đánh giá thực trạng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn thành phố thanh hóa tỉnh thanh hoá

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN XUÂN KIÊN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THANH HÓA - TỈNH THANH HOÁ

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HÀ NỘI - 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN XUÂN KIÊN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THANH HÓA - TỈNH THANH HOÁ

CHUYÊN NGHÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ

: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. HOÀNG XUÂN PHƯƠNG

HÀ NỘI - 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn
gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả luận văn

Nguyễn Xuân Kiên

i


LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi đã nhận được
sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, các thầy cô, bạn bè đồng nghiệp và gia đình.
Trước tiên tôi xin bầy tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS: Hoàng
Xuân Phương người đã tận tình hướng dẫn và đóng góp những ý kiến quý báu
trong quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Ban
Quản lý Đào tạo – Học viện nông nghiệp Việt Nam đã giúp đỡ tôi trong quá trình
học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới tất cả các đồng nghiệp, bạn bè và người
thân đã luôn động viên và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn
đúng thời gian quy định.
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Nguyễn Xuân Kiên

ii

năm 2015


MỤC LỤC
Lời cam đoan....................................................................................................... i
Lời cảm ơn ......................................................................................................... ii
Mục lục ............................................................................................................. iii
Danh mục chữ viết tắt ........................................................................................ vi
Danh mục bảng ................................................................................................ vii

Danh mục hình ................................................................................................ viii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1.Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................1
2. Mục đích .........................................................................................................2
3. Yêu cầu ...........................................................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU...................................................................4
1.1. Cơ sở lý luận của công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC ..................................4
1.1.1. Một số khái niệm ...............................................................................4
1.1.2. Sự cần thiết của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ................5
1.1.3. Đặc điểm và những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư ...............................................................................................7
1.2. Quy định bồi thường, hỗ trợ của một số nước và một số tổ chức ................. 12
1.2.1. Hàn Quốc ........................................................................................ 12
1.2.2. Trung Quốc ..................................................................................... 13
1.2.3. Ấn Độ .............................................................................................. 14
1.2.4. Australia .......................................................................................... 15
1.2.5. Quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất của một số
tổ chức quốc tế .......................................................................................... 15
1.3. Chính sách về bồi thường, hỗ trợ và TĐC ở Việt Nam ................................ 19
1.3.1. Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 1987 .................................... 19
1.3.2. Thời kỳ năm 1988 đến năm 1993 ..................................................... 19
1.3.3. Thời kỳ năm 1993 đến năm 2003 ..................................................... 20
1.3.4. Các quy định về bồi thường, hỗ trợ thực hiện Luật Đất đai năm 2003
.................................................................................................................. 22
iii


1.3.5. Các quy định về bồi thường, hỗ trợ theo Luật Đất đai năm 2013 và
các văn bản dưới Luật................................................................................ 23
1.3.6. Các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của tỉnh Thanh Hóa

.................................................................................................................. 28
1.4. Thực trạng về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi nhà nước thu hồi đất tại Việt
Nam và tỉnh Thanh Hóa..................................................................................... 29
1.4.1. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi nhà nước thu hồi
đất tại Việt Nam ........................................................................................ 29
1.4.2. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi nhà nước thu hồi
đất tại tỉnh Thanh Hóa ............................................................................... 31
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 35
2.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 35
2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 35
2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 35
2.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 36
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp .............................................. 36
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................ 36
2.4.3. Phương pháp điều tra phỏng vấn ...................................................... 37
2.4.4. Phương pháp xử lý, phân tích, so sánh số liệu .................................. 37
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ......................................................... 38
3.1. Một số đặc điểm của thành phố Thanh Hóa ................................................ 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................... 38
3.1.2. Điều kiện kinh tế - Xã hội ................................................................ 39
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất.................................................................... 41
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................. 41
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ..................................................................... 41
3.2.3. Những tồn tại chính trong quản lý, sử dụng đất, nguyên nhân chính,
giải pháp khắc phục ................................................................................... 42
3.3. Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của thành phố
Thanh Hóa trong 5 năm qua (Từ năm 2010 đến năm 2014) ............................... 44
iv

