đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố hải dương, tỉnh hải dương

MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục bảng

vii

Danh mục hình

viii

MỞ ĐẦU

1

1

Tính cấp thiết của đề tài

1

2

Mục đích, yêu cầu

3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

4

1.1 Đăng ký đất đai và bất động sản

4

1.1.1 Đăng ký đất đai, bất động sản

4

1.1.2 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản

5

1.2 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước

7

1.2.1 Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren).

7

1.2.2 Cộng hòa Pháp

8

1.2.3 Trung Quốc

10

1.2.4 Thái Lan

11

1.3 Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam

12

1.3.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai

12

1.3.2 Giai đoạn từ từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993

12

1.3.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003

13

1.3.4 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến trước khi có Luật đất
đai năm 2013

13

1.3.5 Đăng ký đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013
1.4 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.4.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK

iii

15
19
19


1.4.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký QSD đất.

23

1.4.3 Thực trạng hoạt động của Văn phòng ĐKQSD đất ở nước ta.

27

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

38

2.1 Đối tương nghiên cứu

38

2.2 Phạm vi nghiên cứu.

38

2.2.1 Về không gian nghiên cứu:

38

2.2.2 Về thời gian nghiên cứu:

38

2.3 Nội dung nghiên cứu

38

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hải Dương, tỉnh Hải
38

Dương.
2.3.2 Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương

38

2.3.3 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất.

38

2.4 Phương pháp nghiên cứu

39

2.4.1. Phương pháp chọn hộ nghiên cứu
2.4.2

Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp:

39
39

2.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

39

2.4.4 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu

39

2.4.5 Phương pháp so sánh

40

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

41

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hải Dương

41

3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên

41

3.1.2 Đặc điểm kinh tế- xã hội

41

3.1.3 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội của thành phố
Hải Dương

48

3.2 Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng ĐKQSD đất
thành phố Hải Dương

49

3.2.1 Tình hình chung về quản lý sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố

iv

49

3.2.2 Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất của thành phố Hải Dương.

54

3.2.3 Đánh giá chung hoạt động của Văn phòng ĐKQSD đất TP Hải
Dương.

68

3.3 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất.

74

3.3.1 Giải pháp về chính sách pháp luật

74

3.3.2 Giải pháp về tổ chức

75

3.3.3 Giải pháp về nhân lực

76

3.3.4 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật

76

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

77

Kết luận

77

Kiến nghị

78

TÀI LIỆU THAM KHẢO

80

PHỤ LỤC

82

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Ý nghĩa

BĐS

Bất động sản

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

HSĐC

Hồ sơ địa chính

LHQ

Liên hiệp quốc

NXB

Nhà xuất bản

PTTH

Phổ thông trung học

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

THCS

Trung học cơ sở

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐK

Văn phòng đăng ký

vi


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

1.1

Tình hình thành lập VPĐK các cấp

27

1.2

Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước

29

3.1

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của thành phố Hải Dương

50

3.2

Tình hình biến động sử dụng đất thời kỳ 2007 – 2014

51

3.3

Kết quả thẩm định hồ sơ chuyển QSD đất năm 2007 đến năm 2014

61

3.4

Kết quả đăng kí biến động khác từ năm 2007 đến năm 2014

61

3.5

Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính thành phố Hải Dương

63

3.6

Tình hình lập hồ sơ địa chính của thành phố Hải Dương

64

3.7

Tổng hợp diện tích các loại đất theo đơn vị hành chính

66

3.8

Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Văn phòng đăng ký quyền sử

3.9

dụng đất

70

Đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ của cán bộ

72

vii


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

1.1

Sơ đồ vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam

26

3.1

Sơ đồ hành chính thành phố Hải Dương

47

3.2

Biểu đồ cơ cấu đất đai năm 2014 của thành phố Hải Dương

49

3.3

Sơ đồ quy trình Đăng ký lần đầu

55

viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản
của nhân loại, dân tộc. Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi chết cũng
trở về với đất, vì vậy đất đai gắn bó máu thịt với con người nói chung và mỗi gia

đình nói riêng.
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được
bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán tập trung, thống
nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo
vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài
sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuê chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục vụ các
chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai
cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch đất đai; phục vụ quy hoạch; phục
vụ quản lý trật tự an.
Lợi ích đối với công dân: tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất
động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); hỗ
trợ các giao dịch về bất động sản; giảm tranh chấp về đất đai.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày
càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính
pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ
liệu địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau,
có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý
về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở
cấp địa phương.

