đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất dự án xây dựng đường 52m trên địa bàn thành phố nam định

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN NGỌC LAN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI
ĐẤT DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG 52M TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH, TỈNH NAM ĐỊNH

Chuyên ngành:

Quản lý Đất đai

Mã chuyên ngành:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Phạm Phương Nam

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ
lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn,
các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 15 tháng 6 năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Ngọc Lan

i


LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được sự
hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng
nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc Thầy giáo Tiến sĩ Phạm Phương Nam đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công
sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý Nhà nước, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình
giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phịng Tài ngun và
Mơi trường thành phố Nam Định, Phịng Tài chính và Kế hoạch thành phố Nam Định, các
phịng, ban, cán bộ và nhân dân phường Thống Nhất đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi
trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày 15 tháng 6 năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Ngọc Lan

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ...................................................................................................................... ii
Mục lục

..................................................................................................................... iii

Danh mục chữ viết tắt..................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................. vii
Danh mục hình, sơ đồ, biểu đồ ..................................................................................... viii
Trích yếu luận văn .......................................................................................................... ix
Thesis Abstract .............................................................................................................. xii
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................. 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu của đề tài............................................................................................. 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn.......................................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................ 4
2.1.

Một số vấn đề lý luận về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất ................................................................................................. 4

2.1.1.

Khái niệm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ................... 4

2.1.2.

Vai trị của cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất.......................................................................................................... 6

2.1.3.

Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ........................................ 8

2.1.4.

Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất.......................................................................................... 9

2.2.

Quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số nước và một số
tổ chức trên thế giới ......................................................................................... 12

2.2.1.

Trung Quốc ..................................................................................................... 12

2.2.2.

Hàn Quốc ........................................................................................................ 13

2.2.3.

Thái Lan .......................................................................................................... 15

2.2.4.

Singapore ........................................................................................................ 15

2.2.5.

Australia .......................................................................................................... 17

iii


2.2.6.

Ngân hàng thế giới và Ngân hàng phát triển châu Á ......................................... 17

2.2.7.

Một số kinh nghiệm đối với Việt Nam ............................................................. 22

2.3.

Quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở
Việt Nam qua các giai đoạn ............................................................................. 24

2.3.1.

Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai năm 1987 ................................................. 24

2.3.2.

Giai đoạn Luật Đất đai 1987 có hiệu lực .......................................................... 25

2.3.3.

Giai đoạn Luật Đất đai 1993 có hiệu lực .......................................................... 26

2.3.4.

Giai đoạn Luật Đất đai 2003 có hiệu lực .......................................................... 26

2.3.5.

Giai đoạn Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay ............................................. 28

2.4.

Cơng tác bồi thường, tái định cư ở một số địa phương ..................................... 30

2.4.1.

Thành phố Hà Nội ........................................................................................... 30

2.4.3.

Thành phố Hồ Chí Minh .................................................................................. 35

2.4.4.

Tỉnh Nam Định ................................................................................................ 36

Phần 3. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 40
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ........................................................................................ 40

3.2.

Thời gian nghiên cứu ....................................................................................... 40

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................... 40

3.4.

Nội dung nghiên cứu........................................................................................ 41

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Nam Định........................... 41

3.4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
tại thành phố Nam Định ................................................................................... 41

3.4.3.

Kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự án nghiên cứu .............. 41

3.4.4.

Đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự án
nghiên cứu ....................................................................................................... 41

3.4.5.

Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư tại địa bàn nghiên cứu ................................................................................. 41

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 41

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................... 41

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................ 42

3.5.3.

Phương pháp xử lý và phân tích, tổng hợp số liệu ............................................ 43

3.5.4.

Phương pháp so sánh ....................................................................................... 43

3.5.5.

Phương pháp đánh giá ..................................................................................... 43

iv


Phần 4. Kết quả và thảo luận ...................................................................................... 44
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội thành phố Nam Định .................................. 44

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 44

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 45

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố
Nam Định ........................................................................................................ 48

4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại
thành phố Nam Định........................................................................................ 50

4.2.1.

Tinh hình quản lý nhà nước về đất đai ............................................................. 50

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất ..................................................................................... 55

4.2.3.

Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại thành phố
Nam Định ........................................................................................................ 58

4.3.

Kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự án nghiên cứu .............. 59

4.3.1.

Sơ lược về dự án nghiên cứu ............................................................................ 59

4.3.2.

Những căn cứ pháp lý có liên quan đến dự án .................................................. 60

4.3.3.

Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện tại dự án ............................. 62

4.4.

Đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự án
nghiên cứu ....................................................................................................... 84

4.4.1.

