Đánh giá kết quả chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2013 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM THỊ THANH HƢỜNG

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN MỤC ĐÍCH
SỬ DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

LU N V N THẠC S QUẢN L ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM THỊ THANH HƢỜNG

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN MỤC ĐÍCH
SỬ DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2013 - 2015
Ngành Quả
ất
Mã số : 60 85 01 03

i

LU N V N THẠC S QUẢN L ĐẤT ĐAI

Ngƣời hƣớ g dẫ kho học GS.TS. Đặ g Vă Mi h

THÁI NGUYÊN - 2016


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là hoàn toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện hoàn thành luận văn này đã được
cảm ơn. Các thơng tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đều đã được
ghi rõ nguồn gốc./.
Tác giả

Phạm Thị Th

h Hƣờ g


ii

LỜI CẢM ƠN
Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến:
Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
Quý thầy, quý cô giảng viên Đại học Thái Nguyên; Các thầy các cô
trong khoa Sau Đại học, khoa Tài nguyên & Môi trường… trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên đã truyền đạt những kiến thức quý báu và chỉ bảo tận

tình trong quá trình học tập cũng như trong thời gian làm luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn phịng Tài ngun và Mơi trường, phịng
nơng nghiệp, phòng Thống kê, trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Thái
Nguyên đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện luận văn.
Đặc biệt là:
GS.TS. Thầy Đặng Văn Minh đã tận tình hướng dẫn và chỉ bảo tơi
trong suốt thời gian học tập và q trình thực tập hoàn thành luận văn tốt
nghiệp ngành Quản lý đất đai.
Chú Nguyễn Văn Tuệ - Trưởng phòng TN&MT thành phố Thái Ngun;
Các cơ, chú, anh, chị, em đồng nghiệp phịng Tài nguyên và Môi
trường thành phố Thái Nguyên là những người đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi
trong thời gian hoàn thành luận văn tốt nghiệp;
Các bạn trong lớp, trong trường và các anh chị khóa trước đã có nhiều
động viên, cố vấn tôi trong việc học tập tại trường;
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và bạn bè đã
khích lệ, tạo điều kiện tốt nhất cho tơi trong q trình thực hiện luận văn tốt nghiệp;
Do thời gian thực tập có hạn, kiến thức và kinh nghiệm bản thân còn hạn
chế nên luận văn khơng tránh những thiếu sót. Vì vậy, kính mong sự chỉ bảo, góp
ý của q thầy, q cơ và của bạn đọc để luận văn được hoàn chỉnh hơn.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Ngày tháng năm 2016
Tác giả uậ vă

Phạm Thị Th

h Hƣờ g


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT............................................... vii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................. x
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng thể ....................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2
3. Ý nghĩa .......................................................................................................... 3
3.1. Ý nghĩa trong nghiên cứu khoa học ........................................................... 3
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn .............................................................................. 3
Chƣơ g 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận về đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và chuyển mục
đích sử dụng đất ................................................................................................ 4
1.1.1. Khái niệm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp ................................... 4
1.1.2. Hiệu quả sử dụng đất............................................................................... 5
1.1.3. Tính tất yếu phải chuyển mục đích sử dụng từ đất nơng nghiệp sang đất
phi nơng nghiệp.................................................................................................. 6
1.1.4. Chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp ............................................ 8
1.1.4.1. Khái niệm ............................................................................................. 8
1.1.4.2. Sự cần thiết phải chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp .............. 9
1.1.4.3. Mục đích của chuyển mục đích sử dụng đất ........................................ 9
1.1.4.4. Vai trị của chuyển mục đích sử dụng đất .......................................... 10
1.1.4.5. Các đối tượng nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ..... 10

