Thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất (qua thực tiễn tại thành phố Huế).

Header Page 1 of 161.
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

LÊ TRUNG PHƢỚC

THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở VÀ NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
(QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HUẾ)
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DÂN SỰ
MÃ SỐ: 60 38 30

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2012

Footer Page 1 of 161.


Header Page 2 of 161.
Công trình đƣợc hoàn thành tại
Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS Bùi Đăng Hiếu

Phản biện 1:............................................
Phản biện 2:............................................

Luận văn đƣợc bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn, họp tại
Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vào hồi ..... giờ ....., ngày ..... tháng ..... năm 20….

Có thể tìm hiểu luận văn tại:
Trung tâm tư liệu Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội
Trung tâm thông tin – Thư viện Đại học Quốc gia Hà Nội

Footer Page 2 of 161.


Header Page 3 of 161.
MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các bảng
MỞ ĐẦU.............................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ................................................. 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài .............................................................. 2
3. Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................... 4
5. Phương pháp nghiên cứu .................................................................. 5
6. Tính mới và những đóng góp của đề tài ........................................... 5
7. Kết cấu của luận văn......................................................................... 6
Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỪA KẾ,
THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ NHÀ Ở
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ........................................................... 7
1.1.
Khái niệm về thừa kế và quyền thừa kế .................................. 7
1.1.1. Khái niệm thừa kế ................................................................... 7
1.1.2. Khái niệm quyền thừa kế ....................................................... 10

1.1.3. Người thừa kế ........................................................................ 11
1.2.
Khái niệm và đặc điểm thừa kế quyền sử dụng đất ở và
nhà ở gắn liền với đất ............................................................ 13
1.2.1. Khái niệm thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền
với đất..................................................................................... 13
1.2.2. Đặc điểm thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn
liền với đất ............................................................................ 18
1.3.
Quá trình phát triển pháp luật thừa kế của Việt Nam ............ 20
1.3.1. Pháp luật thừa kế của chế độ phong kiến .............................. 20
1.3.2. Giai đoạn từ năm 1945 đến 1958........................................... 24
1.3.3. Giai đoạn từ 1959 đến 1979 .................................................. 26
1.3.4. Giai đoạn từ 1980 đến 2004 .................................................. 27
1.3.5. Giai đoạn từ 2005 đến nay..................................................... 31
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN
ÁP DỤNG PHÁP LUẬT THỪA KẾ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở VÀ NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ HUẾ ..................................................... 32

Footer Page 3 of 161.

1


Header Page 4 of 161.
Các quy định pháp luật về thừa kế theo di chúc quyền
sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất ................................. 32
2.1.1. Di chúc và thừa kế theo di chúc về quyền sử dụng đất ở
và nhà ở gắn liền với đấ......................................................... 32

2.1.2. Những người thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn
liền với đất không phụ thuộc vào nội dung của di chúc ........ 35
2.2.
Các quy định pháp luật về thừa kế theo pháp luật quyền
sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất ................................. 37
2.3.
Những yếu tố ảnh hưởng đến tranh chấp thừa kế quyền
sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất qua thực trạng
tại thành phố Huế................................................................... 42
2.3.1. Vị trí địa lý và tình hình kinh tế - xã hội của thành phố Huế ....... 42
2.3.2. Dân số, đơn vị hành chính và diện tích đất của thành phố Huế ..... 44
2.3.3. Đặc điểm thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền
với đất qua thực tiễn tại thành phố Huế ................................. 46
2.4.
Thực tiễn giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng
đất ở và nhà ở gắn liền với đất tại thành phố Huế ................. 48
2.4.1. Nội dung vụ án thứ nhất ........................................................ 54
2.4.2. Nội dung vụ án thứ hai .......................................................... 61
2.4.3. Nội dung vụ án thứ ba ........................................................... 64
Chƣơng 3: KIẾN NGHỊ PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỪA KẾ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở VÀ NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ......... 72
3.1.
Kiến nghị phương hướng, giải pháp hoàn thiện những quy
định của pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà
ở gắn liền với đất .................................................................... 72
3.1.1. Cần sửa đổi quy định về thời điểm được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất ở .............................................. 72
3.1.2. Về di chúc chung của vợ chồng định đoạt quyền sử
dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất theo di chúc ................. 75

3.1.3. Về di sản thừa kế dùng vào việc thờ cúng là quyền sử
dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất...................................... 78
3.1.4. Một số kiến nghị với các cơ quan liên quan của tỉnh Thừa
Thiên Huế .............................................................................. 80
3.2.
Nâng cao trình độ nhận thức của cán bộ và nhân dân về
thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất ......... 84
KẾT LUẬN ....................................................................................... 87
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................ 91
2.1.

Footer Page 4 of 161.

2


Header Page 5 of 161.
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Sự phát triển nhanh của đời sống kinh tế, xã hội, nên pháp luật
về thừa kế nói chung và thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn
liền với đất nói riêng, hiện nay vẫn chưa thể dự liệu hết những trường
hợp, tình huống xảy ra trên thực tế. Một số quy định pháp luật về
thừa kế còn chung chung, mang tính chất khung, chưa chi tiết, chưa
rõ ràng, nhưng chưa có văn bản hướng dẫn thi hành cho từng vấn đề
cụ thể. Do đó, còn nhiều quan điểm trái ngược nhau, nên khi áp dụng
vào thực tế sẽ xảy ra tình trạng không nhất quán trong cách hiểu cũng
như cách giải quyết. Điều đó đã xâm phạm quyền thừa kế của công
dân, đôi khi còn gây bất ổn trong đời sống sinh hoạt của mỗi gia
đình, cộng đồng và xã hội.

