Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng của 02 dự án trên địa bàn huyện phúc thọ, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------

PHẠM THỊ THANH ÁI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG CỦA 02 DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
PHÚC THỌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN – 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------

PHẠM THỊ THANH ÁI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG CỦA 02 DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
PHÚC THỌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Hoàng Hải

THÁI NGUYÊN - 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chƣa đƣợc ai công bố
trong bất kỳ công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã
đƣợc chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Phạm Thị Thanh Ái

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận đƣợc sự
giúp đỡ, những ý kiến, chỉ bảo quý báu của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý
Tài nguyên, phòng Quản lý đào tạo Sau Đại học, trƣờng Đại học Nông lâm
Thái Nguyên.
Để có đƣợc kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tôi còn nhận đƣợc sự hƣớng dẫn chu đáo, tận tình của TS. Hoàng Hải là
ngƣời hƣớng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết
luận văn.
Trong thời gian nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận đƣợc sự giúp đỡ, tạo điều
kiện của UBND huyện Phúc Thọ, phòng Tài nguyên và Môi trƣờng, phòng
Quản lý đô thị, phòng Thống Kê, ban Bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, chi
nhánh phát triển quỹ đất Phúc Thọ, UBND xã Ngọc Tảo, UBND xã Hiệp
Thuận, các hộ gia đình tham gia phỏng vấn, các anh chị em và bạn bè đồng
nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất,tinh thần của gia đình và
ngƣời thân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý
báu đó!

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu – Yêu cầu của đề tài ..............................................................2

2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2
2.3 Yêu cầu của đề tài .................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.................................................................................3
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................3
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...........................................4
1.1 Cơ sở khoa học của đề tài .....................................................................................4
1.1.1 Cơ sở pháp lý .....................................................................................................4
1.2. Khái quát về công tác bồi thƣờng và giải phóng mặt bằng ..................................7
1.2.1. Khái niệm về bồi thƣờng và giải phóng mặt bằng ............................................7
1.2.2. Đặc điểm của quá trình bồi thƣờng và giải phóng mặt bằng ............................8
1.2.3. Một số yếu tố tác động đến công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng ...........9
1.2.4. Giá đất trong công tác bồi thƣờng và giải phóng mặt bằng ............................12
1.2.5 Vai trò của vệc giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng và đời
sống kinh tế - xã hội ..................................................................................................15
1.3. Công tác bồi thƣờng và giải phóng mặt bằng trên thế giới và ở Việt Nam .......17
1.3.1. Công tác giải phóng mặt bằng ở một số quốc gia trên thế giới ......................17
1.3.2. Công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam .................................23
CHƢƠNG 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..33
2.1 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................33
2.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu......................................................................................33
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................33
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................33
2.2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Phúc Thọ, thành phố
Hà Nội tác động đến công tác quản lý đất đai và công tác bồi thƣờng, giải phóng
mặt bằng. ...................................................................................................................33
2.2.2. Mô tả, giới thiệu về dự án nghiên cứu ............................................................34
2.2.3. Kết quả giải phóng mặt bằng một số dự án trên địa bàn huyện Phúc Thọ .....34
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

iv

2.2.4. Ảnh hƣởng của việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng đến đời sống của
ngƣời dân ...................................................................................................................34
2.2.5. Đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn
huyện Phúc Thọ .........................................................................................................34
2.3. Phƣơng pháp nguyên cứu ...................................................................................35
2.3.1. Phƣơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu ...............................................35
2.3.2. Phƣơng pháp thống kê, xử lý số liệu. ..............................................................35
2.3.3. Phƣơng pháp điều tra khảo sát ........................................................................35
2.3.4 Phƣơng pháp minh họa .....................................................................................36
2.3.5 Phƣơng pháp chuyên gia ..................................................................................36
2.3.6 Phƣơng pháp so sánh ........................................................................................36
CHƢƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................37
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phúc Thọ, thành
phố
Hà Nội .....................................................................................................37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên, cảnh quan môi trƣờng ...................................37
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................42
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất ....................................................................45
3.2. Giới thiệu khái quát dự án nghiên cứu và các chính sách liên quan đến công tác
giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc thu hồi đất trên đại bàn huyện Phúc Thọ. .........52
3.2.1. Giới thiệu dự án xây dựng khu tái định cƣ cầu Phùng xã Hiệp Thuận, huyện
Phúc Thọ, thành phố Hà Nội (gọi là dự án 1) ...........................................................52
3.2.2. Giới thiệu dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật đất đấu giá quyền sử dụng đất
Khu đồng Cầu Lọc, xã Ngọc Tảo, huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội (gọi là dự án

2)................................................................................................................................55
3.3. Đánh giá việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng tại 02 dự án trên địa bàn
huyện Phúc Thọ, Thành phố Hà Nội .........................................................................60
3.3.1. Xác định đối tƣợng và điều kiện đƣợc bồi thƣờng .........................................60
3.3.2 Nguyên tắc bồi thƣờng, hỗ trợ: ........................................................................64
3.3.3. Phƣơng pháp bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ...................................65
3.3.4 Phƣơng pháp bố trí tái định cƣ .............................................................................72
3.4 Ảnh hƣởng của việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng đến đời sống ngời
dân .............................................................................................................................75
3.4.1 Sử dụng tiền bồi thƣờng, hỗ trợ. ......................................................................76
3.4.2 Tình hình đời sống của hộ dân có đất bị thu hồi. .............................................77

