Thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn phường Xuân Hòa thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai

MỤC LỤC
MỤC LỤC..............................................................................................................................1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................................2
1.1. Lý do thực hiện:......................................................................................................2
Đất đai là điều kiện không thể thiếu được cho mọi hoạt động sống trên trái đất. Đất đai
có khả năng vô hạn về thời gian sử dụng nhưng lại giới hạn về diện tích và cố định
về vị trí. Đất đai cần được sử dụng hiệu quả và phải quản lý một cách chặt chẽ cả
về số lượng lẫn chất lượng, phải nắm bắt đầy đủ các thông tin về đất đai để nghiên
cứu, đánh giá và đưa ra những biện pháp quản lý, sử dụng một cách hiệu quả và tối ưu
nhất.................................................................................................................................2
Việc sử dụng đất đai sao cho đạt hiệu quả kinh tế cao nhất nhưng phải bảo vệ môi
trường đang là vấn đề được Đảng và Nhà nước ta quan tâm. Để quản lý tốt nguồn tài
nguyên thiên nhiên quý giá ấy Đảng và Nhà nước không ngừng đưa ra những chính sách
pháp luật phù hợp với từng thời kỳ lịch sử khác nhau.....................................................2
1.2. Mục tiêu của đợt thực tập........................................................................................2
1.3. Đối tượng và phạm vi thực tập:.............................................................................3
1.4. Nội dung công việc trong quá trình thực tập:........................................................3
2. CƠ SỞ LÝ LUẬN..........................................................................................................3
2.1. Cơ sở pháp lý:...........................................................................................................3
2.2. Cơ sở thực tiển:......................................................................................................4
3. NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN......................................5
3.1. Giới thiệu chung về địa bàn thực tập......................................................................5
3.2. Phương pháp sử dụng để thực hiện công việc trong quá trình thực tập:...............7
3.3. Nội dung thực hiện................................................................................................8
4. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC..............................................................................................16
4.1. Báo cáo thực tập tốt nghiệp....................................................................................16
4.2. Các loại bản đồ sử dụng trong quá trình thực tập.................................................18
4.3. Các loại hồ sơ, bảng biểu, số liệu thống kê.........................................................18
4.4. Các loại sổ..............................................................................................................18
5. NHẬT KÝ THỰC TẬP.................................................................................................19
6. KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ........................................................................................20

6.1. Kết luận................................................................................................................20
6.2. Kiến nghị..............................................................................................................20

1


1. ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Lý do thực hiện:

Đất đai là điều kiện không thể thiếu được cho mọi hoạt động sống trên trái
đất. Đất đai có khả năng vô hạn về thời gian sử dụng nhưng lại giới hạn về diện tích
và cố định về vị trí. Đất đai cần được sử dụng hiệu quả và phải quản lý một cách
chặt chẽ cả về số lượng lẫn chất lượng, phải nắm bắt đầy đủ các thông tin về đất đai
để nghiên cứu, đánh giá và đưa ra những biện pháp quản lý, sử dụng một cách hiệu
quả và tối ưu nhất.
Việc sử dụng đất đai sao cho đạt hiệu quả kinh tế cao nhất nhưng phải bảo vệ
môi trường đang là vấn đề được Đảng và Nhà nước ta quan tâm. Để quản lý tốt
nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá ấy Đảng và Nhà nước không ngừng đưa ra
những chính sách pháp luật phù hợp với từng thời kỳ lịch sử khác nhau.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức điều phối đất đai, làm
cho ruộng đất được tích tụ, tập trung dần vào những người kinh doanh nông nghiệp
giỏi, sản xuất giỏi tạo ra nhiều sản phẩm hàng hoá cho xã hội, phân bố lại lao động
ở nông thôn, tạo điều kiện rút bớt lao động trong nông nghiệp sang ngành công
nghiệp, dịch vụ, xây dựng tạo tập nhà ở, đáp ứng yêu cầu phát triển nhà ở của xã hội
song song với phát triển kinh tế xã hội nói chung. Bên cạnh những mặt tích cực mà
hình thức này mang lại, thì vẫn tồn tại nhiều điều bất cập: Tạo nên những cơn “sốt”
giá đất, giá ảo, tình trạng đầu cơ tích lũy đất đai, dẫn đến nông dân không có đất sản
xuất, người có nhu cầu nhưng không đủ khả năng do giá cả không hợp lý, việc
chuyển nhượng nhưng không thực hiện trình tự thủ tục theo qui định của pháp luật,
làm thất thu ngân sách nhà nước và phát sinh tình trạng tranh chấp khiếu nại ... đã

gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý đất đai. Đây là thực trạng chung của các
địa phương nói chung trong cả nước và trên địa bàn phường Xuân Hòa nói riêng.
Từ thực trạng trên để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, phát huy được những ưu điểm, hạn chế được những nhược điểm, khắc
phục những tồn tại trong công tác quản lý nhà nước về đất đai,được sự đồng ý của
Khoa Quản lý Đất đai - Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ
Chí Minh, em đã tiến hành lựa chọn nội dung thực tập: “Thực trạng công tác
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
phường Xuân Hòa thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai”.
1.2. Mục tiêu của đợt thực tập

Vận dụng lý tuyết đã học vào thực tiển nhằm tích lũy kinh nghiệm
nâng cao trình độ hiểu biết, để đáp ứng được cho công việc.
-

Nắm được quy trình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường Xuân

Hòa.
Đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn phường
Xuân Hòa để tìm ra những yếu tố gây ảnh hưởng đối với công tác chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
2


Điều tra thu thập tình hình tự nhiên – kinh tế xã hội gây áp lực đối với
công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tìm hiểu thực trạng chuyển nhượng quyển sử dụng đất trên địa bàn
phường Xuân Hòa thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai. Từ đó rút ra những thuận lợi
khó khăn, vướng mắc trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đề xuất
hướng giải quyết hoàn thiện hơn.

