Các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại thàn phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM
---------------

LÊ THỊ HỒNG TRANG

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ
CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ
Chuyên ngành: Kế toán
Mã ngành: 60340301

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 07 năm 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM
---------------

LÊ THỊ HỒNG TRANG

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ
CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ
Chuyên ngành: Kế toán
Mã ngành: 60340301
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 07 năm 2016

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP. HCM
ngày 25 tháng 09 năm 2016.
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
Họ và tên

Chức danh Hội đồng

1

PGS. TS Lê Quốc Hội

Chủ tịch

2

TS. Trần Văn Tùng

Phản biện 1

3

TS. Phan Thị Hằng Nga

Phản biện 2

4

TS. Hà Huy Tuấn

Ủy viên

5

TS. Nguyễn Quyết Thắng

Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được
sửa chữa (nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn


TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
TP. HCM, ngày 22 tháng 07 năm 2016

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên

: LÊ THỊ HỒNG TRANG

Giới tính : Nữ

Ngày, tháng, năm sinh

: 23/08/1990

Nơi sinh

: Tiền Giang

Chuyên ngành

: Kế toán

MSHV

: 1441850078

I- Tên đề tài:
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh.
II- Nhiệm vụ và nội dung:
1. Hệ thống hóa và làm sáng tỏ lý luận về thị trường bất động sản và giá căn hộ
chung cư tại TP.HCM. Tổng quan mô hình lý thuyết và nhận diện các yếu tố
ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM.
2. Phân tích thực trạng thị trường giá căn hộ, luận giải thông qua xây dựng một
mô hình phù hợp hình biểu diễn mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến
giá căn hộ chung cư.
3. Đề xuất các nhóm giải pháp và kiến nghị nhằm ổn định giá căn hộ tại Thành

phố Hồ Chí Minh trong tương lai.
III- Ngày giao nhiệm vụ

: 23/01/2016

IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ

: 22/07/2016

V- Cán bộ hướng dẫn

: PGS. TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
(Họ tên và chữ ký)

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH
(Họ tên và chữ ký)


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại
Thàn phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công
trình nào khác và được chú thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch.
TP.HCM, ngày 22 tháng 07 năm 2016
Học viên thực hiện Luận văn

Lê Thị Hồng Trang


ii

LỜI CẢM ƠN
Em xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô trường Đại học Công Nghệ TP.
HCM, đã giảng dạy và chia sẻ kinh nghiệm cho em trong quá trình học tại trường.
Em xin chân thành cảm ơn sâu sắc nhất đến PGS.TS Phan Đình Nguyên,
Thầy đã trực tiếp và nhiệt tình hướng dẫn trong suốt quá trình hoàn thành luận này.
Em xin cảm ơn đến Ban giám hiệu và quý Thầy, Cô Hội đồng khoa học –
Viện đào tạo sau đại học trường Đại học Công nghệ TP. HCM đã tạo môi trường
học tập tốt nhất, các quý thầy cô nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn và truyền đạt các
kiến thức quý báu đến học viên.
Cuối cùng xin cảm ơn Gia đình, bạn bè đã động viên, ủng hộ và tạo mọi điều
kiện để giúp tôi hoàn thành khóa học.
TP.HCM, ngày 22 tháng 07 năm 2016
Học viên thực hiện Luận văn

Lê Thị Hồng Trang


iii

TÓM TẮT
Nội dung nghiên cứu của luận văn này được đặt dưới góc nhìn của người
mua căn hộ chung cư. Nghiên cứu sử dụng mô hình Hedonic và thuyết Vị thế - Chất
lượng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ tại TP. HCM. Trong nghiên
cứu này, tác giả xây dựng bảng câu hỏi thu thập dữ liệu căn hộ, bảng hỏi ý kiến
chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản. Tác giả thực hiện lấy ngẫu nhiên 57 chung

cư trên địa bàn các quận 2, 7, 8, 9, 12, Bình Thạnh, Bình Tân, Thủ Đức với 827
mẫu và đạt yêu cầu phân tích thống kê.
Từ đó tác giả nhận diện ra 38 yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư. Tác
giả vận dụng mô hình ước lượng OLS và xử lý bằng Stata để phân tích các yếu tố
ảnh hưởng đến giá căn hộ chng cư tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Kết quả phân tích hồi quy cho biết có 26 biến có ý nghĩa thống kê và có R2 =
0.9438 cho biết các biến trong mô hình có ảnh hưởng tới 94,38% sự thay đổi của
biến phụ thuộc và biến chất lượng thang máy có ảnh hưởng cao nhất đến giá căn hộ
chung cư với 6,74% và biến tổng diện tích khu chung cư có ảnh hưởng thấp nhất
đến giá căn hộ chiếm 0,000402%.
Từ khóa: Biến động giá bất động sản, giá căn hộ-hedonic.


