đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện thường tín – thành phố hà nội

MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục chữ viết tắt

vi

Danh mục các bảng

vii

Danh mục các hình

ix

MỞ ĐẦU

1

1

Tính cấp thiết của đề tài

1

2

Mục đích nghiên cứu

2

3

Đối tượng nghiên cứu

2

4

Phạm vi nghiên cứu

2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

3

1.1 Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

3

1.1.1 Khái quát về đất đai

3

1.1.2 Khái quát về quỹ đất của các tổ chức

4

1.1.3 Phân loại các tổ chức sử dụng đất, quản lý đất

4

1.1.4 Khái niệm tổ chức kinh tế

5

1.1.5 Quản lý đất đai đối với các tổ chức kinh tế được giao đất, cho
thuê đất

6

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất

7

1.2.1 Luật Đất đai

7

1.2.2 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

8

1.3 Tổng quan quản lý đất đai trên thế giới và ở Việt Nam

9

1.3.1 Trên thế giới

9

1.3.2 Ở Việt Nam

16

1.4 Tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất
1.4.1 Hiện trạng sử dụng đất cả nước năm 2013
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

25
25

Page iii


1.4.2 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trên cả nước năm 2013

28

1.4.3 Thực trạng quản lý sử dụng đất các tổ chức kinh tế của cả nước

30

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

34

2.1 Nội dung nghiên cứu

34

2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thường Tín

34

2.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường
Tín

34

2.1.3 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
trên địa bàn huyện Thường Tín

35

2.1.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
trên địa bàn huyện Thường Tín

35

2.2 Phương pháp nghiên cứu

35

2.2.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

35

2.2.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

36

2.2.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu

36

2.2.4 Phương pháp đánh giá

36

2.2.5 Phương pháp so sánh

37

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

38

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thường Tín

38

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường

38

3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội

42

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường

52

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín

54

3.2.1 Công tác quản lý đất đai

54

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2014 trên địa bàn huyện Thường Tín

59

3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất huyện
Thường Tín

65

3.3 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn huyện Thường Tín
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

65

Page iv


3.3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Thường Tín phân theo đối tượng
sử dụng

65

3.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

69

3.3.3 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
điều tra trên địa bàn huyện Thường Tín

81

3.3.4 Đánh giá chung tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế điều tra
3.3.5 Nguyên nhân của những tồn tại hạn chế

88
89

3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của
các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Thường Tín

90

3.4.1 Giải pháp về chính sách pháp luật

90

3.4.2 Giải pháp về kinh tế

91

3.4.3 Giải pháp về khoa học kỹ công nghệ

92

3.4.4 Các giải pháp khác

93

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

95

1

Kết luận

95

2

Kiến nghị

96

TÀI LIỆU THAM KHẢO

97

PHỤ LỤC

99

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
TT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1.

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

2.

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

3.

GTSX

Giá trị sản xuất

4.

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

5.

SXKD

Sản xuất kinh doanh

6.

TCKT

Tổ chức kinh tế

7.

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

8.

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

9.

UBND

Uỷ ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC CÁC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

1.1

Hiện trạng sử dụng đất cả nước năm 2013

26

1.2

Hiện trạng sử dụng đất cả nước phân theo vùng năm 2013

27

3.1

Tăng trưởng kinh tế huyện Thường Tín giai đoạn 2011-2014

43

3.2

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện Thường Tín giai đoạn 2011 2014

44

3.3

Biến động dân số huyện Thường Tín giai đoạn 2011-2014

47

3.4

Hiện trạng sử dụng đất huyện Thường Tín năm 2014

60

3.5

Hiện trạng sử dụng đất phát triển hạ tầng huyện Thường Tín năm
2014

61

3.6

Biến động diện tích đất huyện Thường Tín giai đoạn 2011 – 2014

64

3.7

Hiện trạng sử dụng đất huyện Thường Tín phân theo đối tượng sử
dụng và quản lý

3.8

66

Số lượng các tổ chức kinh tế chia theo thành phần kinh tế trên địa
bàn huyện Thường Tín

69

3.9

Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế huyện Thường Tín

70

3.10

Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị
hành chính

3.11

71

Tình hình giao đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện
Thường Tín

3.12

72

Tình hình thuê đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện
Thường Tín

3.13

73

Tình hình công nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn huyện Thường Tín

