Tìm hiểu quy định về hợp đồng thuê tài sản theo quy định của BLDS 2015

MỤC LỤC

1


LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bộ luật Dân sự ( BLDS) là đạo luật rất quan trọng của mỗi quốc gia, có tác
động trong việc điều chỉnh các mối quan hệ cơ bản của xã hội và mỗi công dân, các
gia đình, cơ quan, tổ chức. Bộ luật Dân sự 2015 được Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ
10 thông qua ngày 24/11/2015, Bộ luật Dân sự được thông qua với 86, 84% tổng số
phiếu tán thành, trong đó gồm 6 phần, 27 chương, và 689 Điều với nhiều chế định
mới, tiến bộ, thể hiện một cách đầy đủ nhất với tính chất là luật chung và định hướng
cho việc xây dựng các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ dân sự đặc thù, xử lí
bất cập của luật hiện hành, giải quyết được những vướng mắc trong thực tiễn cuộc
sống. Bộ luật Dân sự 2015 chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2017.
Hợp đồng thuê tài sản là một trong những hợp đồng dân sự thông dụng. Trong
những năm qua, hợp đồng thuê tài sản cơ bản đã từng bước đi vào đời sống nhân dân
ta và phát huy được vai trò của nó, góp phần làm tăng năng suất lao động, ổn định
cuộc sống và thúc đẩy khối đại đoàn kết toàn dân.Chính vì nó có vai trò đó nên việc
nghiên cứu hợp đồng thuê tài sản là việc làm cần thiết mang tính lí luận và thực tiễn,
góp phần làm cho quan hệ hợp đồng thuê tài sản phát huy hiệu quả cao hơn trong đời
sống.
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu chủ yếu của đề tài là các nội dung mới của hợp đồng thuê
tài sản được quy định trong BLDS hiện hành BLDS 2015 .
Do đây là một đề tài khá rộng, lại được thực hiện cá nhân nên phạm vi nghiên
cứu chỉ tập trung nghiên cứu vào từ

“Điều 472 đến điều 482” tại mục 7, chương

XVI, phần thứ 3 “ Nghĩa vụ và Hợp đồng”vì trình độ còn hạn chế nên trong bài này tôi
chỉ nghiên cứu chỉ tập trung về các vấn đề sau:
Khái quát chung các quy định về chế định hợp đồng nói chung và hợp đồng
thuê tài sản nói riêng. Phân tích những điểm mới trong quy định về hợp đồng thuê tài
sản, chỉ rõ nguyên nhân tồn tại của trong các điều khoản trong hợp đồng thuê tài sản
BLDS 2005. Qua đó đánh giá những tác động của điểm mới của BLDS 2015 trong
tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc mà BLDS hiện hành chưa giải quyết được.

2


3. Mục đích nghiên cứu
Nhằm đưa ra đánh giá một cách toàn diện tác động của điểm mới trong việc
thực hiện và điều chỉnh pháp luật. Chỉ ra những quy định còn hạn chế trong BLDS
2005 từ đó đưa ra được đánh giá về sự phù hợp trong sự thay đổi của luât mới trong
giải quyết các vấn đề về hợp đồng thuê tài sản trong luật mới.
4. Bố cục của bài tiểu luận
Ngoài phần mở đầu và kết luận, bài tiểu luận của em được chia làm 2 chương:
+ Chương I: Khát quát chung về hợp đồng
+ Chương II: Những điểm mới về hợp đồng thuê tài sản trong BLDS 2015

3


CHƯƠNG I. KHÁT QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG
1.1. Lịch sử hình thành chế định hợp đồng
Trong pháp luật của các nước phát triển phương Tây (còn gọi là các nước tư
sản), chế định hợp đồng được coi là một chế định hoàn thiện và ít mang dấu ấn chính
trị nhất. Trong chế định này, tự do hợp đồng được khẳng định như một nguyên tắc chủ
yếu trong các giao dịch dân sự, thương mại, toàn bộ chế định hợp đồng được xây dựng

trên nền tảng của tự do, bình đẳng. Có thể nói đó là chế định pháp luật có tính nhất thể
hóa cao trong pháp luật tư sản.Trong hệ thống pháp luật của các nước Xã hội chủ
nghĩa, chế định hợp đồng cũng là một chế định cơ bản bên cạnh các chế định quyền sở
hữu, quyền thừa kế….
Ở Việt Nam, các bộ cổ luật đã từng tồn tại trước đây như Luật Hồng Đức, Bộ
luật Gia Long không có quy định riêng về hợp đồng dân sự mặc dù trong thực tế hình
thành rất nhiều quan hệ hợp đồng giữa các chủ thể với nhau. Qua quá trình phát triển,
cùng với sự phát triển của pháp luật dân sự nói chung, chế định về hợp đồng dân sự
ngày càng được xem là một chế định có vai trò trung tâm, cơ bản trong pháp luật dân
sự.
1.2. Khái niệm hợp đồng
1.2.1. Định nghĩa hợp đồng
Hợp đồng là một cam kết giữa hai hay nhiều bên (pháp nhân) để làm hoặc
không làm một việc nào đó trong khuôn khổ pháp luật. Hợp đồng thường gắn liền với
dự án, trong đó một bên thỏa thuận với các bên khác thực hiện dự án hay một phần dự
án cho mình. Và cũng giống như dự án, có dự án chính trị xã hội và dự án sản xuất
kinh doanh, hợp đồng có thể là các thỏa ước dân sự về kinh tế (hợp đồng kinh tế) hay
xã hội.
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng
Thứ nhất, hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên, nhưng là sự
thỏa thuận thống nhất ý chí và ý chí đó phải phù hợp với ý chí của Nhà nước.
Sự thỏa thuận giữa hai bên trở lên mới có thể hình thành hợp đồng dân sự, nếu
chỉ là ý chí của một bên thì đó hành vi pháp lý đơn phương. Tuy nhiên, một thỏa thuận
không dựa trên sự tự nguyện của các bên, tức là không có sự thống nhất ý chí thì hợp
đồng dân sự đó bị tuyên vô hiệu khi có yêu cầu. Nguyên tắc của pháp luật dân sự là
4


bình đẳng, dựa trên sự thỏa thuận, tự nguyện thiện chí của các bên nên nếu không có
sự thống nhất ý chí thì không được coi là hợp đồng dân sự.Chỉ khi thống nhất ý chí thì