iv

ABSTRACT
Research content of this thesis is put under the perspective of apartment
buyers. Research using hedonic models and theories Position - Quality to determine
the factors affecting the price of apartments in the city. HCM. In this study, the
authors built a questionnaire to collect data apartments, questionnaires expert
opinion in the field of real estate. Author done randomly apartment 57 in the area of
District 2, 7, 8, 9, 12, Binh Thanh, Binh Tan, Thu Duc with 827 qualified samples
and statistical analysis.
Since then authors identify 38 factors that affect the price of apartments. The
authors apply the model estimated using Stata OLS and process to analyze the
factors affecting the price of apartments chng residence in Ho Chi Minh City.
Results of regression analysis, said there are 26 variables that have a
statistically significant and R2 = 0.9438 shows the variables in the model affects
94.38% change of the dependent variable and the variable quality elevator the
highest impact on the price of apartments to 6.74% and the total area of variable

affecting condominium apartment prices lower to 0.000402% occupied..
Keywords: Movements in property prices, apartment-hedonic price.


v

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .....................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN.......................................................................................................... ii
TÓM TẮT .............................................................................................................. iii
ABSTRACT ............................................................................................................iv
MỤC LỤC ................................................................................................................ v
DANH MỤC BẢNG ...............................................................................................ix
DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ ................................................................ x
PHẦN MỞ ĐẦU ...................................................................................................... 1
1.1.Tính cấp thiết của đề tài....................................................................................... 1
1.2.Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 1
1.2.1.Mục tiêu tổng quát ............................................................................................ 1
1.2.2.Mục tiêu cụ thể ................................................................................................. 2
1.2.3.Câu hỏi nghiên cứu ........................................................................................... 2
1.3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 2
1.3.1.Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 2
1.3.2.Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 2
1.4.Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 2
1.5.Ý nghĩa khoa học của đề tài................................................................................. 3
1.6.Kết cấu của luận văn ........................................................................................... 3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ........................................................ 5
1.1.Các công trình nghiên cứu trong nước liên quan đến đề tài ................................. 5
1.2.Các công trình nghiên cứu ngoài nước liên quan đến đề tài ................................ 7
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ..................................................................... 11

2.1.Các khái niệm liên quan đến thị trường BĐS .................................................... 11
2.1.1.Khái niệm bất động sản .................................................................................. 11
2.1.2.Đặc điểm của bất động sản ............................................................................. 12
2.1.3.Thị trường bất động sản .................................................................................. 13
2.1.4.Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản............................. 14
2.2.Khái quát về nhà chung cư, căn hộ chung cư .................................................... 15
2.2.1.Định nghĩa “chung cư” theo Encyclopedia Britanica 2006 ............................ 15


vi

2.2.2.Định nghĩa “chung cư” tại Singapore ............................................................. 16
2.2.3.Định nghĩa “chung cư” tại Việt Nam .............................................................. 17
2.2.4.Vai trò của của căn hộ chung cư ..................................................................... 17
2.2.5.Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư ...................................................... 18
2.2.6.Phân loại căn hộ, nhà chung cư hiện nay ........................................................ 19
2.2.7.Đặc điểm chủ yếu của thị trường căn hộ chung cư ......................................... 21
2.3.Giá căn hộ hay giá nhà chung cư ....................................................................... 23
2.3.1.Đặc điểm của giá căn hộ chung cư ................................................................. 24
2.3.2.Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản căn hộ chung cư .................. 25
2.3.3.Phương pháp tính chỉ số giá căn hộ chung cư................................................. 27
2.4.Vị thế - chất lượng và mô hình định giá Hedonic trong nghiên cứu giá căn hộ
chung cư .................................................................................................................. 30
2.4.1.Lý thuyết vị thế - chất lượng .......................................................................... 30
2.4.2.Mô hình định giá Hedonic .............................................................................. 31
2.5.Nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM. ........... 34
2.5.1.Nhóm các đặc điểm tác động đến căn hộ ........................................................ 34
2.5.2.Nhóm các đặc điểm của người mua căn hộ .................................................... 38
TÓM TẮT CHƯƠNG 2 ........................................................................................ 39
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................. 40

3.1.Quy trình nghiên cứu ......................................................................................... 40
3.2.Dữ liệu nghiên cứu ............................................................................................ 42
3.3.Mô hình nghiên cứu và các kiểm định ............................................................... 42
3.3.1.Giả thuyết nghiên cứu..................................................................................... 52
3.3.2.Các kiểm định trong mô hình ......................................................................... 54
TÓM TẮT CHƯƠNG 3 ........................................................................................ 56
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................ 57
4.1.Thực trạng về biến động giá bất động sản căn hộ chung cư tại Tp.HCM .......... 57
4.1.1.Tình hình thị trường giao dịch căn hộ tại Tp.HCM ........................................ 57
4.1.2.Nhìn toàn cảnh thị trường mua bán căn hộ tại TP. HCM trong 6 tháng đầu
năm 2016 như sau ................................................................................................... 63
4.1.3.