iv

1.1.4.6. Các hình thức chuyển mục đích sử dụng đất ..................................... 11
1.2. Cơ sở pháp lý về chuyển mục đích sử dụng đất ...................................... 12
1.3. Tình hình chuyển mục đích đất nông nghiệp của một số nước trên thế
giới và ở tại Việt Nam ..................................................................................... 14
1.3.1. Tình hình chuyển mục đích đất nơng nghiệp của một số nước trên thế giới ... 14
1.3.1.1. Trung Quốc ........................................................................................ 14
1.3.1.2. Nhật Bản............................................................................................. 14
1.3.1.3. Đài Loan ............................................................................................. 15
1.3.2. Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam hiện nay .. 16
Chƣơ g 2: ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 24
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 24
2.1.2.1. Phạm vi về nội dung nghiên cứu ........................................................ 24
2.1.2.2. Phạm vi không gian nghiên cứu ......................................................... 24
2.1.2.3. Phạm vi về thời gian nghiên cứu........................................................ 24
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................ 24
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 24
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 25
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 25
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 26
Chƣơ g 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LU N ........................ 30
3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên liên quan tới công
tác quản lý đất đai............................................................................................ 30
3.1.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên .................................................................................................... 30
3.1.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 30

3.1.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 32


v

3.1.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của thành phố
Thái Nguyên .................................................................................................... 36
3.1.2. Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên .................................................................................................... 37
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên ................................... 39
3.2. Đánh giá thực trạng cơng tác chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
sang đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn
2013 - 2015...................................................................................................... 44
3.2.1. Thực trạng cơng tác chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất
phi nông nghiệp của Nhà nước trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn
năm 2013 - 2015.............................................................................................. 44
3.2.1.1. Thực trạng cơng tác chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp
sang đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên năm 2013 .... 44
3.2.1.2. Thực trạng cơng tác chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất
phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn năm 2014...........47
3.2.2. Thực trạng cơng tác xin chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang
đất phi nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2013 - 2015 ........................................................................ 54
3.3. Đánh giá kết quả chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp sang đất phi nơng
nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015 ............... 56
3.3.1. Đánh giá kết quả thực hiện công tác chuyển mục đích từ đất nơng
nghiệp sang đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai
đoạn 2013 - 2015 ............................................................................................. 56
3.3.1.1. Đánh giá kết quả thực hiện cơng tác chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp
sang đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên năm 2013 ........ 56

3.3.1.2. Đánh giá kết quả thực hiện cơng tác chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp
sang đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên năm 2014 .......... 58
3.3.1.3. Đánh giá kết quả thực hiện cơng tác chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp
sang đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên năm 2015 ........ 60


vi

3.3.2. Đánh giá việc thực hiện chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp sang mục
đích sử dụng đất phi nơng nghiệp có thực hiện theo đúng tiến độ và quy định
pháp luật giai đoạn 2013 - 2015 ...................................................................... 62
3.4. Đánh giá ảnh hưởng của việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
sang đất phi nông nghiệp đến bản thân người dân bị mất đất nơng nghiệp do
chuyển mục đích sử dụng. ............................................................................... 64
3.4.1. Đánh giá ảnh hưởng của việc chuyển mục đích sử dụng đất nơng
nghiệp sang đất phi nông nghiệp đối với kinh tế - xã hội của bản thân người
dân bị mất đất nông nghiệp ............................................................................. 64
3.4.1.1. Tình hình chuyển đổi nghề nghiệp của các hộ ................................... 64
3.4.1.2. Tình hình thu nhập của các hộ ........................................................... 66
3.4.2. Đánh giá ảnh hưởng của việc chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp sang đất phi nông nghiệp đối với môi trường sống của bản thân người
dân bị mất đất nơng nghiệp ............................................................................. 67
3.5. Thuận lợi, khó khăn của việc chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
sang đất phi nông nghiệp. Đề xuất một số giải pháp cho chuyển đổi cơ cấu sử
dụng đất nhằm quản lý đất bền vững, hiệu quả .............................................. 69
3.5.1. Thuận lợi, khó khăn của việc chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
sang đất phi nông nghiệp................................................................................. 69
3.5.2. Đề xuất một số giải pháp cho chuyển mục đích cơ cấu sử dụng đất
nhằm quản lý đất bền vững, hiệu quả ............................................................. 70
KẾT LU N VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 72

