Hoàn thiện công tác định giá Bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ

Đại học Kinh Tế Quốc Dân

Chuyên đề thực tập

MỤC LỤC
1.1 Khái quát chung về Bất động sản.......................................................................................................5
1.1.1 Khái niệm Bất động sản..............................................................................................................5
1.1.2 Đặc điểm của Bất động sản.........................................................................................................6
1.1.3 Phân loại Bất động sản................................................................................................................9
1.2 Giá Bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản .................................................10
1.2.1 Giá bất động sản.......................................................................................................................10
1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá của BĐS..................................................................................11
1.3 Định giá Bất động sản......................................................................................................................15
1.3.1 Khái niệm và vai trò của định giá BĐS.....................................................................................15
1.3.2 Mục đích và vai trò của Định giá Bất động sản.........................................................................15
1.3.3 Căn cứ và nguyên tắc của Định giá Bất động sản.....................................................................16
1.3.4 Quy trình Định giá Bất động sản...............................................................................................20
1.3.5 Các phương pháp định giá Bất động sản...................................................................................22
1. Ý nghĩa của phương pháp so sánh trực tiếp:.....................................................................................22
2. Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng của phương pháp so sánh trực tiếp:.....................................23
3. Các bước tiến hành của phương pháp so sánh trực tiếp:...................................................................23
4. Những hạn chế và ưu điểm của phương pháp so sánh:.....................................................................25

Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang


Đại học Kinh Tế Quốc Dân

Chuyên đề thực tập

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản
TĐV : Thẩm định viên
CTCP : Công ty cổ phần
GTTT : Giá trị thị trường
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam(07 tiêu chuẩn) của Bộ tài chính Cục
quan lý giá.
2. Trang web: www.thamdinhgia.org.

3. Trang web:
4. Tài liệu bồi dưỡng kiến thức chuyên ngành Thẩm định giá do Bộ tài chính
Cục quản lý giá ban hành ( quyển I+II).
5. Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 do tiến sỹ Phạm Ngọc Mỹ dịch
6. Quy trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình công nghiệp của Bộ
công nghiệp

Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang


Đại học Kinh Tế Quốc Dân

Chuyên đề thực tập

LỜI MỞ ĐẦU
Bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã

hội. Giá trị của một Bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp trong hầu hết các
quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế,….Định giá
Bất động sản vì thế có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế trong nền kinh tế
thị trường.
Trong giai đoạn hiện nay, khi mà nền kinh tế đang trong giai đoạn hội nhập và phát triển,
các hoạt động mua, bán, giao dịch, các dự án đầu tư,…về Bất động sản đã trở nên đa
dạng và phức tạp thì định giá Bất động sản và thẩm định các dự án đầu tư sử dụng đất
càng đóng vai trò quan trọng và trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.
Ở Việt Nam, định giá Bất động sản và thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất không còn là
một vấn đề mới mẻ, song cũng chưa thật sự phổ biến trong nền kinh tế. Nội dung về công
tác này vẫn đang trong giai đoạn xây dưng và phát triển, chưa đáp ứng được nhu cầu
ngày càng cao về định giá Bất động sản, thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất cho công tác
quản lý cũng như vận hành nền kinh tế thi trường.
Chính vì vậy khi đi vào nghiên cứu đề tài này mong muốn của em đó chính là tìm hiểu rõ
hơn ngành định giá BĐS của Việt Nam nhằm qua đó hoàn thiện kiến thức và đưa ra một
vài ý kiến nhằm hoàn thiên công tác định giá của Việt Nam.
Trong thời gian qua khi thực tập tại CTCP Thẩm định giá Thế Kỷ bước đầu tiếp xúc với
công tác định giá và qua đó cũng hiểu được vấn đề của công tác định giá BĐS tại công ty
CTCP Thẩm định giá Thế Kỷ còn tồn tại những vấn đề chưa được và những thành công
qua đó nêu ra những ý kiến đóng góp trong công tác định giá BĐS
Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu tại CTCP Thẩm Định
Giá Thế Kỷ, em đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác định giá Bất động sản tại Công
ty Cổ phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ” làm đề tài nghiên cứu cho chuyên đề thực tập cuối
khóa của mình.
Trong chuyên đề này em đã sử dụng 4 phương pháp:
•

Phân tích

•

Tổng hợp

•

Thu thập

Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang


Đại học Kinh Tế Quốc Dân

•

Chuyên đề thực tập

Đánh giá

Chuyên đề của em gồm 3 phần với nội dung chính như sau:
Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá Bất động sản.
Chương 2: Thực trạng công tác định giá tại Công ty cổ phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản
tại Công ty cổ phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ
Do phạm vi nghiên cứu chưa rộng nên đề tài còn rất nhiều thiếu sót. Em rất mong cô giáo
góp ý để em có thể hoàn thiện đề tài này một cách tốt hơn.
Em xin chân thành cảm ơn Th.S Nguyễn Thị Hải Yến đã tạo điều kiện thuận lợi giúp em
hoàn thành đề tài của em.
Em xin chân thành cảm ơn !

Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang


Đại học Kinh Tế Quốc Dân

Chuyên đề thực tập

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1

Khái quát chung về Bất động sản.

1.1.1 Khái niệm Bất động sản.
Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổ biến
nhưng cho đến nay vẫn còn có nhiều quan niệm khác nhau cho đến nay vẫn còn có rất
nhiều quan niệm khác nhau về BĐS. Tuy nhiên, có một vài điểm tương đối thống nhất đó
là: BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di rời được.
Theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam năm 2005 thì:
Bất động sản là các tài sản, bao gồm:
•
•

Đất đai.
Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền

với nhà ở, công trình xây dựng đó.

