Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện ngân sơn tỉnh bắc kạn, giai đoạn 2014 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG THỊ NGỌC
Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN NGÂN SƠN, TỈNH BẮC KẠN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2015

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản Lý Đất Đai

Lớp

: K44 – QLĐĐ – N02

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khoá học

: 2012-2016

Thái Nguyên, năm 2016


i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG THỊ NGỌC
Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN NGÂN SƠN, TỈNH BẮC KẠN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2015

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản Lý Đất Đai

Lớp

: K44 – QLĐĐ – N02

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khoá học

: 2012-2016

Giảng viên hƣớng dẫn : PGS.TS Nguyễn Ngọc nông
Thái Nguyên, năm 2016


ii

LỜI CẢM ƠN
Qua quá trình thực tập vừa rồi tuy ngắn ngủi nhƣng lại có ý nghĩa rất
lớn đối với em.Khoảng thời gian thực tập vừa qua giúp cho em đƣợc trải
nghiệm những gì đã học trên ghế nhà trƣờng và học thêm nhiều điều mới lạ
quý báu ở thực tế. Giúp cho em tích lũy thêm kiến thức bổ ích giúp đỡ cho
công việc đƣợc giao sau này.Đƣợc sự nhất trí của trƣờng Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, khoa Quản lí Tài nguyên, em đã thực tập tại Văn phòng đăng kí
quyền sử dụng đất huyện Ngân Sơn từ ngày 15/2/2015 đến 18/3/2016 về đề
tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Ngân Sơn,tỉnh
Bắc Kạn giai đoạn 2014 - 2015”.
Em xin gửi lời cám ơn chân thành và tri ân sâu săc đối với các thầy cô
của trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Khoa Quản lí Tài nguyên đã
truyền đạt kiến thức và tạo điều kiện thuận lợi cho em hoàn thành khóa luận
tốt nghiệp.
Đặc biệt em xin bày tỏ lòng biết ơn và tri ân sâu sắc đến thầy giáo
PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông – Phó hiệu trƣởng nhà trƣờng đã dành thời gian

hƣớng dẫn, chỉ bảo em tận tình trong suốt quá trình thực tập và hoàn thành
khóa luận tốt nghiệp.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất
huyện Ngân Sơn - tỉnh Bắc Kạn đã tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ em trong
suốt thời gian thực tập vừa qua.
Do điều kiện về thời gian và trình độ chuyên môn còn hạn chế nên
không thể tránh khỏi những sai xót, em rất mong những lời góp ý quý báu từ
thầy cô và bạn bè.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày tháng
năm
Sinh viên thực hiện
Hoàng Thị Ngọc


iii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1 Bảng hiện trạng sử dụng đất huyện Ngân Sơn giai đoạn ................ 31
2014 – 2015 ..................................................................................................... 31
Bảng 4.2: Bảng thống kê số lƣợng hồ sơ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
tại huyện Ngân Sơn giai đoạn 2014- 2015 ...................................................... 34
Bảng4.3: Bảng thống kê số lƣợng hồ sơ thực hiện công tác tặng cho QSDĐ tại
huyện Ngân Sơn giai đoạn 2014- 2015 ........................................................... 38
Bảng 4.4 Bảng thống kê số lƣợng hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện
Ngân Sơn giai đoạn 2014- 2015...................................................................... 40
Bảng4.5: Bảng thống kê số lƣợng hồ sơ đất thế chấp quyền sử dụng đất tại
huyện Ngân Sơn giai đoạn 2014- 2015 ........................................................... 42
Bảng 4.6: Bảng kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Ngân Sơn giai
đoạn 2014- 2015 .............................................................................................. 45

Bảng 4.7 Bảng kết quả đánh sự hiểu biết chung của ngƣời dân về công tác
chuyển quyền đất tại huyện Ngân Sơn ............................................................ 48