1. Kết luận ....................................................................................................... 72
2. Đề nghị ........................................................................................................ 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 74


vii

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

HĐND

: Hội đồng nhân dân

UBND

: Ủy ban nhân dân

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

GCN

: Giấy chứng nhận

QSD

: Quyền sử dụng

NĐ

: Nghị định

TT

: Thông tư

QLNN

: Quản lý Nhà nước

SDĐ

: Sử dụng đất

BĐS

: Bất động sản

CNH - HĐH

: Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa

TP

: Thành phố

CN - TTCN

: Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp

SXKD

: Sản xuất kinh doanh

SXNN

: Sản xuất nông nghiệp

CMĐ

: Chuyển mục đích

KT-XH

: Kinh tế - xã hội

QH

: Quy hoạch

NTTS

: Ni trồng thủy sản


viii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Giá trị dự ước sản xuất công nghiệp trên địa bàn thành phố Thái

Nguyên năm 2015 ............................................................................ 34
Bảng 3.2: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu nông nghiệp trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên năm 2015 ................................................................... 35
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 thành phố Thái Nguyên ........... 40
Bảng 3.4: Biến động diện tích các loại đất trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2013 - 2015 ........................................................ 43
Bảng 3.5: Diện tích đất nơng nghiệp chuyển sang mục đích sử dụng đất phi
nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên năm 2013 ......... 44
Bảng 3.6: Diện tích đất nơng nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang đất phi
nơng nghiệp theo đơn vị hành chính trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên năm 2013 ............................................................................ 46
Bảng 3.7: Diện tích đất nơng nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang đất phi
nơng nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên năm 2014 ......... 47
Bảng 3.8: Diện tích đất nơng nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang đất phi
nơng nghiệp theo đơn vị hành chính trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên năm 2014 ............................................................................ 49
Bảng 3.9: Diện tích đất nơng nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang đất phi
nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên năm 2015 ......... 50
Bảng 3.10: Diện tích đất nơng nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang đất phi
nơng nghiệp theo đơn vị hành chính trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên năm 2015 ............................................................................ 52
Bảng 3.11: So Sánh diện tích đất nơng nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang
đất phi nơng nghiệp theo đơn vị hành chính trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015 ................................................ 53


ix

Bảng 3.12: Tình hình chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất
phi nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố

Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015 ................................................ 54
Bảng 3.13: Kết quả thực hiện cơng tác chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp
sang đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
năm 2013.......................................................................................... 57
Bảng 3.14: Kết quả thực hiện công tác chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp
sang đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
năm 2014.......................................................................................... 58
Bảng 3.15: Kết quả thực hiện công tác chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp
sang đất phi nơng nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
năm 2015.......................................................................................... 60
Bảng 3.16: Hồ sơ thực hiện chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang
đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn
2013 - 2015 ...................................................................................... 62
Bảng 3.17: Tình hình chung về nghề nghiệp của hộ trước và sau khi chuyển
mục đích sử dụng đất nơng nghiệp (do Nhà nước thu hồi đất) ....... 64
Bảng 3.18: Thay đổi thu nhập của hộ sau khi bị thu hồi đất nơng nghiệp để
thực hiện chuyển mục đích sang đất phi nông nghiệp..................... 66
Bảng 3.19: Ý kiến của các hộ gia đình về tác động của cơ sở sản xuất, kinh
doanh, cơng trình cơng cộng xây dựng trên đất nơng nghiệp sau khi
chuyển mục đích sử dụng tới mơi trường sinh sống của người dân
tại đó ................................................................................................ 68


x

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Ngun ...................... 30
Hình 3.2: Biểu đồ cơ cấu kinh tế thành phố Thái Nguyên năm 2015............. 32
Hình 3.3: Cơ cấu diện tích đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
năm 2015.......................................................................................... 42