Với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và xây
dựng nhà nước pháp quyền Việt Nam thì vấn đề thừa kế quyền sử
dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất ngày càng phong phú, nảy sinh
nhiều dạng tranh chấp phức tạp.
Thành phố Huế với những nét văn hóa truyền thống rất Việt
Nam là mô hình nhà - vườn, vừa bảo vệ được môi trường sinh thái,
vừa thể hiện bản sắc văn hóa, trình độ kiến trúc của Huế có những nét
tương đồng và khác biệt so với các vùng miền khác ở Việt Nam về mô
hình nhà ở, do đó quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất tại
thành phố Huế có những nét đặc thù riêng. Việc nghiên cứu về thừa kế
quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất trên địa bàn thành phố
Huế là một việc làm mang tính cấp thiết, đáp ứng đầy đủ yêu cầu về
mặt lý luận và thực tiễn. Với những lý do đó, học viên đã chọn đề tài
“Thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất (qua thực tiễn
tại thành phố Huế)” để nghiên cứu, thực hiện luận văn thạc sĩ.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Nghiên cứu về thừa kế theo di chúc và theo pháp luật tính đến
thời điểm hiện nay đã có nhiều công trình dưới mức độ luận án tiến sĩ,

Footer Page 5 of 161.

3


Header Page 6 of 161.
luận văn thạc sĩ và một số bài đăng trên các tạp chí chuyên ngành.
Ngoài ra, nghiên cứu về thừa kế quyền sử dụng đất nói chung cũng đã
có nhiều luận văn cử nhân và cao học luật đã đề cập đến, nhưng nghiên
cứu về thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất trong
phạm vi của một tỉnh, một thành phố thì chưa thật sự được chú ý.

3. Mục tiêu nghiên cứu
3.1. Mục tiêu tổng quát
Mục tiêu tổng quát của luận văn nhằm nghiên cứu những điểm
phù hợp, chưa phù hợp của pháp luật thừa kế về quyền sử dụng đất ở
và nhà ở gắn liền với đất khi áp dụng vào thực tiễn để có kiến nghị
sửa đổi. Việc áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp thừa kế về
quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất qua thực tiễn tại thành
phố Huế để tìm giải pháp khắc phục.
3.2. Mục tiêu cụ thể
Luận văn nghiên cứu sẽ đạt được một số mục tiêu cụ thể sau đây:
- Hệ thống hóa một số vấn đề lý luận và thực tiễn về thừa kế
nói chung và thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất
qua thực tiễn tại thành phố Huế nói riêng.
- Phân tích, đánh giá những vấn đề về thừa kế quyền sử dụng
đất ở và nhà ở gắn liền với đất qua thực tiễn tại thành phố Huế.
- Phân tích, đánh giá công tác xét xử các vụ khởi kiện về thừa
kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất tại thành phố Huế
của Tòa án nhân dân thành phố Huế.
- Luận văn sẽ chỉ ra những điểm phù hợp, chưa phù hợp, bất
cập, thiếu sót, chồng chéo của pháp luật thừa kế quyền sử dụng đất ở
và nhà ở gắn liền với đất, qua đó có những kiến nghị khoa học nhằm
hoàn thiện những quy định pháp luật về thừa kế.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn bao gồm:
- Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, dân sự, nhà ở có

Footer Page 6 of 161.

4

Header Page 7 of 161.
liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất.
- Thực tế giải quyết tranh chấp thừa kế về quyền sử dụng đất ở
và nhà ở gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa
Thiên Huế.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Nội dung của luận văn không nghiên cứu toàn diện những quy
định của pháp luật về thừa kế nói chung, mà chỉ tập trung nghiên cứu
về thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất trên địa bàn
thành phố Huế từ năm 2005 đến năm 2010. Qua đó, tác giả phân tích,
đối chiếu những quy định pháp luật liên quan đến thừa kế quyền sử
dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất từ khi Bộ luật dân sự năm 2005
có hiệu lực và việc Tòa án nhân dân thành phố Huế áp dụng các quy
định pháp luật dân sự để giải quyết thừa kế quyền sử dụng đất ở và
nhà ở gắn liền với đất.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Về phương pháp nghiên cứu là dựa trên phương pháp luận của
chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp
luật, phương pháp luận biện chứng duy vật và biện chứng lịch sử.
Bên cạnh đó, luận văn sử dụng những phương pháp khoa học khác
như: so sánh, phân tích, tổng hợp, thống kê cũng được sử dụng để
giải quyết những vấn đề mà đề tài đã đặt ra.
6. Tính mới và những đóng góp của đề tài
- Luận văn nghiên cứu có những điểm mới sau đây:
+ Luận văn sẽ hệ thống hóa các quy định về pháp luật thừa kế
nói chung và thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất
nói riêng để làm cơ sở pháp lý cho công tác xét xử các vụ tranh chấp
về thừa kế, nhằm góp phần ổn định tình hình an ninh, chính trị trên

địa bàn thành phố Huế.
+ Luận văn sẽ nêu ra và phân tích một số vụ khởi kiện về thừa
kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất trên địa bàn thành
phố Huế, từ đó chỉ ra một số điểm phù hợp, chưa phù hợp, bất cập,

Footer Page 7 of 161.

5


Header Page 8 of 161.
thiếu sót, chồng chéo của pháp luật về thừa kế, qua đó có những kiến
nghị khoa học nhằm hoàn thiện những quy định pháp luật về thừa kế
trong Bộ luật dân sự năm 2005.
- Luận văn phân tích có hệ thống một số quy định của pháp
luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất. Qua
đó, nêu ra những quy định phù hợp, chỉ ra những quy định còn bất
cập để có những kiến nghị khoa học nhằm hoàn thiện hệ thống pháp
luật thừa kế về quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất. Làm
cơ sở pháp lý cho công tác xét xử tranh chấp về thừa kế quyền sử
dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất nói chung và trên địa bàn thành
phố Huế nói riêng.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và
các phụ lục kèm theo, luận văn được kết cấu bao gồm 3 chương, cụ
thể như sau:
- Chương 1. Những vấn đề lý luận về thừa kế, thừa kế quyền
sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất;
- Chương 2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp
luật thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất tại thành

phố Huế;
- Chương 3. Kiến nghị phương hướng, giải pháp nâng cao hiệu
quả thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất.
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỪA KẾ,
THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
VÀ NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Khái niệm về thừa kế và quyền thừa kế
1.1.1. Khái niệm thừa kế
Ở Việt Nam, việc thừa kế di sản đã hình thành theo tập quán
của từng dân tộc, từng vùng miền, thậm chí việc chia di sản thừa kế

Footer Page 8 of 161.

