Hoàn thiện phân tích tài chính dự án tại Công ty TNHH Việt Dũng

Header Page 1 of 258.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG

---o0o---

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

HOÀN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
TẠI CÔNG TY TNHH VIỆT DŨNG

SINH VIÊN THỰC HIỆN : PHẠM THỊ THÚY DIỆP
MÃ SINH VIÊN
: A22011
CHUYÊN NGÀNH
: TÀI CHÍNH

HÀ NỘI – 2016

Footer Page 1 of 258.


Header Page 2 of 258.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG

---o0o---

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

HOÀN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
TẠI CÔNG TY TNHH VIỆT DŨNG

Giáo viên hƣớng dẫn
Sinh viên thực hiện
Mã sinh viên
Chuyên ngành

: PGS.TS Lƣu Thị Hƣơng
: Phạm Thị Thúy Diệp
: A22011
: Tài chính

HÀ NỘI – 2016
Footer Page 2 of 258.

Thang Long University Libraty


Header Page 3 of 258.

LỜI CẢM ƠN
Đầu tiên, với tình cảm chân thành, em xin gửi lời cảm ơn tới các giảng viên
trường Đại học Thăng Long đã tận tình dạy dỗ em trong những năm học vừa qua giúp
em có được nhiều kiến thức hữu ích. Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn tới PGS.TS Lưu
Thị Hương đã trực tiếp hướng dẫn và chỉ bảo tận tình giúp em hoàn thành khóa luận
tốt nghiệp này. Đồng thời em cũng xin gửi lời cám ơn tới các cô chú, anh chị nhân

viên công ty TNHH Việt Dũng đã cungcấp tài liệu và tạo điều kiện cho em trong suốt
quá trình viết khóa luận.
Do giới hạn kiến thức, khả năng lý luận và kinh nghiệm của bản thân còn nhiều
hạn chế, kính mong sự chỉ dẫn và đóng góp của các thầy cô giáo để khóa luận tốt
nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 30 tháng 03 năm 2016
Sinh viên

Phạm Thị Thúy Diệp

Footer Page 3 of 258.


Header Page 4 of 258.

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Khóa luận tốt nghiệp này là do tự bản thân thực hiện có sự
hỗ trợ từ giáo viên hướng dẫn và không sao chép các công trình nghiên cứu của người
khác. Các dữ liệu thông tin thứ cấp sử dụng trong Khóa luận là có nguồn gốc và được
trích dẫn rõ ràng.
Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan này!
Sinh viên
Phạm Thị Thúy Diệp

Footer Page 4 of 258.

Thang Long University Libraty

Header Page 5 of 258.

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA
DOANH NGHIỆP ............................................................................................................. 1
1.1. Khái quát về dự án của Doanh nghiệp....................................................................... 1
1.1.1. Hoạt động cơ bản của Doanh nghiệp ....................................................................... 1
1.1.2. Dự án của Doanh nghiệp .......................................................................................... 2
1.2. Phân tích tài chính dự án của Doanh nghiệp ............................................................ 9
1.2.1. Khái niệm và mục tiêu phân tích tài chính dự án.................................................... 9
1.2.2. Nội dung phân tích tài chính dự án Doanh nghiệp ................................................. 9
1.3. Hoàn thiện phân tích tài chính dự án của Doanh nghiệp ...................................... 21
1.3.1. Khái niệm hoàn thiện phân tích tài chính dự án của Doanh nghiệp ................... 21
1.3.2. Chỉ tiêu đánh giá hoàn thiện phân tích tài chính dự án của Doanh nghiệp ........ 22
1.4. Nhân tố ảnh hƣởng đến hoàn thiện phân tích tài chính dự án .............................. 22
1.4.1. Nhân tố chủ quan .................................................................................................... 23
1.4.2. Nhân tố khách quan ................................................................................................ 24
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI CÔNG TY
TNHH VIỆT DŨNG ........................................................................................................ 26
2.1. Khái quát về Công ty TNHH Việt Dũng.................................................................. 26
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty TNHH Việt Dũng ..................... 26
2.1.2. Cơ cấu tổ chức ......................................................................................................... 26
2.1.3. Hoạt động chủ yếu ................................................................................................... 27
2.2. Thực trạng phân tích tài chính dự án tại Công ty TNHH Việt Dũng ................... 27
2.2.1. Quy trình phân tích tài chính dự án tại Công ty .................................................... 27
2.2.2. Minh họa phân tích tài chính thông qua dự án khai thác hầm lò mỏ than
Khe Chàm II-IV tại Công ty TNHH Việt Dũng ............................................................... 29
2.3. Đánh giá thực trạng phân tích tài chính dự án tại Công ty TNHH Việt Dũng ... 34
2.3.1. Kết quả ..................................................................................................................... 34

2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân. ....................................................................................... 35
CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI
CÔNG TY TNHH VIỆT DŨNG .................................................................................... 39
3.1. Định hƣớng phát triển của Công ty ......................................................................... 39
3.1.1. Cơ hội và thách thức ............................................................................................... 39
3.1.2. Định hướng phát triển của công ty ......................................................................... 40
Footer Page 5 of 258.


Header Page 6 of 258.

3.2. Giải pháp hoàn thiện phân tích tài chính dự án tại Công ty TNHH Việt Dũng .. 41
3.2.1.Nâng cao nhận thức của ban lãnh đạo về tầm quan trọng của phân tích
tài chính dự án ................................................................................................................... 41
3.2.2. Hoàn thiện công tác thu thập và xử lý thông tin.................................................... 42
3.2.3. Nâng cao chất lượng cán bộ phân tích tài chính dự án ........................................ 42
3.2.4. Bổ sung, hoàn thiện nội dung phân tích tài chính dự án ...................................... 43
3.2.5. Nâng cao chất lượng nguồn thông tin phục vụ phân tích ..................................... 47
3.2.6. Tăng cường đầu tư ứng dụng công nghệ tiên tiến trong phân tich
tài chính dự án ................................................................................................................... 47
3.3. Kiến nghị .................................................................................................................... 49
3.3.1. Kiến nghị với Chính phủ ......................................................................................... 49
3.3.2. Kiến nghị với Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan................... 50
KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO

Footer Page 6 of 258.

Thang Long University Libraty

Header Page 7 of 258.

