đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố ninh bình, tỉnh ninh bình

MỤC LỤC
Lời cam đoan

ii

Lời cảm ơn

iii

Mục lục

iv

Danh mục các chữ viết tắt

vii

Danh mục bảng

viii

Danh mục sơ đồ, hình ảnh

ix

MỞ ĐẦU

1

1 Tính cấp thiết của đề tài

1

2 Mục đích nghiên cứu

3

3 Yêu cầu của đề tài

3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1

4

Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản

4

1.1.1 Đất đai

4

1.1.2 Bất động sản

5

1.1.3 Thị trường bất động sản

5

1.2

Cơ sở Đăng ký đất đai, bất động sản

7

1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

7

1.2.2 Cơ sở lý luận đăng ký đất đai, bất động sản

9

1.2.3 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản

10

1.2.4 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

12

1.3

Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước

26

1.3.1 Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren)

26

1.3.2 Cộng hòa Pháp

28

1.3.3 Thụy Điển

30

1.4 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở
Việt Nam

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

31

Page iv


1.4.1 Tình hình thành lập của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
trên phạm vi cả nước

31

1.4.2 Nguồn nhân lực của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

33

1.4.3 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất

34

1.4.4 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.5

36

Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
tỉnh Ninh Bình

40

1.5.1 Về mô hình tổ chức

40

1.5.2 Về chức năng nhiệm vụ

40

1.5.3 Về phân cấp đăng ký biến động

41

1.5.4 Về cơ chế tài chính

41

1.5.5 Về đăng ký biến động

42

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

44
44

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

44

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

44

2.2

Nội dung nghiên cứu

44

2.3

Phương pháp nghiên cứu

44

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu số liệu thứ cấp

44

2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu sơ cấp

45

2.3.3 Phương pháp phân tích, so sánh xử lý số liệu

45

2.3.4 Phương pháp tổng hợp số liệu.

46

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

47

3.1

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Ninh Bình.

47

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

47

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Ninh Bình

50

Tình hình quản lý và sử dụng đất thành phố Ninh Bình

59

3.2

3.2.1 Đặc điểm quản lý, sử dụng đất đai tại thành phố Ninh Bình
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

59

Page v


3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Ninh Bình năm 2014
3.3

64

Thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Ninh Bình, tỉnh
Ninh Bình

66

3.3.1 Tổ chức bộ máy, điều kiện cơ sỏ vật chất của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất thành phố Ninh Bình

66

3.3.2 Quy trình thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai

68

3.3.3 Kết quả hoạt động của VPĐK quyền sử dụng đất thành phố
Ninh Bình

71

3.3.4 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất.

82

3.4 Đánh giá chung về hoạt động của VPĐK quyền sử dụng đất thành
phố Ninh Bình

85

3.4.1 Mức độ công khai, minh bạch các thủ tục hành chính

85

3.4.2 Thời gian thực hiện các thủ tục

86

3.4.3 Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ

88

3.4.4 Các khoản lệ phí phải đóng

89

3.5 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất.

91

3.5.1 Giải pháp về chính sách pháp luật

91

3.5.2 Giải pháp về tổ chức

91

3.5.3 Giải pháp về nhân lực

92

3.5.4 Giải pháp về nghiệp vụ

92

3.5.5 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật

93

3.5.6 Giải pháp về cơ chế

93

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

94

Kết luận

94

Kiến nghị

96

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

97

Page vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Stt

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

BĐS

Bất động sản

2

BNV

Bộ Nội Vụ

3

BTP

Bộ Tư pháp

4

BTC

Bộ Tài chính

5

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

6

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa

7

ĐKQSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất

8

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

9

HSĐC

Hồ sơ địa chính

10

HHBĐS

Hàng hóa bất động sản

11

NĐ-CP

Nghị định-Chính Phủ

12

TTLT

Thông thư liên tịch

13

TTBĐS

Thị trường bất động sản

14

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

15

UBND

Ủy ban nhân dân

16

VPĐK

Văn phòng đăng ký

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

1.1

Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp

32

1.2

Nguồn nhân lực của VPĐK theo chuyên môn

34

1.3

Nguồn nhân lực của VPĐK tỉnh Ninh Bình năm 2014

43

3.1

Diện tích, cơ cấu sử dụng đất năm 2014- thành phố Ninh Bình

63

3.2

Diện tích, cơ cấu đất chuyên dùng thành phố Ninh Bình năm 2014

65

3.3

Kết quả cấp GCN của thành phố Ninh Bình 2009 – 2014

72

3.4

Kết quả tổng hợp công tác chuyển quyền sử dụng đất của thành phố
Ninh Bình từ năm 2009 đến 2014