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




v

3.4.3 Ảnh hƣởng của việc thu hồi đất đến mối quan hệ gia đình và trật tự an ninh xã
hội ..............................................................................................................................77
3.4.4 Đánh giá của ngƣời dân về việc tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội sau khi
bị thu hồi....................................................................................................................78
3.4.5 Đánh giá của ngƣời dân về tình trạng môi trƣờng sau khi bị thu hồi đất. .......79
3.4.7 Đánh giá chung công tác GPMB trên địa bàn huyện Phúc Thọ ......................80
3.5. Đề xuất một số giải pháp thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ theo
đúng pháp luật, có tính khả thi trên địa bàn huyện Phúc Thọ ...................................82
3.5.1. Hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai .....................................................82
3.5.2. Kiện toàn nội dung chính sách về công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ ...83
3.5.3 Tăng cƣờng vai trò cộng đồng trong việc tham gia công tác GPMB ..............84

3.5.4 Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của ban bồi thƣờng, hỗ trợ ..84
CHƢƠNG 4. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................86
4.1 Kết luận ...............................................................................................................86
4.2 Kiến nghị .............................................................................................................87
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................88

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi

DANH MỤC CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

Ký hiệu
ADB
AFDB
CN - XDCB
CNH-HĐH

Chú giải
Ngân hàng phát triển châu á
Ngân hàng phát triển châu phi
Công nghiệp - Xây dựng cơ bản
Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

DĐĐT

Dồn điền đổi thửa

ĐKTN

Điều kiện tự nhiên
Fool and Agriculture Organization of the United Nations Tổ chức Lƣơng thực và Nông nghiệp Liên Hợp Quốc
Giải phóng mặt bằng

FAO
GPMB
IADB

Inter Americal Development Bank - Ngân hàng phát triển
liên Mỹ

KTXH

Kinh tế xã hội

NTM

Nông thôn mới

SDĐ
TĐC

Sử dụng đất
Tái định cƣ

THPT

Trung học phổ thông

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

UBND

Uỷ ban nhân dân

UNCHR

United Nation Commission of Human Right - Ủy ban liên
hợp quốc về quyền con ngƣời

WBG
XHCN

Ngân hàng thế giới
Xã hội chủ nghĩa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Diện tích, dân số, mật độ dân số đến thời điểm 31/12/2014 phân theo đơn
vị hành chính .............................................................................................................43
Bảng 3.2: Cơ cấu các loại đất của huyện Phúc Thọ năm 2014 .................................47
Bảng 3.3: Qũy đất theo địa giới hành chính năm 2014 .............................................49
Bảng 3.4: Biến động sử dụng đất của huyện Phúc Thọ giai đoạn 2010 – Quý I năm
2015 ...........................................................................................................................51
Bảng 3.5: Các loại đất thu hồi của dự án 1 ...............................................................54
Bảng 3.6: Các loại đất thu hồi của dự án 2 ...............................................................55
Bảng 3.7: Xác định đối tƣợng đƣợc bồi thƣờng và không đƣợc bồi thƣờng ............63
Bảng 3.8: Kinh phí bồi thƣờng, GPMB giai đoạn 1 - dự án 1 .........................................66
Bảng 3.9 : Kinh phí bồi thƣờng, GPMB giai đoạn 2 - dự án 1 ........................................67
Bảng 3.10 : Kinh phí bồi thƣờng, GPMB giai đoạn 1 - dự án 2 ......................................70
Bảng 3.11 : Kinh phí bồi thƣờng, GPMB giai đoạn 2 - dự án 2 ......................................71
Bảng 3.12: Danh sách các hộ đƣợc giao đất khu tái định cƣ cầu Phùng...........................74
Bảng 3.13: Ý kiến của ngƣời có đất bị thu hồi trong việc xác định giá bồi thƣờng
đất và tài sản trên đất tại 02 dự án .............................................................................74
Bảng 3.14: Kết quả giải phóng mặt bằng đạt đƣợc của 2 dự án ...............................75
Bảng 3.15: Ý kiến của ngƣời dân về việc sử dụng tiền bồi thƣờng hỗ trợ tại hai dự
án. ..............................................................................................................................76
Bảng 3.16: Tình hình đời sống ngƣời dân có đất bị thu hồi .....................................77
Bảng 3.17: Mối quan hệ gia đình sau khi GPMB .....................................................78
Bảng 3.18: Tình hình an ninh trật tự xã hội sau thu hồi đất ......................................78
Bảng 3.19: Việc tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội sau thu hồi đất ..................79
Bảng 3.20: Tình trạng môi trƣờng sau khi bị thu hồi đất ..........................................79
Bảng 3.21: Những kiến nghị của ngƣời dân bị thu hồi đất. ......................................80

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Biểu 3.1: Cơ cấu các loại đất huyện Phúc Thọ năm2014 .........................................48
Hình 3.2: Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất xã Hiệp Thuận ............................................53
Hình 3.3: Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất xã Ngọc Tảo ...............................................56
Hình 3.4: Sơ đồ phục vụ công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng khu đồng Cầu
Lọc, xã Ngọc Tảo ......................................................................................................58
Hình 3.5: San lấp mặt bằng tại dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật .............................58
khu đồng Cầu Lọc, xã Ngọc Tảo ..............................................................................58
Hình 3.6: Dự án khu đồng Cầu Lọc - Ngọc Tảo đang hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật .59

