Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện kim thành, tỉnh hải dương giai đoạn 2011 2014

MỤC LỤC
Lời cam đoan...................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ........................................................................................................ iii
Mục lục .............................................................................................................iv
Danh mục bảng .................................................................................................vii
Danh mục hình ................................................................................................ viii
Danh mục các chữ tắt và kí hiệu .........................................................................ix
MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1
2. Mục đích nghiên cứu ....................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài............................................................................................ 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU................................................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất .................................................. 3
1.1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản.................................................. 3
1.1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .............................................. 7
1.1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất .................................................. 11
1.2. Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất trên thế giới.................................. 24
1.2.1. Nhật Bản ........................................................................................... 24
1.2.2. Đài Loan ........................................................................................... 26
1.2.3. Mỹ .................................................................................................... 27
1.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ....................................... 29
1.3.1. Tình hình đấu giá Quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh ......... 30
1.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng .............................. 32
1.3.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hải Dương ............ 33
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 37
2.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 37
2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 37
2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 37
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Kim Thành ........ 37
2.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Kim Thành ................................ 37

iv


2.3.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim
Thành giai đoạn 2011 - 2014 ............................................................. 37
2.3.4. Kết quả đấu giá QSDĐ tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn
huyện Kim Thành .............................................................................. 38
2.3.5. Đánh giá công tác đấu giá QSD tại 3 dự án nghiên cứu trên địa
bàn huyện Kim Thành ....................................................................... 38
2.3.6. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSD đất
trên địa bàn huyện Kim Thành .......................................................... 38
2.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 38
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp .................................. 38
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .................................................. 38
2.4.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .................................... 39
2.4.4. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu .......... 40
2.4.5. Phương pháp so sánh ......................................................................... 40
2.4.6. Phương pháp chuyên gia ................................................................... 40
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .......................................................... 41
3.1. Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế,- xã hội của huyện Kim Thành ....... 41
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................. 41
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................. 43
3.2. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Thành....... 48
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai của huyện Kim Thành ............................... 48
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Kim Thành ................................... 52
3.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Thành
giai đoạn 2011 - 2014.................................................................................. 54
3.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Kim Thành ........ 54
3.3.2. Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Kim Thành. ...... 56
3.3.3. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................... 61

3.3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim
Thành giai đoạn 2011 - 2014 ............................................................. 64

v


3.4. Kết quả đấu giá QSDĐ tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện
Kim Thành ......................................................................................... 72
3.4.1. Kết quả đấu giá QSDĐ tại KDC mới xã Kim Đính năm 2011 ........... 72
3.4.2. Kết quả đấu giá QSDĐ tại KDC mới xã Kim Xuyên năm 2012 ......... 75
3.4.3. Kết quả đấu giá QSDĐ tại KDC xã Tuấn Hưng năm 2013 ................ 76
3.5. Đánh giá về công tác đấu giá QSD đất ở 3 dự án nghiên cứu ...................... 79
3.5.1. Đánh giá của người dân về công tác đấu giá QSD đất ở 3 dự án ........ 79
3.5.2. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSD đất ở 3 dự án ............... 82
3.5.3. Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Kim Thành ............................................................ 85
3.6. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSD đất trên địa
bàn huyện Kim Thành ................................................................................. 86
3.6.1. Công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ...................................... 86
3.6.2. Chính sách đấu giá quyền sử dụng đất ............................................... 87
3.6.3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ...................................................... 87
3.6.4. Giải pháp về tài chính ........................................................................ 88
3.6.5. Quản lý, sử dụng quỹ đất sau đấu giá ................................................ 88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 89
Kết luận ............................................................................................................. 89
Kiến nghị........................................................................................................... 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 92
PHỤ LỤC.......................................................................................................... 95

vi

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của
mọi quá trình sản xuất, đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái
tạo và là tư liệu sản xuất không thể thay thế được trong sản xuất nông nghiệp, là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư. Việc khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự
phát triển kinh tế xã hội, an ninh - quốc phòng, nhưng đất đai chỉ có thể phát huy
được tiềm năng vốn có nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có
hiệu quả.
Hiện nay trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa ở nước ta
đang diễn ra mạnh mẽ thì việc đổi mới nền kinh tế - xã hội, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển, theo đó
một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm
đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ. Song
việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) diễn ra dưới nhiều
hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, hình thành nên
“thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa thuận giữa người
mua và người bán. Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều so với khung giá của
Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản nói chung và đất
đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng.
Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ
tầng (CSHT) dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất
(QSDĐ), trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT
thông qua phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc
phục những khó khăn về đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác
nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa.
Kim Thành là huyện đồng bằng, nằm ở phía Đông, cách trung tâm thành

phố Hải Dương 23km, cách thành phố Hà Nội 80km về phía Tây và thành phố Hải
Phòng 24km về phía Đông theo Quốc lộ 5A, với vị thế là trung tâm công nghiệp,

