đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện vân đồn, tỉnh quảng ninh

MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................i
Lời cảm ơn ...................................................................................................ii
Mục lục ...................................................................................................... iii
Danh mục bảng ............................................................................................ vi
Danh mục hình ...........................................................................................vii
MỞ ĐẦU ...................................................................................................... 1
1 Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................... 1
2 Mục đích nghiên cứu của đề tài ............................................................. 2
3 Yêu cầu của đề tài.................................................................................. 3
Chương 1 ...................................................................................................... 4
TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................................. 4
1.1 Cơ sở lý luận của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ...................... 4
1.1.1 Đất đai và thị trường đất đai .............................................................. 4
1.1.2 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ................................................. 6
1.1.3 Chuyển quyền sử dụng đất ................................................................ 8
1.2 Kinh nghiệm về việc thực hiện quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số
nước trên thế giới .............................................................................................. 15
1.2.1 Thụy Điển ....................................................................................... 15
1.2.2 Malaixia .......................................................................................... 16
1.2.3 Hàn Quốc ........................................................................................ 18
1.2.4 Ôxtrâylia ......................................................................................... 18
1.2.5 Trung Quốc ..................................................................................... 19
1.2.6 Mỹ................................................................................................... 21
1.3 Thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam .... 22
1.3.1 Quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt
Nam qua các thời kỳ ........................................................................................... 22
1.3.2 Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam .... 25
Chương 2 .................................................................................................... 31
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................... 31

iii


2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................... 31
2.2 Nội dung nghiên cứu......................................................................... 31
2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Vân Đồn . 31
2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Vân Đồn .............. 31
2.2.3 Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất ở
tại huyện Vân Đồn .............................................................................................. 31
2.2.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công
tác chuyển quyền sử dụng đất ở tại huyện Vân Đồn. .......................................... 32
2.3 Phương pháp nghiên cứu .................................................................. 32
2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp................................ 32
2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................. 32
2.3.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu ..................... 32
2.3.4 Phương pháp so sánh ...................................................................... 33
2.3.5 Phương pháp minh họa bằng hình ảnh ............................................ 33
Chương 3 .................................................................................................... 34
KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .................................................................... 34
3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Vân Đồn .... 34
3.1.1 Điều kiện tự nhiên ........................................................................... 34
3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................ 37
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện
Vân Đồn .............................................................................................................. 41
3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Vân Đồn................. 42
3.2.1 Tình hình quản lý đất đai của huyện Vân Đồn giai đoạn 2010 - 2014
............................................................................................................................ 42
3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Vân Đồn năm 2014.......................... 47
3.3 Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất ở tại
huyện Vân Đồn ................................................................................................. 49

3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở .... 49
3.3.2 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở ............... 58
3.3.3 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất.......... 63

iv


3.3.4 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng
đất ....................................................................................................................... 68
3.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công
tác chuyển quyền sử dụng đất ở tại huyện Vân Đồn .......................................... 49
3.4.1 Hoàn thiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; nâng cao hiệu lực, hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai
............................................................................................................................ 69
3.4.2 Từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin đất đai một cách đầy đủ
và toàn diện, minh bạch hóa các thông tin đất đai và thị trường quyền sử .......... 70
dụng đất ................................................................................................... 70
3.4.3 Xây dựng và đề xuất chính sách thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động
chuyển nhượng bất động sản hợp lý, tạo sự minh bạch, đảm bảo công bằng và
tránh vướng mắc trong việc thực hiện các thủ tục về thuế. ................................. 71
3.4.4 Tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai về thủ tục hành chính trong
công tác chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân .............................. 71
3.4.5 Đẩy mạnh công tác cải cách các thủ tục hành chính trong lĩnh vực
đất đai.................................................................................................................. 71
3.4.6 Nâng cao phẩm chất đạo đức, trình độ chuyên môn của đội ngũ cán
bộ quản lý Nhà nước về đất đai ........................................................................... 72
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ......................................................................... 72
Kết luận .................................................................................................. 72
Đề nghị ................................................................................................... 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................... 75

I Tiếng Việt ............................................................................................ 75
II Tài liệu tham khảo là ấn phẩm điện tử ................................................. 77
PHỤ LỤC ................................................................................................... 79

v


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

3.1

Hiện trạng dân số trên địa bàn huyện Vân Đồn năm 2014

43

3.2

Kết quả cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn huyện Vân Đồn đến 31/12/2014
Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại
huyện Vân Đồn giai đoạn 2010-2014
Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ từ hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn giai đoạn 2010 - 2014
Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở tại huyện Vân Đồn

Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở tại huyện
Vân Đồn giai đoạn 2010-2014
Đánh giá tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ở đất
tại huyện Vân Đồn
Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở
tại huyện Vân Đồn giai đoạn 2010-2014
Đánh giá tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở tại
huyện Vân Đồn