6


Header Page 9 of 161.
còn theo truyền thống của dòng tộc. Con cháu trong gia đình được
hưởng di sản từ ông bà, cha mẹ và thực hiện nghĩa vụ thờ cúng tổ
tiên, việc thờ cúng tổ tiên nhắc nhở con cháu nhớ công ơn của người
đã chết. Đây là một truyền thống tốt đẹp của người Việt Nam được
lưu truyền đến ngày hôm nay. Theo Từ điển luật học: “Thừa kế là sự
truyền lại tài sản của người đã chết cho người khác theo di chúc hoặc
theo quy định của pháp luật” [25; 486]. Và theo Từ điển Tiếng Việt
thừa kế là: “Hưởng của người chết để lại cho” [26; 938].
Như vậy, có thể hiểu khái niệm thừa kế là sự dịch chuyển tài
sản của người đã chết cho người còn sống theo truyền thống, phong
tục tập quán của từng dân tộc.
1.1.2. Khái niệm quyền thừa kế

Khi nói đến quyền thừa kế là quyền chủ quan của các chủ thể
trong quan hệ pháp luật về thừa kế, những người tham gia có quyền để
lại tài sản, thành quả lao động, các quyền và lợi ích của mình cho
người khác thừa hưởng. Người thừa kế có quyền nhận di sản và hưởng
giá trị vật chất, giá trị tinh thần và các lợi ích khác phát sinh từ di sản.
Quyền thừa kế chỉ có thể phát sinh trong một xã hội có nhà nước
và pháp luật. Quyền thừa kế hàm chứa những yếu tố cấu thành một
quan hệ pháp luật và có những đặc điểm pháp luật đặc thù. Chế định
về quyền thừa kế qui định về quyền tự định đoạt của chủ thể trong việc
để lại di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật và quyền của người được
thừa kế di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật, quyền hưởng hoặc từ
chối hưởng di sản theo những điều kiện do pháp luật qui định.
Như vậy, quyền thừa kế là quyền tự quyết của người nhận di
sản. Quyền thừa kế chỉ có thể thực hiện được khi người có di sản
chết, những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc của người
để lại di sản thể hiện ý chí nhận di sản hoặc từ chối nhận di sản thừa
kế của người để lại di sản.
1.1.3. Người thừa kế
Theo quy định tại Điều 635 Bộ luật dân sự năm 2005: “Người

Footer Page 9 of 161.

7


Header Page 10 of 161.
thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế
hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành
thai trước khi người để lại di sản chết. Trong trường hợp người thừa
kế theo di chúc là cơ quan, tổ chức thì phải là cơ quan, tổ chức tồn tại

vào thời điểm mở thừa kế”.
1.2. Khái niệm và đặc điểm thừa kế quyền sử dụng đất ở và
nhà ở gắn liền với đất
1.2.1. Khái niệm thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn
liền với đất
Tác giả có thể nêu khái niệm thừa kế quyền sử dụng đất ở và
nhà ở gắn liền với đất như sau:
Thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất là việc
dịch chuyển quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất của cá
nhân đã chết cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật,
theo đó người thừa kế trở thành chủ sở hữu của quyền sử dụng đất ở
và nhà ở gắn liền với đất do được thừa kế, có các quyền và nghĩa vụ
của chủ sở hữu quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất.
1.2.2. Đặc điểm thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn
liền với đất
Về bản chất, thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với
đất cũng giống như thừa kế các loại tài sản khác. Tuy nhiên, thừa kế
quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất còn có những đặc điểm
tương đối độc lập với thừa kế các tài sản khác ngoài quyền sử dụng
đất ở và nhà ở gắn liền với đất.
- Đối với quyền sử dụng đất ở: Do chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai cho nên đất đai trước hết thuộc quyền sở hữu của Nhà nước
và do Nhà nước thống nhất quản lý. Do vậy, việc thừa kế quyền sử
dụng đất ở cũng không nằm ngoài nguyên tắc thừa kế quyền sử dụng
đất nói chung, tuy rằng thừa kế quyền sử dụng đất ở không cần phải
có các điều kiện như đối với thừa kế đất nông nghiệp trồng cây hàng
năm, nuôi trồng thủy sản. Đất ở được hiểu là đất do Nhà nước giao

Footer Page 10 of 161.

8


Header Page 11 of 161.
cho cá nhân hoặc hộ gia đình và qui định chế độ pháp lý cho loại đất
này được khai thác sử dụng để xây dựng nhà ở ổn định và lâu dài.
- Đối với thừa kế nhà ở gắn liền với đất: nhà ở gắn liền với đất
là tài sản thuộc quyền sở hữu của cá nhân hoặc sở hữu của nhiều cá
nhân và sau khi cá nhân chết, nhà ở hoặc phần diện tích nhà ở gắn
liền với đất của cá nhân đó là di sản thừa kế được chia theo di chúc
hoặc chia theo pháp luật như các loại tài sản khác của người để lại di
sản. Thông thường, nhà ở là vật chia được, do vậy khi chia di sản là
nhà ở gắn liền với đất cũng tuân theo nguyên tắc chia bằng hiện vật.
Như vậy, đặc điểm thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn
liền với đất có hệ quả là việc chuyển dịch quyền sử dụng đất ở và nhà
ở gắn liền với đất cho người có quyền thừa kế theo di chúc hoặc theo
pháp luật phù hợp với những qui định của pháp luật dân sự về thừa
kế, pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở.
1.3. Quá trình phát triển pháp luật thừa kế của Việt Nam
1.3.1. Pháp luật thừa kế của chế độ phong kiến
Chế độ phong kiến Việt Nam tồn tại qua nhiều thế kỷ và mỗi
triều đại điều xây dựng cho mình bộ máy nhà nước và pháp luật để
củng cố địa vị của giai cấp thống trị. Pháp luật phong kiến Việt Nam
mang đậm ảnh hưởng của nho giáo lễ nghi và pháp luật là yếu tố cơ
bản kết dính các yếu tố khác của nền quân chủ bao gồm quan hệ vua
- tôi, vua quan - dân chúng, cơ cấu bộ máy nhà nước điều chỉnh các
quan hệ xã hội tạo nên trật tự xã hội. Pháp luật phong kiến Việt Nam
tiêu biểu là Bộ luật Hồng Đức (1483), Bộ luật Gia Long (1815);
ngoài các bộ luật, các nhà nước phong kiến còn ban hành các chiếu
thư, chỉ dụ, lệnh Vua... nội dung các bộ luật điều chỉnh nhiều quan hệ