•
Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
•
Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo tiêu chuẩn định giá quốc tế 2005 thì BĐS được định nghĩa đất đai và những công
trình do con người tao nên gắn liền với đất.
Quyền của chủ thể đối với BĐS:
Với mỗi BĐS có thể có nhiều loại hình và quyền lợi khác nhau. Một số loại phổ biến nhất
có thể kể đến:


Đối với đất đai:

Về mặt lý thuyết, có 3 hình thức chiếm hữu đất đai:
• Sở hữu vĩnh viễn: đây là hình thức sở hữu đất cao nhất. Sở hữu đất đai được công
nhận bằng giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền của nhà nước cấp.
• Thuê theo hợp đồng: là hình thức trong đó đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn hoặc
đất công của nhà nước có thể đem cho thuê thoe hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn.
• Quyền sử dụng đất: thường gắn liền với hoạt động nhất định nào đó trên vùng đất
cho thuê ( như du lịch hay nghề rừng…).
Ở nước ta, hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã quy định:
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thông nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy

Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang


Đại học Kinh Tế Quốc Dân

Chuyên đề thực tập

hoạch và pháp luật, và Nhà nước giao đất cho các tổ chức cá nhân sử dụng ổn định, lâu
dài, không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai.


Đối với các công trình.

Có hai hình thức sở hữu:
• Sở hữu vĩnh viễn: khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các công trình trên khu đất đó.
• Thuê theo hợp đồng: các công trình nằm trên khu đất đó được đem cho thuê theo
hợp đồng.
Quyền sở hữu tư nhân về BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt BĐS của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Các quyền này có thể bị cưỡng
bức bởi pháp luật và bị giới hạn bởi quyền của chính phủ.
Các chủ thể khác nhau sẽ có quyền khác nhau đối với BĐS. Do vậy, giá trị của BĐS vì
thế cũng không giống nhau đối với từng loại hình sở hữu của chủ thế đối với BĐS.
1.1.2 Đặc điểm của Bất động sản.
BĐS có những yếu tố vật lý khác so với các tài sản khác, chính điều đó đã tạo nên những
giá trị khác nhau mà các TĐV muốn thực hiện được nghiệp vụ của mình một cách hợp lý
thì nên biết, hiểu và nắm rõ những đặc điểm của BĐS chính và phổ biến sau:
 Cố định về vị trí
BĐS là một loại tài sản đặc biệt, không có khả năng di dời. Chính điều này đã làm cho
giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, nó chịu ảnh hưởng lớn của nơi có nó về cơ
sở hạ tầng, dân trí và phát triển kinh tế. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của
BĐS cũng thay đổi thuận chiều theo, tạo nên giá trị BĐS có tính chất theo vùng.
Các TĐV phải nắm chắc được điều này để khi thực hiện thẩm định BĐS theo phương pháp
so sánh không thể áp mức giá giữa các vùng cho nhau được. Đó chỉ là những giá tham
khảo và có thể được sử dụng nếu như chúng được điều chỉnh sao cho phù hợp ở các vùng.


Tính bền vững:

Tính bền vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của công trình. BĐS đặc biệt
là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế. Tuổi
thọ kĩ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của công trình theo các thông số xây
dựng; còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công trình đó đem lại lợi ích kinh tế
cho người sử dụng chúng.

Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang


Đại học Kinh Tế Quốc Dân

Chuyên đề thực tập

Những điều này là rất có lợi cho TĐV, khi định giá cần phải tính đến cả hai yếu tố tuổi
thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.


Tính khác biệt:

Đặc điểm này có thể nói là hết sức quan trọng mà các TĐV phải hết sức quan tâm. Trên
thực tế, giữa các BĐS có những khác biệt nhau rất đáng kể, không có hai BĐS nào là
hoàn toàn giống nhau do khác nhau về: vị trí, cấu trúc, kiến trúc, cảnh quan, môi
trường… Khi định giá các BĐS phải chú ý khai thác tính khác biệt, không thể so sánh
dập khuôn giữa các BĐS với nhau.


Tính ảnh hưởng lẫn nhau:

Đặc điểm này có thể nói là hệ quả của đặc điểm cố định về vị trí. Khi một BĐS này xây
dựng có thể sẽ gây ảnh hưởng đến các BĐS xung quanh nó như: xây nhà riêng có thể chắn
mất ánh sáng hoặc có thể lún móng nhà bên cạnh. Và thấy rõ nét hơn là khi một hệ thống
giao thông thuận lợi được xây dựng thì những BĐS có tuyến đường giao thông đó chạy qua
cũng đã thay đổi về mặt cảnh quan và giá trị. Điều này khiến cho các TĐV phải có cái nhìn
tổng quát xung quanh đối với BĐS cần thẩm định. Và phải thấy được xu hướng thay đổi
những BĐS xung quanh BĐS định giá, vì nó có ảnh hưởng đến giá trị BĐS định giá.


Tính khan hiếm:

Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và do BĐS có
tính khác biệt, cố định về vị trí…chính vì vậy mà BĐS luôn là tài sản có giá trị lớn. do
vậy mà quan hệ cung cầu BĐS thường mất cân đối theo hướng cung nhỏ hơn cầu, có nhiều
hiện tượng đầu cơ về BĐS, nên giá cả BĐS luôn có xu hướng tăng lên. một nhiệm vụ quan
trọng của các TĐV là làm sao định giá BĐS sát với giá trị thực của nó; giúp những cá nhân
có nhu cầu định giá BĐS không bị lóa mắt trước giá ảo của thị trường BĐS.