Ưu điểm .......................................................................................................... 84

4.4.2.

Tồn tại và nguyên nhân .................................................................................... 85

4.5.

Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư tại địa bàn nghiên cứu ................................................................................. 86

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ..................................................................................... 88

5.1.

Kết luận ........................................................................................................... 88

5.2

Kiến nghị ......................................................................................................... 89

Tài liệu tham khảo ......................................................................................................... 90
Phụ lục

.................................................................................................................... 95

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

BĐS

Bất động sản

CNH

Cơng nghiệp hóa

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐ BT, HT,TĐC

Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

SDĐ

Sử dụng đất

TDT

Tổng diện tích

TĐC

Tái định cư

TNMT

Tài ngun mơi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

WB

Ngân hàng thế giới

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ...................................... 46
Bảng 4.2. Dân số, lao động ......................................................................................... 47
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Nam Định năm 2015 ............................... 56
Bảng 4.4. Tổng hợp giá đất áp dụng để tính giá trị BT vào dự án ................................ 73
Bảng 4.5. Tổng hợp kinh phí hỗ trợ cơng trình, vật kiến trúc, cây cối hoa màu,
mặt nước ..................................................................................................... 74
Bảng 4.6. Tổng hợp kinh phí chính sách hỗ trợ của dự án............................................ 76
Bảng 4.7. Tổng hợp kết quả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự án ........................... 78
Bảng 4.8. Tổng hợp các tiêu chí phỏng vấn đối tượng bị thu hồi đất ............................ 81
Bảng 4.9. Tống hợp ý kiến điều tra cán bộ trực tiếp thực hiện BT, HT, TĐC ............... 83

vii


DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ

Sơ đồ 3.1. Sơ đồ vị trí dự án nghiên cứu....................................................................... 40

Sơ đồ 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định .............................. 44
Biểu đồ 4.1. Cơ cấu loại đất thành phố Nam Định ......................................................... 57
Hình 4.1. Ảnh sau khi hồn thành Đường 52m............................................................ 60
Hình 4.2. Trình tự thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư .......................... 63

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Ngọc Lan
Tên luận văn: Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất tại dự án xây dựng Đường 52m trên địa bàn thành phố Nam
Định, tỉnh Nam Định.
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Cơ sở đào tào: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
1. Mục đích nghiên cứu
Đánh giá thực trạng cơng tác thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án nghiên cứu.
Xác định những vấn đề vướng mắc và nguyên nhân trong q trình thực
hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trên cơ sở đó đề xuất giải pháp khắc
phục nhằm thực hiện tốt hơn công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn
thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định.
2. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế
- Xã hội thu thập tại Chi cục Thống kê thành phố Nam Định; Số liệu về tình hình
quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các
năm được thu thập tại Phòng Tài nguyên và môi trường, UBND thành phố Nam

Định, UBND các xã, phường; Số liệu về bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành,
giá quy định của Nhà nước và giá bồi thường được áp dụng cho thành phố Nam
Định được thu thập tại Phịng Tài ngun và Mơi trường, Phịng Tài chính – Kế
hoạch thành phố Nam Định.
Điều tra trực tiếp ngẫu nhiên hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư. Số lượng phiếu điều tra (75 phiếu) được xác định theo
công thức theo số hộ bị thu hồi đất, sai số cho phép.
Điều tra trực tiếp bằng phiếu in sẵn 25 người có liên quan đến thực hiện bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư tại Dự án nghiên cứu (Cán bộ lãnh đạo cấp xã, cán bộ
địa chính cấp xã, cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai, Cán bộ Ban quản lý dự án,
Cán bộ phịng Tài ngun Mơi trường, tổ trưởng tổ dân phố). Tiêu chí điều tra
gồm những quy định và khó khăn khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

ix


Xử lý số liệu thu thập được bằng việc sử dụng phần mềm Microsoftoffice
Excel 2010 để tổng hợp; Tổng hợp các mẫu điều tra về giá bồi thường, chính sách
hỗ trợ và tái định cư đối với các trường hợp hộ gia đình bị thu hồi đất của từng dự
án nghiên cứu.
So sánh giá bồi thường về đất, cơng trình vật liệu kiến trúc, cây cối hoa
màu...của dự án qua từng giai đoạn.
Đánh giá các số liệu điều tra về các vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
công ăn việc làm, ổn định đời sống sản xuất, vấn đề xã hội, môi trường.
3. Kết quả nghiên cứu
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Nam Định: Thành phố Nam
Định nằm ở phía Bắc của tỉnh Nam Định, thuộc trung tâm khu vực phía Nam đồng
bằng sông Hồng. Thành phố Nam Định là trung tâm kinh tế, chính trị xã hội của
tỉnh Nam Định. Là đầu mối giao thơng giao lưu hàng hố giữa các tỉnh và huyện
lân cận, có hệ thống giao thơng đối nội, đối ngoại thuận tiện bao gồm cả đường

