Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Thuần Hưng - huyện Khoái Châu - tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2013 - 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG THỊ KIM ÁNH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ THUẦN HƢNG, HUYỆN KHOÁI CHÂU
TỈNH HƢNG YÊN GIAI ĐOẠN 2013-2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trƣờng

Khoa

: Quản Lý Tài Nguyên

Khóa học

: 2012 - 2016

Thái Nguyên, năm 2016


i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG THỊ KIM ÁNH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ THUẦN HƢNG, HUYỆN KHOÁI CHÂU
TỈNH HƢNG YÊN GIAI ĐOẠN 2013-2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trƣờng

Khoa

: Quản Lý Tài Nguyên

Khóa học

: 2012 - 2016

Giảng viên hƣớng dẫn : PGS.TS. Đỗ Thị Lan

Thái Nguyên, năm 2016


ii

LỜI CẢM ƠN
Cách đây bốn năm chắc hẳn bất kỳ bạn học sinh phổ thông nào cũng có mơ
ƣớc đƣợc ngồi trên ghế của giảng đƣờng đại học giống nhƣ em. Thời gian trôi qua
thật nhanh, báo cáo khóa luận tốt nghiệp chính là mốc đánh dấu kết thúc đời sinh
viên, là kết quả của bốn năm rèn luyện và phấn đấu. Để có đƣợc kết quả nhƣ ngày
hôm nay em xin trân thành cám ơn Ban giám hiệu Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo đã tạo
điều kiện giúp đỡ em trong quá trình học tập tại trƣờng.
Em xin trân thành cám ơn cô giáo PGS.TS Đỗ Thị Lan. Cô đã tận tình chỉ
bảo em làm tốt khóa luận này.
Em xin gửi lời cám ơn tới các cô chú, anh chị đang công tác tại UBND xã
Thuần Hƣng đã nhiệt tình giúp đỡ em trong thời gian thực tập.
Em có đƣợc kết quả nhƣ ngày hôm nay là nhờ sự động viên vô cùng to lớn
của gia đình, ngƣời thân và bạn bè.
Vì năng lực bản thân và thời gian có hạn nên bản khóa luận của em không
tránh khỏi những thiếu xót. Em rất mong nhận đƣợc ý kiến đóng góp của các thầy
giáo, cô giáo và các bạn để khóa luận tốt nghiệp của em đƣợc hoàn thiện hơn.
Em xin trân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2016
Sinh viên

Hoàng Thị Kim Ánh


iii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất tại xã Thuần Hƣng năm 2015 ..............................28
Bảng 4.2 Kết quả chuyển đổi QSDĐ của xã Thuần Hƣng
giai đoạn 2013 - 2015 ................................................................................................30
Bảng 4.3 Kết quả chuyển nhƣợng QSDĐ của xã Thuần Hƣng
giai đoạn 201 3- 2015 ................................................................................................32
Bảng 4.4 Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của
xã Thuần Hƣng giai đoạn 2013 - 2015......................................................................33
Bảng 4.5 Kết quả thừa kế QSDĐ của xã Thuần Hƣng giai đoạn 2013 - 2015 ...............35
Bảng 4.6: Kết quả cho thuê QSDĐ của xã Thuần Hƣng giai đoạn 2013 - 2015 .....36
Bảng 4.7 Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ của
xã Thuần Hƣng giai đoạn 2013 - 2015......................................................................38
Bảng 4.8 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ của xã Thuần Hƣng
giai đoạn 2013 - 2015 theo các trƣờng hợp...............................................................39
Bảng 4.9 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ của xã Thuần Hƣng
giai đoạn 2013 - 2015 theo diện tích ........................................................................40
Bảng 4.10 Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân
xã Thuần Hƣng về chuyển QSDĐ ............................................................................40
Bảng 4.11 Sự hiểu biết của ngƣời dân xã Thuần Hƣng về chuyển đổi QSDĐ .................42
Bảng 4.12 Sự hiểu biết của ngƣời dân xã Thuần Hƣng
về chuyển nhƣợng QSDĐ .........................................................................................44
Bảng 4.13 Sự hiểu biết của ngƣời dân xã Thuần Hƣng về tặng cho QSDĐ .............45
Bảng 4.14 Sự hiểu biết của ngƣời dân xã Thuần Hƣng về thừa kế QSDĐ...............47
Bảng 4.15 Sự hiểu biết của ngƣời dân xã Thuần Hƣng
về cho thuê và cho thuê lại QSDĐ ............................................................................49
Bảng 4.16 Sự hiểu biết của ngƣời dân xã Thuần Hƣng
về góp vốn bằng giá trị QSDĐ ..................................................................................50
Bảng 4.17 Sự hiểu biết của ngƣờu dân xã Thuần Hƣng
về thế chấp bằng giá trị QSDĐ .................................................................................52