Có giá trị lớn:

Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xấy ra xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây
dựng các công trình trên đất là rất lớn. Do vậy:
• Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vố lớn và dài hạn.
• Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán
• Khi định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất định về BĐS.
 Khả năng co giãn của cung BĐS kém.

Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang


Đại học Kinh Tế Quốc Dân

Chuyên đề thực tập

Nhìn chung cung đối với BĐS là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có
nhưng hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:
• Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn đề là quỹ đất
luôn luôn không thay đổi.
• Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
Bên cạnh các mặt hạn chế vầ tự nhiên còn có hạn chế về quy hoạch và đây là hạn chế nổi
bật nhất, bởi vì:
Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử
dụng đất đai trong từng thời kỳ nên thông thường là không thể tùy tiện chuyển mục đích
sử dụng đất trái với quy hoạch. Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng
phỉa đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của địa phương.
 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chí phí mua, bán giao dịch cao:
Do BĐS là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán BĐS phải được cân
nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch kéo dài hơn so với các tìa sản khác,
điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Hơn nữa giao dịch giữa người mua và
người bán không trực tiếp phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho
những người môi giới. Đồng thời phát triển đât nước theo hướng công nghiệp hóa hiện đại
hóa, chính sách pháp luật của nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đáp
ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả đều làm cho chi phí mua-bán giao dịch BĐS tăng


Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt:

BĐS là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, mang lại lợi nhuận cũng lớn, do
đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ sở hữu
một BĐS nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt
một miếng để bán và có tiền ngay được mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ nhiều cơ hội.


Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ :

Chính vì BĐS có tầm quan trọng đối với nên kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia
nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử
dụng và chuyển dịch BĐS vì vậy BĐS chịu sự can thiệp của nhà nước.

Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang


Đại học Kinh Tế Quốc Dân

Chuyên đề thực tập

1.1.3 Phân loại Bất động sản.
Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại BĐS. Tùy theo từng tiêu thức, BĐS được chia
thành nhiều loại khác nhau. Một số cách phân loại phổ biến:


Theo đặc tính vật chất:

BĐS chia làm 3 loại, bao gồm:
• Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
• Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc.
• Các tài sản gắn liền với đất đai.


Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:

BĐS được chia thành hai loại, gồm đất đai và công trình kiến trúc. Trong đó:
• Công trình kiến trúc: 5 loại:
-

Nhà dùng để cho thuê hoặc bán.

-

Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất.

-

Công trình kiến trúc có tính chất thương mại.

-

Khách sạn và văn phòng cho thuê

-

Công trình kiến trúc khác.

• Đất đai: Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai
được chia thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi. Trong mỗi vùng
chia thành 3 nhóm:
-

Nhóm đất nông nghiệp.

-

Nhóm đất phi nông nghiệp.

-

Nhóm đất chưa sử dụng, chưa xác định được mục đích sử dụng.

Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại khác nhau, trong mỗi loại lại được tiếp tục chia
cụ thể thành các hạng: 1,2,3,…hoặc vị trí số: 1,2,3,….
Ngoài ra còn có nhiều cách phân loại BĐS khác, như: theo tính chất pháp lý

( BĐS sở

hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn) hay theo khả năng phát triển (BĐS cso khả năng
hay không có khả năng phát triển).
Về phân loại BĐS có ý nghĩa rất quan trọng đối với Nhà nước cũng như với các nhà đầu tư:
• Đối với Nhà nước: là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐS
một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội.
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang

Đại học Kinh Tế Quốc Dân

Chuyên đề thực tập

• Đối với các nhà đầu tư: đó là cơ sở đề người ta xem xét các cơ hội đầu tư, đánh giá
một cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư.
1.2

Giá Bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản .

1.2.1 Giá bất động sản
Giá trị BĐS có tầm quan trọng như là thước đo kinh tế của chính BĐS đó, còn giá cả của
bất động là biểu hiện bằng tiền của giá trị BĐS đó trên thị trường BĐS.
1.2.1.1 Giá trị thị trường (GTTT)
GTTT là loại giá trị thông dụng nhất được các TĐV sử dụng. Tuy vậy, thuật ngữ này là
đối tượng của nhiều cách diễn giải. Trong ngành định giá, giá thị trường trở thành một
thuật ngữ có tính pháp lý đối với các quốc gia và đã được IVSC tiêu chuẩn hóa. Tiêu
chuẩn định giá Việt Nam số 01 đã định nghĩa khái niệm như sau:
“Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào
thời điểm định giá, giữa bên là người mua sẵn sàng mua và môt bên là người bán sẵn
sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương
mại bình thường”.
Như vậy, GTTT là mức giá trị được thị trường thừa nhận. Nó là một tiêu chuẩn cơ bản
của giá trị và là căn cứ chủ yếu của hoạt động định giá đối với hầu hết các loại tài sản,
trong đó có BĐS. Trong quá trình định giá, các TĐV cần phải căn cứ vào giá trị của thị
trường để đánh giá giá trị của BĐS mục tiêu. Tuy nhiên, nó cũng là một tiêu chuẩn định
tính, vì vậy, để đảm bảo ứng dụng tiêu chuẩn này một cách đúng đắn, đòi hỏi phải có sự
phân tích chi tiết và thận trọng đối với từng thương vụ nhằm xác minh: mức giá cả mà

thương vụ hoàn thành có phải là giá thị trường hay không.
1.2.1.2 Giá trị phi thị trường
GTTT căn cứ chủ yếu của hoạt động định giá đối với hầu hết các loại tài sản. Tuy nhiên,
trên thực tế, có nhiều loại tài sản cần được định giá nhưng chúng lại rất ít được mua bán,
thậm chí không có thị trường đối với chúng như: nhà thờ, trường học, bệnh viện,…Để
đánh giá giá trị đối với những loại tài sản này, người ta dựa vào những yêu tố phi thị
trường chi phối đến giá trị của tài sản. Giá trị được ước tính như vậy gọi là giá trị phi thị
trường. tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 02 định nghĩa giá trị phi thị trường như sau:

Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang


Đại học Kinh Tế Quốc Dân

Chuyên đề thực tập

“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ
khác với GTTT hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh theo
thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá tình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm,
giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị
tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế,...
Theo đó việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật
hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường
của tài sản đó.
Trong thực tế, khái niệm giá phi thị trường còn nhiều phong phú hơn rất nhiều. Tùy thuộc
vào bối cảnh của giao dịch, khả năng về dữ liệu và đặc biệt là tùy thuộc vào quyền của
các chủ thể đối với lợi ích mà tài sản có thể mang lại, TĐV phải xác định cho phù hợp ,
đảm bảo công việc thẩm định có thể ước tính một cách hợp lý nhất giá trị tài sản.

1.2.1.3Giá trị của BĐS
Giá trị bất động sản có tầm quan trọng như là thước đo kinh tế của chính bất động sản đó,
còn giá cả của bất động là biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản đó trên thị trường
bất động sản.
Giá trị thị trường của bất động sản thể hiện là giá bán có thể thực hiện được tốt nhất của
bất động sản, hoặc là mức giá thịnh hành dưới những điều kiện thị trường xác định hoặc
là mức giá mà hầu hết người mua chấp nhận.
1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá của BĐS.
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn
hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có
xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiềuyếu tố khác như những
yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”,“cạnh
tranh không lành mạnh”... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như
đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư(đường giao thông, cấp
và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh
địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở
cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người
dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư,

Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang


Đại học Kinh Tế Quốc Dân

Chuyên đề thực tập

hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh
hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:

•

Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS

-

Nhóm các yếu tố tự nhiên :

-

Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị

của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí
tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan
trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một
vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung
tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông
quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem
xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là xác định giá đất
-

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích

thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví
dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa
đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
-

Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác

trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị
ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại
giá của nó sẽ cao hơn.
-

Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công

trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù
hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
-

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ

nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS
tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối
với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử
dụng đất cho xây dựng.
-

Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay

ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.

Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang


Đại học Kinh Tế Quốc Dân
-

Chuyên đề thực tập

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường

hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị
BĐS bị sút giảm và ngược lại.
-

Nhóm các yếu tố kinh tế

-

Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ

có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS
càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
-

Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà

nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì
càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
-

Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

-

Tính hữu dụng của BĐS;

-

Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.

•

Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS

-

Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất,

sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
-

Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử

dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế
chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu
chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không
được cao quá 3 tầng…).
•

Các yếu tố chung bên ngoài

-

Các yếu tố chính trị pháp lý

-

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có

thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh
vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
-

Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào

địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
-

Các chính sách tác động trực tiếp như:
 Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.

Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang


Đại học Kinh Tế Quốc Dân

Chuyên đề thực tập

 Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại
thành phố.
 Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho
thuê đất…
 Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

 Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS
-

Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
- Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
- Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp
điện, thông tin liên lạc…)
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung
bình hay thấp) so với các vùng khác
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
- Mức độ lạm phát chung
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng
-

Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột
nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân
bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y
tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh
hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ,
nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những

người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.

Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang


Đại học Kinh Tế Quốc Dân

1.3

Chuyên đề thực tập

Định giá Bất động sản.

1.3.1 Khái niệm và vai trò của định giá BĐS
1.3.1.1 Khái niệm định giá
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa
mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình
thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế
ứng dụng. Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau:
-

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình

thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (GS.W.Sealrooke - viện đại học
Portsmouth – Vương quốc Anh).
-

Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài

sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản
cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu
tư lựa chọn (GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và BĐS - đại học quốc gia Singapore).
1.3.1.2 Định giá BĐS.
Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá BĐS thực chất là định
giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không
thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì BĐS là một đơn vị thống nhất, thống
nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng. Hơn nữa do BĐS là
một tài sản không di dời được nên giá trị BĐS luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu
tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của BĐS là không
giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại BĐS, từng vị trí của BĐS. Vì vậy, việc xác định
các quyền đối với BĐS, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của BĐS là
rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết.
1.3.2 Mục đích và vai trò của Định giá Bất động sản.
Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường. Thị trường BĐS phát
triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các loại thị trường, điều này có ý nghĩa
quan trọng trong việc hình thành và phát triển cơ chế thị trường, phát triển nền kinh tế
hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước định hướng

Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang


Đại học Kinh Tế Quốc Dân

Chuyên đề thực tập

xã hội chủ nghĩa là một định hướng lớn của Đảng và nhà nước ta. Mà thị trường BĐS chỉ
phát triển được khi các giao dịch này trở nên phổ biến và dễ dàng. Điều này có nghĩa là
các giá trị của hàng hoá trong thị trường BĐS phải được xác định một cách chuẩn xác,
phù hợp với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản. Do vậy phải tiến hành công việc định
giá BĐS, định giá là rất cần thiết khi ta đưa ra một quyết định liên quan đến tài sản BĐS.
Các bên tham gia thị trường BĐS phải biết giá trị của BĐS để tiến hành trao đổi, giúp
cho người bán có thể chấp nhận, quyết định giá mua bán có thể chấp nhận đựơc và người
mua quyết định giá mua BĐS, nhà đầu tư kinh doanh cũng cần định giá để biết được giá
trị của BĐS trong trường hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị trong
công bố tài chính hàng năm của công ty, định giá BĐS còn giúp cho việc trả tiền thuê tài
sản, thế chấp hoặc bảo hiểm BĐS, không những thế công việc này còn là cơ sở để nhà
nước quản lý và phát triển BĐS đảm bảo ích nước lợi dân.
Xuất phát từ khái niệm BĐS là tài sản không thể di dời được gồm đất đai, nhà ở và các
công trình gắn liền với đất, vậy định giá BĐS thế chấp thực chất là định giá đất và các
công trình gắn trên đất.
Định giá BĐS đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế cũng như trong đời sống
kinh tế-xã hội. Tuy nhiên, ba vai trò quan trọng của định giá BĐS đã được các nhà
nghiên cứu đúc kết là:
•

Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa trên thị trường. Từ hoạt

động định giá, việc tư vấn, đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành
phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị
trường. Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước như: Cổ
phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi trung thực hơn.
•

Định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về giá đất,

đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu chính xác và khách quan. Cơ quan thẩm định và
tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi đối tượng.
•

Giúp Nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và quản lý thị

trường BĐS nói riêng.
1.3.3 Căn cứ và nguyên tắc của Định giá Bất động sản.


Căn cứ của Định giá BĐS:

Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang


Đại học Kinh Tế Quốc Dân

Chuyên đề thực tập

•

Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo nên BĐS

-

Lao động: số lượng, chất lượng lao động.

-

Tư liệu lao động: số lượng và trình độ của tư liệu lao động.

-

Đất đai: quy mô và vị trí của mảnh đất.

-

Các nguồn lực khác: vật tư sản phẩm và tư liệu sản suất khác.

•

Căn cứ vào sự thay đổi trong nền kinh tế

-

Thay đổi trong chính sách đất đai nhà ở.

-

Sự biến động của thị trường BĐS.

-

Sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá tinh thần của người dân.

-

Sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng.

•

Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào khu vực

-

Sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư.

-

Sự phù hợp giữa các bộ phận cấu thành trong BĐS và giữa BĐS với quần thể BĐS

xung quanh.
-

Sự đóng góp của BĐS làm tăng giá trị của các BĐS xung quanh

•

Căn cứ vào yếu tố cấu thành tạo nên giá trị BĐS

-

Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên BĐS bao gồm quy mô, hai BĐS có diện tích như

nhau, BĐS nào có mặt tiền lớn hơn thì giá trị của BĐS đó cũng cao hơn, BĐS có một mặt
tiền giá trị sẽ thấp hơn BĐS cùng vị trí nhưng có nhiều hơn một mặt tiền, vị trí, và các
quyền lợi pháp lý của BĐS.
-

Đảm bảo tính cân bằng giữa các bộ phận cấu thành tạo nên BĐS.

•

Căn cứ vào các lợi ích trong tương lai mà BĐS sẽ mang lại

-

GTTT của BĐS là giá trị hiện tại của các lợi ích trong tương lai của BĐS.

-

Dự kiến giá trị tương lai cần được tính đến trong định giá.



Nguyên tắc của Định giá BĐS:

•

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy
BĐS đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có

Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang

Đại học Kinh Tế Quốc Dân

Chuyên đề thực tập

khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất
và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất
của định giá BĐS:
-

Theo nguyên tắc này thì BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và

đem lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được thừa nhận hay xác định nó
được sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất.
-

Sử dụng cao nhất, tốt nhất có nghĩa là:

-

BĐS đó phải sử dụng hợp pháp cho thu nhập dòng hiện tại và tương lai là lớn nhất

và kéo dài liên tục.
-

BĐS sử dụng hợp pháp tức là hợp pháp về mục đích sử dụng và hợp pháp cả về

luồng thu nhập, BĐS phải đảm bảo phù hợp mặt pháp lý và hiện hữu của BĐS đặc biệt là
những quy định về khai thác BĐS.

-

Giá trị hiện tại các luồng thu nhập ròng của tất cả các yếu tố cấu thành BĐS là lớn

nhất ở đây thu nhập dòng( phải) mang lại phải cao nhất đối với toàn bộ BĐS
-

Thu nhập mang tính ổn định và kéo dài. Căn cứ vào các yếu tố: Lãi xuất, Hợp

dồng cho thuê, Tuổi thọ kinh tế của BĐS.
-

Thỏa mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến, phù hợp với nhiều người (tiếc là

những yếu tố vật chất cấu thành BĐS phải phù hợp với nhiều người và mang tính phổ
biến trong xã hội.
•

Nguyên tắc cung – cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và

cầu. Khi định giá chúng ta phải sử dụng giá cả của các BĐS khác để tham chiếu trong
điều kiện cân bằng cung-cầu thì mới chính xác. Nếu các giá cả này được hình thành
không phải trên điều kiện cân bằng cung-cầu thì phải điều chỉnh. Giá trị của BĐS được
xác định bởi mối quan hệ cung-cầu về BĐS đó trên thị trường.
•

Nguyên tắc thay đổi
Trong đó giá trị của BĐS thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố cấu thành nên giá

trị của nó. Do vậy định giá phải dự báo trước những thay đổi này
•

Nguyên tắc phù hợp

Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang


Đại học Kinh Tế Quốc Dân

Chuyên đề thực tập

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một BĐS phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy
nhất đối với toàn bộ BĐS đó.
-

Phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất trong tất cả các yếu tố cấu thành BĐS.

Đòi hỏi tất cả các yếu tố của BĐS phải được định giá phù hợp.
-

Phù hợp với các yếu tố trong bản thân BĐS.

-

Phù hợp với các yếu tố bên ngoài của BĐS: hạ tầng, sân vườn, bãi đỗ xe….