sắt, đường thuỷ và đường bộ là những động lực cơ bản thúc đẩy phát triển kinh tế
- xã hội của thành phố.
Công tác quản lý đất đai của thành phố Nam Định đã thực hiện theo các văn
bản quy phạm pháp luật. Việc thực hiện chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất về cơ bản được thực hiện đúng quy định.
Về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án xây dựng Đường
52m, với tổng diện tích thu hồi 33.282,2m2, có 271 hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi
đất, tái định cư cho 237 hộ gia đình. Với tổng kinh phí bồi thường về đất
99.823.873.000 đồng, bồi thường về tài sản trên đất 30.238.846.000 đồng. Kinh
phí cho việc hỗ trợ sau thu hồi đất là 2.300.297.000 đồng.
Đánh giá chung việc thực hiện công tác BT, HT, TĐC các hộ gia đình bị
mất đất về cơ bản đồng tình, ủng hộ với chủ trương thu hồi đất của dự án. Trong
q trình thu hồi đất có 72 phiếu trên 75 phiếu của các hộ được điều tra tự nguyện
giao đất chiếm 96%, các hộ gia đình tự nguyện giao đất cho Nhà nước theo đúng
tiến độ của dự án đảm bảo cho dự án được thực hiện đúng tiến độ. Mức giá để tính
bồi thường, hỗ trợ tại dự án đại đa số người bị thu hồi đất cho là phù hợp, với 54
phiếu trên 75 phiếu.

x


4. Kết luận chủ yếu
Dự án được thực hiện đúng tiến độ, với 92% ý kiến đồng ý của người dân
được phỏng vấn. Trình tự thủ tục thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
cơ bản được thực hiện theo đúng quy định. Việc xác định đối tượng và điều kiện
được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cơ bản được xem xét một cách rõ ràng và theo
đúng quy định. Ngoài ra, giá bồi thường về đất thống nhất so với các dự án khác
trong cùng khu vực tại cùng thời điểm tiến hành bồi thường. Hơn nữa, chính sách
hỗ trợ cũng được xem xét một cách kỹ lưỡng, đảm bảo người bị thu hồi đất được
hưởng đúng quyền lợi theo quy định của pháp luật.

Hiện nay trên địa bàn nghiên cứu chưa thành lập được Chi nhánh Trung
tâm phát triển quỹ đất. Thứ hai, việc xác định nguồn gốc sử dụng đất cịn nhiều
khó khăn do vậy việc xác định đối tượng, điều kiện được bồi thường còn nhiều
vướng mắc. Thứ ba, giá đất áp dụng tính bồi thườn, hỗ trợ chưa hợp lý, chưa phù
hợp với giá thị trường. Thứ tư, cán bộ trực tiếp làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư tính chun mơn chưa cao, chưa chun nghiệp.
Để đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ cần thực hiện đồng
bộ các giải pháp sau: Xây dựng trung tâm phát triển quỹ đất; Tăng cường công tác
quản lý đất đai; Hoàn thiện quy định xác định giá đất, giá tài sản tính bồi thường,
hỗ trợ; Đảm bảo kinh phí thực hiện BT, HT, TĐC; Nâng cao năng lực và hiệu quả
làm việc của cán bộ thực hiện công tác BT, HT, TĐC.

xi


THESIS ABSTRACT
Author's name: Nguyen Ngoc Lan
Thesis title: Assessment of the status of compensation, support and resettlement
when the State recovers land at 52m road construction projects in the province of
Nam Dinh City, Nam Dinh Province.
Specialization: Land Management

Code: 60.85.01.03

Training institutions: Vietnam National University of Agriculture
1. The purpose of research
Assessment of the status of implementation of the policy of compensation,
support and resettlement when the State recovers land in research projects.
Identify problems and causes problems during the implementation of the
compensation, support and resettlement, based on which the proposed solutions