xã hội trong đó có những quy định về thừa kế (thừa kế theo di chúc
và thừa kế theo pháp luật).
1.3.2. Giai đoạn từ năm 1945 đến 1958
1.3.3. Giai đoạn từ 1959 đến 1979
1.3.4. Giai đoạn từ 1980 đến 2004

Footer Page 11 of 161.

9


Header Page 12 of 161.
1.3.5. Giai đoạn từ 2005 đến nay
Bộ luật dân sự năm 2005 ra đời đã hoàn thiện thêm những quy
định về thừa kế. Chế định thừa kế trong Bộ luật dân sự năm 2005 đã
có những quy định cụ thể và phù hợp hơn với đời sống thực tế ở
nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Thừa kế được quy định ở phần thứ tư từ Điều 631 đến Điều
687 của Bộ luật dân sự năm 2005, riêng quy định về thừa kế quyền
sử dụng đất được quy định tại các Điều: 733, 734, và 735; quan hệ
dân sự có yếu tố nước ngoài liên quan đến thừa kế được quy định tại
Điều 767 và Điều 768.
Chương 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG
PHÁP LUẬT THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ NHÀ Ở
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HUẾ
2.1. Các quy định pháp luật về thừa kế theo di chúc quyền
sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất
2.1.1. Di chúc và thừa kế theo di chúc về quyền sử dụng đất
ở và nhà ở gắn liền với đất

Theo Điều 646 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Di chúc là
sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển dịch tài sản của mình cho
người khác sau khi chết”. Di chúc là sự thể hiện ý chí của một người
khi còn sống định đoạt tài sản của mình, để chuyển toàn bộ hoặc một
phần tài sản của người đó cho một hay nhiều người thừa kế sau khi
người đó chết.
Vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất
được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005, Luật đất đai năm 2003
và Luật nhà ở năm 2005 thì cá nhân có quyền lập di chúc định đoạt
cho người thừa kế được hưởng quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền
với đất của mình sau khi chết. Khi để lại di sản là quyền sử dụng đất
ở và nhà ở gắn liền với đất, người lập di chúc phải thỏa mãn các điều

Footer Page 12 of 161.

10


Header Page 13 of 161.
kiện về chủ thể lập di chúc, quyền tự do định đoạt ý chí, nội dung của
di chúc không trái pháp luật, trái đạo đức xã hội và hình thức của di
chúc phải tuân theo những qui định của pháp luật.
2.1.2. Những người thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở
gắn liền với đất không phụ thuộc vào nội dung của di chúc
Điều 669 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định những người thừa
kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc là con chưa thành niên,
cha, mẹ, vợ, chồng; con đã thành niên mà không có khả năng lao
động. Nhằm bảo vệ lợi ích cho một số người trong diện thừa kế thuộc
hàng thừa kế thứ nhất, phù hợp với phong tục, tập quán truyền thống
tốt đẹp của dân tộc ta.

Hay nói cách khác, đó là những người thừa kế theo pháp luật
quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất ở hàng thừa kế thứ
nhất, có quan hệ huyết thống trực hệ và quan hệ hôn nhân với người
lập di chúc, họ có quyền được hưởng ít nhất hai phần ba một suất của
người thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất theo
pháp luật trong trường hợp di sản được chia theo di chúc, mà người
lập di chúc không cho họ hưởng thừa kế theo di chúc, hoặc cho
hưởng phần di sản quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất ít
hơn hai phần ba một suất của người thừa kế theo pháp luật.
2.2. Các quy định pháp luật về thừa kế theo pháp luật
quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất
Pháp luật thừa kế Việt Nam cũng như pháp luật thừa kế các
nước trên thế giới đều quy định hai hình thức thừa kế cơ bản là thừa
kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật. Thừa kế theo di chúc là
chia di sản thừa kế cho người thừa kế theo sự định đoạt trong di chúc
của người có di sản và người thừa kế theo di chúc có thể là bất kỳ ai.
Còn thừa kế theo pháp luật không phụ thuộc vào ý chí của người để
lại di sản và hình thức thừa kế do pháp luật quy định.
Tại Điều 764 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Thừa kế theo
pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do
pháp luật quy định”. Khác với thừa kế theo di chúc, người thừa kế có
thể là một hoặc nhiều cá nhân, một hay nhiều tổ chức; nhưng thừa kế

Footer Page 13 of 161.

11


Header Page 14 of 161.
theo pháp luật chỉ có thể là cá nhân. Theo phương thức này, người thừa