-

Phù hợp với quan niệm tập quán sử dụng khai thác BDS

•

Nguyên tắc thay thế :
Các BĐS có thể thay thế cho nhau vì vậy khi định giá phải xem xét đến giá trị của các

BĐS khác nhau có thể thay thế cho nó . Do vậy khi định giá người ta căn cứ vào sản
phẩm tương đồng giống nhau , thay thế cho nhau hoặc những sản phẩm không tương
đồng , không giống nhau nhưng có thể thay thế cho nhau được
•

Nguyên tắc cân đối ( cân bằng ) :

Các yếu tố của công trình BĐS phải cân đối và tương đồngvới nhau mới phát huy tác
dụng bởi thế khi định giá BĐS phải xem xét tính cân đối hài hoà giữa các yếu tố và các
công trình BĐS :
-

Cân đối giữa nhà - đất

-

Cân đối với các yếu tố bên ngoài công trình BĐS : bãi đỗ xe , cây xanh ….

-

Cân đối giữa cấp độ nhà và cấp độ thiết bị nội thất .

•

Nguyên tắc đóng góp :

Khi định giá người ta xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố BĐS vào cấu thành giá
trị của BĐS . Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trị của BĐS sẽ thay đổi bao nhiêu theo
phần đóng góp đó , đón góp của BĐS vào vùng , khu vực mà BĐS đó tồn tại . Đây chính
là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào BĐS khi
định giá viên xác định mức sử dụng BĐS tốt nhất và hiệu quả nhất
•

Nguyên tắc cạnh tranh :
Giá trị của BĐS phải đảm bảo trong bối cảnh cạnh tranh chứ không phải là độc quyền ,

nếu BĐS nằm trong môi trường cạnh tranh người ta căn cứ vào giá hình thành trên thị
trường . Nếu BĐS không nằm trong môi trường cạnh tranh người định giá cần sử dụng
những biện pháp chuyên biệt để định giá
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang


Đại học Kinh Tế Quốc Dân

•

Chuyên đề thực tập

Nguyên tắc nhất quán :

Người định giá phải nhất quán tuân thủ những điều kiện những quy định , những rằng
buộc đặt ra trong quá trình định giá . Nhất quán trong cách đánh giá BĐS bên ngoài : môi
trường , xã hội , xu hướng phát triển Kinh Tế - Xã Hội . Mỗi BĐS và các bộ phận cảu nó
phát huy tác dụng cho một mục đích thống nhất , không thể tách riêng từng bộ phận để
định giá cho mục đích của bộ phận đó không lien quan đến bộ phận khác
•

Nguyên tắc thực tế :
Phải dựa vào khả năng thực tế của BĐS có dự báo nhưng không suy diễn , dựa vào tập

quán quan niệm thực tế trong mua bán trao đổi , dựa vào kết quả thực tế đã được thị
trường thừa nhận.
1.3.4 Quy trình Định giá Bất động sản.


Các bước tiến hành khi Định giá.

•

Xác định vấn đề định giá

-

Nhận dạng BĐS: địa chỉ BĐS, miêu tả pháp lý về BĐS: diện tích, hình thể, hệ

thống bao quanh.
-

Xác định các quyền về BĐS: quyền sở hữu hoặc 1 bộ phận của quyền sở hữu. Các

hạn chế về quyền sở hữu nhà, quyền đi qua, quyền lấn chiếm, quyền nắm giữ BĐS do siết
nợ, quyền sử dụng dưới lòng đất và trên không trung.
-

Xác định giá trị: xác định giá trị của các lợi ích cụ thể và loại giá trị nào được xác định.

-

Ngày định giá: ngày ước lượng giá trị phải được xác định cụ thể. Ngày này khác

ngày gửi báo cáo định giá. Thị trường giao động mạnh giá trị có giá trị vào ngày cụ thể.
-

Phạm vi định giá: Mô tả quy mô số liệu được thu thập và báo cáo. Chỉ rõ cái gì đã

được làm và cái gì không được làm trong quá trình định giá BĐS.
•

Lập kế hoạch định giá

-

Lập lịch trình làm việc tuỳ thuộc vào khối lượng công việc đòi hỏi thời gian dài hay

ngắn.
-

Yêu cầu nhân lực: số lượng và chất lượng nhân lực.

-

Xác định nguồn thông tin.

•

Phân tích thông tin

Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang


Đại học Kinh Tế Quốc Dân

Chuyên đề thực tập

Nhóm thông tin cần phân tích bao gồm: thông tin chung, thông tin cụ thể về BĐS và số
liệu cung cầu BĐS so sánh.
-

Thông tin chung về vùng: gồm các thông tin xã hội, tin kinh tế, môi trường và can

thiệp của chính phủ.
-

Thông tin cụ thể về BĐS và các BĐS có thể so sánh được.

-

Ước lượng GTTT của đất.



Thu thập và phân tích số liệu.