1


là một trong những địa bàn trọng điểm thu hút đầu tư của tỉnh. Trong những năm
gần đây, huyện Kim Thành có nhiều nỗ lực nhằm nâng cấp, hoàn thiện cơ sở hạ
tầng. Các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân
và hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và đang làm thay đổi bộ mặt của nông
thôn theo hướng ngày càng văn minh, hiện đại. Công tác đấu giá QSDĐ lúc này
đóng vai trò quan trọng trong việc tìm ra các nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ
thuật, về tài chính để thực hiện dự án đem lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân.
Để công tác đấu giá QSDĐ một cách công khai, minh bạch theo đúng
nghĩa là một vấn đề không hề đơn giản. Vì vậy, cần tiến hành nghiên cứu và đánh
giá thực trạng của công tác đấu giá QSDĐ qua các dự án khác nhau trên địa bàn
huyện để từ đó đề xuất, bổ sung, hoàn chỉnh quy trình đấu giá ngày càng hoàn
thiện và đem lại hiệu quả nhất. Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của
vấn đề nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tôi đã tiến
hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương giai đoạn 2011-2014".
2. Mục đích nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương làm cơ sở đề xuất giải pháp nhằm đẩy mạnh
công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương.
3. Yêu cầu của đề tài
- Số liệu điều tra phải chính xác và đảm bảo độ tin cậy.
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo tính khách quan.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học, có tính thực tiễn và
khả thi.

2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi
hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người,
liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa.
Thị trường bất động sản (BĐS) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch
BĐS. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo
nghĩa rộng, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn
ra tại một khu vực địa lý nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn
ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Thị trường
BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với
nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng
XHCN ở nước ta. Tại Điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó không tồn tại thị trường chuyển
quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai với ý
nghĩa chung là quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2003).
1.1.1.1. Bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo
Luật cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản".
Như vậy bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất
cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như
công trình xây dựng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với
đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành

một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định.
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã quy định: "Bất động sản (BĐS)
là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể
cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền

3


với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định". (Quốc hội, 2005).
1.1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa
BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS. Có
nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một
điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS
được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng của
hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn
bộ hoạt động của thị trường BĐS.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được
mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,
chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể
chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các
giao dịch liên quan đến BĐS.
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các
quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường
được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng
của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao
dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ địa

điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao
dịch về bất động sản diễn ra.
1.1.1.3. Thị trường quyền sử dụng đất
- Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị
trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị
trường sơ cấp. Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người

4


sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt tên cho
loại hình này là thị trường thứ cấp.
Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành
chính mang tính bao cấp, xin - cho về đất. Theo Luật Đất đai năm 2003, thị
trường sơ cấp có cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu giá
quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất thay
mặt cho Nhà nước chuyển quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thị trường thứ
cấp phù hợp với cơ chế thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi đất, khi thu hồi
đất Nhà nước bồi thường theo giá đất được quy định sát với giá thị trường, mở
rộng diện nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thông qua nhận chuyển
nhượng, thuê, nhận góp vốn để có đất thực hiện dự án...
Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ánh đầy đủ tính chất của hoạt
động theo cơ chế thị trường. Trước đây, Nhà nước còn có những can thiệp không
cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của người
đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước. Nay theo Luật
Đất đai năm 2003, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động của thị trường, Nhà

nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan trọng gồm đất nông
nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông nghiệp giao không thu tiền
sử dụng đất, đất phi nông nghiệp giao có thu tiền sử dụng đất, đất ở.
- Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của
đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất
sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất đai là một
yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất không
thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao
gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thị trường
bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công
trình công cộng …. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển
nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển giao. Thị
trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường

5


bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản.
- Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn hơn 10
năm 1993 - 2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà
nước quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường, có nơi có lúc chỉ bằng
20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường tại thời
điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới 100 lần. Cơ chế "xin - cho"
về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ đó hiện tượng tham nhũng
trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản
xảy ra ngày càng phổ biến. Đến năm 2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi
hành, luật pháp về đất đai đã xóa bỏ cơ chế "xin - cho" về đất, giá đất trên thị trường
chững lại và có xu hướng giảm. Từ đó hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm
nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiệm trong BĐS gần
như không còn. Thị trường BĐS đã "hiện nguyên hình", cung thật và cầu thật đã

nhìn thấy nhau nhưng chưa gặp nhau vì giá cung còn cao hơn khả năng thanh toán
của cầu (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011).
- Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý
luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay
"thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất đai còn
có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều
tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa
đổi mới đồng bộ với đối mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị
chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch.
Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng
chính vốn tiềm ẩn đất đai. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều
yếu kém, hàm lượng khoa học còn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự
cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường
sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân
dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai (Phùng
Ngọc Phương và cs., 2011).