quyền và nghĩa vụ dân sự mới phát sinh. Đồng thời, sự thỏa thuận thống nhất ý chí còn
phải phù hợp với ý chí của Nhà nước để Nhà nước kiểm soát và cho phép Hợp đồng
dân sự phát sinh trên thực tế.
Thứ hai, hợp đồng dân sự là một sự kiện pháp lý làm phát sinh hậu quả pháp lý:
Xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên chủ thể.
Sự kiện pháp lý là sự biến hoặc hành vi mà pháp luật quy định khi xuất hiện thì
sẽ xác lập, thay đổi hay chấm dứt quan hệ pháp luật. Hợp đồng dân sự là một sự kiện
pháp lý, theo đó các bên khi có nhu cầu tham gia giao lưu dân sự nhằm thỏa mãn mục
đích của mình sẽ tiến hành thực hiện.
VD: Hợp đồng mua bán tài sản phát sinh hiệu lực làm phát sinh các quyền và
nghĩa vụ của bên mua tài sản và bên bán tài sản.
Thứ ba, nội dung của hợp đồng dân sự là quyền và nghĩa vụ mà các bên chủ thể
quy định cho nhau.
Thứ tư, mục đích của hợp đồng dân sự là lợi ích hợp pháp, không trái đạo đức
xã hội mà các bên cùng hướng tới: Chỉ khi mục đích của hợp đồng dân sự được chứng
minh hoặc được thừa nhận là hợp pháp, không trái đạo đức xã hội thì hợp đồng dân sự
mới phát sinh hiệu lực, qua đó quyền và nghĩa vụ của các bên mới có thể thực hiện
được trên thực tế.
1.2.3. Chủ thể của hợp đồng
Chủ thể giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự phải có ít nhất từ hai bên trở lên, vì
hợp đồng dân sự là một giao dịch pháp lý song phương hay đa phương. Các chủ thể
khi giao kết, thực hiện hợp đồng đều phải có tư cách chủ thể tức là phải đáp ứng các
điều kiện theo quy định của pháp luật đối với một chủ thể của quan hệ dân sự (ví dụ:
nếu chủ thể là cá nhân thì phải đáp ứng được các yêu cầu về năng lực pháp luật, năng
lực hành vi dân sự…);
1.2.4. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
Trong quá trình xây dựng và ký kết hợp đồng, người soạn thảo cần lưu ý đến
điều kiện của hợp đồng có hiệu lực và các trường hợp vô hiệu của hợp đồng nhằm
tránh các trường hợp đáng tiếc xảy ra trong quá trình hai bên thực hiện hợp đồng.
5

Điều 388 Bộ luật dân sự quy định:Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các
bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Như vậy hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận, thống nhất ý chí của các bên về việc
xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự
Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đủ 4 điều kiện:
Thứ nhất, các chủ thể ký kết hợp đồng phải hợp pháp. Thông thường các bên
giao kết phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
Thứ hai, các chủ thể ký kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện tức là xuất phát
từ ý chí thực, từ sự tự do ý chí của các bên trong các thỏa thuận hợp đồng đó.
Thứ ba, nội dung của hợp đồng không trái pháp luật và đạo đức xã hội.Đối
tượng của hợp đồng không thuộc hàng hóa cấm giao dịch, công việc cấm thực
hiện.Bên cạnh đó, nội dung của hợp đồng cần phải cụ thể, bởi vì việc xác lập nghĩa vụ
trong hợp đồng phải cụ thể và có tính khả thi.Những nghĩa vụ trong hợp đồng mà
không thể thực hiện được thì hợp đồng cũng không được coi là có hiệu lực pháp lý làm
phát sinh quyền và nghĩa vụ.
Thứ tư, thủ tục và hình thức của hợp đồng phải tuân theo những thể thức nhất
định phù hợp với những quy định của pháp luật đối với từng loại hợp đồng.
Hợp đồng không đáp ứng được một trong các điều kiện trên sẽ dẫn đến vô
hiệu.
1.2.5. Thời điểm có hiệu lực
Về nguyên tắc hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết. Tuy nhiên thời điểm
có hiệu lực của hợp đồng dân sự còn được xác định theo sự thỏa thuận hoặc theo sự
quy định của pháp luật. Vì vậy hợp đồng dân sự được coi là có hiệu lực vào một trong
các thời điểm sau đây:
-

Hợp đồng bằng miệng hoặc bằng các hành vi cụ thể có hiệu lực tại thời

điểm các bên đã trực tiếp thỏa thuận với nhau về những nội dung chủ yếu của hợp
đồng.
-

Hợp đồng bằng văn bản thường, có hiệu lực tại thời điểm bên sau cùng ký

vào văn bản hợp đồng.

6


-

Hợp đồng bằng văn bản có chứng nhận, chứng thực, đăng ký hoặc xin

phép có hiệu lực tại thời điểm hợp đồng đó được công chứng, chứng thực, đăng ký
hoặc cho phép.
Ngoài ra hợp đồng còn có thể có hiệu lực sau thời điểm nói trên nếu các bên đã
tự thỏa thuận với nhau hoặc trong trường hợp pháp luật đã quy định cụ thể (ví dụ:
Điều 466 Bộ luật dân sự 2005 về hợp đồng tặng cho động sản: “Hợp đồng tặng cho
động sản có hiệu lực khi bên được tặng cho nhận tài sản; đối với động sản mà pháp
luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký”).
1.2.6. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng
Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Hợp đồng đã được hoàn thành;
2. Theo thoả thuận của các bên;
3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn
tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
4. Hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;
6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật dân sự 2015;
7. Trường hợp khác do luật quy định.
Trường hợp này, hợp đồng dân sự chấm dứt khi mà các bên đã thực hiện đúng
và đầy đủ nghĩa vụ của mình với bên kia. Hợp đồng chỉ coi là hoàn thành khi mà tất cả
các bên hoàn thành nghĩa vụ của mình theo hợp đồng trên cơ sở thỏa thuận hoặc trên
cơ sở quy định của pháp luật, nếu chỉ một bên thực hiện xong nghĩa vụ của mình mà
bên kia cũng chưa thực hiện nghĩa vụ của họ thì hợp đồng không được coi là hoàn
thành.
Theo thỏa thuận của các bên
Pháp luật dân sự luôn tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong quan hệ hợp
đồng nên pháp luật cho phép các bên có quyền thỏa thuận chấm dứt hợp đồng vào bất
cứ lúc nào.Tuy nhiên, nếu pháp luật quy định các bên không được thỏa thuận chấm dứt
hợp đồng thì các bên không được phép thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.
Ví dụ: Theo quy định tại Điều 421 BLDS 2005:
7