1

MỞ ĐẦU
1. Tí h cấp thiết củ

ề tài

Đất đai là sản phẩm tự nhiên ban tặng cho con người, là tài nguyên
quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn
vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa,
xã hội, an ninh và quốc phịng. Đất đai có ý nghĩa chính trị, kinh tế, xã hội sâu
sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc.
Ngày nay với sự phát triển cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đã làm cho
q trình đơ thị hóa cũng phát triển vượt bậc. Cùng với sự phát triển kinh tế
xã hội trong điều kiện mở mang đô thị, sự phát triển các khu công nghiệp, các
khu chế suất, nhà máy sản xuất… đất sản xuất nông nghiệp ở nước ta ngày
càng giảm. Do vậy cần phải quy hoạch và bố trí sử dụng đất hợp lý trên cơ sở
tiết kiệm, hiệu quả, bền vững.
Kinh tế càng phát triển, quá trình cơng nghiệp hóa nơng thơn được đẩy
mạnh góp phần làm cho đời sống nhân dân được cải thiện, dân số ngày một
gia tăng. Dưới áp lực dân số gia tăng, sự phát triển kinh tế, nhu cầu ngày càng
tăng của con người. Từ đó, xuất hiện nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng
đất theo xu thế từ đất nơng nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
Tỉnh Thái Nguyên là trung tâm chính trị, kinh tế của khu vực Việt Bắc nói
riêng, của vùng trung du miền núi Đơng Bắc nói chung, là cửa ngõ giao lưu kinh
tế xã hội giữa vùng trung du miền núi với vùng đồng bằng Bắc Bộ. Với những
điều kiện thuận lợi trên xu hướng triển vọng của Tỉnh là xây dựng Thái Nguyên

trở thành một trong những trung tâm kinh tế (công nghiệp, thương mại, du lịch),
văn hóa, giáo dục, y tế của vùng trung du và miền núi Bắc Bộ.
Thực hiện Nghị Quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX và Nghị
Quyết Đại hội Đảng bộ tỉnh Thái Nguyên lần thứ XVI về phát triển kinh tế xã


2

hội tỉnh đến năm 2015, phấn đấu đưa Thái Nguyên thốt khỏi tình trạng kém
phát triển, nâng cao một bước rõ rệt về đời sống vật chất tinh thần của nhân
dân, tạo tiền đề cơ bản để Thái Nguyên trở thành tỉnh Công nghiệp trước năm
2020. Trong điều kiện kinh tế hiện nay của toàn tỉnh, việc giữ vững kế hoạch
đề ra, thay đổi các biện pháp thực hiện cho phù hợp với xu thế kinh tế mà tỉnh
cùng cả nước đang đối mặt. Do vậy, Thái Nguyên cần ưu tiên đầu tư xây
dựng khu công nghiệp tập trung, phát triển các cụm công nghiệp, kết hợp việc
xây dựng một nền nơng nghiệp sản xuất hàng hóa, dịch vụ, kết cấu hạ tầng
kinh tế xã hội hoàn chỉnh, giảm bớt khoảng cách giữa thành thị và nơng thơn.
Có thể thấy rằng, việc nghiên cứu thực trạng quá trình chuyển đổi cơ
cấu sử dụng đất khi thực hiện cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa tìm ra ngun
nhân và ảnh hưởng của quá trình này tới kinh tế - xã hội - mơi trường hướng
tới phát triển bền vững. Từ đó đề xuất những giải pháp quản lý, sử dụng đất
hợp lý đem lại hiệu quả cao và bền vững là rất cần thiết.
Xuất phát từ những lý do trên, dưới sự hướng dẫn của GS. TS. Đặng
Văn Minh, tôi tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả
chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015”.
2. Mục tiêu ghiê cứu
2.1. Mục tiêu tổng thể
- Đánh giá kết quả chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015.

2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông
nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015.
- Đánh giá kết quả sử dụng diện tích đất nơng nghiệp sau khi chuyển
mục đích sang đất phi nơng nghiệp có được thực hiện đúng theo đúng tiến độ,
quy định của pháp luật.


3

- Đánh giá ảnh hưởng của việc chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp sang đất phi nông nghiệp tới đời sống kinh tế - xã hội, môi trường của
người dân bị thu hồi đất.
- Đánh giá được thuận lợi và khó khăn của việc chuyển mục đích sử
dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Đề xuất các giải pháp quản lý
sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp theo hướng bền vững đáp ứng mục
tiêu chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
3.

ghĩ

3.1. Ý nghĩa trong nghiên cứu khoa học
- Qua quá trình tìm hiểu, nghiên cứu em đã có những nhận định riêng
và đánh giá về cơng tác chuyển mục đích quyền sử dụng đất trong giai đoạn
hiện nay.
- Đồng thời nắm vững những quy định của Luật Đất đai năm 2003,
Luật đất đai 2013 và những văn bản dưới luật về đất đai của trung ương và ở
địa phương trong công tác chuyển mục đích quyền sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Đưa ra các kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra

những giải pháp phù hợp để cơng tác chuyển mục đích quyền sử dụng nói
riêng và cơng tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.