1.3. Đối tượng và phạm vi thực tập:

Đồng Nai.

Phạm vi về không gian: phường Xuân Hòa, thị xã Long Khánh tỉnh

Phạm vi về nội dung: đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn phường Xuân Hòa thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai
1.4. Nội dung công việc trong quá trình thực tập:

Những nét chính về điều kiện tự nhiên – kinh tế – xã hội và tình hình
quản lý, sử dụng đất trên địa bàn có ảnh hưởng đến tình hình chuyển nhượng QSDĐ
trên địa bàn.
Áp dụng văn bản pháp luật đất đai, về quy trình, trình tự, thủ tục
chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương; tình hình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng,
những văn bản pháp luật ban hành tại địa phương có liên quan đến vấn đề chuyển
nhượng QSDĐ.
Những thuận lợi và vướng mắc trong khi thực hiện công tác chuyển
nhượng QSDĐ; những đề xuất nhằm hoàn thiện.
Tìm hiểu nguyên nhân chuyển nhượng, tình hình sử dụng đất sau khi
nhận chuyển nhượng

2. CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1. Cơ sở pháp lý:

-

Luật đất đai năm 2003, điều chỉnh bổ sung năm 2009.

-

Luật Dân sự năm 2005.

Nghị định 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng
dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003.
Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25/5/2007 quy định
bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất
3


Thông tư 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài Nguyên và
Môi Trường hướng dẫn một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành luật đất đai;
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường ngày
21/10/2009 về việc quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi Trường về việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính
Thông tư 20/2010/TT –BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Quyết định số 03/2008/QĐ-UBND của UBND Thị xã Long khánh ban
hành quy định về trình tự giải quyết các thủ tục hành chính trên lĩnh vực đất đai theo
cơ chế một cửa liên thông tại UBND các phường, xã, thuộc Thị xã Long Khánh.

Công văn 339/UBND- KT ngày 24/02/2014 của phường Xuân Hòa về
việc ghi nợ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-

Công văn số 479/UBND-NC ngày 09/1/2014 của UBND phường
Xuân Hòa về việc rà soát tình hình cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
-

2.2. Cơ sở thực tiển:

- Có rất nhiều dự án quy hoạch đang triển khai trên địa bàn phường
Xuân Hòa
- Các công trình đang thực hiện tại địa bàn phường Xuân Hòa:
+ Quy hoạch mở rộng, nâng cấp các ngõ hẻm trên địa bàn phường
+ Quy hoạch xây dựng lại nhà văn hóa mở rộng diện tích là 228m2
-

Các quy hoạch nằm trong dự án phường Xuân Hòa:

+ Dự án quy hoạch, cải tạo lại công viên cây xanh năm 2020
+ Dự án quy hoạch xây mới lại trường học năm 2015

4

3. NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN
3.1. Giới thiệu chung về địa bàn thực tập

3.1.1. Điều kiện tự nhiên
A. Vị trí địa lý
- Phường Xuân Hòa được thành lập theo Nghị định số 97/2003/NĐ-CP ngày
21/08/2003 của Chính phủ và chính thức đi vào hoạt động từ ngày 01 tháng 01 năm
2004. Phường Xuân Hòa là một trong những phường trung tâm của thị xã Long
Khánh, có đường quốc lộ 1A chạy qua, đây không những là tuyền giao thông quan
trọng đối với Xuân Hòa cũng như đối với thị xã Long Khánh mà còn là tuyến giao
thông huyết mạch của cả nước giúp cho việc giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội với
nhiều địa phương khác thuận lợi.
- Phường Xuân Hòa cách thành phố Biên Hòa 55 km theo Quốc lộ 1A về
hướng Đông. Diện tích tự nhiên của phường Xuân Hòa là 314,6 ha
- Phường Xuân Hòa có 05 khu phố và 52 tổ dân phố. Tứ cận của phường
giáp với các đơn vị hành chính sau:
+ Phía Bắc giáp phường Xuân An, phường Xuân Bình.
+ Phía Nam giáp phường Phú Bình.
+ Phía Đông giáp xã Bảo Trâm và huyện Xuân Lộc.
+ Phía Tây giáp phường Xuân Bình.
B. Địa hình
- Phường Xuân Hòa có địa hình tương đối bằng phẳng cộng với việc kiến tạo
nền địa chất tốt nên rất thuận lợi trong việc bố trí các khu dân cư và phát triển hệ
thống cơ sờ hạ tầng.
C. Khí hậu – Thủy văn
1. Khí hậu
- Nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, với 2 mùa rõ rệt là mùa mưa và
mùa khô. Mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 và kết thúc vào tháng 11, mùa khô bắt đầu từ
tháng 12 và kết thúc vào tháng 4 năm sau, tuy nhiên có năm cũng có sự biến động
một vài tuần giữa 2 mùa. Đặc trưng khi hậu như sau:

+ Nhiệt độ trung bình là 25-26 oC, nhiệt độ tối đa là 34-35 oC và nhiệt độ tối
thiểu là 19-20 oC.
+ Lượng mưa trung bình hàng năm 2174 mm, trong mùa mưa từ tháng 05 –
11, lượng mưa chiếm đến 90% so với cà năm. Đặc biệt mưa tập trung cao vào tháng
7, 8, 9, 10 có thể gây bất lợi cho sản xuất.
+ Độ ẩm trung bình 85-90%, mùa mưa 92-95% và mùa khô 70-75%. Độ ẩm
thấp nhất là 20-28%.
5


+ Trong năm có 2 mùa gió chính: gió mùa Đông Bắc trong mùa khô và gió
mùa Tây Nam trong mùa mưa. Tốc độ gió trung bình năm từ 2-3 m/s lớn nhất là 2535 m/s. Thị xã Long Khánh không bị ảnh hưởng trực tiếp bởi gió bão nhưng đôi khi
vẫn có lốc xoáy giật tới 80-90 m/s
2. Thủy văn
- Hệ thồng thủy văn trên địa bàn phường không đa dạng như các vùng lân
cận khác, toàn phường chỉ có 02 con suối ( suối Rết, suối Gia Liêu ) về mùa khô
thường bị kiệt nước, nguồn nước mặt hạn chế, việc sinh hoạt và tưới tiêu của người
dân trong phường đều sử dụng từ những giếng khoan và nguồn nước máy cung cấp.

3.1.2. Điều kiện kinh tế
A. Cơ cấu kinh tế
- Tỷ trọng ngành nông nghiệp trong cơ cấ kinh tế của phường đã giảm còn
5,19%. Cụ thể :
+ Đất trông cây hàng năm : rau các loại diện tích gieo trồng tăng lên từ 9 ha
đến 11 ha, đạt năng suất 150 tạ/ha.
+ Đất trồng cây lâu năm : chù yếu là chôm chôm với diện tích khoảng 22 ha,
năng suất hàng năm đạt 130 tạ/ha.
+ Phát triển ngành nuôi trồng nấm mèo và trồng rau an toàn, trồng bonsai cây
kiểng. Riêng ngành nuôi trồng nấm mèo có giá trị sản xuất chiếm từ 35 - 40% trong
tổng giá trị sản xuất nông nghiệp của địa phương.

- Ngành thương mại – dịch vụ chiếm tỷ trọng 52,39% trong cơ cấu kinh tế
cũa phường. Phương thức kinh doanh tuy đa dạng nhưng vẫn là hình thức kinh
doanh cố định nhỏ lẽ, một số mặt hàng kinh doanh theo kiểu nhà phố.
- Ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp đạt tỷ trọng 42,42% trong cơ cấu
kinh tế của phường. Giá trị sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp bình quân
hàng năm trên 29%. Năm 2013 có trên 43 cơ sở sản xuất tiểu thủ công nghiệp, ước
tính giá trị sản xuất là 52,3 tỷ đồng.
Biểu đồ 3.1: Cơ cấu kinh tế của phường Xuân Hòa năm 2013

3.1.3. Điều kiện xã hội
1. Dân số – Lao động
6


- Phường có tổng số 8.871 nhân khẩu với 1.882 hộ. Tỷ lệ gia tăng tự nhiên
giảm từ 1.3% ( năm 2011 ) xuống còn 1.13% ( năm 2012 ) và đạt 1.0 % năm 2013.
- Tổng số lao động trong độ tuổi là 4.720 người, chiếm 53,21% tồng dân số.
2. Dân tộc – Tôn giáo
- Về thành phần dân tộc, trên địa phường có 05 dân tộc như: Kinh, Hoa,
Khơme, Chơro, Nùng. Trong đó người Kinh chiếm đa số ; kế đến là người Hoa
- Về tôn giáo, thì phật giáo và thiên chúa giáo chiếm phần lớn, trong đó phật
giáo chiếm 31,2%, thiên chúa giáo chiếm 27,3%, ngoài ra còn có các tôn giáo khác
như : Tin lành, Hồi giáo, Cao đài, Hòa hảo,..
C. Cơ sở hạ tầng
- Diện tích giao thông của phường là 15,83 ha chiếm 7,23% tổng diện tích tự
nhiên của phường. Bao gồm: đường 21 tháng 4, đường Cách Mang Tháng Tám,
đường Nguyễn Trãi,….và với 25 con hẻm chính cùng các hẻm phụ khác.
- Hiện nay trên địa bàn có 4/5 khu phố đã có trụ sở làm việc và tổ chức hội
họp, sinh hoạt văn nghệ.
- Về cơ sơ y tế, phường đã đầu tư xây dựng mới tạo điều kiện cho việc chăm

sóc sức khỏe cho nhân dân, đảm bảo công tác tiêm phòng định kì được triển khai
kịp thời, thực hiện tốt công tác phòng chống sốt xuất huyết, bệnh lao, bệnh phong,
…
- Cơ sở giáo đục đào tạo: phường đã đưa ra các chủ trương đảm bảo công tác
dạy và học tốt. Duy trì hoạt động của hội khuyến học phường với 05 chi hội ở 05
khu phố. Nhìn chung, công tác giáo dục đã có sự chuyển biến mới về chất lượng,
đội ngũ giáo viên được chuẩn hóa, tự nâng cao kiến thức chuyên môn, đảm bảo về
số lượng và chất lượng, đáp ứng nhu cầu giảng dạy tại địa phương.
- Do ở địa bàn phường chưa có chợ nên việc họp chợ là tự phát,lấn chiếm
lòng lề đường gây mất mĩ quan đô thị.
3.1.3 Hệ thống tổ chức quản lí đất đai tại địa phường
Theo Quyết định số 03/2008/QĐ-UBH của UBND thị xã Long Khánh ngày
29/07/2008 ban hành quy định về trình tự giải quyết các thủ tục hành chính trên lĩnh
vực đất đai theo cơ chế một cửa liên thông tại UBND các xã, phường thuộc Thị xã
Long Khánh.
3.2. Phương pháp sử dụng để thực hiện công việc trong quá trình thực tập:

- Phương pháp điều tra thu thập thông tin: thu thập số liệu, tài liệu có
liên quan đến nội dung chuyển nhượng và thông tin về điều kiện tự nhiên,
kinh tế, xã hội của phường Xuân Hòa
- Phương pháp thống kê: thống kê số lượng hồ sơ, diện tích đất đai,
loại đất đăng ký.
7


- Phương pháp phân tích, tổng hợp: hệ thống hóa những số liệu đã thu
thập được, từ đó tổng hợp, phân tích đánh giá để tìm ra những mặt thuận lợi
và khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai
- Phương pháp so sánh: so sánh các số liệu để đánh giá tình hình sử
dụng đất và tình hình biến động đất đai ở địa phương.

- Phương pháp kế thừa: kế thừa những số liệu, tài liệu sẵn có ở địa
phương.
3.3. Nội dung thực hiện

3.3.1. Quy trình, trình tự thủ tục thực hiện chuyển nhượng QSDĐ.
Sơ đồ: Quy trinh chuyển nhượng QSDĐ theo Nghị định 181/2004/TT –
BTNMT
Người sử dụng
đất ( 1 )

UBND xã,
phường nơi có
đất ( 2 )

Cơ quan thuế

Kho bạc

Bộ phận tiếp
nhận và trả kết
quả ( 3 )

VPĐK QSDĐ
(4)

Chiều đi của hồ sơ
Chiều về của hồ sơ
( 1 ) Trách nhiệm của người sử dụng đất:
-Nộp hồ sơ tại UBND xã, phường nơi có đất nếu chuyển nhượng tại xã
phường

-Nộp thuế vào kho bạc Nhà nước khi có thông báo.
-Nhận laị giấy chứng nhận QSDĐ đã chỉnh lý hoặc giấy chứng nhận QSDĐ
mới tại nơi nộp hồ sơ
( 2 ) Trách nhiệm của UBND xã, phường:
-Chứng nhận, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ về tình trạng
tranh chấp đất đai, nguồn gốc sử dụng đất và chuyển hồ sơ đến VPĐK.
-Thông báo thuế cho người sử dụng đất khi nhận được thông báo từ VPĐK.
-Trao giấy chứng nhận QSDĐ đã chỉnh lý chi người sủ dụng đất khi nhận
được VPĐK
8


( 3 ) Trách nhiệm của bộ phận tiếp nhận và trả kết quả:
-Hướng dẫn người sử dụng về trình tự một cửa và nhận hồ sơ hẹn ngày trả
kết quả
( 4 ) Trách nhiệm của VPĐK:
-Nhận hồ sơ, thẩm tra hồ sơ, nếu đất tại phường thì phải lấy ý kiến xác nhận
về tình trang tranh chấp của UBND xã, phường.
- Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế và nhận lại thông báo về mức thuế
sau 03 ngày.
- Thông báo mức thuế cho người sử dụng đất trực tiếp hoặc thông báo thông
qua UBND xã, phường.
- Chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ theo thẩm quyền quy định tại Điều 57
Nghị định 181/CP hoặc cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp chuyển
nhượng mà có nhu cầu cấp mới.
-Trả giấy chứng nhận đã chỉnh lý cho người sử dụng đất trực tiếp hoặc thông
qua UBND xã, phường.
Thành phần hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ và quy trình thực hiện
- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được ban hành theo thông tư liên tịch số
09/2007/TT- BTNMT ngày 13/06/2006 02 bản chính.

- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng
đất quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất Đai (nếu có) 01 bản chính, 02
bản photo (bản photo công chứng dùng cho việc chuyển thuế và lưu trữ hồ sơ).
- Bản vẽ (nếu giấy chứng nhận QSDĐ không có hình thể thửa đất) 02 bản
chính.
- Văn bản ủy quyền (nếu có) 01 bản chính.
- Tờ khai thuế ( tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân ).
Quy trình thực hiện :
Hộ gia đình,
cá nhân

Văn phòng
UBND thị xã
Long Khánh

Bộ phận tiếp
nhận trả kết quả
xã, phường nơi
có đất

Bộ phận tiếp
nhận trả kết
quả thị xã

Phòng TN -MT

Văn phòng
đăng ký
QSDĐ

Chi cục
thuế

9


Sơ đồ : Trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá
nhân tại địa phương.
- Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân sẽ nộp hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ cho cán
bộ thuộc bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND xã, phường nơi có đất. Trong
thời hạn 3 ngày làm việc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả sẽ kiểm tra tính chính xác
của hồ sơ, điều kiện chuyển nhượng, ký xác nhận vào đơn đăng ký biến động ( nếu
hồ sơ chỉnh lý tên chủ sử dụng ) hoặc xác nhận đơn cấp đổi ( nếu xin cấp đổi giấy
chứng nhận ) và chuyển hồ sơ lên bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thị xã Long
Khánh để chuyển hồ sơ cho VPĐK .
Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc
tại điểm này, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn phải thông báo cho VPĐK cấp huyện (thị
xã)thực hiện trích đo địa chính thửa đất;
- Bước 2: Trong thời hạn 10 ngày VPĐK thị xã thẩm tra hồ sơ, xác nhận
chuyển thông tin địa chính đến Chi cục thuế để xác đinh nghĩa vụ tài chính
- Bước 3: Chi cục thuế gửi thông báo thuế về cho VPĐK và VPĐK sẽ thông
qua bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND xã, phường để gửi thông báo đó
đến cho người đăng ký QSDĐ. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính tại
kho bạc nhà nước hoặc ngân hàng.
Tường hợp chỉnh lý: người sủ dụng đất sẽ giao giấy nộp tiền và nhận giấy
chứng nhận QSDĐ đã chỉnh lý sang tên cho chủ dử dụng mới
Trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận QSDĐ: Trong vòng 30 ngày VPĐK
thẩm tra, chuyển in giấy chuyển hồ sơ đến phòng TNMT thẩm tra và chuyển sang
UBND thị xã ký giấy chứng nhận QSDĐ mới cho chủ sủ dụng.
Bước 4: Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp giấy, trường hợp

nộp hồ sơ tại xã, thị trấn thì gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân xã, thị trấn
để trao cho người được cấp giấy

10


Sơ đồ: Trình tự thủ tục chuyển nhượng có cấp đổi giấy chứng nhận
QSDĐ tại địa phương
Hộ gia đình,
cá nhân

Bộ phận tiếp
nhận và trả kết
quả xã, phường
nơi có đất

Bộ phận tiếp nhận
và trả kết quả thị
xã

Hướng dẫn và tiếp nhận
hồ sơ, kiễm tra tính đầy
đủ của hồ sơ

Tiếp nhận và luân
chuyển hồ sơ

Văn phòng
đăng ký quyền
sử dụng đất

Kiểm trả tính hợp
pháp, kiểm tra thực
địa

Chi cục thuế

Kiểm tra hồ sơ và
lập thông báo về
nghĩa cụ tài chính

Phòng TNMT

Thẩm tra hồ sơ

UBND thị xã

Ký, duyệt giấy
chứng nhận QSDĐ

11


Sơ đồ: Trình tự thủ tục chuyển nhượng chỉnh lý trên giấy chứng nhận QSDĐ
tại địa phương
Hộ gia đình,
cá nhân

Bộ phận tiếp
nhận và trả

kết quả xã,
phường nơi có
đất

Hướng dẫn và tiếp
nhận hồ sơ, kiễm tra
tính đấy đủ của hồ sơ

Văn phòng
đăng ký quyền
sử dụng đất

Kiểm trả tính hợp
pháp, kiểm tra thực
địa, chỉnh lý trên
giấy chứng nhận
QSDĐ và trả kết quả

Chi cục thuế

Kiểm tra hồ sơ và
lập thông báo về
nghĩa cụ tài chính

1.3.2 Nội dung thực tập
Trong thời gian thực tập 12 tuần (từ ngày 17/3/2014 đến 07/6/2014) em được
các cán bộ địa chính phường Xuân Hòa hướng dẫn cho công tác nội nghiệp tại địa
bàn phường. Công việc chủ yếu là tiếp nhận hồ sơ trong đó phần lớn là hồ sơ
chuyển nhượng, phân loại hồ sơ đủ điều kiện và hồ sơ không đủ điều kiện… Sau
đây em xin giới thiệu về công tác đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình,cá nhân.
Căn cứ thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài Nguyên Môi
Trường
Sau khi được hướng dẫn cơ sở pháp lý về tiếp nhận hồ sơ xin cấp Giấy chứng
nhận thì em được phân công và làm những việc như sau:
- Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ của các hộ dân đến đăng ký
- Bước 2: Kiểm tra hồ sơ đã nhận và phân loại hồ sơ ra các trường hợp:
12


+ Đăng ký chuyển nhượng,thừa kế ,tặng cho QSDĐ,QSHNO và tài sản gắn
liền với đất cho hộ gia đình cá nhân.