“Khi người thứ ba đã đồng ý hưởng lợi ích thì dù hợp đồng chưa được thực
hiện, các bên giao kết hợp đồng cũng không được sửa đổi hoặc hủy bỏ hợp đồng, trừ
trường hợp được người thứ ba đồng ý”.
Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm dứt mà hợp
đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thực hiện
Hợp đồng dân sự được xác lập mà các quyền, nghĩa vụ dân sự phát sinh theo
hợp đồng gắn liền với nhân thân thì khi cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân
hoặc chủ thể khác chấm dứt sẽ được coi là căn cứ chấm dứt hợp đồng.
Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện
Nguyên tắc chung, khi hợp đồng dân sự được giao kết thì các bên tiến hành
thực hiện các nghĩa vụ phát sinh theo hợp đồng. Tuy nhiên, trong hợp đồng các bên có
thể thỏa thuận hoặc pháp luật cũng có thể quy định, theo đó xuất hiện các căn cứ nhất

định thì hợp đồng dân sự có thể bị hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện.
Hủy bỏ hợp đồng dân sự (Điều 425 BLDS 2005):
“1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi
bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật
có quy định.
2. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ,
nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết
và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện
vật thì phải trả bằng tiền.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị hủy bỏ phải bồi thường thiệt hại”.
Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng (Điều 426 BLDS 2005):
“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có
thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên
kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi
thường.

8


3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ
thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực
hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường
thiệt hại”.
Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn và
các bên có thể thoả thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi thường thiệt hại
Nếu đối tượng của hợp đồng không còn thì hợp đồng chấm dứt nhưng không
làm chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng.Chính vì

vậy, nếu đối tượng của hợp đồng không còn thì các bên có thể thỏa thuận thay thế đối
tượng hoặc bồi thường thiệt hại.
1.2.7. Trình tự giao kết hợp đồng và nguyên tắc giao kết
•

Trình tự giao kết
Trình tự giao kết hợp đồng: là một quá trình trong đó các bên bày tỏ ý chí với
nhau bằng cách trao đổi các ý kiến trong việc cùng nhau đi đến những thỏa thuận làm
phát sinh quyền và nghĩa vụ. Về thực chất, đó là quá trình mà hai bên "mặc cả" với
nhau về những điều khoản trong nội dung của hợp đồng.

 Đề nghị giao kết

Đề nghị giao kết hợp đồng: là việc thể hiện rõ ý định giao kết hợp đồng và chịu
sự ràng buộc về đề nghị này của bên đề nghị đối với bên đã được xác định cụ thể.
Thực chất, đề nghị giao kết hợp đồng là việc một bên biểu lộ ý chí của mình trước
người khác bằng cách bày tỏ cho phía bên kia biết ý muốn tham gia giao kết với người
đó một hợp đồng dân sự.
Tuy nhiên, ở Bộ luật Dân sự mới 2015 đã mở rộng rõ hơn về bên được đề nghị
giao kết hợp đồng không còn chỉ gói gọn giữa bên đề nghị và bên nhận đề nghị mà còn
có thể là bên đề nghị và nhiều bên nhận được đề nghị trong giao kết hợp đồng.
Về mặt hình thức, việc đề nghị giao kết hợp đồng được thực hiện bằng nhiều
cách thức khác nhau như:
-

Người đề nghị có thể gặp trực tiếp (đối mặt) với người được đề nghị trao

đổi thỏa thuận hoặc có thể thông qua các đường liên lạc khác như đện thoại, liên lạc ở
9

trên mạng Internet….Trong những trường hợp này thời hạn trả lời là một khoảng thời
gian do hai bên thỏa thuận ấn định.
-

Đề nghị giao kết hợp đồng dân sự còn có thể được thực hiện bằng việc

chuyển, gởi công văn, giấy tờ qua đường bưu điện….Trong trường hợp này thời hạn
trả lời là một khoảng thời gian do bên đề nghị ấn định.
 Chấp nhận đề nghị

Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng là sự trả lời của bên được đề nghị đối với
bên đề nghị về việc chấp nhận toàn bộ nội dung của đề nghị. Chấp nhận giao kết hợp
đồng thực chất là việc bên được đề nghị nhận lời đề nghị và đồng ý tiến hành việc giao
kết hợp đồng với bên đã đề nghị. Thời hạn trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng được
hiểu như sau:
-

Khi bên đề nghị có ấn định thời hạn trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có

hiệu lực khi được thực hiện trong thời hạn đó; nếu bên đề nghị giao kết hợp đồng nhận
được trả lời khi đã hết thời hạn trả lời thì chấp nhận này được coi là đề nghị mới của
bên chậm trả lời. Trong trường hợp thông báo chấp nhận giao kết hợp đồng đến chậm
vì lý do khách quan mà bên đề nghị biết hoặc phải biết về lý do khách quan này thì
thông báo chấp nhận giao kết hợp đồng vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp bên đề nghị trả
lời ngay không đồng ý với chấp nhận đó của bên được đề nghị.
-

Khi các bên trực tiếp giao tiếp với nhau, kể cả trong trường hợp qua điện

thoại hoặc qua các phương tiện khác thì bên được đề nghị phải trả lời ngay có chấp
nhận hoặc không chấp nhận, trừ trường hợp có thoả thuận về thời hạn trả lời. Nếu việc
trả lời được chuyển qua đường bưu điện, thì ngày gửi đi theo dấu bưu điện được coi là
thời điểm trả lời, căn cứ vào thời điểm đó để bên đề nghị xác định việc trả lời đề nghị
có chậm hay không so với thời hạn đã ấn định.
 Thực hiện giao kết

Địa điểm giao kết hợp đồng dân sự: Địa điểm giao kết hợp đồng dân sự do
các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì địa điểm giao kết hợp đồng dân sự là
nơi cư trú của cá nhân hoặc trụ sở của pháp nhân đã đưa ra đề nghị giao kết hợp đồng.
Thời điểm giao kết hợp đồng dân sự: Hợp đồng dân sự được giao kết vào thời điểm
bên đề nghị nhận được trả lời chấp nhận giao kết. Hợp đồng dân sự cũng xem như
được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có
10


thoả thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết. Thời điểm giao kết hợp đồng bằng
lời nói là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng. Thời điểm giao
kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản.
•

Nguyên tắc giao kết
Nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự được quy định tại Bộ luật dân sự Việt
Nam năm 2015 gồm:
-

Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội;

-

Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.