3.14

73

Tình hình sử dụng đất đúng mục đích được giao, cho thuê của các
tổ chức kinh tế

3.15

74

Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê
của các tổ chức kinh tế

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

75

Page vii

3.16

Tình hình đất đã giao nhưng chưa được lấp đầy của các tổ chức
kinh tế

3.17

78

Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn huyện Thường Tín

3.18

79

Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tổng hợp từ số liệu
điều tra

3.19

82

Tình hình sử dụng đất đúng mục đích của các tổ chức kinh tế được
điều tra

3.20

83

Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích của các tổ chức kinh tế
được điều tra

3.21

84

Tình hình cho thuê, cho mượn trái phép diện tích đất của các tổ
chức kinh tế điều tra

3.22

86

Tình hình sử dụng đất vào mục đích khác của các tổ chức kinh tế
được điều tra

3.23

87

Tình hình đất đã giao nhưng chưa được lấp đầy của các tổ chức
kinh tế được điều tra

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

88

Page viii


DANH MỤC CÁC HÌNH

STT

Tên hình

Trang

1.1

Cơ cấu các loại đất chính năm 2013 trên cả nước

27

1.2

Cơ cấu sử dụng đất phân theo vùng trên cả nước năm 2013

28

3.1

Hiện trạng sử dụng đất huyện Thường Tín phân theo đối tượng sử
dụng và quản lý năm 2014

3.2

68

Tỷ lệ diện tích đất được giao, cho thuê của từng loại hình TCKT
trên địa bàn huyện Thường Tín năm 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

70

Page ix


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia. Sử dụng có ý
nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển xã hội
của cả trước mắt và lâu dài. Vì vậy việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên này vào
việc phát triển kinh tế xã hội một cách khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao là
vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn.
Ở nước ta, “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu thống nhất quản lý” (Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013), “Đất đai là tài
nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được
quản lý theo pháp luật. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng
đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất
được pháp luật bảo hộ” (Theo Điều 54 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam năm 2013). Hiện nay quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất là rất lớn. Tuy nhiên diện tích này quản lý chưa chặt chẽ,
hiệu quả thấp, còn để xảy ra nhiều tiêu cực như: bỏ hoang không sử dụng trong
thời gian dài, sử dụng không đúng diện tích, không đúng mục đích, bị lấn chiếm,

chuyển nhượng, cho thuê trái phép, hoặc chưa sử dụng,…
Trong việc quản lý đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007
về kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò
quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung
và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng.
Thường Tín là một huyện nằm phía Nam của thành phố Hà Nội, có diện
tích là 127,38 km2 và dân số là 236.285 người. Hiện nay Thường Tín có 1 thị trấn
và 28 xã, cùng với vị trí thuận lợi và những nguồn lực sẵn có để phát triển kinh tế
- xã hội của huyện. Với định hướng quy hoạch chung của thành phố Hà Nội,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


huyện Thường Tín phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và thương mại,
trong đó cụ thể là phát triển làng nghề theo hướng hiện đại hóa và các cụm công
nghiệp, do vậy Thường Tín đang ngày một chuyển mình thay đổi theo hướng
công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Vì vậy để giải quyết vấn đề sử dụng đất tiết kiệm,
hợp lý và thúc đẩy kinh tế phát triển, vấn đề đặt ra là phải đánh giá được hiệu quả
sử dụng đất phi nông nghiệp nói chung và đất các tổ chức kinh tế nói riêng trên
địa bàn huyện đảm bảo bền vững có hiệu quả trên một đơn vị đất đai.
Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, việc nghiên cứu đề tài “Đánh giá
tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất trên địa huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội” là rất cần thiết.
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất các giải pháp quản lý nhằm sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả đối

với quỹ đất đã giao cho các tổ chức kinh tế.
3. Đối tượng nghiên cứu
- Quỹ đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
trên địa bàn huyện Thường Tín.
- Các tổ chức kinh tế sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín.
- Các văn bản pháp lý liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất đối với
tổ chức kinh tế.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Đề tài tiến hành trên địa bàn huyện Thường Tín – Thành phố Hà Nội.
- Các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ 15/10/1993
đến 31/12/2014 trên địa bàn huyện Thường Tín.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
1.1.1. Khái quát về đất đai
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng
là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh
vật khác trên Trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là
điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản
xuất cơ bản của nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì thì không
có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không tiến hành sản xuất ra của cải
vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá
trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự
nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Luật Đất đai năm 1993
của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên

quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.Trải qua nhiều thế hệ, nhân
dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như
ngày nay!”
Tại Điều 53 Chương III Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) quy định: “Đất đai,
tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài
nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản
công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý”. Có thể thấy việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích,
hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa
nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo
hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Theo Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013),
một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là
việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho
thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng
đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người
sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
1.1.2. Khái quát về quỹ đất của các tổ chức
Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài
đầu tư vào Việt Nam.
Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007) hướng dẫn thực
hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quỹ
đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân theo các loại: giao
đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
1.1.3. Phân loại các tổ chức sử dụng đất, quản lý đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


Nam, 2013), tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản
lý đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà
nước giao đất để quản lý bao gồm:

- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức
xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp
công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ
(sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận
quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng
ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức
thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của
tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu
tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của
Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng
thực hiện các hoạt động dịch vụ công do ngân sách Nhà nước chi trả.
1.1.4. Khái niệm tổ chức kinh tế
Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và
xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007):
- Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt
Nam định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh
nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông
nghiệp, công nghiệp, dịch vụ.
Theo Khoản 1 Điều 22, Luật Đầu tư năm 2005 nhà đầu tư được đầu tư để
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5

thành lập các tổ chức kinh tế sau đây:
a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;
b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và
các tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật;
c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở
dịch vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi;
d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài các tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 22 Luật Đầu tư năm
2005, nhà đầu tư trong nước được đầu tư để thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp
tác xã tổ chức và hoạt động theo Luật hợp tác xã; hộ kinh doanh theo quy định
của pháp luật.
1.1.5. Quản lý đất đai đối với các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con
người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên của
một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát triển, dân
số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người
đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có
xu hướng tăng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử
dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy để sử dụng đất có
hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và
cần thiết.
Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước.
Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện
hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt khác, quản
lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích
của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển. Công tác
quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả
và bền vững. Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử
dụng đất của các tổ chức nói riêng.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất
Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến
đáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa
nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển
dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ
kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết
phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân.
Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện.
Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý
đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng
của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và
Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện
qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có
liên quan.
1.2.1. Luật Đất đai
Luật Đất đai năm 1993 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993) quy
định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sản
xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ
chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận. Hình thức cho thuê đất
đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao.
Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 (Quốc hội nước CHXHCN Việt

Nam, 1998), có bổ sung hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức
kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án
sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003), quy

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Đối với
chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều 33, mục 3, chương 2 của
Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối
tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực
nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây
dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích
công cộng không có mục tiêu lợi nhuận.
Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) vẫn
quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân là được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Đối với
chính sách giao đất không thu tiền sử đụng đất, Điều 54, chương V của Luật Đất
đai năm 2013 quy định 05 trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
đụng đất, trong đó tập trung vào các đối tượng: hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông
nghiệp trong hạn mức; Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất
rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục
đích kinh doanh....

1.2.2. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ đã ban hành các văn bản
hướng dẫn cụ thể như sau:
- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy
định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4
năm 1996 (Chính phủ, 1996);
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành
Luật Đất đai năm 2003 (Chính phủ, 2004);
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng
10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái
định cư;
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
(Chính phủ, 2009).
Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các cơ
quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn

chiếm, chiếm dụng,…
Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ
tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ
đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý, sử
dụng hiệu quả hơn đối với quỹ đất này (Chính phủ, 2007).
1.3. Tổng quan quản lý đất đai trên thế giới và ở Việt Nam
1.3.1. Trên thế giới
Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của
chính quyền Nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai
của các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện. Trên cơ sở chế độ sở hữu về
đất đai, ở quốc gia nào cũng vậy, Nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc
nhất định trong việc thống nhất chế độ quản lý, sử dụng đất đai. Một trong những
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người
sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị,
tạo sự công bằng trong xã hội, cụ thể tình hình quản lý sử dụng đất của một số
nước trên thế giới như sau:
* Liên bang Nga
Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công
cuộc cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song với
sở hữu Nhà nước. Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga gắn liền với kế
hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế. Với tiêu chí quản
chặt quỹ đất của Nhà nước, chính sách đất đai của liên bang Nga vẫn tồn tại việc
giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài" cho các Tổ chức dùng

