đánh giá ảnh hưởng của chuyển đổi sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn huyện gia lâm, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐOÀN THỊ THU HIỀN

ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA CHUYỂN ĐỔI
SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành

Quản lý đất đai

Mã số

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học

PGS. TS. Nguyễn Thị Vòng

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Đoàn Thị Thu Hiền

i


LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, em xin chân thành cảm ơn
PGS.TS. Nguyễn Thị Vòng đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian em thực hiện
đề tài.
Em cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo bộ môn Quy
Hoạch đất đai, khoa Quản lý đất đai Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện
thuận lợi cho em thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng
ký đất và nhà huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên
cứu, thực hiện đề tài.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Đoàn Thị Thu Hiền

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ........................................................................................... vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Danh mục hình .......................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix
Thesis abstract ............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2

1.3.1.

Phạm vi không gian .........................................................................................2

1.3.2.

Phạm vi về thời gian ........................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................2

1.4.1.

Những đóng góp mới của đề tài .......................................................................2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học .............................................................................................2

Phần 2 . Tổng quan tài liệu .........................................................................................3
2.1.

Cơ sở lý luận về định giá đất và chuyển đổi sử dụng đất ..................................3

2.1.1.

Một số khái niệm cơ bản về định giá đất và chuyển đổi sử dụng đất .................3

2.1.2.

Cơ sở lý luận về chuyển đổi sử dụng đất ..........................................................4

2.1.3.

Cơ sở lý luận về giá đất, định giá đất ...............................................................8

2.1.4.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ..................................................................11

2.2.

Cơ sở thực tiễn về định giá đất và chuyển đổi sử dụng đất .............................15

2.2.1.

Thực tiễn chuyển đổi sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam .......................15

2.2.2.

Tình hình chuyển đổi sử dụng đất của Thành phố Hà Nội ..............................19

2.2.3.

Tình hình xác định giá đất trên thế giới và ở Việt Nam ..................................20

2.2.4.

Thực trạng xác định giá đất của Thành phố Hà Nội ........................................22

iii

Phần 3. Vật liệu và phương pháp nghiên cứu ..........................................................24
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................24

3.2.

Thời gian nghiên cứu .....................................................................................24

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................24

3.4.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................24

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................24

3.5.1.

Phương pháp điều tra thu thập tài liệu ............................................................24

3.5.2.

Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu ........................................................25

3.5.3.

Phương pháp so sánh .....................................................................................26

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................27
4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Gia Lâm...........................27

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên .........................................................................................27

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ...............................................................................31

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội .....................................37

4.2.

Tình hình quản lý đất đai ...............................................................................38

4.2.1.

Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đó ...................................................................39

4.2.2.

Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính ....................................................................................40

4.2.3.

Khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất ................................40

4.2.4.

Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ...............................................41

4.2.5.

Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất ......42

4.2.6.

Công tác đăng ký quyền SDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất .......................................................................44

4.2.7.

Thống kê, kiểm kê đất đai ..............................................................................44

4.2.8.

Quản lý tài chính về đất đai............................................................................45

4.2.9.

Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ........46

4.2.10. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai
và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai .............................................................46
4.2.11. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc quản lý sử dụng đất đai ..................................................................47

iv


4.3.

Thực trạng chuyển đổi sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm ..........................47

4.3.1.

Hiện trạng sử dụng đất ...................................................................................47

4.3.2.

Đất nông, lâm nghiệp .....................................................................................48

4.3.3.

Đất phi nông nghiệp.......................................................................................49

4.3.4

Đất chưa sử dụng ...........................................................................................51

4.3.5

Biến động SDĐ giai đoạn 2005 – 2015 ..........................................................51

4.4.

Thực trạng giá đất năm 2015 và biến động giá đất trên địa bàn từ năm
2005 đến năm 2015........................................................................................58

4.4.1.

Thực trạng giá đất nông nghiệp ......................................................................58

4.4.2.

Thực trạng giá đất phi nông nghiệp ................................................................58

4.4.3.

Biến động giá đất trong giai đoạn từ 2005 đến 2015 .......................................64

4.4.4.

Đánh giá thực trạng giá đất và biến động giá đất ............................................65

4.5.

Ảnh hưởng của chuyển đổi sử dụng đất đến giá đất ........................................66

4.5.1.

Chuyển đổi sử dụng đất trong nội bộ đất nông nghiệp ....................................66

4.5.2.

Chuyển đổi sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp ............68

4.5.3.

Đề xuất giá đất trong tương lai .......................................................................77

Phần 5. Kết luận kiến nghị ........................................................................................81
5.1.

