Thẩm định giá mặt bằng cho thuê quận 12 thành phố hồ chí minh

GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN.
-----oOo-----

Chuyên đề tốt nghiệp.
ĐỀ TÀI:

Thẩm định giá mặt bằng cho thuê quận
12 thành phố Hồ Chí Minh.
GVHD: Nguyễn Quỳnh Hoa
SVTH: Đặng Thị Thanh Hải.
Lớp: VG2 – K33
MSSV: 107204312

Niên khóa: 2007 - 2011
SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 1


GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

Mục lục
Mở đầu
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận ................................................................................................. 1

1.1.Những vấn đề chung về thẩm định giá.........................................................................1
1.1.1.Khái niệm thẩm định giá. ..........................................................................................1
1.1.2.Đối tượng thẩm định giá ...........................................................................................2
1.1.2.1. Quyền tài sản ( Property) ......................................................................................2
1.1.2.1.1.Quyền tài sản bất động sản ( Real Property) ......................................................3
1.1.2.1.2.Quyền tài sản động sản (Personal Property) .......................................................3
1.1.2.2.Doanh nghiệp ( Business) ......................................................................................3
1.1.2.3. Các lợi ích tài chính ( Financial Interests) ............................................................4
1.1.3.Cở sở giá trị cho thẩm định giá .................................................................................4
1.1.3.1.Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá. .....................................................4
1.1.3.2.Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá ...............................................5
1.2.Thẩm định giá bất động sản.........................................................................................6
1.2.1.Khái niệm bất động sản.............................................................................................6
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá của bất động sản. .....................................................6
1.2.2.1.Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản. .............................................6
1.2.2.1.1.Nhóm các yếu tố tự nhiên ....................................................................................6
1.2.2.1.2. Nhóm các yếu tố kinh tế .....................................................................................8

1.2.2.1.3.Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường. .........................................................8
1.2.2.2.Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản. ................................................8
1.2.2.3.Các yếu tố chung bên ngoài. ..................................................................................8
1.2.2.3.1. Các yếu tố chính trị pháp lý ...............................................................................8
1.2.2.3.2. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô......................................................................9
1.2.2.3.3. Các yếu tố xã hội................................................................................................9
1.2.3.Bất động sản tạo ra thu nhập .................................................................................. 10
1.2.4.Khái niệm thẩm định giá bất động sản................................................................... 10

SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 2

GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

Chƣơng 2: Các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản. ...................................... 11
2.1 Phương pháp chi phí ................................................................................................. 11
2.1.1.Khái niệm ............................................................................................................... 11
2.1.2.Nguyên tắc sử dụng................................................................................................ 11
2.1.2.1.Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu ............................................................... 11
2.1.2.2.Nguyên tắc thay thế (Subsitution)....................................................................... 12
2.1.3.Các trường hợp sử dụng ......................................................................................... 12
2.1.4.Cách tiếp cận .......................................................................................................... 12
2.1.5.Các phương pháp xác định chi phí......................................................................... 13
2.1.5.1.Các loại chi phí. .................................................................................................. 13
2.1.5.1.1.Chi phí tái tạo. .................................................................................................. 13
2.1.5.1.2.Chi phí thay thế. ............................................................................................... 13
2.1.5.2.Các phương pháp ước tính chi phí. ..................................................................... 14
2.1.5.2.1.Các chi phí trực tiếp ......................................................................................... 14
2.1.5.2.2.Các chi phí gián tiếp ........................................................................................ 14
2.1.5.2.2.1.Phương pháp thông kê chi tiết của nhà xây dựng ......................................... 15
2.1.5.2.2.2.Phương pháp khảo sát số lượng .................................................................... 15
2.1.5.2.2.3.Phương pháp chi phí mỗi đơn vị kết cấu xây dựng ...................................... 16
2.1.5.2.2.4.Phương pháp so sánh thị trường ................................................................... 16
2.1.5.2.2.5.Tương quan chỉ số giá ................................................................................... 17
2.1.6.Hao mòn tích lũy .................................................................................................... 17
2.1.7.Tuổi đời của công trình .......................................................................................... 19
2.1.7.1.Tuổi đời kinh tế ................................................................................................... 19
2.1.7.2.Tuổi đời kinh tế còn lại. ...................................................................................... 20

2.1.7.3.Tuổi đời thực tế. .................................................................................................. 20
2.1.7.4.Tuổi đời hiệu quả. ............................................................................................... 20
2.1.8.Các phương pháp đo giảm giá tích lũy .................................................................. 20
2.1.8.1.Phương pháp tuổi vòng đời ................................................................................. 20
SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 3


GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

2.1.8.2.Phương pháp chi tiết ........................................................................................... 20
2.1.8.3.Phương pháp so sánh ( Kỹ thuật chiết trừ) ......................................................... 21
2.1.8.4.Phương pháp phân chia ....................................................................................... 22
2.1.8.4.1.Hao mòn vật chất ............................................................................................. 22
2.1.8.4.2.Hao mòn chức năng ......................................................................................... 23
2.1.8.5.Hao mòn kinh tế: không sửa chữa được – vốn hóa lỗ về thu nhập. .................... 23
2.1.8.5.1.Tỷ lệ chất lượng còn lại của ngôi nhà .............................................................. 24
2.1.8.5.1.1.Phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật. .................................................... 24
2.1.8.5.1.2.Phương pháp thống kê – kinh nghiệm .......................................................... 24
2.1.8.5.2.Giá nhà xây dựng mới ...................................................................................... 24
2.1.9.Các mặt hạn chế của phương pháp chi phí. ........................................................... 25
2.2. Phương pháp thu nhập ............................................................................................. 25
2.2.1.Khái niệm ............................................................................................................... 25
2.2.2.Nguyên tắc ............................................................................................................ 26
2.2.2.1.Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai (Anticipation). .......................................... 26
2.2.2.2.Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và cao nhất ............................................................ 26
2.2.2.3.Nguyên tắc cung cầu ........................................................................................... 26

2.2.2.4.Nguyên tắc thay thế............................................................................................. 26
2.2.2.5.Tác động bên ngoài ............................................................................................. 26
2.2.3. Các trường hợp sử dụng ........................................................................................ 26
2.2.4.Các bước tiến hành................................................................................................. 26
2.2.5.Các dạng định giá bằng phương pháp thu nhập ..................................................... 27
2.2.5.1.Phương pháp vốn hóa trực tiếp ........................................................................... 27
2.2.5.2.Kĩ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF)................................................................... 27
2.2.6.Các phương pháp xác định tỷ lệ vốn hóa ............................................................... 28
2.2.6.1.Tỷ suất vốn hóa nhận được từ thị trường ............................................................ 28
2.2.6.2.Từ tổng thu nhập có hiệu quả và tỷ lệ chi phí hoạt động tìm ra tỷ lệ vốn hóa
toàn bộ Ro ....................................................................................................................... 29
2.2.6.3.Tỷ lệ vốn hóa toàn bộ với các mô hình giá trị thu nhập khác ............................. 29
SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 4


GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

2.2.6.4.Các tỷ lệ vốn hóa và công trình tìm ra từ thị trường ........................................... 31
2.2.6.5.Phương pháp lựa chọn tỷ lệ của chủ ngân hàng ................................................. 31
2.2.7. Xác định thu nhập và chi phí hoạt động ............................................................... 31
Chƣơng 3: Ứng dụng vào thẩm định giá cửa hàng của công ty CP
Nông Việt. ..................................................................................................................... 33
3.1. Giới thiệu về công ty CP Nông Việt ......................................................................... 33
3.3. Giới thiệu về bất động sản ....................................................................................... 34
3.2. Giới thiệu về quy hoạch của khu vực Thạnh xuân, quận 12 .................................... 34
3.4. Thẩm định giá bất động sản..................................................................................... 37

3.4.1. Phương pháp chi phí ............................................................................................. 37
3.4.1.1. Ước tính giá trị tài sản gắn liền trên đất............................................................. 37
3.4.1.2. Tính giá trị đất .................................................................................................... 38
3.4.1.3. Tính giá trị bất động sản .................................................................................... 41
3.4.2.Phương pháp thu nhập ........................................................................................... 42
3.4.2.1.Tiền thuê hằng năm của chủ sở hữu ................................................................... 42
3.4.2.Tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu ........................................................................ 42
3.4.2.3.Giá trị bất động sản ............................................................................................. 46
3.4.2.3.1.Phương pháp vốn hóa trực tiếp ........................................................................ 46
3.4.2.3.2.Phương pháp DCF............................................................................................ 46
3.5. Thống nhất kết quả thẩm định .............................................................................. 47
Kết luận
Danh mục tài liệu tham khảo
Phụ lục
Các giấy tờ liên quan đến bất động sản thẩm định

SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 5


GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

Mở đầu
1.Lý do chọn đề tài.
Bất động sản hay thẩm định giá bất động sản có thể nói là một đề tài rất quen
thuộc hiện nay. Tuy nhiên cái hay của nó lại nằm ở chỗ mỗi bất động sản khác nhau thì
lại có sự khác biệt về vị trí, hình dáng và điều này dẫn tới giá cả của từng bất động sản

