Đề xuất giải pháp tăng cường công tác quản lý sử dụng quỹ đất phát triển các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh hà nam

L IC M

N

Trong quá trình h c t p và rèn luy n t i tr
N i, đ

ng

i h c Thu l i - Hà

c s nhi t tình gi ng d y c a các th y, các cô trong tr

ng

ih c

Th y l i nói chung, trong khoa Kinh t và Qu n lý nói riêng đã trang b cho
tác gi nh ng ki n th c v c b n v chuyên môn c ng nh cu c s ng, t o
cho tôi hành trang v ng ch c trong công tác sau này.
Xu t phát t s kính tr ng và lòng bi t n sâu s c, tác gi xin chân
thành c m n các th y cô.

c bi t đ hoàn thành lu n v n t t nghi p này,

ngoài s c g ng n l c c a b n thân, còn có s quan tâm giúp đ và ch b o
t n tình c a th y giáo h

ng d n PGS.TS. Nguy n Bá Uân, tr

ng

ih c

Thu l i. Xin chân thành c m n các th y cô phòng Qu n lý đào t o

ih c

và Sau đ i h c, Khoa Kinh t và qu n lý đã giúp đ tôi trong quá trình h c t p
và th c hi n đ tài.
Tác gi c ng xin trân tr ng c m n anh ch đ ng nghi p, b n bè và gia
đình đã đ ng viên và giúp đ tác gi hoàn thành Lu n v n này.
Trong quá trình nghiên c u, m c dù đã có s c g ng c a b n thân, song do
kh n ng và kinh nghi m có h n, nên lu n v n không tránh kh i thi u sót ngoài
mong mu n, vì v y tác gi r t mong đ c quý th y cô giáo, các đ ng nghi p góp
ý đ các nghiên c u trong lu n v n này đ

c áp d ng vào th c ti n.

Xin chân thành c m n!
Hà N i, ngày....….tháng….....n m 2015
Tác gi lu n v n

Nguy n V n H ng


L I CAM OAN
Tôi xin cam đoan nh ng s li u, k t qu nghiên c u trong Lu n v n
này là trung th c và ch a t ng đ
h c nào tr

c công b trong b t c m t công trình khoa

c đây.

Tôi c ng cam đoan m i tài li u tham kh o trích d n trong Lu n v n
này đ u đã đ

c ch rõ ngu n g c.
Hà N i, ngày.....…tháng…......n m 2015
Tác gi lu n v n

Nguy n V n H ng


DANH M C HÌNH V

Hình 2.1 T l các lo i đ t phi nông nghi p ................................................... 59


DANH M C B NG
B ng 2.1: Th c tr ng ngu n nhân l c giai đo n 2005 – 2014 ........................ 36
B ng 2.2: T c đ t ng tr

ng và t c đ t ng n ng su t lao đ ng .................. 37

B ng 2.3. Tình hình bi n đ ng đ t đai giai đo n 2010 - 2014........................ 40


DANH M C T

VI T T T

Ký hi u vi t t t

Ngh a đ y đ

BT

B i th

BHYT

B o hi m y t

BHXH

B o hi m xã h i

CCN

C m công nghi p

CNH – H H

Công nghi p hóa – Hi n đ i hóa

TH

ng

ô th hóa

FDI

V n đ u t tr c ti p n

GCNQSD

Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t

GDP

T ng thu nh p quôc dân

GPMB

Gi i phóng m t b ng

HCM

H Chí Minh

H ND

H i đ ng nhân dân

HT

H tr

KCN

Khu công nghi p

K T

Khu đô th

KT - XH

Kinh t - Xã h i

LA

Chu n b thu h i đ t và tái đ nh c

NN&PTNT

Nông nghi p và phát tri n nông thôn

QH

Quy ho ch

QL

Qu n lý đ t đai

QLNN

Qu n lý nhà n

QSD

Quy n s d ng

QSD

Quy n s d ng đ t

QSH

Quy n s h u

RC

c

y ban công dân

c ngoài


Ký hi u vi t t t

Ngh a đ y đ

SD

S d ng đ t

SD

S d ng đ t đai

TN&MT

Tài nguyên và môi tr

TTCN

Ti u th công nghi p

TW

Trung

UBND
WB

ng

y ban nhân dân
Ngân hàng th gi i

ng


M CL C
CH

NG 1 C
D NG

S

1.1.

S

LÝ LU N CHUNG V

T

AI VÀ QU N LÝ

T AI CHO CÁC KHU CÔNG NGHI P ........................... 1

t đai và vai trò c a đ t đai.................................................................. 1

1.1.1.Khái ni m v đ t đai ........................................................................ 1
1.1.2. Vai trò c a đ t đai .......................................................................... 1
1.2. Qu n lý và s d ng đ t đai..................................................................... 4
1.2.1. N i dung c a qu n lý Nhà n
1.2.2. Các nhân t

nh h

c v đ t đai .................................... 5

ng đ n công tác qu n lý đ t đai .................. 12

1.3. Các khu công nghi p và vai trò c a các khu công nghi p ................... 14
1.3.1. Khái ni m v các khu công nghi p ............................................... 14
1.3.2. Vai trò c a các khu công nghi p trong phát tri n kinh t ............ 15
1.4. Tình hình công tác qu n lý đ t đai cho các khu công nghi p

n

c ta

..................................................................................................................... 18
1.5. Nh ng bài h c kinh nghi m trong công tác qu n lý qu đ t phát tri n
các khu công nghi p .................................................................................... 20
1.5.1. Kinh nghi m c a m t s n

c trên th gi i .................................. 20

1.5.2. Kinh nghi m c a m t s đ a ph

ng trong n

c ......................... 24

1.5.3. Bài h c kinh nghi m công tác qu n lý nhà n

c v đ t đai ......... 28

1.6. T ng quan nh ng công trình nghiên c u có liên quan đ n đ tài........ 29
1.6.1. M t s công trình nghiên c u trong n

1.6.2. M t s công trình nghiên c u c a n
K T LU N CH
CH

c .................................... 29
c ngoài ............................. 31

