đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện hoành bồ, tỉnh quảng ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ DUNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN HOÀNH BỒ, TỈNH QUẢNG NINH

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Hoàng Xuân Phương

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Dung

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới TS. Hoàng Xuân Phương, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận
tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá
trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình
giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức Ủy ban
nhân dân huyện Hoành Bồ, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hoành Bồ, Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hoành Bồ, Ủy ban nhân dân và công chức địa chính xây
dựng của các xã, thị trấn thuộc huyện Hoành Bồ đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong
suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Dung

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ……………………………………………………………………………i
Lời cảm ơn……………………………………………………………………………….ii
Mục lục………………………………………………………………………………….iii
Danh mục chữ viết tắt …………………………………………………………………...v
Danh mục bảng……………………………………………………………………….....vi
Danh mục hình……………………………………………………………………….....vii
Trích yếu luận văn……………………………………………………………………..
Thesis abstract…………………………………………………………………………...x
Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2

1.3.1.

Phạm vi không gian .........................................................................................2

1.3.2.

Phạm vi thời gian .............................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................3

1.4.1.

Những đóng góp mới .......................................................................................3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ..........................................................................3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ..........................................................................................4
2.1.

Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ...........................................4

2.1.1.

Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ...................4

2.1.2.

Quyền đất đai tại một số nước trên thế giới ......................................................8

2.1.3.

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ...................................14

2.2.

Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại việt nam ...............................................16

2.2.1.

Quyền sở hữu về đất đai tại Việt Nam ............................................................16

2.2.2.

Quyền sử dụng đất tại Việt Nam ....................................................................18

2.2.3.

Khái quát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến việc thực
hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam .............................................................24

2.2.4.

Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam......................................28

2.3.

Sơ lược tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh ...............36

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................39
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................39

3.2.

Thời gian nghiên cứu .....................................................................................39

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................39
iii


3.4.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................39

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................40

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp...................................40

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..............................................................40

3.5.3.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ...............................................................40

3.5.4.

Phương pháp xử lý, tổng hợp và phân tích số liệu ..........................................41

3.5.5.

Phương pháp so sánh, đánh giá ......................................................................41

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................42
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hoành Bồ ....................................42

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên .....................................................42

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .............................................................50

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ...................................56

4.2.

Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Hoành Bồ ....................................57

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015...................................................................57

4.2.2.

Tình hình quản lý đất đai của huyện Hoành Bồ ..............................................59

4.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Hoành Bồ giai đoạn 2011- 2015.....................................................................63

4.3.1.

Đánh giá việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ .............................................64

4.3.2.

Đánh giá việc thực hiện cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ....................................67

4.3.3.

Đánh giá việc thực hiện tặng, cho quyền sử dụng đất .....................................69

4.3.4.

Đánh giá việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất ........................................71

4.3.5.

Đánh giá việc thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất ..............................73

4.3.6.

Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện quyền sử dụng đất
và những đánh giá chung về tình hình thực hiện quyền sử dụng đất .....................75

4.4.

Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Hoành Bồ ................................................................................78

4.4.1.

Giải pháp về chính sách .................................................................................78

4.4.2.

Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật ............................................80

4.4.3.

Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất .......80

4.4.4.

Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ......................................81

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................82
5.1.

Kết luận .........................................................................................................82

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................83

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................84
Phụ lục ......................................................................................................................87

iv


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CHXHCNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

DT

Diện tích

ĐKQSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất

QĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Quyết định

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

GCN

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Số hộ cần điều tra tại 03 xã, thị trấn thuộc huyện Hoành Bồ ......................41
Bảng 4.1. Hiện trạng diện tích, dân số huyện Hoành Bồ năm 2015 ............................54

Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Hoành Bồ ...................................58
Bảng 4.3. Hiện trạng trình độ công chức địa chính - xây dựng cấp xã huyện
Hoành Bồ ..................................................................................................60
Bảng 4.4. Tình hình đo đạc, thành lập bản đồ phục vụ công tác quản lý đất đai
trên địa bàn huyện Hoành Bồ ....................................................................61
Bảng 4.5. Tình hình cấp giấy chứng nhận sau đăng ký biến động trên địa bàn
huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 .......................................................63
Bảng 4.6. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015...........................................64
Bảng 4.7. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Hoành Bồ giai đoạn
2011-2015 .................................................................................................65
Bảng 4.8. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 03 xã, thị trấn
điều tra ......................................................................................................66
Bảng 4.9. Tình hình cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại 03 xã, thị trấn điều tra .............68
Bảng 4.10. Tình hình tặng, cho QSDĐ tại huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 .......69
Bảng 4.11. Tình hình tặng, cho QSDĐ tại 03 xã, thị trấn .............................................70
Bảng 4.12. Tình hình thừa kế QSDĐ tại huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015 ..........71
Bảng 4.13. Tình hình thừa kế QSDĐ tại 03 xã, thị trấn giai đoạn 2011-2015 ...............72
Bảng 4.14. Tình hình thế chấp QSDĐ tại huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015........73
Bảng 4.15. Tình hình thế chấp QSDĐ tại 03 xã, thị trấn điều tra giai đoạn
2011-2015 .................................................................................................74
Bảng 4.16. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện QSDĐ tại các cơ
quan nhà nước ...........................................................................................76

vi


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Lễ khai trương Trung tâm phục vụ hành chính công tỉnh Quảng Ninh ..........37
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí các xã, thị trấn thuộc huyện Hoành Bồ .......................................42

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Dung.
Tên Luận văn: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
1. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành
Bồ, tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh thực hiện thuận lợi, đầy đủ, hợp pháp các quyền
theo quy định của pháp luật.
2. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp điều tra, thu thập
tài liệu, số liệu thứ cấp; Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; Phương pháp điều tra số
liệu sơ cấp; Phương pháp xử lý, tổng hợp và phân tích số liệu; Phương pháp so sánh,
đánh giá.
Trong đó: Số liệu thứ cấp được thu thập tại UBND huyện Hoành Bồ; Số liệu sơ
cấp thu thập bằng việc điều tra 255 hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị trấn Trới, xã
Tân Dân, xã Hòa Bình thuộc huyện Hoành Bồ.
3. Kết quả chính và kết luận
- Luận văn đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Hoành Bồ,
tỉnh Quảng Ninh: là huyện đang phát triển, nằm ở phía Bắc của tỉnh Quảng Ninh với đa

dạng thành phần dân tộc, hơn 3/4 diện tích là đồi núi, địa hình phức tạp ảnh hưởng
nhiều tới việc đi lại, phát triển kinh tế và thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Luận văn đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Hoành Bồ: Tổng
diện tích tự nhiên toàn huyện là 84.354,54 ha, trong đó: diện tích đất nông nghiệp là
72.861,08 ha, diện tích đất phi nông nghiệp là 6.439,18 ha, còn lại 5.054,08 ha là diện
tích đất chưa sử dụng. Huyện đã cơ bản hoàn thành việc cấp GCN lần đầu tạo điều kiện
thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện quyền của mình.
- Luận văn đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015, bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
tặng cho, thừa kế, thế chấp QSDĐ qua số liệu thứ cấp và quá trình điều tra sơ cấp 255
hộ dân trên địa bàn 03 xã, thị trấn là Trới, Tân Dân, Hòa Bình. Từ đó thấy được: số liệu
thứ cấp được tổng hợp tại cơ quan nhà nước chưa phản ánh đúng tình hình thực hiện
viii


QSDĐ thực tế của huyện Hoành Bồ. Tình trạng người dân thực hiện quyền SDĐ không
khai báo hoặc không làm thủ tục đầy đủ qua cơ quan nhà nước vẫn còn xảy ra (55/255
hộ, chiếm 21,57% tổng số hộ điều tra) do tâm lý e ngại về chính sách, TTHC phiền hà,
về giá, về phí,... và một phần để né tránh thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước khi
thực hiện QSDĐ gây thất thoát ngân sách nhà nước và khó khăn cho công tác quản lý
đất đai.
- Luận văn tìm ra những vướng mắc, tồn tại trong việc thực hiện quyền của người
sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ. Từ đó, đưa ra 04 giải pháp để khắc phục
nhằm khuyến khích người sử dụng đất thực hiện quyền theo đúng quy định pháp luật,
bao gồm: Giải pháp về cơ chế chính sách; Giải pháp về tuyên truyền, phổ biến pháp
luật; Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ; Giải pháp về đầu tư
cho con người và cơ sở vật chất.
Qua kết quả nghiên cứu nhận thấy: từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực và
những văn bản hướng dẫn thi hành ra đời đã tạo hành lang pháp lý quan trọng giúp việc
thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện ngày càng chặt chẽ, dần đi