iv

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1 Bản đồ hành chính huyện Ngân Sơn tỉnh Bắc Kạn ......................... 26
Hình 4.2 Tỉ lệ phần trăm cơ cấu đất đai huyện Ngân Sơn năm 2014 ............. 32
Hình 4.3 Tỉ lệ phần trăm cơ cấu đất đai huyện Ngân Sơn năm 2015 ............ 33
Hình 4.4 Biểu đồ thống kê số hồ sơ hợp lệ thực hiên chuyển nhƣợng QSDĐ
tại huyện Ngân Sơn giai đoạn 2014 - 2015 ..................................................... 35
Hình 4.5 Tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ tại huyện Ngân Sơn trong giai
đoạn 2014 – 2015 ............................................................................................ 36
Hinh 4.6 :Tình hình tặng cho QSDĐ huyện Ngân Sơn .................................. 39
giai đoạn 2014- 2015 ....................................................................................... 39
Hình 4.7 : Tình hình thừa kế QSDĐ tại huyện Ngân Sơn .............................. 41
giai đoạn 2014 - 2015 ...................................................................................... 41
Hình 4.8 : Biểu đồ thể hiện số hồ sơ thế chấp QSDĐ tại huyện Ngân Sơn giai
đoạn 2014 – 2015 ............................................................................................ 43
Hình 4.9 : Biểu đồ hồ sơ thế chấp QSDĐ tại huyện Ngân Sơn giai đoạn 2014
- 2015............................................................................................................... 44
Hinh 4.10 Biểu đồ số hồ sơ thực các hình thức chuyển quyền tại ................. 46
huyện Ngân Sơn giai đoạn 2014 - 2015 .......................................................... 46
Hình 4.11 :Tình hình thực hiện chuyển QSDĐ tại huyện Ngân Sơn giai đoạn
2014 -2015....................................................................................................... 47
Hình 4.12 Biểu đồ điều tra sự hiểu biết của ngƣời dân về công tác chuyển
quyền sử dụng đất tại huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn ................................... 49

v

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BNV

Bộ nội vụ

BTC

Bộ tài chính

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trƣờng

CP

Chính phủ

NĐ

Nghị định

PGS.TS

Phó giáo sƣ tiến sĩ

TT

Thông tƣ

TTLT

Thông tƣ liên tịch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QĐ

Quyết định

UBND

Ủy ban nhân dân

STT

Số thứ tự

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất


vi

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài .................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2
PHẦN 2:TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
2.1.1. Cơ cở pháp lí ........................................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lí luận ............................................................................................ 6
2.1.3. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................ 7
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất .................................................... 8
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 8
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất.......................... 10
2.2.3. Những quy định trình tự chuyển quyền sử dụng đất thực hiện theo cơ
chế 1 cửa tại xã ,phƣờng ,thị trấn .................................................................... 13
2.2.4. Vị trí chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, cơ cấu tổ chức, cơ chế hoạt động
và cơ chế phối hợp của VPĐK QSDĐ. ........................................................... 15
2.3. Sơ lƣợc tình hình chuyển quyền trên địa bàn huyện Ngân Sơn............... 19
PHẦN 3:ĐỐI TƢỢNG NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21
3.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 21
3.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu............................................................................ 21
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 21
3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................ 21
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 21


vii

3.3.1. Đánh giá sơ lƣợc về điều kiện tự nhiên ,kinh tế, xã hội của huyện Ngân

Sơn................................................................................................................... 21
3.3.2. Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Ngân Sơn .............................................................................................. 22
3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân về chuyển quyền sử dụng đất ..... 22
3.3.4. Đánh giá những thuận lợi khó khăn và giải pháp trong công tác chuyển
quyền sử dụng đất tại huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn ................................... 22
3.4. Phƣơng pháp nghiên cứu.......................................................................... 23
3.4.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 23
3.4.2. Phƣơng pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 24
3.4.3. Phƣơng pháp xử lí thông tin .................................................................. 24
3.4.4. Phƣơng pháp biểu đạt thông tin thu thập đƣợc ..................................... 25
PHẦN 4:KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................. 26
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Ngân Sơn ............................... 26
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 26
4.1.2. Điều kiện kinh tế-xã hội ........................................................................ 29
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình sử dụng đất .................................. 30
4.2. Đánh giá công tác chuyển quyền trên địa bàn huyện Ngân Sơn giai đoạn
2014 -2015....................................................................................................... 33
4.2.1. Công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ........................................ 33
4.2.2. Công tác tặng cho .................................................................................. 37
4.2.3. Công tác thừa kế.................................................................................... 40
4.2.4. Công tác thế chấp quyền sử dụng đất ................................................... 42
4.2.5. Tổng hợp kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Ngân Sơn giai đoạn 2014- 2015 ........................................................... 45
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân huyện Ngân Sơn về chuyển quyền sử
dụng đất. .......................................................................................................... 48


viii

4.4. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp để đẩy mạnh công tác chuyển
QSDĐ .............................................................................................................. 51
4.4.1 Thuận lợi ................................................................................................ 51
4.4.2. Khó khăn ............................................................................................... 51
4.4.3. Đề xuất giải pháp cho công tác chuyển quyền sử dụng đất. ................. 52
PHẦN 5:KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .............................................................. 54
5.1. Kết luận .................................................................................................... 54
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 56
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 57


