Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Tam Nông - tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2011-2013.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
  


CÙ MINH ĐƯỢC

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN TAM NÔNG TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2011 - 2013


KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC




Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Khoa : Quản Lý Tài Nguyên
Lớp : K42 – ĐCMT - N02
Khoá học : 2010 - 2014

Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Lợi
Khoa Quản Lý Tài Nguyên -Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Thái Nguyên, năm 2014
LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn cuối cùng của quá trình đào tạo tại các
trường Đại học. Đây là thời gian giúp cho mỗi sinh viên làm quen với công
tác nghiên cứu khoa học, củng cố những kiến thức lý thuyết và vận dụng
những kiến thức đó vào thực tế. Thực tập tốt nghiệp là kết quả của quá trình
tiếp thu kiến thức thực tế, qua đó giúp cho sinh viên tích lũy kinh nghiệm để
phục vụ cho quá trình công tác sau này.
Để đạt mục tiêu trên, được sự nhất trí của khoa Quản Lí Tài nguyên,
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu chuyên
đề: “Đánh giá công tác chuyển QSDĐ tại huyện Tam Nông tỉnh Phú Thọ giai
đoạn 2011-2013.”
Để hoàn thành đề tài này em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của các
thầy, cô giáo trong khoa Quản Lí Tài nguyên, đặc biệt là cô giáo hướng dẫn –
TS Nguyễn Thị Lợi, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tam nông. Em
xin được bày tỏ lòng biết ơn tới tất cả sự giúp đỡ quý báu đó.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng do kiến thức bản thân còn hạn chế. Vì
vậy không tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được sự chỉ bảo của các
thầy, cô và ý kiến đóng góp của các bạn để chuyên đề của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 30 tháng 5 năm 2014
Sinh viên


Cù Minh Được
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu viết tắt Nguyên nghĩa
CBQL Cán bộ quản lý

CNH - HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
NDSXPNN Người dân sản xuất phi nông nghiệp
NDSXNN Người dân sản xuất nông nghiệp
QSDĐ Quyền sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân
NN Nông nghiệp
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Tam Nông 32
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Tam Nông 34
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
huyện Tam Nông 38
Bảng 4.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của huyện Tam Nông 41
Bảng 4.5: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Tam Nông 42
Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của
huyện Tam Nông 43
Bảng 4.7: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển QSDĐ 46
Bảng 4.8: Sự hiểu biết của người dân huyện Tam Nông về
chuyển đổi QSDĐ 47
Bảng 4.9: Sự hiểu biết của người dân huyện Tam Nông về
chuyển nhượng QSDĐ 48
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của người dân huyện Tam Nông về
cho thuê và cho thuê lại QSDĐ 49
Bảng 4.11: Sự hiểu biết của người dân huyện Tam Nông về
tặng cho QSDĐ 50
Bảng 4.12: Sự hiểu biết của người dân huyện Tam Nông về
thừa kế QSDĐ 51

Bảng 4.13: Sự hiểu biết của người dân huyện Tam Nông về
bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ 52
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của người dân huyện Tam Nông 53
về góp vốn bằng giá trị QSDĐ 53
Bảng 4.15: Sự hiểu biết của người dân huyện Tam Nông 54
về thế chấp bằng giá trị QSDĐ 54

MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1
1.1. Đặt vấn đề 1
1.2. Mục tiêu của đề tài 2
1.3. Yêu cầu của đề tài 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
2.1. Cơ sơ khoa hoc của đề tài 3
2.1.1 Cơ sở pháp lí của đề tài 3
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài 5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài 6
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 6
2.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất 6
2.2.2. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất 7
2.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất 7
2.2.4. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 7
2.2.5. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 12
2.2.7. Trách nhiệm pháp lý khi chuyển quyền sử dụng đất 21
2.3. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh phú thọ 22
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 23
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 23
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 23
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 23

3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 23
3.2.1. Địa điểm 23
3.2.2. Thời gian 23
3.3. Nội dung nghiên cứu 23
3.4. Phương pháp nghiên cứu 23
3.4.1. Thu thập số liệu thứ cấp 23
3.4.2 Thu thập số liệu sơ cấp 24
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25
4.1. Tình hình cơ bản của huyện Tam Nông 25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Tam Nông 25
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của huyện Tam Nông 28
2.1. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 28
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lí đất đai tại huyện Tam Nông 31
4.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Tam Nông 38
4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại huyện Tam Nông
giai đoạn 2011 - 2013 38
4.2.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tam Nông giai đoạn 2011 – 2013 38
4.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại huyện
Tam Nông giai đoạn 2011 - 2013 39
4.2.4. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Tam Nông giai
đoạn 2011 – 2013 40
4.2.5. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Tam Nông giai
đoạn 2011 – 2013 42
4.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Tam
Nông giai đoạn 2011 - 2013 42
4.2.7. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện
Tam Nông giai đoạn 2011 - 2013 44
4.2.8. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Tam
Nông giai đoạn 2011 – 2013 44