aimed at better implementation of compensation, support, resettlement in the
province of Nam Dinh city, Nam Dinh province.
2. Research Methodology
Method of collecting secondary data: Data on natural conditions, economic
- collecting Social Statistics Department in the city of Nam Dinh; Data on the
status of land management and land use status on the basis of aggregate reporting
data is collected at the Department of Natural Resources and Environment, the city
of Nam Dinh People's Committee, People's Committees of communes, wards;
Data on provincial land price list issued, the price set by the State and
compensation rates are applied to Nam Dinh city is gathered at the Natural
Resources and Environment, Department of Finance - Planning City South Nail.
Direct random survey of households and individuals have acquired land
compensation, support and resettlement. Number of questionnaires (75 votes) is
determined by the formula according to the number of households whose land is
recovered, tolerance.
Investigate printed directly by 25 votes related to the implementation of
compensation, support and resettlement in the research project (Leaders commune,
commune-level cadastral officers, officials Office land registration, Officer project
management Committee, Personnel Resources and Environment department, team

xii


leaders and population groups). Criteria include the regulation investigation and
the difficulties when making compensation, support and resettlement.
Processing data collected using Excel 2010 software for synthesis
MicrosoftOffice; Synthesis of a sample of price compensation policies and
resettlement assistance for households case land acquisition of each research
project.
Compare the performance of the compensation, support and resettlement of

the project through the stages.
Evaluation of survey data on issues of compensation, support and resettlement;
employment, production and stabilize their life, social issues and the environment.
3. Research results
Nam Dinh, in the south central area of the Red River delta. Nam Dinh city
is the center of economic, social and political of Nam Dinh province. Transport
hub is the exchange of goods between provinces and neighboring districts, with
transport systems for internal and external convenience including railways,
waterways and roads is the fundamental driving force to promote the development
economy - society of the city.
The management of the land of Nam Dinh city has to follow the legal text.
The implementation of policies and laws on compensation, support and
resettlement when the State recovers land basically done properly regulated.
In terms of compensation, support and resettlement in 52m road
construction projects, with a total area 33.282,2m2 recovered, with 271
households and individuals with land acquisition, resettlement of 237 households
family. With a total budget of VND 99,823,873,000 land compensation,
compensation for property on land contract 30,238,846,000. Funding for support
after land acquisition is 2.300297 billion dong.
Overall assessment of the implementation of the compensation, support and
resettlement of landless households basically concurred, with the policy in favor
of the project land acquisition. In the process of land acquisition has 72 votes out
of 75 votes of the surveyed households voluntarily allocated 96%, households
voluntarily allocated to the State in accordance with the progress of the project to
ensure the project is implementation schedule. Price to calculate compensation,

xiii


project support at the majority of land acquisition for the match, with 54 votes out

of 75 votes.
4. Conclusion mainly
The project was implemented on schedule, with the consent of 92% of the
people interviewed. Implementation procedures of compensation, support and
resettlement basically comply with regulations. The determination of the object
and conditions of compensation, support and resettlement basically be considered
a clear way and in accordance with regulations. In addition, land compensation
rates agreed versus other projects in the same area at the same time of the
compensation. Moreover, policy support were also considered carefully, ensure
people enjoy the right land acquisition rights as stipulated by law.
Currently on study areas not yet established branch Land Development
Center. Second, the determination of the origin of land use so more difficult to
identify the object, conditions remained problematic compensation. Third, the
price of land compensation calculated occasional application, support is irrational
and not consistent with the market price. Fourth, staff working directly for
compensation, support and resettlement specialization is not high, not
professional.
To accelerate the implementation of the compensation and support to
implement synchronization solutions follows: Construction Land development
center; Strengthening land management; Perfecting regulations determining land
prices, asset prices calculated compensation, support; Ensure funds for the
implementation of compensation, support and resettlement; Improve the capacity
and efficiency of the staff working implementation of compensation, support and
resettlement; Strengthen communication law on compensation, support and
resettlement.

xiv


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý giá của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư
liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát
triển của xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số
lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất ln là vấn đề mà
Chính phủ của các quốc gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp.
Trên con đường cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, để đưa đất đai
thực sự trở thành nguồn vốn, nguồn thu hút cho các nhà đầu tư phát triển thì việc
thu hồi đất chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu, cụm công nghiệp,
khu đô thị tập trung nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, xây dựng cơ cấu đất
đai hợp lý thực sự cần thiết. Tuy nhiên, qua thực tế việc thu hồi đất để thực hiện
các dự án cho thấy cơng tác bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái
định cư đang là một vấn đề rất nhạy cảm và phức tạp, ảnh hưởng đến mọi mặt
của đời sống kinh tế - chính trị - xã hội.
Để nâng cao năng lực thể chế trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư, Luật Đất đai 2013 đã có nhiều nội dung sửa đổi, bổ sung phù hợp với thực tế
nhằm điều chỉnh các mối quan hệ pháp luật đối với các chủ thể quản lý, sử dụng
đất khi Nhà nước thu hồi đất, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
Nam Định nằm tại vị trí trung tâm của tiểu vùng phía Nam đồng bằng
sơng Hồng, có diện tích tự nhiên là 4.643,81 ha; dân số hiện trạng năm 2015 là
261.457 người, trong đó dân số nội thành là 212.746 người. Thành phố có quốc
lộ 10 đi qua và kết nối thuận lợi với hành lang phát triển ven biển dọc theo
vùng Duyên Hải Bắc bộ. Nam Định có vị trí trung tâm của chùm đơ thị gồm các
thành phố, thị xã trung tâm tỉnh lỵ của các tỉnh Hà Nam, Ninh Bình và Thái
Bình, có truyền thống là trung tâm giáo dục chuyên nghiệp và dịch vụ phục vụ
chung cho cả tiểu vùng. Sự hình thành của quốc lộ 10 đã tạo ra sự tăng trưởng
nhanh chóng, đặc biệt là về công nghiệp và dịch vụ cho thành phố trong giai
đoạn từ năm 2001 đến nay.
Những năm gần đây, với tốc độ đơ thị hóa nhanh, đất đai ở Nam Định được
chuyển mục đích sử dụng khá nhiều, đồng nghĩa với việc áp dụng những chính