Kết luận .........................................................................................................81

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................82

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................83
Phụ lục ......................................................................................................................85
Danh mục phụ lục .......................................................................................................86

v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

BTNMT

Bộ Tài Nguyên Môi Trường

CNH

Công nghiệp hóa

ĐVT

Đơn vị tính

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐH

Hiện đại hóa

ND-CP

Nghị định – Chính phủ

QĐ

Quyết định

QSH

Quyền sở hữu

SDĐ

Sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên môi trường

TT

Thông Tư

TT

Thị trấn

UBND

Ủy ban nhân dân

VNĐ

Việt nam đồng

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

VT

Vị trí

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Biến động sử dụng đất của thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2015 .........19
Bảng 2.2. Mục đích định giá đất của một số nước trên thế giới ..................................20
Bảng 2.3

Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất của một số nước trên
thế giới......................................................................................................21

Bảng 4.1. Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Gia Lâm qua các năm ......................32

Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của huyện Gia Lâm ...............................48
Bảng 4.3. Hiện trạng SDĐ nông nghiệp năm 2015 huyện Gia Lâm ..........................49
Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2015 huyện Gia Lâm ...........51
Bảng 4.5. Giá đất nông nghiệp năm 2015 của các xã trên địa bàn ..............................58
Bảng 4.6. So sánh giá đất ở theo quy định với giá thực tế năm 2015 tại các thị trấn ..........59
Bảng 4.7. So sánh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại thị trấn................60
Bảng 4.8. Gía đất thực tế so với giá đất quy định tại các xã năm 2015 .......................62
Bảng 4.9. So sánh biến động giá đất nông nghiệp của các xã trong khu vực giai
đoạn 2005 -2015 .......................................................................................64
Bảng 4.10. So sánh giá đất nông nghiệp trước và sau khi chuyển đổi mục đích sử
dụng tại thị trấn .........................................................................................66
Bảng 4.11.So sánh giá đất nông nghiệp trước và sau khi chuyển đổi mục đích sử
dụng tại các xã ..........................................................................................67
Bảng 4.12. Giá trị kinh tế sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng .................................68
Bảng 4.13. So sánh giá đất ở đô thị sau khi chuyển đổi từ đất trồng cây lâu năm .........69
Bảng 4.14. So sánh giá đất ở đô thị sau khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp..................70
Bảng 4.15. So sánh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sau khi chuyển
đổi từ đất trồng cây lâu năm ......................................................................71
Bảng 4.16. So sánh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khi chuyển đổi
từ đất nông nghiệp .....................................................................................72
Bảng 4.17. So sánh sự thay đổi khi chuyển mục đích đất trồng cây lâu năm sang
đất ở ..........................................................................................................73
Bảng 4.18. So sánh sự thay đổi khi chuyển mục đích đất trồng cây lâu năm sang
đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ...................................................74
Bảng 4.19. So sánh sự thay đổi khi chuyển mục đích đất trồng cây hàng năm, đất
nuôi trồng thủy sản sang đất ở ...................................................................75
Bảng 4.20. So sánh sự thay đổi khi chuyển mục đích đất trồng lúa, đất nuôi trồng
thủy sản sang đất phi nông nghiệp .............................................................76
Bảng 4.21. Đề xuất giá đất cho các loại đất .................................................................80

vii


DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Sơ đồ chu chuyển đất đai giai đoạn 2005 -2010 ............................................52
Hình 4.2. Sơ đồ chu chuyển đất đai giai đoạn 2010 -2015 ............................................53
Hình 4.3. Đường Hà Huy Tập – Thị Trấn Yên Viên ....................................................61
Hình 4.4. Đường Ninh Hiệp – xã Ninh Hiệp ................................................................63

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Đoàn Thị Thu Hiền
Tên luận văn: “Đánh giá ảnh hưởng của chuyền đổi sử dụng đất đến giá đất trên
địa bàn huyện Gia Lâm”.
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Cơ sở đào tào: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
1. Mục đích nghiên cứu
Tìm hiểu ảnh hưởng của việc chuyển đổi sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn
huyện Gia Lâm qua đánh giá tình hình biến động đất đai, sử dụng đất đai, biến động giá
đất khi thực hiện chuyển đổi sử dụng đất.
2. Phương pháp nghiên cứu
- Điều tra số liệu thứ cấp: Thu thập số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất; số
liệu, tài liệu, báo cáo về kế hoạch sử dụng đất hàng năm và báo cáo quy hoạch sử dụng đất
tại văn phòng đăng kí Quyền sử dụng đất, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Gia Lâm.

- Điều tra số liệu sơ cấp: Điều tra giá đất thực tế của các xã đối với các loại đất
như đất nông nghiệp, đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Thực hiện phỏng
vấn trực tiếp lãnh đạo, người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra, dữ liệu được sử
dụng để điều tra giá chuyển nhượng, cho thuê đất thực tế trên địa bàn các xã của huyện
Gia Lâm. Chọn điểm để điều tra tại Thị trấn Trâu Quỳ, Thị trấn Yên Viên, xã Ninh
Hiệp, xã Kiêu Kỵ với tổng số phiếu điều tra là 120 phiếu.
- Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu: Tổng hợp, sắp xếp các số liệu theo
không gian, thời gian điều tra.
- Phương pháp so sánh: So sánh số liệu qua các năm, theo các khu vực nghiên cứu
để tìm ra biến động.
3. Kết quả nghiên cứu
- Gia Lâm là huyện ngoại thành Hà Nội có điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phát
triển. Các nội dung cơ bản của công tác Quản lý Nhà nước về đất đai đã được triển khai,
tuy nhiên, hiệu lực công tác quản lý còn nhiều hạn chế.
Đến năm 2015 tổng diện tích tự nhiên huyện Gia Lâm là 11.472,99 ha; đất Nông
Nghiệp: 6118,45 ha chiếm 53,33%; đất Phi Nông Nghiệp: 5178,95 ha chiếm 45,14% ;
đất chưa sử dụng: 175,58 ha chiếm 1,53%.