3.4. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư các dự án nghiên cứu .. 45
3.4.1. Khái quát các dự án nghiên cứu ....................................................... 45
3.4.2. Tình hình thực hiện công tác bồi thường tại 2 dự án ........................ 54
3.4.3 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư các dự án nghiên
cứu ............................................................................................................ 63
3.5. Đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ
tái định cư khi thu hồi đất trong thời gian tới ..................................................... 71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 75
Kết luận ............................................................................................................. 75
Kiến nghị........................................................................................................... 77
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 78
PHỤ LỤC

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Ký hiệu

Chú giải

1

BTC

: Bộ Tài chính

2

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

3

CCN

: Cụm công nghiệp

4

CHXHCN

: Cộng hoà xã hội chủ nghĩa

5

CNH-HĐH

: Công nghiệp hoá, hiện đại hoá

6

GCN

: Giấy chứng nhận

7

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

8

HĐBT

: Hội đồng bồi thường

9

HĐND

: Hội đồng nhân dân

10

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

11

KCN

: Khu công nghiệp

12

KHSDĐ

: Kế hoạch sử dụng đất

13

KT-XH

: Kinh tế xã hội

14

NĐ-CP

: Nghị định - Chính phủ

15

QĐ-UBND

: Quyết định - Uỷ ban nhân dân

16

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

17

QL

: Quốc lộ

18

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

19

TĐC

: Tái định cư

20

TL

: Tỉnh lộ

21

TT

: Thông tư

22

TTLT

: Thông tư liên tịch

23

TƯ

: Trung ương

24

UBMTTQ

: Uỷ ban mặt trận tổ quốc

25

UBND

: Uỷ ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
STT
3.1.

Tên bảng

Trang

Thống kê diện tích đất theo đối tượng trên địa bàn thành phố Thanh Hóa,
tỉnh Thanh Hóa năm 2014 ....................................................................... 43

3.2.

Khung giá đất nông nghiệp ..................................................................... 53

3.3.

Khung giá đất nông nghiệp ..................................................................... 53

3.4.

Tổng hợp kinh phí bồi thường hỗ trợ và tái định cư 2 dự án nghiên cứu.. 60

3.5.

Giá đất bồi thường của 2 dự án nghiên cứu và giá thị trường .................. 66

3.6.

Mức giá đất bồi thường qua ý kiến của người bị thu hồi đất tại 2 dự án .. 67

3.7.

Tổng hợp ý kiến của các hộ dân có đất bị thu hồi ở 2 dự án .................... 70

vii


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

3.1. Vị trí 2 dự án trên địa bàn phường Hàm Rồng, thành phố Thanh Hóa, tỉnh
Thanh Hóa................................................................................................. 47
3.2. Dự án xây dựng đền thờ các bà mẹ Việt Nam anh Hùng và các anh hùng liệt
sỹ- Hàm Rồng Thanh Hóa. ........................................................................ 48
3.3. Dự án II, Trung tâm hội nghị Hàm Rồng tại phường Hàm Rồng, thành phố
Thanh Hóa................................................................................................. 49

viii


MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc
phòng. Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt
động của con người.
Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 tại chương II điều 18 đã

xác định "Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm
bảo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức
và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài".
Trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và hiện đại hóa đất nước, việc
chuyển đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng cho phát triển kinh tế xã hội là việc làm
tất yếu xẩy ra thường xuyên ở tất cả các địa phương. Đặc biệt là việc thu hồi đất
nông nghiệp và phi nông nghiệp để thực hiện các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, khu
dân cư, khu công nghiệp và thương mại dịch vụ và du lịch.
Thu hồi đất, bồi thường để giải phóng mặt bằng là khâu then chốt, quan trọng.
Bồi thường giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai các
dự án, nó có thể là động lực thúc đẩy các dự án được triển khai nhanh, đúng tiến độ
nhưng ngược lại có thể trở thành rào cản và luôn tiềm ẩn nhiều nguy cơ khiếu kiện,
mất ổn định an ninh, trật tự vì khi thực hiện công tác bồi thường đã phát sinh
quyền lợi, nghĩa vụ và ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và
đặc biệt là đời sống vật chất, tinh thần của người có đất bị thu hồi.
Trong những năm qua công tác GPMB gặp rất nhiều khó khăn, vướng
mắc trong quá trình triển khai thực hiện. Để khắc phục những tồn tại đó trong
những năm gần đây Nhà nước đã từng bước hoàn thiện pháp luật về đất đai và