iv

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Bản đồ địa giới hành chính xã Thuần Hƣng .............................................23
Hình 4.2. Biểu đồ cơ cấu đất đai của xã Thuần Hƣng năm 2015 .............................29
Hình 4.3. Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn
xã Thuần Hƣng giai đoạn 2013 – 2015 theo trƣờng hợp ........ Error! Bookmark not
defined.
Hình 4.4. Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn
xã Thuần Hƣng giai đoạn 2013 – 2015 theo diện tích ............ Error! Bookmark not
defined.


v

DANH MỤC VIẾT TẮT
Kí hiệu viết tắt

Nguyên nghĩa

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

CBQL

Cán bộ quản lý

NDSXPNN

Ngƣời dân sản xuất phi nông nghiệp

NDSXNN

Ngƣời dân sản xuất nông nghiệp

UBND

Ủy ban nhân dân

TNTN

Tài nguyên thiên nhiên

CNH – HĐH

Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

SDĐ

Sử dụng đất


vi

MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU .....................................................................................................1
1.1 Đặt vấn đề .............................................................................................................1

1.2 Mục tiêu của đề tài ................................................................................................2
1.3 Ý nghĩa của đề tài ..................................................................................................2
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...........................................................................4
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài .....................................................................................4
2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài .....................................................................................4
2.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài ...................................................................................4
2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ...............................................................5
2.2.1 Các hình thức chuyển QSDĐ .............................................................................5
2.2.2 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ .........................................................9
2.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế
1 cửa của xã phƣờng, thị trấn ....................................................................................13
2.2.4 Trách nhiệm pháp lý khi chuyển quyền sử dụng đất .......................................18
2.3 Thực trạng công tác chuyển QSDĐ ở nƣớc ta ....................................................18
PHẦN 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .........21
3.1 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................21
3.1.1 Đối tƣợng nghiên cứu.......................................................................................21
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu ..........................................................................................21
3.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu .......................................................................21
3.2.1 Địa điểm ...........................................................................................................21
3.2.2 Thời gian ..........................................................................................................21
3.3 Nội dung nghiên cứu và phƣơng pháp nghiên cứu .............................................21
3.3.1 Nội dung nghiên cứu ........................................................................................21
3.3.2 Phƣơng pháp nghiên cứu ..................................................................................21
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................................23
4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Thuần Hƣng ...................................23


vii

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của xã Thuần Hƣng ...........................................................23

4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của xã Thuần Hƣng ..................................................24
4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên , kinh tế - xã hội của xã Thuần Hƣng...........26
4.2 Sơ lƣợc công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai ....................................................27
4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn xã Thuần Hƣng ......................................27
4.2.2 Tình hình quản lý đất đai tại xã Thuần Hƣng ..................................................29
4.3 Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ của xã Thuần Hƣng ........................................30
4.3.1 Đánh giá kết quả các hình thức chuyển QSDĐ của xã Thuần Hƣng
giai đoạn 2013 - 2015 ................................................................................................30
4.3.2 Đánh giá chung kết quả chuyển QSDĐ của xã Thuần Hƣng
giai đoạn 2013 - 2015 ...............................................................................................39
4.4 Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân xã Thuần Hƣng về chuyển QSDĐ ...........40
4.4.1 Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân xã Thuần Hƣng về những
quy định chung của QSDĐ theo số liệu điều tra .......................................................40
4.4.2 Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân trong xã Thuần Hƣng
về các hình thức chuyển QSDĐ ................................................................................44
4.4.3 Tổng hợp sự hiểu biết của ngƣời dân xã Thuần Hƣng về chuyển QSDĐ ................53
4.5 Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và khắc phục
những tồn tại về chuyển QSDĐ ................................................................................53
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................54
5.1 Kết luận ...............................................................................................................54
5.2. ĐỀ NGHỊ ...........................................................................................................55
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................58


