Đánh giá biến động giá đất trên địa bàn phường phan đình phùng thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai, đoạn 2013 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HUYỆN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG
PHAN ĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊNGIAI ĐOẠN 2013 - 2015

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành : Quản lí đất đai
Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khoá

: 2012 – 2016

Thái Nguyên, 2016


i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HUYỆN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG
PHANĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊNGIAI ĐOẠN 2013 - 2015

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lí đất đai

Lớp

: K44 - QLĐĐ - N02

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khoá

: 2012 – 2016

Giảng viên hƣớng dẫn : ThS. Trƣơng Thành Nam

Thái nguyên, 2016


ii

LỜI CẢM ƠN
Thực hiện phương trâm “học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế”.
Thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập, nghiên cứu tại
trường có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế. Đây là giai
đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên các Trường Đại học nói chung và
sinh viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên nói riêng.
Với lòng kính trọng và biết ơn, em xin cảm ơn thầy giáo ThS. Trương Thành
Nam giảng viên khoa Quản lí Tài nguyên đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em
trong suốt thời gian thực hiện đề tài này.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa
Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền đạt cho em
những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và rèn luyện tại
trường.
Em xin gửi lời cảm ơn tới UBND phường Phan Đình Phùng, các cán bộ,
nhân viên đang công tác tại UBNDPhường đã giúp đỡ em trong suốt thời gian thực
tập tốt nghiệp.
Em cũng gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân và bạn bè đã luôn ở bên
cạnh động viên, khích lệ em trong suốt quá trình học tập và thời gian em thực hiện
khóa luận tốt nghiệp này.
Trong quá trình học tập và thực hiện đề tài, em đã cố gắng hết mình nhưng
do kinh nghiệm còn thiếu và kiến thức còn hạn chế nên bài khóa luận tốt nghiệp này
chắc chắn sẽ không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý
kiến của các thầy cô và bạn bè để bài khóa luận được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn.
Thái Nguyên, ngày ... tháng ... năm 2016

Sinh viên
Nguyễn Thị Huyện


iii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.: Hiện trạng sử dụng đất của phường Phan Đình Phùng năm 2015 .............35
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2015 ........................................37
Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp ..................................................38
Bảng 4.4:Giá đất ở do Nhà nước quy định tại phường Phan Đình Phùng từ năm
2013 đến năm 2015 ...................................................................................................42
Bảng 4.5: Giá đất nông nghiệp Nhà nước quy định tại phường Phan Đình Phùng từ
năm 2013 đến năm 2015 ...........................................................................................44
Bảng 4.6: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại phường
Phan Đình Phùng năm 2013 ......................................................................................45
Bảng 4.7: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại phường
Phan Đình Phùng năm 2014 ......................................................................................47
Bảng 4.8: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại phường
Phan Đình Phùng năm 2015 ......................................................................................49
Bảng 4.9: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại phường
Phan Đình Phùng giai đoạn 2013-2015 ....................................................................51


iv

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Thể hiện cơ cấu sử dụng đất năm 2015 của phường Phan Đình Phùng ..................... 37
Hình 4.2: Giá đất Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại phường Phan Đình
Phùng năm 2013 .................................................................................................................. 47

Hình 4.3: giá đất Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại phường Phan Đình
Phùng năm 2014 .................................................................................................................. 48
Hình 4.4: giá đất Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại phường Phan Đình
Phùng năm 2014 .................................................................................................................. 50
Hình 4.5: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất trên thị trường của các loại
đường phố trên địa bàn phường Phan Đình Phùng (năm 2015)Error!
defined.