ix


- Giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2015 trên địa bàn huyện Gia Lâm đã thực hiện
nhiều dự án chuyển đổi sử dụng đất trong đó: Chuyển mục đích 319,17 ha đất nông
nghiệp sang đất phi nông nghiệp, chuyển 6,12 ha đất chưa sử dụng sang đất phi nông
nghiệp. Chuyển mục đích trong nội bộ đất nông nghiệp 314,88ha.
- Hiện trạng giá đất trong khu vực có nhiều biến động đặc biệt là đất ở, đất sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp và còn có sự chênh lệch nhiều giữa giá Nhà nước quy
định so với giá thực tế mà các giao dịch đất đai đã diễn ra. Điển hình như sự chênh lệch
giá đất giữa các tuyến đường tại các Thị Trấn lên đến 3 lần, một số xã như Bát Tràng,
Ninh Hiệp, Kiêu Kỵ chênh lệch giá đất ở dao động từ 4 đến 4,5 lần; riêng giá đất sản

xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại Ninh Hiệp chênh lệch lên đến 12,6 lần so với giá
quy định.
- Chuyển đổi sử dụng đất làm giá đất trong khu vực tăng cao. Giá đất nông nghiệp
chuyển đổi trong nội bộ đất nông nghiệp chỉ tăng theo giá quy định do chuyển đổi đất
lúa, đất trồng cây hàng năm sang đất trồng cây lâu năm. Khi chuyển đổi mục đích từ
trồng lúa sang trồng cây ăn quả giá trị của đất tăng. Chuyển mục đích sử dụng đất từ
đất nông nghiệp sang đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các thị trấn làm
giá đất trên thị trường chênh lệch do chuyển đổi mục đích sử dụng thay đổi từ vài chục
lần đến hàng 100 lần.
Giá đất của địa bàn nghiên cứu dự kiến sẽ tiếp tục tăng lên trong thời gian tới. Gía đất
tại các vị trí đem lại nhiều lợi nhuận cho chủ sử dụng đất (VT1, VT2) sẽ tăng mạnh hơn so
với các vị trí khác, dự kiến giá đất tại các Thị trấn và các xã giáp ranh khu vực nội thành tăng
khoảng 1,15 -1,2 lầncác xã còn lại thì tăng khoảng 1,25 lần.
4. Kết luận chủ yếu
Cùng với quá trình Công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, sự gia tăng dân số,
các công trình đô thị, công trình dân cư phát triển với quy mô và tốc độ ngày càng lớn;
ở các thành phố việc chuyển đổi sử dụng đất ngày càng nhiều, đòi hỏi công tác quản lý,
sử dụng đất phải tiết kiệm và hiệu quả. Áp lực gia tăng dân số cơ học và nhu cầu sử
dụng đất ngày càng nhiều, diện tích đất hạn hẹp làm giá đất tăng cao. Vì vậy việc
chuyển đổi mục đích sử dụng đất ảnh hưởng đến giá đất, làm cho giá đất tăng lên gấp
nhiều lần so với giá trước khi chuyển đổi và giá nhà nước quy định.

x


THESIS ABSTRACT
Author's name: Đoan Thi Thu Hiên
Title of thesis: “Assess the impact of land use change on the price of land in the
district of Gia Lam, Hanoi”
Major: Management of Land

Code No.: 60 85 01 03

Training institution: Academy of Vietnam Agriculture.
1. Researching Purposes
Learn the impact of land use change on the price of land in the district of Gia Lam
by assessing the changes of land, land use, land price volatility when making land-use
conversion.
2. Researching Method
Survey of secondary data: Collect data transfer land use rights; data, documents,
reports on land use planning and annual planning report at the office of land use land use
rights registration, Natural Resources and Environment Department, Gia Lam district.
Survey of primary data: Survey of the actual price of land for communal land
types such as farmland, residential land, production of non-agricultural business.
Perform live interview leaders and local people through sample surveys, the data are
used to investigate the transfer price and lease the actual area of the town of Gia Lam
district. Select the location to investigate Trau Quy Town, Yen Vien Town, Ninh Hiep
commune, Kieu Ky commune with a total of 120 votes questionnaire.
- Methods of synthesis, analysis of data: Synthesis, arrange spatial data, the
investigation period.
- Method Comparison: Comparison of data over the years, according to the study
area to find out fluctuations.
3. Results of Research
- Gia Lam's suburban districts of Hanoi natural conditions, economic and social
development. The basic content of the work of the State Administration of land has
been developed, however, effective management is still limited.
By 2015, total natural area is 11,472.99 hectares of Gia Lam district; Agricultural
land: 6118.45 hectares, accounting for 53.33%; African Agricultural land: 5178.95
hectares, accounting for 45.14%; Unused land: 175.58 hectares, accounting for 1.53%.