•

Các số liệu chung

Các số liệu chung bao gồm thông tin về các yếu tố về xã hội, kinh tế, chính quyền và môi
trường.
-

Phân tích xu hướng kinh tế: bằng dự báo các điều kiện thị trường, hiểu các xu

hướng kinh tế như quy mô và định hướng của các thay đổi trong nền kinh tế ảnh hưởng
đến giá trị của BĐS.
-

Phân tích các xu hướng kinh tế quốc tế ảnh hưởng đến các địa phương, tình hình

tài chính quốc tế, sự sẵn có của vốn vay, vốn tài trợ làm giá BĐS thay đổi.
-

Phân tích cơ sở kinh tế như sự hình thành các ngành các doanh nghiệp, các khả

năng phát triển cơ sở hạ tầng cơ sở địa phương, văn hoá xã hội những điều kiện đó sẽ thu
hút lượng cầu ra sao, cung như thế nào, ảnh hưởng đến giá BĐS và khả năng cạnh tranh.
-

Các quy định của chính phủ và quan điểm xã hội: quy định của chính phủ ta quan

tâm đến quy hoạch sử dụng đất, điều kện bắt buộc đối với hệ thống điện nước giao thông,
xem xét đến quy định của chính phủ phải quan tâm đến chính sách phát triển đất ở để tạo
điều kiện đất đai phát triển tốt hơn có thể làm tăng chi phí xây dựng hoặc làm giảm chi
phí xây dựng dẫn đến thay đổi giá BĐS.
-

Sự dao động trong xây dựng: nó điều giao động trong quá trình kinh doanh khi

định giá thì cần phải xác định xu hướng của nền kinh tế, hoạt động kinh doanh BĐS đang
ở giai đoạn nào đang hưng thịnh hay suy thoái dẫn đến thay đổi giá BĐS.
•

Số liệu cụ thể

Bao gồm số liệu chi tiết về BĐS cần định giá và BĐS đã bán, đã cho thuê có thể so sánh được,
các đặc điểm của thị trường địa phương để từ đó lựa chọn phương pháp định giá cụ thể.

Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang


Đại học Kinh Tế Quốc Dân

-

Chuyên đề thực tập

Lựa chọn yếu tố phù hợp để so sánh: dựa trên mức độ có thể so sánh được, sự sẵn

có của thông tin trên thị trường, thông tin phải xác thực và đáng tin cậy.
-

Điều tra các giao dịch trong thị trường: tập hợp thông tin chung về thị trường từ

các kiểu giao dịch.
1.3.5 Các phương pháp định giá Bất động sản.
Cho đến nay người ta đã tìm ra nhiều phương pháp định giá BĐS. Mỗi phương pháp phù
hợp với một yêu cầu riêng biệt tức là một phương pháp có thể phù hợp với mục đích này
nhưng lại không phù hợp với yêu cầu khác, không có phương pháp nào chính xác riêng
rẽ mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất, các phương pháp khác có thể sử dụng để kiểm
tra kết quả của phương pháp phù hợp nhất đó. Hiện nay có một số phương pháp thường
sử dụng là: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hoá,
phương pháp thặng dư . Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu điểm và hạn
chế nhất định. Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định giá trị của một
BĐS cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:
•

Thuộc tính của BĐS.

•

Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường.

•

Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá BĐS.

Một số phương pháp định giá BĐS được sử dụng phổ biến hiện nay là phương pháp so
sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư.
1.3.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh là việc xác định giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách so sánh một
cách trực tiếp với các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường nhằm tìm ra giá trị
của BĐS mục tiêu từ các giao dịch trước đó .
Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá cần tìm kiếm những thông tin về các
BĐS đã được giao dịch trên thị trường, các BĐS này phải tương đối giống với BĐS cần
định giá để từ đó có thể phân tích giá bán (hoặc giá cho thuê) của BĐS có thể so sánh, kết
hợp với những điều chỉnh thích hợp để phán ánh tất cả những khác nhau giữa chúng và
BĐS cần định giá từ đó xác định giá trị của BĐS mục tiêu .
1.

Ý nghĩa của phương pháp so sánh trực tiếp:

Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang


Đại học Kinh Tế Quốc Dân

Chuyên đề thực tập

Phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất , phương pháp này chỉ
được áp dụng với những BĐS được giao dịch . Khi sử dụng phương pháp này giá BĐS
đảm bảo được giá của thị trường , dễ được cơ quan quản lý nhà nước chấp nhận . Phương
pháp so sánh là cơ sở của nhiều phương pháp định giá khác và phương pháp này sử dụng
kết hợp với nhiều phương pháp khác nữa . Lưu ý khi sử dụng phương pháp so sánh chỉ
được áp dụng với BĐS đã giao dịch trên thị trường thông qua các hình thức như: mua,

bán, trao đổi,....
2.

Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng của phương

pháp so sánh trực tiếp:
Mỗi phương pháp khi sử dụng đều có những nguyên tắc riêng vì vậy khi sử dụng phương pháp
so sánh để xác định giá trị của một BĐS, ta cần tuân thủ các nguyên tắc như đã trình bày.
Phương pháp so sánh được dùng để định giá các BĐS sau:
Thứ nhất là các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các khu nhà xây
dựng cùng kiểu, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các ngôi nhà riêng biệt và
bán riêng biệt…
Thứ hai là các mảnh đất trống, phương pháp so sánh tỏ ra có nhiều ưu điểm để định giá
các mảnh đất trống, vì sự khác biệt của các mảnh đất trống là vị trí, hạng đất.
Khi áp dụng phương pháp so sánh, các lô đất hoặc các BĐS đem so sánh phải tương
đối giống nhau và phải được bán trong cùng một thị trường, các thông tin được cập nhật
phải chính xác, có thông tin giao bán trong một khoảng thời gian xác định.…
3.