NG 1 .............................................................................. 33

NG 2: PHÂN TÍCH TH C TR NG CÔNG TÁC QU N LÝ S

D NG QU

T PHÁT TRI N CÁC KHU CÔNG NGHI P T I

T NH HÀ NAM ............................................................................................. 34


2.1.

c đi m t nhiên và kinh t xã h i c a t nh Hà Nam ........................ 34

2.1.1.

c đi m t nhiên ......................................................................... 34

2.1.2. i u ki n kinh t - xã h i ............................................................... 35
2.2. Tình hình đ u t xây d ng các khu công nghi p trên đ a bàn t nh Hà
Nam ............................................................................................................. 44
2.2.1. Tình hình đ u t xây d ng các khu công nghi p .......................... 44

2.2.2. Tình hình ho t đ ng c a các khu công nghi p ............................. 48
2.4. Th c tr ng công tác qu n lý s d ng qu đ t dành cho phát tri n khu
công nghi p trên đ a bàn t nh Hà Nam ....................................................... 52
2.4.1. Th c tr ng t ch c b máy qu n lý .............................................. 52
2.4.2. Th c tr ng công tác qu n lý đ t đai ............................................. 54
2.4.3. Th c tr ng qu n lý, s d ng đ t đai các KCN ............................. 58
2.5.

ánh giá chung v công tác qu n lý s d ng qu đ t dành phát tri n

khu công nghi p trên đ a bàn t nh Hà Nam ................................................ 60
2.5.1. Nh ngthành công .......................................................................... 60
2.5.2. Nh ng m t h n ch và nguyên nhân ............................................. 61
K T LU N CH
CH

NG 2 .............................................................................. 63

NG 3: GI I PHÁP NH M T NG C

LÝ S

D NG QU

NGHI P TRÊN
3.1.

nh h

NG CÔNG TÁC QU N

T DÀNH CHO PHÁT TRI N KHU CÔNG
I BÀN T NH HÀ NAM

N N M 2020 ................. 64

ng phát ti n kinh t xã h i c a Hà Nam trong nh ng n m t i

..................................................................................................................... 64
3.1.1. Ph

ng h

ng phát tri n kinh t .................................................. 65

3.1.2. M c tiêu phát tri n ........................................................................ 66
3.2. Quy ho ch và k ho ch s d ng đ t c a t nh Hà Nam đ n n m 2020 68
3.2.1. K ho ch và đ nh h

ng s d ng qu đ t c a t nh Hà Nam đ n

n m 2020 và nh ng n m ti p theo .................................................................. 68


3.2.2. Quy ho ch s d ng qu đ t c a t nh Hà Nam đ n n m 2020 ...... 75
3.3. Quan đi m trong vi c đ xu t các gi i pháp trong qu n lý s d ng đ t
đai ................................................................................................................ 85
3.3.1. Quan đi m k t h p gi a quy n s h u v i quy n s d ng và đ m
b o s qu n lý t p trung th ng nh t c a Nhà n

c ....................................... 85

3.3.2. Quan đi m k t h p qu n lý đ t đai v iv n đ b o v môi tr

ng

và các v n đ xã h i ........................................................................................ 86
3.3.3.Quan đi m qu n lý đ m b o tính h th ng và đ ng b ................. 86
3.4.

xu t m t s gi i pháp chung nh m t ng c

ng công tác qu n lý s

d ng đ t dành cho phát tri n các khu công nghi p trên đ a bàn t nh Hà Nam
..................................................................................................................... 87
3.4.1. Nh ng gi i pháp v hoàn thi n c ch chính sách ....................... 88
3.4.2. Nh ng gi i pháp v quy ho ch và k ho ch ................................. 91
3.4.3. Nh ng gi i pháp v t ch c th c hi n .......................................... 92
3.4.4. Nh ng gi i pháp v ki m tra giám sát .......................................... 95
K T LU N CH

NG 3 .............................................................................. 98

K T LU N VÀ KI N NGH ...................................................................... 99
TÀI LI U THAM KH O .......................................................................... 102


PH N M

U

1. Tính c p thi t c a đ tài
t đai có m t v trí đ c bi t đ i v i con ng

i, xã h i, dù

b tk

qu c gia nào và ch đ nào. Không m t qu c gia nào không có lãnh th ,
không có đ t đai c a mình, n i di n ra m i ho t đ ng kinh t - xã h i. Dù
n i đâu hay làm gì, thì các ho t đ ng s n xu t, sinh ho t c a con ng
cho cùng, đ u đ

c th c hi n trên đ t đai. B i th , đ t đai luôn đ

nguyên quý giá c a xã h i, luôn đ

i xét

c coi là tài

c quan tâm gìn gi và phát huy ti m

n ng.
Quá trình công nghi p hóa, hi n đ i hóa đ t ra nh ng yêu c u to l n đ i
v i công tác qu n lý nhà n
đó có qu n lý nhà n
ng và Nhà n

c v m i m t c a đ i s ng kinh t - xã h i, trong

c v đ t đai.

phù h p v i quá trình đ i m i kinh t ,

c ta luôn quan tâm đ n v n đ qu n lý, s d ng, b o v đ t

đai và đã ban hành nhi u v n b n pháp lu t v qu n lyus đ t đai (g n đây nh t
là lu t đ t đai s a đ i n m 2013) nh n đi u ch nh các m i quan h đ t đai
theo k p v i tình hình th c t .
T nh Hà Nam n m

phía nam c a vùng

ng b ng sông H ng, là c a

ngõ phía nam c a Th đô Hà N i. T ngày tái l p t nh n m 1997 đ n nay, Hà
Nam là m t t nh đang trong quá trình phát tri n; t c đ phát tri n kinh t
nh ng n m v a qua đ u đ t khá (bình quân hàng n m t ng trên 12%).
đ