Thị trường căn hộ và tiềm ẩn yếu tố bất ổn ................................................ 63


vii

4.1.4.Triển vọng thị trường bất động sản căn hộ chung cư năm 2016 ..................... 64
4.1.5.Kết quả thu thập dữ liệu ................................................................................. 65
4.2.Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu ....................................................................... 70
4.3.Phân tích tương quan ......................................................................................... 75
4.3.Kết quả mô hình nghiên cứu theo phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS) . 77
4.4.Kiểm định các giả thuyết hồi quy ...................................................................... 81
4.4.1.Kiểm định đa cộng tuyến ................................................................................ 81
4.4.2.Kiểm định tự tương quan ................................................................................ 83
4.4.3.Kiểm định phương sai thay đổi....................................................................... 83
4.4.4.Tổng hợp kết quả kiểm định ........................................................................... 84
4.4.5.Khắc phục hiện tượng phương sai thay đổi theo white ................................... 85
4.4.6.Ý nghĩa của một số hệ số hồi quy ................................................................... 90

TÓM TẮT CHƯƠNG 4 ...................................................................................... 101
CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................... 103
5.1.Nhóm giải pháp và kiến nghị ổn định giá căn hộ chung cư tại TP.HCM......... 103
5.1.1.Đối với các yếu tố trong nghiên cứu ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại
TP.Hồ Chí Minh .................................................................................................... 103
5.1.2.Một số giải pháp và kiến nghị chung cho thị trường BĐS nhằm ổn định giá
căn hộ chung cư tại TP. HCM như sau .................................................................. 113
5.2.Hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo .......................................... 115
5.2.1.Hạn chế của đề tài ........................................................................................ 115
5.2.2.Hướng nghiên cứu tiếp theo ......................................................................... 116
KẾT LUẬN .......................................................................................................... 117
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................... 118


viii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

BXD

Bộ xây dựng

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TT

Thông tư

KCTP

Khoảng cách thành phố

UBND

Ủy ban nhân dân

OLS

Phương pháp bình phương bé nhất

VARIABLE

Tên biến


ix

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Bảng tóm tắt các biến nghiên cứu trước được chọn trong mô hình ......... 42
Bảng 3.2. Bảng diễn giải biến trong mô hình nghiên cứu........................................ 47
Bảng 4.1. Bảng tổng hợp khảo sát các căn hộ và dự án ........................................... 66
Bảng 4.2. Đặc điểm cá nhân của đối tượng khảo sát ............................................... 71
Bảng 4.3. Bảng thống kê các quận trong mẫu nghiên cứu ....................................... 72
Bảng 4.4. Bảng thống kê mô tả các biến trong mô hình .......................................... 73
Bảng 4.5. Bảng ma trận phân tích tương quan giữa các biến nghiên cứu ................ 76

Bảng 4.6. Bảng kết quả hồi quy của mô hình bằng phương pháp OLS ................... 77
Bảng 4.7. Bảng kết quả kiểm định đa cộng tuyến.................................................... 81
Bảng 4.8. Bảng kiểm định phương sai thay đổi theo White .................................... 84
Bảng 4.9. Khắc phục hiện tượng phương sai thay đổi theo White ........................... 85


x

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
Hình 2.1. Các phân khúc của thị trường bất động sản ............................................. 27
Sơ đồ 3.1: Các bước trong quy trình nghiên cứu ..................................................... 40
Biểu đồ 3.2. Hoạt động thị trường căn hộ quý 2/2016 ............................................. 58
Biểu đồ 3.3. Chỉ số giá nhà ở theo quý tại TP. HCM .............................................. 59
Biểu đồ 3.4. Nguồn cung chào bán mới ra thị trường .............................................. 60
Biểu đồ 3.5. Số căn hộ bán được, mở bán mới trong quý 2/2016 ............................ 60
Biểu đồ 3.6. Loại căn hộ chào bán ra thị trường ...................................................... 61
Biểu đồ 3.7. Lượng giao dịch Bất động sản (giao dịch) .......................................... 62
Biểu đồ 3.8. Số căn hộ được bán toàn thị trường TP.HCM ..................................... 63
Biểu đồ 3.9: Biểu đồ hình cột đơn giá trung bình căn hộ khảo sát .......................... 69