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với con ngƣời.Đất
đai là nơi con ngƣời sinh sống và là tƣ liệu sản xuất đặc biệt. Đất đai là nguồn
tài nguyên có hạn về diện tích do không thể sản sinh ra thêm. Đất đai là điều
kiện vật chất mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới. Trong quá trình phát
triển của xã hội loài ngƣời, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh
vật chất và văn minh tinh thần, tất cả các kỹ thuật vật chất và văn hóa khoa
học đều đƣợc xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất đai.
Luật đất đai hiện hành đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các công
tình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”.
Trong những năm vừa qua theo định hƣớng của đảng và nhà nƣớc, theo
định hƣớng xã hội chủ nghĩa công nghiệp hóa - hiện đại hóa kinh tế nƣớc ta
không ngừng tăng trƣởng kéo theo đó là sự phát triển của các đô thị. Đô thị

hóa diễn ra nhanh chóng và mạnh mẽ, xã hội ngày càng phát triển nhu cầu sử
dụng đất đai của con ngƣời ngày càng tăng từ đó kéo theo việc chuyển quyền
sử dụng dụng đất ngàycàng cao.
Huyện Ngân Sơn thuộc tỉnh Bắc Kạn là một huyện miền núi phía Đông
Bắc Bộ. Trong những năm gần đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ nhà
nƣớc đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lí và sử dụng đất đạt
đƣợc nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn nhất định
trong quá trình thực hiện luật đất đai. Do đó để thấy đƣợc những tồn tại và
hạn chế trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai nói chung và trong việc
đảm bảo quyền lợi cũng nhƣ nghĩa vụ của nhà nƣớc và chủ sử dụng trong quá


2

trình quản lí và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những
kết quả đạt đƣợc từ đó rút ra bài học kinh nghiệm để qủa lí và sử dụng đất
hiệu quả nhất.
Xuất phát từ vấn đề trên, đƣợc sự nhất trí của ban giám hiệu trƣờng Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên, khoa quản lí tài nguyên, dƣới sự hƣớng dẫn của
thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông, em xin tiến hành nghiên cứu đề tài “
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Ngân Sơn, tỉnh
Bắc Kạn giai đoạn 2014 -2015”.
1.2.Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1.Mục tiêu tổng quát của đề tài
Trên cơ sở đánh giá và phân tích những thành công và tồn tại trong
công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ngân Sơn từ đó đề
xuất một số giải pháp nhằm tăng cƣờng công tác quản lí đƣợc tốt hơn.
1.2.2.Mục tiêu cụ thể
Đánh giá đƣợc điều kiện tự nhiên,kinh tế -xã hội và tình hình quản lí và
sử dụng đất trên địa bàn huyện Ngân Sơn.

Đánh gía đƣợc thực trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Ngân Sơn giai đoạn 2014 -2015.
Đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp
công tác quản lí tốt hơn.
1.3.Ý nghĩa của đề tài
Trong học tập và nghiên cứ khoa học giúp sinh viên vận dụng đƣợc
những kiến thức đã học vào thực tế. Làm rõ các quy định hiện hành trong
chuyển quyền sử dụng đất, từ thực trạng và những tồn tại ngoài thực tế nhằm
đề xuất ra giải pháp phù hợp.
Ý nghĩa trong thực tiễn: quá trình làm đề tài đánh giá công tác chuyển
quyền sử dụng đất tại huyện Ngân Sơn - tỉnh Bắc Kạn trong giai đoạn 2014-


3

2015 sẽ giúp cho sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lí đất đai tại địa
phƣơng từ đó có thể đƣa ra những giải pháp khả thi để giải quyết và hoàn
thiện công tác quản lí đất đai.
Đề tài là tài liệu tham khảo giúp cơ quan quản lí nắm chắc đƣợc công
tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phƣơng mình.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ cở pháp lí
- Hiến pháp năm 1992
- Luật đất đai năm 2013