Các bước tiến hành của phương pháp so sánh trực

tiếp:
Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá BĐS đã dựa trên cơ sở phân tích các giá
bán hoặc giá cho thuê của BĐS tương tự có thể so sánh được đã giao dịch trên thị trường
trong cùng một thười điểm và họ giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá gần bằng với
giá trị của BĐS tương tự dùng để so sánh. Tuy nhiên không có các BĐS giống nhau hoàn
toàn nên định giá theo phương pháp này, người định giá cần phải thực hiện các bước:
•

Xác địnhBĐS mục tiêu (bao gồm tất cả các yếu tố)

•

Kiểm tra các BĐS có thể so sánh để xác định giá cả của chúng và đảm bảo các

BĐS này có thể dùng để so sánh thể hiện qua giá bán của chúng, căn cứ vào các đặc điểm

Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang


Đại học Kinh Tế Quốc Dân

Chuyên đề thực tập

tương đồng của chúng với BĐS mục tiêu để tiến hành so sánh. Số lượng BĐS đem so
sánh liên quan đến yêu cầu định giá càng nhiều thì việc so sánh càng hiệu quả tốt nhất là
từ 3-5 BĐS so sánh.
•

Phân tích giá bán và điều kiện của BĐS so sánh để tìm ra cơ sở điều chỉnh.

•

So sánh điều kiện của BĐS mục tiêu với điều kiện của BĐS so sánh và thực hiện

điều chỉnh (tăng lên hay giảm xuống), của các BĐS so sánh. Khi điều chỉnh cần lưu ý:
các điều chỉnh không nên quá vụn vặt, chi tiết. Mỗi sự điều chỉnh cần có sự minh chứng
của thị trường. Luôn đặt câu hỏi những sự khác nhau nào là chủ yếu dẫn đến sự khác

nhau về giá trị của BĐS. Thực hiện điều chỉnh theo đúng trình tự điều chỉnh.
•

Bước cuối cùng là ước tình giá trị của BĐS trên cơ sở giá bán có thể so sánh được

sau khi đã điều chỉnh.
Theo phương pháp này, giá thị trường là cơ sở cho định giá và là bằng chứng tốt nhất về
giá của mỗi BĐS, tuy nhiên số lượng của các lô đất hoặc BĐS đã chuyển nhượng, mua bán
trong năm thường không nhiều lại phân bố không đồng đều, chúng lại không hoàn toàn
giống nhau, vì vậy giá bán của BĐS có thể dùng để so sánh phải được điều chỉnh để bù
vào sự khác nhau giữa chúng với BĐS cần định giá. Những yêu tố mà người định giá cần
chú ý trong điều chỉnh trong thị trường là: sự trượt giá theo thời gian, chênh lệch về diện
tích đất đai, cùng một diện tích đất như nhau nếu BĐS có mặt tiền rộng hơn thì giá sẽ cao
hơn, khác biệt về vị trí hình thể của mảnh đất, khác biệt về vật liệu xây dựng và thời gian…
Khi thị trường tương đối ổn định, phương pháp này sẽ rất phù hợp và ít nguy hiểm, còn
khi thị trường có nhiều biến động thì người định giá phải tính đến tất cả các trường hợp
và tình huống có thể xảy ra như: có ít thông tin, thông tin không sát với thực tế …. Trong
trường hợp này nếu người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các thông tin trên thị
trường thì rất nguy hiểm, vì có thể xảy ra sai sót, giá BĐS không phản ánh đúng giá thị
trường trong những hoàn cảnh nhất định.
* Chú ý :
•

Nguyên tắc điều chỉnh: lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn để điều chỉnh BĐS so sánh ,

nếu BĐS so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn so với BĐS mục tiêu thì điều
chỉnh giá BĐS so sánh giảm và ngược lại nếu các yếu tố của BĐS so sánh kém hơn thì
điều chỉnh tăng .

Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang


Đại học Kinh Tế Quốc Dân

4.

Chuyên đề thực tập

Những hạn chế và ưu điểm của phương pháp so

sánh:
•

Ưu điểm: Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi và áp dụng được với nhiều

loại BĐS . Phương pháp so sánh không chỉ dùng như một phương pháp cụ thể mà nó còn
được dùng là phương pháp bổ sung cho các phương pháp khác ( trong một khâu nhất
định nào đó ) . Phương pháp này được các chuyên viên có thâm niên công tác hay mới
vào nghề hay sử dụng bởi ưu điểm dễ sử dụng .
•

Hạn chế: Nếu chất lượng thông tin về các BĐS so sánh không tốt thì kết quả định

giá sẽ không chính xác . Khi thị trường trầm lắng , kém phát triển, số lượng giao dịch ít
không đủ làm bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này sẽ hạn chế , hay là khi các
điều kiện về kinh tế - pháp luật thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của
phương pháp . Một điều rất đặc biệt là phương pháp này phụ thuộc vào ý chí chủ quan
của người định giá .

1.3.5.2 Phương pháp chi phí.
Phương pháp định giá chi phí là phương pháp xác định giá trị của BĐS dựa trên chi phí
để làm ra một BĐS tương tự một vật thay thế. Phương pháp này chỉ sử dụng tính giá trị
công trình trên đất.
a. Phạm vi áp dụng của phương pháp chi phí:
Phạm vi áp dụng của phương pháp chi phí hẹp hơn so với phương pháp so sánh. Phương
pháp chi phí dùng để định giá BĐS trong các trường hợp :
Định giá BĐS cho các BĐS công cộng: Bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện
…chúng là những tài sản không được mua bán nên có ít thông tin để so sánh trên thị
trường. Định giá đền bù giải phóng mặt bằng khi BĐS bị thu hồi một cách bắt buộc. Định
giá để đánh thuế, thuế suất được đánh trên giá trị công trình và địa điểm của nó. Định giá
BĐS cho mục đích bảo hiểm, là phương pháp được sử dùng kiểm tra với các phương
pháp định giá khác.
b. Các bước tiến hành của phương pháp chi phí:
Khi sử dụng phương pháp này, chuyên viên định giá cần thực hiện các bước:
•

Xác định giá trị mảnh đất (lưu ý mảnh đất là trống, sẵn sàng cho mục đích sử dụng

cao nhất, tốt nhất).
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa chính 47

Trang