Bookmark

not


v

DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
Tên viết tắt

STT

Tên đầy đủ

1

BĐS

Bất động sản

2

BTC

Bộ tài chính

3

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

4

CBRE

Đơn vị tư vấn bất động sản

5

CMT8

Cách Mạng Tháng 8

6

CP

Chính phủ

7

CTCP

Công ty cổ phần

8

DN

Doanh nghiệp

9

FDI

Đầu tư trực tiếp nước ngoài

10

HĐND

Hội đồng nhân dân

11

HN; TP.HCM

Hà Nội; Thành phố Hồ Chí Minh

12

ITP.HCMTP>HC
NĐ

Nghị định

13

C

NQ

Nghị quyết

14

QĐ

Quyết định

15

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

16

TT

Thông tư

17

TTLT

Thông tư liên tịch

18

UBND

Ủy ban nhân dân

19

USD

Đô la Mỹ

20

VAMC

Công ty thu mua nợ quốc gia

21

VT

Vị trí

vi

MỤC LỤC
Trang bìa phụ: ............................................................................................................. i
Lời cảm ơn ................................................................................................................. ii
Danh mục các bảng ................................................................................................... iii
Danh mục các hình .................................................................................................... iv
Danh mục các từ viết tắt ..............................................................................................v
PHẦN 1 MỞ ĐẦU .....................................................................................................1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu ..............................................................................................2
1.3 Yêu cầu của đề tài .................................................................................................3
1.4 Ý nghĩa của đề tài ..................................................................................................3
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..........................................................................4
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài nghiên cứu...................................................................4
2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài .....................................................................................4
2.1.2 Cơ sở thực tiễn ...................................................................................................4
2.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài. ....................................................................................5
2.2 Khái quát về giá đất...............................................................................................6
2.2.1 Khái niệm giá đất ...............................................................................................6
2.2.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất .......................................................7
2.2.2.1 Địa tô ...............................................................................................................7
2.2.2.2 Lãi suất ngân hàng ..........................................................................................7
2.2.2.3 Quan hệ cung - cầu ..........................................................................................8
2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ......................................................................8
2.2.3.1 Yếu tố thông thường .......................................................................................8
2.2.3.2 Yếu tố khu vực ..............................................................................................10
2.2.3.3 Yếu tố cá biệt ................................................................................................10

2.2.3.4 Các yếu tố chung bên ngoài ..........................................................................11
2.2.4 Kháiquátvềđịnhgiáđấtvàcácnguyêntắcđịnhgiáđất...........................................12
2.2.4.1 Kháiniệmđịnhgiáđất ......................................................................................12


vii

2.2.4.2 Nguyêntắcthaythế..........................................................................................12
2.2.4.3Nguyêntắcsửdụnghiệuquảnhất .......................................................................13
2.2.4.4 Nguyêntắcbiếnđộng ......................................................................................13
2.2.5 Phương pháp xác định giá đất .........................................................................13
2.2.5.1 Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam ..........................................13
2.2.5.2 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị ..........................................................17
2.2.6 Các quy định khi áp dụng các loại giá đất trên địa bàn phường ......................18
2.2.6.1 Đất ở ..............................................................................................................18
2.2.6.2.Đấtsảnxuất,kinhdoanhphinôngnghiệp...........................................................19
2.2.6.3.Đấtnôngnghiệp ..............................................................................................19
2.2.6.4.Đốivớiđấtchuyêndùng ...................................................................................21
2.3 Những kết quả nghiên cứu về biến động giá đất .................................................21
2.3.1 Những kết quả nghiên cứu về biến động giá đất trên thế giới. ........................21
2.3.2 Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam ...............................22
2.3.2.1 Tình hình biến động giá đất trong cả nước. ..................................................22
2.3.2.2 Tình hình biến động giá đất ở Thái Nguyên. ................................................25
PHẦN 3 ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....26
3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................26
3.1.1Đối tượng nghiên cứu........................................................................................26
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu ..........................................................................................26
3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành ..........................................................................26
3.2.1 Địa điểm nghiên cứu: .......................................................................................26
3.2.2 Thời gian nghiên cứu .......................................................................................26