3.5

75

Kết quả thực hiện đăng ký thế chấp cho các tổ chức trên địa bàn
thành phố Ninh Bình giai đoạn 2009 - 2014

76

3.6

Tình hình lập hồ sơ địa chính của thành phố Ninh Bình

77

3.7

Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính thành phố Ninh Bình

79

3.8

Mức độ công khai thủ tục hành chính

86

3.9

Đánh giá thời gian giải quyết hồ sơ của VPĐK

87

3.10

Mức độ quan tâm của cán bộ

88

3.11

Mức độ hướng dẫn của cán bộ

89

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH
Số hình
1.1

Tên hình

Trang

Vị trí của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống tổ
chức các cấp

25

1.2

Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Ninh Bình

40

3.1

Quy trình đăng ký GCN lần đầu

68

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ix


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai luôn là mối quan tâm lớn của Đảng, nhà nước và mọi tầng lớp

nhân dân, Luật Đất đai năm 1993 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia
vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ
sở kinh tế, văn hóa xã hội, Quốc phòng và An ninh …”. Trong nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai là nguồn nội lực to lớn trong việc
phát triển kinh tế xã hội.
Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất. Đăng ký đất đai phục
vụ thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục vụ các hoạch
định chính sách đất đai. Ngoài ra đăng ký đất đai phục vụ cho việc giám sát các
giao dịch đất đai; quy hoạch sử dụng đất và quản lý trật tự xã hội. Đồng thời,
đăng ký đất đai còn đảm bảo quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá
nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); hỗ trợ các giao dịch về bất động sản;
giảm tranh chấp đất đai.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành, nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì
ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo
tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của
dữ liệu địa chính.
Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách
hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực
trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối
với các đối tượng sử dụng đất; chính sách đất đai hợp lý với nhiều ưu đãi sẽ thu
hút nhiều dự án đầu tư nước ngoài. Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1

được thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức
có nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ
quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải
cách hành chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về
đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối
với người sử dụng đất, đặc biệt là tại các dự án xây nhà để bán, đất đô thị; mặt
khác hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường hợp,
có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, vì vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở
cấp địa phương .
Thành phố Ninh Bình nằm ở phía Đông tỉnh Ninh Bình, cách thủ đô Hà
Nội khoảng 90 km theo tuyến quốc lộ 1A, có tọa độ địa lý từ 20012’ đến 20017’ vĩ
độ Bắc, từ 105055’ đến 106001’ kinh độ Đông, phía Bắc và phía Tây giáp huyện
Hoa Lư, phía Nam giáp huyện Yên Khánh, phía Đông giáp huyện Ý Yên tỉnh
Nam Định. Thành phố Ninh Bình có 14 đơn vị hành chính gồm 11 phường và 3
xã với tổng diện tích tự nhiên là 4.671,67 ha.Về giao thông thủy, thành phố nằm
bên 2 sông lớn là sông Đáy và sông Vân. Có 2 cảng sông là cảng Ninh Bình và
cảng Ninh Phúc, trong đó cảng Ninh Phúc là cảng sông cấp 1, cảng Ninh Bình là
cảng sông cấp 2, 2 cảng đều nằm trong danh sách cảng sông được ưu tiên đầu tư
xây dựng. Những năm gần đây, với tốc độ đô thị hoá nhanh, đất đai ở Thành
phố Ninh Bình được chuyển mục đích sử dụng khá nhiều đi theo đó là nhu
cầu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động về đất đai
cũng không ngừng đựơc tăng nhanh.
Trong những năm qua cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế
theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đời sống của nhân dân đã không
ngừng được cải thiện và nâng cao, bộ mặt đô thị và nông thôn đã có nhiều thay
đổi, nhu cầu sử dụng đất cho các lĩnh vực kinh tế đặc biệt xây dựng cơ sở hạ tầng
và nhà ở tăng lên nhanh chóng. Việc quản lý và sử dụng hợp lý có hiệu quả
nguồn tài nguyên đất đai theo quy hoạch và pháp luật đang trở thành một vấn đề