6


1.1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Giá đất
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình
thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên

quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất thị trường là giá bán QSĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện được
phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động
của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền
do người chuyển nhựng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo thuận
với nhau tại một thời điểm xác định.
Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá
thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị
trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất
làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị
trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai.
Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế
đất giữa Nhà nước – chủ sở hữu đất và người sử dụng đất – người được Nhà nước
giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển
quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị
trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất,
thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có
mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà
nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự
công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức

7


đấu giá quyền sử dụng đất.
1.1.2.2. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:

Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ
và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ:
- Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức
giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương
tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để
so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập
thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi
tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi
VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi
suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng
cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản
(bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát
triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng
tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi
tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
1.1.2.3. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
Loại giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2003 như sau:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức

8

đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.
- Thực hiện đấu giá QSDĐ để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh bằng QSDĐ để thu hồi nợ.
- Giá trúng đấu giá QSDĐ hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất
không được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định.
- Việc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định tại
Khoản 1 và Khoản 2 điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu
giá, đấu thầu.
Các văn bản hướng dẫn thi hành
Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số
114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ
chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các
loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày
30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-CP, Nghị

định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.

9


Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm
định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC về hướng
dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số
24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam;
Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam. Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều
kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất.
1.1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSD đất
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trò quan trọng trong hoạt động sản xuất,
kinh doanh (ví dụ: vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi
đối với khu vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ...) hay giữ vai trò
quan trọng trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi
trường và các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ: các
vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại.. sẽ có giá cao hơn
các vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trí mặt tiền)). Tóm lại, vị trí của khu đất có tác
động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá của khu đất.
- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào mục
đích sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục
đích sử dụng khác nhau, tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng cao
nhất thì sẽ làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của vị
trí khu đất đối với mục đích sử dụng đó.
- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng
như hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến mức độ nào? Hệ thống cấp thoát nước

tốt được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang bị hiện
đại đến thế nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt ở quy mô
như thế nào... Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ:
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho thương mại, văn

10


phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm
khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất
thực tế ở đây tăng lên.
- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có
ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên
đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá
trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005)

1.1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng
hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị
trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung
và cầu.
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức
bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua
tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là
người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về
mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao
nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và
người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc

tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh,2010)
Vì thế, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công khai,
được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán
đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở với giá cao nhất do
người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được
quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán
đấu giá. Quyết định số 137-QĐ/UB ngày 9/9/2005 của UBND Thành phố Hà Nội
về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất có ghi: “Đấu giá quyền sử
dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tư
là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện

11


về vốn và khả năng đảm bảo về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ
tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội”.
1.1.3.2. Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
a. Văn bản quy phạm điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản:
Sau khi Bộ Luật Dân sự có hiệu lực từ ngày 1/7/1996, đến ngày
19/12/1996 Chính phủ ban hành Nghị định 86/1996/NĐ-CP hướng dẫn thi hành
Điều 454 về Quy chế bán đấu giá tài sản.
Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 7 đã thông qua Bộ Luật Dân sự ngày 14/6/2005
(có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2006), Bộ Luật Dân sự 2005 ra đời tiếp tục điều
chỉnh từ Điều 454 đến Điều 459 quy định về Đấu giá tài sản.
Để triển khai bán đấu giá tài sản theo quy định của Bộ Luật Dân sự năm
2005, ngày 18/01/2005 Chính phủ ban hành Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về bán
đấu giá tài sản thay thế Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996. Thông tư số
03/2005/TT-BTP ngày 4/5/2005 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số Điều của
Nghị định 05/2005/NĐ-CP.

Nghị định số 05/2005/NĐ-CP là văn bản pháp luật chuyên ngành, là cơ sở
pháp lý quan trọng để phát triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị
trường định hướng XHCN. Tuy nhiên, cùng với Nghị định số 05/2005/NĐ-CP thì
còn có nhiều văn bản quy phạm pháp luật cùng điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài
sản như: Bộ Luật dân sự năm 2005, Luật Thương mại năm 2005, Luật kinh doanh
bất động sản năm 2006, Luật Quản lý và sử dụng tài sản nhà nước năm 2008, Pháp
lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002 và Pháp lệnh sửa đổi bổ sung một số điều
của Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002, Quyết định số 216/2005/QĐTTg của Thủ tướng Chính phủ về bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; Thông tư số 96/2006/TT-BTC hướng dẫn về
mức thu, chế độ thu nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá; Nghị định số
159/2007/NĐ-CP ngày 30/10/2007 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực
quản lý rừng, bảo vệ rừng và quản lý lâm sản; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 về thi hành Luật đất đai; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007
quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực

12


hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Thông tư liên tịch số
38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Tổ chức phát
triển quỹ đất.
Ngày 04/3/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2010/NĐ - CP về
bán đấu giá tài sản (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2010) thay thế Nghị định số
05/2005/NĐ-CP. Để hướng dẫn các địa phương triển khai thống nhất quy định của
Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 23/2010/TTBTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số
17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản; Bộ Tài chính ban hành Thông tư số
137/2010/TT-BTC ngày 15/9/2010 Quy định việc xác định giá khởi điểm của tài
sản Nhà nước bán đấu giá và chế đồ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản.