1


Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách
hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong

việc đơn giản hoá các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với
các đối tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
ở Việt Nam. Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công
khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu
giao dịch. Công nghệ thông tinvà trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng
ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành
chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp
giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử
dụng đất, đặc biệt là tại các đô thị.
Thành phố Hải Dương là trung tâm công nghiệp, thương mại và dịch vụ
của tỉnh, đồng thời là một trong những trung tâm về công nghiệp của Vùng kinh
tế trọng điểm Bắc bộ. Thành phố Hải Dương hiện là 1 đô thị trong vùng Thủ đô
Hà Nội. Cùng với các thành phố Thái Nguyên, Việt Trì, thành phố Hải Dương sẽ
được đầu tư để trở thành một trong 3 đô thị cấp trung tâm vùng (đô thị cấp 1) và
là một trung tâm công nghiệp của vùng. Trong những năm vừa qua, quá trình đô
thị hóa diễn ra mạnh mẽ, thị trường bất động sản đang thời kỳ phát triển, giá trị
về đất ngày càng được nâng cao, đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất. Vì
vậy việc thực hiện giao dịch về đất đai trên địa bàn thành phố tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất rất nhiều, dẫn đến việc quá tải trong công việc, dồn
hồ sơ, không thực hiện đảm bảo thời gian trình tự thủ tục hồ sơ đất đai theo quy
định cả cấp phường và cấp thành phố.
Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi xin tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh
giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương" dưới
sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà – Giảng viên khoa Quản lý đất
đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, cùng với sự giúp đỡ của Phòng Tài

2

nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hải
Dương, tỉnh Hải Dương.
2. Mục đích, yêu cầu
Mục đích:
- Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành
phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương từ khi được thành lập đến nay;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng trên địa bàn nghiên cứu.
Yêu cầu:
- Các số liệu, tài liệu có độ tin cậy.
- Các đề xuất mang tính khả thi phù hợp những đánh giá.

3


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Đăng ký đất đai và bất động sản
1.1.1. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi
Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của
dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ
chức đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).

1.1.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình
Bồng, 2005).

4


1.1.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục
vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh

chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.1.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
1.1.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy
nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt
lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ

5


yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
1.1.2.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
a) Đăng ký văn tự giao dịch

- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch
thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là
hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được
thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người
làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác
nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có
quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký. (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình
Bồng,2005).

6


b) Đăng ký quyền

- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói
cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng
ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.
1.2. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước
1.2.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren).
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực
hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai,
cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai.
1.2.1.1. Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory.
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận
của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng
ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ
thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất động
sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo
Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký
và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch
phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên
các giấy chứng nhận này. Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng
nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường
hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp (Nguyễn Đình
Bồng, 2014).
1.2.1.2. Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria:
Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan
đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958.
Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền;

7


Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn
phòng định giá viên trưởng. Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang
Victoria đã được đăng ký quyền. Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký
là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám
sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
1.2.1.3. Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales
Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản
ký đất đai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai
có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công;
Định giá; Đăng ký đất đai. Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS
1863. Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo
quy định của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2
loại song hành là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ
mới được lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới
thiết kế dưới dạng tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực
hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký
vào hệ thống. Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu
lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu. Để phục vụ tra
cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này được
lập dưới dạng sổ. Hiện tại Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ
thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng
ký quyền tích hợp năm 1999. Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên
trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche
được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
1.2.2. Cộng hòa Pháp
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách
mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa

vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu
lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa
được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở

8


để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi .
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ
thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không
thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng
làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn). Luật
này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa
những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản.
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký theo
Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện
tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công
quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc
tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng
cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực
hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào.
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký : mọi
hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận
quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc
này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả
năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu
trước đó. Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền

đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi
định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được
phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba.
- Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí
quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác định một cách
chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch. Mọi hợp đồng,

9


văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm
sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các
cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham
gia thông qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp
nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký
kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người
đại diện của pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối
của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên.

-

Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy
đủ thông tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau
đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau. Đối
với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa
kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với
thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính.
Để phân biệt BĐS đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau

đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có BĐS, số thửa trên BĐĐC, số bản
đồ địa chính. Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm:
tính chất của BĐS, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán
cây sồi v.v…) (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
1.2.3. Trung Quốc
Luật Quản lý Đất đai nước Trung Quốc 1986, có hiệu lực từ 1/1/1987 quy
định cụ thể chế độ quản lý và sử dụng đất đai; Luật sửa đổi, bổ sung Luật Quản
lý đai đai lần 1 (1988) đã cụ thể hóa các quy định của Hiến Pháp về “Quyền sử
dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể chuyển nhượng theo
đúng pháp luật; Luật sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý đai đai lần 2 (1998) với
trọng tâm là quản lý đất đai theo mục đích sử dụng và bảo vệ đất canh tác; kiểm
soát chặt chẽ việc chuyển đất nông nghiệp sang các mục đích sử dụng phi nông
nghiệp, thực hiện chế độ bảo hộ đất canh tác nông nghiệp, chế độ bồi thường khi

10


thu hồi đất; Trung quốc thực hiện chế độ đất đai công hữu bao gồm: chế độ sở
hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể. Trước năm 1988 Hiến pháp Trung Quốc
quy định: cá nhân và tổ chức không được chiếm dụng, mua bán đất đai và bất cứ
hình thức chuyển nhượng đất đai khác trái pháp luật (khoản 4 Điều 10). Từ tháng
năm 1988 đã bổ sung: “ Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập
thể có thể chuyển nhượng theo đúng pháp luật”.
Trong giai đoạn Cải cách từ 1988 đến nay, Trung Quốc tập trung xây
dựng và phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản (thị
trường nhà đất) đô thị; Thị trường quyền sử dụng đất nông thôn còn trong giai
đoạn nghiên cứu, hoàn thiện về khung pháp lý
Thị trường bất động sản Trung Quốc chỉ mới được xác lập từ khi Trung
Quốc chấp nhận chính sách mở cửa đối với việc cái cách kinh tế (1988). Trong
khuôn khổ của nền kinh tế kế hoạch hoá truyền thống, đất và nhà không được coi

là hàng hoá, thuộc loại chuyển dịch không phái trả tiền (No paid transfer) hoặc
không tham gia vào kênh lưu thông trên thị trường; trong hệ thống nền kinh tế
quốc dân không có thành phần bất động sản(Nguyễn Đình Bồng, 2014).
1.2.4. Thái Lan
Diện tích đất của Thái Lan gồm 514.000km2, chia thành 76 tỉnh. Khoảng
45% diện tích là đất canh tác, còn lại là đất rừng và đất trống. Theo Luật đất đai
Thái Lan, có 2 loại đất: đất sở hữu nhà nước và đất sở hữu tư nhân. Đất sở hữu
nhà nước bao gồm đất công, đất thuộc chính phủ. Có nhiều cơ quan liên quan đến
quản lý đất đai như: Cục lâm nghiệp Hoàng gia, Cục quản lý đô thị, Cục địa
chính..., mỗi cơ quan có nhiệm vụ riêng theo quy định của pháp luật.
Việc đăng ký các quyền và các văn bản pháp lý có liên quan đến bất động
sản được thực hiện trên cơ sở hiểu rõ hiện trạng của tài sản cần đăng ký, người
dân sẽ dễ dàng nhận ra liệu họ có bị ràng buộc bởi quyền lợi của người nào đó
không và có thể ngăn chặn tình trạng lừa đảo trong các giao dịch về tài sản, đặc
biệt là các bất động sản hay các quyền lợi thực tế có liên quan khác.
Các hồ sơ đăng ký có thể được lập qua việc ghi chép các thông tin cơ bản,

11


những thay đổi của khu đất trong giấy chứng nhận quyền đối với lô đất đó như
giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, giấy chứng nhận quyền ưu tiên sử dụng
đất, giấy chứng nhận thanh tra đất đai bao gồm các tài liệu về các quyền và văn
bản pháp lý của bất động sản ngoài đất.
Thủ tục đăng ký đất đai và các quyền về sở hữu tương đối thuận tiện. Bất
kỳ người nào có nguyện vọng đăng ký các quyền và các giấy tờ pháp lý liên quan
đến bất động sản phải đem theo một văn bản chứng thực quyền sở hữu của mình
đối với mảnh đất đó chuyển tới cán bộ có thẩm quyền tại khu vực có mảnh đất
hoặc bất động sản đó hoặc nằm trong phạm vi quyền hạn của cơ quan quản lý đất
đai ở cấp tỉnh, huyện, quận. Cán bộ có thẩm quyền phải thẩm vấn các bên có liên

quan và có quyền yêu cầu bất kỳ một người nào cung cấp văn bản hoặc tài liệu
liên quan nếu thấy cần thiết (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
1.3 Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam
1.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai
Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo
đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ
đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
1.3.2. Giai đoạn từ từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng
hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại
cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn
và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người
SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Quốc hội nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987)
-Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự
chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua,

12


bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức
quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
1.3.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
a) Luật Đất đai năm 1993 quy định
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước
giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước

còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại
xã, phường, thị trấn đó - UBND xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính,
đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất”
(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993)
b) Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai bắt
đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai
trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác
quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
1.3.4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến trước khi có Luật đất đai
năm 2013
- Khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Đăng ký quyền sử
dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác
định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Điều 46 Luật Đất đai năm 2003 quy định việc đăng ký quyền sử dụng
đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường
hợp sau đây (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003):
+ Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất;
+ Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp

13


vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;
+ Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;

+ Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất,
thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;
+ Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh
chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành (Quốc hội
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003).
- Điều 52 Luật Đất đai năm 2003 quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất:
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
+ Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
+ Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy
định tại khoản 1 Điều này được uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp.
Chính phủ quy định điều kiện được ủy quyền cấp giấy CNQSD đất.
- Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Giấy CNQSD đất
là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
- Điều 49. Luật Đất đai năm 2003 quy định những trường hợp Nhà nước
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, 2003):
Như vậy, Luật Đất đai năm 2003 đã dành riêng một chương quy định các
thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều
kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và
nghĩa vụ sử dụng đất của mình.

14

1.3.5. Đăng ký đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013
- Khoản 15 Điều 3 Luật Đât đai 2013 quy định: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý
đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính;
- Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất:
+ Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được
giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu;
+ Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và
có giá trị pháp lý như nhau;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng
ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều
kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
- Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì
người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có
quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.
- Khoản 1 Điều 96 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hồ sơ địa chính bao gồm
các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người
được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các

quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Quốc hội
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).

15


- Điều 97 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống
nhất trong cả nước.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật
về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm
2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người
đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp
đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.
- Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang
sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu
cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
+ Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của

những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các
chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao
cho người đại diện.
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

16


liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn,
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
+ Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi
họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
+ Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã
cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất

tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những
người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được
xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử
dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc
thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại

17


Điều 99 của Luật này.
Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai đã có một số
nội dung đổi mới về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
cụ thể như sau:
- Về phạm vi đăng ký: Việc đăng ký thực hiện đối với mọi trường hợp sử
dụng đất (kể cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay các
trường hợp được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất;
- Về mục đích đăng ký: Việc đăng ký nhằm “ghi nhận tình trạng pháp lý
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ không phải bó hẹp
trong mục đích “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất” như Luật Đất đai 2003. Do trước đây chỉ khi có
đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất mới đăng ký và việc
thực hiện đăng ký cũng chưa đầy đủ, dẫn đến tình trạng lỏng lẻo trong quản lý
đất đai nhất là tình trạng giao dịch, chuyển nhượng không theo quy định;

- Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử; hồ sơ địa chính dạng
số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy (Khoản 2
Điều 95 và khoản 1 Điều 96) (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, 2013);
- Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động (khoản 3, 4 Điều 95);
- Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký (Khoản 5 Điều 95) là Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận
đã cấp hoặc được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý
theo quy định của Chính phủ trong trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều
kiện cấp giấy chứng nhận;
- Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký với người sử dụng đất
(Khoản 6 Điều 95) là 30 ngày (kể từ ngày biến động), trường hợp thừa kế thì tính
từ ngày phân chia xong di sản thừa kế.
- Bổ sung quy định thời điểm hiệu lực của việc đăng ký thời điểm có hiệu
lực là kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. (Khoản 7 Điều 95) (Quốc hội

18


nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).
- Quy định cụ thể 07 (bảy) trường hợp không được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (Điều 19, Nghị định 43/2014/CP quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai đã được Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014);
Bên cạnh đó, Nghị định cũng quy định một số trường hợp cá biệt nhưng
được hoặc không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại
Điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 với nhiều quy định sửa đổi, bổ sung mới
trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai đã bảo đảm hơn
quyền và lợi ích cho người sử dụng đất.
1.4. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

1.4.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
1.4.1.1 Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng
4/2001) đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính Nhà nước dân chủ, trong
sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hóa, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực
hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công
quyền với tổ chức sự nghiệp “Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính,
kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin – cho” và sự tắc trách, vô kỷ
luật trong công việc. Thực hiện nghiêm những điều cấm đối với cán bộ, công
chức đã quy định trong pháp luật” .
Nghị quyết 38/2004/NQ – CP ngày 04 tháng 05 năm 1994 của Chính phủ về cải
cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức.
Nghị quyết 30/2011/NQ – CP ngày 08 tháng 11 năm 2011 của Chinh phủ về
việc ban hành chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn
2011 – 2020 với mục tiêu trọng tâm trong 10 năm tới là “Cải cách thể chế; xây
dựng, nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, chú trọng cải
cách chính sách tiền lương nhằm tạo động lực thực sự để cán bộ, công chức, viên
chức thực thi công vụ có chất lượng và hiệu quả cao; nâng cao chất lượng dịch
vụ hành chính và chất lượng dịch vụ công”.(Chính phủ, 2011)

19