đ t

c vi c phát tri n kinh t nêu trên có s đóng góp r t l n c a các doanh

nghi p ho t đ ng trong các khu công nghi p trên đ a bàn T nh. Tuy nhiên,
trong quá trình th c hi n vi c đ u t xây d ng và phát tri n các khu công
nghi p c a t nh còn có các t n t i h n ch nh : ch a t p trung quy ho ch các
khu công nghi p theo ti m n ng và th m nh c a t ng khu v c và thu n l i

cho các doanh nghi p trong quá trình ho t đ ng, s n xu t; vi c giao đ t cho
các doanh nghi p còn h n ch , không đúng v i quy mô c a doanh nghi p (


th

ng giao cho doanh nghi p đ t r ng h n); ch a tính toán vi c s d ng qu

đ t d phòng cho phát tri n khu công nghi p, khâu l p quy ho ch và k ho ch
s d ng đ t còn nhi u đi m ch a phù h p, v n còn có nh ng tiêu cuwch trong
qu n lý s d ng qu đ t này,...
Xu t phát t nh ng yêu c u, đi u ki n th c ti n trên, tác gi l a ch n
đ tài “

xu t gi i pháp t ng c

ng công tác qu n lý s d ng qu đ t phát

tri n các khu công nghi p trên đ a bàn t nh Hà Nam” làm đ tài lu n v n t t
nghi p c a mình, v i mong mu n đóng góp nh ng ki n th c và hi u bi t c a
mình vào qu n lý, s d ng qu đ t phát tri n các khu công nghi p trên đ a
bàn t nh Hà Nam, góp ph n chung vào vi c phát tri n kinh t xã h i c a t nh.
2. M c đích nghiên c u c a đ tài
Trên c s h th ng nh ng v n đ lý lu n c b n v đ t, qu đ t dành
cho phát tri n khu công nghi p và s c n thi t, vai trò c a vi c ph i th c hi n
đ u t xây d ng các khu công nghi p trong phát tri n kinh t xã h i, Luân v n
nghiên c u đ xu t gi i pháp t ng c

ng h n n a ch t l

ng và hi u qu công

tác qu n lý, s d ng qu đ t phát tri n các khu công nghi p trên đ a bàn t nh
Hà Nam.
3. Ph

ng pháp nghiên c u
gi i quy t các v n đ c a lu n v n, đ tài áp d ng ph

nghiên c u sau: Ph
ph

ng pháp đi u tra kh o sát; ph

ng pháp h th ng hóa; ph

phân tích t ng h p; ph

ng pháp th ng kê;

ng pháp phân tích so sánh; ph

ng pháp

ng pháp đ i chi u v i h th ng v n b n pháp quy;

ph

ng pháp chuyên gia.

4.

it

ng và ph p vi nghiên c u

a.

it

ng nghiên c u
it

ng pháp

ng nghiên c u c a đê tài là công tác qu n lý s d ng qu đ t

dành cho vi c đ u t xây d ng các khu công nghi p, các nhân t

nh h

ng


và nh ng gi i pháp nh m t ng c

ng hi u qu , ch t l

ng công tác này.

b. Ph m vi nghiên c u
Ph m vi nghiên c u c a đ tài là ch t l

ng và hi u qu công tác qu n

lý s d ng qu đ t cho vi c đ u t xây d ng các khu công nghi p trên đ a bàn
t nh Hà Nam trong giai đo n 2010 – 2013 và đ ra các gi i pháp t ng c

ng

h n n a công tác này đ n n m 2020.
5. N i dung lu n v n
N i dung lu n v n bao g m 3 ch
- Ch

ng:

ng 1: C s lý lu n chung v đ t đai và qu n lý

d ng đ t đai

cho các khu công nghi p
- Ch

ng 2: Phân tích th c tr ng công tác qu n lý s d ng qu đ t phát

tri n các khu công nghi p t i t nh Hà Nam
- Ch

ng 3: Gi i pháp nh m t ng c

ng công tác qu n lý s d ng qu

đ t dành cho phát tri n khu công nghi p trên đ a bàn t nh Hà Nam đ n n m
2020.


1

CH
C

S

LÝ LU N CHUNG V

NG 1
T AI VÀ QU N LÝS

D NG

T

AI CHO CÁC KHU CÔNG NGHI P
1.1.

t đai và vai trò c a đ t đai

1.1.1.Khái ni m v đ t đai
Trong n n s n xu t, đ t đai gi v trí đ c bi t quan tr ng.

đi u ki n v t ch t mà m i s n xu t và sinh ho t đ u c n t i.

t đai là

t đai là kh i

đi m ti p xúc và s d ng t nhiên ngay sau khi nhân lo i xu t hi n. Trong
quá trình phát tri n c a xã h i loài ng

i, s hình thành và phát tri n c a m i

n n v n minh v t ch t và v n minh tinh th n, t t c các k thu t v t ch t và
v n hoá khoa h c đ u đ

c xây d ng trên n n t ng c b n là s d ng đ t đai.

Lu t đ t đai hi n hành đã kh ng đ nh “

t đai là tài nguyên qu c gia vô

cùng quý giá, là t li u s n xu t đ c bi t, là thành ph n quan tr ng hàng đ u
c a môi tr

ng s ng, là đ a bàn phân b các khu dân c , xây d ng các công

trình kinh t , v n hoá, xã h i, an ninh qu c phòng”. Nh v y, đ t đai là đi u
ki n chung nh t đ i v i m i quá trình s n xu t và ho t đ ng c a con ng

i.

Nói cách khác, không có đ t s không có s n xu t c ng nh không có s t n t i
c a chínhcon ng

i. Do v y, đ có th s d ng đúng, h p lý và có hi u qu

toàn b qu đ t thì vi c hi u rõ khái ni m v đ t đai là vô cùng c n thi t.
1.1.2. Vai trò c a đ t đai
t đai đ

c s d ng cho các ngành, các l nh v c c a đ i s ng kinh t ,

xã h i. Vi c m r ng các khu công nghi p, các khu ch xu t, vi c m r ng
các đô th , xây d ng k t c u h t ng phát tri n nông lâm ng nghi p,... đ u
ph i s d ng đ t đai.

đ m b o cân đ i trong vi c phân b đ t đai cho các

ngành, các l nh v c, tránh s ch ng chéo và lãng phí, c n coi tr ng công tác
quy ho ch và k ho ch hoá s d ng đ t đai và có s ph i h p ch t ch gi a
các ngành trong công tác quy ho ch và k ho ch hoá đ t đai.