Thông tư số 23/2010/TT-BTP quy định chi tiết các Điều 6, 7 và Điều 11
của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và hướng dẫn thực hiện một số vấn đề cụ thể
trong thực tiễn mà Nghị định số 17/2010/NĐ-CP chưa quy định hoặc thể hiện
chưa rõ nhằm đảm bảo áp dụng thống nhất các quy định mới về bán đấu giá tài
sản trong phạm vi toàn quốc.
Sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP được ban hành, hoạt động bán đấu
giá tài sản đã đạt được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý quan trọng đối
với việc củng cố và phát triển các tổ chức bán đấu giá tài sản ở các tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương, góp phần thống nhất pháp luật về trình tự, thủ tục
bán đấu giá tài sản và đáp ứng phần lớn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh
vực này. Nhưng trên thực tế, sau 4 năm triển khai Nghị định 05/2005/NĐ-CP đã
bộc lộ một số hạn chế cần tháo gỡ. Việc ban hành Nghị định 17/2010/NĐ-CP
được đánh giá là có nhiều điểm mới, hoàn thiện hơn và đáp ứng được nhu cầu
của hoạt động bán đấu giá tài sản.
b. Quy định pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất
i). Bán đấu giá quyền sử dụng đất mang đầy đủ yếu tố của hợp đồng dân sự gồm:
- Chủ thể của hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất:
Người bán QSDĐ: là người chủ sử dụng đất hợp pháp; họ có thể là cá nhân,

13


pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác hoặc Nhà nước. Theo quy định của Bộ Luật Dân
sự năm 2005 (Điều 697 đến Điều 702) và Luật Đất đai (Điều 58 và điều 106), những
chủ thể trên có thể thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ thông qua hình thức bán
đấu giá. Ngoài ra, theo quy định của pháp luật, trong một số trường hợp QSDĐ nếu
là thế chấp hoặc là đối tượng phải thi hành các quyết định của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền thì người bán đấu giá QSDĐ không nhất thiết là người sử dụng đất hợp
pháp mà có thể là người khác, tùy thuộc vào mối quan hệ giữa những người đó với
nhau (ví dụ như người nhận thế chấp QSDĐ có quyền bán đấu giá QSDĐ theo thỏa

thuận từ trước để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của người thế chấp…)
Người bán đấu giá QSDĐ: là người thực hiện các hoạt động bán đấu giá
QSDĐ. Người bán đấu giá QSDĐ có thể là cá nhân, tổ chức, hoặc cũng có thể là
người bán tài sản chuyên nghiệp hoặc không chuyên. Ở nước ta hiện nay, người
bán đấu giá QSDĐ thường là Trung tâm bán đấu giá tài sản (Thuộc Sở Tư pháp)
hoặc UBND cấp có thẩm quyền hoặc HĐBĐG quyền sử dụng đất được thành lập
hợp pháp không thuộc UBND. Trong một số trường hợp người BĐG quyền sử
dụng đất đồng thời là người bán QSDĐ.
Người tham gia bán đấu giá QSDĐ: là những người tham gia thị trường
bán đấu giá QSDĐ nhằm mục đích mua được tài sản. Họ có thể là một trong
những người mua QSDĐ trong tương lai.
Người mua QSDĐ: là người trả giá cao nhất tại phiên đấu giá. Trong
phiên đấu giá QSDĐ, người nào đặt giá cao nhất, đồng thời không thấp hơn giá
khởi điểm là người mua được QSDĐ.
Ngoài những chủ thể trên đây, trong bán đấu giá QSDĐ còn có một số chủ
thể khác tham gia hoạt động này như người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến
QSDĐ đem bán đấu giá; hoặc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc
quản lý đất đai và cấp GCN QSDĐ.
- Nội dung, mục đích của hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất:
+ Nội dung của Hợp đồng BĐG QSDĐ là quyền và nghĩa vụ của các bên
tham gia BĐG QSDĐ được thể hiện ở những điều khoản của hợp đồng.
+ Mục đích của việc bán đấu giá QSDĐ là những lợi ích mà các bên hướng
tới trong quá trình giao dịch. Những điều khoản của hợp đồng BĐG QSDĐ bao

