Nghiên cứu biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn Thất Khê, huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011 2015 (LV thạc sĩ)

i

ĐẠI
ĐẠIHỌC
HỌCTHÁI
THÁINGUYÊN
NGUYÊN
TRƯỜNG
TRƯỜNGĐẠI
ĐẠIHỌC
HỌCNÔNG
NÔNGLÂM
LÂMTHÁI
THÁINGUYÊN
NGUYÊN
-----------------------------------------------------------------

LƯƠNG TRUNG THUYỀN
LƯƠNG TRUNG THUYỀN

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
NGHIÊN
BIẾN
ĐỘNG
GIÁTRÀNG
ĐẤT TRÊN
ĐỊA
BÀN
THỊ
TRẤNCỨU
THẤT

KHÊ,
HUYỆN
ĐỊNH,
TỈNH
THỊ TRẤN
THẤT
KHÊ,
HUYỆN
ĐỊNH, TỈNH
LẠNG
SƠN
GIAI
ĐOẠNTRÀNG
2011 - 2015
LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2011 - 2015
Ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. LƯƠNG VĂN HINH

Thái
TháiNguyên,
Nguyên,2016
2016


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện. Các số
liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công
bố trong bất cứ công trình nào khác.
Tác giả

Lương Trung Thuyền


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân,
tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp
và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Lương Văn Hinh
giảng viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình
hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong phòng đào tạo, Khoa
Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo
mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân huyện
Tràng Định, phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất
đai huyện Tràng Định, Phòng Tài chính - Kế hoạch và Ủy ban nhân dân thị trấn Thất
Khê, huyện Tràng Định; cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện
về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ!
Tràng Định, tháng 11 năm 2016
Tác giả

Lương Trung Thuyền


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU .................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ẢNH ..................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................2
1.3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................2
CHƯƠNG 1................................................................................................................3
TỔNG QUAN TÀI LIỆU .........................................................................................3
1.1. Cơ sở khoa học .....................................................................................................3
1.1.1. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở ..................................3
1.1.2. Các yếu tố và nhân tố ảnh hưởng tới giá đất ở..................................................6
1.2. Cơ sở pháp lý .......................................................................................................9
1.2.1. Khái niệm về giá đất .........................................................................................9
1.2.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất ....................................11
1.2.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị ............................................................11
1.2.4. Các văn bản quy định quản lý về giá đất ở Việt Nam ....................................13
1.3. Cơ sở thực tiễn ...................................................................................................15

1.3.1. Tình hình biến động giá đất trên Thế giới.......................................................15
1.3.2. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam ..............................16
1.3.3. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ............................................................20
1.3.3.1. Tình hình biến động giá đất cả nước ............................................................20


iv

1.3.3.2. Tình hình biến động giá đất trong tỉnh Lạng Sơn ........................................22
1.3.4. Một số những nghiên cứu về giá đất ...............................................................23
CHƯƠNG 2..............................................................................................................25
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................25
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................25
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................25
2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................25
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .............................................................25
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ...............................................................25
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý thông tin, số liệu ........................26
2.3.4. Phương pháp kế thừa .......................................................................................27
CHƯƠNG 3..............................................................................................................28
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .....................................................28
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị trấn Thất Khê, huyện Tràng Định,
tỉnh Lạng Sơn ............................................................................................................28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................28
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế ...........................................................................31
3.2. Tình hình quản lý và thực trạng sử dụng đất của thị trấn Thất Khê ..................37
3.2.1. Thực trạng sử dụng tài nguyên đất trên địa bàn thị trấn Thất Khê năm 2015 ........37
3.2.2. Tình hình quản lý tài nguyên đất thị trấn Thất Khê ........................................40

3.3. Đánh giá tình hình biến động giá đất tại thị trấn Thất Khê giai đoạn 2011 - 2015 ......42
3.3.1. Tình hình biến động giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại thị trấn Thất
Khê giai đoạn 2011 - 2015 ........................................................................................42
3.3.2. So sánh biến động giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở trên thị
trường tại thị trấn Thất khê giai đoạn 2011 - 2015 ...................................................53
3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Thất Khê ....................................56
3.4.1. Yếu tố vị trí .....................................................................................................57