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn cƣ trú, xây dựng và
phát triển kinh tế sản xuất cũng nhƣ an ninh quốc phòng của con ngƣời.
Theo Điều 54 Hiến pháp 2013: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia,
nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”.
Sau khi Luật Đất đai 2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm
2014, Chính phủ đã ban hành riêng Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về bồi thƣờng, hỗ

trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, dân số ngày càng đông, nhu cầu
sử dụng đất cho các ngành ngày càng cao, nhịp độ phát triển ngày càng lớn. Do đó
nhu cầu giải phóng mặt bằng càng trở nên cấp thiết và trở thành một thách thức lớn
đối với sự thành công của các dự án. Vấn đề bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng trở
thành điều kiện tiên quyết để triển khai thực hiện dự án có hiệu quả. Vì vậy đòi hỏi
cần có sự quan tâm đúng mức của các cấp, các ngành một cách toàn diện đối với
công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng nhằm góp phần thúc đẩy phát triển kinh
tế xã hội của đất nƣớc.
Những năm gần đây, huyện Phúc Thọ đã có những bƣớc chuyển biến vƣợt bậc
về phát triển các mặt kinh tế, văn hoá, xã hội; bộ mặt đô thị, nông thôn thay đổi
hàng ngày, nhiều công trình văn hoá, xã hội đƣợc xây dựng phục vụ nhu cầu vui
chơi, giải trí ngày càng phong phú của nhân dân trong huyện. Do vậy công tác bồi
thƣờng và giải phóng mặt bằng rất đƣợc các cấp, các ngành của thành phố và huyện
quan tâm. Nhƣng trƣớc sức ép to lớn của quá trình phát triển kinh tế xã hội, những
vấn đề nội tại của công tác giải phóng mặt bằng đang diễn biến phức tạp, cần có sự
đầu tƣ nghiên cứu tổng quan nhằm hạn chế những vấn đề tồn tại, nâng cao hơn nữa
hiệu quả của công tác giải phóng mặt bằng để công tác giải phóng mặt bằng trở
thành yếu tố tích cực thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội, vừa phù hợp với cơ chế
thị trƣờng vừa phải giải quyết các vấn đề xã hội. Xuất phát từ thực tiễn đó, đƣợc sự
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




2

đồng ý của Phòng đào tạo sau đại học, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và dƣới sự
hƣớng dẫn trực tiếp của TS. Hoàng Hải, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
công tác giải phóng mặt bằng của 02 dự án trên địa bàn huyện Phúc Thọ,

thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu nghiên cứu – Yêu cầu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng của 02 dự án
trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội và đề xuất một số giải pháp góp
phần hoàn thiện cơ sở thực tiễn trong quá trình thực hiện công tác bồi thƣờng, giải
phóng mặt bằng ở địa phƣơng.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tác động đến công tác quản lý đất
đai và công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng tại địa bàn nghên cứu.
- Tìm hiểu đƣợc các quy định của chính sách, pháp luật liên quan trực tiếp đến
công tác giải phóng mặt bằng nói chung và tại địa bàn nghiên cứu nói riêng.
- Nghiên cứu kết quả thực hiện của 02 dự án và đề xuất đƣợc một số giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn nghiên cứu.
- Làm sáng tỏ những vấn đề ngƣời dân cũng nhƣ xã hội phải đối mặt khi Nhà
nƣớc thu hồi đất thực hiện dự án, cụ thể là vấn đề ngƣời dân mất chỗ ở, mất việc
làm, cơ sở hạ tầng phục vụ cuộc sống không hoàn chỉnh, mất ổn định an sinh xã hội.
2.3 Yêu cầu của đề tài
- Nghiên cứu các yếu tố về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đầy đủ, chính
xác tác động đến công tác quản lý đất đai.
- Nghiên cứu đƣợc những ảnh hƣởng của việc thực hiện công tác bồi thƣờng,
giải phóng mặt bằng đến đời sống ngƣời dân.
- Đánh giá mức độ hoàn thành các công việc dự án theo đúng chất lƣợng,
phạm vi ngân sách đƣợc phê duyệt và theo đúng tiến độ thời gian cho phép.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thƣờng, giải
phóng mặt bằng và công tác quản lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

3

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm sáng tỏ mối quan hệ tƣơng hỗ giữa
công tác quản lý đất đai và công tác giải phóng mặt bằng cũng nhƣ những tác động,
những ảnh hƣởng chúng tới những đối tƣợng thuộc diện giải phóng mặt bằng trƣớc
và sau khi dự án đƣợc triển khai trên địa bàn nghiên cứu.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề xuất và lựa chọn những giải pháp phù hợp với thực tiễn của công tác giải
phóng mặt bằng cũng nhƣ nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nƣớc về đất
đai song song với việc tổng kết rút kinh nghiệm, làm nguồn tham khảo cho những
trƣờng hợp tƣơng tự trên địa bàn nghiên cứu.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




4

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1 Cơ sở pháp lý
1.1.1.1 Một số văn bản pháp quy của Nhà nước quy định việc thu hồi đất trong công
tác bồi thường và giải phóng mặt bằng.
Luật Đất đai 2003 ngày 10 tháng 12 năm 2003.