lại có sự cao thấp khác nhau. Đồng thời tùy thuộc vào mục đích thẩm định và loại hình
tài sản khác nhau mà lại có những phương pháp thẩm định riêng. Trong chuyên đề tốt
nghiệp này tôi xin trình bày về loại hình bất động sản tạo ra thu nhập chủ yếu tập trung
vào “ Thẩm định giá mặt bằng cho thuê ở quận 12, thành phố Hồ Chí Minh”, đây
không phải là đề tài mới lạ nhưng để hiểu sâu hơn về loại hình này thì lại là chuyện rất
khó. Mặt bằng cho thuê là một trong những loại hình bất động sản có tạo ra thu nhập.
Những bất động sản có tạo ra thu nhập thì giá trị của nó thường sẽ cao hơn những bất
động sản bình thường bởi lẽ vị trí hay một yếu tố chủ quan nào đó chẳng hạn như phong
thủy, sở thích của người mua,… kiến nó tốt hơn so với những bất động sản khác và do
đó thu nhập mà nó tạo ra nhiều hơn.
2. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu các bất động sản tạo ra thu
nhập, chủ yếu là mặt bằng cho thuê.
Phạm vi nghiên cứu: khảo sát tình hình giá bất động sản trên tuyến đường Tô
Ngọc Vân, phường Thạnh Xuân, quận 12, thành phố Hồ Chí Minh, chủ yếu là đoạn Tô
Ngọc Vân từ quốc lộ 1A đến đường Hà Huy Giáp.
3.Mục tiêu nghiên cứu

SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 6


GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

Đề tài này với mục tiêu đưa ra là một tài liệu tham khảo giúp các bạn hiểu thêm
về các bất động sản có tạo ra thu nhập và các phương pháp có thể được sử dụng để thẩm
định giá loại hình bất động sản này.

4.Phƣơng pháp nghiên cứu.
Phương pháp chủ yếu trong đề tài này gồm có phương pháp hỏi ý kiến chuyên gia
và khảo sát dữ liệu sơ cấp về tình hình mua bán bất động sản trên thị trường hiện nay.
Nội dung nghiên cứu
Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài nghiên cứu gồm 3 chương
Chương 1. Cở sở lý luận
Chương 2. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản.
Chương 3.Ứng dụng vào thẩm định giá cửa hàng của công ty Cổ phần Nông Việt.

SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 7


GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

Chương 1: Cơ sở lý luận
1.1.Những vấn đề chung về thẩm định giá.
1.1.1.Khái niệm thẩm định giá.
Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation
để nói đến thẩm định giá. Nguồn gốc từ ngữ của cả hai từ này là từ tiếng Pháp. Valuation
xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817. Hai thuật ngữ này đều có chung ý
nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên môn về
một vật phẩm nhất định.
Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật đã đưa ra nhiều định
nghĩa khác nhau.
Theo từ điển Oxford “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật,

một tài sản; là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”
Theo giáo sư W.Seabrooke- Viện đại học Portmouth, Vương quốc Anh “Thẩm
định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ
cho một mục đích đã được xác định”.
Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc marketinh của AVO, Úc “Thẩm định
giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của
bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ
liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau
đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo giáo sư Lim Lan Yuan- Singapore “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay
khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời
điểm, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố
kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
Theo pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam “Thẩm
định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tất cả tài sản phù hợp với thị trường

SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 8


GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc
tế”.
Nhình chung, các khái niệm trên đây khi đề cập đến thẩm định giá đều có chung
một số yếu tố là
 Sự ước tính giá trị hiện tại.

 Tính bằng tiền tệ.
 Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản
 Theo yêu cầu, mục đích nhất định.
 Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể.
 Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường.
Do vậy chúng ta có thể hiểu khái niệm về thẩm định giá như sau “Thẩm định giá
là một nghệ thuật hay một khoa học về sự ước tính giá trị của tài sản ( quyền tài sản) phù
hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định
theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế.”
1.1.2.Đối tƣợng thẩm định giá.
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tấ, phạm vi thẩm định giá ngày càng
trở nên rộng hơn, thuật ngữ thẩm định giá quyền tài sản ( property valuation) vượt qua
những hạn chế của thuật ngữ thẩm định giá tài sản ( asset valuation) thuật ngữ thẩm định
giá đầu tiên được sử dụng cho báo cáo tài chính.
1.1.2.1. Quyền tài sản ( Property).
Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi
ích liên quan đến quyền sở hữu tái sản đó bao gồm cả quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là
người chủ sở hữu được hưởng thụ một hay nhiều lợi ích của những gì mình sở hữu.
Theo Bộ luật Dân sự của Việt Nam “ Quyền tài sản là quyền được trị giá bằng
tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ.
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế trong hoạt động thẩm định giá
quốc tế ngày nay người ta công nhận và phân biệt các đối tượng thẩm định giá sau.

SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 9


GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

1.1.2.1.1.Quyền tài sản bất động sản ( Real Property).
Bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động
sản. Một hay nhiều quyền lợi ích trong quyền bất động sản thông thường được biểu hiện
dưới hình thức quyền sở hữu được phân biệt với bất độn sản về mặt vật chất. Quyền tài
sản bất động sản là một khái niệm phi vật chất.
Quyền tài sản bất động sản là một quyền lợi trong bất động sản. Quyền lợi này
thường được ghi trong một văn bản chính thức như một chứng thư hoặc hợp đồng ( ví dụ
như hợp đồng cho thuê). Do vậy, quyền tài sản bất động sản là một khái niệm pháp lý
tách biệt với bất động sản , thể hiện về mặt vật chất của tài sản. Quyền tài sản bất động
sản bao gồm các quyền, các khoản lợi ích, lợi tức liên quan đến quyền sở hữu của bất
động sản. Ngược lại, bất động sản bao gồm bản thân đất đai, tất cả các loại sản vật tự
nhiên có trên đất và các tài sản gắn liền với đất như nhà cửa và các công trình trên đất.
1.1.2.1.2.Quyền tài sản động sản (Personal Property).
Quyền tài sản động sản đề cập đến quyền sở hữu của những tài sản, lợi ích khác
với bất động sản. Những tài sản đó có thể là tài sản hữu hình như các động sản, hay vô
hình như khoản nợ hay bằng sáng chế. Động sản hữu hình tiêu biểu cho những tài sản
không thường xuyên gắn hay cố định với bất động sản và có đặc tính có thể di chuyển
được.
Thẩm định giá động sản có thể chỉ là một bộ phận trong tổng thể công việc thẩm
định giá một tài sản. Động sản có thể được đánh giá theo giá trị thị trường, giá trị thu hồi
hay giá trị thanh lý.
1.1.2.2.Doanh nghiệp ( Business).
Doanh nghiệp là bất kì một đơn vị thương mại, công nghiệp dịch vụ, hay đầu tư
theo đuổi một hoạt động kinh tế. ( Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định quốc tế)
Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có con dấu riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch
ổn định, được đăng kí kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện
các hoạt động kinh doanh. ( Luật Doanh nghiệp Việt Nam 2005)
Doanh nghiệp thường là các đơn vị tạo ra lợi nhuận bằng cách cung cấp sản phẩm

hay dịch vụ cho người tiêu dùng. Quan hệ chặt chẽ với khái niệm doanh nghiệp là thuật
SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 10


GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ngữ công ty đang hoạt động, đó là một doanh nghiệp thực hiện hoạt động kinh tế như sản
xuất, chế tạo, buôn bán, hay trao đổi một hàng hóa hay dịch vụ và thuật ngữ hoạt động
đang hoạt đông, đó là một doanh nghiệp được xem như đang tiếp tục hoạt đọng trong
tương lai xác định, không có ý định thanh lý hay cắt giảm quy mô hoạt động của nó.
1.1.2.3. Các lợi ích tài chính ( Financial Interests).
Các lợi ích tài chính là những tài sản vô hình, gồm những quyền năng gắn liền với
quyền sở hữu của một doanh nghiệp hay tài sản.
 Lợi ích tài chính trong quyền tài sản nảy sinh từ
 Sự phân chia về mặt pháp luật lợi tức sở hữu trong doanh nghiệp và trong
bất động sản.
 Chuyển nhượng theo hợp đồng quyền chọn mua, chọn bán tài sản.
 Những công cụ đầu tư bảo đảm bởi bất động sản
Lợi ích tài chính là những tài sản vô hình bao gồm
 Những quyền vốn có trong quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản như
quyền chiếm hữu, sử dụng, bán , cho thuê hay quản lý.
 Những quyền vốn có trong hợp đồng chuyển nhượng có quyền chọn mua
hay hợp đồng thuê có chứa quyền chọn thuê.
 Những quyền vốn có trong sở hữu cổ phiếu.
1.1.3.Cở sở giá trị cho thẩm định giá.
1.1.3.1.Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá.

Giá trị thị trường theo Tiêu chuẩn 1 – Cở sở giá trị thị trường trong ấn bản Tiêu
chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã
định nghĩa “ Giá trị thị trường là số tiền ước tính của tài sản có thể sẽ được trao đổi vào
ngày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch khách quan, sau quá
trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hoạt động một cách hiểu biết, thận
trọng và không chịu bất cứ áp lực nào.
Theo Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa Kì thì giá trị thị trường là mức giá có
khả năng xảy ra nhất của tài sản sẽ được mua bán trên thị trường cạnh tranh và mở dưới
những điều kiện giao dịch công bằng vào thời điểm thẩm định giá giữa người mua sẵn
SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 11


GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

sàng mua và người bán sẵn sàng bán, các bên hành động một cách thận trọng, am tường
và thừa nhận giá cả không bị ảnh hưởng của những yếu tố tác động thái quá cũng như
không bị ép buộc.
Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính ban
hành Tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm
định giá tài sản như sau “ Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được
mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là
người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua
bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
1.1.3.2.Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá (Giá trị khác giá trị thị
trường).
Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên có

những loại tài sản chuyên dùng không có giao dịch phổ biến trên thị trường, mục đích
thẩm định giá riêng biệt, đòi hỏi việc ước tính giá trị tài sản phải căn cứ chủ yếu vào
công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua
bán trên thị trường của tài sản đó, hoặc trong trường hợp thị trường tài sản chịu sự tác
động của yếu tố đầu cơ, hay yếu tố thiểu phát, siêu lạm phát, thì thẩm định giá không
thể dựa trên cơ sở giá trị thị trường mà phải dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường. Do vậy,
thẩm định viên và người sử dụng kết quả thẩm định giá phải phân biệt rõ sự khác nhau
giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường để đảm bảo kết quả thẩm định giá và quyết
định việc sử dụng kết quả này được khách quan.
Giá trị phi thị trường có thể được định nghĩa như sau “ Giá trị phi thị trường là
tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các
chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản
hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không
bình thường.
Giá trị thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ
khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không
phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trong sử dụng, giá trị đầu tư, gí trị bảo
SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 12


GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh
nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính
thuế,….
1.2.Thẩm định giá bất động sản.

1.2.1.Khái niệm bất động sản.
Bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và mọi tài sản, do con người tạo ra gắn
liền với mảnh đất đó. Đó là những vật hữu hình nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc
dưới lòng đất như nhà cửa, công rình kiến trúc và cơ sở hạ tầng.
1.2.2. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá của bất động sản.
Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường.
Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp
hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc
vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường
như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”... có những yếu tố xuất phát
từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng
khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế
cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản
thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố
bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông
để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh
lộ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng cũng như đối
với bất đđộng sản nói chung, cụ thể là:
1.2.2.1.Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản.
1.2.2.1.1Nhóm các yếu tố tự nhiên.
Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại
càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2
loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị
trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản. Những
bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những
SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 13

GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những
bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có
giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh
giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định
giá đất.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích
thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví
dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa
đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi bất động sản toạ lạc cao hay thấp so với các
bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản. Ở những khu
vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá
của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản (đối với bất động sản là nhà
hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như nhau,
bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược
lại.
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý…).Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của bất
động sản tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan
trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan
trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay
ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm ở những
vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…)

làm cho giá trị bất động sản bị sút giảm và ngược lại.

SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 14


GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

1.2.2.1.2. Nhóm các yếu tố kinh tế.
Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động
sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả năng
tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và
ngược lại.
Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều
hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì
càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.
1.2.2.1.3.Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường.
Tính hữu dụng của bất động sản;
Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường.
1.2.2.2.Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản.
Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình
trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu
nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng
lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).

1.2.2.3.Các yếu tố chung bên ngoài.
1.2.2.3.1. Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của
Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị
trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể
là:
Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào
địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất động
sản gia tăng.
Các chính sách tác động trực tiếp như:
• Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 15


GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà
tại thành phố.
• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho
thuê đất…
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản
1.2.2.3.2. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:Đó là các yếu tố kinh tế liên quan
như:
Tình hình cung-cầu bất động sản trong khu vực
Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực
Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực

Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp
điện, thông tin liên lạc…)
Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung
bình hay thấp) so với các vùng khác
Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng
Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
Mức độ lạm phát chung
Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong
vùng.
1.2.2.3.3. Các yếu tố xã hội:Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất
động sản. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số
cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các
yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an
ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.

SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 16


GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

Tình trạng những người sống trong bất động sản, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và
tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang
chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.

1.2.3.Bất động sản tạo ra thu nhập.
Bất động sản tạo ra thu nhập chẳn hạn như: mặt bằng cho thuê (nhà xưởng, văn
phòng cho thuê,…) hay những dự án xây dựng có thể giúp người nắm giữ bất động sản
tạo ra dòng thu nhập hằng năm bằng việc cho thuê bất động sản hay kinh doanh trên
chính bất động sản của mình.
Khả năng tạo ra thu nhập là một yếu tố cơ bản đối với bất động sản, một bất động
sản tạo ra thu nhập cao thì giá trị thị trường của nó càng cao (giả sử tỷ lệ rủi ro không
đổi)
1.2.4. Khái niệm thẩm định giá bất động sản.
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản bất
động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích được xác định rõ, trong những
điều kiện của một thị trường nhất định và bằng những phương pháp phù hợp.

SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 17


GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

Chương 2: Các phương pháp thẩm định giá
bất động sản.
Để thẩm định một bất động sản thì có rất nhiều phương pháp. Trên thế giới có 3
phương pháp cơ bản đó là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu
nhập, ở Việt Nam còn có thêm phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư, hai
phương pháp này được phát triển ra thêm từ phương pháp thu nhập. Tuy nhiên với loại
bất động sản tạo ra thu nhập thì theo tôi phương pháp chi phí và thu nhập sẽ phù hợp hơn
các phương pháp khác, do đó trong chương này tôi chỉ trình bày hai phương pháp này.

2.1 Phương pháp chi phí.
2.1.1.Khái niệm.
Phương pháp chi phí xem xét khả năng một người thay vì mua một tài sản nhất
định trên thị trường thì anh ta xây dựng một bất động sản khác có tính năng tương đương
với bất động sản cần mua.
2.1.2.Nguyên tắc sử dụng.
2.1.2.1.Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu.
 Có thể về mặt vật chất
 Được phép về mặt pháp lý.
 Khả thi về mặt tài chính.
 Có nhu cầu của thị trường.
 Đem lại giá trị cao nhất cho bất động sản.
Phân tích sự sử dụng tối ưu được tối ưu được tiến hành qua các bước
Bước 1. Lựa chọn các phương án sử dụng có thể, có tính đến những khả năng và
hạn chế của thị trường.
Bước 2. Xác định giá trị bất động sản theo các phương án khác nhau. Cần chú ý
đặc thù của lô đất và yêu cầu kỹ thuật đối với mỗi phương án.
Bước 3. Xác định cơ sở tài chính của mỗi phương án. Xác định dòng thu nhập,
chi phí với các giả định về thị trường trong tương lai. Tính thu nhập hoạt động ròng.
SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 18


GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

Bước 4. Phân chia thu nhập hoạt động ròng giữa công trình xây dựng và lô đất.
Sử dụng tỷ lệ vốn hóa từ các thông tin thị trường hay kỳ vọng của nhà đầu tư.

2.1.2.2.Nguyên tắc thay thế (Subsitution).
Một người mua có lý trí sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản cao hơn
chi phí để mua một bất động sản khác có cùng mức hữu ích tương tự.
2.1.3.Các trƣờng hợp sử dụng.
Thẩm định giá các tài sản dùng cho mục đích đặc biệt như bệnh viện, trường học,
nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy lọc dầu, nhà máy hóa chất vì đó là những tài
sản ít có chứng cứ thị trường.
Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm.
Là phương pháp của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối
với các phương pháp định giá khác.
2.1.4.Cách tiếp cận.
Bước 1. Ước tính giá trị của miếng đất, coi như miếng đất đó trống và giả định
rằng miếng đất đó được sử dụng hiện tại là cao nhất và tốt nhất.
Bước 2. Ước tính các khoản chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế
những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất.
Bước 3. Ước tính tổng số tiền giảm giá do hao mòn tích lũy của các công trình
xây dựng hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân.
Bước 4. Khấu trừ số tiền giảm giá do hao mòn tích lũy khỏi chi phí hiện tại để
xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có
được giá trị hiện tại của công trình.
Bước 5. Cộng giá trị hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của miếng
đất để có được giá trị của tài sản.

SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 19


GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

2.1.5.Các phƣơng pháp xác định chi phí.
2.1.5.1.Các loại chi phí.
2.1.5.1.1.Chi phí tái tạo.
Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng thay thế giống
hệt với công trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm lỗi thời của công trình
mục tiêu cần định giá đó.
Điều này có nghĩa là chi phí xây dựng công trình tái tạo là bản sao chính xác của
công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, thiết kế, cách trang trí và chất lượng tay nghề,
kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của
nó.
Nhận xét về mặt lý luận được coi là phương pháp cho giá trị chính xác hơn,
nhưng là phương pháp không thực hiện khi thực hiện đối với công trình lỗi thời cũ kỹ,
bởi vì sẽ khó tìm ra nguồn kinh phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả và đã lỗi thời.
2.1.5.1.2.Chi phí thay thế.
Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương
đương với công trình đang được định giá theo đúng những tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục
hiện hành. Điều đó ám chỉ rằng:
Các nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong
việc xây dựng công trình.
Tất cả các bộ phận có chức năng lỗi thời đều bị loại bỏ.
Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán thấp hơn
phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không cần
thiết, và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại.
Phương pháp chi phí thay thế được coi là có tính thực tiễn cao hơn so với phương
pháp chi phí tái tạo, nên trong thực tế nó thường được sử dụng nhiều hơn phương pháp
chi phí tái tạo.

SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 20


GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

2.1.5.2.Các phương pháp ước tính chi phí.
Trong việc ước tính chi phí xây dựng hiện tại, điều quan trọng là phải tính tới tất
cả các chi phí có liên quan. Các chi phí đó có thể phân loại thành chi phí trực tiếp và chi
phí gián tiếp.
2.1.5.2.1.Các chi phí trực tiếp bao gồm chi phí lao động và nguyên vật liệu, đó là:
Lao động làm thuê cho các chủ thầu chính và phụ.
Các nguyên vật liệu đã được sử dụng vào công trình từ lúc bắt đầu tới lúc kết
thúc.
Thiết bị đi thuê hoặc sở hữu.
Dịch vụ điện tạm thời.
Lãi và chi phí quản lý của nhà xây dựng.
2.1.5.2.2.Các chi phí gián tiếp có tầm quan trọng ngang với chi phí trực tiếp bao
gồm
Các phí dịch vụ chuyên nghiệp, bao gồm các phí pháp lý, định giá, tính khả thi
tài chính, kĩ thuật, kiến trúc và giám sát.
Các lãi vay xây dựng
Các công tác quản lý tài sản.
Các phí quản lý công trình.
Tiền thuê đất theo hợp đồng, nếu có.
Thuế bất động sản.
Các trả giá để đẩy mạnh công trình.