51

3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9

vi

57
60
63
65
68
70
73

DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

3.1

Sơ đồ vị trí huyện Vân Đồn

39

3.2

Hiện trạng sử dụng đất huyện Vân Đồn năm 2014

55

3.3

Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Vân Đồn

59

giai đoạn 2010-2014
3.4

Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất ở tại huyện Vân Đồn giai đoạn

66

2010-2014
3.5

Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất ở tại huyện Vân Đồn giai đoạn
2010-2014

vii

71


MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên, nguồn của cải
đặc biệt quan trọng. Đối với Việt Nam, một quốc gia đất chật người đông thì đất
đai càng quý hiếm, có giá trị đặc biệt thiết yếu trong quá trình xây dựng và phát
triển đất nước. Nhận thức được tầm quan trọng của đất đai, trong những năm
qua, việc tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai luôn được sự quan tâm
đặc biệt của Đảng và Nhà nước ta. Điều 53 Hiến Pháp năm 2013 đã khẳng định
rõ: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển,
vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý
là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013a).
Điều 4, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013b). Theo pháp luật nước ta, Nhà nước là người duy
nhất có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu và đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
Nhà nước định đoạt đất đai thông qua các quyết định hành chính như: giao đất,

cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
gia hạn quyền sử dụng đất, quy định hạn mức sử dụng đất, xác định khung giá
các loại đất. Người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các
quyền năng: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong
các hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thế chấp bằng quyền sử
dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất.
Tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Đảng Cộng sản Việt Nam đã đề
ra phương hướng, nhiệm vụ kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm (2001 2005) là: “Phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử
dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất, mở rộng cơ hội
cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có

1


đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất, kinh doanh” (Đảng Cộng sản Việt Nam,
2001). Tiếp đến Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Đảng ta tiếp tục đề ra
phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội 5 năm (2006 - 2010) là: “Phát
triển thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật xây dựng,
Luật nhà ở và Luật về kinh doanh bất động sản…; hoàn thiện việc phân loại, đánh
giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất
chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan
trọng cho phát triển” (Đảng Cộng sản Việt Nam, 2006). Thể chế hóa đường lối,
chính sách của Đảng về phát triển thị trường bất động sản, Luật Đất đai năm 2003
và Luật Đất đai năm 2013 đã quy định đất được tham gia thị trường bất động sản
là đất mà pháp luật cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Vân Đồn là một huyện đảo nằm ở phía Đông Bắc tỉnh Quảng Ninh, có lịch
sử hình thành lâu đời với nhiều tiềm năng về tài nguyên thiên nhiên và nguồn

nhân lực, có hệ thống giao thông thuận tiện để tạo tiền đề cho việc phát triển kinh
tế - xã hội. Những năm qua, huyện Vân Đồn đã được đầu tư nhiều dự án lớn
mang tính đột phá, tạo được bước phát triển mạnh mẽ. Cùng với đó thì nhu cầu
thực hiện các quyền sử dụng đất của người dân trên địa bàn huyện ngày càng
tăng. Do vậy, việc đánh giá tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất nhằm
phát hiện những vấn đề còn hạn chế trong công tác này là rất cần thiết đối với
huyện Vân Đồn.
Xuất phát từ lí do trên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Vân Đồn,
tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2010 - 2014”.
2 Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2010 - 2014.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác
chuyển quyền sử dụng đất ở tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.

2


3 Yêu cầu của đề tài
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến chủ trương chính sách,
pháp luật đất đai liên quan đến các quyền sử dụng đất.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác tình hình thực hiện các quyền sử
dụng đất ở.
- Các giải pháp, đề nghị phải có tính khả thi và phù hợp với tình hình thực
tế của địa phương.