14


gồm: Các điều khoản cơ bản (bắt buộc phải có trong hợp đồng) như đối tượng hàng
hóa, số lượng, chất lượng, giá cả, phương thức thanh toán, địa điểm, thời hạn,
phương thức thực hiện hợp đồng…; điều khoản thông thường (đã được quy định

trong pháp luật từ trước và được các bên mặc nhiên chấp nhận); điều khoản tùy nghi
không bắt buộc phải có trong hợp đồng như thưởng hoặc phạt hợp đồng, cách thức
giải quyết tranh chấp…
- Các bên tham gia bán đấu giá quyền sử dụng đất phải tự nguyện, không
bị ép buộc hoặc lừa dối.
- Hình thức của hợp đồng mua bán QSDĐ bán đấu giá bắt buộc phải được
lập bằng văn bản, có chứng thực của Phòng Công chứng Nhà nước nơi có QSDĐ.
Tại phiên đấu giá, mọi hoạt động đấu giá bắt buộc phải được lập thành
văn bản. Nếu văn bản BĐG đã được thành lập mà người mua quyền sử dụng đất
từ chối mua thì số tiền mà họ đã đặt trước đó không được lấy lại, coi như phải
đền bù cho vi phạm của mình; ngoài ra họ có thể phải chịu trách nhiệm thêm
những phí tổn về việc tổ chức BĐG theo quy định của Ban tổ chức bán đấu giá.
Dựa trên văn bản bán đấu giá đã được lập, người mua QSDĐ trở thành
chủ sử dụng đối với thửa đất mà họ đã trả giá cao nhất tại phiên đấu giá. Người
bán đấu giá phải có nghĩa vụ nhanh chóng thực hiện các thủ tục pháp lý để
chuyển nhượng QSDĐ cho người mua theo quy định của pháp luật về trước bạ
và đăng ký QSDĐ.
ii). Bộ Luật Dân sự năm 2005 về bán đấu giá quyền sử dụng đất
- Điều 456 về “Bán đấu giá tài sản”. Điều luật này không quy định thế nào
là bán đấu giá tài sản, mà chỉ quy định bán đấu giá tài sản như một hình thức vốn
“sẵn có” của giao dịch dân sự; đồng thời khẳng định: tài sản có thể được đem bán
đấu giá theo ý muốn của chủ sở hữu tài sản, hoặc có thể được đem bán đấu giá
theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, điều luật này cũng quy định thêm sự
ràng buộc giữa các chủ thể sở hữu tài sản chung: là phải có sự đồng ý của các
đồng chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác và pháp luật có quy
định khác.
- Điều 457 về “Thông báo bất động sản, tài sản”. Trong Điều luật này quy

15

định việc bán đấu giá tài sản bắt buộc phải có sự thông báo công khai trên các
phương tiện thông tin đại chúng. Nội dung thông báo về những vấn đề: thời gian,
địa điểm, số lượng, chất lượng và danh mục tài sản bán đấu giá. Việc thông báo
được ấn định thời gian đối với từng loại tài sản: chậm nhất là bảy ngày đối với
động sản, 30 ngày đối với bất động sản trước khi bán đấu giá, phải có sự thông báo
công khai về tài sản bán đấu giá.
Khoản 2 Điều luật này còn quy định thêm đối với những người “có liên
quan đến tài sản bán đấu giá” phải được thông báo công khai về việc bán đấu giá
để tham gia định giá khởi điểm; trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
- Điều 458 về “Thực hiện bán đấu giá”. Điều luật này quy định khá chi tiết
trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản trong 6 nội dung cụ thể:
Thứ nhất, về công bố giá khởi điểm (giá sàn): vấn đề này được thực hiện khi
bán đấu giá, người bán đấu giá phải có nghĩa vụ công bố giá khởi điểm.
Thứ hai, “Trình tự bán đấu giá”. Khoản 2 Điều luật này đưa ra quy định
về giá cả làm căn cứ để xác định chủ thể của quan hệ hợp đồng bán đấu giá tài
sản: người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm coi là chấp nhận giao
kết hợp đồng.
Thứ ba, “Thủ tục bán đấu giá tài sản”. Khoản 3 của điều luật quy định bắt
buộc phải được lập thành văn bản nhưng không xác định hình thức đó là gì? có
cần chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không?
Thứ tư, “Thời hạn thực hiện hợp đồng bán đấu giá tài sản được quy định
tại Khoản 4 của Điều luật: thời hạn giao tài sản bán đấu giá và thời hạn thanh
toán, phương thức thanh toán được thực hiện theo quy chế bán đấu giá tài sản.
Thứ năm, “Trách nhiệm rủi ro trong bán đấu giá tài sản”, Khoản 5 của
Điều luật quy định rõ: người bán đấu giá tài sản không chịu trách nhiệm về giá
trị, chất lượng của tài sản bán đấu giá. Quy định nhằm xác định trách nhiệm của
người mua trong việc giám định về chất lượng của tài sản và chủ động định giá
tài sản trong quá trình tham gia đấu giá.
Thứ sáu, “Hủy bỏ hợp đồng bán đấu giá tài sản”. Trong trường hợp người

mua cao nhất được công bố thấp hơn so với giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá coi
như là không thành. Quy định này phù hợp với truyền thống hoạt động bán đấu giá
16