3.3 Nội dung nghiên cứu ...........................................................................................26
3.4 Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................27
3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .................................................27
3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................27
3.4.3 Phương pháp chọn điểm điều tra......................................................................27
3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu ...........................28


viii

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .....................................29
4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu ....................29
4.1.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................................29
4.1.1.1 Vị trí địa lý ....................................................................................................29
4.1.1.2 Địa hình địa mạo ...........................................................................................29
4.1.1.3 Khí hậu, thủy văn. .........................................................................................30
4.1.1.4 Các nguồn tài nguyên ...................................................................................30
4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................................31
4.1.2.1 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế ........................................................31
4.1.2.2 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng ...............................................................32
4.1.2.3 Thực trạng phát triển đô thị ...........................................................................33
4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Phan Đình
Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ..................................................34
4.1.3.1 Những thuận lợi ............................................................................................34
4.1.3.2 Những khó khăn, hạn chế..............................................................................34
4.1.4 Tình hình sử dụng đất ......................................................................................35
4.1.4.1 Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của phường năm 2015 ............35
4.1.4.2 Đất nông nghiệp ............................................................................................37
4.1.4.3 Đất phi nông nghiệp ......................................................................................38
4.1.4.4. Đất chưa sử dụng..........................................................................................40

4.1.5 Đánh giá chung tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng 41
4.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng ......41
4.2.1 Tình hình biến động giá đất theo khung giá Nhà nước quy định trênđịa bàn
phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2013 – 2015. ...................................................41
4.2.2GiáđấtnôngnghiệpquyđịnhtạiphườngPhanĐìnhPhùng .....................................43
4.2.3GiáđấtthựctếtrênthịtrườngtạiphườngPhanĐìnhPhùngnăm 2013 ......................44
4.2.4GiáđấtthựctếtrênthịtrườngtạiphườngPhanĐìnhPhùngnăm 2014 ......................47
4.2.5GiáđấtthựctếtrênthịtrườngtạiphườngPhanĐìnhPhùngnăm 2015 ......................48


ix

4.2.6SosánhgiáđấtNhànướcquyđịnhvàgiáđấttrênthịtrườngtạiphường
PhanĐìnhPhùnggiaiđoạn2013-2015...........................................................................50
4.2.7 Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa phường Phan Đình Phùng qua ý
kiến của người dân và cán bộ quản lí ........................................................................52
4.3 Yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động giá đất trên địa bàn phường Phan Đình
Phùng .........................................................................................................................54
4.3.1 Yếu tố vị trí ......................................................................................................54
4.3.2 Khả năng tạo lợi nhuận của thửa đất ...............................................................55
4.3.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng .........................................................................................56
4.3.4 Yếu tố đặc điểm thửa đất ................................................................................56
4.3.5 Nhu cầu và mục đích sử dụng đất của người dân ............................................57
4.3.6 Yếu tố quy hoạch .............................................................................................58
4.4 Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất trên địa bàn phường Phan Đình
Phùng .........................................................................................................................58
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................60
5.1 Kết luận ...............................................................................................................60
5.2 Kiến nghị .............................................................................................................61
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................62

1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi Quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc
phòng. Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển và
ngày càng nhận thức được vai trò tầm quan trọng của đất đai.
Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi
Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch mua bán vẫn
diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và
người bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Lần đầu tiên được “Nhà nước xác định
giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt
hại về đất khi thu hồi”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của
thị trường bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai
ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao, Luật Đất đai 1987
ra đời, tiếp theo nó là Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013.
Luật Đất đai 2013 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai
trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, coi đất đai là tài sản quý giá, nguồn lực
quan trọng nhất của đất nước. Cho nên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá.
Việt Nam đang trong quá trình hội nhập và phát triển, tốc độ phát triển kinh
tế không ngừng và đô thị hoá mạnh mẽ đã dẫn tới nhu cầu về đất ở ngày càng tăng
nhanh, đồng nghĩa với nó là tính phức tạp của thị trường bất động sản ngày càng

cao. Điều đó đòi hỏi phải có những giải pháp cụ thể để điều tiết thị trường bất động
sản theo hướng phát triển lành mạnh.