3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Cơ sở lý luận của việc thực hiện các quyền sử dụng đất
1.1.1 Đất đai và thị trường đất đai
1.1.1.1 Đất đai
Đất đai là một sản phẩm của tự nhiên, bao gồm các yếu tố cấu thành môi
trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt trái đất, bao gồm khí hậu, lớp phủ bề
mặt, thảm thực vật, động vật, nguồn nước và các khoáng sản trong lòng đất.
Trên phương diện kinh tế, đất đai là nguồn lực cho sự thịnh vượng và phát
triển bền vững. Đất đai là thành phần quan trọng của môi trường sống, là tư liệu
sản xuất đặc biệt và không thể thay thế. Cùng với sự phát triển của xã hội, đất đai
không chỉ được sử dụng trong nông nghiệp mà còn được sử dụng để phát triển
các ngành kinh tế khác. Trên cơ sở lao động của con người, đất đai không còn
đơn thuần là một tặng phẩm tự nhiên mà đã trở thành tài sản của mỗi cá nhân và
mỗi quốc gia.
Đối với mỗi cá nhân, đất đai là không gian sinh tồn thiêng liêng, là nhu
cầu thiết yếu cho sự tồn tại cơ bản của con người. Từ những lợi ích có thể đem
lại cho con người, đất đai được xem như một tài sản có giá trị lớn của mỗi cá
nhân. Đất đai được đem ra mua bán, trao đổi như một loại hàng hóa để thu về
nguồn vốn cố định.
Đối với mỗi quốc gia, đất đai là tài nguyên vô giá, là tài sản cơ bản nhất.
Theo tính toán của các chuyên gia kinh tế, một phần hai của cải ở các nước phát
triển là đất đai và tại các nước đang phát triển, con số này chiếm tới gần ba phần
tư (Đặng Đức Đạm, 2003). Điều đó cho thấy, đất đai không chỉ là tài nguyên
thiên nhiên mà còn là nguồn lực dồi dào sẵn có phục vụ cho mục tiêu phát triển
kinh tế và ổn định xã hội, là thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia.
Trên phương diện chính trị - xã hội, đất đai là yếu tố quan trọng tạo thành
lãnh thổ và chủ quyền quốc gia. Đất đai thể hiện sức mạnh của mỗi quốc gia. Bảo
vệ đất đai chính là bảo vệ lãnh thổ quốc gia, bảo vệ chủ quyền quốc gia.

4


1.1.1.2 Thị trường đất đai
Nền kinh tế hàng hóa phát triển bao gồm một hệ thống đồng bộ các loại
thị trường. Sự phát triển của các loại thị trường là hệ quả tất yếu của phân công
lao động trong nền sản xuất hàng hóa, đồng thời là điều kiện làm cho phân công
lao động xã hội ngày một sâu sắc.
Thị trường đất đai là một bộ phận của thị trường bất động sản, nơi diễn ra
việc mua bán hàng hóa đất đai, trong đó người mua và người bán trao đổi hàng hóa
cho nhau theo giá cả được hình thành dưới tác động của quy luật thị trường và sự
điều tiết của Nhà nước. Ở nước ta, trước khi có Luật Đất đai năm 1993, người sử
dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất nhưng không có quyền trao đổi, mua bán đất
đai. Vì vậy, đất đai không phải là hàng hóa và do đó, không có giao dịch về đất đai
cũng như thị trường đất đai chính thức, tuy nhiên thực tế vẫn còn tồn tại những
giao dịch “ngầm”. Từ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã đưa ra những quy định
rộng mở thêm về đất đai, trong đó ngoài quyền sử dụng đất như trước đây, người
sử dụng đất còn có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp đất đai. Việc bổ sung quy định về các quyền mang tính sở hữu như vậy là
một dấu mốc quan trọng đưa đất đai trở thành hàng hóa và tạo cơ sở cho việc hình
thành thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản ở nước ta.
Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta, thị trường đất đai, còn
được gọi là thị trường quyền sử dụng đất bao gồm: thị trường “sơ cấp” và thị
trường “thứ cấp”. Thị trường sơ cấp trong thị trường quyền sử dụng đất được hiểu
là thị trường giao dịch về đất đai giữa Nhà nước với người được Nhà nước giao
quyền sử dụng đất. Thị trường thứ cấp được hiểu là thị trường giao dịch giữa
người đã được Nhà nước giao quyền sử dụng đất với người có nhu cầu sử dụng lại.
Hoạt động giao dịch về đất đai trong thị trường sơ cấp là các hoạt động giao dịch
trong việc giao đất, thu hồi đất và chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ sử
dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất và quyền thuê đất cho các chủ sử dụng đất

bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hoạt động giao dịch trong thị
trường thứ cấp là hoạt động giao dịch về chuyển đổi, chuyền nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được Nhà nước giao

5


qua thị trường sơ cấp.
Thị trường đất đai là một yếu tố quan trọng của thị trường bất động sản,
có ảnh hưởng đến sự phát triển của cả hệ thống thị trường, đặc biệt là thị trường
tài chính, tiền tệ. Thị trường đất đai phát triển là nhân tố quan trọng góp phần
phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp
nhân dân.
1.1.2 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
1.1.2.1 Quyền sở hữu
Với vị trí, vai trò đặc biệt của đất đai đối với con người, đối với sự sống
trên trái đất và quá trình sản xuất, phát triển của xã hội, đất đai được xem là một
tài sản đặc biệt đối với mỗi quốc gia.
Cũng giống như những tài sản khác, quyền sở hữu đất đai bao gồm 3
quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng:
Quyền chiếm hữu: Quyền của chủ sở hữu tự nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Người không phải chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu
trong trường hợp chuyển giao do pháp luật quy định (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013).
Quyền định đoạt: Quyền của chủ sở hữu chuyển giao sở hữu của mình cho
người khác hoặc từ bỏ quyền đó. Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao đổi,
tặng cho, cho vay, thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối
với tài sản (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013).
Quyền sử dụng: Quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản, người không phải là chủ sở hữu tài sản trong trường hợp được
chủ sở hữu tài sản chuyển giao quyền sử dụng hoặc do quy định của pháp luật