cấp bách trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội hiện nay. Trong đó tính minh
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


bạch của đất đai đóng vai trò quan trọng mà một trong những vấn đề đó có liên
quan đến việc đăng ký biến động sau cấp giấy chứng nhận và đăng ký cấp Giấy
chứng nhận.
Trước tình hình trên, việc thực hiện đề tài “Đánh giá hoạt động của Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình”
là cần thiết nhằm đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt
động của Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất theo tinh thần cải cách thủ
tục hành chính đã và đang được các cấp các ngành quan tâm thực hiện. Dưới
sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà - Giảng viên khoa quản lý đất
đai -Học viện Nông nghiệp Việt Nam, cùng với sự giúp đỡ của Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất Thành phố Ninh
Bình - tỉnh Ninh Bình.
2. Mục đích nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về đăng ký đất đai, bất động sản
và hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.
- Đánh giá thực trạng và vai trò hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền
sử dụng đất thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình từ tháng 01/2009-12/2014
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng
ký quyền sử dụng đất thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình.
3. Yêu cầu của đề tài
- Tìm hiểu hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành
phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình;
- Đánh giá ưu, nhược điểm để làm căn cứ đề ra giải pháp, kiến nghị đề xuất
phải phù hợp tình hình thực tế của địa phương.

- Các số liệu điều tra, thu thập đảm bảo độ chính xác tin cậy;
- Đề tài đảm bảo tính khoa học, thực tiễn.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1. Đất đai
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của quốc gia, là
tư liệu sản xuất đặc biệt, giới hạn về diện tích, hình thể nhưng mức độ sản xuất
lại phụ thuộc vào sự đầu tư, khai thác sử dụng của con người. Đất đai là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư và
là nơi diễn ra mọi hoạt động về kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Trên phương diện thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc
lập, được hình thành do kết quả tác động cảu nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá
mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích
và độ phì. Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa
nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật… do đó đất cũng phải tuân
thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy
thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn,
cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Các nhà sinh thái học cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của tất cả
các hệ sinh thái tồn tại trên đất, đất luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và
các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động
vào đất cũng như chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình
nó. Mỗi “vật mang” lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là

cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển.
Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của đất đai đã
được Wilian Perty khái quát “Đất là mẹ, sức lao động cha, sản sinh ra mọi
của cải vật chất”.
Điều đó có ý nghĩa không thể có của cải nếu không có lao động và đất đai.
Vì vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao động sản xuất, con người đã xem
đất đai là một tư liệu sản xuất không gì thay thế được. Đất đai và giá trị sử
dụng của nó cũng tồn tại mãi với con người nếu được khai thác, cải tạo và bảo