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về
bồi thƣờng thiệt hại, hỗ trợ tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất.
Thông tƣ 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ tài chính
hƣớng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về
phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Thông tƣ 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chính
hƣớng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP.
Nghị định 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của
các nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai trong đó có Nghị định 197/2004/NĐ-CP
cụ thể nhƣ sau: Sửa đổi, bổ sung Điểm b Khoản 1 Điều 3, sửa đổi Điều 29, bổ sung
Khoản 3 vào Điều 36, sửa đổi Khoản 2 Điều 48.
Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
Thông tƣ số 14/2008/TTLB-BTC-BTNMT ngày 31/1/2008 của Bộ Tài
Chính - Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị
định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




5

bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về

đất đai.
Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và
tái định cƣ.
Thông tƣ số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 Quy định chi
tiết về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho
thuê đất.
Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013.
Nghị đinh 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi
thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
Thông tƣ 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu
hồi đất.
Thông tƣ số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng quy định chi tiết về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
1.1.1.2. Một số văn bản quy phạm pháp luật của địa phương liên quan đến việc thu
hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Quyết định 21/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội.
Quyết định 22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội.
Quyết định 23/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội.
Công văn 624/BCĐ-NV2 ngày 14/7/2014 của Ban chỉ đạo giải phóng mặt
bằng thành phố Hà Nội.
Quyết định 95/2014/QĐ-UBND ngày 25/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội.
Thông báo 7756/STC-BG ngày 25/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

6

1.1.2. Cơ sở thực tiễn
* Khái niệm về thu hồi đất:
* Nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc quyết định thu lại quyền sử dụng đất
của ngƣời đƣợc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của ngƣời sử
dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. [23]
* Khái niệm về bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất:
Theo Từ điển Tiếng Việt thông dụng: ―Bồi thƣờng: đền bù những tổn hại đã
gây ra‖.
Theo Luật Đất đai 2013: Bồi thƣờng về đất là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho ngƣời sử dụng đất. [23]
* Khái niệm hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
Theo Từ điển Tiếng Việt thông dụng: "Hỗ trợ: Giúp thêm, góp thêm vào".
Luật Đất đai năm 2013 quan niệm: Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc
Nhà nƣớc trợ giúp cho ngƣời có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát
triển. [23]
* Quan niệm về tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
Theo Từ điển Tiếng Việt: Tái định cƣ đƣợc hiểu là: Đến một nơi nhất định để
sinh sống lần thứ hai (lại một lần nữa).
Mặc dù thuật ngữ tái định cƣ đƣợc pháp luật đất đai đề cập nhƣng lại chƣa có
quy định nào giải thích cụ thể nội hàm của khái niệm này. Luật Đất đai năm 2013
quy định: ―Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ
chức lập và thực hiện dự án tái định cƣ trƣớc khi thu hồi đất. Khu tái định cƣ tập
trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây
dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền. [23]
Từ quy định trên của Luật Đất đai hiện hành, ta có thể đƣa ra quan niệm về tái

định cƣ nhƣ sau: Tái định cƣ là việc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phải chuẩn bị
nơi ở mới đáp ứng đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định cho ngƣời bị Nhà
nƣớc thu hồi đất ở để giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




7

* Một số khái niệm khác:
- Nhà nƣớc giao đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng quyết định
hành chính cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nƣớc cho thuê đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất đối với ngƣời đang sử dụng đất ổn
định mà không có nguồn gốc đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê thuê đất là việc Nhà
nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho ngƣời đó.
- Nhận quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do đƣợc ngƣời
khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức
chuyển đổi , chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn
bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
- Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là so tiền tính trên một đơn vị diện tích đất
do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định
- Tiền sử dụng đất là số tiền mà ngƣời sử dụng đất phải trả trong trƣờng hợp
đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định.

* Vai trò của việc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất:
- Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất trƣớc hết là nhằm bảo đảm lợi ích công cộng.
- Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất nhằm bảo đảm giải quyết hài hòa lợi
ích của Nhà nƣớc và lợi ích của ngƣời bị thu hồi đất.
- Bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ góp phần vào việc duy trì ổn định chính trị,
trật tự an toàn xã hội.
- Bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ góp phần điều tiết các mục đích sử dụng đất
một cách hợp lý, hiệu quả.
1.2. Khái quát về công tác bồi thƣờng và giải phóng mặt bằng
1.2.1. Khái niệm về bồi thường và giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