4

Chƣơ g 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở

uậ về ất ô g ghiệp, ất phi ô g ghiệp và chuyể

mục ích sử dụ g ất
1.1.1. Khái niệm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp
* Đất ô g ghiệp
Theo Điều 10, Luật Đất đai 2013 [10], căn cứ vào mục đích sử dụng,
nhóm đất nơng nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng
năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phịng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất ni trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các
loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt
khơng trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và
các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn ni,
ni trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo

cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
* Đất phi ô g ghiệp
Theo Điều 10, Luật Đất đai 2013 [13], căn cứ vào mục đích sử dụng,
nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;


5

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh;
d) Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ
chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể
dục thể thao, khoa học và cơng nghệ, ngoại giao và cơng trình sự nghiệp khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất
phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu
xây dựng, làm đồ gốm;
e) Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thơng (gồm cảng
hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường
sắt, hệ thống đường bộ và cơng trình giao thơng khác); thủy lợi; đất có di tích
lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi,
giải trí cơng cộng; đất cơng trình năng lượng; đất cơng trình bưu chính, viễn
thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất cơng trình cơng cộng khác;
g) Đất cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
i) Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người
lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản,
thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, cơng cụ phục vụ cho sản xuất

nơng nghiệp và đất xây dựng cơng trình khác của người sử dụng đất khơng
nhằm mục đích kinh doanh mà cơng trình đó khơng gắn liền với đất ở;
1.1.2. Hiệu quả sử dụng đất
Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá với bất kỳ một quốc gia nào,
đất đều là tư liệu sản xuất đặc biệt, chủ yếu là cho sản xuất nông - lâm nghiệp,
là cơ sở để phân bố các ngành kinh tế quốc dân. Từ xa xưa, con người đã hiểu
được tầm quan trọng của đất như: Người Ấn Độ, người Ả - rập, người Mỹ đều
có cách ngơn bất hủ “Đất là tài sản vay mượn của con cháu; Người Hà Lan


6

coi “mất đất còn tồi tệ hơn sự phá sản”; đối với Việt Nam, một đất nước với
“Tam sơn, tứ hải, nhất phân điền”, đất càng đặc biệt quý giá. Khơng chỉ vậy,
tài ngun đất có hạn, đất có khả năng canh tác càng ít ỏi. Tồn lục địa trừ
diện tích đóng băng vĩnh cửu (1.360 triệu héc-ta) chỉ có 13.340 triệu héc-ta.
Trong đó phần lớn có nhiều hạn chế cho sản xuất do quá lạnh, khô, dốc,
nghèo dinh dưỡng, hoặc quá mặn, quá phèn, bị ô nhiễm, bị phá hoại do hoạt
động sản xuất hoặc do bom đạn chiến tranh. Diện tích đất có khả năng canh
tác của lục địa chỉ có 3.030 triệu héc-ta. Hiện nhân loại mới khai thác được
1.500 triệu héc-ta đất canh tác. Diện tích tự nhiên và đất canh tác trên đầu
người ngày càng giảm do áp lực tăng dân số, sự phát triển đơ thị hóa, cơng
nghiệp hóa và các hạ tầng kỹ thuật. Hiện nay, do điều kiện tự nhiên, hoạt
động tiêu cực của con người, hậu quả của chiến tranh nên diện tích đáng kể
của lục địa đã, đang và sẽ cịn bị thối hóa, hoặc ơ nhiễm dẫn tới tình trạng
giảm, mất khả năng sản xuất và nhiều hậu quả nghiêm trọng khác. Ở Việt
Nam hiện có 16,7 triệu héc-ta bị xói mịn, rửa trơi mạnh, chua nhiều, 9 triệu
héc-ta đất có tầng mỏng và độ phì thấp, 3 triệu héc-ta đất thường bị khơ hạn
và sa mạc hóa, 1,9 triệu héc-ta đất bị phèn hóa, mặn hóa mạnh. Ngồi ra tình
trạng ơ nhiễm do phân bón, hóa chất bảo vệ thực vật, chất thải, nước thải đô