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


vệ phù hợp. Cùng với sự phát triển của xã hội, đất đai không chỉ được sử dụng
để trồng trọt và chăn nuôi mà còn được sử dụng để phát triển các ngành nghề
như công nghiệp và dịch vụ. Hoạt động của con người càng đa dạng thì vai trò
của đất đai càng mở rộng. Trên cơ sở lao động của con người, đất đai không
còn đơn thuần là một tặng phẩm của tự nhiên mà đã trở thành sản phẩm của
mọi cá nhân và mọi quốc gia.
Trên phương diện chính trị - xã hội, trong mối quan hệ giữa các quốc gia,
đất đai là một trong những yếu tố quan trọng tạo thành lãnh thổ và chủ quyền
quốc gia. Lãnh thổ quốc gia là một phần của trái đất, bao gồm vùng đất, vùng
nước, vùng trời phía trên và phía dưới thuộc chủ quyền hoàn toàn và đầy đủ của
quốc gia, là cơ sở vật chất để một quốc gia tòn tại và phát triển, duy trì một ranh
giới quyền lực nhà nước trong cộng đồng dân cư nhâts định, là nền tảng cảu trật
tự pháp lý quốc tế nhất định. Bảo vệ đt chính là bảo vệ lãnh thổ quốc gia, bảo vệ
chủ quyền quốc gia. Dù nó không gắn với giá trị kinh tế, nhưng ý nghĩa chính trị,
xã hội là rất lớn bởi đất đai là thứ mà nhân dân mỗi nước phải trải qua biết bao
thế hệ mới có thể tạo lập, bảo vệ và giữ gìn (Nhà xuất bản giáo dục, 2000).

1.1.2. Bất động sản
Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
tại Điều 174 có qui định " Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai;nhà; công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình
xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật
quy định" (Luật dân sự, 2005).
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách
rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí
cố định, không do chuyển được, tính lâu bền, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng
của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lân nhau
1.1.3. Thị trường bất động sản
1.1.3.1. Khái niệm
TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan
đến giao dịch bất động sản như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến
giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường.
thị trường bất động sản liên uan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường
hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công
nghệ (Nguyễn Đình Bổng, 2010).
1.1.3.2. Tính chất
- Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa:
quy luật gia trị, quy luật cung c ầu.

- Thị trường bất động sản theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với
3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả.
- Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên
cũng không đồng nhất.
Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền được mua, bán,
thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế
chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng
BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà (Nguyễn Đình Bổng, 2006).
1.1.3.3. Đặc điểm
- Thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản mà
cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật.
- Thị trường bất động sản luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là
thị trường không hoàn hảo.
- Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản.
1.1.3.4. Chức năng của thị trường bất động sản
- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau.
- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch.
- Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu.
- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


1.1.3.5. Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quan trọng.

- Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đất đai
phát triển BĐS.
- Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
trường hàng hóa, thị trường lao động.
- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở.
1.1.3.6. Các yếu tố của thị trường bất động sản
- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua
BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ.
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau.
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người
mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến
BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán;
mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên
quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước…
- Thỏa thuận giá mua bán.
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
được cộng đồng chấp nhận.
- Biện pháp bảo đảm chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ
quan đăng ký BĐS.
- Biện pháp bảo đảm cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp
mà BĐS là vật ảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay.
- Biện pháp bảo đảm các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của
TTBĐS (Nguyễn Đình Bổng, 2010).
1.2. Cơ sở Đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
1.2.1.1. Đăng ký đất đai
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7

Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của
dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ
chức đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;
-

Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây

dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
1.2.1.2. Đăng ký nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;
- Hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính là cơ sở đảm bảo tính pháp lý,
tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây hồ
sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính.
1.2.1.3. Vai trò, lợi ích của việc đăng ký Nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Quản lý Nhà nước về đất đai một cách có hệ thống, chính xác và

hiệu quả;
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn

Đình Bồng, 2005).
1.2.2. Cơ sở lý luận đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thề có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục
vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hóa.

1. Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ.
Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp
lý(Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy
nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn sđề quan trọng cốt
lõi trong từng hệ thống đăng ký (Nguyễn Văn Chiến 2006).
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký được ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa
đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể
hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ
thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ tọa độ thống nhất trong phạm vi
toàn quốc(Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
1.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch
thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là
hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được
thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người
làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác
nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có
quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối
với đất mà mình mua.
1.2.3.2. Đăng ký quyền
Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các Văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ.
Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ
pháp lý hiện hành giữa bất động sản và nguời có chủ quyền đối với bất động sản
đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và
bảo hiểm(Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


1.2.4 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.2.4.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
Giai đoạn trước khi có Luật đất đai 1987
Năm 1980, Hội đồng Chính phủ đã ban hành 2 quy định liên quan tới
công tác đăng ký đất đai ở Việt Nam, đó là: Quyết định số 201-CP ngày