8

di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cƣ trên một
phần đất nhất định đƣợc quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một
công trình mới. Quá trình giải phóng mặt bằng đƣợc tính từ khi bắt đầu hình thành
Hội đồng bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao đất cho
chủ đầu tƣ mới.
1.2.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường và giải phóng mặt bằng
Nhƣ chúng ta đã biết để thực hiện dự án đúng tiến độ thì chủ đầu tƣ phải giải
phóng đƣợc mặt bằng. Đó là công việc trọng tâm và hết sức quan trọng. Công việc
này mang tính chất phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của. Ngày
này, công việc này ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị
và khan hiếm. Bên cạnh đó công tác GPMB liên quan đến quan đến lợi ích của cá
nhân, tập thể và của toàn xã hội. Ở các địa phƣơng khác nhau thì công tác GPMB

thì cũng có nhiều đặc điểm khác nhau. Vì vậy phải có những phƣơng pháp hợp lý
để thực hiện công tác này. Tuy nhiên công tác GPMB mang tính đa dạng và phức tạp:
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án đƣợc tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với ĐKTN - KTXH và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực nội thành,
mức độ tập trung dân cao, ngành nghề của dân cƣ đa dạng, giá trị đất và tài sản trên
đất dẫn đến quá trình GPMB có đặc trƣng nhất định. Đối với khu vực ven đô, mức
độ dân cƣ tập trung khác cao ngành nghề dân cƣ phức tạp, hoạt động sản xuất đa
dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thƣơng mại, buôn bán nhỏ… quá trình
GPMB cũng có đặc điểm riêng của nó. Đối với khu ngoại thành, hoạt động sản xuất
chủ yếu của dân cƣ là sản xuất nông nghiệp. Do đó, GPMB cũng đƣợc tiến hành với
những đặc điểm riêng biệt. [14]
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong đời sống kinh tế - xã hội, đối với mọi ngƣời dân. Ở khu vực nông thôn
dân cƣ sống chủ yếu nhờ vào sản xuất nông nghiệp mà đất đai là tƣ liệu sản xuất
trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp
khó khăn, do đó tâm lí tâm cƣ vùng này là giữ đƣợc đất để sản xuất, thậm chí họ
cho thuê đất còn thu đƣợc lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhƣng họ vẫn không cho
thuê. Trƣớc tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền vận động dân cƣ thâm
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




9

gia di chuyển là rất khó khăn. Việc hỗ trợ nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo
đời sống dân cƣ sau này. Mặt khác cây trồng, vật nuôi trên vùng đất đó cũng đa
dạng không đƣợc tập trung một loại cây trồng vật nuôi nhất định nên gây khó khăn
cho công tác định giá bồi thƣờng. [14]
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

- Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của
ngƣời dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
- Do yếu tố lịch sử để lại nên nguồn gốc sử dụng đất phức tạp và do cơ chế
chính sách chƣa đáp ứng đƣợc với nhu cầu sử dụng đất nên chƣa giải quyết đƣợc
các vƣớng mắc và tồn tại.
- Việc quản lý đất đai chƣa chặt chẽ đến các hiện tƣợng lẫn chiếm, xây dựng
nhà trái phép nhƣng lại không đƣợc chính quyền địa phƣơng sử lý dẫn đến việc
phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phƣơng án bồi thƣờng gặp rất nhiều khó khăn.
- Thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cũng nhƣ chất lƣợng tái định
cƣ thấp chƣa đảm bảo đƣợc yêu cầu…
- Việc áp dụng giá đất để tính bồi thƣờng giữa thực tế và quy định của Nhà
nƣớc có những khoảng cách khá xa cho nên việc triển khai thực hiện cũng không
đƣợc sự đồng thuận của những ngƣời dân.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau đều có những tính đặc thù
riêng biệt do đó công tác tổ chức cũng khác nhau.
1.2.3. Một số yếu tố tác động đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
Một là, thực trạng quản lý đất đai, hay nói đúng hơn là hiệu lực pháp lý về
quản lý đất đai của nơi có dự án. Nơi nào công tác quản lý đất đai tốt nhƣ: đã hoàn
chỉnh bản đồ địa chính có chất lƣợng, làm rõ nguồn gốc đất, ban hành công khai
hạn mức diện tích đất ở và đất canh tác thì khâu đo đạc, xác định tính pháp lý của
đất để áp giá bồi thƣờng hoặc hỗ trợ, di chuyển tái định cƣ thƣờng thuận lợi hơn.
Trái lại, những nơi chƣa tiến hành tốt những việc thuộc nội dung quản lý đất đai
thƣờng xuyên nói trên sẽ gặp không ít khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất,
chủ sở hữu hợp pháp, diện tích, ranh giới của khu đất giữa thực địa và hồ sơ giải
thửa do mất nhiều thời gian để đối chiếu, xác minh. Mặt khác, mặc dù đã nhận đƣợc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