sách của Nhà nước trong việc thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ

1


đối với người dân mất đất sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, cơng tác này cịn gặp
nhiều khó khăn, vướng mắc, hiệu quả thấp, kể cả việc thu hồi đất để xây dựng cơ
sở hạ tầng phục vụ cho chính cộng đồng dân cư bị thu đất. Điều chỉnh quy hoạch
sử dụng đất, sửa đổi thiết kế dự án, chờ đợi do khơng giải phóng được mặt bằng
hoặc do cơ sở hạ tầng không đảm bảo là những nguyên nhân làm ảnh hưởng đến
tiến độ các dự án, gây thiệt hại lớn về kinh tế của các doanh nghiệp, các nhà đầu
tư và nhà nước, làm mất ổn định chính trị xã hội ở địa phương. Xuất phát từ thực
tiễn nói trên, tơi tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án xây dựng
Đường 52m trên địa bàn thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định”.
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
Đánh giá thực trạng cơng tác thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án xây dựng Đường 52m trên địa bàn
thành phố Nam Định - tỉnh Nam Định. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp
đẩy nhanh tiến độ bồi thường, hỗ trợ thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn
nghiên cứu.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Dự án Đường 52m chạy cắt ngang khu ĐTM Thống Nhất đã kết nối khu
ĐTM Thống Nhất với trung tâm thành phố và các tỉnh, tạo nên 1 diện mạo mới,
khang trang hơn cho khu đơ thị, đồng thời góp phần vào nét đẹp hiện đại, văn
minh của Thành phố Nam Định.. Dự án này là 1 trong năm cơng trình thuộc dự
án Xây dựng một số tuyến đường chính trong Khu ĐTM Thống Nhất, phía Bắc
Thành phố Nam Định. Tuyến đường có tổng chiều dài là 1.923m, điểm đầu giao
với quốc lộ 10, điểm cuối giao với đường Trường Chinh và Vị Hồng, mặt cắt
ngang là 52m. Tổng kinh phí xây dựng tuyến đường lên tới hơn 300 tỉ đồng.

1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Giả thiết khoa học
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất xây dựng Đường
giao thông trên địa bàn thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định thường chậm tiến
độ, làm ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án đầu tư. Vậy nguyên nhân của vấn đề
đó là gì? Có phải do quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất còn bất cập; hay hiểu biết và ý thức chấp hành pháp luật về đất đai