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1 Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc

biệt quan trọng bởi nó vừa và đối tƣợng lao động vừa là tƣ liệu lao động, là nguồn
lực, nguồn vốn to lớn của đất nƣớc, là điểm tựa của mọi hoạt động sản xuất, là địa
bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng cơ sở hạ tầng, văn hóa, an ninh và quốc
phòng. Do đó, mà không thể phủ nhận vai trò của đất ngày càng trở lên quan trọng
và không có một tƣ liệu nào có thể thay thế đƣợc đất đai.
Đặc biệt trong nền kinh tế thị trƣờng phát triển mạnh, quá trình CNH - HĐH
đất nƣớc diễn ra trên toàn cầu gây ra những lo ngại về việc xây dựng cơ sở hạ tầng,
nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động nhƣ nhà ở, kinh doanh, dịch vụ, gây ô nhiễm
môi trƣờng… đó là nguyên nhân cho việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm
mạnh. Để giải quyết đƣợc tất cả các vấn đề đó quả là một bài toán khó cho các nhà
quản lý về đất đai.
Ý thức đƣợc tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất phù hợp và
có hiệu quả. Nhà nƣớc đã ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý nguồn
TNTN quý giá này. Mới đây là luật đất đai 2013 ra đời (có hiệu lực ngày
01/07/2014) nó đã hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của các luật đất đai
trƣớc. Những vấn đề về chuyển QSDĐ đƣợc quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình
thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng nhƣ có nhiều vấn đề liên quan khác.
Xã Thuần Hƣng là xã thuộc huyện Khoái Châu, tỉnh Hƣng Yên nằm trong
vùng kinh tế, văn hóa, chính trị của huyện Khoái Châu. Trong những năm qua, đặc
biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nƣớc đại
diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý đã có nhiều thành tích đáng kể
song vẫn còn một số tồn tại và yếm kém nhƣ nhu cầu về đất đai của xã liên tục tăng
làm cho quỹ đất có nhiều biến động, trong khi đó vấn đề quản lý đất đai trên toàn xã
vẫn còn bị hạn chế và quan tâm chƣa đúng mức, việc quản lý còn lỏng lẻo, ngƣời
dân còn sử dụng đất tùy tiện và không có hiểu biết nhiều về đất đai. Ngoài ra việc


2

xây dựng các quy hoạch kế hoạch của các cấp các ngành còn đang chồng chéo thiếu

đồng bộ hóa cũng gây ra khó khăn cho việc quản lý đất đai trên toàn xã. Do vậy để
khắc phục đƣợc những tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý về đất đai nói
chung ta cần đánh giá một cách khách quan các kết quả đã đạt đƣợc từ đó rút ra bài
học kinh nghiệm để sử dụng đất một cách có hiệu quả nhất, đảm bảo công bằng và
ổn định kinh tế xã hội.
Qua thời gian học tập tại trƣờng và nhận thức đƣợc thực tiễn của địa phƣơng
em thấy đƣợc sự quan trọng trong công tác chuyển quyền sử dụng đất. Với vai trò là
sinh viên đang thực tập tốt nghiệp đƣợc sự phân công của khoa Quản lý Tài nguyên
Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên, đƣợc sự hƣớng dẫn tận tình của cô giáo
PGS.TS Đỗ Thị Lan, em tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá kết quả công tác
chuyển quyền sử dụng đất tại xã Thuần Hưng, huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng
Yên giai đoạn 2013 - 2015”.
1.2 Mục tiêu của đề tài
* Mục tiêu tổng quan
Đánh giá đƣợc công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Thuần Hƣng.
Nhằm xác định những kết quả đạt đƣợc và những tồn tại trong công tác chuyển
QSDĐ tại địa phƣơng.
* Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ từ năm 2013 đến hết năm 2015.
- Sự hiểu biết của ngƣời dân về chuyển QSDĐ.
- Tìm ra những thuận lợi và khó khăn của công tác quản lý nhà nƣớc về đất
đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng.
- Đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và khắc phục nhữn g tồn
tại của công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai.
1.3 Ý nghĩa của đề tài
- Tổng hợp đƣợc kiến thức sinh viên đã đƣợc học trong trƣờng và kiến thức
thực tế để làm quen với nghiên cứu khoa học.
- Chuyển QSDĐ sẽ giúp sinh viên hiểu ra để công tác quản lý nhà nƣớc về
đất đai tại địa phƣơng. Từ đó có những giải pháp để giải quyết khó khăn và hoàn
thiện trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai thời gian tới.

3

- Nắm vững những quy định của luật Đất đai năm 2013, những đổi mới

của Luật Đất Đai 2013 so với Luật Đất Đai 2003 và những văn bản dƣới luật
về đất đai của trung ƣơng và địa phƣơng về công tác chuyển quyền sử dụng đất.
- Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phƣơng có những phƣơng hƣớng
trong việc giải quyết những khó khăn, vƣớng mắc ở địa phƣơng.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài
- Luật đất đai 2003, ngày 26/11/2003.
- Luật đất đai 2013, ngày 01/7/2014.
- Nghị định 181/2004/ND-CP hƣớng dẫn thị hành Luật đất đai 2003.
- Nghị định 43/2014/ND-CP hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai 2013.
- Thông tƣ 01/2005/TT-BTNMT hƣớng dẫn nghị định.
- Thông tƣ 02/2015/TT-BTNMT hƣớng dẫn nghị định.
- Thông tƣ liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hƣớng
dẫn việc luân chuyển hồ sơ của ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tƣ liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/16/2006 của Bộ
tƣ pháp và Bộ Tài nguyên & Môi trƣờng hƣớng dẫn việc công chứng, chứng thực
hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất.
- Thông tƣ 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và Môi

trƣờng quy định về giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Thông tƣ 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tƣ pháp
và Bộ Tài nguyên & Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn đăng kí thế chấp quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên & Môi trƣờng
19/05/2014 quy định về hồ sơ địa chính.
- Quyết định số 14/2011/QĐ – UBND tỉnh Hƣng Yên ngày 20/07/2011 V/v
lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Hƣng Yên.
2.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài
Qua quá trình đổi mới đất nƣớc nhằm đƣa nƣớc ta với nền kinh tế nông
nghiệp lạc hậu thành một nƣớc có nền kinh tế CNH - HĐH đã đạt đƣợc những


5

thành tựu vƣợt bậc. Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần
đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nƣớc. Xã hội ngày càng phát triển, thị trƣờng
đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của ngƣời sử dụng ngày
cao cũng nhƣ công tác quản lý nhà nƣớc trong lĩnh vực này đạt tới một sự phát triển
cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của ngƣời sử dụng
cũng nhƣ toàn xã hội.
Xã Thuần Hƣng là nơi có dân cƣ đông đúc, nền kinh tế tƣơng đối phát triển.
Vì vậy mà đất đai của xã cũng trở nên có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các
mục đích phát triển các ngành cũng tăng lên nhanh chóng. Từ thực tiễn này mà
chuyển QSDĐ đã trở thành mối quan tâm lớn của ngƣời dân trong xã và các ngành
các cấp trong xã nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng. Thực tế cho thấy
trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003, rồi đến Luật Đất đai 2013 ra đời
và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên

cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai cũng nhƣ hoàn thiện
điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng nhƣ UBND xã
Thuần Hƣng cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt
động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa
phƣơng, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng
nhƣ sự phát triển thị trƣờng đất đai nói riêng.
2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1 Các hình thức chuyển QSDĐ
Luật đất đai 2013 quy định 7 hình thức chuyển QSDĐ là:
- Chuyển đổi QSDĐ
- Chuyển nhƣợng QSDĐ
- Tặng, cho QSDĐ
- Thừa kế QSDĐ
- Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ
- Thế chấp bằng giá trị QSDĐ