4.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Tam Nông về chuyển quyền
sử dụng đất 45
4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Tam Nông về những quy
định chung của chuyển quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra. 45
4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Tam Nông về các hình thức
chuyển quyền sử dụng đất 47
4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân huyện Tam Nông về chuyển
quyền sử dụng đất 54
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 56
5.1. Kết luận 56
5.2. Đề nghị 57
1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Hiện nay chúng ta không thể phủ nhận vai trò đất đai ngày càng trở nên
quan trọng, nó gắn liền với sự tồn vong của một quốc gia, là tài sản quý giá,
tư liệu sản xuất đặc biệt, là điểm tựa cho mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt
của con người. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường phát triển mạnh, quá
trình đô thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu gây ra những lo ngại như: bùng
nổ dân số, hiện tượng ô nhiễm môi trường, mất cân đối trong cơ cấu sử dụng
đất trong khi quỹ đất có hạn thì việc sử dụng đất như thế nào là một bài toán
khó. Tất cả những trở ngại đó là áp lực nặng nề đặt lên vai các nhà quản lý đất đai.
Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai
phù hợp và hiệu quả, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản
luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Mới đây nhất là luật đất đai năm 2003.
Và chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa
đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến luật Đất
Đai 1993, chuyển quyền mới được một cách có hệ thống và các hình thức
chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình

thực hiện chuyển đổi, bổ sung Luật Đất Đai 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và
khắc phục những tồn tại của luật Đất Đai 1993, những vấn đề về chuyển
quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển
quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khá.
Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện
quyền và nghĩa vụ của Nhà Nước đại diện quyền chủ sở hữu chủ sử dụng đất
trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp
nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện luật đất đai. Do đó, để
thấy được những mặt tồn tại yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất
đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà
nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh
giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài
học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
2
Qua thời gia học tập tại trường kết hợp với thực tiễn địa phương em thấy
được sự quan trọng của công tác chuyển QSDĐ trong quản lý nhà nước về đất
đai, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên,
Ban chủ nhiệm khoa Quản Lí Tài Nguyên dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS
NGUYỄN THỊ LỢI em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công
tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Tam Nông tỉnh Phú Thọ giai đoạn
2011-2013”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
* Mục tiêu tổng quan
Đánh giá được công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Tam Nông
nhằm xác định được những kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trong
công tác chuyển QSDĐ tại địa phương. Từ đó đề xuất những giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phục
những tồn tại đó.
* Mục tiêu cụ thể
- Điều tra được điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng

đất trên địa bàn huyện Tam Nông
- Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm
2011 đến năm 2013 của huyện Tam Nông.
- Điều tra sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển QSDĐ và
đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm được các quy định của nhà nước về công tác chuyển quyền sử dụng đất
- Các số liệu điều tra thu thập chính xác, đầy đủ phản ánh trung thực
khách quan công tác chuyển quyền tại địa phương
- Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ đất đai tại địa phương, từ đó có thể
đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện
trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp.
3
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Cơ sơ khoa hoc của đề tài
2.1.1 Cơ sở pháp lí của đề tài
Hiến pháp 1992
Luật đất đai 2003; ngày 26 tháng 11 năm 2003.
Luật thuế thu tiền sử dụng đất phi nông nghiệp 2010
Luật thuế thu nhập cá nhân 2007
Bộ luât dân sự 2005; ngày 14 tháng 6 năm 2005.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004/ của chính phủ về thi
hành luật đất đai năm 2003.
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/11/2006 của chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của nghị định 181/ 2004/NĐ-CP
Nghị định số 114-CP ngày 5/9/1994 quy định chi tiết về thi hành luật
thuế chuyển quyền sử dụng đất
Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của chính phủ