xi


- In the period from 2005 to 2015 in Gia Lam district has implemented many
projects to change land use including: Jump purposes 319.17 hectares of agricultural
land to non-agricultural land, transferred 6.12 hectares unused land into non-agricultural
land. Change the purpose of agricultural land within 314,88ha.
- Have State land prices in the region is more volatile, especially land, agricultural
land and non-agricultural business there much difference between the cost of the State
compared to the actual price of land transactions took place. Typically the difference
between the price of land in the Town route up to 3 times, some as Bat Trang
Commune, Ninh Hiep Kieu Ky land price differences ranging from 4 to 4.5 times;
Private land prices produced non-agricultural business in Ninh Hiep difference of up to
12.6 times the prescribed value.
- Land use changes in the region as land prices rise. Prices of agricultural land
conversion of agricultural land within the regulated price only increased by conversion of
rice land, annual crops to perennial crops. When the change of purpose from rice to fruit
growing land values rise. Transfer of land use from agricultural land to residential land,
production of non-agricultural business in the towns of the land prices in the market make
the difference by converting uses vary from a few dozen to 100 times rolling.
Land price research site is expected to continue rising in the near future. The price
of land in the position to bring multiple benefits to the users of land (VT1, VT2) will
increase more than the other positions, the expected price of land in the town and
commune bordering urban areas increased about 1.15 -1.2 commune lancac remaining
increase of 1.25 times.
4. Main conclusion
Along with the process of industrialization and modernization of the country, the
increase in population, urban buildings, residential development projects to scale and
greater speed; in the cities of the land use conversions and more, demand management,
land use and efficient to save. The pressure of population growth and demand

mechanics using more land, limited land area as land prices rise. So the conversion of
land use purposes affect land prices, land prices rise makes many times more than
before the conversion price and the price of state regulations.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, chuyển từ nền kinh tế kế hoạch
hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Quá trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đang được đẩy mạnh với mục tiêu đưa Việt
Nam trở thành nước công nghiệp vào năm 2020.
Cùng với quá trình Công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, sự gia tăng
dân số, các công trình đô thị, công trình dân cư phát triển với quy mô và tốc độ
ngày càng lớn; ở các thành phố việc chuyển đổi sử dụng đất ngày càng nhiều, đòi
hỏi công tác quản lý, sử dụng đất phải tiết kiệm và hiệu quả.
Gia Lâm được xác định là vùng kinh tế trọng điểm, là địa bàn quân sự
chiến lược ở phía Đông của Thủ đô Hà Nội. Trên địa bàn huyện có nhiều tuyến
đường giao thông quan trọng đã và đang được đầu tư xây dựng: Quốc lộ 1A;
Quốc lộ 1B; Quốc lộ 5; Đường ôtô cao tốc Hà Nội - Hải Phòng; đường Hà Nội Hưng Yên; đường 181...; đường thuỷ sông Hồng, sông Đuống, và hệ thống
đường sắt ngược lên phía Bắc, Đông Bắc và xuôi cảng biển Hải phòng. Trên địa
bàn Huyện có nhiều khu đô thị, khu công nghiệp và các trung tâm thương mại
được hình thành; nhiều làng nghề nổi tiếng, thu hút đông khách thập phương
trong và ngoài nước như làng gốm sứ Bát Tràng, nghề dát quỳ vàng, may da
Kiêu Kỵ. Đây chính là những động lực và tiềm năng to lớn để phát triển kinh tế
thương mại, du lịch, dịch vụ giao thông, giao lưu hàng hoá hiện nay và và trong
tương lai.
Quy hoạch sử dụng đất thực chất là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất
hiện trạng đáp ứng nhu cầu cho phát triển kinh tế, xã hội trong tương lai. Tuy

nhiên, sự phát triển mạnh mẽ kinh tế - xã hội của huyện và việc hình thành các
khu công nghiệp mới đã gây áp lực lớn đối với đất đai. Vấn đề đặt ra là làm thế
nào để sử dụng nguồn tài nguyên đất hợp lý, có hiệu quả, xác định được giá đất
chính xác cho khu vực và phân tích những ảnh hưởng của chuyển đổi sử dụng đất
đến giá đất.
Trong khuôn khổ đề tài luận văn thạc sĩ, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá ảnh
hưởng của chuyển đổi sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn huyện Gia Lâm thành
phố Hà Nội” nhằm tìm hiểu cơ sở lý luận và thực tiễn về định giá đất, tìm hiểu thực
trạng và đề xuất giải pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn

1


huyện Gia Lâm thành phố Hà Nội với sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thị Vòng
– Giảng viên Khoa Quản lý đất đai – Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Đánh giá hiện trạng sử dụng đất, biến động đất đai, hiện trạng giá đất, biến
động giá đất trên địa bàn huyện Gia Lâm.
Tìm hiểu ảnh hưởng của việc chuyển đổi sử dụng đất đến giá đất và đề
xuất giá đất tương lai.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Phạm vi không gian
- Phạm vi ranh giới phía Nam sông Đuống của huyện Gia Lâm, bao gồm
các xã, thị trấn: TT Trâu Qùy, xã Cổ Bi, Đông Dư, xã Dương Xá, xã Phú Thị, xã
Kiêu Kỵ, xã Đa Tốn, xã Đặng Xá, xã Bát Tràng, xã Dương Quang, xã Kim
Sơn, xã Lệ Chi, xã Kim Lan, xã Văn Đức.
- Phạm vi ranh giới các xã, thị trấn khu vực phía Bắc sông Đuống của
huyện Gia Lâm gồm: Thị trấn Yên Viên, xã Yên Viên, xã Ninh Hiệp, xã Yên
Thường, xã Đình Xuyên, xã Dương Hà, xã Phù Đổng, xã Trung Mầu.
1.3.2. Phạm vi về thời gian

Số liệu hiện trạng sử dụng đất tính đến năm 2015; biến động đất đai giai
đoạn 2005-2015. Tình hình giá đất từ năm 2005-2015 trên địa bàn nghiên cứu.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
- Chuyển đổi sử dụng đất làm cho giá đất ngày một tăng cao.
- Cần đánh giá khả năng cung cấp đất đai cho các nhu cầu chuyển đổi mục
đích sử dụng đất khác nhau, lựa chọn loại hình chuyển đổi sử dụng đất phù hợp
với địa phương.
1.4.2.Ý nghĩa khoa học
- Vận dụng trong lĩnh vực quản lý đất đai và sử dụng đất.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
- Làm tài liệu tham khảo cho địa phương và cho các nghiên cứu khác
trong quản lý sử dụng đất và trong công tác quy hoạch sử dụng đất.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ CHUYỂN ĐỔI SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Một số khái niệm cơ bản về định giá đất và chuyển đổi sử dụng đất
* Khái niệm về đất đai
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của một quốc gia, là điều
kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất.
Đất đai là vật thể thiên nhiên hình thành từ lâu đời do kết quả quá trình
hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố gồm: đá, sinh vật, khí hậu, địa hình, và thời
gian. Tất cả các loại đất đai trên trái đất được hình thành sau quá trình biến đổi
trong thiên nhiên, chất lượng đất đai phụ thuộc vào đá mẹ, khí hậu, sinh vật sống
trên và trong lòng đất.
Đất đai là lớp bề ngoài của trái đất, có khả năng cho sản phẩm cây trồng để
nuôi sống con người. Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó theo

thời gian và không gian nhất định. Chất lượng của đất đai phụ thuộc vào độ phì nhiêu
của đất.
Theo Luật Đất đai của nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam có ghi:
"Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều
thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ vốn đất
đai như ngày nay" (Nguồn: Luật Đất đai 2013).
* Khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển mục đích sử dụng đất mới được pháp luật đất đai đề cập đến từ
năm 2001 (khi sửa đổi, bổ sung lần thứ 2 luật đất đai 1993).
Chuyển mục đích sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra
quyết định hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với những diện
tích đất cụ thể từ mục đích này sang mục đích khác.
Nhà nước căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch đã phê duyệt và nhu cầu sử
dụng đất mà cho phép người sử dụng đất được chuyển sang sử dụng vào mục
đích khác ngay trên diện tích đất mà họ đang sử dụng. Nhà nước không phải thu

3


hồi giao lại mà chỉ cần cho phép người sử dụng thực hiện nghĩa vụ tài chính và
công nhận cho họ được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác. (Nguồn: Luật
Đất đai 2013).
2.1.2. Cơ sở lý luận về chuyển đổi sử dụng đất
2.1.2.1. Căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định:
Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất bao gồm:
(1) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà

nước có thẩm quyền phê duyệt.
(2) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất,
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
2.1.2.2. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với
tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1
Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với
hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại,

4


dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử

dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không
được ủy quyền.
2.1.2.3. Các hình thức chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 56 Luật đất đai 2013 quy định:

(1) Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất
nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước
mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang
sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích
công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất
thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất
phi nông nghiệp.
(2) Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này
thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp

5

luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng
theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
2.1.2.4. Tính tất yếu của việc chuyển đổi sử dụng đất xu thế chuyển đổi sử
dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam
Hiện nay, trên thế giới có xu hướng chuyển đổi sử dụng đất theo hướng
bền vững nhằm đảm bảo về hiệu quả kinh tế và hiệu quả môi trường.
Để duy trì được khả năng bền vững đối với đất đai Smyth A.J and
J.Dumanski (1993) đã xác định 5 nguyên tắc có liên quan đến sử dụng đất bền
vững đó là:
- Duy trì, nâng cao các hoạt động sản xuất
- Giảm mức độ rủi ro đối với sản xuất
- Bảo vệ tiềm năng của các nguồn tài nguyên tự nhiên, chống lại sự thoái
hoá chất lượng đất và nước.
- Khả thi về mặt kinh tế
- Được sự chấp nhận của xã hội
Năm nguyên tắc trên đây được coi như những trụ cột của việc sử dụng đất
bền vững. Nếu trong thực tế đạt được cả 5 mục tiêu trên thì khả năng bền vững sẽ
thành công, còn nếu chỉ đạt được một vài mục tiêu chứ không phải tất cả thì khả
năng bền vững chỉ thành công được ở từng bộ phận.
Xu thế sử dụng đất, chuyển đổi sử dụng đất :
+ Sử dụng đất phát triển theo chiều rộng và tập trung
Quá trình phát triển xã hội, cũng là quá trình diễn biến sử dụng đất. Khi
con người còn sống trong phương thức săn bắn và hái lượm, họ chỉ có thể dựa
vào sự ban hưởng của tự nhiên, sự thích ứng với tự nhiên để tồn tại, không tồn tại
ý thức về sử dụng đất. Cho đến thời kỳ du mục, con người sống trong những túp
lều lợp bằng cỏ, những vùng đất có nước và có cỏ bắt đầu được sử dụng. Đến sau
khi xuất hiện ngành trồng trọt, nhất là sau khi đã xuất hiện những công cụ sản
xuất thô sơ, năng lực sử dụng đất được tăng cường, diện tích đất đai được sử
dụng tăng lên nhanh chóng, ý nghĩa kinh tế của đất đai cũng gia tăng. Nhưng

trình độ sử dụng đất lúc đó còn rất thấp, phạm vi sử dụng cũng rất hạn chế, vẫn
thuộc trạng thái kinh doanh thô, đất khai phá nhiều nhưng thu thập rất thấp. Theo
mức tăng trưởng của dân số và sự phát triển của kinh tế, văn hoá và khoa học, kỹ

6


thuật, quy mô, phạm vi và chiều sâu của việc sử dụng đất ngày một nâng cao.
Yêu cầu sinh hoạt vật chất và tinh thần của người dân cũng ngày càng cao, sự
phát triển của các ngành nghề cũng theo xu hướng ngày càng phức tạp và đa
dạng, phạm vi sử dụng đất ngày càng gia tăng, từ một vùng có tính cục bộ phát
triển ra nhiều vùng kể cả những vùng đất mà trước kia chưa có khả năng khai
thác sử dụng. Không chỉ phát triển theo không gian, mà trình độ tập trung cao
hơn nhiều. Cho dù là đất canh tác hoặc đất phi canh tác cũng đều phát triển theo
hướng kinh doanh tập trung, đất ít, hiệu quả cao .
Tuy nhiên, quá độ từ kinh doanh quảng canh sang kinh doanh thâm canh
cao trong sử dụng đất là một tiến trình lịch sử lâu dài, muốn nâng cao sức sản
xuất và sức tải của một đơn vị diện tích, nhất thiết phải không ngừng nâng mức
đầu tư về lao động, vốn liếng, thường xuyên cải tiến kỹ thuật và quản lý. Ở
những khu vực khác nhau của một vùng hoặc một quốc gia muốn thực hiện
đường lối cơ bản này cũng không thể sử dụng cùng một phương thức trong cùng
một thời gian. Bởi vì tình hình của mỗi quốc gia một khác, trình độ phát triển
kinh tế kỹ thuật không giống nhau, ngay trong cùng một quốc gia mà những vùng
khác nhau, các điều kiện cũng rất khác nhau .
+ Cơ cấu sử dụng đất phát triển theo hướng đa dạng hoá và chuyên
môn hoá
Theo đà phát triển khoa học kỹ thuật và kinh tế của xã hội, cơ cấu sử dụng
đất cũng chuyển dần sang xu thế phức tạp hoá và chuyên môn hoá, yêu cầu của
con người về vật chất, văn hoá, tinh thần và môi trường ngày một cao, chúng sẽ
trực tiếp hoặc gián tiếp có yêu cầu cao hơn đối với đất đai. Khi con người có mức

sống còn thấp, đang còn đấu tranh với cuộc sống, thì việc sử dụng đất thường
mới tập trung vào nông nghiệp, nhất là vấn đề ăn, mặc, ở, nhưng khi cuộc sống
đã nâng cao, bước vào giai đoạn hưởng thụ, trong sử dụng đất còn nghĩ tới nhu
cầu vui chơi văn hóa, thể thao và môi trường...
+ Sử dụng đất đai theo hướng xã hội hoá và công hữu hoá
Sự phát triển của khoa học, kỹ thuật và xã hội dẫn tới việc xã hội hoá sản
xuất, một vùng đất thực hiện sản xuất tập trung một loại sản phẩm là tiền đề cho
nơi khác sản xuất tập trung sản phẩm khác. Sự hỗ trợ bổ sung lẫn nhau hình
thành sự phân công hợp tác, sự xã hội hoá sản xuất này cũng là xã hội hoá trong
sử dụng đất.