1


ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư một cách có hiệu quả.
Thành phố Thanh Hóa là trung tâm chính trị của tỉnh Thanh Hóa, hiện nay
trên địa bàn thành phố có rất nhiều dự án đang được triển khai nhưng vẫn còn
một số dự án vẫn còn vướng mắc vì chưa GPMB được. Đặc biệt trong tình hình
hiện nay việc triển khai các dự án, các chương trình phục vụ chào mừng thành
phố lên đô thị loại 1 như: Dự án phát triển toàn diện kinh tế xã hội, dự án Cầu
Nguyệt Viên, dự án khu Đô thị ven sông Hạc... đang diễn ra mạnh mẽ trên địa

bàn thành phố thì nhu cầu về quỹ đất tái định cư là hết sức cấp thiết để tạo điều
kiện cho người dân có đất ở và giao đất cho chủ dự án để thi công công trình.
Tuy nhiên, tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa
bàn hiện nay còn có nhiều khó khăn, trong chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư về mặt chủ quan và khách quan.
Vì những lý do nêu trên, để nhìn nhận đầy đủ về công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư ở thành phố Thanh Hóa, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài:
“Đánh giá thực trạng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên
địa bàn thành phố Thanh Hóa - tỉnh Thanh Hoá” nhằm điều tra, tìm hiểu thực
trạng và tìm ra nguyên nhân gây cản trở, đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần
đẩy nhanh tiến độ của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đáp ứng được
nguyện vọng chính đáng của người dân.
2. Mục đích
- Đánh giá được thực trạng việc tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư ở 2 dự án tại thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.
- Đề xuất được một số giải pháp và kiến nghị góp phần giải quyết những
tồn tại, khó khăn trong quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn.

2


3. Yêu cầu
- Các số liệu, tài liệu, khảo sát, điều tra phải đảm bảo tính trung thực,
chính xác, phản ánh đúng hiện trạng và tình hình thực tế của các dự án đã lựa
chọn để nghiên cứu.
- Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn và
đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng ở một số dự án cần
nghiên cứu nói riêng và cả thành phố nói chung.

3


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC
1.1.1. Một số khái niệm
1.1.1.1. Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng với
giá trị hoặc công lao (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa Việt Nam, 1998).
Bồi thường về đất là nhà Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất(Khoản 12, Điều 3, Luật Đất đai năm
2013).
1.1.1.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa
Việt Nam, 1998). Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho
người có đất bị thu hồi, để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14,
Điều 3, Luật Đất đai năm 2013).
1.1.1.3. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống và làm ăn. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà
nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài
sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống,
thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về KT-XH
đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau;
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao đất ở mới;

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở;
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách GPMB.
4


1.1.2. Sự cần thiết của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Hiện nay ở các địa phương nói riêng và toàn quốc nói chung. Việc bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư được xác định là một trong những nhiệm vụ rất quan
trọng để góp phần đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Sự cần thiết
triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ tầng, nhiều khu kinh tế, khu công
nghiệp và các cụm công nghiệp, theo đó các cơ sở văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục
thể thao cũng đuợc phát triển, tốc độ đô thị hoá cũng diễn ra rất mạnh mẽ.
- Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư mang tính quyết định vì tiến
độ của các dự án, là khâu quan trọng trong thực hiện dự án. Có thể nói: việc bồi
thường giải phóng mặt bằng là mấu chốt quan trọng nhất của dự án, là linh hồn
của dự án. Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước,
của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của
những người bị thu hồi đất. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chính là quá trình
thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình
xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất được quy hoạch cho việc cải
tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. Quá trình bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư được tính từ khi bắt đầu thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư đến khi giải phóng mặt bằng xong, tạo quỹ đất sạch và bàn giao đất cho
chủ đầu tư. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa
các dự án và liên quan trực tiếp đến các bên tham gia và của toàn xã hội. Triển
khai thực hiện đúng tiến độ, đúng kế hoạch đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và
việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại công tác này chậm, kéo dài gây ảnh
hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây
ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng.

- Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng đất nước của Đảng và Nhà nước
ta đó là: “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh”. Công tác
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là nhiệm vụ chung của cả hệ thống chính trị,
không riêng gì đơn vị nào. Do vậy, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và
Trung tâm Phát triển Quỹ đất tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định
5


cư khi thực hiện công tác GPMB phải tranh thủ hệ thống mặt trận, các đoàn thể ở
địa phương tham gia tuyên truyền vận động ngay từ khi triển khai thực hiện dự
án. Đồng thời địa phương nào quan tâm, tích cực làm tốt công tác này thì dự án
sớm được triển khai và đi vào hoạt động, người dân sẽ có việc làm, tăng thêm thu
nhập cho gia đình và cũng tăng nguồn thu cho ngân sách góp phần cho địa
phương phát triển nhanh, phát triển bền vững.
Ở thời điểm thực hiện đề tài này, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng, mục đích phát triển kinh tế được quy định cụ thể trong Luật đất đai năm
2003 và các văn bản hướng dẫn như: Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004; Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai; Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của
Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư.

Từ đó cho thấy công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định trong tình hình hiện
nay không đơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo được
lợi ích của người dân phải di chuyển. Đó là họ phải có được chỗ ở ổn định, có
điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, được hỗ trợ ổn định đời sống sản
xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề để tạo điều kiện, tạo công ăn việc làm cho
người dân sống và ổn định.

6


1.1.3. Đặc điểm và những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư
1.1.3.1. Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là quá trình đa dạng và phức tạp, nó thể
hiện khác nhau ở mỗi dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham
gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành,
mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu
vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt
động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán
nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất
nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường, GPMB có những đặc trưng riêng
và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng
của mỗi dự án và từng địa điểm khác nhau.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế – xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại
là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả
năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được

đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng
đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định
giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần
thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này.
1.1.3.2. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng
a. Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện các văn bản đó
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Luật đã được sửa
đổi, bổ sung thay thế bằng Luật Đất đai năm 1998, 2001, 2003, và mới đây nhất
7


là ban hành luật đất đai năm 2013. Theo đó, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư cũng luôn được không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu
cầu của thực tế. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, đã cơ bản đáp ứng được
tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công
tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực
tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng
đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất
đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao,
không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng
túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật (Tôn Gia Huyên, Nguyễn
Đình Bồng, 2006).
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Trong
báo cáo Ủy ban thường vụ Quốc hội về quản lý nhà nước trong lĩnh vực Tài
nguyên môi trường của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 15/8/2013 tại trang
10 có nêu: “Tình trạng chậm hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng đang diễn ra phổ biến ở địa phương do chính sách thường xuyên thay đổi;

do các cơ quan có thẩm quyền chưa thực hiện đúng quy định của pháp luật, kéo
dài thời gian giải phóng mặt bằng”. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp
dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC, giải quyết
tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ
quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình
trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các
mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm
tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp
luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp
luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng
trực tiếp đến tiến độ GPMB.

8


b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng
cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy
hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những
nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển
đang đặt ra.
c. Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy
hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện
tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định
không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho
công tác bồi thường. Theo tài liệu tổng kết thi hành luật Đất đai năm 2011 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường thì tổng diện tích đã giao, đã cho thuê là 24.996

nghìn ha, chiếm 75,53% Tổng diện tích cả nước. (Bộ Tài nguyên và Môi trường,
2011).
d. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSĐC có vai trò quan trọng hàng đầu để
“quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính
pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy
đủ hồ sơ địa chính theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập
sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCNQSDĐ) để phục vụ yêu cầu
quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai,
sổ cấp GCNQSDĐ như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh
Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh,.. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007).
Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các loại
bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết.
e. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống
quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động
9


sản, sự đảm bảo và những thông tin về qu yền sở hữu đất. Theo quy định của các
nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn
cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
Trong công tác GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được
bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất
đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng
đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác GPMB đã
gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì
công tác GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn (Bộ Tài nguyên và Môi
trường, 2012).