01/7/1980 về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý
ruộng đất trong cả nước và Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng
Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất. Trên
cơ sở các quy định của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành
Quyết định số 56/DKTK ngày 05/11/1981 quy định về thủ tục đăng ký thống
kê trong cả nước. Theo đó, việc đăng ký đất đai được tiến hành thống nhất
với quy định chặt chẽ, có ít nhiều kế thừa cách làm của chế độ cũ. Mỗi xã
thành lập một hội đồng đăng ký và thống kê ruộng đất, thực hiện xác định
ranh giới hành chính từng xã, xét duyệt đơn đăng ký đất đai và lập sổ sách
đăng ký của xã với hệ thống hồ sơ đất đai được quy định khá chi tiết gồm 14
loại mẫu giấy tờ khác nhau. Hồ sơ của xã phải được ủy ban nhân dân huyện
duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận.
Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử
dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc
huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất
chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Luật Đất đai năm, 1988)
-Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự
chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản
lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12

Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến năm 2003
Luật Đất đai năm 1993 quy định
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước
giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước
còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã,
phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa
chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử
dụng đất” (Luật Đất đai năm1993, Luật dân sự năm 2005)
Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực
hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa
được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có
nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra
thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua
bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền.
Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được
chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã
nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất
đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao
nhiệm vụ này.
Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến 2013
Đăng ký đất đai: Luật đất đai năm 2003 quy định “Đăng ký quyền sử dụng
đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
“Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối
với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất” (Quốc hội, 2003).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người
sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
Theo quy định của pháp luật đất đai, hệ thống đăng ký đất đai có hai loại là đăng
ký ban đầu và đăng ký biến động. Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ
gia đình cá nhân. Còn đăng ký biến động là đăng ký những biến động đất đai
trong quá trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đát, sạt lở, bồi
lấp…), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền
sử dụng đất.
Cơ quan đăng ký đất đai:
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng điều kiện quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ” (Quốc hội, 2003).
Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 2013 đến nay:
Để đáp ứng tình hình mới phù hợp với xu thế hội nhập của đất nước, phục
vụ công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách chặt chẽ, hiệu quả hơn, ngày
29/11/2013 Quốc hội ban hành Luật Đất đai 2013. Luật cùng với Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều đã có một
số nội dung đổi mới về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Cụ thể:
- Về phạm vi và mục đích đăng ký: Khoản 15 – Điều 3 – Luật Đất đai
2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê
khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài

sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đối với một thửa đất và hồ sơ địa
chính”;
- Đăng ký đât đai là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng hay được giao đất
để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì theo yêu
cầu của chủ sở hữu (Điều 5, điều 8 – Luật Đất đai 2013);
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


- Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử, hồ sơ địa chính
dạng số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử như trên giấy (Điều 95, điều
96 – Luật Đất đai 2013);
- Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động, quy định xác định kết quả
đăng ký, thời hạn đăng ký, hiệu lực đăng ký (Điều 95);
- Sửa đổi, bổ sung những trường hợp không được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất: 7 trường hợp (Điều 19 – Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
1.2.4.2 . Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
Chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng
4/2001), đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong
sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hóa, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực
hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công
quyền với tổ chức sự nghiệp “Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính,
kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật
trong công việc”.
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 05 năm 1994 của Chính
phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công
dân và tổ chức.
- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ

tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính
Nhà nước giai đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ
trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hóa, nhiệm vụ này được xác
định là một trong ba giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ
tướng Chính phủ ban hành thực hiện quy chế cơ chế “một cửa” tại các cơ quan
hành chính nhà nước ở địa phương.
- Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25 tháng 4 năm 2006 của Chính phủ
về quy định quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ
máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