6

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ trong đó các bên chuyển giao
đất và chuyển QSDĐ cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển QSDĐ theo
quyết định của các cơ quan có thẩm quyền đƣợc quy định trong bộ luật dân sự và
pháp luật về đất đai.
- Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là
ngƣời cùng một xã, phƣờng, thị trấn với ngƣời chuyển đổi [2]
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do đƣợc nhà nƣớc giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, đƣợc tặng cho QSDĐ hợp
pháp từ ngƣời khác thì đƣợc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá

nhân khác trong cùng một xã, phƣờng, thị trấn thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp
[2]
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trƣơng
chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
QSDĐ, lệ phí trƣớc bạ, lệ phí đo đạc [8]
2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhƣợng QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ trong đó ngƣời sử dụng
đất chuyển giao đất và QSDĐ cho ngƣời đƣợc chuyển nhƣợng, còn ngƣời đƣợc
chuyển nhƣợng trả tiền cho ngƣời chuyển nhƣợng.
Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhƣợng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ các
điều kiện nêu ở Điều 188, Điều 192, Điều 194 Luật đất đai 2013.
2.2.1.3 Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là 1 hình thức chuyển QSDĐ cho ngƣời khác theo quan hệ
tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thƣờng diễn ra
theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên nó không loại trừ ngoài quan hệ. Tặng cho
QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhƣng trƣớc đây không có
trong luật nên khi thực tiễn phát sinh ngƣời ta cứ áp dụng những quy định của hình
thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhƣợng QSDĐ mà ngƣời
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trƣờng


7

hợp này để trốn thuế nên Nhà nƣớc đã quy định cụ thể những trƣờng hợp nào đƣợc
phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập cá nhân và
những trƣờng hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này [8]
2.2.1.4 Quyền thừa kế
Thừa kế QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ cho ngƣời
khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhƣợng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nƣớc thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép
ngƣời sử dụng đƣợc chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó, QSDĐ
đƣợc coi nhƣ một tài sản dân sự đặc biệt nên ngƣời sử dụng đất có quyền để thừa kế.
Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dƣới
đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế.
Nguyên tắc chung:
- Nếu những ngƣời đƣợc hƣởng thừa kế QSDĐ của ngƣời đã mất mà không
tự thoả thuận đƣợc thì cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc.
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, ngƣời trong cùng một hàng
đƣợc hƣởng nhƣ nhau, chỉ khi không còn ngƣời nào hàng trƣớc thì những ngƣời ở
hàng sau mới đƣợc hƣởng.
- Hàng 1 gồm: vợ,

chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của ngƣời đã chết.
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của ngƣời đã chết.


8

- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của ngƣời chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô
ruột, gì ruột của ngƣời chết; cháu ruột của ngƣời chết mà ngƣời chết là bác ruột, chú
ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột [8]
2.2.1.5 Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất nhƣờng QSDĐ của
mình cho ngƣời khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp
đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà ngƣời sử dụng nhƣờng quyền sử dụng cho
ngƣời khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà ngƣời sử dụng cho thuê
lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra
với đất mà ngƣời sử dụng đã thuê của Nhà nƣớc trong một số trƣờng hợp nhất định,
còn trong Luật Đất đai 2003 và 2013 thì không cấm việc này [8]
2.2.1.6 Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất có quyền có
giá trị QSDĐ của mình nhƣ một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với ngƣời khác
để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc hợp tác này có thể xảy ra giữa 2 ngƣời
hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, góp sức lao
động, công cụ máy móc…theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các đối
tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp để
nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung [8]
2.2.1.7 Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp bằng giá trị QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất mang QSDĐ của
mình đến thế chấp một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
một quy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian
thỏa thuận. Vì vậy, ngƣời ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết đƣợc
một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân đƣợc vay vốn phát
triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của ngƣời lao động.


9

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng
nhƣ những ngƣời cho vay khác thực hiện đƣợc chức năng và quyền lợi của họ [8]
2.2.2 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
2.2.2.1 Điều kiện để thực hiện chuyển QSDĐ
Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi; chuyển nhƣợng; tặng cho QSDĐ;
thừa kế; cho thuê,cho thuê lại; góp vốn bằng giá trị QSDĐ; thế chấp bằng giá trị
QSDĐ đƣợc quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 nhƣ sau:
1. Ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a. Có Giấy chứng nhận, trừ trƣờng hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trƣờng hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.
b. Đất không có tranh chấp.
c. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
d. Trong thời hạn sử dụng đất.
2.2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền của sử dụng đất
Thời điểm mà ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền của mình cũng
đƣợc quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP nhƣ sau:
1. Thời điểm ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển nhƣợng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất do
Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử
dụng phải nộp tiền sử dụng đất đƣợc quy định nhƣ sau:
- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất không đƣợc phép chậm thực hiện nghĩa vụ
tài chính hoặc không đƣợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ đƣợc thực hiện các
quyền của ngƣời sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật.
- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết
định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì
đƣợc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó.