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường BĐS trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi động, một trong
những loại hình BĐS chủ yếu giao dịch trên thị trường là căn hộ chung cư. Với điều
kiện nền kinh tế đang phát triển như hiện nay, dân số đông nhu cầu thì rất lớn trong
khi quỹ đất lại hạn chế đặc biệt là trên địa bàn các thành phố.Và đây là vấn đề nhận
được sự quan tâm hàng đầu của mọi tầng lớp nhân dân nên việc giải quyết vấn đề

về nhà ở là một trong những vấn đề cần thiết và cấp bách. Theo thống kê của Bộ
Xây dựng, số lượng nhà chung cư trên cả nước ngày càng tăng và chiếm một tỉ lệ
đáng kể trong cơ cấu về diện tích nhà ở.
Hiện nay rất nhiều khu đô thị mới mọc lên cùng các tòa nhà chung cư cao tầng
hiện đại. Xây dựng nhà chung cư là một giải pháp phù hợp để phát triển nhà ở tại đô
thị với các ưu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội, tạo môi trường sống và diện mạo đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.
Đối với người dân, việc sở hữu một căn hộ chung cư đang là xu hướng lựa
chọn hàng đầu bởi những lý do thiết thực như vừa túi tiền, phù hợp với lối sống
hiện đại, an ninh đảm bảo. Một môi trường sống hiện đại, không gian thoáng mát lại
yên tĩnh, dịch vụ vệ sinh, an ninh luôn được đảm bảo chính là các nhân tố thu hút
người dân lựa chọn căn hộ chung cư làm nơi “an cư lạc nghiệp” của mình. Nhiều hộ
gia đình đã lựa chọn việc sở hữu căn hộ chung cư phù hợp với khả năng tài chính lại
đáp ứng được các nhu cầu sống thiết yếu thay vì lựa chọn một ngôi nhà. Tuy nhiên,
việc lựa chọn được một căn hộ có thể thỏa mãn nhu cầu của người dân hay không
còn phụ thuộc khá lớn vào giá bán của căn hộ đó. Giá bán lại bị nhiều yếu tố như:
diện tích căn hộ, tầng, vị trí, tiện ích bên trong, tiện ích bên ngoài chi phối với mức
độ khác nhau.
Trên cơ sở thực tiễn đó, tác giả lựa chọn đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến
giá căn hộ chung cư tại TP.HCM” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát


2

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP. HCM và đề
xuất các giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư tại TP. HCM.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
-

Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM.

-

Xây dựng mô phù hợp biểu diễn mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá
căn hộ chung cư tại TP. HCM.

-

Đề xuất các kiến nghị, giải pháp nhằm góp phần ổn định giá và phát triển bền
vững của thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM.

1.2.3. Câu hỏi nghiên cứu
-

Các yếu tố nào ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM?

-

Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá giao dịch của căn hộ chung cư tại
TP.HCM như thế nào?

-

Từ nghiên cứu này, cần có giải pháp gì để ổn định giá và phát triển bền vững thị
trường căn hộ chung cư tại TP. HCM trong thời gian tới để người dân có cơ hội
mua căn hộ?

1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu về giá, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đối với
những người đã từng mua căn hộ chung cư tại TP. HCM.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
-

Giới hạn nghiên cứu của đề tài là giá căn hộ chung cư tại TP.HCM.

-

Phạm vi không gian: đề tài thực hiện nghiên cứu khảo sát 827 mẫu căn hộ
chung cư trên địa bàn 08 quận gồm các quận gần trung tâm thành phố và các
quận xa trung tâm thành phố. Cụ thể là quận: 2, 7, 8, 9, 12, Bình Thạnh, Thủ
Đức và quận Bình Tân. Lý do chọn các quận vùng trung tâm và cả vùng ven
thành phố là vì muốn tạo tính đồng đều cho việc chọn mẫu.

-

Phạm vi thời gian: khảo sát từ tháng 01/2016 đến tháng 06/2016.

1.4. Phương pháp nghiên cứu
Dựa vào mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu của đề tài, tác giả dự kiến


3

sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
1. Phương pháp định tính được thực hiện thông qua kỹ thuật phỏng vấn sâu 7

chuyên gia về BĐS, hiện đang giữ chức vụ quan trọng trong các công ty

BĐS hoặc công ty thẩm định giá tại thành phố Hồ Chí Minh và kết hợp với
dùng bảng câu hỏi phỏng vấn trực tiếp những người đã từng cũng như chuẩn
bị mua căn hộ chung cư tại TP.HCM.
2. Phương pháp nghiên cứu định lượng: mô hình hóa mối quan hệ giữa các