v

3.4.2. Yếu tố cơ sở hạ tầng ........................................................................................60
3.4.3. Yếu tố khả năng sinh lợi .................................................................................61
3.5. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất ở tại thị trấn Thất Khê trong thời
gian tới .......................................................................................................................64
3.5.1. Giải pháp chính sách .......................................................................................64
3.5.2. Giải pháp quản lý ............................................................................................64
3.5.3. Giải pháp kỹ thuật ...........................................................................................65
- Kết hợp điều tra phân tích yếu tố ảnh hưởng lớn nhất tới giá đất của vùng, từ đó
xác định giá trị tiềm năng của đất đai để xây dựng bảng giá đất đai sử dụng lâu dài
có khả năng dự báo được giá đất. ..............................................................................65
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................66
I. Kết luận ..................................................................................................................66
II. Kiến nghị ..............................................................................................................67
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................68
PHỤ LỤC I ................................................................................................................1
PHỤ LỤC II ...............................................................................................................8


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Giải nghĩa

BĐS:

Bất động sản

CS:

Cộng sự

CP:

Chính Phủ

CSDL:

Cơ sở dữ liệu

GIS:

Hệ thống thông tin địa lý

HTĐ:

Hệ tọa độ

NĐ:

Nghị định

QĐ:

Quyết định

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

UBND:

Ủy ban nhân dân

VNĐ:

Việt Nam đồng

TT:

Thị trấn


vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3. 1: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thị trấn Thất Khê ............32
Bảng 3. 2: Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Thất Khê, huyện Tràng Định, năm 2015 ..........37

Bảng 3. 3: Giá đất ở theo quy định nhà nước tại vị trí 1 của tuyến đường/phố loại I
của thị trấn Thất Khê giai đoạn năm 2011 - 2015 .....................................................45
Bảng 3. 4: Giá đất ở theo quy định nhà nước tại vị trí 1 của tuyến đường/phố loại II
của thị trấn Thất Khê giai đoạn năm 2011 - 2015 .....................................................47
Bảng 3. 5: Giá đất ở theo quy định nhà nước tại vị trí 1 của tuyến đường/phố loại III
của thị trấn Thất Khê giai đoạn năm 2011 - 2015 .....................................................48
Bảng 3. 6: Giá đất ở trên thị trường tại vị trí 1 của một số tuyến đường/phố loại I, II,
III của thị trấn Thất Khê giai đoạn năm 2011 - 2015 ................................................50


viii

DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 3. 1: Sơ đồ địa giới hành chính TT. Thất Khê, huyện Tràng Định ..................28
Hình 3. 2: Cơ cấu đất nông nghiệp thị trấn Thất Khê năm 2015 ..............................39
Hình 3. 3: Cơ cấu đất phi nông nghiệp thị trấn Thất Khê năm 2015 ........................39
Hình 3. 4: Biểu đồ chênh lệch giá đất giữa các tuyến đường loại I tại TT Thất Khê
giai đoạn 2011 – 2015 (chi tiết Phụ lục II) ...............................................................53
Hình 3.5: Biểu đồ chênh lệch giá đất giữa các tuyến đường loại II tại TT Thất Khê
giai đoạn 2011 – 2015 (chi tiết Phụ lục II) ...............................................................55
Hình 3. 6: Biểu đồ chênh lệch giá đất giữa các tuyến đường loại III tại TT Thất Khê
giai đoạn 2011 – 2015 (chi tiết Phụ lục II) ...............................................................56
Hình 3. 7: Mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí trên 4 tuyến đường, phố thuộc nhóm
đường phố loại I ........................................................................................................58
Hình 3. 8: Mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí trên 4 tuyến đường, phố thuộc nhóm
đường phố loại II .......................................................................................................59
Hình 3. 9: Mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí trên 6 tuyến đường, phố thuộc nhóm
đường phố loại III......................................................................................................59
Hình 3. 10: Mức độ ảnh hưởng yếu tố cơ sở vật chất trên tuyến phố Cẩu Pung ......60
Hình 3. 11: Mức độ ảnh hưởng yếu tố cơ sở vc trên tuyến đường 10 tháng 10 .......61

Hình 3. 12: Giá đất trên thị trường của tuyến đường loại I, II, III của các vị trí ......62
Hình 3. 13: Mức độ ảnh hưởng tới giá đất ở của các yếu tố điều tra tại TT Thất Khê
năm 2015 ...................................................................................................................63