10

1- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đƣợc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc đƣợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì đƣợc thực hiện
các quyền của ngƣời sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất
nông nghiệp do Nhà nƣớc giao không thu tiền sử dụng đất đƣợc xác định từ khi
quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển nhƣợng,
cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình
thức thuê đất sang hình thức giao đất đƣợc xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
4- Thời điểm ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển nhƣợng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trƣờng
hợp đƣợc miễn nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật đƣợc xác định từ khi
có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm ngƣời thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và
cho thuê đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực hiện nhƣ sau: Tổ chức kinh
tế, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài
sử dụng đất thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê
chỉ đƣợc phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn
thành việc đầu tƣ xây dựng nhà ở theo dự án đƣợc xét duyệt; trƣờng hợp dự án đầu
tƣ xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì đƣợc phép chuyển nhƣợng quyền sử

dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tƣ theo dự án thành phần của dự án đầu tƣ
đƣợc xét duyệt; không cho phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dƣới hình thức
bán nền mà chƣa xây dựng nhà ở [2] [8]


11

2.2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ
Điều 99 Nghị định 181/2004 quy định về ngƣời nhận chuyển quyền sử dụng
đất nhƣ sau:
1) Ngƣời nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc quy định nhƣ sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua
chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 114 của Luật Đất đai và
Điều 102 của Nghị định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận quyền sử dụng đất thông
qua nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trừ trƣờng hợp quy định tại Điều 103
của nghị định này; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc nhận quyền sử dụng
đất thông qua nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu
công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ đƣợc nhận quyền sử
dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản
2 Điều 110 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trƣờng hợp quy định tại Điều
103 của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ đƣợc nhận quyền sử
dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
e) Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuộc trƣờng hợp quy định tại Điều
121 của Luật Đất đai đƣợc nhận quyền sử dụng đất ở thông qua mua nhà ở, nhận
thừa kế nhà ở, đƣợc tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới đƣợc hình thành thông qua góp vốn bằng
quyền sử dụng đất đƣợc nhận quyền sử dụng đất từ ngƣời tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo, ngƣời
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà
nƣớc giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc
ngoài, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc nhận quyền sử dụng đất thông
qua việc Nhà nƣớc cho thuê đất;


12

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo đƣợc nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất đối với
đất đang đƣợc sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo, ngƣời
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc nhận
quyền sử dụng đất theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai đƣợc UBND cấp có
thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ;
quyết định hành chính của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về giải quyết tranh
chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của Toà án nhân
dân; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu
giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm ngƣời có chung
quyền sử dụng đất;
l) Tổ chức là pháp nhân mới đƣợc hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật đƣợc
nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2) Ngƣời nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã
đƣợc xác định trong thời hạn sử dụng đất.
3) Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại nơi

đăng ký hộ khẩu thƣờng trú và tại địa phƣơng khác trừ trƣờng hợp quy định tại
khoản 3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì đƣợc
nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa
phƣơng khác trừ trƣờng hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của Nghị
định này.
Ngƣời nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất quy định tại khoản này đƣợc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện về nơi
đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).[6]


13

2.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế 1 cửa của xã
phường, thị trấn
2.2.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để
thực hiện “dồn điền đổi thửa”.
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng
văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
2. Ủy ban nhân dân cấp xã lập phƣơng án chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp chung cho toàn xã, phƣờng, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực
hiện chuyển đổi) và gửi phƣơng án đến Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng.
3. Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng có trách nhiệm thẩm tra phƣơng án trình
Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức
cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phƣơng án đƣợc duyệt.
4. Sở Tài nguyên và Môi trƣờng chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý
bản đồ địa chính.
5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận.
6. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:
a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi Giấy

chứng nhận;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời sử dụng đất;
c) Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức
trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho ngƣời sử dụng đất tại xã, phƣờng, thị trấn nơi có đất.
Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng
thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận theo quy định tại
Khoản 5 Điều 76 của Nghị định này [3]
2.2.3.2 Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;