kế theo pháp luật về quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất là
những người có một trong ba mối quan hệ: quan hệ hôn nhân, quan hệ
huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng với người đã chết.
2.3. Những yếu tố ảnh hƣởng đến tranh chấp thừa kế
quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất qua thực trạng tại
thành phố Huế
2.3.1. Vị trí địa lý và tình hình kinh tế - xã hội của thành phố Huế
2.3.2. Dân số, đơn vị hành chính và diện tích đất của thành
phố Huế
2.3.3. Đặc điểm thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn
liền với đất qua thực tiễn tại thành phố Huế
Thành phố Huế là nơi duy nhất còn giữ được khá nguyên vẹn
hệ thống Kinh thành, lăng, chùa cổ, nhà vườn, các phủ đệ... là thành
phố duy nhất được UNESCO công nhận Quần thể di tích Cố đô Huế
và nhã nhạc cung đình Huế là hai Di sản Văn hóa Thế giới.
Với những nét văn hóa truyền thống rất Việt Nam của thành phố
Huế là mô hình nhà - vườn, vừa bảo vệ được môi trường sinh thái, vừa
thể hiện bản sắc văn hóa, trình độ kiến trúc của Huế có những nét
tương đồng và khác biệt so với các vùng miền khác ở Việt Nam về mô
hình nhà ở, do đó nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại thành phố Huế có
những nét đặc thù riêng. Ngoài ra, việc quy định diện tích tối thiểu
được tách thửa trong 4 phường nội thành đã hạn chế quyền của người
có tài sản là nhà đất trong đó có quyền thừa kế. Do đó, những tranh
chấp trong các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất và
nhà ở nói chung và thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với
đất nói riêng thường diễn ra nhiều hơn và phức tạp hơn.
Hàng năm Tòa án nhân dân thành phố Huế phải giải quyết
nhiều vụ việc về phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất ở và
nhà ở gắn liền với đất. Cho nên việc nghiên cứu về thừa kế quyền sử
dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Huế là

một việc làm mang tính cấp thiết, đáp ứng đầy đủ yêu cầu về mặt lý
luận và thực tiễn.

Footer Page 14 of 161.

12


Header Page 15 of 161.
2.4. Thực tiễn giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng
đất ở và nhà ở gắn liền với đất tại thành phố Huế
Với đặc điểm như trên nên tại địa bàn thành phố Huế bên cạnh
sự gia tăng của các án hình sự thì các tranh chấp về dân sự cũng khá
phổ biến. Theo số liệu báo cáo của Tòa án nhân dân thành phố Huế
qua các năm đã khẳng định rằng: Hàng năm Tòa án thành phố Huế
phải giải quyết một số lượng lớn các loại vụ án; trong đó, chiếm hơn
50% số lượng án của ngành Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế,
có nhiều vụ án phức tạp, nổi cộm được dư luận quan tâm. Mặc dù
vậy, Tòa án thành phố Huế vẫn hoàn thành xuất sắc khối lượng công
việc rất lớn như vậy. Bảng số liệu sau đây đã nói lên điều đó:
Bảng 2.2: Tổng số vụ án Tòa án nhân dân thành phố Huế
giải quyết từ năm 2005 đến năm 2010
Năm
Vụ án
Tổng số vụ án đang
thụ lý
Tổng số vụ án đã
giải quyết

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Tổng

615

740

850

807

806

839

4.657

598

722

836

714

696

784

4.350

95,6
97,5
98,3
88,4
86,3
93,4
93,40
%
6%
5%
7%
5%
%
%
(Nguồn: Rút từ báo cáo hoạt động Tòa án nhân dân thành phố Huế)

Tỷ lệ giải quyết

Theo Bảng số liệu (Bảng 2.2) tổng hợp các loại án từ năm

2005 đến 2010 mà Tòa án nhân dân thành phố Huế thụ lý, giải quyết,
qua đó có thể thấy lượng án mà Tòa án thụ lý rất lớn và tăng theo
từng năm (trong 6 năm thụ lý 4.657 vụ án).
Về giải quyết án dân sự, hàng năm Tòa án nhân dân thành phố
Huế đã thụ lý và giải quyết một khối lượng khá lớn các vụ án dân sự
mà chủ yếu là về các lĩnh vực nhà đất, thừa kế, hợp đồng vay tài sản.
Cụ thể ở Bảng số liệu dưới đây:

Footer Page 15 of 161.

13


Header Page 16 of 161.
Bảng 2.3: Số vụ án dân sự Tòa án nhân dân thành phố Huế
giải quyết từ năm 2005 đến năm 2010
Năm
Vụ án

2005 2006 2007 2008 2009 2010 Tổng

Tổng số vụ án dân sự
156 241 346 268 246 235 1.492
thụ lý
Tổng số vụ án dân sự
139 229 338 217 190 214 1.327
giải quyết
Tỷ lệ
89% 95% 98% 81% 77% 91% 89%
(Nguồn: Rút từ báo cáo hoạt động Tòa án nhân dân thành phố Huế)

Căn cứ bảng thống kê chúng ta thấy số lượng vụ án dân sự mà
Tòa án nhân dân thành phố Huế đã thụ lý trong 6 năm là 1.492 vụ và
Tòa án đã giải quyết được 1.327 vụ, đây là một tỷ lệ giải quyết khá
cao. Có thể nói rằng đội ngũ Thẩm phán Tòa án thành phố Huế đã có
sự phấn đấu, nổ lực rất lớn để hoàn thành nhiệm vụ. Án dân sự có
chiều hướng giảm so với những năm gần đây.Cụ thể: Năm 2008 thụ
lý 268 vụ, năm 2009 thụ lý 246 vụ, năm 2010 thụ lý 235 vụ. So với
những vụ án Tòa án đã thụ lý thì số lượng vụ án mà Tòa án đã giải
quyết có chiều hướng gia tăng, điều đó đã chứng minh sự nổ lực phấn
đấu của đội ngũ cán bộ, Thẩm phán, Thư ký của Tòa án nhân dân
thành phố Huế.
Trong số các vụ án dân sự mà Tòa án đã thụ lý thì các tranh
chấp về thừa kế quyền sử dụng đất ở, nhà ở gắn liền với đất cũng
chiếm một tỷ lệ khá cao, được thể hiện qua bảng thống kê sau đây:
Bảng 2.4: Số vụ tranh chấp thừa kế nhà, đất Tòa án nhân dân
thành phố Huế giải quyết từ 2005 đến 2010
Năm
2005 2006 2007 2008 2009 2010 Tổng
Vụ án
Tổng số vụ án dân sự thụ lý 156 241 346 268 246 235 1.492
Số vụ án tranh chấp thừa
105 170 253 187 198 129 1.042
kế nhà, đất
(Nguồn: Tìm hiểu từ hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Huế)

Footer Page 16 of 161.