1

MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể
thay thế được, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc
phòng. Các vấn đề xoay quanh đất đai luôn là những vấn đề nóng bỏng của mỗi quốc
gia, mỗi địa phương và với mỗi cá nhân. Để giải quyết những vấn đề này rất phức
tạp, cần tới sự quan tâm của Nhà nước, các cấp, các ngành (Trịnh Hữu Liên, 2013)
[12]. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường, khi các thành phần kinh tế phát triển mạnh
mẽ kéo theo quyền sử dụng đất đã nổi lên như một loại hàng hóa rất đặc biệt. Giá trị
đất trở thành điểm nóng trong quá trình đổi mới nền kinh tế xã hội, các mối quan hệ
về giao dịch đất đai ngày càng nhiều.
Do vậy, để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách
phù hợp tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc
đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Xã hội ngày càng phát
triển cùng với đó là sự vận động mạnh mẽ của cơ chế thị trường, đất đai trở thành đối
tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp và dần hình thành thị trường riêng
- thị trường đất đai - thị trường Bất động sản. Thị trường BĐS ở nước ta đã hình thành
và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và không chính thức (gọi là thị trường
BĐS ngầm giao dịch); thị trường không chính thức nổi lên là một thách thức đối với
xã hội và công tác quản lý của Nhà nước (Phùng Văn Nghệ, 2005) [21].
Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất

đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ
đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho
ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc
phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất
tiết kiệm và hiệu quả (Trịnh Hữu Liên và Hoàng Văn Hùng, 2013) [15]. Do vậy, việc
sử dụng có hiệu quả các nguồn lực, đặc biệt là đất đai đang là một đòi hỏi hết sức cấp
bách. Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ đến giá đất là nhiệm vụ quan trọng đối
với các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương, cơ sở.


2

Thị trấn Thất Khê là trung tâm kinh tế - văn hóa - chính trị của huyện Tràng
Định, tỉnh Lạng Sơn, có vị trí địa lý thuận lợi cách thành phố Lạng Sơn trên 65 km.
Trong những năm gần đây, cùng với tốc độ phát triển chung của cả tỉnh, huyện, thị
trấn Thất Khê đã có những chuyển biến mạnh mẽ cơ sở hạ tầng được đầu tư khang
trang. Do đó, trong giai đoạn 2011 - 2015 có sự biến động mạnh mẽ về giá đất đai, vì
vậy việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản nói chung và giá đất ở
là vấn đề quan trọng nhằm xác định được đúng nguyên nhân để thị trường bất động
sản có thể được điều tiết ổn định là vấn đề cấp thiết hiện nay. Xuất phát từ yêu cầu
thực tiễn trên và dưới sự hướng dẫn tận tình của PGS.TS. Lương Văn Hinh, tôi tiến
hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn Thất
Khê, huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2015”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá biến động giá đất và xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên
địa bàn thị trấn Thất Khê, huyện Tràng Định giai đoạn 2011 - 2015.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Nghiên cứu biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn Thất Khê, huyện Tràng
Định, giai đoạn 2011 - 2015.

- Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng chính đến giá đất ở tại thị trấn.
- Đề xuất một số giải pháp tối ưu để quản lý giá đất ở có hiệu quả.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều
sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết
từ đó quay trở lại áp dụng vào thực tiễn.
- Ý nghĩa thực tiễn
Giúp cơ sở nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác
định giá đất để từ đó có những định hướng quản lý đất đai cũng như ban hành bảng
giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.


3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu
tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất
là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài
nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi
suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm, trú
trọng của nhiều ngành. Vì vậy, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố
cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất
là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn

tài nguyên thiên nhiên. Cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô,
lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu (Đặng Phúc An, Trần Văn Tuấn (2011) [1].
- Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất nông nghiệp tạo
ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại
của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động
của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong
kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm
đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp
nên vẫn tồn tại địa tô (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013) [15]. Về thực chất
địa tô chính là giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản
kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ
của ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh và công nhân nông nghiệp làm thuê.
Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa
tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không


4

còn tư hữu của địa chủ hay tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt
đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc
sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch của Chủ nghĩa Tư bản
(Nguyễn Văn Bình, Lê Thị Hoài Phương, 2010) [5].
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất màu mỡ hơn, có vị trí
gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu xuất cao hơn. Là độ
chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt (Trịnh Hữu Liên,
Hoàng Văn Hùng và CS 2013) [13]. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi
nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như
vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về

ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song
được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của các hợp
tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước.
Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô
chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự
nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa
tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất. Địa tô chênh lệch I sẽ
thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay
tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay
thâm canh trên thửa đất đó.
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích
qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác nhau cơ bản giữa
đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở
hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất vào việc gì (mục
đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định
mức địa tô của đất đó (Trịnh Hữu Liên, 2013) [12]. Hai yếu tố chất đất và điều kiện
địa hình đều có ảnh hưởng lớn tới địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo
lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem


5

xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong
nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến
các loại đất trong nhóm nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm tổng hợp của
5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: Độ phì nhiêu của
đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình và vị trí của thửa
đất. Đó là cơ sở để định giá đất.
- Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có

thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập tới giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất chịu ảnh hưởng của yếu tố nào
(Choum Sinnara, 2005) [7]. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số
tiền mua đất phải giảm đi. Nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn
là mua đất có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra
mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu
được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc
này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá
đất ngày tăng. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi
suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ
biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh
hưởng nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất củ
các ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi suất ngân
hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá
đất nông nghiệp.
- Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng


6

của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung
cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hoá thông thường là có đặc
tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu
nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung

cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong
định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong
một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ
tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa
phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất của ngân hàng.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy khi đất nông nghiệp,
đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều
chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu
dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng
diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự
phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu
cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày
một cao hơn. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát
triển giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục (Nguyễn Thế Huấn và CS, 2008)
[8].
1.1.2. Các yếu tố và nhân tố ảnh hưởng tới giá đất ở

1.1.2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
* Yếu tố thông thường
Là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có tính phổ biến, cộng đồng,
ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở
thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất (Mẫn Quang Huy, 1999) [9].
- Yếu tố hành chính


7

Là nhân tố hành chính chủ yếu là can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các

chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng
thể. Nhân tố ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt sau:
Chế độ về đất, chế độ nhà ở kiến trúc, quy hoạch đô thị, chính sách về giá đất, chính
sách thuế.
- Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng
của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố
chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Nhân tố ảnh hưởng tới giá đất bao
gồm tố chất nhân khẩu, mật độ nhân khẩu, cấu thành thành phần gia đình (Trần Hùng,
2011) [10].
- Yếu tố xã hội
Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn tới giá đất. Nhân tố ảnh hưởng tới giá đất
bao gồm các mặt sau: tình trạng ổn định chính trị, tình trạng trị an xã hội, đầu cơ nhà
đất, tiến trình đô thị hóa.
- Yếu tố quốc tế
Với xu thế hội nhập như hiện nay sự phát triển và hoàn thiện của thị trường
nhà đất không thể tách rời khỏi ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Các nhân tố tình
hình kinh tế thế giới, nhân tố chính trị quốc tế ảnh hưởng tới kinh tế, chính trị trong
nước và nguồn đầu tư nước ngoài dẫn đến lượng cầu về đất cũng thay đổi và gây tác
động tới giá đất.
- Yếu tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng với quốc tế dân sinh
và ảnh hưởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc gia. Yếu tố kinh tế ảnh hưởng tới giá
đất thông qua các mặt: tình trạng phát triển kinh tế; mức độ dự trữ và đầu tư; tình
trạng thu chi, tài chính tiền tệ; trình độ thu nhập và tiêu dung dân cư; biến động vật
giá; mức lãi suất.
* Yếu tố khu vực


8

Đây là nhân tố chỉ điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của nơi có đất, những
đặc tính của địa phương có sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết
định đến mức giá đất đai trong địa phương đó. Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất bao
gồm: vị trí, điều kiện giao thông, chất lượng môi trường, quy hoạch đô thị (Nguyễn
Thị Loan, 2010) [17].
* Yếu tố cá biệt
Là các nhân tố chỉ đặc trưng của thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến
giá đất là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất. Các yếu tố cá biệt của thửa đất
như: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, quy hoạch đô thị, điều kiện cơ sở
hạ tầng, vị trí thửa đất, thời hạn sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn và CS, 2008) [8].

1.1.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai
Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai bao gồm:
kinh tế xã hội, tự nhiên và hành chính v.v...
* Nhân tố kinh tế xã hội
Trình độ kinh tế xã hội phát triển là nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến
phân vùng đất đai, bao gồm mấy mặt sau:
- Mức độ phồn hoa.
- Mức độ thông thoáng.
- Mức độ hoàn thiện của thiết bị thị trấn.
- Mật độ nhân khẩu.
* Nhân tố tự nhiên
Nhân tố tự nhiên cũng là một trong những nhân tố trọng yếu ảnh hưởng đến
phân vùng đất đai. Chất lượng môi trường, độ dốc địa hình, lực chịu tải của đất, tình
trạng ngập lũ và thoát nước, cấu tạo địa chất và cảnh quan tự nhiên của thành phố gây
ảnh hưởng tốt xấu đến phân vùng đất đai (Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng, 2012)
[38].
- Độ dốc địa hình.
- Lực chịu tải của đất.