7


Đồng thời do đất đai là cơ sở vật chất và công cụ để con người sinh sống
và xã hội tồn tại, trên cơ sở chuyên môn hoá của yêu cầu xã hội hoá sản xuất, cần
cố gắng thích ứng nhu cầu của xã hội, để thúc đẩy phúc lợi công cộng và tiến bộ
xã hội, cho dù ở xã hội mà mục tiêu sử dụng đất chủ yếu vì lợi ích của tư nhân thì
những vùng đất đai hướng dụng công cộng như : nguồn nước, núi rừng, khoáng
sản, sông ngòi, mặt hồ, biển cả, cầu cảng, hải cảng, danh lam thắng cảnh, khu
bảo tồn động thực vật quý hiếm...đại bộ phận đều do Nhà nước quy định chính
sách thực thi hoặc tiến hành công quản, kinh doanh... để phòng ngừa việc tư hữu
sẽ tạo nên mâu thuẫn xã hội.
Xã hội hoá sử dụng đất là sản phẩm tất yếu của sự phát triển xã hội hoá
sản xuất, nó được quyết định bởi yêu cầu khách quan của xã hội hoá sản xuất,
cho nên xã hội hoá sử dụng đất và công hữu hoá là xu thế tất yếu. Muốn kinh tế
phát triển, thúc đẩy cao hơn nữa xã hội hóa sản xuất, về cơ bản phải thực hiện xã
hội hoá và công hữu hoá sử dụng đất .
2.1.3. Cơ sở lý luận về giá đất, định giá đất
Trong nền kinh tế thị trường, giá đất chịu sự tác động bởi các quy luật của

nền kinh tế thị trường, phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất;
giá đất có thể bị các yếu tố tâm lý chi phối. Cũng như các loại hàng hoá khác, giá
đất còn phụ thuộc vào lượng thông tin hai chiều giữa người cần mua và người
cần bán. Nhà nước thừa nhận sự tồn tại của 2 loại giá đất khác nhau là giá đất
thực tế và giá đất do NN quy định nhằm đáp ứng các đòi hỏi của thực tế quản lý
và sử dụng đất đai trong điều kiện nền kinh tế thị trường, chúng có quan hệ mật
thiết và chi phối lẫn nhau, cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường.
Giá đất Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá thị trường, phù hợp với lợi ích
chung của xã hội, góp phần ổn định thị trường.
Việc xác định mức biến động tới hạn để điều chỉnh giá đất trong khung
giá, bảng giá hiện nay chưa được quy định, đồng thời cũng chưa có nghiên cứu
cụ thể. Khi xác định mức biến động tới hạn của giá đất cần đảm bảo các nguyên
tắc: nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc bảo đảm sự liên thông
trong việc xác định giá đất, nguyên tắc đảm bảo lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư
và người sử dụng đất.
Thực tế áp dụng các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam về cơ bản
là rõ ràng, cụ thể, phù hợp với điều kiện hiện nay của nước ta, phù hợp với thông

8


lệ quốc tế. Tuy nhiên, với điều kiện về các dữ liệu hiện có, kết quả của các
phương pháp xác định giá đất theo như quy định ở các văn bản hướng dẫn chưa
đảm bảo giá đất phù hợp với giá thị trường.
2.1.3.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
* Địa tô là căn cứ để hình thành giá đất
Khi nghiên cứu về ruộng đất trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất Các
Mác đã chỉ ra rằng: "Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất". Địa tô
là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra
thuộc về người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại cùng

chế độ tư hữu về ruộng đất từ chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến tư bản chủ nghĩa
và cả trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội. Điều khác biệt là ở cách thức phân
phối và đối tượng được nhận địa tô trong các xã hội khác nhau là khác nhau.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu mảnh
ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn làm tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn.
Đây là sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Nguồn gốc của địa tô chênh lệch là do lao động nông nghiệp tạo ra. Địa tô chệnh
lệch có thể được tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt
Theo công thức trên thì nếu nhà tư bản sản xuất kinh doanh trên những
mảnh đất xấu nhất thì sẽ không phải nộp địa tô.
Ngoài địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, địa tô tuyệt đối là số dư
của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất mà người làm nông nghiệp tạo
ra. Trong chế độ chủ nghĩa tư bản, người sở hữu đất cho thuê đất nhất loạt thu về
số địa tô nhất định, loại này không kể tốt hay xấu. Đây là số chênh của giá trị
hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất. Trong một thời gian dài, kỹ thuật sản
xuất nông nghiệp lạc hậu hơn so với kỹ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành
hữu cơ của tư bản nông nghiệp tương đối thấp, tư bản khả biến chiếm tỷ trọng
lớn có thể thuê được nhiều công nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dư. Trong
điều kiện đầu tư giống nhau, tỷ suất giá trị thặng dư nhiều hơn trong công
nghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá trị cao hơn giá cả sản xuất, số chênh của
nó chính là địa tô tuyệt đối. Sự độc quyền tư hữu đất đai là nguyên nhân căn bản
hình thành địa tô tuyệt đối. Vì vậy việc quốc hữu hóa ruộng đất, xóa bỏ độc
quyền tư hữu về ruộng đất sẽ xóa bỏ địa tô tuyệt đối.