vào nề nếp và hiệu quả hơn. Tỷ lệ người dân thực hiện QSDĐ giai đoạn 2011-2015 đến
đăng ký làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có xu hướng tăng dần, TTHC diễn ra đơn
giản, nhanh gọn và đúng quy định. Đây là những kết quả tích cực mà huyện Hoành Bồ
đã đạt được trong công tác quản lý đất đai. Song bên cạnh đó, tình trạng thực hiện
QSDĐ mang tính tự phát, không khai báo vẫn còn xảy ra gây khó khăn cho công tác
quản lý đất đai. Vì vậy, để khắc phục những tồn tại, hạn chế cần thiết phải tích cực thực
hiện đồng bộ các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và khuyến khích
người dân thực hiện quyền SDĐ đúng và đầy đủ theo quy định pháp luật.

ix


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Dung.
Thesis title: “Evaluates the land user rights implementation in Hoanh
Bo district, Quang Ninh province”.
Major: Faculty of Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
1. Research Objectives
- Evaluates the land user rights implementation in Hoanh Bo district, Quang Ninh
province.
- Propose some solutions to encourage land users in Hoanh Bo district, Quang
Ninh province to go smoothly, the full, legitimate rights in accordance with law.
2. Materials and Methods
Research used the following methods: Method of secondary data collection; Study
of point selection method; Method of primary data collection; Method of processing,
synthesis and analysis of data; Method of comparison, reviews.

In there: Secondary data was collected at the People's Committee Hoanh Bo;
Primary data collected by the survey of 255 households and individuals at Troi town,
Tan Dan commune, Hoa Binh commune in Hoanh Bo district.
3. Main findings and conclusions
- Thesis evaluates the natural, economic and social conditions of Hoanh Bo
district, Quang Ninh province: Hoanh Bo is developing district, in northern Quang Ninh
province with ethnic diversity, more than 3/4 of the area is hilly, the complex terrain
affect to traveling, economic development and the land user rights implementation.
- Thesis evaluates the actual situation of land use and management in Hoanh Bo
district: Total natural area is 84354.54 hectares, includes: agricultural land area is
72861.08 hectares, non-agricultural land area is 6439.18 hectares, unused land area
5054.08 hectares. This district has basically completed the first certification. It creates
favorable conditions for the land user rights implementation.
- Thesis evaluates the land user rights implementation in Hoanh Bo district period
2011-2015, includes: transfer, lease, sub-lease, donation, inheritance, mortgage of land
use rights through secondary data and primary investigation process 255 households in
03 communes in the province, the town (Troi, Tan Dan, Hoa Binh). From there found:
Secondary data is aggregated at state agencies did not accurately reflect the
implementation of land use practice in Hoanh Bo district. Bad people exercise their
right to land use or do not declare the full procedure through the state agency is still
happening (55/255 households, accounting for 21.57% of all households surveyed) by
afraid psychology about policies, troublesome administrative procedures, the price,
charges... and partly to avoid the implementation of financial obligations to the state
x


when making land use rights. Those caused state budget losses and difficulties for the
land management.
- Thesis find obstacles and problems in the implementation of the rights of land
users Hoanh Bo district. From there, offering 04 solutions to overcome, including:

Policy mechanisms solutions; Propagative and disseminated law solutions; Management
organization the rights of land users implementation solutions; Investing for people and
infrastructure solutions.
Research results found: since 2013 Land Law takes effect and the documents
guiding the implementation of laws was introduced, creating an important legal
framework to help the implementation of the land use rights of the districts increasingly
close, gradually in discipline and more efficient. The proportion of people exercise their
right to land use in 2011-2015 to the registration procedures at state agencies have
gradually increased, place the administrative procedures simple, fast and
prescribed. This is one of the positive results achieved Hoanh Bo district in land
management activities. However, the status of implementation of land use spontaneous,
undeclared still occurs in all communes and towns due to psychological fears of policy,
troublesome administrative procedures, pricing, the cost,... making it difficult for land
management.
To remedy the existence, limiting the need to actively perform synchronous
solutions in order to improve the efficiency of land management and encourage people
to make the land user rights right and full with law.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tài sản lớn và quan trọng nhất
của mỗi quốc gia. Ở Việt Nam hiện nay, công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại
hóa đất nước đã và đang đặt ra yêu cầu đối với công tác quản lý Nhà nước về đất
đai, đặc biệt là việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ phát
sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng, đòi hỏi phải có sự giải