2

t đai có v trí t

ng đ i c đ nh, tính ch t c h c, v t lý, hoá h c và

sinh h c trong đ t không đ ng nh t. Do v trí c đ nh và g n li n v i các đi u
ki n t nhiên th nh

ng, th i ti t, khí h u, n

c, cây tr ng,...và các đi u

ki n kinh t nh k t c u h t ng, kinh t , công nghi p trên các vùng, các khu
v c nên tính ch t c a đ t có khác nhau. Vì v y, vi c s d ng đ t đai vào các
quá trình s n xu t c a m i ngành kinh t c n ph i nghiên c u k l

ng tính

ch t c a đ t cho phù h p.
Trong công nghi p, n u s d ng h p lý đ t đai thì s c s n xu t c a nó
không ng ng đ

c nâng lên. S c s n xu t c a đ t đai t ng lên g n li n v i s

phát tri n c a l c l
hi n ph

ng s n xu t, s ti n b khoa h c k thu t, v i vi c th c

ng th c thâm canh và ch đ canh tác h p lý. S c s n xu t c a đ t

đai bi u hi n t p chung

đ phì nhiêu c a đ t đai nên ph i đ

c th c hi n

các bi n pháp h u hi u đ nâng cao đ phí nhiêu c a đ t đai, cho phép n ng
su t đ t đai t ng lên.
Khi tham gia vào n n kinh t th tr

ng, đ t đai có s thay đ i c n b n v

b n ch t kinh t xã h i: T ch là t li u s n xu t, đi u ki n s ng chuy n sang là
t li u s n xu t ch a đ ng y u t s n xu t hàng hoá, ph

ng di n kinh t c a đ t

tr thành y u t ch đ o quy đ nh s v n đ ng c a đ t đai theo h
nâng cao hi u qu .

ng ngày càng

c bi t trong tình hình hi n nay, giá đ t c ng nh l i nhu n

khi đ u t vào đ t t ng cao đã khi n cho tình tr ng tranh ch p, l n chi m đ t đai
x y ra, làm nh h

ng đ n m i m t c a đ i s ng kinh t xã h i.

t đai c ng là

m t ngu n v n tham gia vào s n xu t hàng hoá, vi c s d ng đ t l i r t c n có
v n cho nên hình thành th tr
ph n hoàn thi n h th ng th tr

ng đ t đai là m t đ ng l c quan tr ng đ góp

ng qu c gia. Chính vì v y vi c qu n lý nhà

n

c v đ t đai là h t s c c n thi t, nh m phát huy nh ng u th c a c ch th

tr

ng và h n ch nh ng khuy t t t c a th tr

c ng làm t ng tính pháp lý c a đ t đai.

ng khi s d ng đ t đai, ngoài ra


3

Th c ti n đã ch ng minh r ng, vi c khai thác nh ng u đi m và h n ch ,
nh ng khuy t t t c a c ch th tr
theo c ch th tr

ng đ c bi t là các quan h đ t đai v n đ ng

ng thì không th thi u đ

c s qu n lý c a Nhà n

cách là ch th c a n n kinh t qu c dân. Nh v y Nhà n

cv it

c th c hi n ch c

n ng qu n lý là m t đòi h i khách quan, là nhu c u t t y u trong vi c s d ng
đ t đai. Nhà n

c không ch qu n lý b ng công c pháp lu t, các công c tài

chính mà Nhà n

c còn kích thích, khuy n khích đ i t

ng s d ng đ t hi u qu

b ng bi n pháp kinh t . Bi n pháp kinh t tác đ ng tr c ti p đ n l i ích c a
ng

i s d ng đ t và đây là m t bi n pháp h u hi u trong c ch th tr

làm cho các đ i t
v ab ođ mđ

ng s d ng đ t có hi u qu h n, làm t t công vi c c a mình,
c l i ích cá nhân c ng nh l i ích c a toàn xã h i.

t đai có đ c đi m r t quan tr ng là gi i h n v s l
h n v ch t l

ng, nó

ng, ch t l

ng nh ng vô

ng này t t hay x u là tu thu c vào s đ u t vào

đ t, n u qui đ nh th i gian thì s là rào c n cho vi c đ u t .
Di n tích đ t đai có h n. S gi i h n đó là do toàn b di n tích b m t
c a trái đ t c ng nh di n tích đ t đai c a m i qu c gia, m i lãnh th b gi i
h n. S gi i h n đó còn th hi n

ch nhu c u s d ng đ t đai c a các ngành

kinh t qu c dân trong quá trình phát tri n kinh t - xã h i ngày càng t ng. Do
di n tích đ t đai có h n nên ng

i ta không th tu ý mu n c a mình t ng

di n tích đ t đai lên bao nhiêu c ng đ

c.

lý đ t đai ph i ch t ch , qu n lý v s l

c đi m này đ t ra yêu c u qu n
ng, ch t l

ng đ t, c c u đ t đai

theo m c đích s d ng c ng nh c c u s d ng đ t đai theo các thành ph n

kinh t ,... và xu h

ng bi n đ ng c a chúng đ có k ho ch phân b và s

d ng đ t đai có c s khoa h c.
ng

i v i n

c ta di n tích bình quân đ u

i vào lo i th p so v i các qu c gia trên th gi i. V n đ qu n lý và s

d ng đ t đai ti t ki m, hi u qu và b n v ng l i càng đ c bi t quan tr ng.


4

1.2. Qu n lý và s d ng đ t đai
Qu n lý Nhà n
n

c v đ t đai có th có nhi u ngh a khác nhau t i các

c khác nhau. Qu n lý nhà n

c v đ t đai có th đ ng ngh a v i qu n lý

đ t đai, t p trung vào cách th c Chính ph xây d ng và th c hi n các chính
sách đ t đai và qu n lý đ t đai cho t t c các lo i đ t không phân bi t quy n

s d ng đ t. C th h n, đây là quá trình Nhà n
h u c a Nhà n

c qu n lý đ t đai thu c s

c và giao đ t cho các m c đích s d ng khác nhau.

Qu n lý Nhà n
trong b máy nhà n

c v đ t đai là toàn b ho t đ ng c a các c quan
c ta c n c vào c s pháp lu t đ đi u ch nh các n i

dung qu n lý đ t đai t Trung

ng đ n đ a ph

ng trong vi c phát sinh, thay

đ i và ch m d t quan h đ t đai; đi u ch nh các hành vi c a các t ch c, h
gia đình, cá nhân s d ng đ t h

ng t i m c đích b o v qu đ t đai trên toàn

qu c, gi gìn, tôn t o, qu n lý, s d ng đ t đai có hi u qu theo đ nh h
c a Nhà n

c.

Nh v y, có th xác đ nh khái ni m qu n lý Nhà n

n

c ta nh sau: Qu n lý nhà n

đ nh h

ng

c đ i v i đ t đai

c đ i v i đ t đai là s tác đ ng liên t c, có

ng m c tiêu c a b máy Nhà n

c lên đ i t

ng s d ng đ t, nh m

th c hi n m c tiêu chung đ ra trong nh ng đi u ki n và môi tr

ng kinh t

nh t đ nh, trên nguyên t c cao nh t Nhà n

c là đ i di n s h u toàn dân v

đ t đai tr c ti p tham gia v n hành th tr

ng, đ th c hi n quy n v kinh t

c a s h u và các ch c n ng khác c a Nhà n

c. Khai thác, s d ng h p lý,

hi u qu ngu n tài nguyên đ t đai, đ ng th i có bi n pháp báo v đ t và môi
tr

ng s ng theo h

ng s d ng b n v ng qu đ t. Qu n lý nhà n

cv đ t

đai đô th nh m phân b tài nguyên đ t đai đúng quy ho ch, k ho ch s d ng
đ t đ y đ , khoa h c, h p lý và đ t hi u qu kinh t cao, xây d ng phát tri n
đô th theo h

ng toàn di n, hi n đ i, v n minh, t ng c

ng s c c nh tranh

c a đô th trong đi u ki n h i nh p kinh t qu c t , đ ng th i khai thác đ

c


5

th m nh c a đ t đai đô th là có giái tr kinh t cao, có th t o ra ngu n v n
đ u t l n cho quá trình phát tri n c a đô th .

1.2.1. N i dung c a qu n lý Nhà n
Vai trò qu n lý Nhà n
qu n lý Nhà n

c v đ t đai

c v đ t đai đ

c th hi n

các n i dung c a

c đ i v i đ t đai. N i dung c a Qu n lý Nhà n

đai là vi c Nhà n

c s d ng nh ng ph

cđ iv iđ t

ng pháp, bi n pháp, nh ng ph

ng

ti n, công c qu n lý, thông qua ho t đ ng c a b máy qu n lý đ th c hi n
ch c n ng qu n lý c a Nhà n

c đ i v i đ t đai, nh m đ t đ

c m c tiêu s

d ng đ t đã đ t ra. C th là:
- Th c hi n quy n đ i di n s h u toàn dân v đ t đai, đó là quy n đ nh
đo t đ i v i đ t đai, quy t đ nh quy ho ch, k ho ch s

d ng đ t, giá

đ t…th c hi n các quy n l i kinh t trong qu n lý s d ng đ t, ti n hành giao
đ t ho c cho thu đ t…Nhà n

c tham gia tr c ti p vào v n hành th tr

ng

đ t đai.
- Th c hi n ch c n ng c a Nhà n
ph m vi c n

c th ng nh t qu n lý đ t đai trong

c nh m s d ng đ t hi u qu , h p lý, ti t ki m và b o v

ngu n tài nguyên đ t đai.
V i b n ch t Nhà n
Vi t Nam lãnh đ o,

n

c pháp quy n xã h i ch ngh a do

ng c ng s n

c ta không th tách r i ch c n ng đ i di n s h u

đ t đai toàn dân và các ch c n ng khác c a Nhà n

c trong qu n lý nhà n

c

v đ t đai.
Các n i dung qu n lý Nhà n

c v đ t đai bao g m:

- Ban hành h th ng v n b n quy ph m pháp lu t và các v n b n đ ch
đ o, đi u hành , t ch c th c hi n các v n b n quy ph m pháp lu t.
- Thành l p và qu n lý h th ng các h s tài li u đ t đai, h s đ a
chính; h th ng cung c p thông tin đ t đai; h th ng d ch v đ t đai nh m
th c hi n ch c n ng qu n lý hành chính nhà n

c v đ t đai.


6

Xây d ng quy ho ch, k ho ch s d ng đ t làm c s đ qu n lý vi c
phân b qu đ t, quy t đ nh m c đích s d ng đ t thông qua c ch giao đ t,
thu h i đ t.
- Qu n lý tài chính v đ t và tr c ti p tham gia v n hành th tr

ng

quy n s d ng đ t, quy t đ nh m c đích s d ng đ t thông qua c ch giao
đ t, thu h i đ t.
- Qu n lý, giám sát th c hi n pháp lu t đ t đai thông qua công tác thanh
tra, ki m tra, ti n hành x lý các vi ph m pháp lu t đ t đai trong qu n lý s
d ng đ t c a c ch th qu n lý và ch th s d ng đ t.
N i dung QLNN v đ t đai theo quy đ nh t i
2013 bao g m 15 v n đ .

i u 22, Lu t

t đai n m

thu n ti n cho vi c phân tích, đánh giá các n i

dung có m i liên h v i nhau, tác gi t ng h p 15 n i dung QLNN v đ t đai
thành 10 nhóm, c th nh sau:
1.2.1.1. Ban hành các v n b n quy ph m pháp lu t v qu n lý, s d ng đ t
đai và ph bi n giáo d c pháp lu t v đ t đai
Vi c ban hành các v n b n quy ph m pháp lu t v qu n lý, SD

nh m

t o ra m t hành lang pháp lý đ các c quan QLNN v đ t đai và nh ng ng
SD

i

th c hi n. Lu t quy đ nh nh ng nguyên t c l n, nh ng chính sách quan

tr ng và giao Chính ph , y ban nhân t nh, thành ph tr c thu c Trung

ng

quy đ nh ti p nh ng chính sách c th phù h p v i t ng vùng, t ng đ a
ph

ng.
Công tác ph bi n giáo d c pháp lu t v đ t đai đ

t Trung
ph

c th c hi n đ ng b

ng đ n t n c s b ng nhi u hình th c khác nhau đ n t n đ a

ng, c s c ng đ ng dân c đ ng

i s d ng đ t n m rõ và th c hi n,

đ m b o vi c th c hi n đúng các quy đ nh c a pháp lu t trong quá trình qu n
lý, s d ng đ t.


7

1.2.1.2. Công tác k thu t và nghi p v đ a chính

- Xác đ nh đ a gi i hành chính, l p và qu n lý h s đ a gi i hành
chính, l p b n đ hành chính nh m ph c v QLNN đ i v i đ a gi i hành
chính. B n đ đ a gi i hành chính là b n đ th hi n các m c đ a gi i hành
chính và các y u t đ a v t, đ a hình có liên quan đ n m c đ a gi i hành
chính.
- Kh o sát, đo đ c, đánh giá, phân h ng đ t; l p b n đ đ a chính, b n
đ hi n tr ng SD

và b n đ quy ho ch SD

qu n lý nh m n m ch c s l

ng và ch t l

là bi n pháp đ u tiên trong

ng đ t đai, thông qua vi c đánh

giá đ t đ nh n bi t kh n ng sinh l i c a m i th a đ t. Th c hi n t t n i
dung này s t o c s th c ti n cho vi c qu n lý, phân b đ t vào nhu c u
SD

c a xã h i và có c n c đ theo dõi bi n đ ng đ t đai, gi i quy t các

tranh ch p, khi u n i và t cáo v đ t đai.
QSH nhà

ng ký đ t đai, l p và qu n lý h s đ a chính, c p GCNQSD đ t,
và tài s n g n li n v i đ t là m t bi n pháp quan tr ng đ xác đ nh

QSD , QSH nhà

và tài s n g n li n v i đ t, qu n lý bi n đ ng đ t đai. ây

là vi c làm b t bu c thu c l nh v c nghi p v c a c quan qu n lý. Nó t o l p
nh ng c s pháp lý c n thi t đ ng

i s d ng đ t và c quan qu n lý th c

hi n đúng các quy n và ngh a v c a mình.
1.2.1.3. Qu n lý quy ho ch, k ho ch s d ng đ t
Quy ho ch, k ho ch s d ng đ t là m t trong nh ng c n c pháp lý,
k thu t quan tr ng cho vi c đi u ti t các quan h đ t đai (giao đ t, cho thuê
đ t, thu h i đ t, chuy n nh

ng quy n SD , chuy n m c đích s d ng đ t,

c p GCNQSD đ t). Lu t xác đ nh rõ trách nhi m c a các c p, các ngành trong
vi c xây d ng, xét duy t, đi u ch nh quy ho ch, k ho ch s d ng đ t.
Quy ho ch SD

đ m b o tho mãn ngày càng t t h n m i nhu c u s

d ng đ t, b o đ m cho đ t đai đ

c s d ng hi u qu , ti t ki m, ngu n tài


8

nguyên ngày càng khan hi m. Gi i quy t t t quy ho ch SD
đ

là gi i quy t

c t ng th các v n đ v phát tri n KT -XH và nâng cao đ i s ng tinh th n

c a nhân dân.
Quy ho ch SD đ

cl p

b n c p: c p TW; c p t nh, thành ph tr c

thu c TW, c p huy n, thành ph thu c t nh, và c p xã, ph

ng, th tr n.

1.2.1.4. Qu n lý vi c giao đ t, cho thuê đ t, thu h i, chuy n m c đích s d ng
đ t
Giao đ t, cho thuê đ t là vi c Nhà n
đ nh hành chính, b ng h p đ ng cho đ i t
là vi c Nhà n

b ng quy t

ng có nhu c u SD . Thu h i đ t

c ra quy t đ nh hành chính đ thu l i quy n SD c a t ch c,

cá nhân đ giao cho t ch c, cá nhân,
qu n lý theo quy đ nh c a Lu t
n

c trao quy n SD

y ban nhân dân xã, ph

ng, th tr n

t đai. Chuy n m c đích SD

là vi c Nhà

c cho phép t ch c, h gia đình, cá nhân đang s d ng đ t chuy n m c

đích s d ng t lo i đ t này sang lo i đ t khác. Giao đ t, cho thuê đ t, thu h i
và chuy n m c đích SD

là m t khâu quan tr ng trong n i dung QLNN v

đ t đai, nó ph n ánh c th chính sách c a Nhà n

c trong vi c đi u ch nh các

quan h đ t đai trong t ng th i k .
1.2.1.5. Qu n lý vi c b i th
B i th

ng, h tr , tái đ nh c khi thu h i đ t

ng, gi i phóng m t b ng đ th c hi n d án là hình th c đ m

b o cho “đ t đai thu c s h u toàn dân” đ
vi c Nhà n

c tr l i giá tr QSD

SD . H tr (HT), b i th
đ t là vi c Nhà n
đ

n đ nh ch

c th c hi n. B i th

ng v đ t là

đ i v i di n tích đ t thu h i cho ng

ng (BT), tái đ nh c (T C) khi Nhà n

c tr giúp, b i th

ng v đ t

cho ng

i

c thu h i

i có đ t b thu h i

m i, n đ nh đ i s ng s n xu t và phát tri n.

Qu n lý vi c BT, HT và T C khi thu h i đ t đ m b o cho vi c thu h i
đ t th c hi n theo đúng quy đ nh c a pháp lu t v qu n lý SD
quy n và l i ích h p pháp c a ng

i SD

.B ođ m

có đ t b thu h i và có n i

m i


9

t t h n, t o công n vi c làm, chuy n đ i ngh nghi p, n đ nh s n xu t và
phát tri n.
1.2.1.6. Th ng kê, ki m kê đ t đai
Th ng kê đ t đai là vi c Nhà n

c t ng h p đánh giá trên h s đ a

chính v hi n tr ng SD t i th i đi m th ng kê và tình hình bi n đ ng đ t đai
gi a hai l n th ng kê. Ki m kê đ t đai là vi c Nhà n

c t ch c đi u tra, t ng

h p, đánh giá trên h s đ a chính và trên th c đ a v hi n tr ng SD t i th i
đi m ki m kê và tình hình bi n đ ng đ t đai gi a hai l n ki m kê.
Th ng kê, ki m kê đ t đai đ
ph

c th c hi n theo đ n v hành chính xã,

ng, th tr n; Vi c th ng kê đ t đai đ

c ti n hành m i n m m t l n, tr

n m th c hi n ki m kê đ t đai; Vi c ki m kê đ t đai đ

c ti n hành n m n m

m t l n [16]. ây là vi c làm h t s c quan tr ng nh m n m chính xác k p th i
nh ng bi n đ ng v đ t đai hàng n m, n m n m, cung c p thông tin c n thi t
cho công tác quy ho ch, k ho ch hóa đ t đai c ng nh công tác QLNN v
đ t đai.
1.2.1.7. Xây d ng h th ng thông tin đ t đai
H th ng thông tin đ t đai là h th ng t ng h p các y u t h t ng k
thu t công ngh thông tin, ph n m m, d li u và quy trình, th t c đ

c xây

d ng đ thu th p, l u tr , c p nh t, x lý, phân tích, t ng h p và truy xu t
thông tin đ t đai.

Trong s phát tri n c a k thu t công ngh thông tin hi n đ i ngày nay,
vi c xây d ng m t h th ng d li u các thông tin v các đ c đi m đ t đai, v
trí, hình dáng lô đ t, di n tích, các ch s h u, giá các lo i đ t, th i đi m giao
d ch chuy n nh

ng quy n SD ,... là h t s c c n thi t. Xây d ng h th ng

thông tin đ t đai t t s giúp Nhà n

c ki m soát đ

c tình tr ng SD , cung

và c u v đ t đai, giá c trên th tr

ng, thu n ti n cho ng

i s d ng có nhu

c u tra c u. H th ng này ph i đ

c c p nh t thông tin th

ng xuyên, cung


10

c p r ng rãi cho các đ i t

ng s d ng là các c quan QL

c u SD . Thông tin v đ t đai càng đ
tích c c cho th tr

i có nhu

c công khai minh b ch s tác đ ng

ng b t đ ng s n, giúp cho ng

có ý th c h n trong qu n lý và SD

và ng

i SD nâng cao hi u bi t,

đ t hi u qu .

1.2.1.8. Qu n lý tài chính v đ t đai và giá đ t
Là ch c n ng r t quan tr ng c a Nhà n

c v a đ th c hi n quy n l i

v m t kinh t c a ch s h u; đ ng th i, th c hi n ch c n ng kinh t c a
Nhà n

c, nó bao g m các n i dung qu n lý giá đ t, quy đ nh m c thu ti n

thuê đ t, ti n s d ng đ t, thu đ t các lo i, quy đ nh m c ti n b i th

thi t h i cho ng

i s d ng đ t khi Nhà n

ng

c thu h i đ t, các kho n ngân

sách đ u t vào đ t và qu n lý ngân sách khi đ u giá quy n s d ng đ t. Qu n
lý tài chính v đ t và giá đ t đ m b o s d ng đ t có hi u qu , h p lý, ti t
ki m.
đ

ng th i t o hành lang pháp lý đ ng

c b o v quy n l i khi Nhà n

i SD yên tâm đ u t vào đ t,

c thu h i đ t.

1.2.1.9. Qu n lý, giám sát vi c th c hi n quy n và ngh a v c a ng

i s

d ng đ t và qu n lý các ho t đ ng d ch v v đ t đai
Qu n lý, giám sát vi cSD

nh m đ m b o ng

i SD

ph i th c hi n

đúng các quy n, đ ng th i ph i tuân th đúng ngh a v mà pháp lu t cho phép
thông qua h th ng t ch c c quan hành chính các c p và h th ng t ch c
ngành đ a chính các c p. Trên c s nh ng quy đ nh chung v quy n và ngh a
v c a ng

i SD , các c quan ch c n ng h

ng d n các ch SD th c hi n

đúng các quy n và ngh a v c a mình ngay t các đ n v hành chính c p c
s là xã, ph

ng, b o đ m th c thi đúng các quy đ nh c a pháp lu t.

Các l nh v c ho t đ ng d ch v trong qu n lý và SD

g m: t v n v

giá đ t; t v n v l p quy ho ch, k ho ch s d ng đ t; d ch v v đo đ c và
b n đ đ a chính; d ch v v thông tin đ t đai, t v n xác đ nh giá đ t, đ u giá
QSD đ t, BT, HT và T C. Pháp lu t đ t đai còn quy đ nh sàn giao d ch v


11

QSD , tài s n g n li n v i đ t là n i th c hi n các ho t đ ng sau: gi i thi u

ng

i có nhu c u chuy n quy n ho c nh n chuy n QSD , tài s n g n li n v i

đ t; gi i thi u ng

i có nhu c u thuê, cho thuê, cho thuê l i QSD , tài s n

g n li n v i đ t, th ch p, b o lãnh, góp v n b ng QSD , tài s n g n li n v i
đ t; gi i thi u đ a đi m đ u t , cung c p thông tin v quy ho ch, k ho ch
SD , giá đ t, tình tr ng pháp lý c a quy n SD

và tài s n g n li n v i đ t,

các thông tin khác v đ t đai và tài s n g n li n v i đ t; t ch c phiên giao
d ch v QSD , tài s n g n li n v i đ t; t ch c đ u giá QSD , tài s n g n
li n v i đ t theo yêu c u.
Qu n lý các ho t đ ng d ch v v đ t đai là vi c qu n lý c a các c
quan, nhà n

c v các ho t đ ng thu c các l nh v c trên. Ng

QLNN v đ t đai ph i n m ch c lo i c quan nào đ

i làm công tác

c tham gia vào ho t

đ ng d ch v v đ t đai; nhi m v , quy n h n, ch c n ng c a các c quan, t
ch c tham gia vào d ch v v đ t đai; nh ng ho t đ ng nào trong l nh v c đ t

đai đ

c tham gia d ch v ...