- Nghị định số 55/2012/NĐ-CP ngày 28 tháng 6 năm 2012 của Chính phủ
quy định về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập;
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15
tháng 3 năm 2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài
chính Hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ
chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
- Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của Thủ tướng Chính phủ
phê duyệt Đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tại các tỉnh, thành
phố Hải Phòng, Hà Nam, Đà Nẵng và Đồng Nai.
Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 có các văn bản sau:
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/07/2014) quy định
chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013 kèm theo các thông tư:
+ Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (có hiệu lực từ ngày 05/07/2014) về giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (có hiệu lực từ ngày 05/07/2014) về hồ
sơ địa chính;
+ Thông tư 25/TT-BTNMT (có hiệu lực từ ngày 05/07/2014) về bản đồ địa
chính; đã thay thế cho các Nghị định: NĐ 181/2004/NĐ-CP, NĐ 17/2006/NĐ-CP,
NĐ-84/2007/NĐ-CP, NĐ 69/2009/NĐ-CP, NĐ 88/2009/NĐ-CP.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/07/2014) quy định về
giá đất, thay thế cho NĐ 188/2004/NĐ-CP và NĐ 123/2007/NĐ-CP.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/07/2014) quy định về
thu tiền sử dụng đất, kèm theo thông 76/2014/TT-BTC (có hiệu lực từ ngày
01/08/2014) hướng dẫn nghị định này, thay thế cho các Nghị định: NĐ
198/2004/NĐ, NĐ 44/2008/NĐ-CP, NĐ 120/2010/NĐ-CP.
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/07/2014) quy định về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, kèm theo TT 77/2014/TT-BTC (có hiệu lực từ
ngày 01/08/2014) hướng dẫn nghị định này, thay thế NĐ 142/2005/NĐ-CP và
NĐ 121/2010/NĐ-CP.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16


- Nghị định 47/2014/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/07/2014) quy định về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thay thế cho NĐ
197/2004/NĐ-CP.
- Báo cáo số 55/BC-BTNMT ngày 31/7/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về tổng kết thực hiện đề án thí điểm kiện toàn Văn phòng đăng ký quyên
sử dụng đất thành một cấp trực thuộc sở Tài nguyên và Môi trường;
- Thông báo số 347/TB-VPCP ngày 27/8/2014 của Văn phòng Chính phủ
về đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai;
- Công văn số 1427/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ ngày 22/10/2014 của Tổng cục
Quản lý đất đai về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.

Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
a. Bộ Luật Dân sự năm 2005
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng
ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định
cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ
sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản
(Điều 167); Thời điềm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); các quyền
của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp
nhân, thể tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong
đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền (Luật Đất
đai năm (1993).
b. Luật đất đai năm 2003 quy định:
“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người sử dụng đất chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người sử dụng đất sđã
có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép
đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người
sử dụng đất theo bản án hoặc Quyết định của Tòa án nhân dân, Quyết định thi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 17


hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành” (Luật Đất đai năm 2003).
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện

các quyền và nghĩa vụ” (Luật Đất đai năm 2003).
c. Các văn bản hướng dẫn thi nhành Luật đất đai
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2001 của
Chionhs phủ về thi hành Luật đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và thành lập chi nhánh của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị
xã, thành phố trực thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất
trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc
Phòng Tài nguyên và Môi trường (Chính phủ, 2001).
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những
ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12
năm 2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát
triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện
về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; Hoạt động của tổ chức VPĐK gắn với công
tác cải cách hành chính.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm
2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân
chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển
hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục
hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất
và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế
thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các
khoản thu khác nếu có).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 18

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 26 tháng 6 năm
2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất tài
sản gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký
thế chấp, bảo lãnh VPĐK; các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền
hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006
sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLTBTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK
trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng
được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và
đưa các VPĐK đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các ăn bản pháp quy liên quan đến
VPĐK còn những hạn chế sau:
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV quy định không rõ
ràng (cho phép các địa phương có thể không thành lập VPĐK) vì vậy cơ chế bắt
buộc phải thành lập mô hình VPĐK đang bị “bỏ ngỏ”.
- Theo các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ
biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ.
- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng
của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi
vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử
dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại
hóa và hội nhập.
d. Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ bản
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, đối với lĩnh vực quản lý nhà nước
về đất đai. Luật này tập chung cho một số vấn đề trong công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 19