quy định phương pháp xác định đất và khung giá các loại đất
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của chính phủ quy định
trình tự các bước, nội dung và trách nhiệm của các đơn vị, cá nhân có liên
quan trong giải quyết thủ tục hành chính,chuyển đổi , chuyển nhượng, thừa
kế,tặng cho quyền sư dụng đất
Điều 99 nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về nhận chuyển QSDĐ
Thông tư của bộ tài chính số 78-TT-TCT ngày 30/9/1994 hướng dẫn thi
hành nghị định số 114-CP ngày 5/9/1994
Thông tư 23/2006/TT-BTC của bộ tài chính về hướng dẫn xác định tiền
sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc ngân sách
nhà nước theo quy định của chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai.
Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của bộ tư pháp và bộ
tài nguyên môi trường về việc sửa đổi bổ sung một số quy định của thông tư
liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của bộ tư pháp và
4
bộ tài nguyên và môi trường hướng dẫn về việc đăng kí thế chấp , bảo lãnh
bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNM ngày 13/06/2006 của bộ
tư pháp – bộ tài nguyên môi trường hướng dẫn việc công chứng , chứng thực
hợp đồng , văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của bộ tài nguyên môi trường về việc
hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định 181 /2004NĐ-CP ngày
29/10/2004 của chính phủ về thi hành luật đất đai.
Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính phủ
về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên
thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương.
Nghị quyết 92/2006/NQ-HĐND Về danh mục, mức thu, tỷ lệ điều tiết
các khoản phí và lệ phí trên địa bàn tỉnh Phú Thọ

Nghị quyết 227/2010/NQ-HĐND về mức thu, tỷ lệ điều tiết khoản thu
lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
Quyết định 40/2003/QĐ-UBND về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh
Phú Thọ
Quyết định 3997/2009/QĐ-UBND ban hành quy định cụ thể một số
điểm về quản lý, sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ
Quyết định 24 về giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ
Hướng dẫn 922 /HD-TNMT một số điểm về công tác cấp giấy chứng
nhận QSDD,quyền sơ hữu nhà ở và tà sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
tỉnh Phú Thọ
Hướng dẫn 1574/HD-TNMT một số nội dung về tổ chức thực hiện cấp
GCNQSDĐ lần đầu tiên cho các hộ gia đình cá nhân
Hướng dẫn 437/HD-UBND về trình tự thủ tục, hồ sơ khi thực hiện việc
giao đất ở,cấp giấy CNQSDĐ thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho tặng,
thừa kế QSDĐ của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Tam Nông

5
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy
định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép
chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp các loại đất khác hầu như bị cấm đoán.
Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của
nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, nhà nước đã thừa ghi nhận sự thay đổi mối
quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai đã có giá trị sử dụng
và coi nó như một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được

quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình
thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ, Các
quyền này được quy định tại điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai
1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá
trình thực hiện đã được bổ sung hai lần vào năm 1998 và năm 2001 cho phù
hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào
công tác quản lí đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh
tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng
còn bộc lộ những điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất
nước trong thời kỳ CNH -HĐH. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai
1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại
kỳ họp 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể
hóa hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung hình thức chuyển quyền dưới
hình thức cho tặng QSDĐ và thủ tục cũng như có nhiều vấn đề khác liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp
6
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng.
- Đất đang có tranh chấp.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta với nền kinh tế nông
nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế CNH - HĐH đã đạt được những
thành tựu vượt bậc. Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang
dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị
trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người

sử dụng ngày cao cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này đạt
tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng
cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội .
Tam Nông là một huyện miền núi, nằm ở phía Đông Nam của tỉnh Phú
Thọ. Huyện có vị trí khá thuận lợi trong phát triển kinh tế - xã hội là nơi dân cư
đông đúc, nền kinh tế tương đối phát triển. Vì vậy mà đất đai của huyện cũng trở
nên có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển các ngành
cũng tăng lên nhanh chóng. Từ thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành mối
quan tâm lớn của người dân trong huyện và các ngành các cấp trong huyện nhất
là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể
từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho
việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước
về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp
lãnh đạo cũng như UBND huyện Tam Nông cùng các ngành liên quan đã xây
dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh
hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển
kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp
chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo các quy định
của bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai

7
2.2.2. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
Khi hộ gia đình cá nhân muốn chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ
các nguyên tắc sau:
- Chỉ những hộ gia đình và cá nhân nào có quyền sử dụng đất hợp pháp
mới được phép chuyển quyền sử dụng đất. Luật pháp không thừa nhận dùng
đất lấn, chiếm không thuộc quyền sử dụng của mình để thực hiện các hành vi

chuyển quyền
- Đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất đồng thời
khuyến khích họ đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn vào việc sử dụng đất đai có
hiệu quả
- Đất được giao sử dụng vào mục đích nào thì người nhận chuyển vẫn
phải sử dụng vào mục đích đó, giao theo thời hạn nào thì người nhận chuyển
được sử dụng hết thời hạn đó
- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên
- Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện trên cơ sở giá trị
sử dụng ( là khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên ).
2.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất được coi là một quyền tài sản, được phép chuyển
quyền, được để thừa kế…vì vậy khi chuyển quyền phải quy định rõ giá cả khi
thực hiện hợp đồng. Gía chuyển quyền sử dụng đất phải trên cơ sở giá tri, khả
năng sinh lợi của đất phù hợp với luật đất đai và nghị định 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ quy định phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất. Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá sẽ quy
định cụ thể về bảng giá đất đai tại địa phương phù hợp với thị trường quyền
sử dụng đất. Như vậy khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc chuyển quyền sử
dụng đất thỏa thuận về giá cả trong phạm vi Nhà nước quy định.
2.2.4. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là hình
thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.