quyết kịp thời nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy
nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn
còn tồn tại nhiều bất cập cần được giải quyết như: Các quy định pháp luật của cơ
quan quản lý Nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng
không làm thủ tục theo quy định vì những lý do khác nhau; Công tác bồi thường
đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do
Nhà nước ban hành hàng năm còn nhiều bất cập, gây bức xúc cho người dân...
Đồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tượng sử dụng đất
còn hạn chế, việc thực hiện các quyền được pháp luật quy định đối với hộ gia
đình, cá nhân còn chưa phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật trong
việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế - xã hội, đặc biệt là khiếu
nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng quyền sử dụng đất.
Hoành Bồ là một huyện miền núi nằm ở phía bắc tỉnh Quảng Ninh, cách
trung tâm thành phố Hạ Long khoảng 10 km về phía Nam. Với tổng diện tích tự
nhiên là 84.354,34 ha chiếm 13,82% diện tích tự nhiên của tỉnh. Đơn vị hành
chính của huyện gồm 12 xã, 1 thị trấn, trong đó có 5 xã thuộc vùng cao với tổng
diện tích tự nhiên 43.244,97 ha chiếm 51,27% diện tích tự nhiên của toàn huyện,
có vị trí thuận lợi cho việc phát triển và giao lưu kinh tế - văn hóa - xã hội. Trong
những năm gần đây, huyện Hoành Bồ có tốc độ đô thị hóa nhanh dẫn đến giá đất

1


trên thị trường tăng cao và diễn biến phức tạp, vì vậy việc thực hiện các quyền sử
dụng đất trên địa bàn diễn ra khó lường và tồn tại nhiều bất cập. Do nhu cầu về
quyền sử dụng đất phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt

động thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng.
Số liệu thống kê lượng hồ sơ người sử dụng đất đã thực hiện đăng ký biến động
đất đai qua cơ quan nhà nước trên địa bàn huyện Hoành Bồ chưa phản ánh đúng
thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất hiện nay. Để có cái nhìn chính xác và
mang tính thực tế về quyền của người sử dụng đất, cần trả lời câu hỏi: thực trạng
thực hiện quyền của người sử dụng đất hiện nay như thế nào? Người dân và cơ
quan quản lý nhà nước đã thực hiện đúng theo quy định của pháp luật trong quá
trình thực hiện các quyền sử dụng đất chưa? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để
giải quyết những tồn tại như thế nào? Việc giải đáp đầy đủ và chính xác các câu
hỏi này nhằm đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tiếp theo.
Xuất phát từ những lý do trên, cần thiết phải thực hiện đề tài: “Đánh giá việc
thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh
Quảng Ninh”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá được tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh.
- Từ đó, đề xuất một số giải pháp phù hợp nhằm khuyến khích người sử
dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh thực hiện đầy đủ, hợp
pháp các quyền theo quy định của pháp luật.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Phạm vi không gian
Đề tài nghiên cứu trên phạm vi không gian toàn huyện Hoành Bồ, tỉnh
Quảng Ninh, bao gồm 13 đơn vị hành chính cấp xã.
1.3.2. Phạm vi thời gian
Đề tài đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
tại huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011 - 2015 theo quy định tại Luật Đất đai năm
2003 và Luật Đất đai năm 2013 gồm các quyền: chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Thời gian thực hiện đề tài từ tháng
01 năm 2015 đến tháng 04 năm 2016.