9


* Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi tăng hay giảm. Khi lãi suất ngân hàng cao thì số tiền lưu thông
trên thị trường để mua đất sẽ giảm xuống vì nhà tư bản nhận thấy gửi tiền vào
ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để thu địa tô. Ngược lại khi lãi suất ngân hàng
giảm xuống, nhà tư bản có xu hướng huy động tiền vào mua đất. Vấn đề đặt ra là
số tiền mua đất này phải tăng lên do tâm lý người bán đất sẽ để lại đất thu địa tô
lợi hơn là bán để lấy tiền gửi ngân hàng với lợi nhuận thấp hơn. Trong đà tăng
trưởng kinh tế của xã hội nói chung thì lãi suất có xu hướng giảm do đó đất sẽ
ngày càng tăng.
Thông thường người chủ đất căn cứ vào mức lãi suất ngân hàng bình quân
trong một thời gian nhất định có thể đảm bảo an toàn tránh những nhân tố cá biệt
xảy ra. Lãi xuất ngân hàng trong cùng một quốc gia là sấp xỉ như nhau chênh
lệch không đáng kể. Lãi suất ngân hàng quyết định đến giá đất nói chung và
không quyết định đến sự chênh lệch giá đất giữa thành thị và nông thôn.
Dựa trên kết quả những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết
và đưa ra công thức xác định giá đất như sau:
Địa tô
Giá đất =
Lãi suất ngân hàng
* Quan hệ cung cầu: Cung cầu tác động lẫn nhau ảnh hưởng trức tiếp đến
giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. Trên thực tế cung và cầu cân bằng với
nhau ở bất cứ một thời điểm cụ thể nào đó. Nếu các điều kiện khác không thay
đổi ở một thời điểm nào đó, mọi sự giảm xuống về cung hay sự tăng lên về cầu
sẽ làm cho giá đất tăng lên, và ngược lại mọi sự tăng lên về cung hay giảm xuống
về cầu đều làm cho giá đất giảm xuống. Quan hệ cung cầu trên thị trường đất đai
có phần khác so với thị trường hàng hóa thông thường khác.
Cung về lượng hàng hóa dịch vụ là lượng hàng hóa dịch vụ mà người bán
có khả năng bán và sẵn sàng bán ở một mức giá nhất định. Cầu về lượng hàng
hóa dịch vụ là lượng hàng hóa, dịch vụ có khả năng mua và sẵn sàng mua ở mức
giá nhất định trong khoảng thời gian xác định. Cung - cầu về đất trên thị trường

luôn mang tính không gian và thời gian, trong đó có tính chất vùng mang tính
10


chất đặc thù, bởi vì đất không thể tái tạo được, cố định về số lượng và vị trí do đó
khả năng cung về đất của vùng cũng mang tính ổn định. Chính vì thế giá đất có
sự chênh lệch khá lớn giữa các vùng, các địa phương khác nhau.
Xét trong một không gian rộng hơn thì thông thường nhu cầu về đất của
các thành phố và khả năng quỹ tiền tệ trong dân cư dùng để mua quyền sử dụng
đất lớn hơn ở nông thôn, nếu mối tương quan cung - cầu về đất giữa thành thị và
nông thôn chênh lệch nhau khá lớn. Mặt khác, sự chênh lệch này còn được thể
hiện giữa các khu vực trong cùng một thành phố có điều kiện phát triển kinh tế xã hội khác nhau (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006) .
2.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành định
giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các nhà định
giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu:
2.1.4.1. Yếu tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất
trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định
giá cụ thể cho các loại đất.
a) Yếu tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng
các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử
dụng đất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:
- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm
vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất.
- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của

các thửa đất cụ thể. Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì
giá đất có khác biệt rất lớn. Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý
nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng
đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc
kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất.

11


- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì
tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ
thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả
đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng
có những tác động tới giá đất.
b) Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ
nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Khi nhân khẩu
tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất. Tố chất nhân khẩu
thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu và tỉ
lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này. Sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợ
chồng làm trung tâm. Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn
hộ cho thuê một cách tương ứng.
c) Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố xã
hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu :
- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn
định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức

độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn. Khi
lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại.
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an
toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo
giá đất tăng lên.
- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi
dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có
ảnh hưởng đột xuất tới giá đất.
- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc
đẩy quá trình đô thị hóa. Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao
khi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực
thông thường.

12