+ Đăng ký biến động về QSDĐ do đổi tên, giảm diện tích đất do sạt lở
tự nhiên, thay đổi về quyến,thay đổi về nghĩa tài chính.
+ Cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất tại
phường xã
+ Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận tại xã, phường
+ Tách thửa,hợp thửa
+ Chuyển mục đích sử dụng đất
- Bước 3: Kiểm tra xem các hồ sơ có đủ các giấy tờ hợp lệ hay không.
Đối với trường hợp đăng ký chuyển nhượng,thừa kế ,tặng cho
QSDĐ,QSHNO và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân
Căn cứ thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường.
Thời gian thực hiện không quá 20 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.
Thủ tục : người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ tại UBND xã, phường
nơi có đất gồm có :
Văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất( 02 bản chính )

Giấy tờ về QSDĐ và QSHTS gắn liền với đất( 02 bản photo công
chứng dung cho việc chuyển thuế và lưu trữ hồ sơ)
Hồ sơ kỹ thuật thửa đất .Bản vẽ sơ dồ nhà ở, đất ở hoặc công trình xây
dựng (02 bản chính )
-

Tờ khai lệ phí trước bạ(02 bản chính)

Giấy tờ chứng minh miễn giảm thuấ (nếu có) (02 bản photo có công
chứng dung cho việc chuyển thuế và lưu trữ hồ sơ)
-

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)

-

Văn bản ủy quyền (nếu có) ( 01 bản phô tô có công chứng)

Đối với trường hợp đăng ký biến động về QSDĐ do đổi tên, giảm
diện tích đất do sạt lở tự nhiên, thay đổi về quyến,thay đổi về nghĩa tài
chính
Căn cứ thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ
Tài nguyên Môi trường )
Thời gian thực hiện không quá 20 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ
hợp lệ
13


Thủ tục người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại UBND xã,
phường nơi có đất gồm có :

Văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất (02 bản chính )
-

Giấy tờ về QSDĐ và QSHTS gắn liền với đất (02 bản photo công
chứng dùng cho việc chuyển thuế và lưu trữ hồ sơ)
-

Hồ sơ kỹ thuật thửa đất . Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở công trình
xây dựng (02 bản chính )
-

Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)

Giấy tờ chứng minh miễn giảm thuế ( nếu có ) (02 bản photo có
công chứng dung cho việc chuyển thuế và lưu trữ hồ sơ)
-

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)

-

Văn bản ủy quyền (nếu có ) (01 bản photo có công chứng )

Đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân
đang sử dụng đất tại phường xã
Căn cứ Điều 23/24 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của
Chính phủ.
Thời gian không quá 50 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ:
(trường hợp đăng ký lần đầu) thì cần phải có các loại giấy tờ như sau:

- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);
- Bản sao: sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân.
- Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có).
- Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại bản
Quy định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu).
- Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).
- Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có).
- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất
đai theo quy định của pháp luật (nếu có).

Đối với trường hợp cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận tại xã, phường
Căn cứ Điều 14, Nghị định 88/2009/NĐ ngày 19/10/2009 của
Chính phủ
1.

Thời gian thực hiện:

Thời gian không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ. Trong
đó:
14


-

UBND phường, xã: 03 ngày

-

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất : 17 ngày

-

Phòng Tài nguyên và Môi Trường : 05 ngày

-

UBND thị xã : 05 ngày

2.

Thủ tục:

Người sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ tại UBND phường, xã nơi có đất
gồm có:

Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ( theo mẫu số 02/ĐK-GCN tại
thông tư số 17/2009/TT-BTNMT) (01 bản chính)
Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất cần cấp lại, cấp đổi( 01 bản
chính, 02 bản photo ) Bản photo dùng cho việc chuyển thuế( đối với trường hợp
diện tích xin cấp lại, cấp đổi lớn hơn trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xin
cấp lại, cấp đổi )
-

Hồ sơ kỹ thuật thửa đất. Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở hoặc công trình xây
dựng ( 02 bản chính )

Tờ khai lệ phí trước bạ( trường hợp cấp đổi có thay đổi diện tích công
nhận ) ( 02 bản chính )
- Tờ khai tiền sử dụng đất ( trường hợp cấp đổi có thay đổi diện tích công

nhận ) ( 02 bản chính)
- Các giấy tờ liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ trước đây ( nếu có) ( 02
bản photo )

Đối với trường hợp tách thửa,hợp thửa đối với thửa đất
( Căn cứ Điều 19 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính
phủ)
hợp lệ.

Thời gian thực hiện không quá 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ

Thủ tục người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ tại UBNd xã, Phường
nơi co đất gồm có:
-

Đơn xin tách thửa ( hợp thửa) (01 bản chính)

-

Giấy CNQSDĐ (01 bản chính)

-

Bản vẽ (mỗi thửa 01 bản chính)

Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ Diều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004
15

-

Thời gian thực hiện không quá 22 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ

hợp lệ
Đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 01 bản
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 01 bản (bản
chính).
- Bước 4: khi đã kiểm tra và tiếp nhận hồ sơ hợp lệ ghi các hồ sơ trên
vào sổ lưu.
- Bước 5: sau đó em được phân công phụ giúp cán bộ địa chính xã thẩm tra
xem các hồ sơ trên đã đủ điều kiện hay không đủ điều kiện để cán bộ địa chính xã đi
xác minh. Và cán bộ xem xét lại.