và thực tiễn pháp luật của nhiều nước trên thế giới.
- Điều 459 về “Bán đấu giá bất động sản”. Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy
định chi tiết đối với loại tài sản đặc biệt này thông qua các nội dung cụ thể sau đây:
Thứ nhất, về địa điểm tổ chức tại nơi có bất động sản hoặc nơi khác do
người bán đấu giá xác định. Quy định này xuất phát từ đặc tính chuyên biệt của
bất động sản (không di rời được trong không gian) làm cho các bên có thể xác
định được chất lượng của tài sản một cách thuận lợi khi trực tiếp quan sát nó.
Ngoài ra có thể thuận lợi cho việc tổ chức bán đấu giá BĐS, pháp luật còn cho
phép người bán đấu giá được lựa chọn về địa điểm bán đấu giá, quy định như vậy
là phù hợp với thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức và thực hiện bán
đấu giá BĐS.
Thứ ha, thủ tục đăng ký mua BĐS bán đấu giá. Khoản 2 Điều luật quy
định: Sau khi có thông báo về việc bán đấu giá bất động sản, những người muốn
mua phải đăng ký mua và phải nộp trước một khoản tiền đảm bảo cho việc tham
gia bán đấu giá. Danh sách những người mua được thông báo công khai tại nơi
bán đấu giá.
Quy định như trên tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức bán đấu giá khi đã
hội tụ đủ những người cần thiết cho việc tham gia bán đấu giá. Tuy vậy, danh sách
những người tham gia bán đấu giá không được quy định rõ là niêm yết công khai ở
mức độ như thế nào, vì vậy tạo ra những bất cập khi những người tham gia bán đấu
giá có thể biết trước về nhau, họ có thể không vô tư và khách quan khi trả giá nếu đã
có sự bàn bạc với nhau từ trước.
Thứ ba, cách thức thanh toán khi thực hiện Hợp đồng bán đấu giá BĐS. Tại
Khoản 3 và Khoản 4 của Điều luật quy định: nếu người tham gia BĐG BĐS mua
được tài sản thì sẽ phải có nghĩa vụ thanh toán cho bên tổ chức BĐG số tiền đã trả

giá, khoản tiền đặt trước được khấu trừ vào nghĩa vụ thanh toán; nếu người mua từ
chối mua thì không được hoàn trả số tiền đó.
Đối với người bán đấu giá, phải có nghĩa vụ hoàn trả số tiền đặt trước cho
những người khác đăng ký mua mà không mua được tài sản.
Thứ tư, về văn bản của Hợp đồng BĐG được quy định tại Khoản 5, bắt
buộc phải lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực hoặc phải được

17


đăng ký, nếu pháp luật có quy định.
Tóm lại, với các quy định trên đây cho thấy Bộ Luật Dân sự năm 2005 mặc
dù đã có những quy định về BĐG tài sản nói chung và BĐG BĐS nói riêng trong
đó có QSDĐ còn thiếu và chưa chặt chẽ, tạo ra những điểm còn khá lỏng trong
pháp luật về BĐG, dẫn đến hậu quả là các chủ thể tham gia hoạt động BĐG tài sản
vận dụng không thống nhất trong tổ chức và thực hiện pháp luật về BĐG. Vì vậy,
cần phải có những quy định sửa đổi, bổ sung đối với Bộ Luật Dân sự năm 2005 để
phù hợp với thực tiễn cuộc sống.
iii). Quy định của Luật Đất đai năm 2003 về bán đấu giá quyền sử dụng đất
Tại Điều 58, Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể như sau:
+ Các trường hợp được bán đấu giá QSD Đ: Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ trong các trường hợp đầu tư
xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng
đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; cho thuê quỹ đất thuộc quỹ
đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp,
nuôi trồng thủ sản, làm muối; các trường hợp khác do Chính phủ quy định.
+ Ngoài các trường hợp bán đấu giá QSDĐ trên đây, Khoản 2 của Điều 58
còn quy định việc đấu giá QSDĐ còn nhằm mục đích để thi hành án, xử lý hợp
đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ.

+ Về giá cả trong đấu giá QSDĐ, Khoản 3 của điều luật này quy định mức
“giá sàn” trong đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là cơ sở giúp cho UBND cấp tỉnh
trong việc ban hành các quy định về BĐG QSDĐ để thực hiện mục đích của việc
xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc các mục tiêu kinh tế khác của địa phương.
+ Khoản 4 của Điều luật này quy định việc tổ chức đấu giá QSDĐ phải tuân
theo quy định của pháp luật về đấu giá. Như vậy, Điều luật này cũng đã đề cập đến
các văn bản pháp luật chuyên ngành về đấu giá QSDĐ như Bộ Luật Dân sự năm
2005 và các văn bản pháp luật khác do Chính phủ và UBND cấp có thẩm quyền ban
hành; trong đó sự ưu tiên áp dụng các quy định chuyên ngành về đấu giá một lần
nữa được khẳng định trong lĩnh vực này.