14

Header Page 17 of 161.
Có thể khẳng định rằng, việc giải quyết tranh chấp thừa kế
quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất hiện nay là loại việc
khó, phức tạp nhất và là khâu yếu nhất trong công tác giải quyết các
tranh chấp dân sự nói chung. Vì quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn
liền với đất ở là những tài sản có giá trị lớn về kinh tế, đồng thời còn
là chốn cư trú của các gia đình, theo phong tục của người Việt Nam
thì “an cư mới lập nghiệp”.
2.4.1. Nội dung vụ án thứ nhất: Chia thừa kế quyền sử dụng
đất ở và nhà ở gắn liền với đất theo di chúc
2.4.2. Nội dung vụ án thứ hai: Chia thừa kế quyền sử dụng
đất ở và nhà ở gắn liền với đất theo pháp luật
2.4.3. Nội dung vụ án thứ ba: Yêu cầu chia di sản thừa kế là
nhà ở và quyền sử dụng đất ở
Tranh chấp di sản thừa kế nói chung, quyền sử dụng đất ở và
nhà ở gắn liền với đất nói riêng, là những tài sản có giá trị lớn, đồng
thời được điều chỉnh bởi nhiều văn bản khác nhau. Do đó, giải quyết
đúng loại tranh chấp này đòi hỏi sự nổ lực rất lớn về trình độ chuyên
môn, trách nhiệm nghề nghiệp của người áp dụng pháp luật, góp
phần đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật.
Chương 3
KIẾN NGHỊ PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
VÀ NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
3.1. Kiến nghị phƣơng hƣớng, giải pháp hoàn thiện những
quy định của pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở
gắn liền với đất
3.1.1. Cần sửa đổi quy định về thời điểm được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất ở

Tại khoản 1, Điều 98 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm

Footer Page 17 of 161.

15


Header Page 18 of 161.
2003, quy định: “1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các
quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước
giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử
dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau: a) Trường
hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực
hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa
vụ tài chính theo quy định của pháp luật; b) Trường hợp người sử
dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm
thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết
định đó; c)Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa
vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ
khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
ký hợp đồng thuê đất”.
Do đó, nếu có tranh chấp quyền thừa kế mà đất ở đó đã có các
giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai thì Toà án vẫn
căn cứ vào pháp luật về thừa kế và luật đất đai để xác định quyền

thừa kế quyền sử dụng đất ở của các bên đương sự. Sau khi các bên
đã được Toà án xác định quyền sử dụng đất ở theo thừa kế, muốn
được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở họ phải
thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Nhà nước và việc
này do cơ quan hành chính Nhà nước thực hiện. Với hướng xử lý như
vậy vừa phù hợp với thực tế, vừa phù hợp với thẩm quyền của mỗi
bên mà vẫn bảo đảm được lợi ích của Nhà nước.
3.1.2. Về di chúc chung của vợ chồng định đoạt quyền sử
dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất theo di chúc
Quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất là di sản của cá

Footer Page 18 of 161.

16


Header Page 19 of 161.
nhân khi sống có quyền sở hữu, định đoạt và để chia thừa kế sau khi
cá nhân này chết. Điều 663 Bộ luật dân sự năm 2005, qui định: “Vợ,
chồng có thể lập di chúc chung để định đoạt tài sản chung”. Theo qui
định này, trong trường hợp vợ chồng lập chung di chúc định đoạt tài
sản chung là quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất, nhưng
hiệu lực di chúc chung của vợ, chồng được pháp luật qui định tại
Điều 668 Bộ luật dân sự năm 2005, như sau: “Di chúc chung của vợ,
chồng có hiệu lực từ thời điểm người sau cùng chết hoặc tại thời
điểm vợ, chồng cùng chết”. Qui định này, tự thân nó chứa đựng
nhiều bất cập. Liệu một di chúc chung của vợ, chồng có còn duy trì
hiệu lực hay không, nếu vợ chồng được Tòa án cho ly hôn hoặc được
Tòa án cho phép chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, sau thời
điểm di chúc chung được lập. Mặt khác, qui định này đã xâm phạm

đến quyền thừa kế hợp pháp của người thừa kế theo pháp luật và
người thừa kế bắt buộc của người vợ hoặc chồng chết trước và làm
ảnh hưởng tới thời hiệu khởi kiện về thừa kế.
Với những bất cập trên đây, thiết nghĩ nên sửa đổi Điều 668
Bộ luật dân sự năm 2005 như sau:
“Trong trường hợp vợ, chồng lập di chúc chung mà có một
người chết trước, thì chỉ phần di chúc liên quan đến phần di sản của
người chết trong tài sản chung có hiệu lực pháp luật; nếu vợ, chồng
có thỏa thuận trong di chúc về thời điểm có hiệu lực của di chúc là
thời điểm người sau cùng chết, thì di sản của vợ, chồng theo di chúc
chung chỉ được phân chia từ thời điểm đó”.
3.1.3. Về di sản thừa kế dùng vào việc thờ cúng là quyền sử
dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất
Điều 670 Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định trong trường
hợp người lập di chúc có để lại một phần di sản dùng vào việc thờ
cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho
một người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện
việc thờ cúng.

Footer Page 19 of 161.

17


Header Page 20 of 161.
Việc để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng là do ý
muốn của người để lại thừa kế. Không ai có thể buộc một người
phải dành một số di sản khi chết để con cháu lo việc cúng giỗ cho
họ và tổ tiên của họ nhưng nếu bằng di chúc, người để lại di sản
thể hiện ý nguyện như vậy thì ý nguyện đó phải được tôn trọng.