Hồ sơ đủ điều kiện là hồ sơ được khai đúng theo quy định của luật đất
đai.
Hồ sơ không đủ điều kiện là hồ sơ nằm trong các trường hợp sau:
+ Hồ sơ được khai không đúng theo quy định của luật đất đai;
+ Đất có tranh chấp;
+ Không rõ nguồn gốc, nguồn gốc cần lập phiếu xác minh;
+ Bị sai thửa, hình thể, tăng, giảm diện tích...
+ Chưa đúng với hiện trạng.
- Bước 6: sau khi cán bộ địa chính xã thẩm tra hồ sơ xong, em được
phân công phụ giúp cán bộ địa chính xã chuyển hồ sơ đã đủ điều kiện lên thị
xã để để thi xã xét duyệt.
Những hồ sơ không đủ điều kiện được giữ lại xã để chờ xác minh và bổ
sung thêm giấy tờ còn thiếu.

4. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC
4.1. Báo cáo thực tập tốt nghiệp

Trong 12 tuần (17/3/2014- 07/6/2014) được thực tập tại UBND phường
Xuân Hòa thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai em đã đạt được những kết quả
như sau:

16


Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trong quí I năm 2014
Đơn vị tính: hồ sơ
Hồ sơ tồn và
nhận mới
117

Hồ sơ đã được giải quyết

Hồ sơ chưa giải quyết

Số hồ sơ

Tỷ lệ (%)

Số hồ sơ

Tỷ lệ (%)

96

82,05

21

17,95

(Nguồn: Văn phòng Đăng ký QSDĐ)

Trong đó:trong quí I năm 2014 UBND phường Xuân Hòa tiếp nhận 117
hồ sơ đăng ký chuyển nhượng QSDĐ. Trong đó hồ sơ đủ điều kiện là 96 hồ
sơ, đạt tỷ lệ 82,05 % .Hồ sơ không đủ điều kiện là 21 hồ sơ, đạt 17,95%
Nhận xét
Ưu điểm:

UBND phường Xuân Hòa có sự quan tâm đặc biệt đến công tác
quản lý đất đai, thường xuyên thực hiện công tác cải cách thủ tục hành chính
theo hướng một cửa liên thông. Các thủ tục hành chính được niêm yết công
khai tại trụ sở làm việc UBND phường và được in thành phiếu từng thủ tục để
giúp người dân dễ dàng thực hiện.Bên cạnh đó, việc cập nhật các văn bản pháp
luật mới, tập huấn nghiệp vụ cho cán bộ địa chính được tổ chức thường xuyên.
Do nắm vững các quy định pháp luật đất đai, khi hồ sơ nộp tại bộ
phận tiếp nhận và trả kết quả, tổ một cửa liên thông, luôn đảm bảo đủ điều kiện
chuyển nhượng, do vậy trung bình mỗi năm, giải quyết được trên 80% tổng số
hồ sơ dạng chuyển nhượng nhận được.




Nhược điểm:

- Số lượng hồ sơ trễ hẹn từ VPĐK vẫn còn, có những trường hợp quá
lâu, nên đôi khi gặp phải sự phàn nàn từ phía người dân. Sở dĩ có trường hợp
này xảy ra vì những nguyên nhân sau:
- Đội ngũ nhân viên VPĐK còn trẻ, kinh nghiệm chưa nhiều nhưng
khối lượng công việc nhiều làm ảnh hưởng đến thời gian thẩm tra, chuyển
thông tin nghĩa vụ tài chính và trả kết quả.

Cán bộ địa chính xã, phường phải kiêm nhiệm nhiều công tác
khác làm ảnh hưởng đến việc theo dõi hồ sơ trể hạn,chưa phản ánh kịp thời

17


4.2. Các loại bản đồ sử dụng trong quá trình thực tập

Bản đồ địa chính chính quy lập năm 2002 theo hệ tọa độ VN - 2000
gồm có: 20 tờ, bao gồm 2298 thửa đất với tổng diện tích là 314,6 ha.
Trong đó:
- Tỷ lệ 1/1000 có 5 tờ, bao gồm 563 thửa đất với diện tích là 98,4 ha.
- Tỷ lệ 1/2000 có 8 tờ, bao gồm 921 thửa đất với diện tích là 115,8 ha.
- Tỷ lệ 1/5000 có 7 tờ, bao gồm 814 thửa đất với diện tích là 100,4 ha.
Các bản loại đồ địa chính đều có chất lượng tốt, có độ chính xác cao,
được sử dụng từ khi tiếp nhận cho đến nay.
Hiện nay đa số các bản đồ điều được lưu trữ trên máy vi tính nên luôn
được cập nhật, chỉnh lý kịp thời khi có biến động đất đai hợp pháp.
4.3. Các loại hồ sơ, bảng biểu, số liệu thống kê

- Biên bản xác định ranh giới hành chính.
- Biên bản và kết quả chi tiết kiểm tra đo đạc ngoài thực địa, trong
phòng.