18


iv). Quy định của Chính phủ về bán đấu giá quyền sử dụng đất.
Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu
giá tài sản (sau này được thay thế bằng Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày
04/3/2010 của Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản) và Quyết định số
216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành
quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất đã đề cập đến một số vấn đề cơ bản sau:
- Về nguyên tắc bán đấu giá: Việc bán đấu giá QSDĐ được thực hiện theo
nguyên tắc công khai, liên tục, trung thực, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các
bên (Điều 3, Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/1/2005). Việc quy định nguyên
tắc này về cơ bản thống nhất với nguyên tắc của BộLuật Dân sự năm 2005 (từ
điều 4 đến Điều 13) và nguyên tắc về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
(Điều 122 BLDS 2005); đồng thời nó cũng thể hiện được nét đặc thù của hình
thức mua bán tài sản này. Tuy nhiên, Điều 3 của Nghị định số 05/2005 không nói
đến nguyên tắc trực tiếp, dễ dẫn đến việc hiểu là việc BĐG có thể thực hiện được
bằng cả hình thức gián tiếp.

- Về chủ thể được tham gia bán đấu giá QSDĐ, bao gồm: tổ chức kinh tế,
hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao quyền sử dụng đất có
thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 2003;
những chủ thể này phải có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc
làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Điều 13 của Nghị định này quy định những người không được tham gia
đấu giá bao gồm: Người không có năng lực hành vi dân sự; người làm việc trong
trong Trung tâm bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp hoặc Hội đồng BĐG tài sản
đó; người trực tiếp giám định, định giá tài sản hoặc cha, mẹ, con của những
nghười đó; người có tài sản bán đấu giá; người không có quyền mua tài sản BĐG
theo quy định của pháp luật.
Với những quy định đó nhằm đảm bảo tính vô tư, khách quan trong quá
trình tổ chức và thực hiện BĐG QSDĐ. Tuy nhiên, các Điều luật trên lại không
quy định rõ ràng cơ chế kiểm tra, giám sát nhằm phát hiện và xử lý những đối
tượng không đủ tư cách tham gia bán đấu giá.

19


- Các trường hợp được bán đấu giá quyền sử dụng đất:
So với các quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2003, Điều 3 của Quyết định
số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban
hành quy chế bán đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất quy định cụ thể hơn về các trường hợp được bán đấu giá QSDĐ, đó là:
đấu giá nhằm xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng đất cho đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh… Cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật
đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thẩm quyền quyết định giao đất, cho
thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loại đất đó (Điều 4).

Với quy định trên đây, Nhà nước đã mở ra cơ chế trao quyền rộng hơn cho
các địa phương (UBND cấp tỉnh) trong việc quyết định mục đích đưa các thửa
đất vào hoạt động bán đấu giá phù hợp với lợi ích của địa phương, đồng thời phát
huy khả năng tự chủ của địa phương trong việc khai thác lợi ích từ đất đai. Tuy
nhiên, quy định trên cũng tạo ra sự “quá đà” của một số địa phương trong việc
đưa đất đai vào đấu giá một cách tùy tiện, tạo ra sự lộn xộn trong quản lý đất đai,
không đạt được lợi ích thiết thực từ BĐG QSDĐ.
- Về điều kiện các thửa đất được tổ chức BĐG (Điều 5):
Đất đã có quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch xây
dựng chi tiết được các cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật
đất đai và xây dựng; đất đã được bồi thường giải phóng mặt bằng; đất đã có
phương án bán đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Đây là một quy định mới của văn bản pháp luật này so với các văn bản
khác về BĐG; quy định này cho thấy Nhà nước đã quan tâm sâu sắc tới công tác
quản lý đất đai, nhất là vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai trong công tác giải
phóng mặt bằng và đền bù giải tỏa, nhằm bảo vệ được các quyền lợi chính đáng
của người sử dụng đất, đồng thời quản lý được trật tự trong công tác xây dựng và
phát triển hạ tầng cơ sở ở mỗi địa phương.
Sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP được ban hành, hoạt động bán đấu
giá tài sản đã đạt được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý quan trọng đối

20


với việc củng cố và phát triển các tổ chức bán đấu giá tài sản ở các tỉnh, thành
phố trực thuộc TW, góp phần thống nhất pháp luật về trình tự, thủ tục BĐG tài
sản và đáp ứng phần lớn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này. Nhưng
trên thực tế, sau 4 năm triển khai Nghị định 05/2005/NĐ-CP đã bộc lộ một số
hạn chế cần tháo gỡ. Việc ban hành Nghị định 17/2010/NĐ-CP được đánh giá là
có nhiều điểm mới, hoàn thiện hơn và đáp ứng được nhu cầu của hoạt động