Như vậy, hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận thống nhất ý chí của các chủ thể
tham gia dựa trên nguyên tắc tự do giao kết và tự nguyện, bình đẳng khi giao kết vì
vậy tất cả các hợp đồng được giao kết do bị nhầm lẫn, bị lừa dối, đe dọa là những hợp
đồng không đáp ứng được nguyên tắc tự nguyện, tự do khi giao kết hay là những hợp
đồng có nội dung trái pháp luật, đạo đức xã hội đều bị coi là vô hiệu.
1.3. Hợp đồng thuê tài sản theo quy định của BLDS 2015
1.3.1. Khái niệm hợp đồng thuê tài sản
Theo từ điển ngôn ngữ của viện ngôn ngữ học thì “thuê” được hiểu là dung
người hay vật gì đó trong một thời gian với điều kiện là phải trả một khoản tiền nhất
định cho thời gian sử dụng đó. Hợp đồng thuê tài sản hay còn gọi là hợp đồng chuyển
giao quyền sử dụng tài sản là: Sự thỏa thuận giữa các chủ thể dân sự mà theo đó, bên
có tài sản chuyển giao tài sản cho bên kia, và bên được chuyển giao tài sản có quyền
sử dụng tài sản đó trong một thời hạn nhất định, hết thời hạn đó bên được chuyển giao
tài sản trả lại tài sản đó cho bên có tài sản chuyển giao.
Bộ luật Dân sự 2015 cũng đưa ra định nghĩa của hợp đồng thuê tài sản cụ thể ở
điều 472 “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê
giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được
thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có
liên quan”.
Quy định trên về cơ bản đã phân biệt được với định nghĩa về hợp đồng thuê
khoán tài sản nhưng vẫn chưa thể hiện được các đặc điểm riêng biệt của hai loại hợp
đồng này.
11


1.3.2. Đặc điểm pháp lí của hợp đồng thuê tài sản
Theo định nghĩa tại điều 472 – Bộ Luật dân sự 2015 thì: Hợp đồng thuê tài sản

là hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản, theo đó bên có tài sản (bên cho thuê)
chuyển giao tài sản cho bên kia, bên được chuyển giao (bên thuê) có quyền sử dụng tài
sản được chuyển giao trong một thời hạn theo thỏa thuận hoặc pháp luật qui định. Hết
thời hạn đó, bên được chuyển giao tài sản trả lại tài sản được chuyển giao cho bên bên
có tài sản chuyển giao và trả tiền thuê tài sản theo giá thỏa thuận hoặc pháp luật qui
định.
Thêm vào đó, hợp đồng thuê tài sản mang những đặc điểm chung của hợp đồng
dân sự. Hợp đồng dân sự trước hết phải là một thỏa thuận có nghĩa, nó phải chứa đựng
yếu tố tự nguyện khi giao kết, có sự trùng lặp ý chí giữa các bên. Việc giao kết hợp
đồng phải tuân theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực,
ngay thẳng, tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã
hội. Yếu tố thỏa thuận đã bao hàm trong đó yếu tố tự nguyện, tự định đoạt và thống
nhất về mặt ý chí.Đây là yếu tố quan trọng nhất tạo nên sự đặc trưng của hợp đồng so
với các giao dịch dân sự khác, đây cũng là yếu tố tạo nên bản chất của luật Dân sự
khác với bản chất của các nghành luật khác.
 Hợp đồng thuê tài sản luôn là hợp đồng có đền bù

Mục đích của bên thuê là nhằm được sử dụng tài sản của người khác trong một
thời hạn nhất định, ngược lại, bên cho thuê hướng tới việc thu được một khoản tiền khi
cho người khác sử dụng tài sản của mình. Vì vậy, khi hợp đồng thuê được xác lập thì
mỗi bên đều chuyển giao cho nhau những lợi ích, trong đó, bên cho thuê chuyển giao
cho bên thuê quyền khai thác công dụng của tài sản, bên thuê chuyển giao cho bên cho
thuê một khoản tiền (tiền thuê tài sản).
Do quan hệ trao đổi tài sản trong giao lưu dân sự có đặc điểm cơ bản là sự trao
đổi ngang giá nên khi bên cho thuê tài sản và chuyển giao tài sản thuê cho bên thuê thì
khoản tiền thuê mà bên thuê sẽ trả là khoản tiền đền bù, lợi ích vật chất mà bên cho
thuê được hưởng. Bởi thế, đa phần các Hợp đồng dân sự là Hợp đồng có đền bù. Trả
tiền thuê và phương thức trả là một điều khoản bắt buộc trong hợp đồng do đó nếu các
bên không có thỏa thuận về điều khoản này trong hợp đồng thì nó không còn là hợp
đồng thuê tài sản nữa mà chuyển thành hợp đồng mượn tài sản.

12


Tính chất đền bù trong Hợp đồng được các bên áp dụng để thực hiện việc trao
đổi với nhau các lợi ích vật chất. Tuy nhiên, không nhất thiết cứ bên này hưởng lợi ích
vật chất thì bên kia cũng hưởng lợi ích vật chất mới được coi là "đền bù tương ứng".
Do nhu cầu đa dạng, các bên có thể thoả thuận để giao kết những Hợp đồng mà trong
đó một bên hưởng lợi ích vật chất nhưng bên kia lại hưởng một lợi ích thuộc về nhu
cầu tinh thần. Cần xác định rằng, các Hợp đồng mang tính chất đền bù đa phần là Hợp
đồng song vụ cũng như đa phần các Hợp đồng song vụ đều mang tính đền bù. Tuy
nhiên, trong thực tế có rất nhiều Hợp đồng dù mang tính chất đền bù nhưng lại là Hợp
đồng đơn vụ như Hợp đồng cho vay có lãi mà hiệu lực của nó được xác định tại thời
điểm bên vay đã nhận tiền. Mặt khác, có nhiều Hợp đồng song vụ nhưng không mang
tính chất đền bù như Hợp đồng gửi giữ không có thù lao.
 Có thể là hợp đồng ưng thuận, có thể là hợp đồng thực tế.

Hợp đồng ưng thuận là: những hợp đồng theo quy định của pháp luật, quyền và
nghĩa vụ của các bên sẽ phát sinh ngay sau khi các bên đã thỏa thuận xong với nhau về
những nội dung chủ yếu trong hợp đồng. Trong trường hợp dù các bên chưa trực tiếp
thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết về mặt pháp lí, phát sinh yêu cầu của bên này đối
với bên kia trong việc thực hiện hợp đồng, nói theo cách khác hợp đồng ưng thuận là
hợp đồng mà thời điểm có hiệu lực đã được xác định tại thời điểm giao kết. Nếu các
bên đã thỏa thuận hợp đồng chỉ có hiệu lực khi bên cho thuê đã chuyển giao tài sản
thuê cho bên thuê thì hợp đồng đó là một hợp đồng thực tế.
Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thuê tài sản là ở thời điểm giao kết
hợp đồng. Có nghĩa là quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên trong hợp đồng thuê tài
sản phát sinh sau khi các bên đã thỏa thuận xong những điều khoản chủ yếu của hợp
đồng như: giá thuê, đối tượng, thời hạn thuê. Do hợp đồng thuê tài sản không bắt buộc
dưới hình thức văn bản mà chỉ bắt buộc với những tài sản do nhà nước quy định. Vì
vậy đối với các loại tài sản không cần thể hiện dưới hình thức văn bản thì hợp đồng

này có hiệu lực khi các bên đã thỏa thuận xong, còn hợp đồng được thể hiện dưới hình
thức văn bản thì nó sẽ có hiệu lực tại thời điểm kí vào hợp đồng hoặc thời điểm ghi
trong hợp đồng.

13


Đối với trường hợp tài sản thuê hợp đồng phải được công chứng và đăng kí thì
thời điểm có hiệu lực là tại thời điểm công chứng, chứng thực, đăng kí tại cơ quan nhà
nược có thẩm quyền.
 Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng song vụ

Hợp đồng song vụ là Hợp đồng mà các bên chủ thể đều có nghĩa vụ.Hay nói
cách khác, mỗi một bên chủ thể của Hợp đồng song vụ là người vừa có quyền lại vừa
có nghĩa vụ dân sự. Trong nội dung của loại Hợp đồng này, quyền dân sự của bên này
đối lập tương ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngược lại. Vì thế, nếu Hợp đồng song
vụ được giao kết theo hình thức văn bản thì phải lập thành nhiều văn bản để mỗi bên
giữ một bản Hợp đồng. Tại khoản 1 Điều 406, BLDS đã định nghĩa: "Hợp đồng song
vụ là Hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau".
 Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản

Định nghĩa hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản:
Sự thỏa thuận giữa các chủ thể dân sự mà theo đó, bên có tài sản chuyển giao
tài sản cho bên kia, và bên được chuyển giao tài sản có quyền sử dụng tài sản đó trong
một thời hạn nhất định, hết thời hạn đó bên được chuyển giao tài sản trả lại tài sản đó
cho bên có tài sản chuyển giao.
1.3.3. Hình thức và hiệu lực của hợp đồng thuê tài sản
Tùy theo từng đối tượng cụ thể và những trường hợp nhất định mà Nhà nước sẽ
quy định hình thức phù hợp của hợp đồng.
Hình thức của hợp đồng dân sự là cách thức biểu hiện ra bên ngoài của những

nội dung của nó dưới một dạng vật chất hữu hình nhất định. Theo đó, những điều
khoản mà các bên đã cam kết thỏa thuận phải được thể hiện ra bên ngoài dưới một
hình thức nhất định, hay nói cách khác hình thức của hợp đồng là phương tiện để ghi
nhận nội dung mà các chủ thể đã xác định. Tùy thuộc vào nội dung và tính chất của
từng hợp đồng cũng như tùy thuộc vào uy tín, độ tin cậy lẫn nhau mà các bên có thể
lựa chọn một hình thức nhất định trong việc giao kết hợp đồng tùy từng trường hợp cụ
thể. Điều 401 Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015 quy định về hình thức hợp đồng dân
sự như sau:

14


"1. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng
hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng
một hình thức nhất định.
2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng
văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân
theo các quy định đó.
Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác".
Hiệu lực: Hợp đồng bằng miệng hoặc bằng các hành vi cụ thể có hiệu lực tại
thời điểm các bên đã trực tiếp thỏa thuận với nhau về những nội dung chủ yếu của hợp
đồng.Hợp đồng bằng văn bản thường, có hiệu lực tại thời điểm bên sau cùng ký vào
văn bản hợp đồng.Hợp đồng bằng văn bản có chứng nhận, chứng thực, đăng ký hoặc
xin phép có hiệu lực tại thời điểm hợp đồng đó được công chứng, chứng thực, đăng ký
hoặc cho phép.Ngoài ra hợp đồng còn có thể có hiệu lực sau thời điểm nói trên nếu các
bên đã tự thỏa thuận với nhau hoặc trong trường hợp pháp luật đã quy định cụ thể (Có
thể kể đến hợp đồng cho thuê nhà ở (Điều 492 Bộ luật Dân sự); Hợp đồng thế chấp các
tài sản như: Quyền sử dụng đất, Quyền sử dụng rừng, Quyền sở hữu rừng trồng, Tàu
bay, Tàu biển và các tài sản khác thế chấp bảo đảm nhiều nghĩa vụ; và hợp đồng tặng

cho bất động sản mà pháp luật yêu cầu phải đăng ký quyền sở hữu (Điều 467 Bộ luật
Dân sự) và các hợp đồng khác. ").
Ví dụ về hợp đồng thuê đất của cá nhân, hộ gia đình tổ chức phải được lập
thành văn bản có công chứng, chứng thực tại ủy ban nhân dân xã và phải nộp lại tại
phòng đăng kí quyền sử dụng đất.Tóm lại sự điều chỉnh của BLDS 2015 về hình thức
hợp đồng thuê tài sản không cố định cho mọi loại tài sản mà tùy thuộc vào từng loại
đối tượng hợp đồng.
Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng này không được ghi nhận
một cách trực tiếp trong Bộ luật Dân sự cũng như Luật Nhà ở và các quy định khác.
Theo khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua
bán nhà ở không phát sinh từ thời điểm giao kết hợp đồng mà được xác định kể từ khi
các bên hoàn thành thủ tục công chứng: “văn bản được công chứng (hợp đồng, giao
dịch và lời chứng của công chứng viên) có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên
15


ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”. Nếu các bên thỏa thuận với
nhau thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là một thời điểm khác với thời điểm
công chứng viên ký công chứng và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng, theo
tôi thỏa thuận như thế là vô hiệu, bởi đây là là trường hợp “pháp luật quy định khác”
theo Điều 405 BLDS.
1.3.4. Mục đích và nội dung của hợp đồng thuê
•

Mục đích
Mục đích của bên thuê là nhằm được sử dụng tài sản của người khác trong một
thời hạn nhất định, ngược lại, bên cho thuê hướng tới việc thu được một khoản tiền khi
cho người khác sử dụng tài sản của mình. Vì vậy, khi hợp đồng thuê được xác lập thì
mỗi bên đều chuyển giao cho nhau những lợi ích, trong đó, bên cho thuê chuyển giao
cho bên thuê quyền khai thác công dụng của tài sản, bên thuê chuyển giao cho bên cho

thuê một khoản tiền (tiền thuê tài sản). Đa phần mục đích trong hợp đồng thuê tài sản
thông thường là để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hoặc khai thác công dụng của tài sản
vào mục đích sản xuất

•

Nội dung
Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm hoặc không
được làm;
- Số lượng, chất lượng;
- Giá, phương thức thanh toán;
- Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng.
- Phạt vi phạm hợp đồng
- Các nội dung khác
Nội dung của hợp đồng là tổng hợp các điều khoản trong hợp đồng. Một hợp
đồng có thể bao gồm điều khoản do các bên thỏa thuận, điều khoản do pháp luật quy
định. Các điều khooản này làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cá bên trong khoa hoạc
pháp lý điều khoản trong hợp đồng được chia thành ba loại: điều khoản căn bản, điều
khoản thông thường và điều khoản tùy nghi:

16


- Điều khoản căn bản là những điều khoản bát buộc các bên phải thỏa thuận,
nếu thiếu những điều khoản này thì hợp đồng không thể giao kết được. Người ta còn
gọi các điều khoản căn bản là điều kiện cần và đủ đề hình thành hợp đồng.Tùy thuộc
vào từng đối tượng của hợp đồng mà có thể có những điều khoản căn bản nhất định
Điều 402 Bộ luật dân sự năm 2015 chỉ nêu gợi ý một số điều khoản của nội

dung chủ yếu của hợp đồng để các bên thỏa thuận tùy vào từng hợp đồng cụ thể. Quy
định như trên là phù hợp vì mỗi loại hợp đồng có nội dung chủ yếu riêng.
-Điều khoản thông thường: đó là các điều khoản mà các bên có thể thỏa thuận
trong khi giao kết hợp đồng hoặc không thỏa thuận. Các điều khoản này đã được quy
định trong luật, vì vậy, nếu các bên không có những thỏa thuận trong hợp đồng khác
với những quy định của pháp luật, thì những quy định của pháp luật sẽ được áp dụng
giao két hợp đồng. Khi có tranh chấp sẽ căn cứ vào những quy định của pháp luật để
giải quyết.
-Điều khỏản tùy nghi: Là những điều khoản nêu ra phương thức khác nhau để
các bên tự lựa chọn hoặc những điều khoản luật không nêu các bên tự thỏa thuận trong
khi giao kết hợp đồng.
Như vậy, có những điều khoản phải thỏa thuận trong hợp đồng, quyết định sự
hình thành của hợp đồng nhưng lại có những điều khoản không nhất thiết phải thỏa
thuận trong hợp đồng.
1.3.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên
Thứ nhất: Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê tài sản.
– Giao tài sản cho thuê để bên thuê sử dụng trong một thời hạn như đã thỏa
thuận trong hợp đồng. Bên cho thuê phải giao tài sản cho thuê đúng số lượng, chất
lượng, chủng loại, tình trạng và đúng thời điểm, địa điểm đã được hai bên thỏa thuận;
– Bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê; có nghĩa vụ phải cung
cấp những thông tin cần thiết về tình trạng tài sản và việc sử dụng tài sản cho thuê;
– Bảo đảm tài sản cho thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với
mục đích thuê để bên thuê có thể sử dụng bình thường trong suốt thời gian thuê; trong
thời gian cho thuê, bên cho thuê phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản
cho thuê và phải chịu những phí tổn đó; nếu sửa chữa tài sản thuộc trách nhiệm của
bên cho thuê, nhưng bên thuê đã báo trước và tự sửa chữa, thì phí tổn liên quan đến
17


sửa chữa tài sản bên cho thuê phải chịu; nếu tài sản cho thuê bị tranh chấp về quyền sở

hữu làm cho bên thuê không sử dụng tài sản ổn định, thì bên thuê còn phải bồi thường
thiệt hại cho bên thuê và bên thuê còn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp
đồng.
– Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê trong tình trạng
như khi nhận, trừ những hao mòn tự nhiên trong quá trình bên thuê sử dụng tài sản;
nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi giao, thì bên cho thuê có
quyền yêu cầu bồi thường những thiệt hại đó. Bên cho thuê tài sản có quyền yêu cầu
bên thuê trả đủ tiền thuê đúng thời hạn, đúng phương thức đã được thỏa thuận trong
hợp đồng.
Thứ hai: Quyền và nghĩa vụ của bên thuê tài sản.
+ Trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận. Nếu các bên không thỏa thuận
về thời hạn trả tiền thuê, thì việc trả tiền được xác định theo tập quán nơi trả tiền hoặc
trả tiền khi bên thuê trả lại tài sản thuê.
+ Bên thuê phải coi tài sản thuê như của chính mình, sử dụng tài sản thuê đúng
công dụng, đúng mục đích đã ghi trong họp đồng hoặc ước đoán theo tình trạng thực
tế. Nếu bên thuê vi phạm, bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản, đơn phương chấm dứt
thực hiện họp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
+ Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị của tài sản, nếu được bên cho thuê
đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán những chi phí họp lý.
+ Khi hợp đồng đã hết hạn, bên thuê có nghĩa vụ hoàn trả tài sản thuê trong tình
trạng như khi nhận, trừ những hao mòn tự nhiên. Nếu hết thời hạn thuê mà bên thuê
không trả lại tài sản thuê, thì bên thuê phải trả thêm tiền từ thời điểm quá hạn và phải
chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả.
+ Ngoài ra, bên thuê có thể bị phạt do chậm trả, nếu trong họp đồng các bên có
thỏa thuận. Nếu tài sản thuê bị hư hỏng hoặc không còn giữ được như tình trạng đã
ước định trong họp đồng (sử dụng quá công suất, bảo quản, giữ gìn không tốt, không
sử dụng đúng quy trình kỹ thuật…) do lỗi của bên thuê, thì bên thuê phải chịu những
phí tổn về sửa chữa. Trong trường họp do lỗi của bên thuê mà tài sản thuê bị hư hỏng
hoàn toàn, bị mất, bị tiêu hủy thì bên thuê phải bồi thường toàn bộ giá trị của tài sản
thuê. Nếu tài sản thuê là gia súc thì bên thuê phải trả cả gia súc được sinh ra trong thời

18


hạn thuê, nếu các bên không có thỏa thuận khác.Bên cho thuê phải thanh toán chi phí
chăm sóc gia súc được sinh ra cho bên thuê.
Nếu tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì
bên thuê có quyền: yêu cầu bên cho thuê sửa chữa tài sản; giảm giá thuê; đổi tài sản
khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bên cho thuê bồi
thường thiệt hại.
1.3.6. Giá thuê và hạn thuê
•

Giá thuê
1. Giá thuê do các bên thoả thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu
của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê
được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.