Trường hợp để lại di sản thờ cúng là quyền sử dụng đất ở và nhà ở
gắn liền với đất nhưng không giới hạn tỷ lệ phần di sản thờ cúng
là bao nhiêu thì sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của những người thừa
kế. Do đó, cần thiết phải xác định “một phần di sản” dùng vào
việc thờ cúng là bao nhiêu trong tổng số di sản là quyền sử dụng
đất ở và nhà ở gắn liền với đất. Nếu người để lại di sản lập di chúc
để lại 90% (hoặc cao hơn nữa, nhưng không được 100%) di sản là
quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất dùng vào việc thờ
cúng thì vẫn được coi là để lại “một phần”.
Ở những vùng quê của tỉnh Thừa Thiên Huế người dân còn lưu
truyền những nét văn hóa, phong tục truyền thống của mình như xây
nhà thờ họ để thờ ông, bà, tổ tiên; xây lăng mộ cho ông, bà, cha mẹ
đã chết… Trong một dòng tộc có nhiều người giàu có thì sẽ cùng
nhau góp tiền để xây dựng nhà thờ Họ hoặc để dùng vào việc thờ
cúng. Còn đối với một số dòng tộc khó khăn về kinh tế thì thờ ông,
bà ở nhà riêng của người con trai trưởng và thông thường người này
để lại (bằng di chúc) toàn bộ quyền sử dụng đất ở và nhà ở vào việc
làm nhà thờ, thờ cúng tổ tiên ông bà. Như vậy, khi một người để lại
thừa kế di sản toàn bộ quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất
để làm nhà thờ họ sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến quyền lợi của những
người thừa kế.
Như vậy, việc không quy định một tỷ lệ giới hạn nhất định đối
với phần di sản thờ cúng là quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với
đất xuất phát từ sự tôn trọng ý chí của “người chết” khi định đoạt tài
sản của mình. Cũng thừa nhận rằng, với quy định của luật hiện hành,
việc để lại di sản thờ cúng có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của những

Footer Page 20 of 161.

18

Header Page 21 of 161.
người thừa kế. Thiết nghĩ, cần có quy định để xem xét phần di sản
thờ cúng là quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất có “vượt
quá” hay không, có ảnh hưởng như thế nào đến quyền lợi của những
người thừa kế… phải tuỳ vào các trường hợp cụ thể, kết hợp giữa
luật thực định và phong tục tập quán ở địa phương.
3.1.4. Một số kiến nghị với các cơ quan liên quan của tỉnh
Thừa Thiên Huế.
3.1.4.1. Phân định rõ giữa công chứng và chứng thực các hợp
đồng là quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất
Tại khoản 1, Điều 119 Nghị định số 181/NĐ-CP ngày 29 tháng
10 năm 2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003,
quy định: “Hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước
hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.
Luật Công chứng 2006 đã quy định sự tách bạch giữa hoạt
động công chứng và chứng thực. Theo đó, công chứng là việc công
chứng viên xác nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng giao
dịch khác bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công
chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
Để các hợp đồng, giao dịch có tính pháp lý vững chắc, ngày
15/10/2009 Uỷ ban nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế đã ban hành
Quyết định số 2240/2009/QĐ-UB về việc chuyển giao chứng thực
các hợp đồng, giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng. Theo
đó đã chuyển giao chứng thực các hợp đồng, giao dịch tại Uỷ ban
nhân dân các xã, phường của thành phố Huế sang cho các tổ chức

hành nghề công chứng thực hiện. Việc quy định như trên của Uỷ ban
nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế là chưa phù hợp với các văn bản pháp
luật như đã nêu trên. Tuy vậy, để các hợp đồng, giao dịch liên quan
đến quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất được thu về một

Footer Page 21 of 161.

19


Header Page 22 of 161.
đầu mối và giao tổ chức hành nghề công chứng thực hiện có tính
pháp lý cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Từ những phân tích trên, tác giả mạnh dạng đưa ra một số kiến
nghị sau:
Các hợp đồng có đối tượng là bất động sản (nhà ở, quyền sử
dụng đất ở, tài sản gắn với quyền sử dụng đất...) thường là những hợp
đồng có giá trị lớn, mang ý nghĩa thiết thực đối với các chủ thể tham
gia. Khi tham gia xác lập hợp đồng, các chủ thể đều mong muốn
được công chứng, chứng thực nhanh chóng, thuận tiện để hợp đồng
có hiệu lực pháp luật, đảm bảo về mặt pháp lý nếu có tranh chấp xảy
ra. Tuy nhiên, trong thực tiễn còn có những quy định thiếu thống nhất
cần chỉnh sửa, bổ sung để đáp ứng yêu cầu hiện nay.
Để việc xã hội hóa tổ chức hành nghề công chứng ngày càng
phát huy hiệu quả, đề nghị sửa đổi các quy định của Bộ luật dân sự
năm 2005, Luật đất đai 2003, Luật nhà ở theo hướng bỏ thuật ngữ
“chứng thực” các hợp đồng, giao dịch của Uỷ ban nhân dân các cấp.
Giao các hợp đồng, giao dịch bao gồm cả những hợp đồng có đối
tượng là bất động sản (hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất gắn với tài sản trên đất...) cho tổ chức hành nghề công chứng thực
hiện, giúp xóa bỏ sự chồng chéo, bất cập hiện nay.
3.1.4.2. Với những nét văn hóa truyền thống rất Việt Nam của
thành phố Huế là mô hình nhà - vườn, vừa bảo vệ được môi trường
sinh thái, vừa thể hiện bản sắc văn hóa, trình độ kiến trúc của Huế có
những nét tương đồng và khác biệt so với các vùng miền khác ở Việt
Nam về mô hình nhà ở.
Uỷ ban nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế cần rà soát lại các quy
định như Quyết định số 2318/QĐ-UB ngày 07/10/1999 về việc ban
hành Điều lệ quản lý xây dựng theo đồ án Quy hoạch chi tiết Khu

Footer Page 22 of 161.