BĐGtài sản.
Nghị định 17/2010/NĐ-CP quy định rõ hơn về đối tượng tài sản phải áp
dụng trình tự, thủ tục BĐG tài sản bao gồm: Tài sản để thi hành án; tài sản Nhà
nước, tài sản là QSDĐ trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc cho thuê đất được bán đấu giá theo quyết định của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền và các tài sản khác phải bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, trong trường hợp cá nhân, tổ chức lựa chọn BĐG tài sản thuộc sở
hữu của mình thông qua tổ chức BĐG tài sản chuyên nghiệp thì trình tự, thủ tục
quy định tại Nghị định 17/2010/NĐ-CP cũng được áp dụng.
Nâng cao tiêu chuẩn trở thành đấu giá viên: Nghị định số 05/2005/NĐCP quy định điều kiện được cấp thẻ đấu giá viên tương đối đơn giản, chưa tương
xứng với nhiệm vụ, trách nhiệm của đấu giá viên (quy định người có bằng Đại
học trong bất kỳ lĩnh vực nào đều trở thành đấu giá viên mà không cần phải qua
đào tạo, bồi dưỡng).
Nhằm nâng cao chất lượng và tính chuyên nghiệp của đội ngũ đấu giá
viên, Nghị định 17/2010/NĐ-CP quy định chặt chẽ hơn về tiêu chuẩn trở thành
đấu giá viên. Theo đó, đấu giá viên phải là người đã tốt nghiệp đại học ngành luật
hoặc ngành kinh tế và đã qua khóa đào tạo nghề đấu giá.
So với Nghị định 05/2005/NĐ-CP, Nghị định 17/2010/NĐ-CP còn bổ
sung quy định về việc cấp lại, thu hồi Chứng chỉ hành nghề nhằm quản lý chặt
chẽ hơn hoạt động của đội ngũ đấu giá viên.
Quy định rõ hơn về tổ chức bán đấu giá tài sản: Nghị định xác định rõ hơn
các tổ chức BĐG tài sản chuyên nghiệp gồm có: Trung tâm dịch vụ BĐG tài sản
và doanh nghiệp BĐG tài sản. Ngoài các tổ chức BĐG tài sản chuyên nghiệp,
còn có 2 loại Hội đồng: Hội đồng BĐG tài sản cấp huyện được thành lập để thực

21


hiện bán tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính do cơ quan tịch thu
từ cấp huyện trở xuống ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật về xử

lý vi phạm hành chính. HĐBĐG tài sản trong trường hợp đặc biệt để BĐG tài sản
Nhà nước, tài sản là QSDĐ có giá trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp không
thuê được tổ chức BĐG tài sản chuyên nghiệp thực hiện việc BĐG.Với quy định
rõ ràng như trên sẽ góp phần khắc phục tình trạng thành lập Hội đồng BĐG tài
sản tràn lan ở các địa phương.
Tăng mức tiền đặt trước: Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định, người
tham gia đấu giá tài sản phải nộp phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước.
Theo quy định cũ, khoản tiền đặt trước do tổ chức bán đấu giá và người có tài sản
bán đấu giá thỏa thuận không quá 5% giá khởi điểm là quá thấp, nhiều trường
hợp tiền đặt cọc quá thấp dẫn đến bỏ cuộc. Vì vậy, Nghị định 17/2010/NĐ-CP
nâng mức tiền đặt trước cao hơn (tối thiểu là 1% và tối đa không quá 15%) nhằm
khắc phục tình trạng những người tham gia đấu giá liên kết với nhau để dìm giá
hoặc họ sẵn sàng chịu mất số tiền đặt trước trong trường hợp từ chối mua tài sản
với mục đích gây khó khăn cho người có quyền và lợi ích liên quan hoặc vì mục
đích vụ lợi. Đồng thời, quy định mức trần với sự linh hoạt nhất định vẫn đảm bảo
phù hợp với thực tiễn của từng địa phương.
Hạn chế thông đồng trong đấu giá tài sản
Nghị định số 05/2005/NĐ-CP quy định, trong trường hợp người điều hành
cuộc bán đấu giá đã công bố người mua được tài sản bán đấu giá mà người này
từ chối mua thì tài sản được bán cho người trả giá liền kề nếu giá liền kề ít nhất
bằng giá khởi điểm. Nếu người liền kề không đồng ý mua hoặc giá liền kề thấp
hơn giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá không thành và khoản tiền đặt trước của
người từ chối mua thuộc về người có tài sản bán đấu giá.
Tuy nhiên, quy định này bị lợi dụng trên thực tế, có tình trạng cố tình trả giá
rất cao, được tuyên bố là người mua được tài sản rồi lại từ chối mua để người liền kề
mua được tài sản và hai bên chia nhau số tiền chênh lệch.
Nghị định số 17/2010/NĐ-CP đã sửa đổi theo hướng quy định chế tài
nghiêm khắc hơn. Cụ thể, người từ chối mua tài sản không được hoàn trả tiền đặt
trước và khoản tiền này thuộc về người có tài sản bán đấu giá. Đồng thời, tài sản

22