thị, khu công nghiệp,... Lịch sử đã chứng minh sản xuất nông nghiệp phải
được tiến hành trên đất tốt mới có hiệu quả. Tuy nhiên, để hình thành đất với
độ phì nhiêu cần thiết cho canh tác nông nghiệp phải trải qua hàng nghìn năm,
thậm chí hàng vạn năm. Vì vậy, mỗi khi sử dụng đất đang sản xuất nông
nghiệp cho các mục đích khác cần cân nhắc kỹ để khơng rơi vào tình trạng
chạy theo lợi ích trước mắt [2].
1.1.3. Tính tất yếu phải chuyển mục đích sử dụng từ đất nơng nghiệp sang đất
phi nông nghiệp
Ngày nay, khoa học công nghệ phát triển nhanh như vũ bão. Cơng
nghiệp hóa - hiện đại hóa là con đường giúp các nước chậm phát triển rút


7

ngắn thời gian so với các nước phát triển, là nhân tố thay đổi căn bản phương
thức sản xuất, chuyển nền kinh tế từ sản xuất nông nghiệp sang phương thức
sản xuất mới.
Cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa phản ánh cơ cấu nền kinh tế, thúc đẩy
quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động từ nông nghiệp sang công nghiệp và
dịch vụ, đáp ứng u cầu cơng nghiệp hóa. Cơng nghiệp hóa diễn ra đồng
thời với phát triển các vùng kinh tế trọng điểm, khu công nghiệp… Chuyển
đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp làm thay đổi cơ cấu sử dụng
đất theo hướng thu hẹp dần diện tích đất nơng nghiệp, mở rộng diện tích đất
phi nơng nghiệp nhằm đáp ứng yêu cầu CNH, HĐH sử dụng đất phù hợp
điều kiện kinh tế, xã hội của vùng, địa phương góp phần phát triển mạnh nền
kinh tế, xã hội.
CNH, HĐH ở nước ta là quá trình cơ cấu lại nền kinh tế theo hướng
phát triển mạnh công nghiệp và dịch vụ. Để làm được công việc này, tất yếu
phải phân bổ lại các nguồn lực phát triển kinh tế. Như một quy luật tất yếu,
CNH, HĐH kéo theo quá trình chuyển đổi đất nơng nghiệp sang đất phi nơng

nghiệp. Trong những năm gần đây và cho đến năm 2020, khi nền kinh tế nước
ta cơ bản trở thành một nền kinh tế cơng nghiệp, cơng nghiệp hóa ở nước ta
đã và sẽ tiếp tục diễn ra với quy mô lớn. Một bộ phận đất đai, mà chủ yếu là
nông nghiệp sẽ được chuyển đổi mục đích sử dụng để xây dựng các khu công
nghiệp, khu chế xuất, các nhà máy và cơ sở hạ tầng. Kéo theo đó là một bộ
phận quan trọng lực lượng lao động nông nghiệp có năng suất lao động thấp
sẽ có xu hướng chuyển sang lao động phi nơng nghiệp để từ đó có năng suất
lao động cao hơn.
CNH, HĐH là một quá trình tất yếu đối với bất cứ một dân tộc nào,
một quốc gia nào trong quá trình xây dựng và phát triển. Q trình cơng
nghiệp hóa cũng là q trình biến đổi sâu sắc về cơ cấu sản xuất, cơ cấu nghề
nghiệp, cơ cấu tổ chức, sinh hoạt xã hội với rất nhiều thay đổi diễn ra trên các