f. Thanh tra chấp hành các quy định về quản lý và sử dụng đất đai
Công tác bồi thường, hỗ trợ là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu
lợi bất chính của chính quyền địa phương. Hồi đồng thẩm định phải có kế hoạch
thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai
thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm
pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân.
g. Giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm.
Một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu
như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ
đất đai khác nhau thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng
nhóm quan hệ đất đai khác nhau (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).
- Trước khi có Luật Đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, hỗ trợ và
TĐC đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày
17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP
ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà
10


nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính
phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng... Giá đất
để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc TW quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành kèm
theo Nghị định số 87/CP.
- Từ khi có Luật Đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các

trường hợp sau đây (Điều 55):
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá theo quy định tại
khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá
đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC đã được quy định khá cụ thể tại Luật Đất đai năm
2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường”
(khoản 1 Điều 56). Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật Đất đai năm 2003,
ngày 16/11/2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Tuy nhiên luật đất đai năm 2013 có sự thay đổi về yếu tố giá đất và định
giá đất. Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục
đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất. Bỏ
việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm. Bảng giá đất chỉ áp dụng
đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy
định hiện hành bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá
đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xá định giá đất, thẩm định giá đất và việc
thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể.
11


h. Thị trường Bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở
thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền
kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh

tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường.
1.2. Quy định bồi thường, hỗ trợ của một số nước và một số tổ chức
Với những đặc thù về quan hệ đất đai, nhiều nước trên thế giới cố gắng
không ngừng trong việc hoàn thiện chính sách pháp luật trong đó có chính sách về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đặc biệt các nỗ lực trong việc khôi phục cuộc
sống và khôi phục nguồn thu nhập cho người dân bị ảnh hưởng. Từ kinh nghiệm lý
thuyết và thực tế cho thấy, các yếu tố đảm bảo cho bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư thành công là nhờ những chính sách phù hợp của Chính phủ, nguồn tài chính
đầu tư, khâu tổ chức của chính quyền địa phương, trình độ nhận thức và hiểu biết
pháp luật của người dân đồng thời phải có sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của cơ
quan quản lý Nhà nước. Có thể nói nhờ những thành công và thất bại của các nước
mà chúng ta có thể rút ra được những bài học quý giá.
1.2.1. Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi nên đất
công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Do đó để sử dụng đất một
cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế được coi như một hình thức
pháp luật.
Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô thị
cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà
nước chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ.
Chế độ và luật GPMB: theo luật sung công đất đai thì nếu như đã trả hoặc
đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hại
cho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa được thực hiện
12


quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày
phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy định. Thực chất biện pháp GPMB

thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản đối và chống trả quyết liệt gây
ảnh hưởng xấu đến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện
pháp cho dân tự nguyện di dời.
1.2.2. Trung Quốc
Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Việt Nam về chế độ sở hữu và các
hình thức sử dụng đất đai. Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu: chế độ
sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể. Hiến pháp lần sửa đổi mới nhất năm
2005 quy định: "Quốc gia do sự cần thiết vì lợi ích công cộng, có thể căn cứ vào
pháp luật mà trưng thu hay trưng dụng đất đai và trả bồi thường". Các nhà làm luật
giải thích rằng trưng thu áp dụng đối với đất thuộc sở hữu tập thể do phải chuyển
quyền sở hữu tập thể sang sở hữu nhà nước, còn trưng dụng đối với đất thuộc sở
hữu nhà nước vì chỉ thay đổi mục đích sử dụng đất.
Về cơ sở bồi thường: Bồi thường không căn cứ giá thị trường, mức bồi
thường phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị trưng mua, mức
này thấp hơn nhiều so với phí giao đất. Bồi thường cho giá trị nhà ở không thấp
hơn giá thị trường. Cơ quan thẩm định giá bất động sản sẽ do chủ sở hữu lựa
chọn (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012).
Về hình thức bồi thường: có 3 hình thức bồi thường là Chỉ bồi thường bằng
tiền; Tái định cư và có việc làm hoặc Tái định cư với bảo hiểm xã hội.
Về mức bồi thường: Quy định mức bồi thường đối với đất nông nghiệp bằng
6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước khi bị thu hồi.
Trợ cấp tái định cư bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình. Ngoài ra
Luật cũng giới hạn tổng mức bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với đất nông nghiệp
không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước nếu
như các quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân.
Trung Quốc chủ trương thúc đẩy sự phát triển của các ngành công nghiệp
địa phương, qua đó đẩy nhanh quá trình hình thành các đô thị nhỏ ở các vùng
nông thôn. Chính sách này đã góp phần thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa
13