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/05/2014 nghị định
quy định chi tiết thi hành một số điều luật đất đai.
-Nghị định số 79/NĐ-CP của Chính phủ : Sửa đổi bổ sung một số điều
của Nghị định số 17/1999/NĐ/CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP nghị định chính phủ quy định về thu tiền
sử dụng đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Quyết định 21/2014/QĐ-UBND ngày 22/10/2014 về việc ban hành
Quy định một số nội dung cụ thể trong công tác quản lý đất đai áp dụng trên
địa bàn tỉnh Bắc Kạn
- Quyết định số: 1928/2010/QĐ-UBND ngày 17/9/2010 của UBND
tỉnh Bắc Kạn về việc điều chỉnh, bổ sung một số điều của bản quy định một
số nội dung cụ thể trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai, áp dụng trên
địa bàn tỉnh Bắc Kạn ban hành kèm theo Quyết định số: 750/2009/QĐ-UBND
ngày 14/4/2009 của UBND tỉnh Bắc Kạn
- Quyết định số: 750/2009/QĐ-UBND ngày 14/4/2009 của UBND tỉnh
Bắc Kạn về việc quy định một số nội dung cụ thể trong công tác quản lý nhà
nƣớc về đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn


5

- Quyết định số: 181/2003/QĐ-TTg Quyết định thủ tƣớng chính phủ
về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửả tại cơ quan hành chính
nhà nƣớc ở địa phƣơng.
- Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 thông tƣ của bộ tài
nguyên môi trƣờng Quy định về Hồ sơ địa chính.
- Thông tƣ 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống
kê,kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.

- Thông tƣ liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 của Bộ Tƣ pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc
công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của ngƣời sử
dụng đất (gọi tắt là Thông tƣ số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT).
- Thông tƣ liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BVN-BTC ngày
04/04/2015 của bộ tài nguyên môi trƣờng, bộ nội vụ,bộ trƣởng bộ tài chính
hƣớng dẫn chức năng nhiệm vụ,quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt
động của Văn phòng đăng kí đất đai trực thuộc sở tài nguyên và môi trƣờng.
- Thông tƣ số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của bộ tài nguyên
và môi trƣờng quy định về hồ sơ giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất gồm 15 điều.
- Thông tƣ 02/2015/TT-BTNMT hƣớng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP
(Hiệu lực Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 về hạn mức nhận
chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng
vào mục đích nông nghiệp13/3/2015)
- Thông tƣ 76/2014/TT-BTC thông tƣ bộ tài chính hƣớng dẫn Nghị
định 45 về thu tiền sử dụng đất(Có hiệu lực từ 01/08/2014).
- Thông tƣ liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hƣớng dẫn việc đăng
ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.


6

2.1.2.Cơ sở lí luận
Công tác chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ
pháp luật đất đai.Trong quá trình sử dụng đất đai từ trƣớc tới nay luôn luôn có
sự biến động do chuyển QSDĐ.
Luật Đất đai 1993, Nhà nƣớc đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất
đai rất toàn diện. Nhà nƣớc đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là
một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép ngƣời sử dụng đƣợc quyền chuyển

quyền khá rộng rãi theo qui định của pháp luật dƣới các hình thức chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này đƣợc
nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nƣớc vẫn tiếp tục mở rộng quyền đƣợc
chuyển QSDĐ của ngƣời sử dụng đất nhƣ Luật Đất đai 1993 nhƣng cụ thể
hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dƣới
hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục
cũng nhƣ nhiều vấn đề khác liên quan. Sau 10 năm thực hiện thu đƣợc nhiều
kết quả đáng kể góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nƣớc,
thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển..Trong quá trình thực hiện Luật Đất
đai 2003 đã bộc lộ nhiều hạn chế. Việc ban hành Luật Đất đai mới là cần thiết
để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 2003.
Sự ra đời của luật đất đai 2013 giúp khắc phục những hạn chế mà luật
đất đai 2003. Những điểm mới cơ bản của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất
đai 2003 :Luật Đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể hóa các quyền nghĩa vụ của
Nhà nƣớc đối với ngƣời sử dụng đất.Luật mở rộng thời hạn giao đất nông
nghiệp.Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo
mục đích sử dụng đất. Luật thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất
đai giữa nhà đầu tƣ trong và nƣớc ngoài; quy định cụ thể điều kiện đƣợc Nhà
nƣớc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tƣ nhằm lựa chọn đƣợc