2


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
- Quá trình thực hiện đề tài mang lại cách nhìn mới, khách quan hơn trong đánh
giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ nói
riêng và công tác quản lý đất đai nói chung tại các địa phương hiện nay.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
Từ kết quả nghiên cứu đề tài góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những đánh
giá khách quan về quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất hiện nay.
Quá trình nghiên cứu đề tài giúp học viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý
Nhà nước về đất đai và thực tiễn việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại
địa phương, góp phần giúp người sử dụng đất cũng như cơ quan quản lý nhà
nước trên địa bàn huyện Hoành Bồ thấy được thực tế những hạn chế, tồn tại qua
những phản ánh, đánh giá của người dân. Từ đó, đưa ra những giải pháp đúng
đắn, khoa học, hiệu quả, phù hợp hơn với thực tiễn để giải quyết những khó khăn
và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất
2.1.1.1. Khái niệm về quyền sở hữu
Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ
thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và
phân phối các thành quả vật chất. Tại Điều 164, của Bộ Luật dân sự 2005:

“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2005). Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở
hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...).
Quyền sở hữu là quyền được pháp luật ghi nhận và bảo vệ đối với một chủ
thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt, trong đó: quyền chiếm hữu là
quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với bất động sản; quyền
sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc tính hữu ích tự
nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là thu nhập, phát
triển, thu hoạch và các hình thức khác; quyền định đoạt là quyền được pháp luật
bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản. Các hình thức sở
hữu về đất đai bao gồm:
- Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là nhà nước)
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng)
- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân) (Nguyễn Đình Bồng và cộng sự, 2014).
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong
mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ
tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong
một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở
hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan
xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một
chế độ sở hữu nhất định. Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan
hệ sản xuất, quan hệ chính trị của nước đó trong từng thời kỳ lịch sử. Khi phân
tích tổng quát về quan hệ đất đai, Các Mác cho rằng: trong chế độ tư hữu về tư
4


liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về ruộng đất là vô lý nhất; Các Mác viết: “Quốc
hữu hóa đất đai làm hoàn toàn thay đổi quan hệ giữa lao động và tư bản, cuối
cùng phá huỷ hoàn toàn phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa trong công

nghiệp cũng như trong nông nghiệp”. Biến đất đai thành sở hữu toàn dân, đó là
quy luật khách quan tạo nên sự phát triển của xã hội loài người. Sức sản xuất
ngày càng phát triển đòi hỏi tập trung hóa tư liệu sản xuất. Các Mác nhận xét:
“Sự phát triển kinh tế xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện
máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hóa
đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu. Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều
bất lực trước biện pháp tất yếu này”.
2.1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo
quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Thông qua Nhà
nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai
hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái
niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ
của người sử dụng (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1993).
Tại Điều 1, Luật Đất đai 1993: “.... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh
tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi
chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”
(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).
Như vậy, “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt
của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn
dân và không thể phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của
mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được
nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của
tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của
Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự
sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các

lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.
5


2.1.1.3. Khái niệm về người sử dụng đất
Có nhiều quan điểm khác nhau về người sử dụng đất. Nhưng nhìn chung,
khoa học pháp lý Việt Nam quan niệm về người sử dụng đất dưới một số quan
điểm cơ bản sau đây:
Quan điểm thứ nhất cho rằng: “Chủ thể sử dụng đất là những tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) được Nhà nước thông qua các
cơ quan có thẩm quyền cho phép sử dụng đất. Thống nhất với quan điểm này, có
ý kiến nhìn nhận người sử dụng đất ở mức độ cụ thể hơn: "Người sử dụng đất là
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử
dụng. Người sử dụng đất bao gồm: các tổ chức trong nước, các tổ chức nước
ngoài, hộ gia đình và cá nhân". Quan điểm này cũng nhận được sự ủng hộ của
một số nhà nghiên cứu luật học của Việt Nam. Cụ thể: "Người sử dụng đất là tổ
chức (tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính
trị, xã hội), hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để
sử dụng".
Quan điểm thứ hai cho rằng: "Người sử dụng đất là người được Nhà nước
giao đất hoặc cho thuê đất, là người trực tiếp thực hiện ý đồ sử dụng đất của Nhà
nước nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất phục vụ cho việc phát triển
kinh tế. Người sử dụng đất có thể là tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân”
Như vậy, trong khoa học pháp lý nước ta mặc dù có một số quan niệm về
người sử dụng đất nhưng nhìn chung các quan niệm này đều thống nhất với nhau
ở căn cứ xác định một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là người sử dụng đất. Đó là,
họ phải được Nhà nước gi ao đất hoặc cho thuê đất hay cho phép nhận chuyển
quyền sử dụng đất; công nhận quyển sử dụng đất là họp pháp. Những quan điểm
này đểu dựa trên cơ sở lý luận và thực tiễn: Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tuy nhiên, cần phải