10

thông báo về chủ trƣơng thu hồi đất và yêu cầu giữ nguyên hiện trạng đất nằm trong
chỉ giới giải phóng mặt bằng, nhƣng một số hộ dân vẫn tự ý trồng cây, cơi nới các
công trình khiến việc thống kê, đền bù GPMB gặp không ít khó khăn.
Hai là, khả năng tổ chức thực hiện và giải quyết các thủ tục hành chính trong
GPMB nhƣ trích lục, trích đo địa chính, thu hồi đất, thẩm định giá, phê duyệt
phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ.
Ba là, khả năng giải quyết các chế độ, chính sách đối với các hộ dân trong
vùng bị ảnh hƣởng, thái độ và năng lực của cán bộ, công chức của cơ quan có thẩm
quyền khi tiếp xúc với dân trong quá trình giải quyết các chế độ, chính sách triển
khai công tác GPMB. Những phức tạp này thƣờng nảy sinh do việc không đạt đƣợc
sự đồng thuận với ngƣời dân về mức giá đền bù, hoặc khi đạt đƣợc sự đồng thuận
thì lại không có khả năng chi trả nên luôn gây khó khăn về sau và đòi hỏi phải
thƣơng lƣợng lại khi mức giá thị trƣờng tăng. Sự am hiểu pháp luật, cách giải quyết
nhanh gọn cùng với sự cảm thông, tôn trọng lợi ích của ngƣời dân, thấu hiểu đƣợc
tâm lý và nguyện vọng của ngƣời dân khi thực thi công vụ của cán bộ, công chức sẽ
đóng vai trò rất quan trọng trong việc tạo dựng sự hợp tác của nhân dân trong vùng
dự án nhằm tránh các phản ứng tiêu cực lây lan gây bất lợi cho tiến độ GPMB.
Bốn là, khả năng xử lý những vƣớng mắc phát sinh của các cơ quan chức
năng. Thắc mắc của dân phần lớn tập trung ở kết quả đo đạc, nguồn gốc đất, hạn
mức đất, đơn giá đền bù hoặc hỗ trợ, một số vấn đề phức tạp về đất đai do quá khứ
để lại và về vị trí, chất lƣợng, giá cả nhà hoặc đất khu tái định cƣ...Trong bối cảnh
đó, chỉ cần một trƣờng hợp xử lý sai (do chƣa am hiểu các quy định, thiếu trách
nhiệm, chậm giải quyết, vô cảm, thiên vị, tiêu cực hoặc nhƣợng bộ vô nguyên tắc)
dễ dẫn đến phản ứng dây chuyền, có thể toàn bộ phƣơng án bồi thƣờng bị đổ vỡ
phải làm lại từ đầu...
Chính từ những sự bất đồng thuận với cách giải quyết các chế độ, chính sách
và xử lý những vƣớng mắc phát sinh của các cơ quan chức năng mà ngƣời dân
trong vùng dự án dƣờng nhƣ không quan tâm đến việc GPMB và bất hợp tác với

các các cán bộ, công chức của cơ quan chức năng đến làm việc. Đó là điểm đầu cho
một xâu chuỗi phát sinh các vấn đề rắc rối khác kéo dài mà chính quyền phải tìm
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11

cách xử lý để hoàn thành công việc. Trong trƣờng hợp này, nếu chính quyền địa
phƣơng không quyết liệt và triệt để xử lý dứt điểm vƣớng mắc và đảm bảo trật tự,
an ninh trong vùng, chống các hành vi quấy rối thì tiến độ đầu tƣ dự án hạ tầng kỹ
thuật sẽ chỉ có thể dậm chân tại chỗ.
Năm là, khả năng hoàn thành khu tái định cƣ, bố trí di dời mồ mả phục vụ
cho công tác di dân, tái định cƣ và khu tái định cƣ đƣợc xây dựng có điều kiện bằng
hoặc tốt hơn khu dân cƣ có đất bị thu hồi.
Sáu là, khả năng tài chính và năng lực quản lý, điều hành của nhà đầu tƣ hạ
tầng kỹ thuật trong quá trình tham gia triển khai công tác GPMB với tƣ cách là một
thành viên trong Hội đồng bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ. Nhà đầu tƣ phải đủ khả
năng tài chính để kịp thời chi trả bồi thƣờng cho các hộ dân theo đúng kế hoạch,
tiến độ đã đƣợc thông báo. Ngƣợc lại, công tác bồi thƣờng sẽ bị trì hoãn và có thể
tạo ra sự bất bình, phản ứng tiêu cực, thiếu hợp tác và khiếu kiện trong nhân dân.
Trong quá trình GPMB, sự tham gia tích cực, năng động của nhà đầu tƣ cùng với
các cơ quan có thẩm quyền giải quyết các khó khăn, vƣớng mắc có vai trò rất quan
trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ GPMB.
Bảy là, công tác tuyên truyền chính sách về pháp luật, về đất đai, bồi thƣờng,
giải tỏa khi nhà nƣớc thu hồi đất (công tác dân vận trong GPMB) chƣa thƣờng
xuyên, sâu rộng, do đó sự hiểu biết về pháp luật của ngƣời dân còn hạn chế nên có
suy bì khi ngƣời bị thu hồi đất lại coi đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp
nhƣ đất phi nông nghiệp theo dự án đang triển khai, so sánh khiếu nại về chính sách

và giá đền bù giữa ngƣời đƣợc áp dụng theo thời điểm đã ban hành chính sách cũ
với ngƣời đang đƣợc thực hiện chính sách mới. Mặt khác, ý thức tự giác của nhân
dân trong chấp hành quyết định thu hồi đất của Nhà nƣớc để phát triển kinh tế nhằm
xây dựng các khu hạ tầng kỹ thuật trở nên nhạy cảm và phức tạp khi hình thành sự
so sánh về thiệt thòi của mình khi đất do mình đang sử dụng đƣợc giao cho ngƣời
khác với khả năng sinh lợi cao hơn nhiều. Từ đó đã nảy sinh nhiều khiếu kiện của
dân về mức bồi thƣờng, hỗ trợ, đồng thời tạo nên tâm lý nặng nề đối với nhà đầu tƣ
khi thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ để GPMB [34].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