7

nhà đầu tƣ.Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở.Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ
trợ tái định cƣ.Bổ sung các quy định mới về hệ thống thông tin, hệ thống giám
sát. Quy định hoàn chỉnh hơn các chính sách đất đai đối với khu vực nông
nghiệp.Luật chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất
đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải

cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá
trình thực hiện.Bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra, đánh giá
về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai năm
2003 chƣa có quy định cụ thể.
2.1.3.Cơ sở thực tiễn
Nƣớc ta đang trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nƣớc,
các xã hội ngày càng phát triển thị trƣờng đất đai ngày càng sôi động vì vậy
nhu cầu chuyển QSDĐ của ngƣời sử dụng cũng nhƣ công tác quản lý nhà
nƣớc trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát
triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của ngƣời
sử dụng cũng nhƣ củả toàn xã hội.
Luật Đất đai năm 2013 ra đời, đã bổ sung cơ sở pháp lí chặt chẽ cho
việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà
nƣớc vềđất đai, cũng nhƣ hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về
đất đai toàn xã hội.
Huyện Ngân Sơn có đƣờng quốc lộ 3 chạy qua và là tuyến đƣờng giao
thông quan trọng vận chuyển hành khách và hàng hóa của tỉnh Cao Bằng với
các tỉnh miền xuôi,nối liền với các cửa khẩu của tỉnh Cao Bằng nhƣ cửa khẩu
Tà Lùng, Trà Lĩnh. Nhu cầu sử dụng đất của địa phƣơng để làm dịch vụ hay
phát triển các sản phẩm nông sản ngày cành tăng nhanh do giao thông thuận


8

lợi.Từ đó đất đai có giá hơn nhu cầu sử dụng đất tăng cao kéo theo đó là nhu
cầu chuyển quyền sử dụng đất cũng ngày một tăng cao.
Chính từ nhu cầu thực tiễn nói trên mà chuyển QSDĐ tại huyện Ngân
Sơn đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của ngƣời dân mà còn của
các cấp, các ngành, nhất là cơ quan quản lý đất đai địa phƣơng. Thực tế, trong
thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời và có hiệu lực,Uỷ ban

nhân dân huyện Ngân Sơn và các ngành liên quan đã xâydựng nhiều kế hoạch
cho các hoạt động trong lĩnh vực này nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển
QSDĐ tại địa phƣơng, từ đó góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội nói
chung cũng nhƣ sự phát triển thị trƣờng đất đai nói riêng
2.2.Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1.Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Theo luật Đất đai 2013 có 7 hình thức đó là: chuyển đổi quyền sử dụng,
chuyển nhƣợng, cho thuê(cho thuê lại), tặng cho, thừa kế, thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất [10].
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử
dụngđất, là phƣơng thức đơn giản nhất của chuyển QSDĐ, thực chất hình
thức này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất,
nhằm chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh
mún, phân tán đất đai hiện nay.[14]
Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử
dụng đất, là hình thức phổ thông nhất của chuyển QSDĐ, mà thực chất là việc
chuyển QSDĐ cho ngƣời khác trên cơ sở có giá trị, tức là đổi đất lấy tiền
hoặc hiện vật tƣơng đƣơng. Trong trƣờng hợp này ngƣời đƣợc nhận đất phải
trả cho ngƣời chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với
mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có đƣợc QSDĐ và tất cả chi phí đầu tƣ làm
tăng giá trị của đất đó.


9

Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dung đất là một hình thức chuyển
quyền sử dụng đất, mà thực chất là ngƣời sử dụng đất nhƣờng QSDĐ của
mình cho ngƣời khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng
hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Thừa kế quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất

mà thực chất là việc ngƣời sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của
mình cho ngƣời khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.[14]
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất mà thực chất là ngƣời sử dụng đất cho ngƣời khác sử dụng đất của mình
mà ngƣời chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả.
Nó thƣờng diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng có các
trƣờng hợp tặng cho theo quan hệ tình cảm không huyết thống.
Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền
sử dụng đất, mà thực chất là ngƣời sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế
chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy
định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian
nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, ngƣời ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển
quyền sử dụng đất, mà thức chất là ngƣời sử dụng đất coi giá trị quyền sử
dụng đất của mình nhƣ một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với ngƣời khác
cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể sảy ra giữa hai
hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tƣợng có thể góp đất, góp tiền hoặc
góp cái khác nhƣ sức lao động, công nghệ, máy móc theo thỏa thuận. Tuy
nhiên, chỉ đƣợc coi là góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất khi quan hệ
giữa các chủ thể có hình thành pháp nhân mới.[14]