2


người dân còn hạn chế; hay do năng lực của người tham gia thực hiện bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư chưa đáp ứng được yêu cầu; hay công tác lập, quản
lý hồ sơ địa chỉnh, cấp GCNQSDĐ chưa tốt; hay do một số; hay do tất cả các
yếu tố này là câu hỏi cần được nghiên cứu và trả lời trong luận văn thông qua
thu thập, xử lý, phân tích, tổng hợp, đánh giá số liệu để đưa ra câu trả lời chính
xác nhất, đầy đủ nhất.
1.4.2. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn
Luận văn là cơng trình nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất xây dựng Đường 52m trên
địa bàn thành phố Nam Đỉnh, tỉnh Nam Định với những điểm mới là đã làm rõ và
hệ thống hóa những vấn đề lý luận chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Luận văn đã phân tích các đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và cơ sở pháp lý của bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Kết quả nghiên cứu của luận văn là tài liệu tham khảo cho sinh viên, các bộ
quan tâm đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Ngoài ra, những giải pháp
được đề xuất trong luận văn có thể để các cơ quan, đơn vị trên địa bàn thành phố
Nam Định tham khảo nhằm hồn thiện hơn nữa cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư trong thời gian tới.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH
CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
2.1.1. Khái niệm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
2.1.1.1. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Để hiểu rõ bản chất của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trước
hết ta phải hiểu thế nào là bồi thường thiệt hại. Bồi thường thiệt hại có nghĩa là
trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một
hành vi của chủ thể khác việc bồi thường này có thể là vơ hình hay hữu hình, nó
được thực hiện thông qua thỏa thuận giữa các chủ thể hoặc theo sự điều tiết của
pháp luật (Phạm Phương Nam, 2015).
Trong thực tiễn hình thành và phát triển của xã hội, hành vi gây thiệt hại thì
phải bồi thường đây là chân lý cốt yếu nếu bị xâm phạm và bị thiệt hại là lợi ích
cộng đồng được nhà nước bảo vệ.
Bồi thường: là trả lại đầy đủ, tương xứng với sự mất mát hoặc sự vất vả, bồi
thường bao gồm bồi thường thiệt hại và bồi thường cơng lao (Hồng Phê, 2000).
Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai (2003): “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu
hồi cho người sử dụng đất”. Bồi thường trong lĩnh vực đất đai có một số đặc
trưng và nguyên tắc sau:
- Đặc trưng về bồi thường trong lĩnh vực đất đai:
+ Vấn đề bồi thường chỉ đặt ra khi Nhà nước thu hồi đất của người SDĐ
để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; lợi ích quốc gia, lợi ích cơng
cộng; mục đích phát triển kinh tế;
+ Việc bồi thường cho người SDĐ không do lỗi của Nhà nước gây ra mà
xuất phát từ nhu cầu của xã hội, của cộng đồng;

- Nguyên tắc bồi thường trong lĩnh vực đất đai:
+ Bồi thường về đất dựa trên khung giá đất do Nhà nước quy định tài thời
điểm thu hồi đất;
+ Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất thực hiện theo giá thị trường
(trao đổi ngang giá và căn cứ vào thiệt hại thực tế xảy ra).

4


Đối tượng được bồi thường: Không phải bất cứ người SDĐ nào bị Nhà
nước thu hồi cũng được bồi thường mà chỉ những chủ thể SDĐ thỏa mãn các
điều kiện do pháp luật đất đai quy định mới được Nhà nước bồi thường khi bị thu
hồi đất.
2.1.1.2. Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất
Hỗ trợ là một hành động thể hiện tinh thần đồn kết tương thân, tương ái
thơng qua sự hỗ trợ về vật chất và tinh thần để giúp đỡ một thành viên hoặc một
nhóm người trong xã hội có thể vượt qua những khó khăn hay những rủi ro mà
họ gặp phải để sớm ổn định cuộc sống. Đây là một truyền thống văn hóa tốt đẹp
của người Việt Nam thể hiện sự nhân văn đối với đồng loại. Hoạt động này được
gọi là hỗ trợ. Hỗ trợ là: Giúp thêm, góp thêm vào (Hồng Phê, 2000). Có thể hiểu
hỗ trợ là sự trợ giúp, giúp đỡ của cộng đồng nhằm san sẻ hoặc chia sẻ bớt một
phần khó khăn, rủi ro mà một thành viên hoặc một nhóm người gặp phải trong
cuộc sống. Hỗ trợ có thể phân loại thành hai dạng: hỗ trợ về vật chất (tiền bạc
hoặc bằng các hiện vật) và hỗ trợ về tình thần (động viên, thăm hỏi, an ủi).
Theo Khoản 14 Điều 3 Luật Đất đai (2013) quan niệm: “Hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất và việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định
đời sống, sản xuất và phát triển”.
Nguyên tắc hỗ trợ: Căn cứ vào khó khăn thực tế, hồn cảnh, điều kiện cụ
thể của người bị thu hồi đất và khả năng tài chính của Nhà nước để xem xét, ấn
định mức hỗ trợ cho từng đối tượng, từng trường hợp cụ thể.

Đối tượng được hỗ trợ: Người SDĐ bị thu hồi đất gặp khó khăn sẽ được
xem xét để hỗ trợ (khơng phân biệt đó là SDĐ hợp pháp hay không hợp pháp),
tuy nhiên mức hỗ trợ sẽ không giống nhau giữa các đối tượng bị thu hồi đất.
2.1.1.3. Tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
Điều 22 Hiến pháp (2013): “Cơng dân có quyền có nơi ở hợp pháp”. Vậy
nơi ở là một trong những quyền cơ bản của công dân. Khi Nhà nước thu hồi đất ở
của người SDĐ thì Nhà nước phải có trách nhiệm thực hiện tái định cư cho họ.
Tái định cư được hiểu là: Đến một nơi nhất định để sinh sống lần thứ 2 (lại một
lần nữa) (Hoàng Phê, 2000).
Khoản 1,2,3 Điều 85 Luật Đất đai (2013) quy định: “Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án

5


tái định cư trước khi thu hồi đất. Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở
hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều
kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền.Việc thu hồi đất ở chỉ được thực
hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư”.
Có thể hiểu được khái niệm về tái định cư như sau: Tái định cư là việc cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phải chuẩn bị nơi ở mới đáp ứng đầy đủ các điều
kiện do pháp luật quy định cho người bị Nhà nước thu hồi đất ở để họ có thể
nhanh chóng ổn định cuộc sống. Theo quy định khu tái định cư phải hồn thành
trước khi có quyết định thu hồi đất.
Ở Việt Nam công tác tái định cư chưa thực hiện đúng được bản chất, việc
tái định cư cho những hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đất có đủ điều kiện để nhận
được một suất tái định cư không chỉ tạo dựng cho người bị thu hồi đất nơi ở mới
mà phải tạo dựng cho các đối tượng đó một nơi sinh sống mới. Nơi sinh sống
mới là nơi mà họ có thể ở, hoạt động sản xuất, vui chơi giải trí tốt hơn hoặc bằng
nơi ở cũ.

2.1.2. Vai trị của cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất
2.1.2.1.Đảm bảo lợi ích công cộng
Thông qua việc thu hồi đất Nhà nước tạo được một quỹ đất sạch cần thiết
để phục vụ vào phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuât, đảm bảo an ninh quốc phòng,
an sinh xã hội và phát triển kinh tế; phát triển các cơ sở kinh tế, các khu công
nghiệp, các cơ sở sản xuất – kinh doanh, khu đơ thị, khi vui chơi giải trí, cơng
viên cây xanh. Qua đó làm tăng thêm khả năng thu hút đầu tư từ các nhà đâu tư
trong nước và ngoài nước, phục vụ phát triển kinh tế.
Việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tốt làm tăng tiến độ
thu hồi đất góp phần gián tiếp vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng
giảm tỷ trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỉ trọng sản xuất cơng nghiệp, dịch vụ.
Khi diện tích đất sản xuất nơng nghiệp ngày càng bị thu hẹp, Nhà nước thực hiện
các biện pháp hỗ trợ cho người nông dân bị mất đất sản xuất trong việc đào tạo
chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm mới. Qua đó, góp phần rút bớt một
lực lượng lao động ở nông thôn chuyển sang làm việc trong khu vực sản xuất phi
nông nghiệp và dịch vụ.

6


2.1.2.2.Đảm bảo giải quyết hài hịa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người
bị thu hồi đất
Việc thu hồi đất của Nhà nước đối với người SDĐ để sử dụng vào các
mục đích khác nhau sẽ gây ra những thiệt hại và ảnh hưởng trực tiếp đến đời
sống của những người bị thu hồi đất. Nếu không thực hiện tốt công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất sẽ dẫn đến tình trạng là trong
khi các cơng trình phúc lợi được xây dựng trên những diện tích đất bị thu hồi
mang lại lợi ích cho cộng đồng thì trái ngược lại người bị thu hồi đất lại rơi vào
tình trang khó khăn về sản xuất và đời sống do bị mất đất sản xuất hoặc mất nhà

ở (Phạm Phương Nam, 2015).
Khi thay đổi nơi ở đó là phải chuyển đến khu tái định cư, việc quy hoạch
khu tái định cư không quan tâm đến phong tục tập quán sinh hoạt của người dân
dẫn đến nhiều khó khăn hơn cho người dân phải tái định cư, chất lượng cơng
trình tái định cư cũng là một trong những nỗi ám ảnh của người dân phải tái định
cư. Do đó, vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải
giải quyết hài hòa các mối quan hệ về lợi ích của Nhà nước, của xã hội vừa để
đảm bảo nhu cầu sử dụng đất đai phục vụ cho việc thực hiện các mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước; vừa bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của
người SDĐ, bồi hồn cho họ những thành quả lao động, kết quả đầu tư bị thiệt
hại do việc thu hồi đất gây ra.
2.1.2.3.Góp phần vào duy trì ổn định chính trị, trật tự, an tồn xã hội
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có vai trị quan
trọng trong sự phát triển của đất nước. Các cơng trình phục vụ mục đích an ninh,
quốc phịng, lợi ích quốc gia, mục đích phát triển kinh tế đều cần tới mặt bằng.
Có thể nói cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện nhanh
chóng, hiệu quả thì cơng trình thực hiện đã hồn thành được một nửa. Q trình
thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ảnh hưởng trực tiếp tới đời
sống của người dân tại thời điểm bị thu hồi đất và sau này. Do diện tích đất sản
xuất của người dân bị thu hồi dẫn đến tình trạng thiếu việc làm, người dân khơng
có thu nhập làm ảnh hưởng đến kinh tế của mỗi hộ gia đình cá nhân. Thiếu việc
làm là ngun nhân chính dẫn đến tình trạng mất tình hình trật tự an ninh. Đời
sống của nhân dân sau khi bị thu hồi đất có thể được nâng cao một cách nhanh
chóng nhưng khơng bền vững do người dân khơng biết sử dụng khoản tiền hỗ trợ
để chuyển đổi nghề nghiệp dẫn đến tình trạng ăn tiêu lãng phí dễ dàng mắc phải
các tệ nạn xã hội (Phạm Phương Nam, 2015).