12

1.2.4. Giá đất trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng
* Theo quy định tại Khoản 19 Điều 3 Luật đất đai 2013: Giá đất là giá trị của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. [23]
* Điều 56 Luật đất đai 2003 quy định: ― Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định... đƣợc sử dụng làm căn cứ để tính thuế
sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và
tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất
không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ...‖. Do đó chúng ta có thể hiểu ―Giá đất‖
là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trƣờng - sự quản lý của Nhà nƣớc. Giá
đất là công cụ kinh tế để quản lý và ngƣời sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị
trƣờng. Nhƣ vậy, giá đất do nhà nƣớc quy định nhằm giải quyết mối quan hệ kinh tế
giữa Nhà nƣớc - chủ sở hữu đất và ngƣời sử dụng đất - ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao
đất hoặc cho thuê đất, không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự nhƣ chuyển

quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những ngƣời đƣợc Nhà
nƣớc giao đất và cho thuê đất. Giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc hình
thành trong các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này đƣợc gọi là
―giá đất thực tế‖ hay ―giá đất thị trƣờng‖.
Vậy giá đất thị trƣờng là gì? Giá đất thị trƣờng là giá chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất của một mảnh đất nào đó trên thị trƣờng, thực hiện phù hợp với quy
luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, và các phù hợp với các quy định
của pháp luật; đƣợc thanh khoản bằng tiền hoặc vật có giá trị nhƣ vàng, trái phiếu,
... do ngƣời chuyển nhƣợng và ngƣời nhận chuyển nhƣợng tự thoả thuận với nhau
tại thời điểm xác định.
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, giá đất tính tiền bồi thƣờng khi Nhà
nƣớc thu hồi đất là giá đất cụ thể, việc này đƣợc kế thừa theo quy định của Điều 11
của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ.
Qua đây có thể thấy trên thực tế luôn tồn tại hai loại giá đất, đó là giá do Nhà
nƣớc quy định và giá đất theo giá thị trƣờng. Hai loại giá này đều tác động sâu sắc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




13

trong việc xử lý mối quan hệ đất đai dù dƣới hình thức trực tiếp hoặc gián tiếp giữa
Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, giữa những ngƣời sử dụng đất với nhau.
* Giá đất có vai trò rất quan trọng trong pháp luật bồi thƣờng giải phóng mặt
bằng. Cụ thể:
Thứ nhất, Đối với quản lý của Nhà nước
Giá đất là công cụ để Nhà nƣớc thực hiện công tác quản lý, điều tiết sự hoạt
động của thị trƣờng bất động sản nói chung, thị trƣờng nhà đất nói riêng, giảm và

tiến tới xóa bỏ các hiện tƣợng đầu cơ đất đai làm nhũng đoạn thị trƣờng nhà đất.
Đối với lĩnh bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng thì giá đất có vai trò quan trọng trong
việc điều tiết giữa lợi ích của Nhà nƣớc, lợi ích công cộng, lợi ích của quốc gia với
lợi ích của những ngƣời dân bị thu hồi đất. Có thể nói, việc quy định giá đất bồi
thƣờng giải phóng mặt bằng hợp lý sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ giải phóng
mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tƣ và bắt tay vào thực hiện các công trình trên đất
bị thu hồi. Cùng với công tác đẩy mạnh giải phóng mặt bằng thì Nhà nƣớc phải có
chính sách bồi thƣờng giá trị hợp lý cho những ngƣời dân có đất bị thu hồi để ngƣời
dân di dời chỗ ở, chuyển đổi công việc khác, hoặc có những phƣơng án khác để ổn
định cuộc sống của mình. Nhƣ vậy, Nhà nƣớc vừa phải giải quyết vấn đề giải phóng
mặt bằng vừa phải giải quyết vấn đề an sinh cho những ngƣời dân bị thu hồi đất. Và
chính sách về giá đất sẽ có vai trò giải quyết tốt những vấn đề đặt ra. Do vậy, nhà
nƣớc cần phải có chính sách về giá đất thích hợp để tạo điều kiện đẩy nhanh việc
giải phóng mặt bằng cũng nhƣ giảm khiếu nại, tố cáo về giá đất trong bồi thƣờng
giải phóng mặt bằng.
Giá đất nói chung và giá đất trong bồi thƣờng giải phóng mặt bằng nói riêng
là một loại công cụ tài chính để Nhà nƣớc tiến hành thực hiện quản lý về đất đai,
bên cạnh việc quy định các khoản thu vào ngân sách thì đồng thời giá đất còn có tác
dụng định hƣớng thị trƣờng. Trên thực tế, bất kỳ Nhà nƣớc nào cũng có thể sử dụng
nhiều biện pháp khác nhau để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nƣớc về đất đai
của mình. Đó có thể là biện pháp hành chính, cũng có thể là biện pháp kinh tế, và
đôi khi là sự kết hợp của cả hai biện pháp trên. Nhà nƣớc ta đã và đang vận dụng
một cách có hiệu quả các quy định của pháp luật trong việc quản lý giá đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