biến, thực hiện phân tích hồi quy tuyến tính theo phương pháp bình quân bé
nhất (OLS) để rút ra các nguyên nhân gây nên hiện tượng biến động giá căn
hộ chung cư.
Trong nghiên cứu này tác giả sử dụng phần mềm thống kê chuyên ngành Stata
để thực hiện hồi quy phân tích dữ liệu khảo sát. Thông qua kết quả có được tác giả
phân tích, kiểm định sau đó thảo luận và đưa ra các yếu tố tác động nhiều nhất đến
giá căn hộ đồng thời đề xuất các giải pháp để phát triển bền vững thị trường này.
1.5. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Đề tài nghiên cứu là một tài liệu tham khảo cho những người quan tâm đến giá
căn hộ trên địa bàn TP.HCM để có thể chọn cho mình một căn hộ ưng ý.
Đồng thời giúp các nhà đầu tư, các nhà quản lý và doanh nghiệp có thêm một
căn cứ khoa học về công tác định giá căn hộ chung cư để ra quyết định quản lý và
kinh doanh, sao cho sản phẩm căn hộ đưa ra thị trường được tiếp cận một cách tốt
nhất cho người dân.
Luận văn đã hệ thống hoá khung lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến giá
căn hộ chung cư tại TP. HCM. Đồng thời tổng hợp các phương pháp đo lường, khảo
sát thực tế trên địa bàn khu vực mà đề tài quan tâm.
Luận văn đã sử dụng phương pháp định tính và định lượng nhằm lượng hóa
các yếu tố.
1.6. Kết cấu của luận văn
Kết cấu luận văn gồm có 5 chương:
Chương 1. Tổng quan nghiên cứu


4

Chương 2. Cơ sở lý thuyết
Chương 3. Phương pháp nghiên cứu
Chương 4. Kết quả nghiên cứu
Chương 5. Giải pháp và kiến nghị


5

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1. Các công trình nghiên cứu trong nước liên quan đến đề tài
(1). Hoàng Văn Cường & ctg[2] tổng kết kinh nghiệm của một số nước về phát
triển thị trường bất động sản; phân tích thực trạng phát triển thị trường bất động sản
ở Việt Nam trong giai đoạn 2000 – 2006; đề ra một số giải pháp định hướng phát
triển thị trường bất động sản. Nghiên cứu này chưa đề cập đến tình hình biến động
giá bất động sản ở Việt Nam, cụ thể là trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
(2). Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013)[8] nghiên cứu các vấn đề lý luận và nghiên
cứu trong lĩnh vực tài chính. Tác giả đã điều tra thí điểm 351 BĐS giao dịch trên thị
trường BĐS Tp. Hồ Chí Minh. Tác giả đã xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá
căn hộ dựa trên lý thuyết Vị thế - Chất lượng với các nhân tố Diện tích của BĐS,
Chiều rộng đường, Vị trí của BĐS, khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thành phố
(KCTP). Giải thích được rằng ta thấy những quận trung tâm thành phố “vị thế”
chiếm tỷ trọng cao như: tại Quận 1 “vị thế” chiếm 73%; những Quận xa trung tâm
“vị thế” giảm dần, cụ thể Quận 3 là 70%, Bình Thạnh 63%, Gò Vấp 54%. “Vị thế”
giảm dần, ngược lại “chất lượng” tăng dần.
(3). Nguyến Quốc Nghi và và các cộng sự (2012)[9] nghiên cứu về xác định
các nhân tố ảnh hưởng tới giá cho thuê bất động sản tại Cần Thơ. Với quy mô mẫu
210 quan sát nghiên cứu đã xác định các nhân tố quyết định giá cho thuê bao gồm
diện tích sàn, vị trí, trục chính, chi phí sinh hoạt, hình thức cho thuê và giá cho thuê
trước đây.

(4). Nguyễn Ngọc Vinh (2012)[4] nhận diện 18 yếu tố tác động đến giá trị
BĐS. Các yếu tố này được tác giả tổng hợp thành 5 nhóm: Vị trí, yếu tố vật chất,
yếu tố kinh tế, tình trạng sử dụng, các yếu tố phi bất động sản. Trong đó nhóm vị trí
bao gồm 6 yếu tố: hạ tầng (hệ thống thoát nước, chất lượng vệ sinh khu vực, công
cộng trường học, công cộng công viên), an ninh, môi trường, giao thông, cảnh quan,
phong thủy); Nhóm yếu tố vật chất: hình dáng, kích thướt, kiến trúc, xây dựng;
Nhóm yếu tố kinh tế: lợi ích tiềm năng, lợi ích kinh doanh, quyền tài sản; Nhóm
tình trạng sử dụng bao gồm: chức năng sử dụng, trang trí nội thất; Nhóm các yếu tố


6

phi BĐS bao gồm: các động sản đính kèm, chính sách, giá trị vô hình. Nghiên cứu
đi đến kết luận cả 18 yếu tố đưa ra đều tác động đến giá trị của BĐS. Trong đó
nhóm yếu tố vị trí thông thường có tác động mạnh nhất. Đồng thời tác giả cũng
nghiên cứu yếu tố chất lượng thang máy cũng ảnh hưởng đến giá căn hộ.
(5). Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch (2013)[11], nghiên cứu này tác giả
đã tìm ra yếu tố an ninh khu vực có tác động đến giá căn hộ theo chiều hướng tích
cực.
(6). Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011)[16] sử dụng mô ình Hedonic và
thuyết vị thế - chất lượng nghiên cứu 160 mẫu căn hộ tại thị trường Tp.HCM. Tác
giả đã xác định các nhân tố chính ảnh hưởng tới giá bất động sản là vị trí của bất
động sản đó, diện tích, khoảng cách từ bất động sản tới trung tâm thành phố và
khoảng cách từ bất động sản đến mặt tiền đường là các nhân tố ảnh hưởng đến giá
BĐS. Trong đó vị trí tọa lạc của BĐS có ảnh hưởng mạnh nhất. Giá BĐS tọa lạc
trong hẻm thấp hơn giá BĐS tọa lạc trên mặt tiền đường; trung bình BĐS nằm sâu
trong hẻm thêm 1 mét thì giá trị giao dịch giảm 0,14%. Bên canh đó, khoảng cách
từ BĐS đến trung tâm thành phố tỷ lệ nghịch với giá của BĐS vì BĐS ở vị trí càng
xa trung tâm, giá trị được giao dịch càng giảm. Hai nhân tố diện tích căn hộ và tổng
diện tích BĐS tỷ lệ thuận với giá BĐS mặc dù hệ số ảnh hưởng không lớn.

(7). Trần Thanh Hùng (2008)[15] trong nghiên cứu ứng dụng lý thuyết Vị thế chất lượng, nghiên cứu chỉ ra rằng tổng diện tích bất động sản là yếu tố ảnh hưởng
đến giá bất động sản.
(8). Nghiên cứu của Viện Kinh tế Xây dựng[17] đánh giá những khó khăn của
thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2010 - 2012 và phân tích những hệ quả
của nền kinh tế do tác động bởi sự suy thoái của thị trường bất động sản, đồng thời
luận giải các nhân tố ảnh hưởng đến tình trạng đóng băng của thị trường bất động
sản, từ đó đề xuất một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, nghiên cứu này chưa làm rõ tình trạng biến động giá bất động sản và
chưa chỉ rõ mối quan hệ giữa biến giá bất động sản và các biến số khác của nền
kinh tế.


7

1.2. Các công trình nghiên cứu ngoài nước liên quan đến đề tài
(1). Asabere và Huffman (1995)[18] sử dụng mô hình Hedonic nghiên cứu các
yếu tố tác động đến giá căn hộ và cho rằng các yếu tố bên ngoài cũng có tác động
đến giá của bất động sản. Nghiên cứu của Asabere và Huffman (1995) tập trung vào
yếu tố kích cỡ đường phố lân cận cũng như khoảng cách từ tòa nhà căn hộ đến trục
đường chính. Các tác giả thu thập dữ liệu của 408 căn hộ gần hai trục đường chính
là Broad Street và Market Street ở Philadephia được rao bán giai đoạn 04/1980 đến
07/1991.
Dựa theo tiêu chuẩn của mô hình Hedonic, Asabere và Huffman đưa ra mô
hình gồm các biến như khoảng cách từ tòa nhà căn hộ đến trục đường Broad
Street/Market Street, nghịch đảo khoảng cách từ tòa nhà căn hộ đến khu trung tâm
Philadephia, tổng số tầng của tòa nhà căn hộ, tỷ số diện tích tòa nhà căn hộ trên
tổng diện tích xây dựng của tòa nhà, diện tích của căn hộ, quy mô của tòa nhà có
căn hộ.
Kết quả từ bảng hồi quy trong bài nghiên cứu của Asabere và Huffman cho
thấy rằng, hầu hết các biến đều có ý nghĩa thống kê, khoảng cách từ căn hộ đến các

trục đường chính Broad Street và Market Street cũng như khoảng cách đến trung
tâm Philadephia đều có tác động âm đến căn hộ. Ngoài ra, Asabere và Huffman còn
phát hiện ra rằng, trung bình giá căn hộ giảm từ 2,2% trên mỗi Block nhà tính từ
trục Market Street và 3,8% tính từ trục Broad Street.
(2). Anderson (2001)[19] nghiên cứu khoảng cách đến công viên, sân golf, hồ
bơi cũng ảnh hưởng đến giá trị tòa nhà chung cư.
(3). Anderson và West (2006)[20] đã nghiên cứu kết hợp yếu tố ô nhiễm tiếng
ồn và ô nhiễm không khí hay mức độ hài lòng của khách hàng đối với thảm thực vật
xung quanh tòa nhà chung cư và từ đó tác động đến giá.
(4). Bullard, 1996[23]; Brown và Charles, 1998[22]; Spahr và Sunderman,
1999[49]; Irwin, 2002[34]; Johnston và các cộng sự, 2002[35]; Boris và các cộng sự,
2003[21] nghiên cứu tác động của môi trường xung quanh, vị trí địa lý, phong cảnh,
gần sông, suối, nhiều cây xanh.


8

(5). Cebula (2009)[24] nghiên cứu mô hình định giá Hedonic áp dụng cho thị
trường nhà ở tại thành phố Savannah, Georgia. Những phát hiện chính của nghiên
cứu này là giá bán thực tế của nhà ở trong giai đoạn 2000-2005 có ảnh hưởng tích
cực bởi: số lượng phòng ngủ, phòng tắm, lò sưởi, diện tích không gian sống, số tầng
của căn nhà, hồ bơi, khoảng cách từ nhà tới công viên hoặc quảng trường. Ngoài ra,
nghiên cứu còn chỉ ra giá bán nhà ở Savannah còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố mùa
của cung và cầu nhà ở, cụ thể là giá bán nhà có xu hướng cao hơn vào tháng năm và
tháng bảy.
(6). Hughes và Sirmans (1993)[32] về giá nhà tại Mỹ, nghiên cứu tác giả cho
thấy yếu tố diện tích và tổng số phòng của căn hộ cũng ảnh hưởng đến giá căn hộ.
(7). Kain và Quigley (1970)[39] phát hiện ra rằng chất lượng các dịch vụ nhà ở,
số phòng, số lượng phòng tắm và diện tích sàn có ảnh hưởng đến giá nhà trong mô
hình bán logarit. Nghiên cứu này cũng vao gồm các biến khoảng cách đến các khu

vực trung tâm nhưng không có ý nghĩa thống kê.
(8). Morancho (2003)[41] sử dụng mô hình Hedonic để nghiên cứu mối quan hệ
giữa giá nhà và khu vực cây xanh đô thị (công viên, cây xanh). Nghiên cứu quan sát
810 nhà ở tại thành phố Castellón (Tây Ban Nha), kết quả cho thấy ngoài những
biến có ảnh hưởng chính đến giá nhà ở như diện tích nhà, kích thước của ban công,
số phòng tắm, số tuổi (năm xây dựng), thang máy và một nhà kho nhỏ thì khu vực
đô thị xanh (công viện, cây xanh) cũng có ảnh hưởng đáng kể đến giá. Cụ thể, cứ xa
khu vực đô thị xanh 100m thì giá nhà lại giảm 300.000 Pesetas (đơn vị tiền tệ Tây
Ban Nha – khoảng 1800 Euro).
(9). Selim (2008)[51] sử dụng mô hình tuyến tính Hedonic để nghiên cứu những
nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà tại Thổ Nhĩ Kỳ, mô hình như sau:
LnP = bx + u
Phân tích dựa trên số liệu khảo sát toàn quốc năm 2004, cỡ mẫu trong mô
hình là 5741 mẫu phân tích bao gồm 46 biến, có các biến sau: đặc điểm về vị trí,
loại nhà, tuổi xây dựng, loại xây dựng, hệ thống khí đốt, số phòng, diện tích và
nhiều đặc điểm cấu trúc khác như hồ bơi, hệ thống thoát nước, thang máy, … Kết


9

quả phân tích chỉ ra các biến: hệ thống thoát nước, hồ bơi, loại nhà, số phòng, diện
tích, đặc điểm vị trí, loại xây dựng là những biến ảnh hưởng quan trọng nhất đến giá
nhà tại Thổ Nhĩ Kỳ.
(10). Theebe (2004)[52] nghiên cứu tác động phi tuyến tính của tiếng ồn các
phương tiện giao thông như máy bay, tàu lửa và xe cộ tác động đến giá tài sản tại
Hà Lan. Nghiên cứu cho thấy tiếng ồn có ảnh hưởng đến giá bất động sản. Bài
nghiên cứu đi sâu vào phân tích chi tiết của thị trường bất động sản tại miền tây Hà
Lan. Giá bất động sản ở vực có thu nhập bình quân cao hơn thì bị ảnh hưởng nhiều
hơn tiếng ồn so với giá BĐS ở khu vực có thu nhập thấp hơn. Mặc dù thị trường
BĐS năm 1999 chứa đựng nhiều rủi ro hơn các năm trước nhưng bài nghiên cứu