Bất kỳ chi phí nào mang tính chất tạm thời khác.
Nhiệm vụ ước tính chi phí được đào tạo trong các trường hợp kiến trúc và xây
dựng, người ước tính chi phí là nhà kỹ thuật nói chung họ không quan tâm tới giá trị.
Còn nhiệm vụ của nhà thẩm định giá là chuyển đổi chi phí thành giá trị qua việc xem xét
tác động của các điều kiện thị trường và việc nhận dạng các nguyên nhân giảm giá.
Các phương pháp ước tính chi phí hiện hành đang được các nhà kiến trúc xây
dựng và nhà thẩm định giá sử dụng được phân loại như sau
Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng.
SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 21


GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

Phương pháp khảo sát số lượng.
Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành.
Phương pháp so sánh thị trường.
Tương quan chỉ số giá.
2.1.5.2.2.1.Phương pháp thông kê chi tiết của nhà xây dựng.
Phương pháp này nói chung được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh
nghiệm khi ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành
phù hợp với kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng. Dưới phương pháp này, việc ước
tính chi phí chi tiết được làm cho mỗi một lao động và nguyên vật liệu xây dựng phục vụ
các yêu cầu chi tiết kỹ thuật. Mỗi một đơn vị lao động quan trọng trong tiến trình xây
dựng từ nền móng tới trang trí cuối cùng và làm vệ sinh được hạng mục hóa và tính chi
phí. Chi phí đó được cộng với chi phí chi tiết của nguyên vật liệu xây dựng và thiết bị,
cuối cùng cộng với tỷ lệ phần trăm phí kiến trúc thịnh hành cùng với chi phí quản lý và

lợi nhuận của người xây dựng.
Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng được làm cẩn thẩn sẽ cho kết quả
ước tính chi phí chính xác. Sự áp dụng phương pháp này đòi hỏi tốn nhiều công sức và
thời gian. Trong thực tế, nhà thẩm định giá thường không được huấn luyện kỹ thuật hoặc
không đủ trình độ để tiến hành các nghiên cứu chi tiết tỉ mỉ như vậy. Vì lý do đó cần có
phương pháp khác thích hợp hơn để áp dụng cho các phương pháp chi phí tới giá trị.
2.1.5.2.2.2.Phương pháp khảo sát số lượng.
Phương pháp này tương đối đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít thời gian
hơn so với phương pháp thống kê chi tiết. Dưới phương pháp này các chi phí cho công
việc xây dựng được nhà thầu hợp đồng chính tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ. Phương
pháp khảo sát số lượng nếu được áp dụng thành thạo sẽ cho kết quả tương đối chính xá,
thường được khuyến nghị sử dụng cho nhiệm vụ thẩm định giá. Trong thực tế, các nhà
ước tính chi phí được huấn luyện để quen với các hoạt động chi tiết và kỹ thuật cho công
nghiệp xây dựng, nhằm áp dụng phương pháp này đảm bảo cho kết quả tương đối chính
xác.

SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 22


GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

2.1.5.2.2.3.Phương pháp chi phí mỗi đơn vị kết cấu xây dựng.
Theo phương pháp này chi phí của mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng được nhà
thầu chính hạng mục hóa và tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ. Thí dụ, chi phí bê tông
được tính theo đơn vị m3, mái theo đơn vị m2,…. Các chi phí đặc trưng được ước tính
như sau

Kết cấu xây dựng

Đơn vị

Mái lợp tôn

m2

Vữa xây dựng

m3

Tường gạch

m

Nền lát gỗ

m2

Ốp gạch men tường

m2

Ống nước

m

Thành tiền

………….
Phương pháp ước tính chi phí này có ích trong việc ước tính chi phí cho công việc
sửa chữa thay thế hoặc ước tính chi phí xây dựng bổ sung, nó không được các nhà xây
dựng áp dụng thường xuyên, và không khuyên khích các nhà thẩm định giá bất động sản
sử dụng như là một công cụ để thẩm định giá bất động sản.
2.1.5.2.2.4.Phương pháp so sánh thị trường.
Phương pháp này được các nhà kiến trúc, nhà xây dựng và nhà thẩm định giá sử
dụng khi việc ước tính chi phí cần có kết quả nhanh chóng. Theo phương pháp này, các
chi phí theo m2 hoặc m3 được tính bằng cách chia tổng số chi phí xây dựng của các kết
cấu của công trình tương tự hoàn thành mới đây, cho khối lượng m2 hoặc m3 chứa đựng
bên trong kết cấu đó. Các công trình này phải tương tụ về kích thước, thiết kê, chất
lượng và hoàn thành việc xây dựng mới đây trong vòng từ 3 đến 6 tháng. Các kết quả đạt
được sau đó được nhân với tổng số m2 hoặc m3 của công trình mục tiêu cần định giá,
tổng số cuối cùng được cộng thêm phần trăm phí kiến trúc, chi phí quản lý hành chính và
lãi của nhà xây dựng.

SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 23


GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

Khó khăn chủ yếu và nguyên nhân gây ra sự không chính xác của phương pháp so
sánh thị trường là trong thực tế không có 2 ngôi nhà nào giống nhau hoàn toàn về kiểu
loại và chất lượng xây dựng. Muốn cho ước tính chi phí có thể tin tưởng thì cần phải tính
toán chi phí m2 hoặc m3 cho các ngôi nhà tiêu chuẩn theo một kích thước đã cho, ngoại
trừ chi phí đất, rồi tiến hành điều chỉnh các khác biệt về kích thước, chu vi, hình dạng

của ngôi nhà, cũng như về chất lượng và số lượng của các đặc trưng như phòng tắm, sàn
đặc biệt, các lắp đặt cố định, thiết bị, độ cao của trần….
2.1.5.2.2.5.Tương quan chỉ số giá.
Tương quan chỉ số giá không phải là phương pháp ước tính chi phí thực tế như
các phương pháp đã nêu trên, tuy nhiên đây có thể coi là một công cụ hữu ích cho thẩm
định viên.
Để quy đổi chi phí lịch sử đã biến thành chi phí hiện hành, thẩm định viên dựa
vào thay đổi về chỉ số giá do Tổng cục Thống kê công bố.
Tương quan chỉ số giá cho kết quả tương đối đúng nếu các công trình xây dựng
còn mới ( thời gian chênh lệch không quá lâu chỉ trong vòng 5 năm trở lại). Phương
pháp này cũng có thể sử dụng để kiểm tra chéo kết quả các phương pháp tính toán chi
phí khác. Phương pháp này đặc biệt có ích khi phải tính chi phí các kiểu nhà có thiết kế
độc đáo, duy nhất.
Thẩm định viên có thể sử dụng phương pháp này để tìm ra chi phí xây dựng một
công trình trong lịch sử dựa trên chỉ số giá và chi phí xây dựng hiện hành, đã biết.
Một số lưu ý khi sử dụng phương pháp chênh lệch theo chỉ số giá
 Không biết chắc chắn về độ chính xác con số trong quá khứ
 Các chi phí trong quá khứ có thể không mang tính đại diện cho thời kì đó.
 Phương pháp xây dựng trong quá khứ có thể lạc hậu so với công nghệ xây
dựng hiện đại hiện nay
2.1.6.Hao mòn tích lũy.
Hao mòn tích lũy là tổng mức giảm giá được đo bằng hiệu số giữa chi phí thay
thế của công trình xây dựng và giá trị hiện tại của công trình đó vào thời điểm thẩm định
giá.
SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 24


GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

Hao mòn trong thẩm định giá khác khấu hao trong kế toán đó là sự khác nhau
giữa nhiệm vụ của nhà thẩm định giá và nhà kế toán. Nhiệm vụ của nhà thẩm định giá là
ước tính giá trị hao mòn của tài sản, chứ không quan tâm đến khấu hao dự tính để bồi
hoàn cho người chủ sở hữu những mất mát giá trị của đầu tư ban đầu. Còn nhà kế toán,
chú ý tới việc ghi chép và theo dõi lịch sử của các chi phí cho việc bảo dưỡng và hoạt
động của một tài sản, họ quan tâm chủ yếu tới chi phí ban đầu còn việc quan tâm tới giá
trị hiện hành chỉ là thứ yếu. Ngược lại nhà thẩm định giá quan tâm đến chủ yếu tới giá trị
hiện hành của các quyền tương lai đối với thu nhập tạo ra từ tài sản, còn chi phí lịch sử
ban đầu của tài sản chỉ là thông tin thứ yếu không sử dụng đến trong tiến trình thẩm định
giá, bởi vì trong thực tế, có thể tài sản được mua với giá ưu đãi từ bạn bè hoặc họ hàng.
Nhà thẩm định giá hoàn thành nhiệm vụ sau khi đã xác định được giá trị hiện tại
của tài sản, nhà kế toán có thể tiếp nhận số liệu này để so sánh giá trị kinh tế của nhà
thẩm định giá với giá trị sổ sách kế toán của mình, qua đó khuyến nghị các thay đổi
trong phương thức kế toán phục vụ công tác kinh doanh.
Thị trường, qua mức giá thấp hơn, tự động phản ánh sự thu nhỏ tính hữu ích của
tài sản từ tất cả các nguyên nhân: tuổi, hư hỏng tự nhiên, hoặc do con người, hoặc do lỗi
thời chức năng hoặc bên ngoài. Chỉ có bằng phương pháp chi phí giảm giá là nhà thẩm
định giá thực hiện được ước tính trực tiếp và độc lập số tiền giảm giá trị do các nguyên
nhân khác nhau gây ra.
Các nguyên nhân chính được công nhận gây ra giảm giá tích lũy là:
 Sự giảm giá tự nhiên.
 Lỗi thời chức năng.
 Lỗi thời bên ngoài.
Có thể phân tích sâu hơn vào bên trong các nguyên nhân gây ra giảm giá tích lũy
như sau:
Giảm giá tự nhiên.
 Hư hỏng qua quá trình sử dụng.

 Hoạt động của các yếu tố như: tuổi, sự phá hủy của mối mọt và các vật hại,
sự tàn phá của các cơn bão hoặc nhiệt độ cao v.v.
SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI

Trang 25