn được hỗ trợ từ 1 , 5- 5 lần giá đất nông nghiệp đối với diện
tích đất nông nghiệp bị thu hồi (không vượt quá định mức giao đất nông
nghiệp tại địa phương) hoặc 1 suất đất ở, hoặc 1 căn hộ chung cư, hoặc 1 suất
đất kinh doanh phi nông nghiệp. Nếu có nhu cầu đào tạo được miễn phí đào
tạo một khoá học đối với các đối tượng trong độ tuổi lao động (Điều 22, Nghị
định 69/2009/NĐ-CP).
f. Hỗ trợ khác
Ngoài các khoản hỗ trợ theo quy định, căn cứ vào tình hình thực tế của
địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để
đảm bảo có chỗ ở, ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất
(Khoản 1, Điều 23, Nghị định 69/2009/NĐ-CP).
1.1.2. Đặc của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng
Bồi thường giải phóng mặt bằng là quá trình phức tạp, liên quan trực
tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội nó thể hiện
khác nhau đối với một dự án. Quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng có
các đặc điểm sau (Phạm Phương Nam, 2011): `
a. Tính đa dạng thể hiện:
Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự
nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ dân cư
7
cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô,
mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản

xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ;
khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông
nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và
được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng
của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
b. Tính phức tạp:
Đất đai là tài sản có giá trị, có vai trò quan trọng trong đời sống KT-
XH đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống
nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất
quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển
đổi nghề nghiệp khó khăn, do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để
sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng
họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng
dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi
thường rất khó khăn. Bởi vậy, để đảm bảo đời sống dân cư cần thiết phải thực hiện
tốt việc hỗ trợ, chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân.
- Đối với đất ở phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh
hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc với chế độ quản lý khác nhau qua nhiều thời kỳ, cơ chế chính
sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai, xây nhà trái phép.
+ Thiếu quỹ đất để xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu
tái định cư thấp chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân.
+ Ở một số vùng, người dân sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và
sống bám sát vào các trục đường giao thông, nay chuyển đến ở khu vực mới
thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.
8
1.1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.3.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền KT-XH. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi
hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định
cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã
ba lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai
(1998, 2001 và 2003) nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển KT-XH đất nước.
Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không
ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với
những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt được
những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng
cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, chưa
thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường,
GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy
việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh
hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB (Tôn Gia Huyên, Nguyễn
Đình Bồng, 2006).
Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm
tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy:
nhận thức của người dân và kể cả bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở
địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi đó việc
tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận thức pháp
luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai
cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng
9
ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật,
gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp
tiến độ GPMB (Bộ Tài Nguyên và Môi trường, 2007).
1.1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất

Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường,
GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định
của pháp Luật Đất đai 2003 thì giá đất được hình thành trong các trường hợp
sau đây (Điều 55):
- Do UBND các Tỉnh, Thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp
tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và
khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công khai ngày 01 tháng 01
hàng năm.
- Do đấu giá quyến sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh
tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm
khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định
giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định.
Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng
loại tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp
với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một phương pháp
10
truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh
trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan
hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định
của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị
trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là

giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên
tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh
khiếu kiện.
1.1.3.3. Thị trường Bất động sản
Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường, GPMB trên
một số nội dung chủ yếu sau:
Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch về bất động sản trong
một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị
trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự
án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các
giao dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc
cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực
hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
động tới giá đất tính bồi thường.
1.2. Chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên thế giới
1.2.1. Chính sách bồi thường của Hàn Quốc
Đối với các dự án do Nhà nước đầu tư như đường cao tốc, khu đô thị,
khu công nghiệp và các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng khác thì Nhà nước
quyết định trưng mua đất đai của người đang có quyền sở hữu. Diện tích đất
dự án do Nhà nước quyết định trưng mua thực hiện theo quy hoạch sử
dụng đất Việc bồi thường khi Nhà nước trưng mua đất thực hiện theo Luật
11
trưng mua. Chính sách bồi thường bao gồm bồi thường đất và tài sản gắn với
đất, hỗ trợ tạm cư nếu thu hồi đất liên quan đến nhà ở, hỗ trợ thiệt hại thu
nhập do bị thu hồi đất. Giá đất bồi thường được xác định theo cơ chế thị
trường do tổ chức hoặc cá nhân hành nghề định giá thực hiện; tổ chức được
giao nhiệm vụ bồi thường thực hiện hiệp thương với người sở hữu đất và tài
sản gắn với đất trên cơ sở giá đất và tài sản do tổ chức hoặc cá nhân hành
nghề định giá xác định. Trường hợp chỉ hiệp thương được với đại bộ phận