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG
Bảng 1.1. Phân loại dự án .......................................................................................4
Bảng 2.1.Tổng hợp chi phí đầu tư máy móc ........................................................30
Bảng 2.2. Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính dự án ....................................33
Bảng 3.1. Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án sau hiệu chỉnh ........................... 48
Sơ đồ 1. 1: Trình tự các bước thực hiện một dự án ................................................7
Sơ đồ 2.1. Cơ cấu tổ chức Công ty TNHH Việt Dũng .........................................26
Sơ đồ 2.2. Quy trình phân tích tài chính dự án tại Công ty TNHH Việt Dũng ....28

Footer Page 7 of 258.


Header Page 8 of 258.

DANH MỤC TÁC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt
TNHH

Nghĩa đầy đủ
Trách nhiệm hữu hạn

VAT
NPV
IRR

Thuế giá trị gia tăng
Giá trị hiện tại ròng

Tỉ lệ hoàn vốn nội bộ

PP

Thời gian hoàn vốn

Footer Page 8 of 258.

Thang Long University Libraty


Header Page 9 of 258.

LỜI MỞ ĐẦU
Trong thời gian qua, Công ty TNHH Việt Dũng hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực
kinh doanh vật liệu xây dựng và khoáng sản. Trong quá trình thực hiện các dự án
Công ty đã quan tâm tới phân tích tài chính dự án, xong so với yêu cầu của phân tích
tài chính dự án Công ty vẫn chưa hoàn thiện. Cụ thể công ty gặp nhiều thách thức
trong việc quản trị tài chính các dự án đầu tư, nhất là tình hình tài chính các dự án đều
diễn biến theo các xu hướng không phù hợp so với tính toán ban đầu trước khi thực
hiện dự án, gây khó khăn cho công tác quản lý dự án và quản lý đầu tư kinh doanh nói
chung của doanh nghiệp. Vì vậy, để công ty phát triển bền vững, để góp phần nâng cao
hiệu quả đầu tư, hoàn thiện phân tích tài chính dự án là một đòi hỏi cấp bách đối với
công ty. Để góp phần đáp ứng đòi hỏi đó của thực tiễn, đề tài “Hoàn thiện phân tích
tài chính dự án tại Công ty TNHH Việt Dũng” được lựa chọn nghiên cứu.
Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận: Đề xuất giải pháp hoàn thiện phân tích tài
chính dự án tại Công ty TNHH Việt Dũng.
Nhiệm vụ cụ thể: Ngiên cứu cơ sở lý luận về phân tích tài chính dự án của doanh
nghiệp; Đánh giá thực trạng phân tích tài chính dự án tại Công ty TNHH Việt Dũng;
Đề xuất giải pháp hoàn thiện phân tích tài chính dự án tại Công ty TNHH Việt Dũng.

Đối tượng nghiên cứu: Phân tích tài chính dự án của doanh nghiệp.
Phạm vi nghiên cứu: Phân tích tài chính dự án tại Công ty TNHH Việt Dũng
trong khoảng thời gian 2012-2015.
Giác độ nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu dưới giác độ doanh nghiệp (chủ đầu
tư).

Footer Page 9 of 258.


Header Page 10 of 258.

CHƢƠNG 1.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA
DOANH NGHIỆP
1.1. Khái quát về dự án của Doanh nghiệp
1.1.1. Hoạt động cơ bản của Doanh nghiệp
1.1.1.1 Khái niệm Doanh nghiệp
Doanh nghiệp là đơn vị kinh tế có tư cách pháp nhân, quy tụ các phương tiện tài
chính, vật chất và con người nhằm thực hiện các hoạt động sản xuất, cung ứng, tiêu
thụ sản phẩm hoặc dịch vụ, trên cơ sở tối đa hóa lợi ích của người tiêu dùng, thông qua
đó tối đa hóa lợi của chủ sở hữu, đồng thời kết hợp một cách hợp lý các mục tiêu xã
hội. Theo Luật doanh nghiệp Việt Nam năm 2014 “Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có
tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy
định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh – tức là thực
hiện một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu
thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi”.
1.1.1.2 Hoạt động cơ bản của Doanh nghiệp
Theo luật, mỗi doanh nghiệp khi thành lập được phép kinh doanh trong tất cả các
ngành nghề khác nhau mà không bị pháp luật cấm.
Kinh doanh là phương thức hoạt động kinh tế trong điều kiện tồn tạo nền kinh tế

hàng hóa, gồm tổng thể những phương pháp, hình thức và phương tiện mà chủ thể
kinh tế sử dụng để thực hiện các hoạt động kinh tế của mình trên cơ sở vận dụng quy
luật giá trị cùng các quy luật khác, nhằm đạt mục tiêu sinh lời cao nhất.
Đối với một doanh nghiệp nói chung, trong quá trình tồn tại và phát triển sẽ có
những hoạt động cơ bản sau:
-

Hoạt động đầu tư: là việc bỏ vốn để hình thành nên các tài sản phục vụ mục
đích của doanh nghiệp.
Huy động vốn:
+ Hoạt động sản xuất: là việc kết hợp sử dụng các nguồn lực sẵn có và các
nguồn lực hình thành từ hoạt động đầu tư để tạo ra sản phẩm, dịch vụ cung
cấp cho khách hàng.
+ Hoạt động tiêu thụ: là việc đưa các sản phẩm, dịch vụ đến với khách hàng
và đây là hoạt động tạo ra doanh thu, lợi nhuận cho doanh nghiệp.

Trong các hoạt động cơ bản trên, hoạt động đầu tư có một vai trò rất quan trọng
và xuyên suốt trong quá trình phát triển của doanh nghiệp, nếu không có đầu tư ban
đầu thì doanh nghiệp không thể hoạt động được và nếu không có các khoản đầu tư bổ
1
Footer Page 10 of 258.

Thang Long University Libraty


Header Page 11 of 258.

sung, mở rộng thì doanh nghiệp không thể phát triển được. Hiện nay, hoạt động đầu tư
theo dự án được nhiều doanh nghiệp lựa chọn nhằm đảm bảo sự chú trọng thực sự và
nâng cao hiệu quả của đầu tư.

