Luận văn Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng bưu điện liên việt chi nhánh hòa bình

MỤC LỤC


2

LỜI NÓI ĐẦU
1

Tính cấp thiết của đề tài.

Hoạt động của ngân hàng như một thực thể gắn liền với nền kinh tế. Ngân hàng đã
góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình lưu thông tiền tệ làm cho hoạt động
thanh toán trong nội bộ nền kinh tế và là cơ sở của các mối quan hệ trong nền kinh tế
đó. Tuy nhiên hoạt động Ngân hàng lại luôn chứa đựng nhiều rủi ro, xảy ra từ nhiều
phía với cấp độ khác nhau có thể chỉ trong một khoản vay cũng dẫn tới sự sụp đổ của
Ngân hàng. Hạn chế rủi ro là một yêu cầu cấp bách được đặt ra và một trong những
giải pháp được lựa chọn là thẩm định giá TSĐB cho các khoản vay trong hoạt động tín
dụng, các khoản vay đó hầu như được đảm bảo bằng BĐS. Do vậy xây dựng một quy
trình định giá BĐS là việc hết sức cần thiết, đối với mỗi ngân hàng lại có cách thức tổ
chức, quy định và những nguyên tắc riêng trong quá trình định giá BĐS nhưng chung
quy lại đều với mục đích hạn chế rủi ro trong hoạt động tín dụng giúp cho ngân hàng
hoạt động an toàn và hiệu quả tiến tới phát triển bền vững.
Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này, cùng với kiến thức thu thập được
trong quá trình học tập tại trường và tham khảo một số thông tin tại Ngân hàng Bưu
Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình em đã quyết định chọn đề tài: “ Công tác thẩm
định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi nhánh
Hòa Bình”.
2

Mục đích nghiên cứu của đề tài.

Khóa luận nhằm giải quyết ba mục đích sau:
+ Hệ thống hóa các vấn đề cơ bản về định giá BĐS.
+ Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động định giá tại Ngân hàng TMCP Bưu Điện
Liên Việt chi nhánh Hòa Bình.


3

+ Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện công tác định giá BĐS tại Ngân hàng
Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình.
3
-

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu: Thực trạng hoạt động định giá BĐS.
Phạm vi nghiên cứu: Thực trạng hoạt động định giá BĐS tại Ngân hàng Bưu

4

Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình.
Phương pháp nghiên cứu.
Đề tài nghiên cứu dựa trên phương pháp Duy vật biện chứng và Duy vật lịch
sử, sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu: thống kế, so sánh, tổng
hợp…sử dụng tài liệu được cung cấp bởi Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt chi

nhánh Hòa Bình.
5 Kết cấu đề tài.
Nội dung chính của luận văn được chia làm 3 chương:
Chương 1: Lý luận chung về bất động sản và hoạt động thẩm định giá bất động
sản làm tài sản đảm bảo.

Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo
phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Bưu Điên Liên Việt chi nhánh Hòa Bình.
Chương 3: Định hướng phát triển và giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS
làm TSĐB tại Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Hòa Bình.

ĐỀ TÀI:THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ
BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG BƯU ĐIỆN LIÊN
VIỆT CHI NHÁNH HÒA BÌNH.


4

Chương 1: Lý luận chung về bất động sản và hoạt động thẩm định giá bất động
sản làm tài sản đảm bảo.
1.1.
Tổng quan về BĐS và hoạt động thẩm định giá BĐS làm TSĐB phục vụ
cho vay tại ngân hàng.
1.1.1. Khái niệm bất động sản.
Dựa trên những góc độ nghiên cứu khác nhau, khái niệm bất động sản lại được tiếp
cận một cách khác nhau.
Theo định nghĩa của Bloomberg, bất động sản là “một mảnh đất đai và tất cả

-

các tài sản vật chất gắn liền với đất”.
-

Theo từ điển trực tuyến Oxford, bất động sản là “tài sản dưới dạng đất đai và công
trình xây dựng”.
-

Theo tổ chức Economic Adventure, bất động sản là “đất đai bao gồm
tất cả các tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn
gắn liền với đất”.

Theo tổ chức California Real Estate Brokerage, bất động sản là “đất đai và các cải
thiện và các quyền sở hữu và sử dụng chúng”.
Theo Điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 ở nước ta, quy định bất động sản là tài
sản không di dời được, bao gồm:
-

Đất đai;

-

Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;

-

Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

-

Các tài sản khác do pháp luật quy định.


5

Khái quát chung thì bất động sản bao gồm đất đai, các tài sản gắn liền với đất đai và

những tài sản đó di chuyển rất khó khăn và phức tạp, trong quá trình di chuyển phải
giữ nguyên trạng thái ban đầu không làm thay đổi trạng thái, cấu trúc của tài sản, có
thể di chuyển được nhưng chi phí rất tốn kém về mặt tài chính.
Khái niệm các quyền liên quan
-

Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
BĐS mang lại. Trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng

-

hoặc do Pháp luật quy định thì cũng có quyền sử dụng.
Quyền định đoạt là quyền của chủ sử hữu chuyển giao quyền sở hữu BĐS của
mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền bán,
trao đổi, tặng, cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định

-

đoạt khác đối với BĐS.
Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý BĐS thuộc
sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài

-

sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do Pháp luật quy định.
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài
sản của chủ sở hữu theo quy định của Pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp
nhân các chủ thể khác có đủ ba quyền trên.
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản.

BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt vì vậy ngoài những đặc điểm của hàng hoá thông
thường BĐS còn có những đặc điểm sau:
-

Tính cố định về vị trí: Vì giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ
thể và chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt. Những yếu tố đó là:
những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện mội trường,
nên khi định giá tính đến các yếu tố này và phải dự báo được sự thay đổi của

-

chúng ảnh hưởng đến BĐS.
Tính bền vững: Tính bền vững của BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai.
Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao,


6

có thể hàng trăm năm. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau,
tùy theo từng loại BĐS cụ thể. Vì vậy khi thẩm định BĐS làm tài sản đảm bảo
cũng phải quan tâm đến thời gian tồn tại của BĐS để quy định thời gian cho vay
-

hợp lý.
Tính khác biệt: Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, có các yếu tố không giống
với bất kỳ một BĐS nào khác. Sự khác biệt của BĐS là do khác nhau về vị trí,
về kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan môi trường. Khi định giá BĐS phải chú

-

ý đến tính dị biệt, không thể so sánh rập khuôn các BĐS với nhau.
Tính khan hiếm: Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là
có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. Vì vậy, quan hệ cung cầu
về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn
đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ lâu dài thường có lợi do giá cả luôn
có xu hướng tăng lên. Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ về BĐS, chống
tình trạng tăng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế.

-

Điều này cũng ảnh hưởng rất lớn tới việc định giá BĐS làm tài sản đảm bảo.
Có giá trị lớn: Do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả năng
sinh lợi lớn đồng thời có thể tạo vốn mới. Chính vì vậy BĐS là tài sản đảm bảo

-

chủ yếu khi vay vốn của ngân hàng.
Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng
lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hóa này là điều kiện
để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của
hàng hóa kia. BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh mẽ giữa các BĐS liền
kề và có ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan.Vì
vậy khi định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình

-

BĐS khác ra đời.
Tính ảnh hưởng bởi văn hóa xã hội: BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và
tâm lý xã hội. Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng
hóa BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở

mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố


7

tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo,
tâm linh của dân cư ở đó. Thực tế cho thấy, việc xây dựng công trình làm tôn
-

thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là rất phổ biến.
Ảnh hưởng bởi pháp luật : BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
chính sách của Nhà Nước. Hàng hóa BĐS là tài sản quan trọng của mỗi người
dân, mỗi quốc gia và mỗi dân tộc, các quan hệ giao dịch về bất động sản thường
có tác động rất mạnh mẽ tới hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Vì vậy, Nhà
nước bằng các chính sách của mình để quản lý hoạt động của thị trường BĐS.
Khi định giá BĐS thì người thẩm định cần phải hiểu rõ và thực hiện đúng theo
các quy định của pháp luật về định giá BĐS.
1.1.3. Phân loại bất động sản
Nhìn theo mỗi khía cạnh mà BĐS được chia thành nhiều loại. Từ kinh nghiệm của

nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: bất động
sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
-

Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà
xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc... Trong bất động sản
có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các
tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất
lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan

và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan
trọng hơn là nhóm bất động sản này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên

-

thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu là
đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông
nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa
sử dụng …


8

-

Bất động sản đặc biệt: những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc
gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang...
Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

Phân chia theo chức năng sử dụng thì bất động sản gồm các loại:
-

Đất: gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở, đất hoang, đất sử dụng cho

-

mục đích đặc biệt.
Nhàở: phân thành nhà thấp tầng (từ 9 tầng trở xuống) và nhà cao tầng (từ 10

-

tầng trở lên).
Bất động sản thương mại: là bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại,

buôn bán: trung tâm thương mại, cửa hàng, kiot, siêu thị...
 Bất động sản dịch vụ: là bất động sản tạo ra doanh thu khi cung ứng dịch vụ:
trường học, cao ốc văn phòng, khách sạn, sân bóng, vũ trường, spa, khu nhà văn
hóa thể thao, nhà hàng...
 Bất động sản công: là những bất động sản thuộc quyền sở hữu của nhà nước
như: công trình an ninh quốc phòng, trường học nhà nước, bệnh viện công...
 Bất động sản sử dụng cho mục đích đặc biệt: công trình tôn giáo, di tích lịch sử,
khu bảo tồn…
Ý nghĩa của việc phân loại bất động sản
 Là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐS- loại tài sản có giá

trị lớn, một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội. Sự khác
nhau trong quản lý nhà nước đối với mỗi loại BĐS có mục đích sử dụng khác
nhau là ở: giá quy định, thời gian sử dụng, cơ chế quản lý là giao hay cho thuê,
được cấp hay phải mua,… Từ đó liên quan đến mức giá đền bù, tiền thuể phải
nộp, quyền khai thác lợi ích từ BĐS như quyền được sửa chữa, xây dựng, quyền
chuyển đổi mục đích…
 Đối với các nhà đầu tư: đó là cơ sở để người ta xem xét các cơ hội đầu tư, đánh
giá một cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư.


9

1.1.4. Bất động sản làm tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại ngân hàng.

1.1.4.1. Bất động sản làm tài sản đảm bảo.
a. Khái niệm.
Theo quy định tại khoản 1 điều 4 của nghị định 163/2006/NĐ-CP và quy định tài
khoản 7 điều 3 nghị định này thì khái niệm về tài sản đảm bảo được đưa ra: “Tài sản
bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với
bên nhận bảo đảm.”
Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc
thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài
sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch.
Theo quy định tại khoản 1, khoản 2 điều 2 luật sửa đổi bổ sung 11/2012/NĐ-CP thì:
-

Tài sản đảm bảo là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà
pháp luật không cấm giao dịch.
Các tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
+ Tài sản được hình thành từ vốn vay;
+ Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
+ Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy
định của pháp luật.
+ Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.
+ Như vậy khái quát chung về BĐS làm tài sản đảm bảo là việc bên đi vay dùng
tài sản là BĐS thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ đối với bên cho vay. Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của
bên đi vay đối với các tổ chức tín dụng về khoản vay của họ, trong trường hợp
người đi vay không trả được nợ thì tài sản bất động sản dùng để đảm bảo này là
nguồn trả nợ chính của người đi vay.

10

b. Phân loại tài sản đảm bảo.
Theo quy định tại thông tư 07/2003/TT-NHNN thì đảm bảo tiền vay bằng tài sản
đảm bảo bao gồm: Tài sản cầm cố, tài sản thế chấp của khách hàng và bảo lãnh bằng
tài sản của bên thứ ba.


Tài sản cầm cố
 Hình thức:Cầm cố là việc người đi vay tiến hành chuyển giao tài sản thuộc sở
hữu của mình cho người cho vay cất giữ để làm vật bảo đảm cho số nợ vay
trong thời gian nhất định.
 Tài sản được cầm cố bao gồm:
+
Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu,
+

hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác;
Ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài khoản tiền gửi tại tổ chức cung ứng

+

dịch vụ thanh toán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ;
Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm,
thương phiếu, các giấy tờ khác trị giá được bằng tiền. Riêng đối với cổ
phiếu của tổ chức tín dụng phát hành, khách hàng vay không được cầm cố

+

tại chính tổ chức tín dụng đó;
Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền
đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiềm, các quyền tài sản khác phát sinh

+

từ hợp đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác;
Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh nghiệp

+
+

có vốn đầu tư nước ngoài;
Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật;
Tầu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tầu bay theo quy
định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được cầm

+

cố;
Tài sản hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau thời điểm ký
kết giao địch cầm cố và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố như hoa lợi,
lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà bên cầm cố có

+

quyền nhận;
Các tài sản khác theo quy định của pháp luật;

11

+

Lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cầm cố cũng thuộc tài sản cầm cố,
nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài sản

cầm cố được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản cầm cố.
 Tài sản thế chấp
 Hình thức: Thế chấp là bên vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi nguồn thu nợ thứ nhất bị mất.
 Các tài sản được nhận trong thế chấp bao gồm:
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất;
+ Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;
+ Tầu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tầu bay theo quy
định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế
chấp;
+ Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm
ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như
hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất
động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận;
+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
+ Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc
tài sản thế chấp.
+ Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ
chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận.
+ Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài
sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định; trường
hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài

sản thế chấp.
 Tài sản bảo lãnh từ bên thứ ba
 Hình thức: Bão lãnh trong trường hợp người đi vay không có tài sản cầm cố ,
thế chấp đòi hỏi phải yêu cầu một bên thứ ba đứng ra bảo lãnh nghĩa vụ trả nợ.
 Tài sản mà bên thứ ba dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh bao gồm:
các tài sản thep quy định của tài sản thế châp, cầm cố nêu trên.


12

c. Yêu cầu của tài sản đảm bảo.
Theo quy định tại điều 3 nghị định thông tư số 07/2003/TT-NHNN thì tài sản mà
khách hàng vay, bên bảo lãnh dùng để cầm cố, thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại tổ chức
tín dụng phải có đủ các điều kiện sau đây:
-

Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách
hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:
 Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng

vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật về
đất đai;...
 Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nước

giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay
theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp nhà nước;.....
 Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên

bảo lãnh: Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở
hữu, thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu

tài sản.
-

Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm
mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các
giao dịch khác.

-

Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu
hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết
hợp đồng bảo đảm.


13

-

Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, khách hàng
vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc tài sản cầm cố, thế
chấp, bảo lãnh không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình.

-

Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên bảo
lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.

1.1.4.2. Vai trò của việc đảm bảo khoản vay bằng bất động sản.
Các ngân hàng nói chung và các NHTM nói riêng được thành lập với mục đích kinh
doanh tiền tệ với 2 chức năng chính: đi vay và cho vay. Qua việc nhận tiền gửi từ cá

nhân, tổ chức, doanh nghiệp có nguồn tiền dư thừa, nhàn dỗi và cho vay cá nhân, tổ
chức, doanh nghiệp thiếu hụt về vốn, các Ngân hàng đóng vai trò như một trung gian
tài chính để chuyển vốn từ nơi thừa vốn sang nơi thiếu vốn đảm bảo cho nguồn vốn
luôn được luân chuyển và đáp ứng nhu cầu về vốn của thị trường, từ đó các ngân hàng
có một vai trò chính là cung cấp vốn thêm cho các tổ chức kinh doanh, đẩy nhanh hoạt
động sản xuất và kinh doanh; đồng thời hoạt động trên cũng mang lại lợi nhuận cho
các ngân hàng thông qua việc thu phí dịch vụ và hưởng lãi chênh lệch.
Kinh doanh ngân hàng là loại hình kinh doanh đặc biệt vì đối tượng kinh doanh là
tiền và thu nhập chủ yếu của ngân hàng được hình thành từ hoạt động tín dụng. Đối
tượng sử dụng vốn của ngân hàng có trình độ tổ chức, khả năng quản lý và sử dụng
vốn là khác nhau vì vậy hiệu quả mang lại cũng khác nhau.Trong bất kì khoản cho vay
nào cũng luôn chứa đựng những rủi ro nhất định, và một khi có rủi ro thì ngân hàng
khó tránh khỏi các tổn thất. Vì vậy, để hạn chế rủi ro thì việc cho vay có tài sản đảm
bảo là rất cần thiết. Việc cho vay có tài sản đảm bảo như vậy vừa giảm thiểu rủi ro cho
ngân hàng vừa nâng cao tinh thần trách nhiệm thực hiện đúng nghĩa vụ của mỗi bên.
Xuất phát từ một số đặc điểm của bất động sản mà bất động sản được các ngân hàng ưu
tiên nhận làm tài sản đảm bảo đó là:


14



Nhờ tính cố định mà khi nhận BĐS làm tài sản đảm bảo, các ngân hàng dễ dàng
thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau cho vay; cũng không



tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản.
Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản đảm bảo là BĐS khi khách hàng

không trả được nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khác nhờ tính khan kiếm và sự phát



triển của thị trường BĐS.
BĐS là những tài sản ít hao mòn. Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử
dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí, giá trị của tài
sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy móc



thiết bị.
Giá chuyển nhượng BĐS trong thực tế chứng minh luôn tăng trong dài hạn do
đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng
nhà đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặc những nguyên nhân



khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường.
BĐS là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử
dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử dụng tương đối dễ
dàng. Bất kỳ một sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền
sử dụng theo qui định đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm.
Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch
dù còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy đủ so với các qui định
trong các lĩnh vực khác.
Hiện nay, thị trường bất động sản đang dần hình thành và phát triển tất yếu nó sẽ

kéo theo các hoạt động giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng
đất, cho tặng, thừa kế thế chấp... sẽ đi vào ổn định theo xu thế ổn định của thị trường.

Vậy khi các hoạt động trong thị trường diễn ra sẽ dựa vào chuẩn mực nào để giao dịch,
để giá thị trường phản ánh đúng giá trị của bất động sản. Xuất hiện những người với vai
trò định giá bất động sản góp phần đưa ra những nhận định và xác định chính xác hơn giá
trị của bất động sản. Thật vậy, khi thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi chủ sở hữu, có
những yếu tố làm ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản khi kiểm kê tài sản định kỳ... đều


15

cần đến định giá bất động sản. Có thể nói đảm cho cho vay bằng bất động sản và định giá
BĐS đảm bảo là khâu rất cần thiết để NHTM giảm thiểu rủi ro tín dụng, tạo điều kiện để
họ thu hút thêm nguồn vốn từ đó để phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh, đa dạng hoá
các dịch vụ NH, đồng thời còn cung cấp vốn cho các tổ chức kinh tế, cá nhân đầu tư, phát
triển kinh doanh, hỗ trợ các doanh nghiệp góp phần nâng cao đời sống của nhân dân.
1.2.

Thẩm định giá bất động sản.

1.2.1. Giá trị bất động sản.
Giá trị bất động sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sản
mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Chủ thể ở đây không nhất
thiết phải là chủ sở hữu của bất động sản mà có thể đứng trên cương vị người mua hoặc
chủ nợ có bất động sản đó đóng vai trò là tài sản đảm bảo. Giá trị bất động sản được đo
bằng đơn vị tiền tệ, xác định tại một thời điểm nhất định và gắn liền với chủ thể nhất
định, chịu sự tác động của công dụng hay thuộc tính hữu ích cũng như khả năng khai
thác của chủ thể.
1.2.2. Thẩm định giá bất động sản.
Theo Pháp lênh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/04/2002, thẩm định giá
là việcđánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa
điểm nhấtđịnh theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động
sản cụ thể bằng tiền cho một mục đích đã được xác định rõ trong điều kiện của một thị
trường nhất định với những phương pháp phù hợp.

-

1.2.3. Căn cứ định giá bất động sản.
Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra bất động sản.
Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình.
Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế.
Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bất động sản

-

trong khu vực.
Dựa vào các yếu tố cấu thành của bất động sản.


16

-

Dựa vào khả năng cạnh tranh của bất động sản.
Dựa vào các lợi ích mang lại của bất động sản trong tương lai.

-

1.2.4. Nguyên tắc trong định giá bất động sản.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Nguyên tắc này dựa trên quan
điểm cho rằng giữa hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt

vật chất hoặc tương tự với bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể
trong việc sử dụng. Một tài sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác
định giá trị thị trường của nó.

Đối với bất động sản, thẩm định viên về giá cần xem xét cả việc sử dụng cao nhất
và tốt nhất của đất xem như đất trống và sử dụng cao nhất và tốt nhất của các công
trình trên đất.Đặc tính độc nhất của đất xác định việc sử dụng tối ưu. Do đó, giá trị thị
trường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” phản ánh tính hữu
dụng và bền vững cả đất trong bối cảnh thị trường, với các công trình trên đất tạo nên
sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tổng giá trị thị trường của đất đã cải tạo.
-

Nguyên tắc thay thế: Người mua thường không trảcho một bất động sản nhiều
hơnchi phí để có được diện tích đất tương đương và xây dựng một công trình

-

tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro.
Nguyên tắc dự báo: Những thay đổi vềkinh tế, vềchu kỳcủa một vùng đất
cũngnhư các chính sách quản lý của nhà nước về bất động sản và thị trường bất
động sản trong tương lai có tác động đến giá trị của bất động sản. Vì vậy trong
thẩm định giá bất động sản cần dự báo được biến động của các yếu tố này để

-

ước tính giá trị bất động sản được chính xác.
Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi sự
tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường bất động sản vào
thời điểm thẩm định giá. Do đó trong thẩm định giá bất động sản cần chú ý phân
tích các yếu tố cung cầu trên thị trường, đặc biệt là sức mua, tình hình đầu tư

kinh doanh bất động sản, chủ trương, chính sách của nhà nước đối với thị

-

trường bất động sản.
Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai: Giá trị thị trường của bất động


17

sản được đo lường bằng khả năng tạo ra thu nhập, lợi ích mong đợi trong tương
lai của bất động sản, đặc biệt là đối với bất động sản đầu tư. Vì vậy trong thẩm
-

định giá cần dự đoán sát khả năng sinh lợi của bất động sản.
Nguyên tắc đóng góp: Giá trị mỗi bộ phận của bất động sản sẽ đóng góp vào
tổng giá trị của bất động sản. Do đó, thẩm định viên cần vận dụng nguyên tắc
này khi tiến hành điều chỉnh giá trị của các bất động sản so sánh để ước tính giá

-

trị của bất động sản thẩm định giá.
Nguyên tắc phù hợp: Bất động sản cần phải phù hợp với môi trường của nó và
các bất động sản lân cận nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng
cao nhất; dođó phải phân tích xem liệu bất động sản đó có phù hợp với môi
trường, với các bất động sản lân cận, phù hợp giữa đất và tài sản trên đất hay

-

không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển: Giá bán của một vị trí đất
không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế cận cũng phải có một giá trị
nhưvậy. Người thẩm định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng
đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết các chính sách hoạch định, các nguyên tắc
sử dụng đất có hiệu quả.

1.2.5. Phương pháp định giá bất động sản:
 Phương pháp so sánh
- Cơ sở lý luận: Giá trị thị trường của bất động sản có mối liên hệ mật thiết đến
-

với giá cả của những bất động sản tương tự.
Các bước tiến hành định giá:
 Bước 1: Tìm kiếm thông tin về bất động sản đã được giao dịch trong
thời gian gầnnhất phù hợp với các điều kiện đặt ra.
 Bước 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản so sánh để xác định giá

trị của nó vàđảm bảo rằng các bất động sản này có thể so sánh được.
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất (từ 3



–5).
 Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản định
+

giávàbất độngsản so sánh.
Nếu tốt hơn thì điều chỉnh giảm.

18

+

Nếu xấu hơn thì điều chỉnh tăng.
 Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản cần định giá trên cơ sở giá của
các bất động sản đã điều chỉnh.

+
+
+
+

Ưu điểm:
Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường.
Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.
Nhược điểm:
Phải có giao dịch về bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể

sử dụng để so sánh được.
+ Các thông tin, chứng cứ thường mang tính chất lịch sử.
+ Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến
thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
- Các trường hợp áp dụng:


Các bất động sản có tính đồng nhất: chung cư, các dãy nhà được xây
cùng kiểu.

Các mảnh đất trống



 Cho mục đích mua bán, thế chấp, tính thuế bất động sản.
 Phương pháp chi phí
- Cơ sở lý luận
 Dựa trên giả định rằng các giá trị của tài sản cần thẩm định có thể được đo

-

bằng chiphí làm ra một tài sản tương tự và coi đây như là một vật thay thế.
 Dựa chủ yếu vào nguyên tắc thay thế.
Các trường hợp áp dụng:
 Định giá các tài sản không có chức năng sinh lời, các tài sản chuyên dùng,
đơn chiếc.
 Định giá cho mục đích bảo hiểm, thu thuế, đấu thầu.
 Thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương
-

pháp định giá khác.
Các bước thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí.

 Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là

đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo
nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác
định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có

19

liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
 Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công

trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí
phải nộp theo quy định của pháp luật.
 Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm

giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất.
 Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn

lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
 Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+)
kết quả bước 1 và kết quả bước 4.
Ưu điểm:

+
+

Sử dụng để định giá các tài sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt.
Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở dự báo

dòng lợi ích tương lai mà tài sản mang lại.
- Nhược điểm:
+ Gặp phải những hạn chế trong phương pháp so sánh.
 Phương pháp thu nhập
- Cơ sở lý luận
 Giá trị thị trường hiện hành của một bất động sản ngang bằng với giá trị hiện

tạicủatất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ bất động sản.
 Nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị hiện
-

tại.
Các bước tiến hành:

 Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà bất động sản mang lại, có

tínhđến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
 Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như:

chiphí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp, …
 Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi suất thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể

dựavào việc phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tương tự.


Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất động


20

sảnmục tiêu.
-

Công thức tính giá trị hiện tại của bất động sản

Trong đó:
V0: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sản.

Ft: thu nhập tương lai mà bất động sản đem lại cho nhà đầu tư ở năm
thứ t i: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu).
n: thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm).
Đối với bất động sản sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định hàng năm)

Trong đó:
I: thu nhập ròng hàng
năm r: tỷ lệ chiết khấu
Đối với bất động sản cho thu nhập hàng năm tăng đều đặn trong vô hạn

Trong đó:
I1: thu nhập ròng ở năm thứ nhất: I1 = I0
(1+k) I0: là thu nhập ròng ở năm hiện
hành.
i: tỷ lệ chiết khấu.
k: tỷ lệ tăng thu nhập hàng năm.


21

Ưu điểm:

+

Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực

tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
+ Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nó là phương pháp đơn giản.
+ Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so
sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.

Nhược điểm:

+

Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ,
chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai, …

+

Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.

+

Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính
toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều
yếu tố chủ quan.
Điều kiện áp dụng:

-

Phương pháp này phù hợp cho những bất động sản mang lại thu nhập đều đặn
qua từng thời gian gồm: trung tâm thương mại, khách sạn, rạp chiếu phim, khu công
nghiệp,…
 Phương pháp thặng dư
- Cơ sở lý luận: Giá trị hiện tại của một bất động sản là giá trị nhận được từ giá

trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để
tạo ra sự phát triểnđó.
Các bước tiến hành:






Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản.

Tổng giá trị phát triển = Giá trị thặng dư + Chi phí phát triển
Trong đó:
Giá trị phát triển: Là giá trịhiện tại của doanh thu thuần thu được từsựphát triển
dựán theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất như: bán, kinh doanh, cho


22

thuê…
Chi phí phát triển: Bao gồm các chi phí trong quá trình đầu tư vào công trình xây
dựngtrên đất có thể như:
•

Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất

•

Chi phí phá dỡ và dọn dẹp mặt bằng

•

Chi phí xây dựng

•

Chi phí lãi vay

•

Chi phí khác có liên quan

•

Lợi nhuận của nhà thầu xây dựng

Giá trị thặng dư bao gồm: giá mua bất động sản, chi phí có liên quan (phí chuyển
quyềnsử dụng đất, phí đấu giá đất, chi phí lãi vay) và lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư.
-

Ưu điểm:
+ Được sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển.
+ Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu
thầu.
+ Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho

-

thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.
Nhược điểm:
+ Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

+ Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị
trường.
Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
Điều kiện áp dụng: Áp dụng cho những bất động sản có tiềm năng để phát triển
+
+

-

(đất trống, đất có kết cấu xây dựng đã lỗi thời cần phải thay thế hoặc cải tạo)
 Phương pháp lợi nhuận:
-

Cơ sở lý luận
Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của tài sản có liên quan đến lợi
nhuận có thể thực hiện được do hoạt động của tài sản đó mang lại: nếu một tài sản
mang lại lợi nhuận cao, chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản không
mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp.Dựa trên chủ yếu nguyên tắc dự báo lợi ích


23

tương lai.
-

Các trường hợp áp dụng
Phương pháp này áp dụng trong việc thẩm định các tài sản mà việc so sánh với
những tài sản giống nhau hoặc tương tự gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào
khả năng sinh lời của tài sản.

-

Ưu điểm và nhược điểm:
Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những tài sản hoạt động tạo
ra lợi nhuận. Muốn thực hiện phương pháp này hiệu quả, nhà định giá phải có kiến
thức vững vàng về các loại hình kinh doanh. Lợi nhuận ước tính có thể không phản
ánh được mức độ thu nhập thực của tài sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả
của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của người vận hành tài sản đó.
1.2.6. Các nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định giá bất động sản.
Các nhân tố khách quan.
 Nhóm các yếu tố về điều kiện tự nhiên.
 Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì
1.2.6.1.

giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí
tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí
nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những
BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn
những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí
tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao
thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí
tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng,
đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân
cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và


24

diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ
10m-15m.
 Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực
thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường
thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
 Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các
công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào
có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá
trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất
có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông
nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
 Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc
nghiệt...) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
 Nhóm các nhân tố kinh tế.
 Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ
có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ
BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
 Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều
hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất
lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
 Các yếu tố môi trường pháp luật.
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung

và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:


25

 Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài

vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá
BĐS gia tăng.
 Các chính sách tác động trực tiếp như:
+ Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được
mua nhà tại thành phố.
+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước
giao đất, cho thuê đất...
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.
 Các yếu tố xã hội.
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ
dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi
đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong
vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập
quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng
những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng
việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang
chung sống... Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
 Sự cạnh tranh gay gắt của các doanh nghiệp định giá.
Ngân hàng cũng như là một doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực đặc biệt
đó là tiền tệ, vì thế nó không tránh khỏi cạnh tranh trong nền kinh tế thị trường.
Hiện nay, thẩm định giá không còn nằm trong phạm vi của ngân hàng và nó đã

trở thành một ngành nghề quan trọng được phát triển trên thị trường. Hàng loạt
các công ty định giá được thành lập với đội ngũ nhân lực chất lượng cao, đào
tạo bài bản, chuyên sâu cùng các kỹ thuật hiện đại, tiên tiến. Mấy năm gần đây
Việt Nam đang đón nhận sự tham gia của các công ty định giá quốc tế với bề
dày kinh nghiệm, hiện đại về công nghệ và hùng hậu về tài chính. Có thể nói, sự
cạnh tranh trong thị trường tài chính nhằm thu hút khách hàng, mở rộng thị phần
luôn là sự canh tranh gay gắt khốc liệt nhất. Tuy nhiên, điều này cũng tạo điều