chủ sở hữu đất (trên 85%) thì phần diện tích đất còn lại Nhà nước thực
hiện cưỡng chế thu hồi.
Hàn Quốc cũng đạt nhiều thành tựu từ việc phát triển quỹ đất. Việc
thu hồi đất để tạo quỹ đất sạch phục vụ dự án khu đô thị, khu công nghiệp
và các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng của quốc gia, do Tổng Công ty
Phát triển đất Hàn Quốc thực hiện. Tổng Công ty Phát triển đất Hàn Quốc
là doanh nghiệp nhà nước hạch toán độc lập, trực thuộc Bộ Đất đai, Giao
thông và Biển Hàn Quốc. Tổng Công ty Phát triển đất Hàn Quốc có
nhiệm vụ thực hiện bồi thường và giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch,
tổ chức đấu giá chọn nhà đầu tư sử dụng đất thực hiện dự án, thực hiện
thông tin về đất đai. Nguồn vốn từ phát triển đất đai của Tổng Công ty năm
1975 là 28 triệu USD, năm 2009 đã đạt con số rất ấn tượng là 33,3 tỉ USD.(
Bộ Tài Nguyên và Môi Trường,2012)
1.2.2. Chính sách bồi thường của Trung Quốc
Ở Trung Quốc đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và
sở hữu tập thể. Đất đai thuộc khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu
Nhà nước. Đất đai thuộc khu vực nông thôn và đất nông nghệp thuộc sở hữu
tập thể, nông dân lao động. Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm
1998, trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người dân đang sử dụng vào
mục đích công cộng, lơi ích quốc gia thì Nhà nước có chính sách bồi thường
và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi.
12
Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai
Trung Quốc quy định như sau:
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viên ) và chính
quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất. Quốc
vụ viên có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35ha trở lên và 70ha trở lên
với các loại đất khác. Dưới mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi bị thu
hồi sẽ được chuyển từ sở hữu tập thể sang sở hữu Nhà nước.

Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định,
người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền
bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm cả các khoản
lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có
đất bị thu hồi.
Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho
người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ.
Về công tác tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục quản
lý tài nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc giải tỏa mặt bằng.
Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng
khu đất đó,thường là cácđơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu
đất giải tỏa.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TĐC của Trung Quốc
đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi
đất thực hiện các dự án. ( Đào Trung Chính, 2010 )
1.2.3. Chính sách bồi thường của Nhật Bản
Luật trưng dụng đất đai của Nhật Bản ban hành năm 1951 quy định việc
trưng dụng đất có bồi thường để xây dựng công trình hạ tầng trọng yếu được
pháp luật cho phép, chẳng hạn đường xá, công viên, đê điều, hồ chứa nước,
cảng biển. Khuyến khích mọi trường hợp sử dụng đất, kể cả trường hợp thuộc
13
diện trưng dụng đất thực hiện chuyển đổi đất đai tự nguyện qua việc giao dịch
đất đai thông thường. Nhà nước sẽ quay trở lại biện pháp trưng dụng đất khi
giao dịch đất đai thông thường bị trở ngại và phải được người có thẩm quyền
cho phép khi thấy phù hợp lợi ích công cộng và hội đủ điều kiện cần thiết.
Trình tự trưng dụng qua các bước: Xin phép trưng dụng; Đăng ký đất
đai và công trình trong diện trưng dụng; Bên trưng dụng và bên bị trưng dụng
thương lượng thoả thuận; Trình Hội đồng trưng dụng thẩm định; Ra quyết
định trưng dụng; Hoàn tất trưng dụng.
Việc bồi thường thực hiện bằng tiền. Mức bồi thường tính toán tại

thời điểm công bố trưng dụng, có điều chỉnh cho phù hợp với biến động giá
trước lúc ra quyết định trưng dụng. Nội dung bồi thường gồm: Bồi thường
thiệt hại tài sản theo giá thị trường; Bồi thường thiệt hại thông thường khác
do nguyên nhân trưng dụng; Bồi thường thiệt hại do phải sống tách rời
cộng đồng ban đầu; Bồi thường thiệt hại do phải chuyển nghề; Bồi thường
thiệt hại do môi trường kém đi như tiếng ồn, khí thải, nước thải
(Đào Trung Chính, 2010)
1.2.4. Quy định bồi thường của các tổ chức tài trợ (ADB, WB)
Theo Ngân hàng thế giới (WB), Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)
và các tổ chức phi chính phủ thì bản chất của việc bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi
ích công cộng, lợi ích quốc gia phải đồng thời đảm bảo những lợi ích của
người bị ảnh hưởng để họ có một cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt. Trên
tinh thần giảm thiểu đến mức thấp nhất các tác động của việc thu hồi đất đến
đời sống người dân và có chính sách thỏa đáng, phù hợp đảm bảo cho người
bị thu hồi đất không gặp bất lợi hay khó khăn trong cuộc sống. Để thực hiện
được phương châm đó,khi thực hiện tài trợ vào Việt Nam, WB và ADB đã
đàm phán với Chính phủ Việt Nam để ban hành khung chính sách riêng cho
các dự án với một số chính sách chủ yếu sau:
14
- Theo WB và ADB thì thiếu chứng thư hợp pháp vè đất sẽ không ảnh
hưởng tới bồi thường cho một số nhóm dân bị ảnh hưởng và được mở rộng
với các đối tượng không bị thiệt hại về đất và tài sản mà chỉ bị ảnh hưởng tới
mặt tinh thần. Ở nước ta trước kia chỉ bồi thường cho những người có chúng
thư hợp pháp nhưng ở Nghị định 197/2004/NĐ-CP đã mở rộng hơn khai niệm
hợp pháp, đồng thời có quy định rõ các trường hợp không được bồi thường về
đất nếu xét thất không cần hỗ trợ thì UBND cấp Tỉnh ra quyết định đối với
từng trường hợp có thể.
- Theo chính sách của WB và ADB thì việc bồi thường, hỗ trợ và TĐC
bao giờ cũng phải hoàn thành trước khi tiến hành công trình xây dựng. Trước