- Tình trạng ngập lụt và thoát nước.


9

- Công viên và đất cây xanh.
- Chất lượng môi trường.
* Nhân tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng đất đai là quy hoạch
đô thị. Bố trí sắp xếp sử dụng các loại đất đô thị hợp lý, là nội dung chủ yếu của
quy hoạch đô thị. Tuy việc sử dụng đất trong quy hoạch là mục tiêu của tương lai,
nhưng sự tốt xấu của phân vùng đất đai đã được thể hiện trên thực tế trong thị
trường đất đai (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013) [15]
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Khái niệm về giá đất
Sở hữu đất đai được quy định tại Điều 4 Chương I Luật Đất đai năm 2013 [18].
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật
này. Giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá
trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền
sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 3 Chương I Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá
đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền
sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác
định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
* Phương pháp định giá đất
- Theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về giá đất, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6
năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá

đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; có 5 phương pháp xác định giá
đất cụ thể được hướng dẫn thi hành:
Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả


10

năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử
dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng
đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá (Thông
tư số 36/2014/TT-BTNMT) [33].
Phương pháp chiết trừ: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng
giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so
với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của
loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi
suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi
phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh) ban hành [25], [26], [19].
* Giá đất trong đấu giá QSDĐ
Đây là giá đất được hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu

dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự
về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận giá cả giữa các bên, tính đúng giá trị thực
của đất đai, khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với giá đất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Người trả giá cao nhất có quyền
sử dụng mảnh đất đấu giá đó.
Giá đất được hình thành do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quy định và ở mỗi địa phương khi ban hành giá đất được xây dựng trên cơ sở


11

điều tra của đề xuất của các tư vấn được thuê thực hiện, nhưng phải đảm bảo nằm
trong khung giá đất của Chính phủ quy định.
1.2.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
- Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết
để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong
điều kiện bình thường, đồng thời phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác
và có độ tin cậy cao.
- Trong trường hợp thu thập đầy đủ thông tin, số liệu có thể áp dụng cả bốn
phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương
pháp chủ yếu để xác định giá đất.
- Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương
pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư số 145/2007/TT-BTC để kiểm tra, so
sánh, đối chiếu các mức giá ước tính nhằm quyết định mức giá cụ thể.
+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường,
số liệu thu thập được không có tính hệ thống.
+ Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường,
không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường.
+ Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác
định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ quy định

tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP.
Các phương pháp xác định giá đất trên được áp dụng để xác định giá trị của
thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất.
1.2.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị
1. Trình tự xây dựng bảng giá đất thực hiện theo quy định sau đây:
a) Xác định loại đất, vị trí đất theo xã đồng bằng, trung du, miền núi và theo
loại đô thị trên địa bàn đơn vị hành chính cấp tỉnh;
b) Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên,
kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất;
c) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành;


12

d) Xây dựng bảng giá đất và Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất; xử lý giá
đất trong bảng giá đất tại khu vực giáp ranh theo quy định tại Điều 13 của Nghị định
này;
đ) Tổ chức lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất;
e) Hoàn thiện dự thảo bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
g) Thẩm định dự thảo bảng giá đất;
h) Trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất;
i) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành bảng giá đất.
2. Hồ sơ xây dựng bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gồm có:
a) Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất;
b) Dự thảo bảng giá đất;
c) Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất;
đ) Văn bản thẩm định bảng giá đất.
3. Hồ sơ xây dựng bảng giá đất trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua
gồm: Tờ trình của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; dự thảo bảng giá đất và Báo cáo thuyết
minh xây dựng bảng giá đất.

4. Việc thẩm định bảng giá đất do Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực
hiện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá
đất bao gồm các thành phần sau:
a) Đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng;
b) Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo
Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tư pháp và Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện); tổ chức có
chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác
do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
5. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất tại địa phương định kỳ 05 năm một lần
và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.