1.1.2. Dự án của Doanh nghiệp
1.1.2.1 Khái niệm và đặc điểm dự án của Doanh nghiệp
Đối với một tổ chức hay doanh nghiệp nào trong nền kinh tế, đầu tư giữ một vai
trò vô cùng quan trọng. Đó là hoạt động bỏ vốn với hy vọng đạt được lợi ích tài chính,
kinh té xã hội trong tương lai. Ngày nay, nhằm tối đa hóa hiệu quả đầu tư, các hoạt
động đầu tư đều được thực hiện theo dự án.
Theo từ điển về quản lý dự án AFNOR, dự án được hiểu là hoạt động đặc thù tạo
nên một thực tế mới một cách có phương pháp đối với nguồn lực đã định.
Trong “Quy chế đầu tư và xây dựng” theo nghị định 52/1999/NĐ-CP ban hành
ngày 08 tháng 7 năm 1999 của Chính phủ quy định.
“Dự án là tập hợp đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cái tạo ra
những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc
nâng cao chất lượng sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian nhất
định”.
Dự án có vai trò quan trọng đối với nhà đầu tư, các nhà quản lý và tác động trực
tiếp tới quá trình phát triển kinh tế-xã hội. Dự án là một căn cứ quan trọng để chủ đầu
tư quyết định bỏ vốn đầu tư, xây dựng kế hoạch đầu tư và theo dõi quá trình thực hiện
đầu tư. Dự án là căn cứ để các tổ chức tài chính đưa ra quyết định tài trợ, các cơ quan
nhà nước phê duyệt và cấp giấy phép đầu tư. Dự án còn được gọi là công cụ quan
trọng trong quản lý vốn, vật tư, lao động trong quá trình thực hiện đầu tư. Vì vậy, hiểu
được những đặc điểm của dự án là một trong những yếu tố quyết định sự thành công
của dự án.
 Đặc điểm dự án đầu tƣ cho doanh nghiệp:
Một dự án sẽ có đặc điểm cơ bản sau đây:
-

-

Dự án không chỉ là các ý tưởng hay nghiên cứu trừu tượng: Ngoài ý tưởng
hay nghiên cứu ban đầu, dự án còn bao gồm các tập hợp các kế hoạch và hành

động thực hiện cụ thể, trong đó xác định, tính toán và lập kế hoạch trước về
nguồn lực, các giải pháp thực hiện nhằm đạt được những kết quả thực sự, tạo
ra những thực thể vật chất hay quan hệ hữu cơ mới.
Dự án tồn tại trong một môi trường không chắc chắn: Do dự án nghiên cứu,
lập và thực hiện trong một khoảng thời gian tương đối dài. Môi trường chung
của dự án chính là môi trường chính trị, kinh tế, xã hội, khoa học kỹ thuật,
môi trường tự nhiên tại thời kỳ và địa điểm mà nó được triển khai.Với những
2

Footer Page 11 of 258.


Header Page 12 of 258.

bản chất quan hệ hữu cơ của các môi trường trên, dự án bị tác động bởi vô
vàn yếu tố, cả chủ quan lẫn khách quan, cả yếu tố có thể dự báo lẫn yếu tố
không thể dự báo, tác động trực tiếp hay gián tiếp vào những chủ thể liên
quan của dự án như chủ đầu tư, nhà tư vấn, nhà tài trợ, nhà thầu, khách hàng,
thậm chí trang thiết bị hay vật liệu,… Tất cả các yếu tố tác động luôn thay
đổi, do đó chúng mang lại những khả năng rủi ro lớn cho sự thành công của
dự án.
-

Dự án bị khống chế bởi thời hạn: Bất kỳ một dự án nào cũng đều phải xác
định thời gian cụ thể để đạt được cái đích đã định trước. Thời hạn có thể bao
gồm các mốc thời gian để hoàn thành đầu tư, để vận hành, để đạt được các kết
quả về tài chính hay vật chất,… Mọi sự chậm trễ trong thực hiện dự án đều có
thể làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến hiệu quả của dự án, kéo theo những ảnh

-

hưởng, tổn thất đến nhà đầu tư và cho xã hội.
Dự án bị giới hạn về nguồn lực: Nguồn lực để thực hiện dự án bao gồm vốn,
vật tư, lao động. Đây là những yếu tố chịu sự tác động của quy luật khan hiếm
ở các mức độ và biểu hiện khác nhau. Một dự án được triển khai thường bao
gồm các tính toán trước về khối lượng nguồn lực tối đa sẽ huy động để thực
hiện. Dự án càng lớn thì mức độ ràng buộc về nguồn lực càng cao và càng
phức tạp.

Một dự án khi triển khai đã sử dụng một khối lượng nhất định các nguồn lực của
doanh nghiệp và xã hội, được tính toán và điều tiết của nhiều mối quan hệ cộng sinh
phức tạp, và khi hoàn thành mang lại cho chủ đầu tư, người quản lý và xã hội những
giá trị kỳ vọng. Do đó, vai trò của dự án đối với doanh nghiệp và xã hội vô cùng to
lớn. Các nhà quản lý thông qua dự án để tác động trực tiếp đến tiến trình và các chỉ
tiêu phát triển kinh tế-xã hội. Doanh nghiệp căn cứ vào dự án để quyết định bỏ vốn
đầu tư, xây dựng kế hoạch đầu tư và giám sát quá trình thực hiện, đồng thời là người
thụ hưởng chính các kết quả đó. Nhà tài trợ căn cứ vào dự án để quyết định có tham
gia cùng chủ đầu tư hay không,… Như vậy dự án chính là căn cứ qun trọng để toàn xã
hội nắm bắt các cơ hội, triển khai ý tưởng và hành động để phát triển.
1.1.2.2 Phân loại dự án
Trên thực tế, các dự án rất đa dạng về cấp độ, loại hình, quy mô và thời hạn và
được phân loại theo các hình thức khác nhau. Chẳng hạn, ở nhiều nước trên thế giới,
dự án được phân loại theo một số tiêu thức sau:
Theo người hợp xướng: Dự án được phân loại thành dự án cá nhân; dự án tập thể;
dự án quốc gia; dự án quốc tế.

3
Footer Page 12 of 258.

Thang Long University Libraty

Header Page 13 of 258.

Theo (kiểu) lĩnh vực dự án: Dự án được phân thành dự án xã hội, dự án kinh tế,
dự án tổ chức, dự án kỹ thuật, dự án hỗn hợp.
Theo loại hình dự án: Dự án được phân loại thành dự án Giáo dục đào tạo, dự án
Nghiên cứu và Phát triển; dự án đổi mới; dự án hỗn hợp.
Theo thời hạn: Dự án ngắn hạn, dự án trung hạn, dự án dài hạn.
Theo cấp độ: Dự án được phân loại thành dự án lớn và dự án nhỏ. Đây là cách
phân loại tổng hợp nhất đối với dự án.
Các dự án lớn thường là các chương trình và chuyên ngành tầm cỡ quốc tế, quốc
gia, miền, vùng lãnh thổ, liên ngành, địa phương. Đặc trưng của dự án này là vốn đầu
tư lớn, số lượng các chủ thể tham gia đông, sử dụng nhiều công nghệ phức tạp khác
nhau, thời hạn dài, có ảnh hưởng lớn đến môi trường kinh tế và môi trường sinh thái.
Các dự án lớn đòi hỏi nhà quản lý có nhiều phẩm chất tốt, đặc biệt là khả năng giao
tiếp tốt và năng lực tổ chức cao nhằm thiết lập hệ thống quản lý và tổ chức thực hiện
dự án thành công.
Các dự án nhỏ thường là các dự án cá nhân, dự án của tổ chức kinh tế hoặc tổ
chức xã hội. Các dự án này không đòi hỏi nhiều vốn, thời gian thực hiện ngắn và ít
được ưu tiên. Các dự án nhỏ cho phép sử dụng một cách đơn giản các phương pháp
quản lý.
Ở Việt Nam, theo “Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng” ban hành kèm theo
Nghị định số 12/2000/NĐ-CP ngày 5-5-2000 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị
định số 52/1999/NĐ-CP ngày 8-7-1999, dự án được phân loại cụ thể như sau:
Bảng 1.1. Phân loại dự án
Loại dự án

STT

Tổng mức
vốn đầu tƣ

I. Nhóm A
1

Các dự án thuộc phạm vi bảo vệ an ninh, quốc phòng có Không
tính bảo mật quốc gia, có ý nghĩa chính trị, xã hội quan mức vốn
trọng, thành lập và xây dựng hạ tầng khu công nghiệp mới.

2

Các dự án sản xuất chất độc hại, chất nổ.

3

Các dự án: Công nghiệp điện, khai thác dầu khí, hóa chất, Trên 600 tỷ
phân bón, chế tạo máy (bao gồm cả mua và đóng tầu, lắp ráp đồng
ô tô), xi măng, luyện kim, khai thác, chế biến khoáng sản; dự
án giao thông: cầu, cảng biển, cảng song, sân bay, đường sắt,
đường quốc lộ.
4

Footer Page 13 of 258.

Không
mức vốn

kể

kể


Header Page 14 of 258.

4

Các dự án: thủy lợi, giao thông (khác điểm 3), cấp thoát nước Trên 400 tỷ
và công trình hạ tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị đồng
thông tin, điện tử, tin học, hóa dược, thiết bị y tế, công trình
cơ khí khác, sản xuất vật liệu, bưu chính viễn thông, BOT
trong nước, xây dựng khu nhà ở, đường giao thông nội thị
thuộc các khu đô thị đã có chi tiết được duyệt.

5

Các dự án: hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị mới; các dự án: Trên 300 tỷ
công nghiệp nhẹ, sành, sứ, thủy tinh, in; vườn quốc gia, khu đồng
bảo tồn thiên nhiên, mua sắm thiết bị xây dựng, sản xuất
nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, chế biến nông, lâm
sản.

6

Các dự án: y tế, văn hóa, giáo dục, phát thanh, truyền hình, Trên 200 tỷ
xây dựng dân dụng, kho tang, du lịch, thể dục thể thao, đồng
nghiên cứu khoa học và các dự án khác.
II. Nhóm B

1

Các dự án: Công nghiệp điện, dầu khí, hóa chất, phân bón, Từ 30 đến
chế tạo máy (bao gồm cả mua và đóng tầu, lắp ráp ô tô), xi 600 tỷ đồng
măng, luyện kim, khai thác, chế biến khoáng sản;các dự án
giao thông: cầu, cảng biển, cảng song, sân bay, đường sắt,
đường quốc lộ

2

Các dự án: thủy lợi, giao thông (khác điểm II. 1), cấp thoát Từ 20 đến
nước và công trình hạ tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, sản xuất 400 tỷ đồng
thiết bị thông tin, điện tử, tin học, hóa dược, thiết bị y tế,
công trình khai thác, sản xuất vật liệu, bưu chính viễn thông,
BOT trong nước, xây dựng nhà ở, trường phổ thông, đường
giao thông nội thị thuộc các khu đô thị đã có quy hoạch chi
tiết được duyệt.

3

Các dự án: hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị mới; các dự án: Từ 15 đến
công nghiệp nhẹ, sành, sứ, thủy tinh, in; vườn quốc gia, khu 300 tỷ đồng
bảo tồn thiên nhiên, thiết bị xây dựng, sản xuất nông, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, chế biến nông, lâm sản.

4

Các dự án: y tế, văn hóa, giáo dục, phát thanh, truyền hình, Từ 7 đến 200
xây dựng dân dụng, kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, tỷ đồng
nghiên cứu khoa học và các dự án khác.
III. Nhóm C

1

Các dự án: Công nghiệp điện, dầu khí, hóa chất, phân bón, Từ

30

đến

5
Footer Page 14 of 258.

Thang Long University Libraty


Header Page 15 of 258.

chế tạo máy (bao gồm cả mua và đóng mới tầu, lắp ráp ô tô), 600 tỷ đồng
xi măng, luyện kim, khai thác, chế biến khoáng sản; các dự
án giao thông: cầu, cảng biển, cảng sông, sân bay, đường sắt,
đường quốc lộ. Các trường phổ nằm trong khu vực quy hoạch
(không kể mức vốn).
2

Các dự án: thủy lợi, giao thông (khác điểm III.1), cấp thoát Dưới 20 tỷ
nước và công trình hạ tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, điện tử, tin đồng
học, hóa dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí khác, sản xuất
vật liệu, bưu chính viễn thông, BOT trong nước, xây dựng
khu nhà ở, trường phổ thông, đường giao thông nội thị thuộc
các khu đô thị đã có quy hoạch chi tiết được duyệt.

3

Các dự án: hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị mới; các dự án: Dưới 15 tỷ
công nghiệp nhẹ, sành ,sứ, thủy tinh, in; vườn quốc gia, khu đồng
bảo tồn thiên nhiên, mua sắm thiết bị xây dựng, sản xuất
nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, chế biến nông, lâm
sản.

4

Các dự án: y tế, văn hóa, giáo dục, phát thanh, truyền hình, Dưới
xây dựng dân dụng, kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, đồng
nghiên cứu khoa học và các dự án khác.

6
Footer Page 15 of 258.

7

tỷ


Header Page 16 of 258.

1.1.2.3 Các giai đoạn của dự án
Một dự án từ khi hình thành đến khi kết thúc thường trải qua các giai đoạn sau:

Xác định dự án

Nghiên cứu tiền khả thi

Phân tích và lập dự án

Nghiên cứu khả thi
Duyệt dự án

Thực hiện dự án

Nghiệm thu, tổng kết,
giải thể
Sơ đồ 1. 1: Trình tự các bước thực hiện một dự án
Giai đoạn 1: Xác định dự án
Đây là giai đoạn hình thành ý tưởng đầu tư. Trên cơ sở nghiên cứu thu thập thông
tin, các ý tưởng đầu tư được đề xuất và chọn lọc một cách cẩn trọng nhất. Việc xác
định và chọn lọc các ý tưởng đầu tư có ảnh hưởng quyết định đến tơi quá trình chuẩn
bị và thực hiện dự án. Dự án có thể thất bại hay không đạt được kết quả như mong
muốn, mặc dù việc chuẩn bị và thực hiện dự án rất tốt nhưng ý tưởng đầu tư ban đầu
hmf chứa những sai lầm cơ bản.
Giai đoạn 2: Phân tích và lập dự án
Đây là giai đoạn nghiên cứu chi tiết ý tưởng đầu tư được đề xuất và lựa chọn trên
mọi phương diện: thị trường, kỹ thuật, kinh tế - xã hội, tài chính… Giai đoạn này bao
gồm:
7
Footer Page 16 of 258.

Thang Long University Libraty


Header Page 17 of 258.

Nghiên cứu tiền khả thi: lựa chọn một cách sơ bộ khả năng đầu tư chủ yếu cơ bản
từ cơ hội đầu tư. Trong nghiên cứu này, tất cả mọi phương diện chuẩn bị và phân tích
dự án đều được đề cập tới, song chỉ ở mức độ chi tiết vừa đủ để chứng minh một cách
khái quát rằng: ý đồ dự án được đề xuất là đúng đắn và việc tiếp tục phát triển ý đồ
này. Nghiên cứu tiền khả thi cũng giúp loại bỏ bớt những vấn đề không cần thiết, cũng
như xác định những vấn đề đặc biệt chú ý, nhờ đó giúp cho việc định hướng nghiên
cứu và tiết kiệm chi phí chuẩn bị đầu tư vào dự án.
Nghiên cứu khả thi: đây là bước nghiên cứu dự án đầy đủ và toàn diện nhất, có
nhiệm vụ tạo cơ sở để chấp thuận hay bác bỏ dự án, cũng như xác định một phương án
tốt nhất trong các số phương án.
Trong giai đoạn nghiên cứu khả thi, cần luận giải rõ: những căn cứ về sự cần
thiết phải đầu tư, lựa chọn hình thức đầu tư, địa điểm cụ thể phù hợp với quy hoạch
xây dựng, phương án giải phóng mặt bằng, phương án thiết kế, kiến trúc, xây dựng;
tổng mức đầu tư, nguồn tài trợ, nhu cầu vốn theo tiến độ và phương án hoàn trả; phân
tích hiệu quả đầu tư; các môc thời gian chính thực hiện đầu tư…
Giai đoạn 3: Duyệt dự án
Giai đoạn này thường có sự tham gia của một hội đồng gồm các thành viên: cơ
quan Nhà nước, các tổ chức tài chính và các thành phần khác tham gia dự án nhằm xác
minh lại những kết luận được tổng hợp từ giai đoạn trước để đưa ra quyết định cuối
cùng. Nếu dự án được khẳng định là có hiệu quả với mức chấp thuận được và khả thi
thì hội đồng sẽ thông qua dự án và quyết định đầu tư.
Giai đoạn 4: Thực hiện dự án
Dự án được triển khai khi bắt đầu giải ngân. Giai đoạn này bao gồm: thi công xây
dựng công trình, dự án được sử dụng hết công suất và kết thúc dự án. Mặc dù giai
đoạn này được tiến hành trên cơ sở các giai đoạn chuẩn bị và phân tích, phân tích thận
trọng nhưng những khó khăn, rủi ro vẫn thường xảy ra. Vì vậy, các nhà quản lý dự án
phải giám sát chặt chẽ quá trình thực hiện dự án để xử lý linh hoạt các vấn đề phát
sinh.
Giai đoạn 5: Nghiệm thu, tổng kết và giải thể

Giai đoạn nghiệm thu, tổng kết và giải thể được tiến hành sau khi thực hiện dự
án. Mục tiêu của giai đoạn này là đánh giá một cách toàn diện những thành công và
thất bại từ khi xác định, phân tích và lâọ dự án đến khi kết thúc thực hiện dự án; đặc
biệt cần phân tích rõ nguyên nhân thất bại để có giải phpá khắc phục hữu hiệu khi
quản lý các dự án sẽ không có tồn tại nên cần bố trí lại công việc cho các thành viên
tham gia, xử lý các đề hậu dự án – kết quả hoạt động cũng như các tài sản của dự án.
Phân tích tài chính dự án nằm trong giai đoạn 2 của dự án, cụ thể nó nằm trong
bước nghiên cứ khả thi của dự án. Kết quả của phân tích tài chính dự án là một căn cứ
8
Footer Page 17 of 258.


Header Page 18 of 258.

quan trọng để chủ đầu tư quyết định nên đầu tư vào dự án hay không? Phân tích tài
chính dự án của doanh nghiệp
1.2. Phân tích tài chính dự án của Doanh nghiệp
1.2.1. Khái niệm và mục tiêu phân tích tài chính dự án
Phân tích tài chính dự án là quá trình tính toán, đánh giá, phân tích các chỉ tiêu đo
lường các môi quan hệ tài chính của một dự án nhằm giúp cho chủ đầu tư lựa chọn và
đưa ra quyết định phù hợp, hiệu quả nhất trong từng giai đoạn của dự án.
Mục tiêu của phân tích tài chính dự án
Phân tích tài chính dự án nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính
thông qua công việc:
-

Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có
hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, nguồn

-

vốn tài trợ cho dự án).
Dựa trên các kế hoạch kinh doanh của dự án, dự tính các khoản chi phí, lợi
ích và hiệu quả hoạt động của dự án. Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản
ánh hiệu quả tài chính của dự án. Đánh giá dự án và từ đó đưa ra quyết định
đầu tư.

1.2.2. Nội dung phân tích tài chính dự án Doanh nghiệp

1.2.2.1 Phân tích tổng mức đầu tư của dự án
Đây chính là việc xác định nhu cầu vốn của dự án đầu tư và phân kỳ đầu tư theo
tiến độ. Phân tích tổng mức đầu tư là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn
đầu tư. Nhu cầu vốn và phân bổ vốn qua các năm là cơ sở để xác định hiệu quả đầu tư
của dự án.
Nhu cầu vốn đầu tư của dự án được tính dựa trên nội dung phân tích khía cạnh kỹ
thuật của dự án (quy hoạch, suất đầu tư…). Nếu vốn đầu tư dự tính quá thấp, dự án sẽ
không thực hiện được, ngược lại nếu vốn đầu tư dự tính quá cao sẽ không phản ánh
chính xác được hiệu quả tài chính của dự án, do đó nhu cầu vốn đầu tư phải được xác
định với độ chính xác cao nhất. Xác định nhu cầu vốn đầu tư đòi hỏi phải có khả năng
phân tích thị trường hiện tại, và khả năng dự báo tình hình thị trường hiện tại, và khả
năng dự báo tình hình thị trường trong tương lai đề phòng sự tang giá của nguyên vật
liệu, trang thiết bị.
Theo tính chất của các khoản chi phí tổng mức đầu tư có thể là tập hợp các khoản
chi phí như sau:
Chi phí xây dựng: bao gồm chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công
trình, hạng mục công trình; chi phí phá và tháo dỡ các vật liệu kiến trúc cũ; chi phí san
9
Footer Page 18 of 258.

Thang Long University Libraty

Header Page 19 of 258.

lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ
thi công; chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và để điều hành thi công.
Chi phí thiết bị: bao gồm chi phí mua sắm thiết bị công nghệ (kể cả thiết bị công
nghệ phi tiêu chuẩn cần sản xuất, gia công); chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ;
chi phí lắp đặt thiết bị và thử nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm thiết
bị; thuế và các loại phí liên quan.
Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường
nhà cửa, vật kiến trúc, vật trên đất…; chi phí thực hiện tái định cư có liên quan đến bồi
thường và giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt
bằng; chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng; chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ
thuật đã đầu tư.
Chi phí quản lý dự án: bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc
quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm
thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng.
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm chi phí khảo sát xây dựng; chi phí báo
cáo đầu tư (nếu có), chi phí lập dự án hoặc lập báo cáo kinh tế-kỹ thuật, thiết kế bản vẽ
thi công, dự toán xây dựng công trình…
Chi phí khác: là chi phí phát sinh không bao gồm chi phí đã đề cập ở trên, bao
gồm: chi phí bảo hiểm công trình, kiểm toán, thẩm tra mức đầu tư, phê duyệt quyết
toán vốn đầu tư, vốn lưu động ban đầu đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục
đích kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác.
Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc
phát sinh chưa lường trước được khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá
trong thời gian thực hiện dự án.
*Phƣơng pháp xác định tổng mức đầu tƣ:
Tổng mức đầu tư được xác định bằng một trong bốn phương pháp sau đây:

Phương pháp 1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án:
V= GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP
Trong đó:
- V: Tổng mức đầu tư của dự án xây dựng công trình
- GXD: Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế cơ
sở, các khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị trường.
GXD= GXDCT1 + GXDCT2 + … +GXDCTn
Trong đó:
n: Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
10
Footer Page 19 of 258.


Header Page 20 of 258.

Chi phí xây dựng của công trình, hạng mục công trình được xác định theo công
thức sau:
GXDCT=(∑mj=1 Qxdj * Zj + GQXDK) x (1+TGTGT-XD)
Trong đó:
QXDj: Khối lượng công tác xây dựng chủ yếu hoặc bộ phận kết cấu chính
thứ j của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án (j= 1÷m)
Zj: Đơn giá công tác xây dựng chủ yếu hoặc đơn giá theo bộ phận kết
cấu chính thứ j của công trình.
GQXDK: Chi phí xây dựng công tác khác hoặc bộ phận kết cấu khác còn
lại của công trình, hạng mục công trình được ước tính theo tỉ lệ (%) trên tổng
chi phí xây dựng các công tác xây dựng chủ yếu hoặc tổng chi phí xây dựng các
bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình.
TGTGT_XD: Mức thuế suất thuế giá trị gia tang quy định cho công tác xây
dựng.
-

GTB: Chi phí thiết bị được tính một trong các phương pháp sau:
 Trường hợp dự án có các nguồn thông tin, số liệu chi tiết về dây
chuyền công nghệ, số lượng, chủng loại, giá trị từng thiết bị hoặc giá
trị toàn bộ dây chuyền công nghệ và giá một tấn, một cái hoặc toàn
bộ dây chuyền thiết bị tương ứng các công trình thì chi phí thiết bị
của dự án bằng tổng chi phí thiết bị của các công trình thuộc dự án.
 Trường hợp dự án có thông tin về giá chào hàng đồng bộ về thiết bị,
dây chuyền công nghệ của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung ứng thiết bị
thì chi phí thiết bị của dự án có thể được lấy trực tiếp từ báo cáo giá
hoặc giá chào hàng của thiết bị đồng bộ này.
 Trường hợp dự án chỉ có thông tin, dữ liệu chung về công suất, đặc
tính kỹ thuật của dây chuyền công nghệ, thiết bị thì chi phí thiết bị có
thể xác định theo chỉ tiêu suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị
công suất/năng lực phục vụ công trình hoặc dự tính theo báo giá của

-

nhà cung cấp, nhà sản xuất hoặc giá thiết bị tương tự trên thị trường
tại thời điểm tính toán hoặc của công trình có thiết bị tương tự đã và
đang thực hiện.
GGPMB: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư được xác
định theo khối lượng phải bồi thường, tái định cư của dự án và các
quy định hiện hành của nhà nước về giá bồi thường, tái định cư tại địa

11
Footer Page 20 of 258.

Thang Long University Libraty

Header Page 21 of 258.

phương nơi xây dựng công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt
hoặc ban hành.
-

Chi phí quản lý dự án (GQLDA), chi phí tư vấn đầu tư (GTv) và các chi
phí khác (Gk) được xác định bằng cách lập dự toán; hoặc tính theo
định mức tỉ lệ phần trăm. Tổng các chi phí này (không bao gồm lãi
vay trong thời gian thực hiện dự án và vốn lưu động ban đầu) có thể
được ước tính tư 10%-15% của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết
bị dự án.