10

2.2.2.Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Khi ngƣời sử dụng đất thuộc vào các đối tƣợng đƣợc chuyển
quyền muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo
4 điều kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, Điều kiện thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng

cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất đƣợc quy
định nhƣ sau [ 10] :
- Có Giấy chứng nhận, trừ trƣờng hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trƣờng hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm
2013, ngƣời sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện
theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật đất đai năm 2013.
Việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng
ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ
địa chính.
2.2.2.2. Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Tại thời điểm mà ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền của
mìnhnhƣ sau [12]:
1- Thời điểm mà ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển


11

Nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất quy định của pháp luật về đất đai đối với đất
do Nhà Nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất nhƣ sau:
- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất không đƣợc phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không đƣợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ đƣợc

thực hiện
các quyền của ngƣời sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật.
- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất nƣớc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ
tài chính thì đƣợc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất kể từ khi có
quyết định đó;
- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đƣợc chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc đƣợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì
đƣợc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân đƣợc thực hiện các quyền chuyển
đổi,chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn
bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do
nhà nƣớc giao không thu tiền sử dụng đất đƣợc xác định từ khi quyết định
giao Đất có hiệu lực thi hành
3- Thời điểm ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển
nhƣợng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo
qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang
hình thức giao đất đƣợc xác định từ khithực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo
qui định của pháp luật.


12

4- Thời điểm ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển
nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất đai đối với trƣờng
hợp đƣợc miễn nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật đƣợc xác định
từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.

5- Thời điểm ngƣời thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê đƣợc chuyển nhƣợng QSDĐ thực hiện nhƣ sau: tổ chức kinh tế,
ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc
ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
hoặc cho thuê chỉ đƣợc phép chuyển nhƣợng QSDĐđối với diện tích đất đã
hoàn thành việc đầu tƣ xây dựng nhà ở theo dự án đƣợc xét duyệt; trƣờng hợp
dự án đầu tƣ
xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì đƣợc phép chuyển nhƣợng QSDĐ sau
khi đã hoàn thành việc đầu tƣ theo dự án thành phần của dự án đầu tƣ đƣợc
xét duyệt; không cho phép chuyển nhƣợng QSDĐdƣới hình thức bán nền mà
chƣa xây dựng nhà ở
2.2.2.3. Quy định chung luật thuế chuyển quyền sử dụng đất nước Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Điều 1:Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bao gồm cả
đất có nhà và vật kiến trúc trên đó, khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, trừ những trƣờng
hợp quy định tại Điều 2 của Luật này [10].
Điều 2: Những trƣờng hợp sau đây không thuộc diện chịu thuế chuyển
quyền sử dụng đất [10]:
1. Nhà nƣớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo
quy định của pháp luật;


13

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại đất cho Nhà nƣớc hoặc Nhà
nƣớc thu hồi đất theo quy định của pháp luật;
3. Chuyển quyền sử dụng đất trong trƣờng hợp ly hôn, thừa kế theo quy
định của pháp luật;
4. Chuyển quyền sử dụng đất giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ, cha

nuôi, mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi; ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại với
cháu nội, cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau;
5. Tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất có chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất thuê;
6. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hiến quyền sử dụng đất cho Nhà nƣớc
hoặc cho các tổ chức để xây dựng cơ sở văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể
thao; cơ sở từ thiện không nhằm mục đích kinh doanh theo các dự án đã đƣợc
cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt.
Điều 3: Cơ quan Nhà nƣớc, tổ chức chính trị, xã hội, đơn vị vũ trang
nhân dân và mọi công dân có trách nhiệm giúp cơ quan thuế, cán bộ thuế
trong việc thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.[10]
Điều 4: Trong Luật này, các từ ngữ dƣới đây đƣợc hiểu nhƣ sau [10]:
1- "Chuyển quyền sử dụng đất" là chuyển đổi, chuyển nhƣợng, chuyển
cho ngƣời khác quyền sử dụng đất của mình, theo quy định của pháp luật.
2- "Đối tƣợng nộp thuế" là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2.2.3.Những quy định trình tự chuyển quyền sử dụng đất thực hiện theo cơ
chế 1 cửa tại xã ,phường ,thị trấn
"Một cửa" là cơ chế giải quyết công việc của tổ chức, công dân thuộc
thẩm quyền của cơ quan hành chính nhà nƣớc từ tiếp nhận yêu cầu, hồ sơ đến
trả lại kết quả thông qua một đầu mối là "bộ phận tiếp nhận và trả kết quả" tại
cơ quan hành chính nhà nƣớc.[16]