không tìm thấy khác biệt giữa các năm khi xem xét sự ảnh hưởng của tiếng ồn đến
giá BĐS.
(11). Raymond Y.C. Tse và Love (2000)[48] nghiên cứu nhằm mục đích xác
định các nhân tố làm tăng giá nhà tại trung tâm Hong Kong năm 1999. Dữ liệu
nghiên cứu dựa trên 139 giao dịch thực tế từ tháng 01/1999 đến tháng 03/1999 và
được đưa vào mô hình tuyến tính Hedonic dạng logarit để phân tích. Các biến trong
mô hình gồm diện tích nhà, tuổi của nhà và các biến giả về bãi đậu xe, khoảng cách
đến trung tâm mua sắm, khoảng cách đên trung tâm thể thao, khoảng cách đến
nghĩa trang. Kết quả mô hình cho thấy tất cả các biến đều có ý nghĩa, ngoại trừ biến
giả khả năng tiếp cận trung tâm mua sắm. Trong đó diện tích nhà và sự có sẵn của
bãi đậu xe ảnh hưởng mạnh đến giá nhà. Ngược lại nhà được xây dựng càng lâu có
giá trị giao dịch càng thấp, khoảng cách từ nhà đến nghĩa trang càng gần thì giá nhà
càng giảm.
(12). Wen Hai-Zhen (2005)[55] nghiên cứu phân tích các nhân tố ảnh hưởng
đến giá nhà đô thị tại Hàn Châu - Trung Quốc dựa vào mô hình định giá Hedonic.
Bài nghiên cứu chọn ra 18 biến độc lập để phân tích sự tác động của các biến ảnh
hưởng đến giá nhà tại thành phố Hàn Châu, theo 2.473 mẫu nhà và dữ liệu của 290
nhà được khảo sát thực tế. Kết quả nghiên cứu nhận xét 14 trong 18 biến có ảnh
hưởng quan trọng đến giá nhà khảo sát. Các biến được phân chia làm 4 nhóm và tỷ


10

lệ ảnh hưởng đến giá nhà là: nhóm đặc điểm thuộc cấu trúc (60%), nhóm đặc điểm
thuộc khu vực xung quanh nhà (16,5%), nhóm đặc điểm thuộc vị trí (19,8%) và
nhóm đặc điểm khác (2,7%). Qua phân tích 14 biến ảnh hưởng đến giá nhà sắp xếp
theo thứ tự mức độ ảnh hưởng nhiều đến ít: diện tích sàn, khoảng cách đến hồ phía
Tây, môi trường bên trong, khoảng cách đến trung tâm thương mại, điều kiện giao
thông, bãi đậu xe, mức độ trang trí, quản lý khu vực, môi trường bên ngoài, gác
mái, số tầng, thời gian giao dịch, khu vực vui chơi giải trí, gần trường học. Và bốn

biến khác (tuổi nhà, hướng nhà, gần khu vực bệnh viện siêu thị, chợ, bưu điện, gần
trường mẫu giáo, tiểu học, trung học) hệ số phân tích cho thấy không ảnh hưởng
đến giá.
1.3. Nhận xét các nghiên cứu
Các nghiên cứu trước đều phản ánh được các yếu tố nào đã ảnh hưởng đến giá căn
hộ chung cư tại các Quốc gia và cả ở Việt Nam. Các nghiên cứu trên đều có thể áp
dụng tại Việt Nam mà cụ thể là tại Tp. HCM.
TÓM TẮT CHƯƠNG 1
Trong chương 1, tác giả đã nêu ra được 08 công trình nghiên cứu trong nước và 12
công trình nghiên cứu ngoài nước chứng minh được các biến có ảnh hưởng đến giá
căn hộ chung cư. Từ đó, làm tiền đề cho tác giả nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến
giá căn hộ chung cư tại Tp.HCM trong chương hai.


11

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.1.

Các khái niệm liên quan đến thị trường BĐS

2.1.1. Khái niệm bất động sản
Theo quy định của Bộ luật Dân sự: “Bất động sản là các tài sản không di dời
được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các
tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất
đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định”[1].
Theo Phan Thị Cúc và các tác giả: “Bất động sản bao gồm đất đai và những
tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý
của đất”[12].
Theo từ điển trực tuyến Oxford: “Bất động sản là tài sản dưới dạng đất đai và

công trình xây dựng”[61].
Ngày 29/6/2006, Luật Kinh doanh BĐS số 63/2006/QH10 được ban hành và
áp dụng tại Việt Nam, đã tạo tiền đề pháp lý cho việc hình thành thị trường bất động
sản tại Việt Nam. Đối tượng điều chỉnh tại Luật kinh doanh BĐS 2006 bao gồm:
-

Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

-

Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của
pháp luật về đất đai;

-

Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
Theo quá trình phát triển của thị trường, Luật kinh doanh BĐS số

66/2014/QH13 đã có những bổ sung, điều chỉnh nhằm thúc đẩy hoạt động kinh
doanh BĐS. Đối tượng điều chỉnh của Luật kinh doanh BĐS 2014 đã được qui định
chi tiết:
-

Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân.

-

Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá
nhân.

-

Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép đưa vào kinh doanh.