thành thị và nông thôn, tạo ra điều kiện quan trọng cho việc giải quyết các vấn đề
phát sinh trong quá trình đô thị hoá. Ngoài ra Trung Quốc chủ trương tạo ra một
mô hình phát triển đô thị mới. Nội dung của mô hình này là xây dựng các đô thị
giữa các thành phố có quy mô lớn và vừa như thành phố Quảng Châu, Thượng
Hải, Bắc Kinh.
1.2.3. Ấn Độ
Đạo luật thu hồi đất ở Ấn Độ quy định, trước khi thu hồi đất cần chuẩn bị
dự thảo kế hoạch tái định cư cho những hộ gia đình bị ảnh hưởng sau khi tham
vấn với đại diện của các hộ và dựa trên khảo sát, trưng cầu ý kiến của các hộ.
Cần có nghiên cứu đánh giá tác động về mặt xã hội khi dự án ảnh hưởng tới 400
hoặc nhiều hơn hộ gia đình trong khu vực đồng bằng, hoặc 200 hoặc nhiều hơn
hộ gia đình ở khu vực miền núi hoặc dân tộc thiểu số (Bộ Tài nguyên và môi
trường, 2012).
Cơ sở bồi thường theo Luật quy định là giá trị thị trường của đất và thiệt hại
tính ở thời điểm thông báo sẽ được cân nhắc để quyết định mức bồi thường.
Ngoài giá trị thị trường, toà án sẽ cộng thêm 30% do cân nhắc đến việc thu hồi
bắt buộc (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012).
Đối với đất nông nghiệp, các hộ gia đình được đền bù 1 ha đất được tưới
tiêu hoặc 2 ha đất không được tưới tiêu hoặc đất bỏ hoang có thể canh tác được
nếu có sẵn nguồn đất ở khu tái định cư. Đối với đất ở, tuỳ theo giá thị trường tại
thời điểm thông báo sẽ được cân nhắc để quyết định mức bồi thường. Công trình
xây dựng được bồi thường theo giá thị trường.
Các nghệ nhân kinh doanh nhỏ, kinh doanh cá thể sẽ được nhận hỗ trợ tài
chính một lần dành cho việc xây dựng cửa hàng hoặc nơi sản xuất.
Về chính sách tái định cư, luật đất đai của Ấn Độ cũng quy định trường hợp
phải di chuyển từ 400 hộ gia đình trở lên ở khu vực đồng bằng, 200 hộ gia đình
trỏ lên ở khu vực nông thôn thì sẽ xây dựng khu tái định cư có đầy đủ cơ sở hạ
tầng và điều kiện sinh hoạt cho người dân với định mức, tiêu chuẩn do Chính phủ
quy định (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012).

14


1.2.4. Australia
Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của
chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp,
thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai. Luật
cũng quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục
đích công cộng, phục vụ phát triển KT-XH và việc trưng thu đó gắn liền với việc
Nhà nước thực hiện bồi thường.
Theo luật có hai loại thu đất, đó là thu hồi đất bắt buộc và thu hồi đất
tự nguyện.
Thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có
nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác. Thông
thường, nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán.
Luật của Australia cũng quy định giá tính mức bồi thường là giá thị trường
hiện tại được quyết định với cơ quan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu cơ
quan định giá. Giá trị thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản đó có thể bán
được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định (Bộ Tài nguyên và
môi trường, 2012).
Hình thức bồi thường được trả bằng tiền mặt. Tất cả các loại đất, công trình
xây dựng đều được bồi thường theo giá thị trường.
Việc tái định cư Luật không quy định cụ thể, chủ sở hữu sẽ phải tự tìm
nhà mới.
1.2.5. Quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất của một số tổ
chức quốc tế
1.2.5.1. Ngân hàng thế giới (WB)
`Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế đầu

tiên đề xuất chính sách về TĐC. Tháng 2/1980, lần đầu tiên chính sách TĐC
được ban hành dưới dạng một Thông báo, Hướng dẫn hoạt động nội bộ cho nhân
viên. Từ đó đến nay chính sách TĐC đã được sửa đổi và ban hành lại nhiều lần.

15