14

Việc thực hiện cơ chế "một cửa" nhằm đạt đƣợc bƣớc chuyển căn bản
trong quan hệ và thủ tục giải quyết công việc giữa cơ quan hành chính nhà
nƣớc với tổ chức, công dân, giảm phiền hà cho tổ chức, công dân, chống tệ
quan liêu, tham nhũng, cửa quyền của cán bộ, công chức, nâng cao hiệu lực,

hiệu quả quản lý nhà nƣớc.
Trình tự thực hiện chuyển quyền sử dụng đất thực hiện theo cơ chế 1
cửa tại xã ,phƣờng ,thị trấn:[16]
- Bƣớc 1:Ngƣời dân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ tại UBND xã
- Bƣớc 2:Cán bộ, công chức làm việc tại bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả có trách nhiệm xem xét yêu cầu, hồ sơ của tổ chức, công dân:
- Bƣớc 3:Tiếp nhận và viết giấy biên nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả
theo quy định. Nếu hồ sơ chƣa đầy đủ theo quy định thì hƣớng dẫn cụ thể để
tổ chức, công dân bổ sung, hoàn chỉnh.
- Bƣớc 4:Trƣờng hợp yêu cầu của tổ chức, công dân không thuộc phạm
vi giải quyết thì hƣớng dẫn để tổ chức, công dân đến cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền giải quyết.
- Bƣớc 5:Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả có trách nhiệm chuyển hồ sơ
của tổ chức, công dân đến các bộ phận chức năng có liên quan để giải quyết.
Chuyển hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền giải quyết cấp cao hơn nhƣ UBND
huyện, văn phòng đăng kí quyền sửu dụng đất cấp huyện,phòng TN & MT.
- Bƣớc 6: Các bộ phận liên quan có trách nhiệm giải quyết hồ sơ của tổ
chức, công dân do bộ phận tiếp nhận và trả kết quả chuyển đến, trình lãnh đạo
có thẩm quyền ký và chuyển về bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo đúng
thời gian quy định.
- Bƣớc 7:Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nhận lại kết quả giải quyết
công việc và trả lại tổ chức, công dân theo đúng thời gian đã hẹn, thu phí, lệ
phí đối với những công việc đƣợc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.


15

- Trƣờng hợp giải quyết hồ sơ không đúng thời gian nhƣ đã hẹn thì bộ
phận tiếp nhận và trả kết quả có trách nhiệm thông báo cho tổ chức, công dân
biết lý do và hẹn lại thời gian trả kết quả.

2.2.4.Vị trí chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, cơ cấu tổ chức, cơ chế hoạt
động và cơ chế phối hợp của VPĐK QSDĐ.
Theo thông tƣ liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BVN-BTC ngày
04/04/2015 của bộ tài nguyên môi trƣờng, bộ nội vụ,bộ trƣởng bộ tài chính
hƣớng dẫn chức năng nhiệm vụ,quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt
động của Văn phòng đăng kí đất đai trực thuộc sở tài nguyên và môi trƣờng [3].
Điều 1. Vị trí, chức năng:
1. Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc
Sở Tài nguyên và Môi trƣờng, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống
nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và
cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có tƣ cách pháp nhân, có con dấu riêng;
đƣợc Nhà nƣớc bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo
quy định của pháp luật.
Điều 2. Nhiệm vụ, quyền hạn
1. Thực hiện việc đăng ký đất đƣợc Nhà nƣớc giao quản lý, đăng ký
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi
là Giấy chứng nhận).
3. Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất đƣợc Nhà nƣớc giao
quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.


16

4. Lập, chỉnh lý, cập nhật, lƣu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận,
quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
5. Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng,

quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật.
6. Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính.
7. Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
8. Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
9. Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
10. Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.
11. Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với
năng lực theo quy định của pháp luật.
12. Quản lý viên chức, ngƣời lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn
phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo
theo quy định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công
tác đƣợc giao.
Điều 3. Cơ cấu tổ chức
1. Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai
Văn phòng đăng ký đất đai có Giám đốc và không quá 02 Phó Giám
đốc. Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc Văn phòng đăng
ký đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật và phân cấp của Ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh), phù hợp với tiêu chuẩn quy định.