2

Việc xác định giá đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xử lý tốt các quan hệ đất
đai như: Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất, tính thuế sử dụng đất.
Giá đất là một phạm trù kinh tế tồn tại khách quan trong hoạt động kinh tế xã hội, giá đất cũng là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp
cận với cơ chế thị trường. Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong
sự phân phối đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước
điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý nhà
nước về đất đai là rất quan trọng. Thành phố Thái Nguyên nói chung và phường
Phan Đình Phùng nói riêng đang từng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư. Trước
thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác
định giá đất nói riêng thì đất đai cần phải được định giá. Do vậy việc nghiên cứu
xác định giá đất và biến động giá là vấn đề rất quan trọng.
Đứng trước những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường,
Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên,
dưới sự hướng dẫn của ThS. Trương Thành Nam, em tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá biến động giá đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng, thành phố
Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013-2015”.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
- Mục tiêu tổng quát: Đánh giá biến động giá đất tại phường Phan Đình Phùng,
thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 – 2015 nhằm đưa ra
những thành tựu và hạn chế còn tồn tại về giá đất và đề xuất giải pháp khắc phục
làm cho giá đất ổn định trong thời gian tới.
- Mục tiêu cụ thể:

+ Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của phường
Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
+ Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường Phan Đình
Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 – 2015.


3

+ Yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động giá đất trên địa bàn phường Phan Đình
Phùng.
+ Đề xuất một số giải pháp thích hợp nhằm bình ổn giá đất trên địa bàn
phường phan đình phùng trong thời gian tới.
1.3 Yêu cầu của đề tài
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của phường
Phan Đình Phùng.
- Tìm hiểu công tác định giá đất tại phường Phan Đình Phùng.
- Khái quát được thực trạng của giá đất ở tại phường Phan Đình Phùng.
- Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến giá đất ở.
- Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn phường Phan
Đình Phùng trong giai đoạn 2013 – 2015.
- Xác định và phân tích các yếu tố tác động đến giá đất trên địa bàn phường
Phan Đình Phùng.
- Đề xuất định hướng một số giải pháp giúp bình ổn giá đất của phường Phan
Đình Phùng.
1.4 Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu:
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn

- Ý nghĩa trong thực tiễn:
Tìm hiểu được thực tế về thị trường BĐS của phường Phan Đình Phùng
nói riêng và thành phố Thái Nguyên nói chung. Đồng thời tìm ra những mặt tích
cực và tiêu cực của sự biến động giá đất trên địa bàn phường, từ đó đề xuất các
giải pháp thích hợp, phù hợp tạo sự bình ổn giá đất với điều kiện thực tế của
phường Phan Đình Phùng cũng như trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài nghiên cứu
2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài
Đất đai là sản vật tự nhiên, có giới hạn về không gian và không thể di dời
được. Sự hiện diện của đất đai tự nhiên không gắn với lao động xã hội; lao động xã
hội chỉ tác động, khai thác để đất đai từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng
vào mục đích xác định, từ vật có đặc tính không có giá trị thành vật mang đặc tính
chuyển tải giá trị. Giá trị mà đất đai chuyển tải trên thị trường bất động sản người ta
vẫn gọi là “giá đất”. [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [5].
Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như
giải quyết các vấn đề đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả
năng sinh lợi của đất; giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất, sự phát triển xã hội.
Nếu giá đất phản ánh đúng sẽ thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các
bên tham gia thị trường BĐS ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị
trường BĐS, điều tiết quan hệ cung - cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định
quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản. [Nguyễn Thế Huấn
cùng các cộng sự, 2009] [5].
2.1.2 Cơ sở thực tiễn
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên quyền

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều
năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
[Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [5].
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc
đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện
các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất. [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [5].


5

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố
cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Hầu hết những nước có nền
kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu
mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
2.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài.
a. Các văn bản của Nhà nước.
- LuậtĐấtđaingày26tháng11năm2003
- LuậtĐấtđaingày29tháng11năm2013
- Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc hội.
-Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2004): Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất.
-Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2007): Nghị định số 123/2007/NĐ-CP
ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2007): Nghị định số 153/2007/NĐCPngày 15/10/2007 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật

Kinh doanh Bất động sản.
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2009): Nghị định số 69/2009/NĐ-CP
ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá
đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
- Nghị định 44/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định về giá đất.
-Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày ngày 14 tháng 11 năm 2014
củaChính phủ quy định về khung giá đất.
- Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/ 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều
chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Nghị định 76/2015/NĐ – CP ngày10/9/2015 quy định chi tiết thi hành một
số điều của luật kinh doanh bất động sản