- Phiếu thửa.
- Đơn đăng ký quyền sử dụng đất.
- Biên bản kê khai ruộng đất cho cá nhân, tổ chức.
- Biểu tổng hợp diện tích đất ở.
- Biểu tổng hợp diện tích đất khoanh bao trên bản đồ.
- Biểu tổng hợp diện tích ruộng đất.
- Mẫu Giấy chứng nhận.
- Bản đồ địa chính.
- Thông báo công khai hồ sơ đăng ký đất.
- Biên bản kết thúc công khai hồ sơ.
4.4. Các loại sổ

- Sổ Mục kê đất đai.
- Sổ Địa chính.
- Sổ Theo dõi biến động đất đai

18


5. NHẬT KÝ THỰC TẬP
- Quá trình thực tập được thực hiện trong thời gian 03 tháng, từ ngày
17/3/2014 đến ngày 07/6/2014 ( 12 tuần )
Bảng : Nhật ký thực tập đạt được như sau:
STT

Thời gian thực Nội dung thực hiện
hiện

1

Tuần 1, 2:
Đến UBND phường Xuân
từ 17/3/2014 Hòa
gặp
CT.UBND
- 29/3/2014
phường và cán bộ ĐC gửi
thông báo về việc đề nghị
tiếp nhận sinh viên thực
tập.

2

Tìm hiểu các quy định về thủ Ghi chép thông
Tuần 3,4,5,6: tục hành chính , văn bản tin vào nhật ký
từ 31/3/2014 pháp luật liên quan đến việc thực tập.
chuyển nhượng QSDĐ
- 25/4/2014

3

Học hỏi cách tiếp nhận hồ
sơ, xem xét, kiểm tra, xác
nhận và luân chuyển hồ sơ
lên bộ phận tiếp nhận trả kết
quả thị xã tiếp nhận hồ sơ
Tuần7,8,9,10 chuyển quyền hoàn thành do
từ 28/5/2014- thị xã giao về trả kết quả cho
người dân .
24/5/2014

Tìm hiểu, tiếp nhận các hồ
sơ tài liệu liên quan đến đất
đai – kinh tế - xã hội của địa
phương

4

Tuần 11,12

Tổng hợp kết quả thực tập,
nghiên cứu viết Báo cáo
thực tập Trình bày Báo cáo
cho cán bộ địa chính
hướng dẫn.Kiểm tra hoàn
chỉnh báo cáo

Mô tả phương Ghi
pháp thự hiệc
chú
Trình bày về
việc thực hiện
thực tập tại cơ
quan với mọi
người

Tiếp nhận hồ sơ,
xem xét , ghi
biên
nhận ,
thông tin cần

thiết ghi vào sổ
tay.

Viết bài thực tập
tốt nghiệp
Kiểm tra hoàn
chỉnh bài tốt
nghiệp

19


6. KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ
6.1. Kết luận

- Trong các hồ sơ chuyển nhượng trên địa bàn, phần lớn diện tích chuyển
nhượng là đất nông nghiệp chiếm 97,18%; đất ở chiếm 2,82%. Năm 2012 phường có
đến 1,009 trường hợp đăng ký chuyển nhượng, năm 2013 là 1,211 trường hợp.
- Trong số các trường hợp chuyển nhượng đã đăng ký, đối tượng nhận
chuyển nhượng là tổ chức kinh tế thì UBND phường thường không nắm được do
thủ tục hành chính được lập tại VPĐK tỉnh Đồng Nai; hộ gia đình, cá nhân là chủ
yếu. Đa số đối tượng nhận chuyển nhượng là người dân địa phương, chiếm trên
85%; còn khoảng 15% là ở các địa phương khác đến.
- Các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ phổ biến nhất là đất nông nghiệp để
chuyển nhượng, xin nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp để sau đó xin chuyển
mục đích sử dụng đất để cất nhà ở, hoặc sản xuất cầm chừng hay bỏ hoang chờ giá
lên để chuyển nhượng sang tay nhằm hưởng giá trị chênh lệch.
6.2. Kiến nghị

Hiện nay việc chuyển nhượng QSDĐ diễn ra rất sôi nổi và trong việc chuyển

nhượng thì xảy ra nhiều bất cập. Để khắc phục những khó khăn trong quá trình thực
hiện công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường, đề tài có những kiến nghị
sau:
Cần điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cục bộ của phường
Xuân Hòa cho phù hợp với nhu cầu sử dụng đất. Công khai dự án quy hoạch trên
phương tiện thông tin đại chúng và đối với nhân dân địa bàn có dự án quy hoạch
được phê duyệt. Nhất là các dự án quy hoạch đất ở khu vực đang sản xuất nông
nghiệp.
Thường xuyên tổ chức thanh tra, kiểm tra công tác quản lý và sử dụng đất.
Kiên quyết xử lý các trường hợp sử dụng đất đai không đúng mục đích, tự ý san lấp,
xây cất trái phép… sau khi nhận chuyển nhượng QSDĐ.
Về điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng:
Giải quyết hồ sơ cho chuyển nhượng một phần diện tích
Quy định thời gian sử dụng sau chuyển nhượng, hạn mức đất ở khi chuyển
nhượng. Cụ thể: trong vòng 12 tháng sau khi nhận chuyển nhượng, thì mới được
chuyển nhượng cho người khác, hạn mức đất ở được chuyển nhượng gấp 3 lần hạn
mức đất ở theo quy định của tỉnh ( nhằm tránh tình trạng đầu cơ đất ).
Về thành phần hồ sơ chuyển nhượng:
Việc nộp thêm tờ cam kết nhận chuyển nhượng là không cần thiết vì trong
hợp đồng chuyển nhượng và trên GCNQSDĐ cũng đã nêu rõ những quy định đối
với người sử dụng đất

20