8
2.2.4.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất
trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo

các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ
quan có thẩm quyền được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể
sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức sản xuất phù hợp khắc phục
tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải
là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó
cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường thị trấn để thuận
tiện cho sản xuất nông nghiệp.
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.
2.2.4.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng
đất trong đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho
người được chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng trả tiền cho
người chuyển nhượng
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người được nhấn đất phải trả cho người chuyển quyền sử
dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có
được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi
khi có đủ 4 điều kiện đã nêu ở điều 106 Luật Đất đai 2003.
9
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ

trừ các trường hợp quy định tại điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển, nhận tặng
cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển nhượng,
tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa
nước, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng của hộ gia đình cá nhân, trừ trường hợp
được chuyển mục đích theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế .
2.2.4.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật .
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của
nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn Luật Đất đai 2003 thì không
cấm việc này.
2.2.4.4. Quyền để thừa kế
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại
QSDĐ cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị -

xã hội.
10
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và
cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp
luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử
dụng đất có quyền thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của
bộ luật dân sự về thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà
không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ
vào di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc một phần nào di chúc hợp pháp
thì chia theo di chúc.
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc một
phần nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp
theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng thừa kế được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước
thì những người hàng sau mới được hưởng:
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, gì ruột, của người đã chết; cháu ruột của người đã chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột.
2.2.4.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó
thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên nó không loại trừ ngoài
quan hệ này.

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ
áp dụng những quy định thừa kế sang để thực hiện.
11
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại hiện vật. Tuy nhiên, để tránh việc lợi dụng
trường hợp này nhằm chốn thuế nên nhà nước đã quy định cụ thể những
trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền
hoặc thuế thu nhập cá nhân và những trường hợp nào vẫn chịu các loại thuế này .
2.2.4.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo một
quy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian
thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn
để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như nhũng người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ.
2.2.4.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo
lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả
ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp
2.2.4.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền
có giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với
người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra
giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp

tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy được sức mạnh riêng của mình; từ đó có thể thành
sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất
kinh doanh nói chung

12
2.2.5. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.5.1. Điều kiện để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy
định tại điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau :
1. Có giấy chứng nhận QSDĐ và các giấy tờ hợp lệ khác được các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai
2. Đất không có tranh chấp, phải sử dụng đất đúng mục đích
3. QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
4. Trong thời hạn sử dụng đất.
2.2.5.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sư dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình cũng
được quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ - CP như sau:
1 - Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do nhà nước giao có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyên mục đích sử dụng phải nộp
tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện song nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì

được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2 - Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao
đất có hiệu lực thi hành;
13
3 - Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển từ hình thức
thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
4 - Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi co quyết
định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5 - Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
sử dung đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc
cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn
thành việc xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu
tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ
sau khi hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được
xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền nhà
mà chưa xây dựng nhà ở (điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP).
2.2.5.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về nhận chuyển QSDĐ

như sau:
1) Người nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định như sau:
a, Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua
chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102
của nghị định này.
b, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại khoản 103
của Nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhương QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế.
c, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại khoản c điều 101 và khoản
14
6 điều 113 của Luật Đất đai 2003 trừ trường hợp được quy định tại điều 103
của nghị định này;
d, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ;
e, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy
định tại khoản 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua
mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f, Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
g, Tổ chức, hộ gian đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển QSDĐ thông qua việc
nhà nước giao đất.
h, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông
qua việc Nhà nước cho thuê đất.
i, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang
được sử dụng ổn định.

k, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được nhân QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được
UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại tố cáo về đất đai; quyết định
hoặc bản án của tòa án nhân dân, quyết định thi hành của cơ quan thi hành án;
văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về
chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người
có chung QSDĐ.
l. Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành qua việc chia tách hoặc
sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về
việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận
QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập;
15
2. Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xác
định trong thời hạn sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng
ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định
tại khoản 3 và 4 điều 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì
được nhận chuyển QSDĐ tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác
trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 103 của Nghị định này.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại khoản này được cấp
giấy chứng nhận QSDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộ
khẩu, nơi đăng kí kinh doanh
2.2.6. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn
2.2.6.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất

* Quy định về hồ sơ
a, Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ NN của hộ gia đình, cá nhân bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ quy
định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003
+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân (có xác nhận của UBND xã )
+ Trích lục thửa đất hoặc tờ bản đồ thửa đất đối với những nơi chưa có
bản đồ địa chính (bản chính có xác nhận của UBND xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã
b, Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tai các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (02 bản có xác nhận của UBND
cấp xã).
16
+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã
c, Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính )
+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã
d, Hồ sơ nhận thừa kế QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Di chúc
+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết
tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật
(có xác nhận của UBND cấp xã).
+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận
thừa kế là duy nhất)
+ Tờ trình của UBND cấp xã
+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ
+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp)
+ Giấy khi sinh (bản sao)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tác thửa ,
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND xã.
17
+ Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế có giấy xác nhận của UBND cấp xã.
+ Giấy kết hôn (nếu là vợ hoặc chồng) của người thừa kế
+ Giấy chứng tử có xác nhận của UBND xã
Trình tự giả quyết công việc đối với trường hợp chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ
• Bước 1: Người nhận QSDĐ nộp một bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận
và trả kết quả của UBND xã (trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất tại thị trấn thì nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện )
bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy

đủ thì hướng dẫn người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất bổ sung, hoàn
chỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết
quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ của huyện, thành phố.
Thời gian không quá 2 ngày làm việc.
• Bước 2 : Văn phòng đăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ
địa chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài
chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian làm việc
không quá 3 ngày.
• Bước 3 : Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo
nghĩa vụ tài chính cho người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất về thời
gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp
huyện lưu hồ sơ. Thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ.
• Bước 4: Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện chỉnh lý giấy chứng
nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bên chuyển QSDĐ theo quy định;
in giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phải
cấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ.
Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận cho phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện. Thời gian thực hiên không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được
thông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính.
• Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định
hồ sơ trình chủ tịch (hoặc phó chủ tịch theo ủy quyền) UBND huyện ký giấy
chứng nhận với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ. Thời gian
làm việc không quá 2 ngày làm việc.
18
• Bước 6: Chủ tịch (phó chủ tịch ) UBND huyện ký giấy chứng nhận
QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cấp mới, chuyển kết quả
cho Văn phòng đăng ký QSDĐ. Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc.
• Bước 7: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận
QSDĐ và tài sản gắn liền với đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy
định và chuyển hồ sơ cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ.

Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc.
• Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ, thu phí , lệ phí và
trả giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá
nhân. Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả.
Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, không kể thời gian
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. (Hướng dẫn 437/HD-UBND
tỉnh Phú Thọ)
2.2.6.2. Trình tự thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử
dụng đất
* Quy định về hồ sơ bao gồm:
+ Đơn yêu cầu đăng ký, thế chấp, bảo lãnh 02 bản;
+ Văn bản ủy quyền nếu có;
+ Hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo quy định của Luật Đất đai
năm 2003;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây
dựng và các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với
đất, nếu pháp luật có quy định;
* Trình tự giải quyết
• Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả
kết quả UBND huyện, Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ
sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ,
nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả. Thời gian
thực hiện trong ngày làm việc.
19
• Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thực hiện việc đăng ký thế chấp
vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ; chuyển kết quả cho
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Thời gian thực hiện 01 ngày.
• Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thu phí, lệ phí (nếu có) và
trả kết quả cho hộ gia đình, cá nhân. Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả.

Thời gian thực hiện không quá 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.
(Hướng dẫn 437/HD-UBND tỉnh Phú Thọ)
2.2.6.3. Tình tự thủ tục xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thế chấp, bên đã bảo lãnh
bằng giá trị QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ
* Quy định về nộp hồ sơ bao gồm:
+ Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp
+ Văn bản ủy quyền nếu có
+ Giấy chứng nhận QSDĐ
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản
* Trình tự giả quyết
• Bước 1: Hộ gia đình cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả
kết quả của UBND huyện; cán bộ, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra,
xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ
sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả
. Thời gian thực hiện trong ngày làm việc.
• Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ nghiên cứu hồ sơ, thực hiện xóa
đăng ký thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSDĐ; chuyển
kết quả cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Thời gian thực hiện 01 ngày.
• Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, trả kết quả cho hộ gia đình,
cá nhân thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả (Quyết định
3997/2009/QĐ-UBND tỉnh Phú Thọ)
2.2.6.4. Trình tự thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
* Quy định về hồ sơ bao gồm :
+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực).
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ được
quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật Đất đai 2003
* Trình tự giải quyết