Vốn đầu tư tài sản lưu động ban đầu (đối với các dự án sản xuất kinh doanh) và
lãi vay trong thời gian thực hiện dự án (đối với dự án có sử dụng vốn vay) thì tùy theo
điều kiện cụ thể, tiến độ thực hiện và kế hoạch phân bổ vốn của từng dự án để xác
định.
-

GDP: Chi phí dự phòng được xác định bằng tổng chi phí dự phòng cho yếu tố
khối lượng công việc phát sinh (GDP1) và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt
giá (GDP2).
Trong đó:
GDP1= (GXD + GTB + GBT.TĐC + GQLDA + GTV + GK) x Kps
Kps: hệ số dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh là 10%
GDP2= ∑Tt=1 (Vt –LVayt){[1+(IXDCTbq±∆IXDCT)]t-1}
Trong đó:
 T: độ thời gian thực hiện dự án đầu tư
 t: số thứ tự năm phân bổ dự án (t= 1÷T)

 LVayt: chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong
năm thứ t
 IXDCTbq: mức độ trượt giá bình quân tính trên cơ sở bình quân
của các chỉ số giá xây dựng công trình theo loại công trình tối
thiểu 3 năm gần nhất so với thời điểm tính toán (không tính
đến những thời điểm biến động bất thường về giá nguyên liệu,
nhiên liệu và vật liệu xây dựng).
 ±∆IXDCT: mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả
trong khu vực và quốc tế so với mức độ trượt giá bình quân
năm dự tính.

Phương pháp 2: Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của các công trình,
hạng mục công trình thuộc dự án (GXDXT). GXDXT được tính như sau:
V= GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP
12
Footer Page 21 of 258.


Header Page 22 of 258.

-

Chi phí xây dựng (GXD): được tính bằng tổng chi phí xây dựng của các công
trình.

Trong đó:
-

SXD: trong đó chi phí xây dựng được tính theo thiết kế cơ sở, các khối lượng
khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với giá thị trường; chi phí thiết bị được

tính theo số lượng, chủng loại thiết bị phù hợp với thiết kế công nghệ, giá
thiết bị trên thị trường và các yếu tố khác nếu có; chi phí bồi thường giải
phóng mặt bằng, tái định cư được tính theo khối lượng phải bồi thường, tái
định cư của dự án và các chế độ của nhà nước có liên quan; chi phí được xác
lập bằng cách lập dự toán hoặc tính theo tỉ lệ phần tram (%) trên tổng chi phí
xây dựng và chi phí thiết bị; chi phí dự phòng được xác định như trên.

-

Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giá xây dựng
tổng hợp của bộ phận kết cấu theo diện tích, công năng sử dụng (sau đây gọi
là giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công trình tương ứng tại

-

thời điểm lập dự án có điều chỉnh, bổ sung những chi phí chưa tính trong giá
xây dựng tổng hợp suất vốn đầu tư để xác định tổng mức đầu tư.
Tính trên cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã
thực hiện. Khi áp dụng phương pháp này phải tính quy đổi các số liệu của dự
án tương tự về thời điểm lập dự án và điều chỉnh các khoản chi phí chưa xác
định trong tổng mức đầu tư.

Phương pháp 3: Tính trên cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế - kỹ
thuật tương tự là những công trình xây dựng có cùng loại, cấp công trình, quy mô
tương tự nhau.
Tùy theo tính chất, đặc thù của các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ
thuật tương tự đã thực hiện và mức độ nguồn thông tin, số liệu của công trình có thể sử
dụng một trong số cách sau đây để xác định tổng mức đầu tư.
-

Trường hợp có đầy đủ thông tin, số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của công
trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã
thực hiện thì tổng mức đầu tư được thực hiện theo công thức:
V=∑

CTTTi *

Ht * HKV ± ∑

CT-CTTTi

Trong đó:
-

n: Số lượng công trình tương tự đã thực hiện
GCTTTi: Chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã
thực hiện thứ i của dự án đầu tư (i= 1÷n)
Ht: Hệ số quy đổi về thời điểm dự án
HKV: Hệ số quy đổi về thời điểm xây dựng dự án
13

Footer Page 22 of 258.

Thang Long University Libraty


Header Page 23 of 258.

-

G CT-CTTTi: Những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xây dựng
công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện thứ i.

-

Trường hợp bổ sung thêm (+G CT-CTTTi) những chi phí cần thiết của dự án
đang tính toán nhưng chưa tính đến chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng
mục công trình của dự án tương tự. Trường hợp giảm trừ (-G CT-CTTTi)
những chi phí đã tính trong chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục
công trình của dự án tương tự nhưng không phù hợp hoặc không cần thiết cho

-

dự án đang tính toán.
Trường hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các công trình,
hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực
hiện chỉ có thể cố định các chi phí xây dựng và chi phí thiết bị công trình và
quy đổi các chi phí này về thời điểm lập dự án. Các chi phí còn lại tính theo
phương pháp 1.

Phương pháp 4: Kết hợp 3 phương pháp trên để tính tổng mức đầu tư xây dựng
công trình.
1.2.2.2 Xác định nguồn tài trợ
Các nguồn tài trợ của dự án bao gồm tài trợ bằng vốn chủ sở hữu, tài trợ bằng nợ,
tài trợ bằng leasing. Đối với dự án đầu tư bất động sản thường được tài trợ bằng vốn
chủ sở hữu và tài trợ bằng nợ.
Tài trợ cho dự án bằng vốn chủ sở hữu:
Quy định của pháp luật về vốn chủ sở hữu đối với từng dự án:
-

-

Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp
phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu
tư dự án đã được phê duyệt.
Chủ đầu tư dự án khu nhà phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không
thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha,
không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ
20ha được phê duyệt.