13

1.2.4. Các văn bản quy định quản lý về giá đất ở Việt Nam
Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đó trọng
tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm: pháp luật, quy hoạch, tài chính và
hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh hội nhập kinh tế quốc
tế. Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồm các nội dung chính như: hệ
thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh
các mối quan hệ liên quan đến đất đai trong cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55
Luật Đất đai 2003); giá đất do Nhà nước qui định phải phù hợp với giá đất trên thị
trường (Điều 56).
Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã qui định
giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trường nhưng qui
định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương. Mặt khác, các địa phương
cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư cho
địa phương mình. Trong hoàn cảnh này, Chính phủ đã ra Nghị định số 17/2006/NĐCP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn

thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà
nước thành công ty cổ phần, trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất
phù hợp với giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất,
bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần
hoá doanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều 5 và Điều 6). Qui định
này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP
về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành
ngày 27/7/2007.
Ngoài ra Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005
về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất.
Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tài chính
đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành nhiều thông
tư hướng dẫn, bao gồm:


14

1. Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất;
2. Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng
lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo qui
định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất;
3. Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;
4. Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của

Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP;
5. Thông tư Liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010
hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất
thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên cơ sở
Luật Đất đai, Quốc hội khoá 11 đã thông qua Luật Kinh doanh BĐS ngày 29/6/2006,
trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá BĐS. Chính phủ đã ban
hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS. Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập
hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá và dịch vụ định giá đất và
dịch vụ định giá BĐS, cụ thể gồm:
1. Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện thủ
tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất (hướng dẫn theo Luật
Đất đai);
2. Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành chương
trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS, định giá BĐS và quản lý, điều


15

hành sàn giao dịch BĐS và được đính chính một số điểm bằng Quyết định số 1048/QĐBXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh BĐS).
3. Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 về hướng dẫn thực hiện
một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS.
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Tình hình biến động giá đất trên Thế giới
1.3.1.1. Malaysia
Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của
Nhà nước về BĐS được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang; và quận (huyện).
- Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục Dịch vụ

định giá BĐS " gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH. JPPH trực thuộc Bộ Tài chính,
Giám đốc JPPH do bộ trưởng bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước bộ
trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình.
- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi bang có một chi nhánh của JPPH.
Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước
Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình.
- Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn phòng
định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu
trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một
số quận (huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định giá do giám đốc chi nhánh JPPH
Bang bổ nhiệm (Ngô Thị Phương Thảo, 2011) [37].
1.3.1.2. Singapore
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp
trung ương gồm 2 cơ quan: Văn phòng đất đai trực thuộc bộ Tư pháp và Văn phòng
định giá BĐS trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài Chính.
1.3.1.3. Trung Quốc
Vấn đề định giá BĐS được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ đầu thập kỷ 90
của thế kỷ 20. Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và định giá BĐS" gọi tắt tiếng Anh


16

là CRECAC được thành lập. CRECAC có 8 phòng, 1 văn phòng và 3 viện với 44 cán
bộ chuyên môn, ngoài ra CERCAC còn có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài
với khoảng 300 cán bộ chuyên môn (Hồ Thị Lam Trà, 2005) [28].
1.3.1.4. Thái Lan
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp
trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp
huyện không có cơ quan định giá. CVA được thành lập từ năm 1978, hiện có 201 cán
bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng Định giá; phòng Bản đồ phục vụ công

tác định giá; phòng Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua,
khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đưa đất sử dụng vào các mục đích công
cộng, bán, cấp không thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất.
1.3.2. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam
Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ
qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị
trường BĐS nói chung trong đó có vấn đề giá đất. Có thể chia quá trình hình thành
giá đất và phát triển thị trường BĐS ở nước ta thành 4 giai đoạn sau đây:
1.3.2.1. Giai đoạn trước năm 1946
Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn hiện nay diễn ra
chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên là
người bị áp bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua bán đó không
thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả
của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với những nguyên tắc cơ bản của thị
trường. Tuy nhiên, về giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này (Đỗ Văn Minh,
2011) [20].
1.3.2.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980
Đây là giai đoạn thị trường BĐS ở nước ta bắt đầu được hình thành. Mốc đánh
đấu sự hình thành thị trường BĐS ở nước ta là Hiến pháp năm 1946 và sau này là
Điều 11 của Hiến pháp năm 1959, Nhà nước Việt Nam đã ghi nhận sự tồn tại của các
hình thức sở hữu tài sản nói chung và đất đai nói riêng. Tuy nhiên, thị trường BĐS