6

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của
liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ tài chính về việc hướng dẫn xây dựng,
thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền của
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương.
- Nghị quyết số 21/2012/NQ-HĐND ngày 15/12/2012 quy định khung giá
các loại đất trên địa bàn tỉnh thái nguyên năm 2013.
- Nghị quyết số 23/2013/NQ-HĐND ngày 12/12/2013 quy định khung giá
các loại đất trên địa bàn tỉnh thái nguyên năm 2014.
- Nghị quyết số 60/2014/NQ-HĐND ngày 12/12/2014 thông qua bảng giá đất
giai đoạn năm 2015 – 2019 trên địa bàn tỉnh thái nguyên.
- Các đề án, tài liệu điều tra cơ bản ở địa phương, thông tin liên quan đến giá đất.
b. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên.

UBND tỉnh Thái Nguyên (2012): Quyết định số 52/2012/QĐ – UBND ngày
26/12/2012 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định giá đất và bảng giá đất các
loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013.
UBND tỉnh Thái Nguyên (2013): Quyết định số 36/2013/QĐ – UBND ngày
21/12/2013 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định giá đất và bảng giá đất các
loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014.
UBND tỉnh Thái Nguyên (2014): Quyết định số 57/2014/ QĐ – UBND ngày
22/ 12 / 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định giá đất và bảng giá đất các
loại đất giai đoạn 2015 – 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
2.2 Khái quát về giá đất
2.2.1 Khái niệm giá đất
Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ:
“Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là giá trị của quyền sử
dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.


7

Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng
đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
2.2.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất
2.2.2.1 Địa tô
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ
hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch,
gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và
lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại.

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có
hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công
thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi
ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn
giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của
địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất
lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự
phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.[Nguyễn Thế Huấn
cùng các cộng sự, 2009] [5].
2.2.2.2 Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng
của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược


8

lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát
triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,
việc kinh doanh đất đai luôn có lãi..
Các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:
Giá đất = Địa tô/Lãi xuất ngân hàng
[Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [5].
2.2.2.3 Quan hệ cung - cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất
và làm cho giá đất luôn biến động.

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử
dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung - cầu cũng như việc
có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung - cầu vì cung - cầu
được xem như hàm số của giá. Theo Luật đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có hai
loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước quy
định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước
quy định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người
sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa
đất (công tác đấu giá QSDĐ).
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua
việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự,
2009] [5].
2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
2.2.3.1 Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,
cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố
kinh tế, nhân khẩu, xã hội, quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế,
xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:


9

+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vì
thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất văn
hoá cuả nhân khẩu.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền
thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.

- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá
đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong
cả nước.
+ An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật
tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu, do
người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ
bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất
biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông
đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá
có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không
thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên
quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất
đai cũng không ngoại lệ.
+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia
khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có
lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng.


10

- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối
với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong quá
trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật tư
dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Ảnh

hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận với nhau
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
+ Biến động vật giá
+ Mức lãi suất
[Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [5].
2.2.3.2 Yếu tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác động
tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng,
chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị …. Trong đó vị trí là yếu tố
quyết định đến giá đô thị. [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [5].
2.2.3.3 Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa
đất gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc,điều kiện cơ sở hạ tầng,
hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất … Ảnh hưởng
của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.
Trong đó yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá biệt,
bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây
dựng, loại hình sử dụng …
Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như yếu
tố tâm lý, mục đích sử dụng đất …
[Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [5].