7

Việc thu hồi đất khơng đúng mục đích, các dự án treo dẫn đến mất đất sản
xuất, người dân không có việc làm đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến
tình trạng người dân bị kích động bởi các thế lực chống đối gây mất trật tự an
ninh quốc phòng, mất niềm tin của Nhân dân vào Đảng và Nhà nước. Chính vì
vậy, vai trị của cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư rất quan trọng, công
tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư với mục tiêu không chỉ là làm thế nào để
thực hiện thu hồi đất một cách nhanh chóng mà phải tạo ra được bài toán ổn định
và phát triển bền vững cho người dân sau khi bị thu hồi đất.
2.1.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
2.1.3.1.Tính phức tạp
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trị quan trọng trọng đời sống kinh
tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu
sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất
quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi
nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất,
thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn
không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật ni trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến
công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường
rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời
sống dân cư sau này (Phạm Phương Nam, 2015).
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau: Đất ở là tài
sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà
tâm lý, tập quán của người dân là ngại di chuyển chỗ ở; nguồn gốc sử dụng đất
khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách
khơng đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra
thường xuyên; thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng
khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu; dân cư một số vùng sống chủ
yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu
dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống
bị thay đổi nên họ khơng muốn di chuyển.

2.1.3.2.Tính đa dạng
Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự
nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao,

8


ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ
tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa
dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực
ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nơng nghiệp. Do
đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành
với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và
từng dự án cụ thể.
2.1.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất
2.1.4.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ở nước ta hiện nay theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải
đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét
duyệt lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tái sản khác gắn liền với đất. Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa
chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa
chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có liên quan mật thiết với cơng tác
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một trong những yếu tố quyết định khi xác định
nguồn gốc, thời điểm bắt đầu sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường, hỗ trợ
cho người bị thu hồi đất.
2.1.4.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho

q trình phát triển và ảnh hưởng mang tính quyết định đến nền kinh tế trong
tương lai. Thông qua công tác này, Nhà nước can thiệp vào các mối quan hệ đất
đai để giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đặt ra, đồng thời khắc
phục những nhược điểm do lịch sử để lại.
Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có liên quan mật thiết với cơng tác
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vì để ra được quyết định thu hồi đất, để giao
đất, cho th đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì cần phải căn cứ vào quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Từ đó mới lập được phương án
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

9


2.1.4.3. Giá đất
Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất
do Nhà nước qui định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định (căn cứ vào
nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất theo quy định của
Chính phủ).
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất là công cụ kinh tế để Nhà nước quản lý và người sử dụng đất tiếp
cận với cơ chế thị trường. Giá đất cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong
phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và để Nhà nước
điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo pháp luật.
2.1.4.4. Định giá đất
Là những phương pháp kinh tế nhằm tính tốn lượng giá trị của đất đai

bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị
trường nhất định. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng như định giá các
tài sản thông thường nhưng đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngồi các yếu
tố về khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn bị tác động bởi
các yếu tố tâm lý xã hội. Cho nên, định giá đất được biểu hiện là sự ước tính về
giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được
xác định tại một thời điểm xác định. Việc định giá đất hiện nay chủ yếu được sử
dụng là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu thập.
Theo qui định tại Luật Đất đai năm 2013, việc xác định giá đất phải đảm
bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường. Thực tế cho thấy bảng giá đất các địa
phương công bố hàng năm chưa phù hợp với nguyên tắc trên dẫn tới các khiếu
kiện của người bị thu hồi đất và gây ảnh hưởng đến q trình thực hiện bồi
thường giải phóng mặt bằng.

10