(Nguyễn Ngọc Vinh, 2013).
Tuy nhiên, tùy từng điều kiện kinh tế - xã hội, ý chí của giai cấp cầm
quyền mà pháp luật mỗi quốc gia quy định chế độ sở hữu khác nhau với đất đai.
Nhiều quốc gia trên thế giới thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai, vì vậy cá
nhân, tổ chức sở hữu đất đai có đầy đủ ba quyền năng là quyền chiếm hữu, quyền
định đoạt và quyền sử dụng đất đối với đất đai. Đối với nước ta, đất đai thuộc sở

6


hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước là
chủ thể có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai.
1.1.2.2 Quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam, Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất
quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục
đích và có hiệu quả; Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn
định, lâu dài (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1992). Cụ thể
hóa quy định này của Hiến pháp năm 1992, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 quy
định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” (Quốc hội
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003). Với vai trò chủ sở hữu đại diện,
Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông qua hàng loạt các quyền như: quyền
quyết định mục đích, thời hạn, hạn mức sử dụng đất; quyền phân bổ đất đai thông
qua các hoạt động giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện
quản lý nhà nước ở cả phương diện hành chính và kinh tế thông qua việc điều tiết
các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính đối với người sử dụng
đất và thực hiện quyền giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. Nhà
nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất,
cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định
(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003).
Khi xem xét và tiếp cận quyền sử dụng đất trong mối quan hệ với quyền

sở hữu đất đai cho thấy, quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu, phụ thuộc
và bị chi phối bởi quyền sở hữu. Luật Đất đai năm 2003 quy định người sử dụng
đất có 9 quyền năng, đó là các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh và góp
vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải bất cứ người sử dụng đất
nào cũng có đầy đủ 9 quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất. Về cơ bản, chỉ
những người sử dụng đất theo hình thức: giao đất trả tiền sử dụng đất mà tiền sử
dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả trước tiền thuê cho nhiều năm
mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm mới được pháp luật

7


cho hưởng 9 quyền năng của chủ sử dụng đất (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam, 2003).
Tuy nhiên, trong quá trình khai thác và sử dụng đất đai, quyền sử dụng đất
của mỗi chủ thể lại tách khỏi quyền sở hữu và trở thành một loại quyền có tính
độc lập tương đối. Khi cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, nhận quyền sử dụng đất từ việc chuyển quyền sử dụng đất của các chủ
thể sử dụng đất khác thì các chủ thể này có những quyền được pháp luật quy định
đối với tài sản là quyền sử dụng đất của mình, các quyền đó bao gồm: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được khai thác các lợi ích,
công năng của đất đai; quyền được hưởng các lợi ích do các công trình của Nhà
nước phục vụ việc cải tạo, bảo vệ đất nông nghiệp và các quyền khác theo quy
định của pháp luật.
Như vậy, chủ thể thực hiện quyền sử dụng đất với tư cách là chủ thể sử
dụng đất chứ không phải với tư cách chủ sở hữu đất đai. Nắm trong tay quyền sử
dụng diện tích đất mà Nhà nước giao cho, bên cạnh quyền sử dụng đất ổn định,

lâu dài, người sử dụng đất còn được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất
nhằm đảm bảo quyền lợi thiết thực cho mình. Để đảm bảo các quyền trên của
người sử dụng đất được thực hiện trên thực tế, pháp luật nước ta cũng xác lập
tiền đề và điều kiện để quyền sử dụng đất của mỗi người dân được đảm bảo. Từ
đây, chế định về quyền sử dụng đất được hình thành.
Từ những phân tích trên, quyền sử dụng đất có thể khái quát như sau:
Quyền sử dụng đất là chỉ những khả năng của một chủ thể được thực hiện hoặc
được hưởng những quyền nhất định khi khai thác và sử dụng đất để phục vụ cho
các nhu cầu khác nhau của đời sống xã hội. Những quyền đó được pháp luật ghi
nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế.
1.1.3 Chuyển quyền sử dụng đất
1.1.3.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là bước đột
phá tích cực trong việc quy định về các quyền của người sử dụng đất, mở ra một
giai đoạn mới cho các quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã

8


hội chủ nghĩa. Luật lần đầu tiên đã thiết chế các quyền năng cụ thể của người sử
dụng đất thông qua các quy định của người sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp. Để đảm bảo việc quản lý thống nhất của
Nhà nước về đất đai, năm 1999, Chính phủ mới ban hành Nghị định 17/CP quy
định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Nguyễn Thị Cúc và Nguyễn Thị
Phượng, 2012).
Trong thực tế, khi các quan hệ kinh tế ngày càng phát triển, việc hoàn
thiện thể chế pháp luật đất đai là rất cần thiết. Vì vậy, Luật Đất đai tiếp tục được
sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001 và được ban hành mới vào năm 2003
đã mở rộng thêm nhiều quyền năng cho người sử dụng đất gồm: chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003).
Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 có nhiều sửa
đổi, bổ sung quan trọng, trong đó các quyền năng của người sử dụng đất cũng có
sự thay đổi còn 8 quyền năng sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013b).
Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: Chuyển quyền
sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác
thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, 2013b).
1.1.3.2 Nguyên tắc và điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
a Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 691 của Bộ
Luật Dân sự 2005, cụ thể:
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp
luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất
(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005).