hiểu khái niệm người sử dụng đất được đề cập ở đây không chỉ là người dược
Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để trực tiếp sử dụng (trực tiếp khai thác các
thuộc tính có ích của đất) mà còn bao gồm cả những người được giao đất, cho
thuê đất... song không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà đóng vai trò là người tổ
chức quá trình sử dụng đất, như: bỏ vốn, công nghệ đầu tư vào đất đai, thuê
người lao động v.v... trực tiếp sử dụng đất. Có hiểu như vậy về người sử dụng đất
thì mới phù họp thực tiễn sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường ở nước ta
hiện nay.
6


Từ những phân tích trên đây, có thể đưa ra một khái niệm về người sử dụng
đất như sau: Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất,
cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; có
quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất.
Tại Điều 5, Luật Đất đai 2013 quy định về người sử dụng đất cụ thể như sau:
“Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật
này, bao gồm:
1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ
chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội
- nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp
công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi
chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá
nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng
địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự
có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,
niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức
tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc
Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ
chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu
tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”

7


2.1.2. Quyền đất đai tại một số nước trên thế giới
2.1.2.1. Trung Quốc
Tại Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở
Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối
với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản
lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ
đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù
không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm
1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này,
QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và
QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng
cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước

không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp
này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người
sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ
Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm
tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông
qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất
có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự,
cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện
pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều
kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để
có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở
một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc
sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu.
Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn

8


quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ
không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày
kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký
QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển

nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng
này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy
nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”,
chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này.
Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ.
- Cho thuê QSDĐ
Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê. Giao dịch
này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch phải đến
cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20
ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê
phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước
đây để có được QSDĐ.
- Thế chấp QSDĐ
Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận
QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải
được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay.
Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có
thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ
các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là
nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền
của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006).
2.1.2.2. Thái Lan
Tại Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước
và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất
9

đai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại
giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với
chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của
chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế
chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có
quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được
cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển
nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm
không được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng nhận QSDĐ (không phải sở hữu).
Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp
nào để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại
giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất
không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu
giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế
việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông
báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất
không được để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi
có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc
vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy
này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử

dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít
nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không
được để không sử dụng quá 10 năm.

10


- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu
và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng
nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy
chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các
Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng
được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm
nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục
Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được
chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông
qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này
không chuyển nhượng được.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp
dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị
thoái hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng
chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy
chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4.
- Đất chưa có giấy chứng nhận: là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa
cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy Biều, 2000).
2.1.2.3. Malaysia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaysia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận

là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có
một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính là
bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở
hữu được mô tả trong bằng khoán. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn
là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,...) đều phải đăng
ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ không được
Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán
hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán
hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:
11


+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền,...)
trên đất đai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng
khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà.
+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó
theo di chúc.
- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh. Ranh
gới thửa đất còn đang là tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế (QT)
có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:
+ Ranh giới đất còn là tạm thời.
+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không được
chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều
tầng trên đất của mình.
Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt

buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được đền
bủ thỏa đáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể phản
đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia
tiền đền bù. Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó đã khiếu
nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được chuyển
sang Tòa án. Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai hợp pháp
cho dù còn có các phản đối (Chu Tuấn Tú, 2000).
2.1.2.4. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt
động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.
Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký

12


đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được
luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của
Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng
ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp,
sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản
sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho

người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán
(ví dụ cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp
đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của
cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển,
hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng
thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền
được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn,
quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở
hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn
được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một
văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi
đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.
(2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực
hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu
cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay
vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là:
bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện
cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay
13