11

2.2.3.4 Các yếu tố chung bên ngoài
* Các yếu tố chính trị pháp lý

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường đất nói chung và sự
đầu tư vào lĩnh vực đất nói riêng. Cụ thể là:
- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về đất qua đó có thể làm cho giá đất
gia tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp như:
+ Chính sách cho phép việt kiều mua đất ở Việt Nam.
+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua
nhà tại thành phố.
+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được Nhà nước giao đất
cho thuê đất.
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực đất.
+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với đất.
* Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:đó là các yếu tố kinh tế liên quan
- Tình hình cung-cầu đất trong khu vực
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường đất trong khu vực
- Các điều kiện của thị trường đất trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin liên lạc...)
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,
trung bình hay thấp) so với các vùng khác.
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng.
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất


12

- Mức độ lạm phát chung
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng
trong vùng.
* Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị đất. Một khu vực mà mật độ
dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị đất nơi đó sẽ
tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như:
chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người
dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của đất. Tình trạng những người sống
trong đất, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ
tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống... [18].
2.2.4 Kháiquátvềđịnhgiáđấtvàcácnguyêntắcđịnhgiáđất
2.2.4.1 Kháiniệmđịnhgiáđất
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài
sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó
còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự
ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản
thông thường.[Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [5].
2.2.4.2 Nguyêntắcthaythế
Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất được hiểu đó
là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so
sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán
trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong
khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thê.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các
tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa
thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu

13

sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả
năng thay thế nó. [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [5].
2.2.4.3Nguyêntắcsửdụnghiệuquảnhất
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu
nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương
lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một
khoảng thời gian nhất định. [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [5].
2.2.4.4 Nguyêntắcbiếnđộng
Giácảđấtđailàbiếnđộngtheosựthay

đổicủayếutốcấuthànhgiá.Nólà

kếtquảtácđộnglẫnnhaugiữacácyếutốhìnhthành

giáđất,mà

thành

thếbiếnđộng,chonêngiágiácảđấtđailàđượchình

giáthìluônnằmtrong

thànhtrongquátrìnhtácđộnglẫnnhaucủanhữngyếutốnày
chungcủachúng.

cácyếutốhình

Trongviệcđịnhgiáđất,không

những

vànhữngbiếnđộng
phảidựtínhchínhxácsự

biếnđộnggiáđấttrongtươnglai,màđồngthờicònphảitheonguyêntắcbiếnđộng
đểđiềuchỉnhtưliệugiáđấtđang

dùng

vềmức

tiêuchuẩncủathờigianđịnhgiáthì

mớicóthểxácđịnhgiáđấthợplí.[Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [5].
2.2.5 Phương pháp xác định giá đất
2.2.5.1 Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam
* Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các
mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại
đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí)
để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Trình tự tiến hành
Bước 1: khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất,
khu đất cần định giá để thu thập thông tin.

- Thời gian thu thập thông tin


14

- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về kết
cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển nhượng, mức giá
chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết
quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường quy định tại Khoản 2 Điều 1 của Nghị định số
123/2007/NĐ-CP.
Bước 2: so sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành tổng
hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa
các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác
định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa
đất, khu đất cần định giá.
Bước 3: thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Mức tiền điều chỉnh về giá hình
Giá trị ước tính
của thửa đất
cần định giá

Giá chuyển nhượng
=

của từng thửa đất,
khu đất so sánh

thành những yếu tố khác biệt
±

của từng thửa đất, khu đất so
sánh với thửa đất, khu đất cần
định giá

Bước 4: xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của
các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt
về giá ở bước 3.
* Phương pháp xác định mức giá bằng thương số giữa mức thu nhập thuần
tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm
bình quân một năm (tính đến thời điểm xác đinh giá đất) của loại tiền gửi Việt Nam
đồng kỳ hạn một năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi
tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.


15

Trình tự tiến hành:
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc để cho thuê thì
tổng thu nhập của thửa đất cần địnhgiá chính là số tiền thuê đất hoặc thuê bất động
sản thu được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản trên thị trường tại
thời điểm định giá đất.
- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì
tổng thu nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu nhập
của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của

thửa đất thu được hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh
thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc điểm của từng
loại cây.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau: Thuế sử dụng đất,
chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này tính theo các quy định
hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì
tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất kinh
doanh đã chi trả.
Bước 3: xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức
Thu nhập thuần
tuý hàng năm

=

Tổng thu nhập hàng
năm đã tính ở bước 1

-

Tổng chi phí đã
tính ở bước 2

Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ
Giá đất ước tính

=

thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam hạn 12 tháng