Chủ đầu tư với số vốn đầu tư ban đầu để triển khai giai đoạn đầu của dự án, để
thực hiện các giai đoạn tiếp theo của dự án. Chủ đầu tư cần phải huy động bằng các
cách: phát hành cổ phiếu thường, phát hành cổ phiếu ưu đãi, đầu tư bằng lợi nhuận giữ
lại, thặng dư vốn.

14
Footer Page 23 of 258.


Header Page 24 of 258.

Tài trợ cho dự án bằng nợ
Đây là một trong những nguốn vốn quan trọng tài trợ cho dự án. Hầu hết các
doanh nghiệp khi đầu tư dự án đều phải vay vốn từ bên ngoài, tỉ lệ vốn vay tối đa có
thể lên tới 70% tổng vốn đầu tư dự án.
Vốn vay tài trợ cho dự án có thể đến từ một trong cấc nguồn sau:
-

Tín dụng ngân hàng:
Tín dụng ngân hàng là một trong những nguồn quan trọng nhất, không chỉ đối

với bản thân doanh nghiệp mà còn đối với toàn bộ nên kinh tế. Sự hoạt động và phát
triển của doanh nghiệp gắn liền với các dịch vụ tài chính do các ngân hàng thương mại
cung cấp, trong đó có việc cung ứng các nguồn vốn.
Trong quá trình hoạt động doanh nghiệp thường vay ngân hàng để đảm bảo
nguồn tài chính cho các hoạt động sản xuất kinh doanh, đặc biệt đảm bảo đủ vốn cho
các dự án mở rộng hoặc đầu tư chiều sâu cho doanh nghiệp.
Về mặt thời hạn vốn vay ngân hàng có thể được phân loại thành: vay dài hạn, vay
trung hạn và vay ngắn hạn.
Theo tính chất và mục đích sử dụng, ngân hàng có thể chia thành: cho vay đầu tư
tài sản cố định, cho vay đầu tư tài sản lưu động, cho vay thực hiện dự án.
Nguồn vốn tín dụng có nhiều ưu điểm, xong nó cũng có nhiều hạn chế nhất định.
Đó là các hạn chế về điều kiện tín dụng, kiểm soát của ngân hàng và chi phí vốn (lãi
suất).
-

Tín dụng thương mại:

Tín dụng thương mại được hình thành một cách tự nhiên thông qua quan hệ
mua bán chịu. Nguốn vốn tín dụng thương mại có ảnh hưởng lớn không chỉ đối với
doanh nghiệp vừa và nhỏ mà còn đối với toàn bộ nền kinh tế.
Tín dụng thương mại này được hình thành một cách tự nhiên, bao gồm hai quan
hệ:
-

Mua hàng trả chậm: vật liệu xây dựng, trang thiết bị…
Bán hàng trả trước: huy động vốn của khách hàng theo tiến độ của công trình.

Đối với doanh nghiệp tài trợ bằng nguồn vốn thương mại là một phương thức tài
trợ rẻ, tiện dụng và linh hoạt trong kinh doanh. Nó còn tạo khả năng mở rộng quan hệ

hợp tác kinh doanh một cách lâu bền. Các điều kiện ràng buộc cụ thể có thể được ấn
định khi hai bên ký hợp đồng mua bán hay hợp đồng kinh tế nói chung. Nhưng bên
cạnh đó nguồn vốn này cũng tạo nhiều nhược điểm do những đặc điểm của dự án bất
động sản: thời gian đầu tuw xây dựng dài, dự án tiềm ẩn nhiều rủi ro, mặt khác theo
quy định của Nhà nước chủ đầu tư chỉ được huy động vốn của khách hàng khi đã xây
dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho dự án bất động sản theo nội dung và tiến độ của dự án
15
Footer Page 24 of 258.

Thang Long University Libraty


Header Page 25 of 258.

đã được phê duyệt. Vì vậy chủ đầu tư cần phải chuẩn bị cho mình một lượng vốn đủ
lớn để đầu tư cơ sở hạ tầng của dự án, sau đó tính đến phương án huy động vốn từ
khách hàng.
-

Vốn liên doanh, liên kết
Vốn liên doanh, liên kết để xây dựng dự án bất động sản bao gồm hai dạng:
 Đầu tư từng công trình độc lập trong một dự án: nhiều nhà đầu tư vào hạng mục
công trình độc lập nhưng trong cùng một dự án.
 Liên kết với khách hàng: khách hàng tham gia trực tiếp vào quá trình đầu tư và
phát triển của dự án bất động sản.
Ưu điểm:
Tạo nguồn vốn
Chia sẻ rủi ro, có thể sử dụng được thế mạnh của các bên
Tạo sự đồng bộ giữa các công trình trong cùng một dự án
Tăng thêm vị thế cho vùng dự án: thu hút nhà đầu tư thứ cấp

Nhược điểm:
Khó khăn trong việc thống nhất quản lý

1.2.2.3 Phân tích dòng tiền của dự án
Dòng tiền của một dự án được hiểu là các khoản chi và thu được kỳ vọng xuất
hiện tại các mốc thời gian khác nhau trong suốt chu kỳ của dự án. Và nếu chúng ta lấy
toàn bộ khoản thu trừ đi khoản tiền chi ra thì chúng ta thì chúng ta sẽ xác định được
dòng tiền ròng tại các mốc thời gian khác nhau của dự án. Dòng tiền ròng chính là cơ
sở để định giá doanh nghiệp, xác đinh giá của cố phiếu hay trái phiếu và giá trị hiện tại
của dự án.
Trong trường hợp vốn đầu tư hoàn toàn là vốn vay và vốn vay được trả theo niê
kim thì NCF được tính theo công thức sau:
NCF= Lợi nhuận sau thuế + Khấu hao –Trả gốc hàng năm
Trong đó:
Lợi nhuận sau thuế = (Doanh thu – Chi phí) * (1- thuế suất Thuế thu nhập doanh
nghiệp)
1.2.2.4 Phân tích lãi suất chiết khấu
Khái niệm giá trị thời gian của tiền cho thấy, một số tiền có được ở hiện tại có
giá trị cao hơn cùng một số tiền như vậy nhưng được nhận định trong tương lai, tiêu
dùng trong tương lai có giá trị thấp hơn tiêu dùng ở hiện tại. Mấu chốt của khái niệm
giá trị theo thời gian của tiền chính là vấn đề về chi phí cơ hội, số tiền có được ở thời
điểm hiện tại có thể được sử dụng để đầu tư sinh lời trong khoảng thời gian giữa hiện
16
Footer Page 25 of 258.