8

lĩnh vực kinh tế, xã hội, văn hóa. Trong quá trình đó, việc chuyển đổi mục
đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất phi nơng nghiệp diễn ra mang tính quy
luật, góp phần đẩy mạnh CNH - HĐH.
Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp đi liền với quá
trình nâng cấp, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng và các cơng trình phục vụ
phát triển kinh tế - xã hội và an ninh quốc phòng, phục vụ lợi ích cộng đồng,
lợi ích quốc gia mà bắt đầu bằng hệ thống giao thơng, tiếp theo đó là hệ thống
cấp điện, thốt nước, hệ thống thơng tin liên lạc, trung tâm thương mại, dịch
vụ. Tốc độ phát triển các khu nghiệp càng nhanh thì hệ thống cơ sở hạ tầng và
các cơng trình cơng cộng càng hiện đại.
Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp làm tăng diện
tích đất phi nơng nghiệp kéo theo chuyển đổi cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông
nghiệp tạo điều kiện thu hút lao động giải quyết việc làm với thu nhập tương

đối khá, giúp họ cải thiện điều kiện và nâng cao đời sống vật chất cũng như
tinh thần của bản thân và gia đình. Thực tế cho thấy các khu công nghiệp, nhà
máy sản xuất đi vào hoạt động thu hút một lượng lớn lao động vào làm việc
trong các xưởng sản xuất. Trước đây lao động trong nông nghiệp chiếm đến
70% - 80% tổng số lao động cả nước, lượng đất nơng nghiệp có hạn, cảnh đất
chật người đông, thu nhập cả năm trông chờ vào 2 vụ lúa và phụ thuộc nhiều
vào thời tiết nên cuộc sống bấp bênh. Khi vào làm trong các nhà máy, xí
nghiệp thu nhập sẽ ổn định hơn. Họ sẽ được đào tạo trình độ cũng như tay
nghề, tiếp xúc với những phương thức sản xuất mới tiến tiến, mô hình chung
làm tăng trình độ dân trí cho người dân địa phương [15].
1.1.4. Chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
1.1.4.1. Khái niệm
Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng của
đất. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp là phạm trù hẹp hơn, tuy


9

cũng chỉ sự thay đổi về mục đích sử dụng của đất, nhưng đó là mục đích của
đất nơng nghiệp sang loại đất khác.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp cịn được hiểu theo góc
độ về mặt pháp lý, về kinh tế tổ chức… Về mặt pháp lý, chuyển đổi mục đích
sử dụng đất nơng nghiệp là thay đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử
dụng đất, được duyệt bằng quyết định hành chính. Về mặt kinh tế, đất được
sử dụng vào tất cả các hoạt động kinh tế và đời sống kinh tế xã hội [18].
1.1.4.2. Sự cần thiết phải chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
+ Yêu cầu phát triển của các ngành kinh tế, trong đó có cả ngành nơng
nghiệp (giao thơng, thủy lợi); các nhu cầu phát triển đô thị và văn hóa xã hội.
+ Do sự phát triển của ngành nông nghiệp đã cho phép đất nông nghiệp
sang các hoạt động phi nông nghiệp.

- Cơ sở khoa học của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
+ Lý luận về địa tơ với vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Từ
khái niệm và bản chất của địa tô đưa ra kết luận: Sự chiếm hữu địa tô là hình
thức kinh tế mà quyền sở hữu đất đai dựa vào đó để thực hiện. Đây là cơ sở
hết sức quan trọng để xem xét tới mối tương quan giữa sử dụng đất vào mục
đích nơng nghiệp hay phi nơng nghiệp và chuyển đổi mục đích giữa chúng.
- Lý luận về lợi thế so sánh với vấn đề chuyển đổi mục đích đất nơng nghiệp:
Luận văn đi sâu xem xét các loại về lợi thế tuyệt đối, so sánh, cạnh
tranh và cho rằng: Nghiên cứu về lợi thế, không chỉ xem xét trong chun
mơn hóa sản xuất ở mỗi quốc gia mà còn là cơ sở để xem xét xác định lợi thế
và khai thác lợi thế của từng địa phương và cơ sở kinh doanh của các địa
phương, trong đó lợi thế về đất đai [10].
1.1.4.3. Mục đích của chuyển mục đích sử dụng đất
- Đa dạng các hình thức có được đất để sử dụng của người sử dụng.
- Đơn giản thủ tục hành chính trong việc phân phối lại đất đai.
- Nâng cao hiệu quả sử dụng đất.