14

chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng
thành của chung vợ và chồng
1. Ngƣời sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của ngƣời sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trƣờng hợp thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất đối với một phần thửa
đất thì ngƣời sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách
thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất trƣớc khi
nộp hồ sơ thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều
kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu
nghĩa vụ tài chính đối với trƣờng hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định
của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng.
Trƣờng hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho ngƣời sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
trao Giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để
trao đối với trƣờng hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng
công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.
Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất đƣợc tặng cho,
Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã đƣợc
Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến
động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho ngƣời sử dụng đất
nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất
tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận
để quản lý.


15

4. Trƣờng hợp ngƣời đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trƣớc khi đƣợc
trao Giấy chứng nhận thì ngƣời đƣợc thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.
Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký
hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời đƣợc thừa kế
theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng. Ngƣời đƣợc thừa kế có trách
nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
trong trƣờng hợp ngƣời đƣợc cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy
định của pháp luật.
5. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất thuê của Nhà nƣớc theo hình thức thuê đất

trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê
thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:
a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định
của pháp luật về dân sự;
b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn
phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn
liền với đất tiếp tục thuê đất;
c) Cơ quan tài nguyên và môi trƣờng có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy
ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp
vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài
sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận
góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan
thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với ngƣời bán, ngƣời góp vốn
bằng tài sản;
d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho ngƣời mua, ngƣời
nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ
sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho ngƣời đƣợc cấp;
đ) Trƣờng hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất
thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trƣớc khi làm thủ tục thuê đất theo quy định
tại Khoản này [3]


16

2.2.3.3 Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1.Một trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng thuê, thuê lại, hợp đồng góp
vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp 01 bộ hồ sơ xóa
đăng ký cho thuê, cho thuê lại; góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp
quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau:
a) Xác nhận việc xóa cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào Giấy chứng
nhận theo quy định và trao cho bên cho thuê, cho thuê lại, bên góp vốn. Trƣờng hợp
cho thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp và trƣờng hợp góp vốn quyền sử
dụng đất mà đã cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê, thuê lại đất, bên nhận góp vốn
thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; bên nhận góp vốn đƣợc cấp lại Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trƣờng hợp thời hạn sử dụng đất kết thúc cùng với thời điểm xóa cho thuê,
cho thuê lại đất, xóa góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà ngƣời sử dụng đất không
có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất hoặc không đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
gia hạn sử dụng đất thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Thực hiện việc xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào hồ sơ
địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
3. Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trƣờng hợp sau đây:
a) Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
b) Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn;
c) Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai;
d) Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh
hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể;
đ) Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất
hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh
doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;


17

e) Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp
đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.
4. Việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn đƣợc quy định

nhƣ sau:
a) Trƣờng hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm
dứt việc góp vốn thì bên góp vốn quyền sử dụng đất đƣợc tiếp tục sử dụng đất đó
trong thời hạn còn lại.
Trƣờng hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn quyền sử dụng đất
không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nƣớc cho bên nhận góp vốn tiếp tục
thuê đất nếu có nhu cầu;
b) Trƣờng hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nƣớc
có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nƣớc thu hồi đất đó;
c) Trƣờng hợp bên nhận góp vốn hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất
là tổ chức bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn đƣợc xử lý theo quyết định
tuyên bố phá sản của Tòa án nhân dân.
Ngƣời nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của
Tòa án nhân dân thì đƣợc tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã đƣợc xác định
trong thời hạn sử dụng đất còn lại và đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trƣờng hợp không có ngƣời nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất thì Nhà nƣớc thu hồi đất và tài sản đó;
d) Trƣờng hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng
đất đã góp vốn đƣợc để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự;
đ) Trƣờng hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố là đã chết, đã
chết hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì đƣợc giải quyết theo quy định của
pháp luật về dân sự;
e) Trƣờng hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng
quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn đƣợc xử lý