20


Header Page 23 of 161.
Kinh thành Huế, thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế và Tờ trình số
871/TTr-UBND ngày 23 tháng 3 năm 2006 về việc thông qua đề án
chính sách bảo vệ nhà vườn Huế. Theo hướng xem xét lại các căn cứ,
quy định không còn phù hợp quy định pháp luật và tình hình thực tế
ở địa phương để sửa đổi, bổ sung; có bản quy hoạch chi tiết cho từng
khu vực, từng con đường cụ thể cần bảo vệ; một số con đường, khu
vực dân cư sinh sống nhiều và không còn nhà - vườn thì không nên
áp dụng quy hoạch tách thửa… Nhằm đảm bảo quyền lợi cho người
dân khi được nhận di sản là thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn
liền với đất.
3.2. Nâng cao trình độ nhận thức của cán bộ và nhân dân
về thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất
Để thực hiện việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật thừa kế

quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất một cách thường xuyên,
có hiệu quả, nhằm nâng cao hiểu biết pháp luật, tạo sự chuyển biến
mạnh mẽ trong nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật của cán bộ và
nhân dân, theo tác giả cần thực hiện một số nội dung cơ bản sau:
Một là, phải thường xuyên bồi dưỡng kiến thức pháp luật nói
chung và pháp luật thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với
đất nói riêng cho đội ngũ cán bộ xã, phường, thị trấn.
Hai là, xây dựng kế hoạch cụ thể trong từng giai đoạn về công
tác đào tạo và đào tạo lại, mở các lớp bồi dưỡng, tập huấn về nghiệp
vụ, tọa đàm nhằm trao đổi kinh nghiệm, từ đó nâng cao công tác xét
xử. Tiếp tục đào tạo đội ngũ Thẩm phán, Kiểm sát viên, Luật sư,
Chấp hành viên, Thư ký Tòa án…
Ba là, nhằm nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của người
dân, các cơ quan nhà nước, các tổ chức chính trị - xã hội, đội ngũ
báo cáo viên các cấp, đội ngũ chuyên trách phổ biến giáo dục pháp
luật phải thường xuyên tuyên truyền pháp luật với nhiều hình thức
khác nhau.

Footer Page 23 of 161.

21


Header Page 24 of 161.
KẾT LUẬN
Trong bất kỳ chế độ xã hội có giai cấp nào, vấn đề thừa kế
cũng có vị trí quan trọng trong các chế định pháp luật, là hình thức
pháp lý chủ yếu để bảo vệ các quyền của công dân. Chính vì vậy,
thừa kế đã trở thành một nhu cầu không thể thiếu được đối với đời
sống của mỗi cá nhân, gia đình, cộng đồng xã hội. Mỗi nhà nước dù

có các xu thế chính trị khác nhau, nhưng đều coi thừa kế là một
quyền cơ bản của công dân và được ghi nhận trong Hiến pháp.
Sự phát triển của đời sống kinh tế - xã hội của đất nước, nên
pháp luật về thừa kế nói chung và thừa kế quyền sử dụng đất ở và
nhà ở gắn liền với đất nói riêng, hiện nay vẫn chưa thể dự liệu hết
những trường hợp, tình huống xảy ra trên thực tế. Một số quy định
pháp luật về thừa kế chung chung, mang tính chất khung, chưa chi
tiết, chưa rõ ràng, lại chưa có văn bản hướng dẫn thi hành cho từng
vấn đề cụ thể. Do đó, còn nhiều quan điểm trái ngược nhau, nên khi
áp dụng vào thực tế sẽ xảy ra tình trạng không nhất quán trong cách
hiểu cũng như cách giải quyết. Điều đó đã xâm phạm quyền thừa kế
của công dân, đôi khi còn gây bất ổn trong đời sống sinh hoạt của
mỗi gia đình, cộng đồng và xã hội.
Thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất là việc
dịch chuyển quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất của cá
nhân đã chết cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật,
theo đó người thừa kế trở thành chủ sở hữu của quyền sử dụng đất ở
và nhà ở gắn liền với đất do được thừa kế, có các quyền và nghĩa vụ
của chủ sở hữu quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất.
Vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất
được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005, Luật đất đai năm 2003
và Luật nhà ở năm 2005 thì cá nhân có quyền lập di chúc định đoạt
cho người thừa kế hoặc khi chết đi để lại di sản là quyền sử dụng đất
ở và nhà ở gắn liền với đất của mình cho những người thừa kế theo di
chúc hoặc theo pháp luật được hưởng di sản thừa kế sau khi chết.

Footer Page 24 of 161.

22

Header Page 25 of 161.
Các quy định của pháp luật về thừa kế nói chung và thừa kế
quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất nói riêng như hiện nay
đã tương đối đầy đủ về mặt số lượng văn bản pháp luật. Tuy nhiên,
các quy định của pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở
gắn liền với đất trong Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở còn
mang tính khái quát, chung chung nên vai trò của các văn bản quy
định này ít được thể hiện trên thực tế; tính ổn định của các loại văn
bản pháp luật pháp luật dân sự không cao, đặc biệt là pháp luật đất
đai, dẫn đến đường lối giải quyết các tranh chấp thừa kế liên quan
đến quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất không ổn định.
Mỗi lần pháp luật có sửa đổi lớn gây ra những lúng túng và sự khác
biệt trong quan điểm giải quyết giữa các ngành, giữa các thẩm phán.
Do đó, việc giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà
ở gắn liền với đất hiện nay là loại việc khó, phức tạp nhất và là khâu
yếu nhất trong công tác giải quyết các tranh chấp dân sự nói chung.
Vì quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất ở là những tài sản
có giá trị lớn về kinh tế, đồng thời còn là chốn cư trú của các gia
đình, theo phong tục của người Việt Nam thì “an cư mới lập nghiệp”.
Theo qui định của pháp luật về đất đai thì cá nhân, hộ gia đình có
quyền sử dụng đất ở lâu dài. Đất ở là đất được sử dụng vào việc xây
dựng nhà ở, theo đó quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất là
những loại tài sản có giá trị không những về mặt kinh tế, mà còn có ý
nghĩa về mặt xã hội và thuộc quyền sở hữu của người có nhà ở trên
diện tích đất ở. Cũng như các loại tài sản thông thường khác, người
có tài sản là quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất có quyền
lập di chúc định đoạt nhà ở và diện tích đất ở cho người khác thừa kế
theo di chúc hoặc theo pháp luật. Thừa kế quyền sử dụng đất ở và
nhà ở gắn liền với đất theo qui định của pháp luật thì người thừa kế

không cần phải thỏa mãn các điều kiện như thừa kế các loại đất như
đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp… Vì vậy, tranh chấp về các loại di
sản thừa kế này thường phát sinh những vấn đề phức tạp giữa những

Footer Page 25 of 161.

23