14

Trong nền kinh tế thị trƣờng, giá đất có cơ chế hình thành và vận hành riêng
theo quy luật khách quan (quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh
tranh…). Song bên cạnh đó Nhà nƣớc cũng đƣa ra những biện pháp nhằm điều
chỉnh, đảm bảo, tạo điều kiện cho các quy luật thị trƣờng vận động lành mạnh, ổn
định, đúng hƣớng. Một trong những chính sách phải kể đến là yếu tố về giá đất.
Trong điều kiện đổi mới hiện nay ở nƣớc ta, khi mà đất đai đƣợc xác định là nguồn
lực quan trọng để phát triển kinh tế xã hội, việc xác định vai trò quản lý của Nhà
nƣớc thông qua cơ chế giá với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất
đai càng có ý nghĩa cả về phƣơng diện chính trị pháp lý, cả về phƣơng diện quản lý
kinh tế.
Thứ hai, Đối với người dân bị thu hồi đất
Ngƣời dân thƣờng có tâm lý không muốn bị thu hồi đất vì thu hồi đất sẽ tạo
nên sự bất ổn trong cuộc sống hàng ngày đối với những ngƣời bị thu hồi đất ở và
bất ổn về việc làm đối với những ngƣời bị thu hồi đất nông nghiệp. Cho nên giá đất
chính là việc bồi thƣờng lại giá trị đất đã bị thu hồi cho ngƣời dân để ngƣời dân bị
thu hồi đất có thể tìm đƣợc chỗ ở mới tƣơng đƣơng hoặc tốt hơn nơi ở cũ đã bị thu
hồi và tạo điều kiện cho họ có cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp.
Ngoài ra, khi có quy định về giá đất, ngƣời có đất bị thu hồi sẽ biết đƣợc mình sẽ
đƣợc bồi thƣờng bao nhiêu, bồi thƣờng nhƣ thế nào, tạo đƣợc tâm lý ổn định hơn
cho ngƣời có đất bị thu hồi.
Thứ ba, Đối với các nhà đầu tư trong những trường hợp thu hồi đất vì mục
đích kinh tế
Trong thực tế hiện nay, vấn đề giá đất trong bồi thƣờng giải phóng mặt bằng
đối với các nhà đầu tƣ luôn là một vấn đề nan giải. Muốn có đất để thực hiện dự án
kinh tế thì nhà đầu tƣ cần phải giải phóng mặt bằng. Nhƣng vấn đề giải phóng mặt
bằng đối với các nhà đầu tƣ còn phụ thuộc rất nhiều đến những thỏa thuận về giá
đất đối với những ngƣời dân bị thu hồi đất. Rất nhiều trƣờng hợp ngƣời dân bị thu
hồi đất thách giá quá cao khiến cho các nhà đầu tƣ gặp trở ngại trong việc giải
phóng mặt bằng cũng nhƣ tốn khá nhiều chi phí cho việc giải phóng mặt bằng.
Trong khi đó, tâm lý của các nhà đầu tƣ thƣờng mong muốn tiến hành nhanh chóng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




15

dự án đầu tƣ của mình nhƣng không thỏa thuận đƣợc giá cả với ngƣời dân nên
nhiều dự án bị kéo dài rất lâu.
Do vậy, một giá đất hợp lý là giải pháp hữu hiệu để các nhà đầu tƣ có thể
tiếp tục thực hiện dự án đầu tƣ của mình cũng nhƣ bồi thƣờng khoản giá trị tƣơng
ứng cho ngƣời có đất bị thu hồi để ổn định cuộc sống
Việc bồi thƣờng giá đất hợp lý trong giải phóng mặt bằng sẽ góp phần hạn
chế những xung đột, tranh chấp xảy ra khi Nhà nƣớc tiến hành thu hồi đất. Hiện
nay, tình trạng khiếu kiện về giá đất diễn ra khá phổ biến trong thực tế. Việc khiếu
kiện đó hầu hết xuất phát từ việc giá đất chi trả cho ngƣời dân có đất bị thu hồi quá
thấp khiến cho cuộc sống của họ lâm vào tình cảnh khó khăn, vừa mất đất, vừa mất
việc làm lại chỗ ở bấp bênh... Điều đó làm càng khẳng định đƣợc vai trò của giá đất
trong bồi thƣờng giải phóng mặt bằng đối với công tác an sinh xã hội của Nhà nƣớc
cũng nhƣ sự ổn định trong cuộc sống của ngƣời dân bị thu hồi đất.
1.2.5 Vai trò của vệc giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng và
đời sống kinh tế - xã hội
1.2.5.1 Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng
Ngày nay, dân số ngày càng tăng, xã hội càng phát triển thì nhu cầu về sử
dụng đất đai ngày càng lớn, công tác quản lý đất đai cần đƣợc chú trọng và quản lý
chặt chẽ. Để thực hiện tốt việc quản lý sử dụng đất đai một cách hiệu quả, chặt chẽ,
tiết kiệm, hợp lý công tác GPMB là rất quan trọng. Nó cần có sự quan tâm, sự
phối hợp đồng bộ của ngƣời dân, các cấp, các ngành và của toàn xã hội để triển
khai một cách có hiệu quả nhất.
- Về tiến độ hoàn thành của dự án:

+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau
nhƣ: Tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tuy nhiên cũng phụ
thuộc nhiều vào thời gian tiến hành GPMB.
+ GPMB thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm đƣợc thời gian, chi
phí và sớm thực hiện dự án và đƣa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội.
Ngƣợc lại GPMB kéo dài gây ảnh hƣởng đến tiến độ xây dựng các công trình,
ảnh hƣởng đến việc sử dụng lao động cũng nhƣ chi phí cho dự án
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN