Thẩm định giá trang trại chăn nuôi heo ở ấp bình hòa, xã xuân phú, huyện xuân lập, tỉnh đồng nai cho mục đích vay vốn
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (754.16 KB, 42 trang )
Chuyên đề thực tập
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
Chuyên đề tốt nghiệp
THẨM ĐỊNH GIÁ TRANG TRẠI CHĂN
NUÔI HEO Ở ẤP BÌNH HÒA, XÃ
XUÂN PHÚ, HUYỆN XUÂN LẬP, TỈNH
ĐỒNG NAI CHO MỤC ĐÍCH VAY VỐN
GVHD : T.S Nguyễn Quỳnh Hoa
SVTH : Nguyễn Lâm Quỳnh Như
LỚP
: Thẩm định giá 3 – K33
ĐVTT : Công ty TNHH Một thành viên
Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu
TP. HCM, Tháng 04 năm 2011
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
1
Lớp VG03_
Chuyên đề thực tập
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
MỤC LỤC
Lời mở đầu ................................................................................................................1
Chương 1: Cơ sở lý luận chung ................................................................................4
1.1. Tổng quan về thẩm định giá...............................................................................4
1.1.1. Một số khái niệm .......................................................................................4
1.1.1.1. Giá cả .............................................................................................4
1.1.1.2. Chi phí ............................................................................................4
1.1.1.3. Giá trị .............................................................................................4
1.1.2. Thẩm định giá ............................................................................................4
1.1.2.1. Khái niệm thẩm định giá ................................................................5
1.1.2.2. Đối tượng thẩm định giá ................................................................5
1.1.2.3. Mục đích của thẩm định giá ...........................................................6
1.2. Thẩm định giá bất động sản ...............................................................................7
1.2.1. Khái niệm thẩm định giá trị bất động sản .................................................7
1.2.2. Cơ sở giá trị của thẩm định giá trị bất động sản ........................................7
1.2.2.1. Giá trị thị trường ............................................................................7
1.2.2.2. Giá trị phi thị trường ......................................................................9
1.2.3. Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản ..................................................12
1.2.4. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản ........................................14
1.2.4.1 Phương pháp chi phí .....................................................................15
1.2.4.2 Phương pháp lợi nhuận .................................................................16
1.2.5. Quy trình thẩm định giá bất động sản .....................................................18
Chương 2: Thẩm định giá trang trại chăn nuôi heo ở ấp Bình Hòa, xã Xuân
Phú, huyện Xuân Lập, tỉnh Đồng Nai cho mục đích vay vốn ................................21
2.1. Giới thiệu chung về trang trại ..........................................................................21
2.1.1. Pháp lý .....................................................................................................21
2.1.2. Đặc điểm ..................................................................................................21
2.1.3. Hiện trạng tài sản .....................................................................................21
2.1.4. Quy mô công trình xây dựng ...................................................................22
2.1.5. Sơ lược quy trình nuôi heo ......................................................................23
2.2. Thẩm định giá trang trại nuôi heo theo phương pháp chi phí ..........................23
2.2.1. Ước tính giá trị đất...................................................................................23
2.2.2. Ước tính giá trị công trình xây dựng trên đất ..........................................26
2.3. Thẩm định giá trang trại nuôi heo theo phương pháp lợi nhuận......................27
2.3.1. Ước tính tổng doanh thu của trang trại trong năm ..................................27
2.3.2. Ước tính tổng chi phí của trang trại trong năm .......................................28
2.3.3. Ước tính tỷ suất vốn hóa..........................................................................30
2.3.4. Ước tính giá trị trang trại .........................................................................32
2.4. Nhận xét ...........................................................................................................32
Kết luận ...................................................................................................................34
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
2
Lớp VG03_
Chuyên đề thực tập
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
LỜI MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề:
Hiện nay, nước ta vẫn đang là một nước nông nghiệp. Giá trị đóng góp của
ngành nông nghiệp vào nền kinh tế của đất nước là rất lớn chiếm khoảng hơn 20%
tổng GDP của cả nước. Trong sản xuất nông nghiệp, ngành chăn nuôi đem lại giá
trị cao hơn cả. Cụ thể, năm 2011, ngành chăn nuôi đặt mục tiêu giá trị sản xuất
tăng 7,5–8% so với năm 2010, chiếm tỷ trọng 30-32% trong nông nghiệp. Tuy
nhiên, hiện nay ngành chăn nuôi nói chung và ngành nuôi heo nói riêng đang gặp
rất nhiều khó khăn do giá thức ăn chăn nuôi tăng cao, lợi nhuận mang lại giảm sút
đáng kể. Điều này đòi hỏi cần phải có một hướng đi mới cho ngành chăn nuôi heo,
đó là chuyển đổi từ việc chăn nuôi heo nhỏ lẻ thành những trang trại chăn nuôi heo
có quy mô lớn, chuyên nghiệp để tiết kiệm chi phí, tăng sản lượng, tăng doanh thu.
Tuy nhiên, để làm được điều đó đòi hỏi nguồn vốn rất lớn. Thực tế cho thấy các
chủ trang trại thường dùng chính trang trại đó để làm tài sản thế chấp vay vốn
ngân hàng để tiếp tục chăn nuôi. Hiện nay, cả nước đã có trên 20.800 trang trại,
tốc độ tăng trưởng trang trại chăn nuôi năm 2010 so với năm 2009 là 18%. Như
vậy, nhu cầu dùng trang trại làm tài sản thế chấp ngày càng lớn và có xu hướng gia
tăng trong tương lai. Điều đó, đòi hỏi các thẩm định viên cần phải nghiên cứu
thêm một thị trường mới - thị trường trang trại nuôi heo, bên cạnh thị trường bất
động sản nhà cửa, cao ốc,… như trước đây.
Từ những tình hình thực tế trên và để góp phần củng cố về lý luận cũng như
kinh nghiệm thực tế về định giá trang trại , tôi đã chọn đề tài “ Thẩm định giá
trang trại chăn nuôi heo ở ấp Bình Hòa, xã Xuân Phú, huyện Xuân Lập, tỉnh Đồng
Nai cho mục đích vay vốn” làm chuyên đề tốt nghiệp.
2. Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề tốt nghiệp:
-
Nghiên cứu những vấn đề chung về thẩm định giá và thẩm định giá bất
động sản.
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
3
Lớp VG03_
Chuyên đề thực tập
-
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
Tìm hiểu thực tế thị trường bất động sản về trang trại chăn nuôi heo ở Đồng
Nai
-
Dựa trên cơ sở lý thuyết, thu thập số liệu thực tế để ứng dụng tính toán ra
kết quả cho hai phương pháp chi phí và phương pháp lợi nhuận.
3. Nội dung, phạm vi, giới hạn nghiên cứu của chuyên đề tốt nghiệp:
Nội dung nghiên cứu:
- Áp dụng lý thuyết có liên quan đến việc thẩm định giá bất động sản. Các
khái niệm, nguyên tắc, phương pháp áp dụng có liên quan đến thẩm định giá bất
dộng sản.
- Thu thập thông tin mua bán, thu nhập, chi phí, doanh thu trang trại chăn
nuôi heo tại Xuân Lập, Đồng Nai.
- Tiến hành thẩm định giá trang trại chăn nuôi heo tại Xuân Lập, Đồng Nai
bằng phương pháp chi phí và phương pháp lợi nhuận.
Phạm vi nghiên cứu:
Thẩm định giá trang trại chăn nuôi heo tại Xuân Lập, Đồng Nai cho mục
đích vay vốn bằng phương pháp chi phí và phương pháp lợi nhuận.
4. Phƣơng pháp áp dụng:
-
Phương pháp thẩm định được áp dụng chủ yếu trong việc thẩm định giá
trang trại chăn nuôi cho mục đích vay vốn là phương pháp chi phí và phương pháp
lợi nhuận
-
Phương pháp nghiên cứu thị trường, thu thập số liệu.
5. Kết cấu của chuyên đề tốt nghiệp:
Lời mở đầu
Chương 1: Cơ sở lý luận chung
Chương 2: Thẩm định giá trang trại chăn nuôi heo ấp Bình Hòa, xã Xuân
Phú, huyện Xuân Lập, tỉnh Đồng Nai cho mục đích vay vốn
Chương 3: Hạn chế và kiến nghị
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
4
Lớp VG03_
Chuyên đề thực tập
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
Kết luận chung
Tài liệu tham khảo
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
5
Lớp VG03_
Chuyên đề thực tập
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
CHƢƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG
1.1. Tổng quan về thẩm định giá
1.1.1. Một số khái niệm
1.1.1.1. Giá cả:
Giá cả là một thuật ngữ được dùng để chỉ một số tiền được yêu cầu,
được đưa ra hoặc được trả cho một tài sản, hàng hóa, dịch vụ tại một thời điểm
nhất định. Đó là một thực tế lịch sử dù điều đó được thể hiện rộng rãi hay thừa
nhận trong cá nhân.
1.1.1.2. Chi phí:
Chi phí là mức giá phải trả cho hàng hóa và dịch vụ hay số lượng yêu
cầu để tạo ra hoặc sản xuất hàng hóa hay dịch vụ. Khi một hàng hóa hay dịch vụ
được hoàn thành thì chi phí của nó là một thực tế lịch sử. Giá được trả cho một
hàng hóa hay dịch vụ trở thành chi phí của nó đối với người mua.
1.1.1.3. Giá trị:
Theo lý thuyết của kinh tế thị trường “ Giá trị tài sản, hàng hóa, dịch
vụ biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà chúng mang lại cho chủ thể nào đó tại
một thời điểm nhất định”. Trong kinh tế thị trường, giá trị của tài sản, hàng hóa,
dịch vụ được tạo và duy trì bởi mối quan hệ của 4 yếu tố gắn liền với nhau: tính
hữu ích, tính khan hiếm, nhu cầu và khả năng chuyển giao. Thiếu một trong 4 yếu
Giá trị là một khái niệm kinh tế đề cập đến mối quan hệ tiền tệ giữa
hàng hóa và dịch vụ có sẵn để mua và những người mua người bán chúng. Giá trị
không phải là một thực thể mà là sự ước tính giá trị của những hàng hóa và dịch
vụ tại một thời điểm nào đó phù hợp với một định nghĩa nhất định về giá trị. Khái
niệm kinh tế của giá trị phản ánh quan điểm lợi ích của một thị trường tập trung
vào.
1.1.2. Thẩm định giá
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
6
Lớp VG03_
Chuyên đề thực tập
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
1.1.2.1. Khái niệm thẩm định giá
Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng
tiền của một vật, của một tài sản; là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong
kinh doanh”.
Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portmouth, Vương quốc
Anh: “ Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Theo Giáo sự Lim Lan Yuan – Singapore: “Thẩm định giá là một
nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài
sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản
cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại
đầu tư lựa chọn”.
Theo Pháp lệnh về giá (40/2002/PL-UBTVQH): “Thẩm định giá là
việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một
địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc
tế”.
Nhìn chung, các khái niệm trên đây khi đề cập đến thẩm định giá đều
có chung một số yếu tố là:
- Sự ước tính giá trị hiện tại
- Tính bằng tiền tệ
- Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất
động sản
- Theo yêu cầu, mục đích nhất định
- Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường
Do vậy, thẩm định giá có thể được hiểu là “một nghệ thuật hay một
khoa học về ước tính giá trị của tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại
một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích theo những tiêu chuẩn được
công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”.
1.1.2.2. Đối tượng thẩm định giá
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
7
Lớp VG03_
Chuyên đề thực tập
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
Đối tượng của thẩm định giá là tài sản.
Tài sản là đối tượng pháp lý bao gồm tất cả các quyền lợi, các quyền,
lợi nhuận liên quan đến quyền sở hữu của chủ tài sản. Khái niệm này được dùng
để chỉ đối tượng của thẩm định giá bao gồm quyền tài sản bất động sản, tài sản cá
nhân, doanh nghiệp và lợi ích cá nhân.
- Tài sản bất động sản: gồm các quyền, quyền lợi và lợi nhuận liên
quan đến quyền sở hữu bất động sản. Do đó tài sản bất động sản bao gồm bất
động sản và các quyền liên quan đến việc sở hữu bất động sản đó.
- Tài sản cá nhân: quyền sở hữu một lợi ích gắn với một tài sản
không phải là bất động sản, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình
- Doanh nghiệp: là một thực thể hoạt động thương mại, công nghiệp,
dịch vụ hoặc đầu tư theo đuổi một lợi ích kinh tế ( lợi ích từ sở hữu doanh nghiệp)
- Các lợi ích tài chính: là sự phân chia về mặt luật pháp các quyền sở
hữu.
1.1.2.3. Mục đích của thẩm định giá
Hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp nhằm rất nhiều mục đích khác
nhau, có thể liệt kê một số mục đích điển hình: chuyển nhượng quyền sở hữu(mua/
bán), các mục đích của nhà nước (đánh thuế, đền bù, duyệt chi ngân sách, xử
án,…), bảo hiểm, thế chấp, tư vấn đầu tư,…
Thẩm định giá với việc chuyển quyền sở hữu:
-
Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được.
-
Đề giúp cho người mua quyết định giá mua.
-
Đối với việc trao đổi tài sản, các bên cần biết giá trị của tài sản
để tiến hành việc trao đổi.
Thẩm định giá trong lĩnh vực tài chính, tín dụng:
-
Để biết được giá trị vật thế chấp được đưa ra cho một cầm cố
-
Để bảo hiểm tài sản, công ty bảo hiểm sẽ cần chứng minh giá trị
tài sản đó.
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
8
Lớp VG03_
Chuyên đề thực tập
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
Thẩm định giá với việc cho thuê và cho thuê lại tài sản:
-
Để giúp trong việc đặt ra mức tiền thuê và cho thuê lại tài sản.
Thẩm định giá trong định giá tài sản công ty:
-
Để xác định giá trị cho công bố tài chính hàng năm của công ty,
và cho vần đề vốn khi công ty được tạo lập lần đầu
-
Trong việc hợp nhất, chiếm hữu, thanh lý các công ty, giá trị tài
sản thuộc về công ty cần được biết
Thẩm định giá trong phát triển tài sản và đầu tư:
-
Để so sánh với tài sản đầu tư khác
-
Để quyết định khả năng thực hiện như thế nào và khả năng thị
trường của một đề nghị phát triển sẽ như thế nào.
Thẩm định giá theo pháp luật yêu cầu:
-
Để tìm ra giá trị hằng năm cho các mục đích thuê tài sản.
-
Để xác định giá trị bồi thường khi xảy ra sự chiếm hữu bắt
-
Để tính chi phí phát triển phải trả đối với chính phủ cho một sự
-
Để tính toán thuế tem khi một tài sản được bán và thuế tài sản
buộc.
phát triển.
khi người chủ sở hữu qua đời.
1.2.
Thẩm định giá bất động sản
1.2.1 Khái niệm thẩm định giá trị bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hửu bất
động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ
trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù
hợp.
1.2.2 Cơ sở giá trị của thẩm định giá trị bất động sản
1.2.2.1
Giá trị thị trường:
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
9
Lớp VG03_
Chuyên đề thực tập
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
Giá trị thị trường của một bất động sản là số tiền ước tính để một
bất động sản sẽ được trao đổi vào ngày thẩm định giá giữa một người mua tự
nguyện (muốn mua) với một người bán tự nguyện trong một giao dịch khách
quan, trong khoảng thời gian giao dịch đủ dài sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trường và
các bên hành động một cách hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không áp đặt (Tiêu
chuẩn thẩm định giá 2005)
- Số tiền ước tính thể hiện một mức giá bằng tiền thanh toán cho
tài sản trong một thị trường khách quan. Đó là mức giá hợp lý nhất cho người bán
và thuận lợi nhất cho người mua, mức giá này phải loại trừ các yếu tố do lạm phát
hay giảm phát cá biệt.
- Ngày thẩm định là thời điểm cụ thể yêu cầu ước tính giá trị thị
trường. Vì thị trường và những điều kiện thị trường có thể thay đổi, giá trị ước tính
có thể không đúng hay không thích hợp ở một thời điểm khác.
- Bên sẵn sàng mua là người thực hiện việc mua phù hợp với thực
tế của thị trường hiện hữu.
- Bên sẵn sàng bán là bán tài sản theo điều kiện thị trường với giá
tốt nhất có thể đạt được trong thị trường sau một quá trình tiếp thị thích hợp, với
mức giá có thể có.
- Trong một giao dịch khách quan là giữa các bên tham gia không
có mối quan hệ riêng biệt hay đặc thù có thể làm mức giá không có tính chất thị
trường.
Giá trị thị trường được hiểu như giá trị ước tính của tài sản không
liên quan đến chi phí bán hay mua và không có mức thuế nào.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam:
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được
mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua
sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán
khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
10
Lớp VG03_
Chuyên đề thực tập
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
Theo định nghĩa trên giá trị thị trường có một số tính chất như
sau:
- Khái niệm thị trường không phụ thuộc vào một giao dịch cụ thể
nào vào ngày thẩm định.
- Giá trị thị trường tiêu biểu cho mức giá mà người mua và người
bán sẽ đồng ý vào ngày thẩm định.
-
Giá trị thị trường có thể xem là giá thỏa thuận trong một thị
trường mở và cạnh tranh.
-
Thẩm định theo thị trường thường dựa trên thông tin của các
tài sản có thể so sánh giá bán được.
-
Giá trị thị trường được hiểu như giá trị ước tính của tài sản
không có chi phí bán hay mua và không chịu bất cứ mức thuế nào.
Theo quan điểm của Hiệp hội thẩm định giá Canada:
Giá trị thị trường là giá bán có khả năng xảy ra cao nhất vào
một thời điểm nào đó, được thanh toán ngay, sau một thời hạn vừa phải, với
những điều kiện cần thiết của một giao dịch chính đáng; người bán và người mua
hành động thận trọng, hiểu rõ đầu đuôi, không có những ràng buộc thái quá trong
lợi ích riêng của họ.
Theo USPAP – Tiêu chuẩn thẩm định giá chuyên nghiệp thực
hành thống nhất Hoa Kỳ:
Giá trị thị trường là mức giá có khả năng xảy ra nhất, tại một
thời điểm cụ thể, bằng tiền mặt hay khoản tương đương tiền, hay khoản ẩn số của
một tài sản cụ thể sẽ được bán sau một thời gian trưng bày hợp lý trên thị trường
đầy đủ tất cả các điều kiện bán công bằng, người mua người bán hành động một
cách thận trọng, hiểu biết về lợi ích của mình và không có những ràng buộc thái
quá.
1.2.2.2
Giá trị phi thị trường:
Giá trị trong sử dụng:
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
11
Lớp VG03_
Chuyên đề thực tập
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
Đó là giá trị của một tài sản hữu ích đối với chủ sở hữu hoặc người
sử dụng dựa trên khả năng sinh lời của nó (thu nhập, hữu ích và tiện lợi) tùy theo
việc sử dụng đặc thù.
Giá trị sử dụng thường cao hơn giá trị thị trường khi nó bao gồm
cả giá trị thị trường và giá trị đặc biệt đối với chủ sở hữu.
Giá trị đầu tư:
Giá trị đầu tư là giá trị tài sản của một nhóm nhà đầu tư cụ thể, cho
một mục đích đầu tư xác định.
Giá trị đầu tư dựa trên cơ sở mong muốn thu lợi từ tài sản của nhà
đầu tư, do vậy nó không gắn liền với giá trị thị trường, cho dù dữ liệu dùng để ước
tính giá trị căn cứ từ thị trường.
Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hay thấp hơn giá trị
thị trường của tài sản đó.
Thuật ngữ “giá trị đầu tư” không được nhầm lẫn với giá trị thị
trường của tài sản đầu tư. Tuy nhiên, giá trị thị trường có thể phản ánh một số
đánh giá cá biệt của giá trị đầu tư, hay đánh giá của tài sản cụ thể. Giá trị đầu tư
gắn liền với giá trị đặc biệt.
Giá trị đang hoạt động:
Giá trị đang hoạt động là giá trị tổng thể của một doanh nghiệp.
Khái niệm liên quan đến giá trị doanh nghiệp đang tiếp tục hoạt
động, trong đó cấu thành từ nhiều bộ phận hợp thành toàn bộ giá trị doanh nghiệp,
nhưng không có những bộ phận cấu thành mà tự nó có giá trị thị trường.
Giá trị đang hoạt động thường là giá trị ghi sổ của kế toán dựa trên
báo cáo tài chính của doanh nghiệp.
Giá trị này phản ánh điều kiện hoạt động bình thường của doanh
nghiệp qua sổ sách kế toán căn cứ trên nguyên tắc giá gốc của tài sản nên không
liên quan đến thị trường.
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
12
Lớp VG03_
Chuyên đề thực tập
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
Giá trị bảo hiểm:
Giá trị bảo hiểm là giá trị quy định trong chính sách hoặc hợp đồng
bảo hiểm.
Giá trị tính thuế:
Giá trị tính thuế là giá trị dựa trên các định nghĩa trong phạm vi
luật pháp liên quan đến xác định tỷ lệ thuế và tính thuế tài sản.
Giá trị tính thuế có thể là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị
trường, giá trị tính thuế giá trị gia tăng, thuế xuất nhập khẩu thường là giá trị thị
trường, giá trị tính thuế nhà đất thường là giá trị phi thị trường.
Giá trị thanh lý:
Giá trị thanh lý là giá trị của tài sản, bao gồm cả đất đai, còn lại khi
tài sản đó không còn tiếp tục sử dụng hay sửa chữa được nữa.
Giá trị này được coi là giá trị gộp hay chi phí dỡ bỏ, và trong
trường hợp xấu nó có thể tương đương với chi phí thực thuần. Trong mỗi trường
hợp cần xác định bộ phận nào giữ lại hay tháo bỏ của tài sản.
Giá trị tháo bán hoặc buộc bán:
Giá trị tháo bán hay buộc bán là tổng số tiền có thể thu về từ việc
bán tài sản trong thời gian quá ngắn không đáp ứng thời gian yêu cầu của giá trị
thị trường.
Giá trị đặc biệt:
Giá trị đặc biệt là một thuật ngữ liên quan đến yếu tố khác thường
của giá trị, vượt lên giá trị thị trường. Giá trị đặc biệt có thể nảy sinh, ví dụ, bởi
tính chất vật lý, chức năng hay kinh tế của một tài sản kết hợp với một số tài sản
khác như là một tài sản liên kết.
Giá trị thế chấp để cho vay là khái niệm giá trị có rủi ro. Do vậy dù
tất cả các dữ liệu dùng để ước tính giá trị của tài sản đều dựa trên cơ sở thị trường
nhưng bản chất của nó vẫn là giá trị phi thị trường.
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
13
Lớp VG03_
Chuyên đề thực tập
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
1.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản:
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất:
Là cách sử dụng tốt nhất một bất động sản có thể thực hiện được
về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về mặt tài chính và mang lại giá
trị cao nhất cho tài sản định giá.
Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể
thực hiện được về mặt vật chất sẽ không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Tuy nhiên, ngay cả việc sử dụng có thể thực hiện được về mặt vật chất và được
pháp luật cho phép cũng cần một sự đánh giá thích đáng của thẩm định viên về
tính hợp lý của việc sử dụng hiện tại. Khi tài sản có một hay nhiều cách sử dụng
hợp lý thì chúng được xem xét về hiệu quả tài chính. Cách sử dụng mang lại kết
quả giá trị cao nhất sau nhiều thử nghiệm khác nhau là sử dụng cao nhất và tốt
nhất
Áp dụng định nghĩa này cho phép thẩm định viên đánh giá được
ảnh hưởng của việc hư hỏng và lỗi thời của tòa nhà, công trình thích hợp trên đất,
tính khả thi của các dự án phục hồi hay tái tạo và nhiều tình huống khác nữa.
Nguyên tắc thay thế:
Khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào bán với
mức giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ được bán trước.
Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng được tạo ra
bởi chi phí mua một bất động sản cần thiết tương đương, với điều kiện là không có
sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Khi đó một người mua thận
trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản thay thế như vậy trong thị
trường mở.
Nguyên tắc cung - cầu:
Giá trị thị trường bị tác động qua lại của các lực lượng cung và
cầu trên thị trường vào ngày thẩm định giá. Trên thị trường giá cả có xu hướng tỷ
lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
14
Lớp VG03_
Chuyên đề thực tập
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
Khi thẩm định giá thị các lực lượng thị trường phải được phân
tích và đánh giá cẩn thận về sự đánh giá của nó đến giá trị tài sản.
Khi phân tích các thông tin trên thị trường như cho thuê hay bán,
cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều
chỉnh.
Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai:
Khi ước tính giá trị nên luôn luôn dựa trên triển vọng tương lai
hơn là sự thực hiện quá khứ.
Thẩm định giá trị là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền
sở hữu tài sản.
Những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có thể ảnh
hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường.
Nguyên tắc đóng góp:
Giá trị một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành một tài
sản phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ tạo ra bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài
sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của tài sản là bao
nhiêu.
Những thay đổi của một công trình đang tồn tại hay một phần
của một công trình chỉ có thể được biện minh nếu có sự tăng lên của luồng tiền
mặt thể hiện cho lãi thực trên vốn đầu tư bổ sung.
Nguyên tắc chú trọng đến tập quán mua bán bất động sản của địa
phương:
Do đặc trưng của bất động sản là tính bất động do vậy giá bất
động sản mang đậm tính chất địa phương. Vì vậy, khi thẩm định viên thẩm định
giá bất động sản phải nắm được tập quán nhân dân địa phương trong việc mua,
bán bất động sản mới có thể thẩm định giá chính xác được.
Khi vận dụng nguyên tắc thẩm định giá cần phải gắn liền với
mục đích thẩm định giá.
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
15
Lớp VG03_
Chuyên đề thực tập
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
Nguyên tắc cân bằng trong việc sử dụng đất và phát triển:
Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết chỉ ra rằng miếng
đất ở vị trí kế cận cũng phải có một giá trị như vậy.
Người định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng
đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch
định, các nguyên tắc sử dụng có hiệu quả…
Nguyên tắc hòa hợp:
Giá tối đa sẽ tích tụ vào mảnh đất khi có được một mức độ hợp lý
về sự đồng nhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong vùng; cần xét đến sự hòa hợp của
các luật lệ, lợi ích kinh tế, tâm lý…
Nguyên tắc những thay đổi trong mô hình kinh tế xã hội:
Nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến tài sản đối tượng xem
xét, và những hậu quả có thể nhìn thấy được như mức độ lạc hậu của chức năng,
giai đoạn hiện tại trong chu kỳ sống của khu vực. Dự đoán các điều kiện thị trường
và phản ứng của người mua để dự kiến về thị trường tương lai rất cần thiết với
công tác thẩm định.
Nguyên tắc phù hợp:
Là sự phù hợp giữa các lô đất và công trình xây dựng trên đất. Sự
phù hợp vị tr í xây dựng, công trình xây dựng phải được thẩm định phù hợp với
giá trị của vị trí, công trình trong các vùng lân cận.
1.2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản:
Thẩm định giá bất động sản gồm có 5 phương pháp là:
-
Phương pháp so sánh
-
Phương pháp chi phí
-
Phương pháp thu nhập
-
Phương pháp thặng dư
-
Phương pháp lợi nhuận
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
16
Lớp VG03_
Chuyên đề thực tập
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
Trong nội dung chuyên đề, tôi chỉ đề cập đến 2 phương pháp được ứng
dụng trong thẩm định trang trại chăn nuôi heo là phương pháp chi phí và phương
pháp lợi nhuận.
1.2.4.1 Phương pháp chi phí:
Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở
chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị
trường của tài sản cần thẩm định giá.
Cơ sở lý luận
Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính thích hợp lý
thì sẽ không bao giờ trả giá tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua tài sản có
lợi ích tương tự
Các bước tiếp cận:
Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu thẩm định, coi
như miếng đất đó là miếng đất trống. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng
cao nhất và tốt nhất
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay
thế những công trình xây dựng trên miếng đất
Bước 3: Quyết định mức độ thích hợp của khấu hao tích lũy đối
với các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất. Sau đó khấu trừ khoản khấu
hao tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công
trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi khấu
hao
Bước 4: Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao này vào giá trị
ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi
phí giảm giá ( khấu trừ ).
Các cách xác định chi phí
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
17
Lớp VG03_
Chuyên đề thực tập
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
Chi phí tái tạo: Là chi phí hiện hành của việc tái sản xuất tài sản
(công trình xây dựng, máy móc thiết bị) bao gồm cả những điểm lỗi thời của nó.
Chi phí thay thế: Là chi phí hiện hành để sản xuất ra tài sản thay
thế có giá trị sử dụng tương tự như tài sản thẩm định do đã loại bỏ các bộ phận lỗi
thời của nó.
Các nguyên tắc áp dụng:
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc đóng góp
Các trường hợp áp dụng:
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá
các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài
sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Kiểm tra các phương pháp thẩm định khác.
Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu.
Điều kiện cần phải có và hạn chế:
Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi
phí không tạo ra giá trị.
Người thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về
giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để áp dụng được phương pháp này.
Việc ước tính khấu hao tích lũy có thể trở nên rất chủ quan và khó
thực hiện do có sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ cũng như không có
một phương pháp được chấp nhận rộng rãi riêng biệt nào để ước tính khấu hao.
1.2.4.2 Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên
khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản
cần thẩm định giá.
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
18
Lớp VG03_
Chuyên đề thực tập
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá
các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của
tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà
hàng, rạp chiếu bóng,…
Cơ sở lý luận:
Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước
tính của việc sử dụng tài sản trừ đi tất cả các chi phí hoạt động kinh doanh, khoản
dư còn lại là thu nhập thực hàng năm của bất động sản sau đó chuyển hóa thành
vốn theo phương pháp đầu tư
Các bước tiếp cận của phương pháp lợi nhuận:
Bước 1: Ước tính tổng các thu nhập của bất động sản
Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập bao
gồm khoản lãi trên vốn, tiền thưởng công cho nhà kinh doanh...
Lợi nhuận ròng = Thu nhập – Chi phí - Thuế - Khoản lãi trên vốn mà ngƣời
sử dụng bất động sản nhận đƣợc từ vốn của họ và tiền thƣởng công cho nhà
kinh doanh, những rủi ro và tháo vát của họ.
Bước 3: Xác định lãi suất vốn hóa
Suất lợi tức bắt buộc = Tỷ suất lợi nhuận của đầu tƣ không rủi ro + Phụ phí
rủi ro
Trong đó: Tỷ suất lợi nhuận của đầu tƣ không rủi ro = Lãi suất thực tế + Tỷ
lệ lạm phát dự kiến
Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản theo công thức:
Giá trị bất động sản= Lợi nhuận ròng/ Lãi suất vốn hóa
Các nguyên tắc áp dụng:
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Các trường hợp áp dụng:
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
19
Lớp VG03_
Chuyên đề thực tập
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng cho những tài sản có khả năng
sinh lợi, trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản phụ
thuộc nhiều vào dung lượng thương mại, mà dung lượng thương mại đó xác định
dòng thu nhập hiển thị cho tài sản. Phương pháp này đặc biệt được áp dụng cho
tài sản trong ngành vui chơi giải trí, bao gồm cả khách sạn và những tài sản khác
mà việc so sánh với những tài sản tương đương sẽ gặp khó khăn do giá trị phụ
thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản.
Những điều cần xem xét và hạn chế khi sử dụng phương pháp
lợi nhuận
Điều kiện cần xem xét:
- Cần phải có số liệu chính xác và xem xét hết sức cẩn thận nguồn
gốc về khoản thu và khoản chi ( nếu có thể xem xét ghi chép ít nhất của 3 năm về
trước)
- Việc trả phần trăm cho người thuê chưa có cách tính cụ thể
- Xác định lãi suất vốn hóa cần thực hiện sau khi nghiên cứu thị
trường, khi có tiềm năng tăng thu nhập thì lãi suất được sử dụng cần phản ánh
được điều đó
Những hạn chế:
- Khó khăn trong việc xác định tốt nhất và có hiệu quả nhất
- Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa
- Chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi
nhuận.
- Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập
thực.
- Đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức về loại hình kinh doanh
này
1.2.5. Quy trình thẩm định giá bất động sản: Gồm 6 bước
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
20
Lớp VG03_
Chuyên đề thực tập
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
Bước 1: Xác định vấn đề
-
Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích thẩm định giá
-
Nhận biết về bất động sản cần thẩm định giá: đặc điểm pháp lý, kinh
tế, kỹ thuật
-
Chọn cơ sở giá trị của thẩm định giá và phương pháp thẩm định giá
-
Thiết lập ngày có hiệu lực
-
Thống nhất với khách hàng về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
-
Nhận biết các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, đặc tính và
các quyền của bất động sản được mua, bán, cho thuê và đặc điểm của thị trường.
-
Nhận biết các tài liệu cần thiết cho yêu cầu thẩm định giá: bất động
sản, thị trường,...
-
Thiết kế chương trình
-
Lập đề cương báo cáo
-
Lập kế hoạch thời biểu công việc cho từng bước công việc và cho
toàn bộ quá trình.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
-
Tiến hành thu thập và tổng hợp tài liệu trên thị trường: dữ liệu tổng
quát về kinh tế, chính trị của khu vực, địa bàn, tỉnh thành,... và dữ liệu đặc biệt về
chi phí, thu nhập, giá trị thị trường, giá cho thuê, lãi suất, lợi nhuận,...
-
Tiến hành thẩm định hiện trạng bất động sản: bất động sản thẩm
định giá và các bất động sản so sánh
Bước 4: Phân tích thông tin
-
Phân tích sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất.
-
Phân tích thị trường: cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động
thái người mua - người bán.
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
21
Lớp VG03_
Chuyên đề thực tập
-
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
Phân tích bất động sản thẩm định và các bất động sản so sánh: tính
pháp lý, tính năng kỹ thuật, môi trường xung quanh, giá bán,...
-
Ứng dụng phương pháp thẩm định giá đã chọn.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định
-
Đưa ra kết quả của từng phương pháp thẩm định giá
-
Đưa ra giá trị thị trường của bất động sản thẩm định (giá trị thị
trường hoặc giá trị phi thị trường)
-
Đưa ra nhận xét về kết quả thẩm định giá
-
Đưa ra những hạn chế về kết quả thẩm định giá
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá
-
Loại bất động sản cần thẩm định
-
Khách hàng thẩm định
-
Mục đích thẩm định
-
Thời điểm thẩm định
-
Đặc điểm pháp lý và kinh tế - kỹ thuật của bất động sản thẩm định
-
Cơ sở giá trị của thẩm định giá
-
Các căn cứ để thẩm định giá
-
Ứng dụng của các phương pháp thẩm định giá
-
Kết quả thẩm định giá
-
Những hạn chế của kết quả thẩm định giá
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
22
Lớp VG03_
Chuyên đề thực tập
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
CHƢƠNG 2:
THẨM ĐỊNH GIÁ TRANG TRẠI CHĂN NUÔI HEO
Ở ẤP BÌNH HÒA, XÃ XUÂN PHÚ, HUYỆN XUÂN
LẬP, TỈNH ĐỒNG NAI CHO MỤC ĐÍCH VAY VỐN
2.1.
Giới thiệu chung về trang trại:
2.1.1. Pháp lý:
-
Chủ tài sản: ông Huỳnh Ngọc Sơn
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 928394, số vào sổ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất H01754/2583 QĐ.UBND huyện Xuân Lập.
-
Theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 384/12/HĐCN
được ủy ban nhân dân xã Xuân Phú chứng thực ngày 23/11/2005.
-
Giấy phép xây dựng
2.1.2. Đặc điểm:
-
Trang trại xây dựng tại ấp Bình Hòa, xã Xuân Phú, huyện Xuân Lập
-
Bất động sản nằm tại mặt tiền đường nhựa 7m, cách Quốc lộ khoảng
-
Bất động sản có diện tích 30.000 m2. Trong đó diện tích được sử dụng là
300m
9.000 m2.
2.1.3. Hiện trạng tài sản:
-
Tài sản được đưa vào sử dụng vào năm 2006
-
Cơ sở hạ tầng đầy đủ bao gồm: hệ thống nước, hệ thống điện, hệ thống
xử lý chất thải, hệ thống sưởi ấm, làm mát,..., được xây dựng theo tiêu chuẩn quốc
gia về mức an toàn vệ sinh trong chăn nuôi.
-
Trang trại được xây dựng theo tiêu chuẩn và quy trình nuôi khép kín,
theo kỹ thuật tiên tiến nhất.
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
23
Lớp VG03_
Chuyên đề thực tập
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
2.1.4. Quy mô công trình xây dựng:
-
1 khu sát trùng : diện tích 6 m2, dùng để phun thuốc sát trùng công nhân
trước khi vào khu chăn nuôi
-
1 nhà bếp + phòng ăn : diện tích 24 m2
-
1 khu nhà công nhân: diện tích 40 m2
-
1 kho chứa cám: diện tích 24 m2
-
1 khu chăn nuôi:
Kết cấu khu chăn nuôi: gồm 4 khu riêng biệt nhưng liên hoàn
-
Khu heo nái sau cai sữa và có chửa: gồm có 600 lồng chuồng (mỗi
lồng chuồng 1 con). Mỗi lồng chuồng dài 2,2m; rộng 0,7m; cao 1m. Phía sau từng
dãy ô lồng cá thể có rãnh thoát nước, có nắp đậy bằng tấm đan có khe hở 1,5cm;
có rãnh thoát phân. Mỗi ngăn lồng cá thể đều có vòi nước tự động và máng ăn
riêng biệt.
-
Khu heo nái đẻ và nuôi con: gồm có 180 lồng chuồng (mỗi lồng
chuồng 1 con). Mỗi lồng chuồng có chiều dài 2,3m; rộng 1,8m; cao 1m; ngăn nái
đẻ rộng 0,7m; hai ô cho lợn con tránh mẹ đẻ rộng 0,55m. Mỗi ngăn lồng nái đẻ
đều có một vòi nước tự động cho mẹ và một vòi cho con ở phiá ngăn rộng
(0,55m), có máng ăn riêng cho mẹ và máng tập ăn cho heo con lợn con gần vòi
nước uống.
-
Khu heo con cai sữa: gồm có 180 lồng chuồng đặt thành hai dãy đối
diện nhau (mỗi lồng chuồng 10 con). Mỗi lồng chuồng có chiều dài 2,2m; rộng
3m; cao 0,6m. Hai lồng chuồng đối diện nhau dùng chung một vòi nước tự động
và máng ăn.
-
Khu heo thịt: gồm có 420 lồng chuồng đặt thành hai dãy đối diện
nhau (mỗi lồng chuồng 8 con). Mỗi lồng chuồng có chiều dài 4m; rộng 3m; cao
1m. Hai lồng chuồng đối diện nhau dùng chung một vòi nước tự động và máng ăn.
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
24
Lớp VG03_
Chuyên đề thực tập
GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
Trừ khu heo thịt, 3 khu còn lại đều là khu chuồng kín có hệ thống điều
hòa, hệ thống thông gió ... Người ngoài không được vào khu chăn nuôi. Trước khi
vào khu chăn nuôi, nhân viên phải mặc đồng phục và sát trùng.
2.1.5. Sơ lược quy trình nuôi heo:
Heo nái ban đầu ở khu heo nái sau cai sữa và có chửa. Khi chuẩn bị sinh
sản sẽ heo nái được chăm sóc đặc biệt trong 45 ngày. Sau đó được tiêm thuốc và
tiến hành phối tinh. Heo nái có chửa sau 114 ngày sẽ đẻ. Giai đoạn này heo nái sắp
đẻ sẽ được chuyển sang khu heo nái đẻ và nuôi con. Heo con sau đó sẽ được
chuyển qua khu heo cai sữa và được chăm sóc trong vòng 1 tháng. Sau 1 tháng,
trọng lượng mỗi heo con lúc này có thể đạt từ 15kg-20kg. Lúc này heo con sẽ được
chuyển sang khu heo thịt và được nuôi tiếp cho đến khi xuất chuồng. Giai đoạn
này kéo dài khoảng 5 tháng. Trọng lượng mỗi con heo lúc này khoảng 100kg.
Trong quá trình nuôi heo thường xuyên được kiểm dịch và tiêm vacxin đầy đủ.
2.2.
Thẩm định giá trang trại nuôi heo theo phƣơng pháp chi phí
2.2.1. Ước tính giá trị đất:
Các tài sản so sánh:
-
Tài sản so sánh 1: Chủ tài sản anh Viên (0936548974), địa
chỉ: xã Xuân Hòa, huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai, diện tích: 140.000m2, tài sản
nằm sát mặt tiền đường nhựa 7m. Giá bán: 9.000.000.000 đồng.
( Nguồn: )
-
Tài sản so sánh 2: Chủ tài sản anh Huy (0982776049), địa
chỉ: ấp 3, xã Thừa Đức, huyện Cẩm Mỹ, Đồng Nai, diện tích: 11.000 m2, tài sản
nằm sát mặt tiền đường Quốc lộ, nằm gần suối, môi trường an ninh tốt. Giá bán:
950.000.000 VND.
( Nguồn: )
-
Tài sản so sánh 3: chủ tài sản anh Đoàn (0907006788), địa
chỉ: xã Xuân Bắc, huyện Xuân Lập, tỉnh Đồng Nai, diện tích: 17.000 m2, môi
trường an ninh không tốt lắm. Giá bán: 1.200.000.000 VND
( Nguồn: )
SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như
K33
25
Lớp VG03_