9


- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung
của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của
Bộ luật này và pháp luật về đất đai (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam, 2005).
- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích,
đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng
đất (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005).
b Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất là một nội dung mới
được quy định tại Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:
- Tại Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất như sau: người sử dụng đất được thực hiện các quyền nêu trên
khi có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê
biên để bảo đảm thi hành án và phải ở trong thời hạn sử dụng đất; khi thực hiện
các quyền thì phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký và giao dịch thực hiện có hiệu
lực kể từ ngày đăng ký vào sổ địa chính (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, 2013b).
- Tại Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất
được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm: Tài sản gắn liền với đất thuê
phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc
xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê
duyệt, chấp thuận. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài
chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án
đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp đã
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó. Người mua tài
sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại theo giá đất được
xác định lại, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án (Quốc hội
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013b).

10


- Tại Điều 190 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp: Quyền này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp

do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa
kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác và chỉ được thực
hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân khác
trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không
phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ (Quốc
hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013b).
- Tại Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Theo quy định này, tổ chức kinh tế
không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng
hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp được chuyển
mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt);
hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân
không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông
nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc
rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực
rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam, 2013b).
- Tại Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: Theo quy định này, hộ gia
đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra
khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất
rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia
đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. Nếu được Nhà nước giao đất ở, đất
sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân
đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. Đối với hộ gia đình, cá nhân

11

đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ
trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10
năm kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ (Quốc hội
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013b).
- Tại Điều 193 quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp
vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, 2013b).
- Tại Điều 194 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê (Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013b).
1.1.3.3 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
a Chuyển đổi
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất và không có mục đích thương mại; được thực hiện trong những
trường hợp sau đây (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005):
- Nông dân dồn đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt
nước nuôi trồng thuỷ sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang
đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh
mún ruộng đất.
- Những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng
thay đổi chỗ ở.
b Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác,
không còn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp
luật cho phép … Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người
chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để

có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc điểm của
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng

12


đất chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều
tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất,
thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường
hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Mọi cuộc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
c Thừa kế quyền sử dụng đất
Theo Điều 733 Bộ luật Dân sự năm 2005, thừa kế quyền sử dụng đất là
việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy
định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, 2005).
Người thừa kế quyền sử dụng đất có thể là cá nhân (thừa kế theo pháp
luật) nhưng cũng có thể là cá nhân hoặc tổ chức (thừa kế theo di chúc). Nếu là cá
nhân phải còn sống vào thời điểm mở thừa kế. Nếu là tổ chức thì phải còn tồn tại
vào thời điểm mở thừa kế.
Thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hai hình thức: Thừa kế
theo di chúc và Thừa kế theo pháp luật. Thừa kế theo di chúc bao giờ cũng được
ưu tiên trước bởi nó là sự thể hiện ý chí của người để lại di sản. Thông qua di
chúc, người để lại di sản thực hiện một giao dịch dân sự đơn phương thể hiện ý
chí của mình không phụ thuộc vào ý chí của người thừa kế.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình được Nhà nước
giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó
được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người được thừa
kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu

nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật
về nhà ở thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng có
quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định
của pháp luật về nhà ở thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó (Quốc hội
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013b).

13


d Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền năng của người sử dụng đất
được ghi nhận tại Luật Đất đai năm 2003. Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa
thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng
cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù,
còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp
luật về đất đai. Đồng thời, nó còn là một phương tiện pháp lý quan trọng đảm bảo
cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho
nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sử dụng đất đai (Nguyễn Hải An, 2012).
Bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc
sở hữu Nhà nước. Bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế là tặng
cho đất, Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng
cho đất mà thôi (Nguyễn Hải An, 2012).
e Thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của
người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai
năm 1993. Quyền năng này tiếp tục được ghi nhận trong các quy định của Luật
Đất đai năm 2003 và năm 2013.
Bộ luật Dân sự năm 2005 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để
quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự từ điều 715 đến điều 721. Đây
là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các

quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành
Ngân hàng thực hiện việc “giải ngân” cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát
triển (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005).
Người có quyền sử dụng đất làm thế chấp vay nợ, lấy giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho
vay. Đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch, vẫn do người thế
chấp sử dụng. Khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế

14


chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
f Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Người sử dụng cho thuê đất hoặc cho thuê lại đất là một hình thức chuyển
quyền sử dụng đất mà thực chất là việc dành quyền sử dụng đất của mình cho
người khác sử dụng với sự thỏa thuận của hai bên thông qua hợp đồng cho thuê
đất hoặc hợp đồng cho thuê lại đất phù hợp với các quy định của pháp luật.
Người sử dụng cho thuê đất là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất
cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà đất đó
không có nguồn gốc từ thuê đất của Nhà nước.
Khác với quyền cho thuê đất của Nhà nước, quyền cho thuê đất của người
sử dụng đất được phát sinh trên cơ sở quyền sử dụng đất được chủ sở hữu là Nhà
nước trao cho. Chính vì vậy, người sử dụng đất không được tùy tiện cho thuê
quyền sử dụng đất của mình mà luôn luôn được Nhà nước kiểm soát. Việc cho
thuê được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng, thỏa thuận và thông qua
hình thức hợp đồng - hợp đồng cho thuê.
g Góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một hình thức mà người sử dụng đất
có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh khai thác phát triển nhà

cửa, đất đai, sản xuất, xây dựng xí nghiệp … (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn
Đình Bồng, 2005).
1.2 Kinh nghiệm về việc thực hiện quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước
trên thế giới
1.2.1 Thụy Điển
Thụy Điển là một vương quốc ở Bắc Âu, giáp Na Uy ở phía Tây và Phần
Lan ở phía Đông Bắc, nối với Đan Mạch bằng cầu Öresund ở phía Nam, phần
biên giới còn lại giáp Biển Baltic và Biển Kattegat. Thụy Điển có diện tích tự
nhiên là 449.964 km², là nước lớn thứ ba trong Liên minh châu Âu, với dân số
9,4 triệu người.

15


Hệ thống quản lý đất đai ở Thuỵ điển chia thành 3 cấp: Trung ương, khu
vực và địa phương. Cơ quan quản lý đất đai Trung ương là Cục Điều tra Đất đai
Quốc gia (National Land Survey- NLS ) trực thuộc Bộ Môi trường và Phát triển
bền vững. Cục Điều tra Đất đai Quốc gia có các đơn vị chủ yếu: Dịch vụ Địa
chính, Dịch vụ Thông tin (GIS và LIS ); Dịch vụ Đo đạc bản đồ. Các chi nhánh
tại địa phương gồm 21 Cơ quan địa chính nông thôn; 39 Cơ quan địa chính đô
thị; 91 Cơ quan đăng ký đất đai địa phương. Nhiệm vụ của Cục Điều tra Đất đai
Quốc gia là: Dịch vụ Địa chính, dịch vụ thông tin địa lý và thông tin đất đai; dịch
vụ thương mại Metria.
Quyền sở hữu đất đai của Thụy Điển được quy định tại Bộ luật đất đai từ
năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị
bất động sản và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đất
bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với thửa đất với không gian
ba chiều (3D) trên mặt đất và trên không. Các hình thức sở hữu gồm có: sở hữu
nhà nước, sở hữu chính quyền tự trị và sở hữu tư nhân (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Quyền sử dụng đất tại Thụy Điển gồm có các hình thức sau: (1) Quyền

cho thuê; (2) thuê không gian của tòa nhà; (3) quyền địa dịch và quyền đi qua,
quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất
có quyền sở hữu; (4) quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín
dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán. Đối tượng của những
quyền hạn trên thửa đất có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính
theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi. Các quyền đối với bất động sản có
thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác
(địa dịch, thế chấp). Quyền sử dụng đất có thể bị thu hồi cho những mục đích
công (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
1.2.2 Malaixia
Malaixia là một quốc gia quân chủ lập hiến liên bang. Quốc gia này bao
gồm 13 bang và ba lãnh thổ liên bang với tổng diện tích đất là 329.847 km2.
Ngày nay, Malaixia có một nền kinh tế thị trường công nghiệp mới, có GDP
danh nghĩa thứ ba tại Đông Nam Á và xếp thứ 29 trên thế giới.

16


Hình thức sở hữu đất đai ở Malaixia chủ yếu gồm hai dạng thức là sở hữu
tư nhân và sở hữu nhà nước, trong đó quyền sở hữu tư nhân được Hiến pháp,
pháp luật Malaixia tôn trọng, bảo vệ và coi đó như là một quyền thiêng liêng bất
khả xâm phạm của công dân. Chính vì vậy, nhân tố xuyên suốt trong các đạo luật
về đất đai của Malaixia đều đảm bảo tính không thể hủy bỏ về quyền sở hữu tư
nhân đất đai.
Về cơ bản, chế định pháp luật về các quyền của chủ sở hữu đất đai của
Malaixia được quy định bởi Hiến pháp Liên bang và các Luật về đất đai của Liên
bang, cũng như của riêng từng bang như Luật Đất đai Quốc gia 1965 (có hiệu lực
đối với các bang ở bán đảo Malaixia), Luật Đất đai Sabah (Chương 68), Luật Đất
đai Sarawk (Chương 81), Luật Đất đai Quốc gia (giành cho Penang và Malacca)
năm 1963 (Trần Tú Cường và cs, 2012).