•

Hạn thuê
1. Thời hạn thuê do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì được xác
định theo mục đích thuê.
2. Trường hợp các bên không thoả thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê
không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng
bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.
1.3.7. Chấm dứt hợp đồng thuê tài sản
Trong BLDS hiện hành Blds 2015 không có quy định về điều khoản cụ thể
trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê tài sản mà chỉ quy định chung trong các Điều
474, 477 và 480 về các trường hợp phát sinh vấn đề chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên

trên thực tế điều kiện chấm dứt hợp đồng tương tự như trong BLDS 2005.
Điều 474
1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác
định theo mục đích thuê.
2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê
không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng
bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.
a. Thời hạn thuê đã hết hoặc không thỏa thuận được

19


Nếu hợp đồng thuê tài sản có xác định thời hạn thuê, thì việc kết thúc thời hạn
đó là căn cứ để chấm dứt hợp đồng thuê tài sản.
Ví dụ hợp đồng thuê nhà, 2 bên thỏa thuận là thuê trong vòng 1 năm, thời hạn 1
năm đã hết thì 2 bên chấm dứt hợp đồng.
b. Theo thoả thuận của các bên về việc chấm dứt trước thời hạn; đối với hợp
đồng thuê không xác định thời hạn, khi bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng thì phải
báo cho bên thuê biết trước một thời gian hợp lý, nếu không có thoả thuận về thời hạn
báo trước.
Điều 474
1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác
định theo mục đích thuê.
2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê
không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng
bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý
Nếu hợp đồng thuê tài sản không xác định thời hạn thì về nguyên tắc các bên có
thể chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng bên muốn chấm dứt hợp đồng thuê phải
thông báo trước cho bên kia một khoảng thời gian hợp lý để bên thuê có đủ thời gian,
điều kiện trả lại tài sản thuê, và bên cho thuê có thể tiếp nhận lại tài sản. Khoàng thời

gian hợp lý là bao nhiêu thì tùy thuộc vào đối tượng của hợp đồng thuê tài sản và mục
đích thuê để xác định. Cũng cần lưu ý rằng, nếu các bên thỏa thuận về việc thuê tài sản
để bên thuê sử dụng vào mục đích nhất định, thì trong trường hợp các bên không thỏa
thuận rõ thời hạn thuê tài sản, hợp đồng thuê tài sản sẽ chấm dứt khi mục đích thuê tài
sản đã đạt được.
c. Hợp đồng bị huỷ bỏ hoặc bị đơn phương chấm dứt thực hiện.
Trường hợp các bên đơn phương chấm dứt hợp đồng được quy định cụ thể dựa
vào lỗi của các bên.
Điều 477 có quy định
1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận,
phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư
hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự
sửa chữa.
20


2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên
thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp
sau đây:
a) Sửa chữa tài sản;
b) Giảm giá thuê;
c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu
bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản
thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.
3. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa
chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý,
nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí
sửa chữa.
Hợp đồng thuê tài sản cũng có thể chấm dứt khi một bên vi phạm điều khoản
mà theo quy định của pháp luật thì bên kia có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng

hoặc hủy hợp đồng. Bên cho thuê cũng có quyền đơn phương phẩm dứt thực hiện hợp
đồng khi bên thuê sử dụng tài sản không đúng công dụng của tài sản, không đúng mục
đích đã thỏa thuận (Điều 481), hoặc bên thuê không trả tiền thuê trong ba kỳ liên tiếp
(khoản 2 Điều 481Bộ luật dân sự năm 2015).
Khi hợp đồng bị đình chỉ bên thuê phải trả lại tài sản.
d. Tài sản thuê không còn.
Tài sản thuê là đối tượng của hợp đồng thuê tài sản và là cơ sở để có thể đạt
được mục đích của bên thuê.Nếu tài sản thuê không còn thì hợp đồng đương nhiên
chấm dứt. Tuy nhiên, điều luật không quy định rõ tài sản thuê không còn vì lý do gì,
nếu do bên thuê đã nhận tài sản mà bên thuê đánh mất thì bên thuê phải chịu trách
nhiệm bồi thường thiệt hại. Nếu tài sản thuê không còn do dự kiện bất khả kháng thì
hợp đồng đương nhiên chấm dứt, các bên không phải chịu trách nhiệm về việc này.
TIỂU KẾT CHƯƠNG I
Chương I đã khái quát một số quy định chung về hợp đồng, trong đó có khái
niệm hợp đồng, các điều khoản này xác định được nội dung của các bên tham gia hợp
đồng.
21


Nội dung của hợp đồng thuê nói riêng và hợp đồng nói chung là tổng hợp các
điều khoản mà các bên tham gia giao kết hợp đồng đã thỏa thuận, các điều khoản này
xác định những quyền và nghĩa vụ dân sự cụ thể của các bên giao kết hợp đồng.
Chương I đã khái quát chung về những nội dung cơ bản của hợp đồng thuê tài
sản được quy định trong BLDS 2015 bao gồm các khái niệm và quy định của các bên
tham gia thuê trong đó có: nội dung, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết
hợp đồng và các vấn đề phát sinh trong lúc thực hiện hợp đồng. Qua đó có thể hiểu rõ
về Luật chung như chỉ ra được những điểm hạn chế trong BLDS 2005.

22

CHƯƠNG II. NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢNTRONG
BLDS 2015
2.1. So sánh BLDS 2005 với BLDS 2015 về hợp đồng thuê tài sản
Bảng so sánh những điểm mới về các quy định của hợp đồng thuê tài sản:
Các quy định
BLDS 2015
Hợp đồng thuê Điều 472
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa
tài sản
thuận giữa các bên, theo đó bên
cho thuê giao tài sản cho bên
thuê để sử dụng trong một thời
hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng
thuê nhà để sử dụng vào mục
đích khác được thực hiện theo
quy định của Bộ luật này, Luật
nhà ở và quy định khác của pháp
luật có liên quan
Điều 473
Giá thuê
1. Giá thuê do các bên thỏa
thuận hoặc do người thứ ba xác
định theo yêu cầu của các bên,
trừ trường hợp luật có quy định
khác.
2. Trường hợp không có thỏa
thuận hoặc thỏa thuận không rõ
ràng thì giá thuê được xác định

theo giá thị trường tại địa điểm
và thời điểm giao kết hợp đồng
thuê
Thời hạn thuê
Điều 474
1. Thời hạn thuê do các bên thỏa
thuận; nếu không có thỏa thuận
thì được xác định theo mục đích
thuê.
2. Trường hợp các bên không
thỏa thuận về thời hạn thuê và
thời hạn thuê không thể xác định
được theo mục đích thuê thì mỗi
bên có quyền chấm dứt hợp
đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải
thông báo cho bên kia trước một
thời gian hợp lý.
23

BLDS 2005
Điều 480
Hợp đồng thuê tài sản là sự
thoả thuận giữa các bên,
theo đó bên cho thuê giao
tài sản cho bên thuê để sử
dụng trong một thời hạn,
còn bên thuê phải trả tiền
thuê

Điều 481

1. Giá thuê tài sản do các
bên thoả thuận.
2. Trong trường hợp pháp
luật có quy định về khung giá
thuê thì các bên chỉ được
thoả thuận về giá thuê trong
phạm vi khung giá đó.