để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, các công trình công cộng, phúc
lợi xã hội,...tuy nhiên hình thức này hiện không được khuyến khích và gần như
không tiếp tục thực hiện. Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một hình thức sử
dụng đất đặc biệt đối với đất ở đô thị. (Nguyễn Đình Bồng, 2014)
* Trung Quốc
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá
nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai
dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của
Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho
người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất
đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ
ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế - xã hội cho
nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người SDĐ trên thực tế
vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất
đai “không chính thức” - còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động
đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút
bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là
nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ
thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự
đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở
Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm
1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã
bị chấm dứt, đất đai chính thức được tham gia vào thị trường như một loại
hàng hóa. Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu

SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho
việc hình thành thị trường đất đai. Vào tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước
Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành phố lớn
như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu... Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến
là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai.
Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá QSD đất 8.588 m2 với thời hạn
50 năm, 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSD đất và
người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ. Như vậy, tại Thẩm
Quyến, QSD đất tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên
trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSD đất của
Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá. Sau đó, vào tháng 4/1988,
Quốc hội nước này đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển
nhượng QSD đất theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho
thuê đất. Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã
ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSD đất của Nhà
nước tại đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSD đất có thể chuyển nhượng bằng
hợp đồng, đấu thầu và đấu giá. (Nguyễn Đình Bồng, 2014)
* Hàn Quốc
Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 Km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nông
nghiệp 21,4%; 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8%. Quá trình
đô thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ
XX. Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian.
Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


đề khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu
cơ đất đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một

nhóm chủ đất giàu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ không
chỉ gây cản trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị
xã hội của quốc gia. Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này
một cách khá thành công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống
đầu cơ đất đã được Chính phủ ban hành gồm:
- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệ
thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô đất và
là cơ sở để tính thuế lô đất đó.
- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở
hữu (dù chúng ở các vị trí khác nhau). Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất tổng hợp
nhằm nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về nắm
giữ đất (đầu cơ đất). Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên những diện tích
đầu cơ và do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm tăng nguồn cung
trên thị trường đất đai
- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm:
+ Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: Đây là giải pháp bổ sung
cho hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán
số đất thừa ra. Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào được sở
hữu đất dân cư vượt quá 200 py-ôm (660 m2). Phần sở hữu vượt quá giới hạn này
được đề nghị bán đi. Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dư sẽ bị đánh thuế
“nắm giữ đất đai quá mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 - 11% trong giá trị thị
trường của diện tích đất thừa đó. Số thuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khi
chủ đất bán đi phần đất thừa đó.
+ Phí phát triển đất đai
Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu cơ đất
mua những vùng rộng lớn để hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch. Vì vậy nhà
nước ban hành phí phát triển đất. Phí này đánh thuế lên những khu vực đất phát
triển cho mục đích cư trú, công nghiệp và giải trí sau khi đã được chính quyền
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


cho phép. Nghĩa là nó đánh lên tất cả các đề án phát triển (có diện tích lớn hơn
660 m2) trừ đề án của Chính phủ. Các đề án do tập đoàn nhà nước đại diện cho
chính quyền trung ương hay địa phương được giảm 50 %.
+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhận từ đất đai thừa ngoài tiêu chuẩn).
Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích
đầu cơ. Mặc dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận chưa
được thu vào, do đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên lợi nhuận
thu được từ việc bán đất nhưng đây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằm
đánh vào việc tập trung tài sản quá mức vào một nhóm những người giàu có do
đầu cơ đất đai buộc họ bán ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc
đẩy thị trường bất động sản phát triển. (Nguyễn Đình Bồng, 2014)
* Hungary
Kể từ năm 1988, Chính phủ Hungary công bố một số luật mới liên quan
đến tổ chức và quyền sở hữu doanh nghiệp:
Luật VI năm 1998 mở rộng sự lựa chọn hình thức pháp lý của doanh
nghiệp và mở cửa cho các doanh nghiệp với quyền sở hữu tư nhân.
Luật Đầu tư nước ngoài XXIV/1988 tạo điều kiện thu hút đầu tư nước
ngoài thông qua việc miễn giảm thuế.
Luật V/1990 quy định tự do hóa doanh nghiệp tư nhân. Để tách biệt quyền
lực quản lý và quyền sở hữu nhà nước.
- Các hình thức sở hữu đất:
Đất đai được phân chia lại theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhân và hỗn
hợp. Nhà nước chủ yếu nắm quyền sở hữu về đất đai dùng cho mục đích công
cộng, xã hội và những vùng quan trọng. Quyền sở hữu đất công cộng được thực
hiện trên các vùng đất được sử dụng hoặc dự định được sử dụng phục vụ lợi ích
của toàn xã hội hoặc cộng đồng địa phương. Một số loại đất được xác định rõ
quyền sở hữu nhà nước như rừng, vùng lãnh thổ được bảo vệ, bảo tồn thiên

nhiên, vườn quốc gia, khu vực bờ sông, đất ngập nước, sông, hồ, suối, đường
giao thông, các toà nhà công cộng... Tư nhân chủ yếu nắm giữ quyền sở hữu đất
cho sản xuất, đặc biệt là đất nông nghiệp.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


- Thời hạn sử dụng đất:
Thời hạn sử dụng đất cũng được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu:
Đất thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn; đất thuê của nhà nước
có thời hạn sử dụng tối đa là 99 năm và tối thiểu là 1 năm, tuy nhiên, từng đối
tượng đất cụ thể sẽ có thời hạn thuê khác nhau. Nhà nước cũng có quy đinh cụ
thể về quyền và nghĩa vụ của những sở hữu tư nhân khi cho thuê đất.
- Quyền và nghĩa vụ của việc sử dụng đất
Nhà nước quy định đất phải sử dụng đúng mục đích, đặc biệt là đất nông
nghiệp. Đất nông nghiệp chỉ có thể được sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp
sau khi được phòng đăng ký đất đai địa phương thông qua.
Các chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản của mình theo cách mình muốn,
tuy nhiên phải phù hợp với pháp luật và các quy định của nhà nước, không gây
tổn hại hoặc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên khác.
Công dân Hungary có thể được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành
lập doanh nghiệp
- Các phương thức bán đất, cho thuê đất:
+ Phương thức bán đất của nhà nước: Thực hiện theo phương thức bán
đấu giá công khai, mọi đối tượng điều có quyền tham gia đấu giá hoặc thông qua
mua cổ phiếu.
+ Phương thức cho thuê đất: Thực hiện theo giá thị trường. Đối tượng cho
thuê là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, các cá nhân, tổ chức trong nước,
cá nhân và tổ chức nước ngoài. (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

* Ôxtraylia (Úc)
Tuy có những đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật, nhưng
nhìn chung Pháp luật đất đai của Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp
luật Anh. Luật Anh không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất
đai. Luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải là quyền sở hữu
tuyệt đối.
- Các hình thức sở hữu đất:
Ở nước Úc quy định 03 hình thức sở hữu về đất: Sở hữu nhà nước; sở hữu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


đất đai tư nhân và Quyền đất đai của người bản xứ.
Chế độ sở hữu nhà nước: Đất vương quyền theo luật Anh - Úc nghĩa là nhà
vua có toàn quyền về đất đai nên đất đai gọi là đất vương quyền. Trong khi lịch sử
phát triển luật BĐS ở Úc lại dựa trên giả định ngay từ ban ban đầu rằng đất đai sẽ
là đối tượng của sở hữu tư nhân, đất đai phải được sử dụng có hiệu quả nhất thong
qua thị trường và thực tế đã khẳng định xu hướng này.
Chế độ sở hữu đất đai tư nhân: Sở hữu tư nhân về đất đai được thiết lập
tương ứng với khái niệm về tài sản mà học thuyết về tài sản thì tài sản là khái
niệm trừu tượng được đặt giữa đất đai và người sử dụng đất. Như vậy nhiều
người có thể có lợi trên cùng một mảnh đất. Hơn nữa các lợi ích có thể phân theo
thời gian và ứng với nó có những loại tài sản khác nhau được thiết lập. Theo
phương thức này thì chủ thể được cấp đất được đảm bảo lợi ích tuyệt đối về đất
còn Vương quyền chỉ là danh nghĩa, tài sản không được thừa kế và các tài sản
khác theo phương thức thuê.
Quyền đất đai của người bản xứ: Luật về quyền đất đai của người bản xứ
ban hành năm 1993 trên cơ sở quyết định của tòa án tối cao Úc tại Mabo công
nhận quyền của người bản xứ đối với đất đai phù hợp với pháp luật của họ như các

quyền cư trú trên đất, quyền bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên, quyền duy trì, sử
dụng, quản lý đất đai…
- Quyền của người sử dụng đất: Các chủ sở hữu về đất đai đều có quyền
chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại) và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp
dụng đối với đất tư.
Úc đưa ra hệ thống Torrens nhằm đảm bảo cho những người tham gia các
giao dịch về đất đai hoàn toàn được bảo đảm và có thể tiếp cận được những thông
tin đầy đủ và chính xác. (Nguyễn Đình Bồng, 2014)
Nhìn chung, việc quản lý sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chức kinh
tế nói riêng ở các nước phát triển dựa trên cơ chế thị trường nhưng có sự điều tiết
vĩ mô của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu đất thông qua bán đấu giá đất và cho thuê đất theo giá thị trường. Nhờ có giá
đất sát giá thị trường nhà nước mới có kết quả tính toán tài chính đúng liên quan
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


đến đất đai và qua đó dùng công cụ tài chính (đánh thuế) để điều khiển sự vận
động lưu thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của mình, người sử dụng đất có cơ sở
để tính toán những bài toán kinh tế của mình trên giá cả đất đai sát với giá thị
trường. Nhờ đó đất đai được vận động, tự động phân phối vào các quy trình khai
thác hợp lý, có hiệu quả, sự vận động này là sự vận động tự giác điều tiết qua cơ
chế thị trường nhưng có sự điều khiển quản lý vĩ mô của nhà nước.
1.3.2. Ở Việt Nam
Đất đai tham gia vào sự phát triển của tất cả các lĩnh vực, thông qua quá
trình đưa đất vào sử dụng và luân chuyển các mục đích sử dụng đất được thực
hiện bằng hình thức giao đất, cho thuê đất. Đối với chính sách giao đất cho các
đối tượng sử dụng đất có hai hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao
đất không thu tiền sử dụng đất. Hình thức cho thuê đất gồm cho thuê đất trả tiền

một lần cho cả thời gian thuê và thuê đất trả tiền hàng năm.
Tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn
chiếm, chiếm dụng,… Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất
trên đã bị các cơ quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù
hợp với quy hoạch sử dụng đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị
tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng,…
Ngày 14/12/2007 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 31/2007/CTTTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc
quản lý, sử dụng quỹ đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (Chính phủ,
2007). Qua kết quả thực hiện Chỉ thị 31/2007/CT-TTg có một số vấn đề chung
nhất còn tồn tại trong việc sử dụng đất của các tổ chức sau khi được Nhà nước
giao, cho thuê như sau: Sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê; cho
mượn, cho thuê, chuyển nhượng trái phép, sử dụng không phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức cá nhân chiếm dụng,...
Về phía các cơ quan quản lý Nhà nước cũng còn những điều bất cập như: diện
tích đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất không trùng với diện tích trong
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16


giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho tổ chức, tỷ lệ cấp GCN quyền sử
dụng đất còn khá thấp, khả năng chuẩn hóa dữ liệu để quản lý hệ thống đất đai
bằng các phần mềm chuyên ngành còn gặp rất nhiều khó khăn,...
* Chính sách giao đất
- Căn cứ giao đất
Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành
chính cho người có nhu cầu sử dụng đất. Việc giao đất dựa vào các căn cứ theo
Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

như sau:
+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt;
+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất.
- Đối tượng giao đất
Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất
không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Và một trong các
đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan Nhà nước, tổ
chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội
- nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao.
Nếu như việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi
ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,... Nhằm bảo đảm cho hoạt động bình
thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích
công cộng,... thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là đảm bảo
nguồn thu ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Điều 54 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,
2013) quy định Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường
hợp sau đây:
+ Hộ gia đình cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại
Điều 129 của Luật này;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 17


+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất
là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh

doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản
4 Điều 55 của Luật này;
+ Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng
công trình sự nghiệp;
+ Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự
án của Nhà nước;
+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất
phi nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật này;
Theo Điều 55 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 2013), Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường
hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở
để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc
để bán kết hợp cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa
trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
- Thời hạn giao đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất được chia theo
loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn.
Theo Điều 125 Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 2013), người được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:
+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
+ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều
131 của Luật này;
+ Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 18