Luật Đất đai Quốc gia năm 1965 đã đưa ra quy định về quyền sở hữu đất
đai ở bán đảo Malaixia dựa trên hệ thống Torrens (mọi thứ đều phải đăng ký).
Quyền sở hữu đất đai có thể có được thông qua ba phương thức: thông qua giao
dịch như mua bán, chuyển nhượng; thông qua thừa kế từ cha mẹ, tổ tiên và thông
qua chuyển giao từ cơ quan quyền lực nhà nước. Trong số các bang ở Bán đảo
Malaixia, bang Penang và Malacca lại có nét đặc thù riêng trong quản lý và sử
dụng đất đai. Một trong số đó là việc giới hạn sở hữu đối với người không phải
gốc Mã Lai (người bản địa). Chính sách này được đưa ra để đảm bảo rằng, đất
đai vẫn nằm trong tay của người Mã Lai (Trần Tú Cường và cs, 2012).
Việc quản lý và sử dụng đất đai ở Malaixia gắn liền với tính chất đặc thù
của thể chế nhà nước liên bang. Đất đai hầu hết nằm dưới sự kiểm soát của chính
quyền Trung ương nhưng việc trao quyền sử dụng đất và khai thác sử dụng đất
chi tiết lại nằm trong phạm vi kiểm soát của chính quyền địa phương. Chính phủ
can thiệp vào việc phát triển đất đai thông qua việc kiểm soát quy hoạch và đất
đai, kiểm soát toàn bộ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phân chia đất,
không ai có thể tiến hành bất kỳ hình thức phát triển đất đai nào nếu không được
sự cho phép của chính quyền địa phương.

17


1.2.3 Hàn Quốc
Hàn Quốc nằm trên Bán đảo Triều Tiên, với dân số 48 triệu người, Hàn
Quốc là nước đứng thứ ba trên thế giới có mật độ dân số đông nhất trong khi diện
tích của nước này chỉ đứng thứ 109 của thế giới.
Hàn Quốc thực hiện chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai. Điều 23, Hiến
pháp 1987 của Hàn Quốc quy định: “Quyền sở hữu của mọi công dân được bảo
đảm và phải phù hợp với lợi ích công cộng. Việc sung công, trưng dụng hoặc hạn
chế sở hữu tư nhân và nhu cầu công cộng, việc bồi thường do các hành vi này
được thực hiện theo luật định, tuy nhiên phải có sự bồi thường thỏa đáng”.

Đối với đất nông nghiệp, để đảm bảo vấn đề an ninh lương thực quốc gia,
Hàn Quốc đã đưa ra biện pháp quy hoạch “diện tích đất trồng trọt tuyệt đối” và
“diện tích đất trồng trọt tương đối”, chính phủ Hàn Quốc ngăn cấm việc biến đất
trồng trọt thành đất phi nông nghiệp hay được sử dụng xây dựng các khu đô thị.
Nghiêm cấm sử dụng những cánh đồng lúa thuộc phạm vi diện tích đất trồng trọt
tuyệt đối cho mục đích phi nông nghiệp. Còn đối với diện tích đất trồng trọt
tương đối có thể được dùng cho các mục đích khác tùy thuộc vào chính quyền
địa phương song được quy định rất chặt (Diệu Linh, 2011).
Đối với quyền sử dụng đất của người nước ngoài, từ năm 2009, pháp luật
Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đất đai trên cơ sở
các điều ước quốc tế tương hỗ. Người nước ngoài có thể mua bán, thế chấp, cho
thuê đất, thừa kế, đấu giá… (đối với các nước cho phép công dân Hàn Quốc thực
hiện các quyền tương tự). Các loại đất liên quan đến an ninh quốc phòng, cơ sở
văn hóa, khu bảo tồn… còn có các ràng buộc cụ thể hơn tại các đạo luật về: bảo
vệ cơ sở quân sự, bảo tồn di sản văn hóa, luật bảo tồn môi trường… (Bộ Tài
nguyên và Môi trường, 2012).
1.2.4 Ôxtrâylia
Ôtxtrâylia là nước nằm ở châu Đại Dương, có diện tích tự nhiên khoảng 7,74
triệu km2, dân số hơn 21 triệu người. Ôtxtrâylia là quốc gia độc lập nhưng vẫn duy
trì mối quan hệ dân chủ lập hiến với Nữ hoàng Anh Elizabeth đệ nhị. Pháp luật đất
đai của nước này cũng chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh, theo