Điều 482
1. Thời hạn thuê do các bên
thoả thuận; nếu không có
thoả thuận thì được xác định
theo mục đích thuê.
2. Trong trường hợp các bên
không thoả thuận về thời
hạn thuê hoặc thời hạn thuê
không thể xác định được
theo mục đích thuê thì hợp
đồng thuê hết thời hạn khi
bên thuê đã đạt được mục
đích thuê.


Cho thuê lại

Giao
thuê

tài

Điều 475
Bên thuê có quyền cho thuê lại
tài sản mà mình đã thuê, nếu
được bên cho thuê đồng ý.

Điều 483
Bên thuê có quyền cho thuê
lại tài sản mà mình đã thuê,
nếu được bên cho thuê đồng
ý.

sản Điều 476
1. Bên cho thuê phải giao tài sản
cho bên thuê đúng số lượng, chất
lượng, chủng loại, tình trạng, thời
điểm, địa điểm đã thỏa thuận và
cung cấp thông tin cần thiết về
việc sử dụng tài sản đó.
2. Trường hợp bên cho thuê
chậm giao tài sản thì bên thuê có
thể gia hạn giao tài sản hoặc hủy
bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi
thường thiệt hại; nếu tài sản thuê
không đúng chất lượng như thỏa
thuận thì bên thuê có quyền yêu
cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm
giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và
yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Điều 484

1. Bên cho thuê phải giao tài
sản cho bên thuê đúng số
lượng, chất lượng, chủng
loại, tình trạng và đúng thời
điểm, địa điểm đã thoả
thuận và cung cấp những
thông tin cần thiết về việc sử
dụng tài sản đó.
2. Trong trường hợp bên cho
thuê chậm giao tài sản thì
bên thuê có thể gia hạn giao
tài sản hoặc huỷ bỏ hợp
đồng và yêu cầu bồi thường
thiệt hại; nếu tài sản thuê
không đúng chất lượng như
thoả thuận thì bên thuê có
quyền yêu cầu bên cho thuê
sửa chữa, giảm giá thuê hoặc
huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu
bồi thường thiệt hại
Điều 485
1. Bên cho thuê phải bảo
đảm tài sản thuê trong tình
trạng như đã thoả thuận,
phù hợp với mục đích thuê
trong suốt thời gian cho
thuê; phải sửa chữa những
hư hỏng, khuyết tật của tài
sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ
mà theo tập quán bên thuê

phải tự sửa chữa.
2. Trong trường hợp tài sản
thuê bị giảm sút giá trị sử
dụng mà không do lỗi của
bên thuê thì bên thuê có
quyền yêu cầu bên cho thuê:

Nghĩa vụ bảo
đảm giá trị sử
dụng của tài sản
thuê

Điều 477
1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài
sản thuê trong tình trạng như đã
thỏa thuận, phù hợp với mục đích
thuê trong suốt thời gian cho
thuê; phải sửa chữa những hư
hỏng, khuyết tật của tài sản thuê,
trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập
quán bên thuê phải tự sửa chữa.
2. Trường hợp tài sản thuê bị
giảm sút giá trị sử dụng mà không
do lỗi của bên thuê thì bên thuê
có quyền yêu cầu bên cho thuê
thực hiện một hoặc một số biện
pháp sau đây:
a) Sửa chữa tài sản;
24

b) Giảm giá thuê;
c) Đổi tài sản khác hoặc đơn
phương chấm dứt thực hiện hợp
đồng và yêu cầu bồi thường thiệt
hại, nếu tài sản thuê có khuyết
tật mà bên thuê không biết hoặc
tài sản thuê không thể sửa chữa
được mà do đó mục đích thuê
không đạt được.
3. Trường hợp bên cho thuê đã
được thông báo mà không sửa
chữa hoặc sửa chữa không kịp
thời thì bên thuê có quyền tự
sửa chữa tài sản thuê với chi phí
hợp lý, nhưng phải báo cho bên
cho thuê và có quyền yêu cầu
bên cho thuê thanh toán chi phí
sửa chữa.
Nghĩa vụ bảo
đảm quyền sử
dụng tài sản
cho bên thuê

Điều 478
1. Bên cho thuê phải bảo đảm
quyền sử dụng tài sản ổn định
cho bên thuê.
2. Trường hợp có tranh chấp về
quyền sở hữu đối với tài sản thuê

mà bên thuê không được sử dụng
tài sản ổn định thì bên thuê có
quyền đơn phương chấm dứt
thực hiện hợp đồng và yêu cầu
bồi thường thiệt hại

Nghĩa vụ bảo Điều 479
quản tài sản 1. Bên thuê phải bảo quản tài sản
thuê
thuê, phải bảo dưỡng và sửa
chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng
thì phải bồi thường.
Bên thuê không chịu trách nhiệm
về những hao mòn tự nhiên do
sử dụng tài sản thuê.
2. Bên thuê có thể tu sửa và làm
tăng giá trị tài sản thuê, nếu
25

a) Sửa chữa tài sản;
b) Giảm giá thuê;
c) Đổi tài sản khác hoặc đơn
phương chấm dứt thực hiện
hợp đồng và yêu cầu bồi
thường thiệt hại, nếu tài sản
thuê không thể sửa chữa
được mà do đó mục đích
thuê không đạt được hoặc
tài sản thuê có khuyết tật mà
bên thuê không biết.

3. Trong trường hợp bên cho
thuê đã được thông báo mà
không sửa chữa hoặc sửa
chữa không kịp thời thì bên
thuê có quyền tự sửa chữa
tài sản thuê, nhưng phải báo
cho bên cho thuê và có
quyền yêu cầu bên cho thuê
thanh toán chi phí sửa chữa
Điều 486
1. Bên cho thuê phải bảo
đảm quyền sử dụng tài sản
ổn định cho bên thuê.
2. Trong trường hợp có
tranh chấp về quyền sở hữu
đối với tài sản thuê mà bên
thuê không được sử dụng tài
sản ổn định thì bên thuê có
quyền đơn phương chấm
dứt thực hiện hợp đồng và
yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Điều 487
1. Bên thuê phải bảo quản
tài sản thuê như tài sản của
chính mình, phải bảo dưỡng
và sửa chữa nhỏ; nếu làm
mất mát, hư hỏng thì phải
bồi thường.
Bên thuê không chịu trách
nhiệm về những hao mòn tự

nhiên do sử dụng tài sản