khi thực hiện thu hồi đất, chính quyền không những phải thông báo đầy đủ
các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, hỗ trợ,tái định cư của
dự án cho các hộ dân mà còn phải tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn
các yêu cầu chính đáng của họ trongg suốt quá trình thực hiện công tác bồi
thường, hỗ trợ và TĐC.
- Việc giám sát nội bộ,cơ quan thực hiện dự án phải do một tổ chức bên
ngoài giám sát độc lập để đảm bảo những thông tin là khách quan. Nhiệm vụ
của cơ quan giám sát độc lập là phải kiểm tra xem các hoạt động TĐC có
được triển khai đúng không? Từ đó có những kiến nghị biện pháp giải quyết
sao cho công tác tái định cư đạt được mục tiêu cuối cùng là giải quyết những
vướng mắc nảy sinh. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012 ).
1.3. Cơ sở thực tiễn và tính pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.3.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước về bồi hường, hỗ trợ và tái định cư
1.3.1.1. Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường,
GPMB qua những điều 17, 18, 23 (Quốc hội, 1992).
+ Điều 17: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng
đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời và tài sản do Nhà nước
15
đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn
hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài
sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”.
+ Điều 18: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp
lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước giao theo
quy định của pháp luật”.
+ Điều 23: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu
hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá
nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng dụng

do luật định”.
1.3.1.2. Các quy định về về bồi hường, hỗ trợ, tái định cư tại Luật đất đai 2003
Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai và xuất phát từ yêu cầu
của giai đoạn mới, Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá
IX đã ra Nghị quyết về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong
thời kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH đất nước. Nghị quyết này là định hướng rất
quan trọng để Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 4 thông qua Luật Đất đai mới
vào ngày 26 tháng 11 năm 2003.
Luật Đất đai năm 2003 đã mở rộng các quyền của người sử dụng đất,
trong đó có quyền được nhận bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Điều 4
Luật Đất đai xác định rõ: “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành
chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ
ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này” và
định nghĩa “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá
trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất”
(Quốc hội, 2003). Tuy nhiên điều này chưa nói rõ về thu hồi đất của các cá
nhân, đồng thời cũng chưa phân loại rõ các đối tượng bị thu hồi đất khác nhau
16
vì đối với mỗi đối tượng bị thu hồi đất khác nhau thì ảnh hưởng đối với đời
sống của hộ đó lại khác nhau.
Các trường hợp thu hồi đất của người dân cũng được quy định rõ trong
Điều 38 và Điều 40 của Luật. Theo đó Nhà nước thu hồi đất nhằm phục vụ
các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát
triển kinh tế. Trong Luật cũng đã giải thích rõ về mục đích phát triển kinh tế
là trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ. Như vậy
khái niệm phát triển kinh tế còn khá mơ hồ nên chính quyền các tỉnh đã thu
hồi đất nông nghiệp ồ ạt để xây dựng các khu công nghiệp, cụm công nghiệp
mà không quan tâm đến hiệu quả sử dụng đã dẫn đến nhiều khu, cụm công
nghiệp không được lấp đầy, nhiều dự án treo, đất bỏ hoang hoá nhiều năm.

Luật Đất đai năm 2003 cũng đã quy định về việc bồi thường và tái định
cư cho người bị thu hồi đất, theo đó những hộ có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
khi bị thu hồi đất sẽ được bồi thường. Đồng thời người bị thu hồi đất nào thì
được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu
không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng
đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. Các dự án trước khi thu hồi đất phải
lập và thực hiện các dự án tái định cư để bồi thường cho người bị thu hồi đất
ở phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự
án và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ .
Giá đất bồi thường được hình thành theo 3 trường hợp sau:
- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định
phải sát với giá trị trường, được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất,