Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố hải dương, tỉnh hải dương

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------o0o--------------

LƢƠNG ĐỨC TUYẾN

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THÀNH PHỐ HẢI DƢƠNG, TỈNH HẢI DƢƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------o0o--------------

LƢƠNG ĐỨC TUYẾN

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THÀNH PHỐ HẢI DƢƠNG, TỈNH HẢI DƢƠNG

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NINH MINH PHƢƠNG

Hà Nội, 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa
phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn
trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Lƣơng Đức Tuyến

i


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn
TS. Ninh Minh Phương đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện
đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
tại khoa Địa Lý trường Đại học khoa học tự nhiên Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi
cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương đã giúp đỡ tôi trong thời gian
nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng
nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện
đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Lƣơng Đức Tuyến

ii


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

i

LỜI CẢM ƠN

ii

MỤC LỤC

iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU

vii

DANH MỤC HÌNH VẼ

viii

MỞ ĐẦU

1

1. Tính cấp thiết của đề tài

1

2. Mục tiêu nghiên cứu

3

3. Nhiệm vụ nghiên cứu

3

4. Phạm vi nghiên cứu

3

5. Phương pháp nghiên cứu

3

6. Cấu trúc luận văn

5

CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

6

1.1. Đăng ký đất đai và bất động sản

6

1.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản

6

1.1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản

9

1.1.3. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản

11

1.1.4. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam

13

1.2. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

21

1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK

21

1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất.

27

1.2.3. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan
đăng ký đất đai và chính quyền địa phương

31

1.3. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước

31

1.3.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren).

31

1.3.2. Cộng hòa Pháp

33

iii


1.3.3. Thụy Điển

35

1.4.Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta.36

1.4.1. Tình hình thành lập

36

1.4.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

38

1.4.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

38

1.4.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

39

1.4.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK

42

1.4.6. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK

44

Chƣơng 2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG
KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ HẢI DƢƠNG

46

2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hải Dương

46

2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên

46

2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội

47

2.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội của huyện

53

2.2. Tình hình chung về quản lý đất đai trên địa bàn thành phố

54

2.2.1. Cơ cấu sử dụng đất

54

2.2.2. Tình hình quản lý đất đai

56

2.3. Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của
thành phố Hải Dương.

59

2.3.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

59

2.3.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố
Hải Dương

62

2.3.3. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

66

Chƣơng 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT
ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THÀNH PHỐ HẢI DƢƠNG

79

3.1. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất của thành phố
Hải Dương.

79

3.1.1. Mức độ công khai thủ tục hành chính

79

iv


3.1.2. Thời gian thực hiện các thủ tục

79

3.1.3. Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ

82

3.1.4. Các khoản lệ phí phải đóng

84

3.1.5. Nhận xét

84

3.2. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất

85

3.2.1. Chính sách pháp luật đất đai

85

3.2.2. Chức năng, nhiệm vụ

89

3.2.3. Tổ chức, cơ chế hoạt động

91

3.2.4. Đối tượng giải quyết

91

3.3. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất.

91

3.3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật

92

3.3.2. Giải pháp về tổ chức

93

3.3.3. Giải pháp về nhân lực

93

3.3.4. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ

94

3.3.5. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật

94

3.3.6. Giải pháp về cơ chế

94

3.3.7. Giải pháp về cải cách thủ tục đăng ký đất đai

95

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

96

1. Kết luận

96

2. Kiến nghị

97

TÀI LIỆU THAM KHẢO

99

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

HSĐC

Hồ sơ địa chính

PTTH

Phổ thông trung ho ̣c

SDĐ

Sử dụng đất

VPĐK

Văn phòng đăng ký

THCS

Trung học cơ sở

UBND

Uỷ ban nhân dân

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

vi


DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng
1.1

Tình hình thành lập VPĐK các cấp

37

1.2

Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước

39

2.1

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của thành phố Hải Dương

55

2.2

Tình hình biến động sử dụng đất thời kỳ 2007 - 2014

57

2.3

kết quả thẩm định hồ sơ chuyển QSD đất năm 2007 đến năm 2014

69

2.4

Kết quả đăng kí biến động khác từ năm 2007 đến năm 2014

70

2.5

Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính thành phố Hải Dương

72

2.6

Tình hình lập hồ sơ địa chính của thành phố Hải Dương

73

2.7

Tổng hợp diện tích các loại đất theo đơn vị hành chính

75

3.1

Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Văn phòng đăng ký quyền

3.2

sử dụng đất

80

Đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ của cán bộ

83

vii


DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình
1.1

Sơ đồ vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam

30

2.1

Sơ đồ hành chính thành phố Hải Dương

46

2.2.

Biểu đồ cơ cấ u đấ t đai năm 2014 của thành phố Hải Dương

56

2.3.

Sơ đồ quy trình Đăng ký lần đầu

63

viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của
nhân loại, dân tộc. Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi chết cũng trở
về với đất, vì vậy đất đai gắn bó máu thịt với con người nói chung và mỗi gia đình
nói riêng.
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được bảo
đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán tập trung, thống nhất của
dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích
nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài
sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuê chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục vụ các
chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất
đai cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch đất đai; phục vụ quy hoạch;
phục vụ quản lý trật tự an.
Lợi ích đối với công dân: tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất
động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); hỗ
trợ các giao dịch về bất động sản; giảm tranh chấp về đất đai.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày
càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp
khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao. Một
nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan
đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Tuy
nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa
thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có
những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực
nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương.
1


Từ khi thực hiện luật đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách hành
chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn
giản hoá các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối tượng
sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình cá nhân, coọng đồng dân cư, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam. Việc đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời
gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tinvà
trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng
cao đã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc
cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong
những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt là tại các đô thị.
Thành phố Hải Dương là trung tâm công nghiệp, thương mại và dịch vụ của
tỉnh, đồng thời là một trong những trung tâm về công nghiệp của Vùng kinh tế trọng
điểm Bắc bộ. Thành phố Hải Dương hiện là 1 đô thị trong vùng Thủ đô Hà Nội.
Cùng với các thành phố Thái Nguyên, Việt Trì, thành phố Hải Dương sẽ được đầu
tư để trở thành một trong 3 đô thị cấp trung tâm vùng (đô thị cấp 1) và là một trung
tâm công nghiệp của vùng. Trong những năm vừa qua, quá trình đô thị hóa diễn ra
mạnh mẽ, thị trường bất động sản đang thời kỳ phát triển, giá trị về đất ngày càng
được nâng cao, đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất. Vì vậy việc thực hiện
giao dịch về đất đai trên địa bàn thành phố tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

đất rất nhiều, dẫn đến việc quá tải trong công việc, dồn hồ sơ, không thực hiện đảm
bảo thời gian trình tự thủ tục hồ sơ đất đai theo quy định cả cấp phường và cấp
thành phố.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp
cao học ngành Quản lý đất đai, trường đại học Khoa học tự nhiên Hà Nội, tôi lựa
chọn đề tài "Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Dƣơng, tỉnh Hải Dƣơng"
nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao
hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai của địa bàn nghiên cứu theo
tinh thần cải cách thủ tục hành chính.
2


2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương từ khi được thành lập đến nay;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng trên địa bàn nghiên cứu
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất; cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý của
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu, có liên quan đến khu vực nghiên cứu.
- Điều tra, đánh giá chi tiết thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương trong giai đoạn tới.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn thành phố Hải Dương.
- Về thời gian: Nghiên cứu khoảng thời gian từ khi thành lập VPĐKQSDĐ

năm 2007 đến ngày 31/12/2014
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
a, Phương pháp chọn hộ nghiên cứu
Các hộ nghiên cứu được chọn đáp ứng được các yêu cầu nghiên cứu của đề tài gồm:
- Chọn các hộ gia đình phân bố đều trong khu vực các phường, xã của thành phố.
- Những hộ gia đình đã làm thủ tục hành chính về đất đai tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương.
b, Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp
- Phòng Tài nguyên và Môi trường: Thu thập các tài liệu về hiện trạng sử
dụng đất và tình hình sử dụng đất của toàn thành phố từ năm 2007 đến ngày
31/12/2014.
3


- Các phòng có liên quan như Phòng Thống kê,…, thu thập các báo cáo về
tình hình phát triển kinh tế xã hội của thành phố, các phường xã nghiên cứu, số liệu
thống kê về kinh tế xã hội từ năm 2007 đến ngày 31/12/2014.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: Thu thập các văn bản pháp luật có
liên quan đến hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; báo cáo tình hình
hoạt động, kết quả nhiệm vụ từ khi thành lập cho tới nay
c, Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
Khảo sát thực địa, thu thập số liệu sơ cấp nhằm kiểm chứng các thông tin, số
liệu đã thu thập được từ điều tra nội nghiệp. Điều tra phỏng vấn các hộ gia đình theo
mẫu phiếu soạn sẵn, được thực hiện với 105 hộ gia đình trên địa bàn thành phố Hải
Dương. Nội dung thông tin bằng bảng hỏi, bao gồm: tổng hợp ý kiến về mức độ công
khai thủ tục hành chính, tổng hợp ý kiến đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Văn
phòng đăng ký, tổng hợp ý kiến đánh giá thái độ hướng dẫn của cán bộ Văn phòng
đăng ký; thông qua đó có thể nhận định được về mức độ công khai, thời gian thực
hiện, thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
d, Phương pháp phân tích, xử lý số liệu

Các thông tin thu thập thông qua phỏng vấn được xử lý chủ yếu theo hướng
định tính. Thông tin thu được từ điều tra xã hội học được xử lý chủ yếu theo hướng
định lượng thông qua thống kê mô tả bằng phần mềm Excel. Hệ thống hoá các kết
quả thu được thành thông tin tổng thể, để từ đó tìm ra những nét đặc trưng, những
tính chất cơ bản của đối tượng nghiên cứu.
e, Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan
Trên cơ sở các tài liệu, kết quả nghiên cứu của các nhà khoa học, các báo cáo tổng
kết của cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương và địa phương có liên quan đến mục tiêu
nghiên cứu của đề tài được chọn lọc và xử lý theo yêu cầu đề tài.
f, Phương pháp chuyên gia
Trong quá trình thực hiện luận văn, trao đổi thông tin với các chuyên viên,
các chuyên gia có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực đăng ký đất đai, trao đổi về
cách nhìn nhận, đánh giá cũng như các gợi ý đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương.
4


6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, luận văn có cấu trúc 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu.
Chương 2: Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thành phố Hải Dương.
Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương.

5


CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Đăng ký đất đai và bất động sản

1.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
a) Về mặt thổ nhưỡng (soil)
Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác
động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài
nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì. Winkler (1968) xem đất
như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực
vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát
triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất
có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một
“vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất
luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững
khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào
các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù,
độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh
thái tồn tại và phát triển.
b) Về tài nguyên, tài sản (land)
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ
tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất đai được định
nghĩa : “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất , bao gồm tất cả các đặc tính
sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có

: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái

đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm
lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn
thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất
do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”

1.1.1.2. Bất động sản

6


Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình
xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật
quy định”.
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở.
Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi
đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định,
không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng
của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
1.1.1.3. Thị trường bất động sản
a) Khái niệm
Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hoá dịch vụ bất động sản
được trao đổi
TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan
đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS.
TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến
giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
Thị trưòng Bất động sản (TTBĐS ) là một bộ phận cấu thành quan trọng của
nền kinh tế thị trường. Thị trường Bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị
trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động,
thị trường khoa học công nghệ.
b) Tính chất
- Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá:
quy luật giá trị, quy luật cung cầu

- Thị trường bất động theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu
tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả.
- Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên
cũng không đồng nhất.
Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền được mua, bán,
7


thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế
chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng
BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
c) Đặc điểm
- Thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản mà cái
cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật
- Thị trường bất động sản luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là
thị trường không hoàn hảo
- Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản.
d) Chức năng của thị trường Bất động sản
- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch;
- Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu;
- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
e) Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;
-Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát
triển BĐS;

-Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
trường hàng hoá, thị trường lao động;
- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở.
g) Các yếu tố của thị trường bất động sản
- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua
BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ;
Ví dụ: TTBĐS Ôxtraylia: pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế chấp

8


BĐS; không phân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các loại đất nông nghiệp,
công nghiệp, thương mại, đất ở; các đại lý về BĐS giúp người bán tìm người mua
bằng thông tin, quảng cáo việc bán đất; Hệ thống thông tin BĐS là hệ thống mở
cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; BĐS được định giá
nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BĐS
quyết định; Việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan đăng ký
BĐS; TTBĐS Trung Quốc: người được Nhà nước giao đất có thu tiền được quyền
sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất; khi chuyển nhượng thế chấp
BĐS thì đồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất; Nhà nước thực hiện chế độ định giá và báo giá BĐS; Nhà nước thực hiện
chế độ Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở; Tổ chức
phục vụ môi giới BĐS gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ
quan kinh doanh nhà đất.
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người
mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến
BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán; mối
liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quan đến
quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước...;

- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được
cộng đồng chấp nhận;
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan
đăng ký BĐS;
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà
BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS.
1.1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản

9


1.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà
nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu
địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng
ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng
dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
1.1.2.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi
ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.

10


1.1.3. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.3.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu
chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối
với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi
ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
toàn và với một chi phí thấp.
1.1.3.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
1.1.3.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc
định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký. [9].
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong
11


hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô
tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng
ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng
chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản
đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc.
1.1.3.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
a) Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp,
nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng,
tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác.

Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các
phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê
nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền
địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất
là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác
về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất.
Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện,
nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền
được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng,
có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy
nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu
hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
12


- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua
phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất
mà mình mua.
b) Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.

- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách
khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện
hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký
quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.
1.1.4. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam
1.1.4.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai
- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc
và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất
nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
1.1.4.2. Giai đoạn từ từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang
sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà
nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã
thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình
đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”.
13


- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển
biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản
lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
1.1.4.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
a) Luật Đất đai năm 1993 quy định
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước

giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã,
phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính,
đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất”.
Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp
luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động,
việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là
khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp
pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
b) Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn
chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận
thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với
công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
14


1.1.4.4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến trước khi có Luật đất đai
năm 2013
- Khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Đăng ký quyền sử dụng
đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ
sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Điều 46 Luật Đất đai năm 2003 quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất được
thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,

tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;
+ Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi
thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;
+ Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Điều 52 Luật Đất đai năm 2003 quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất:
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
+ Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
+ Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định
tại khoản 1 Điều này được uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp.
15