18


Luật chung. Theo đó, công nhận hai hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và
sở hữu tư nhân. Pháp luật đất đai không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đối
với đất đai mà đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu và chứng nhận quyền.
Tuy nhiên không giống như các nước trong Khối thịnh vượng chung Anh
và chính Vương quốc Anh, Chính phủ Liên bang và từng Bang kiểm soát 72%

đất đai ở Ốtxtrâylia, thổ dân nắm giữ 13% và chỉ có 15% thuộc sở hữu tư nhân
đầy đủ. Nhiều vùng đất được đưa vào sử dụng theo thỏa thuận thuê đất với Chính
phủ Liên bang hoặc Chính phủ Bang và thời hạn thỏa thuận cho thuê đất có thể
lên tới 999 năm, cho phép chủ sử dụng đất được hưởng các quyền tương tự như
quyền sở hữu tư nhân đầy đủ (Ngân hàng thế giới, 2011).
Đối với hình thức sở hữu nhà nước (hay còn gọi là đất vương quyền), đất
đai được phân bố để sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất và
cho thuê. Thông thường, những loại đất nhạy cảm thường được cấp theo phương
thức cho thuê. Tại bang New South Wales, thủ phủ của Sydney, đất được cấp
theo chế độ sử dụng tự do (đất tư) gồm 3,6 triệu thửa. Đất vương quyền dành cho
mục đích công khoảng 1 triệu thửa (tuy nhiên diện tích thửa đất này lớn hơn
nhiều so với thửa đất tư). Để đáp ứng các nhu cầu phát triển, Chính phủ lấy đất từ
quỹ đất vương quyền rồi bán cho người sử dụng. Đối với những khu vực nhạy
cảm về môi trường thì áp dụng chế độ cho thuê có điều kiện tăng cường sự quản
lý. Nhìn chung, việc quản lý, sử dụng đất đai ở đây cũng tuân thủ nguyên tắc bền
vững: Nhà nước ban hành văn bản “Hướng dẫn chung” về sử dụng đất; việc
hướng dẫn khai thác, phát triển cụ thể do chính quyền địa phương ban hành. Sở
hữu đất đai tư nhân được thiết lập tương ứng với khái niệm tài sản mà học thuyết
về tài sản xác định là một khái niệm trừu tượng được đặt giữa đất đai và người sử
dụng đất. Như vậy, nhiều người có thể có lợi ích trên cùng một mảnh đất. Hơn
nữa, các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với nó có những loại tài sản
khác nhau được thiết lập sản (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
1.2.5 Trung Quốc
Trung Quốc là quốc gia láng giềng của Việt Nam, có diện tích lục địa lớn
thứ nhì trên thế giới với khoảng 9,6 triệu km². Đây cũng là quốc gia đông dân cư

19


nhất trên thế giới với dân số trên 1,35 tỷ người. Cùng sự phát triển vượt bậc của

nền kinh tế trong quá trình đổi mới, chính sách đất đai ở Trung Quốc cũng có
những bước tiến mạnh mẽ.
Tại Trung Quốc, nhà nước thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về
đất đai - đó là chế độ sở hữu nhà nước (đối với đất đô thị) và chế độ sở hữu tập
thể của quần chúng lao động (đối với đất nông thôn). Trong khi các cuộc cải cách
từ những năm 80 của thế kỷ trước đã chứng kiến các giao dịch đất đô thị trên thị
trường bất động sản bùng nổ, thì ở khu vực nông thôn, người nông dân chủ yếu
chỉ có quyền sử dụng đất chứ không thể trao đổi, mua bán đất của mình trên thị
trường bất động sản. Luật Quản lý đất đai sửa đổi năm 2004 của nước này cũng
quy định về việc khống chế chuyển đổi đất nông nghiệp. Theo đó, một diện tích
đất canh tác dùng vào mục đích khác buộc phải bồi hoàn bằng một diện tích có
phạm vi và chất lượng tương đương (Nguyễn Minh Hoàn, 2013).
Theo qui định tại Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở
hữu Nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân theo các hình thức cấp đất
(tương ứng với quyền sử dụng đất được cấp), giao đất (tương ứng với quyền sử
dụng đất được giao) và cho thuê đất.
- Quyền sử dụng đất được cấp: là hình thức quyền sử dụng đất phổ biến
nhất và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông
qua việc nộp lại một khoản phí cố định. Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào
mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công
cộng giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục,
khoa học, công nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở. Quyền sử
dụng đất được cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần
xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại
cơ quan quản lý đất đai và Nhà nước có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đơn xin gia
hạn cấp quyền sử dụng đất phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết thời
hạn được cấp (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012).
- Quyền sử dụng đất được được giao: là hình thức quyền sử dụng đất được
nhà nước giao không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thông thường là giới
hạn mục đích sử dụng ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các

20