10

Như vậy, Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép người sử dụng đất
chuyển mục đích sử dụng đất đều là các hoạt động trao quyền sử dụng đất từ
Nhà nước cho người sử dụng đất hoặc đồng ý cho người đang sử dụng đất
chuyển sang mục đích khác. Các hoạt động này đều nhằm:
+ Đáp ứng được các nhu cầu đối tượng sử dụng đất, kể cả trong nước và
ngoài nước.
+ Đảm bảo cho đất đai được phân phối và phân phối lại cho các đối
tượng sử dụng được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích mà Nhà nước đã quy
định, đạt hiệu quả cao, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
+ Xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng làm

cơ sở để giải quyết mọi mối quan hệ đất đai và người sử dụng yên tâm thực
hiện các quyền của mình trên diện tích đất đó.
Nhà nước thu hồi đất nhằm thực hiện quyền định đoạt của Nhà nước đối
với đất đai để thực hiện quyền quyết định duy nhất của Nhà nước đối với đất
đai và đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai [10].
1.1.4.4. Vai trị của chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất đóng vai trị trung tâm để phát triển
kinh tế, chính trị, thương mại, văn hóa của xã hội.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất có vai trò đặc biệt quan trọng trong
việc thúc đẩy nền kinh tế phát triển, tạo điều kiện thúc đẩy công nghiệp hóa
nhanh chóng [10].
1.1.4.5. Các đối tượng nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Các đối tượng nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
- Tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp
- Tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội
- Tổ chức sự nghiệp cơng
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước


11

Các đối tượng trên khi được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất có đầy đủ các điều kiện về hồ sơ theo quy định thể hiện nhu cầu xin
giao đất, xin thuê đất, xin chuyển mục đích sử dụng đất của họ; phù hợp với
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt sẽ
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất hay chuyển mục
đích sử dụng đất [10].
1.1.4.6. Các hình thức chuyển mục đích sử dụng đất
Tại Điều 57, Luật Đất đai năm 2013 [13], đã chia việc chuyển mục đích
sử dụng làm 2 trường hợp sau:

- Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất
nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản
nước mặn, đất làm muối, đất ni trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang
sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nơng nghiệp;
- Chuyển đất nơng nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng cơng trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích
cơng cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển
đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng cơng trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp.


12

- Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này
thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được
áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
- Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất khơng phải được phép
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
Tất cả những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất khơng thuộc quy
định trong 5 trường hợp trên thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ

quan Nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký với văn phịng của tổ
chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất (Văn phòng đăng ký đất đai)
hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng
nên sau khi chuyển mục đích sử dụng đất thì quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất có thể bị thay đổi. Nguyên tắc chung là quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất, chế độ sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi chuyển
mục đích sử dụng.
1.2. Cơ sở pháp

về chuyể mục ích sử dụ g ất

* Một số văn bản quy phạm pháp luật của Trung ương
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy

định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy

định về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 42/2012/NĐ-CP ngày 11/5/2012 của Chính phủ quy
định về quản lý và sử dụng đất trồng lúa;


13

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ tài nguyên
và môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất;
- Thơng tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ tài chính quy
định về hướng dẫn thi hành Nghị định số 91/2014/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm

2014 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều tại các Nghị định quy
định về thuế;
- Thông tư số 74/2015/TT-BTC ngày 15 tháng 05 năm 2015 hướng dẫn
việc lập dự toán, sử dụng và thanh quyết tốn kinh phí tổ chức thực hiện bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 57/2010/TT-BTC quy định việc lập dự tốn, sử dụng và
quyết tốn kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất;

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 2/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất;
Ngồi ra, cịn một số các Nghị định, Thông tư và Chỉ thị khác liên quan.
* Một số văn bản quy phạm pháp luật trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND ngày 30 tháng 9 năm 2014 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành Quy định về trình tự, thủ tục giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 3132/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2015 thành phố
Thái Nguyên;
- Quyết định 1346/QĐ-UBND ngày 08/6/2015 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt dự án “Điều chỉnh quy hoạch sử dụng
đất đến năm 2020; lập Kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 -2020) tỉnh
Thái Nguyên”;