1.2.1.10. Thanh tra, ki m tra, gi i quy t tranh ch p, khi u n i, t cáo trong
qu n lý và s d ng đ t đai
Thanh tra, ki m tra, giám sát, theo dõi, đánh giá vi c ch p hành các quy
đ nh c a pháp lu t v đ t đai là vi c c quan nhà n

c có th m quy n xem

xét vi c th c hi n các quy đ nh c a pháp lu t có đ m b o theo đúng trình t ,
đúng n i dung, đúng th i đi m và các đi u ki n c th khác hay không. Qua
thanh tra, ki m tra phát hi n các sai ph m đ x lý, ng n ch n k p th i tránh
h u qu x u gây thi t h i cho nhà n

c ho c cá nhân. K p th i x lý các vi

ph m theo quy đ nh c a pháp lu t, nh m đ m b o m i đ i t
pháp lu t nghiêm túc, đ m b o s bình đ ng gi a đ i t
quan qu n lý c a nhà n

c.

ng ph i th c thi

ng SD

và các c

m i c p qu n lý, b máy QLNN đ u có ch c

n ng thanh tra, ki m tra vi c ch p hành quy đ nh c a pháp lu t.


12

Gi i quy t các tranh ch p v đ t đai; gi i quy t khi u n i, t cáo trong
qu n lý, s d ng đ t. Khi có tranh ch p quy n SD , các bên không th cùng
nhau t gi i quy t, các c quan nhà n

c có th m quy n s gi i quy t tranh

ch p trên c s các quy đ nh c a pháp lu t. Khi u n i là vi c ng
ngh c quan nhà n

i SD

đ

c có th m quy n gi i quy t nh ng yêu c u v quy n l i

đ i v i quy n SD c a t ch c ho c cá nhân có liên quan ho c ki n ngh v i
c quan có th m quy n c a Nhà n
mà c quan nhà n

cc pd

c gi i quy t nh ng v n đ l i ích c a h

i đã gi i quy t nh ng ng

i s d ng đ t ch a

đ ng tình. T cáo các vi ph m trong qu n lý SD là vi c công dân, t ch c t
cáo nh ng hành vi sai ph m c a ng
Nhà n

i th c hi n pháp lu t gây thi t h i cho

c, xã h i. Gi i quy t khi u n i, t cáo v đ t đai nh m đi u ti t m i

quan h gi a Nhà n

c v i ng

i SD trong vi c qu n lý và s d ng đ t đai

theo quy đ nh c a pháp lu t nh m th c hi n đúng Quy ch dân ch , công khai
và công b ng xã h i.
1.2.2. Các nhân t

nh h

ng đ n công tác qu n lý đ t đai

1.2.2.1. Nhân t khách quan
- i u ki n kinh t ,xã h i: N n kinh t càng phát tri n, đ i s ng con
ng

iđ

c nâng cao thì nhu c u v s d ng đ t càng l n. Quy mô dân s l n

thì nhu c u s d ng đ t

và đ t đ phát tri n c s h t ng sao cho phù h p

v i đi u ki n dân s và quy mô phát tri n c a n n kinh t . C ch th tr

ng

làm thay đ i m i quan h trong s d ngvà s h u đ t đai làm cho đ t đai đ u
t khai thác, nâng cao hi u qu s n xu t, đ t đai đ

c s d ng ti t ki m và

hi u qu , nh ng nó c ng c n có c ch qu n lý phù h p và đòi h i qu n lý
Nhà n

c v đ t đai ch t ch h n.
-

i u ki n t nhiên:

t đai là m t d ng tài nguyên thiên nhiên đ

hình thành b i các y u t t nhi n tr

c khi có s tác đ ng c a con ng

các đi u kiên t nhiên chi ph i tác đ ng tr c ti p t i đ t đai. Vì v y các y u t

c
i,


13

nh đ a hình, khí h u, th i ti t, s phân các lo i qu đ t... tác đ ng tr c ti pt
i qu n lý Nhà n

c v đ t đai.

i u ki n t nhiên có vai trò quy t đ nh đ n vi c phát tri n KT - XH,
vi c qu n lý và SD ph thu c tình hình phát tri n KT -XH c a đ a ph

ng.

Do đi u ki n t nhiên và yêu c u phát tri n mà m i qu c gia, m i đ a ph

ng

ti n hành QH đ t đai khác nhau, nên đòi h i có nh ng bi n pháp QLNN v
đ t đai khác nhau.
1.2.2.2. Các nhân t ch quan
1. Tình hình s d ng đ t
t đai đ

c s d ng m t cách h p lý t o đi u ki n phát tri n KT - XH.

Vi c qu n lý đ t đai ph i theo quy ho ch, k ho ch SD đ

c phê duy t. N u

SD không theo quy ho ch, k ho ch SD , s d ng không h p lý, tu ti n s
làm cho công tác QLNN v đ t đai g p nhi u khó kh n, xu t hi n tình tr ng
quy ho ch treo, làm m t cân đ i qu đ t và s d ng không hi u qu .
2.

i ng cán b qu n lý đ t đai
i ng cán b đóng vai trò quan tr ng trong vi c th c hi n công tác

QLNN v đ t đai, là ng

i th c hi n các quy đ nh c a pháp lu t v QL

.

N u đ i ng cán b có trình đ , n ng l c, liêm chính, chí công, vô t thì vi c
th c hi n QLNN v đ t đai đ

c thu n l i, gi i quy t khi u ki n, l n

chi m…nhanh chóng, d t đi m. Ng

c l i, s g p khó kh n n u cán b

QLNN v đ t đai có hành vi tham nh ng, nh ng nhi u trong th c hi n chính
sách QLNN v đ t đai.

3. Các công c qu n lý nhà n

c v đ t đai

- Công c pháp lu t:
Pháp lu t là công c qu n lý không th thi u đ
Nhà n

c dùng pháp lu t tác đ ng vào ý chí con ng

c a con ng

i. Trong h th ng pháp lu t c a Nhà n

c c a m t Nhà n

c.

i đ đi u ch nh hành vi
c C ng hoà Xã h i Ch