ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai xã hoa thành - huyện yên thành - tỉnh nghệ an

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ CẨM VÂN

ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ
XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT
PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI
XÃ HOA THÀNH - HUYỆN YÊN THÀNH - TỈNH NGHỆ AN

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Trần Quốc Vinh

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đều đã được cảm
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Cẩm Vân

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình thực hiện luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn tận tình
và những ý kiến đóng góp quý báu của thầy giáo - TS.Trần Quốc Vinh, cùng với sự
giúp đỡ, động viên của các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý đất đai. Nhân dịp này tôi
xin chân thành cảm ơn tới TS.Trần Quốc Vinh và các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý
đất đai.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Hệ thống thông tin Đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam
đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các cán bộ, chuyên viên phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Yên Thành, Văn phòng đăng ký QSDD tỉnh Nghệ An - chi nhánh Yên
Thành, UBND cùng nhân dân xã Hoa Thành, các anh chị kỹ thuật viên ESRI Việt Nam
đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi vô cùng biết ơn gia đình, tập thể lớp CH23QLDDC cùng bạn bè, người thân
đã luôn giúp đỡ, động viên tôi trong suốt thời gian học tập và hoàn thành luận văn tốt
nghiệp thạc sĩ.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Cẩm Vân

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn… .................................................................................................................... ii
Mục lục............ ................................................................................................................ iii
Danh mục chữ viết tắt ....................................................................................................... v
Danh mục bảng ................................................................................................................ vi
Danh mục đồ thị, hình, sơ đồ .......................................................................................... vii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis Abstract ................................................................................................................ xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1
1.2.
Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2
1.3.
Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2
1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2
1.4.1. Những đóng góp mới về mặt học thuật .............................................................. 2
1.4.2. Ý nghĩa khoa học ................................................................................................ 3
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................ 3
Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.
Tổng quan về tài chính đất đai............................................................................ 4
2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến tài chính đất đai ............................................... 4
2.1.2. Quản lý tài chính về đất đai của một số nước trên thế giới .................................. 4
2.1.3. Tổng quan về giá đất ........................................................................................ 11
2.2.
Tổng quan về cơ sở dữ liệu - Hệ thống thông tin địa lý ................................... 21
2.2.1. Giới thiệu chung về cơ sở dữ liệu đất đai ......................................................... 21
2.2.2. Giới thiệu chung về GIS ................................................................................... 22
2.2.3. Tình hình ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu .................................... 24
2.2.4. Giới thiệu chung về ArcGIS và ArcGIS Online ............................................... 29
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 35
3.1.
Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 35
3.2.
Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 35
3.3.
Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 35
3.4.
Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 35
3.4.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất xã
Hoa Thành ......................................................................................................... 35
3.4.2. Tình hình quản lý tài chính về đất đai xã Hoa Thành....................................... 35
3.4.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ......................................................................... 36

iii


3.4.4.
3.4.5.

Khai thác cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai............. 36
Đánh giá hiệu quả ứng dụng cơ sở dữ liệu giá đất trong quản lý tài
chính về đất đai tại địa bàn nghiên cứu ............................................................ 36
3.5.
Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 36
3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ................................... 36
3.5.2. Phương pháp chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính ............................................ 37
3.5.3. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.................................................... 37
3.5.4. Phương pháp tra cứu và phân tích dữ liệu ........................................................ 37
3.5.5. Phương pháp chia sẻ dữ liệu ............................................................................. 37
Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 38
4.1.
Khái quát về địa bàn nghiên cứu…………………… ... ……………………...38
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 38
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 39
4.1.3. Tình hình sử dụng đất xã Hoa Thành ............................................................... 42
4.2.
Tình hình quản lý tài chính về đất đai xã Hoa Thành... ....................................45
4.2.1. Một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất tại xã Hoa Thành .................................... 45
4.2.2. Thực trạng công tác xác định và quản lý giá đất xã Hoa Thành ...................... 47
4.2.3. Tình hình quản lý tài chính về đất đai xã Hoa Thành....................................... 48
4.3.
Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất .................................................................... 50
4.3.1. Chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính ................................................................. 50

4.3.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian .................................................................. 51
4.3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính.................................................................... 53
4.3.4. Xây dựng bản đồ đơn giá đất ............................................................................ 59
4.4.
Khai thác cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về
đất đai………… ................................................................................................ 61
4.4.1. Tra cứu thông tin .............................................................................................. 61
4.4.2. Xác định nghĩa vụ tài chính .............................................................................. 65
4.4.3. Chỉnh lý biến động ........................................................................................... 67
4.4.4. Ứng dụng ArcGIS Online chia sẻ thông tin giá đất .......................................... 70
4.5.
Đánh giá hiệu quả ứng dụng cơ sở dữ liệu giá đất trong quản lý tài
chính về đất đai xã Hoa Thành ......................................................................... 77
4.5.1. Những thuận lợi trong việc ứng dụng cơ sở dữ liệu giá đất ............................. 77
4.5.2. Khó khăn........................................................................................................... 77
Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 79
5.1.
Kết luận............................................................................................................. 79
5.2.
Kiến nghị .......................................................................................................... 79
Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 81
Danh mục phụ lục ........................................................................................................... 84

iv


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BC

Báo cáo

BĐĐC

Bản đồ địa chính

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài nguyên và môi trường

CNTT

Công nghệ thông tin

CSDL

Cơ sở dữ liệu

CTN-DV-NQD

Thuế công thương nghiệp, dịch vụ, ngoài quốc doanh

DN

Doanh nghiệp

GCN

Giấy chứng nhận

GIS

Hệ thống thông tin địa lý

LIS

Hệ thống thông tin đất đai

MĐSDĐ

Mục đích sử dụng đất

NĐ-CP

Nghị định của Chính phủ

NSNN

Ngân sách nhà nước

NVTC

Nghĩa vụ tài chính

QH

Quy hoạch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

SX

Sản xuất

TNCN

Thu nhập cá nhân

TT

Thông tư

UBND

Ủy ban nhân dân

XDCB

Xây dựng cơ bản

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1.
Bảng 2.2.
Bảng 2.3.
Bảng 2.4.
Bảng 4.1.
Bảng 4.2.
Bảng 4.3.
Bảng 4.4.
Bảng 4.5.

Quy mô mức thuế đất cho 2015-2016 ......................................................... 8
Mục đích định giá đất của một số nước trên thế giới ................................ 17
Hình thức giá của một số nước trên thế giới ............................................. 18
Nguyên tắc và phương pháp xác định giá của một số nước ...................... 19
Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của xã Hoa Thành ............................... 42
Công tác cấp GCN QSDĐ xã Hoa Thành tính đến 12/2015 ..................... 49
Tổng hợp thu ngân sách xã Hoa Thành 2015 ............................................ 49
Các trường thuộc tính của thửa đất............................................................ 53
Thuế suất áp dụng tính thuế SDĐ .............................................................. 57

vi

DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH, SƠ ĐỒ
Đồ thị 2.1.
Sơ đồ 2.1.
Hình 2.1.
Hình 4.1.
Hình 4.2.
Hình 4.3.
Hình 4.4.
Hình 4.5.
Sơ đồ 4.1.
Hình 4.6.
Hình 4.7.
Hình 4.8.
Hình 4.9.
Hình 4.10.
Hình 4.11.
Hình 4.12.
Hình 4.13.
Hình 4.14.
Hình 4.15.
Hình 4.16.
Hình 4.17.
Hình 4.18.
Hình 4.19.
Hình 4.20.
Hình 4.21.
Hình 4.22.
Hình 4.23.
Hình 4.24.
Hình 4.25.

Hình 4.26.
Hình 4.27.
Hình 4.28.
Sơ đồ 4.2.
Hình 4.29.
Hình 4.30.

Đồ thị cung và cầu đất đai ......................................................................... 14
Quan hệ giữa các nhóm chức năng của GIS .............................................. 24
Mô hình tương tác của ArcGIS Online...................................................... 33
Vị trí địa lý xã Hoa Thành, huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An................... 38
Cơ cấu kinh tế xã Hoa Thành phân theo ngành nghề ................................ 40
Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất xã Hoa Thành ............................................. 44
Sơ đồ địa chính xã Hoa Thành trong Microstation ................................... 50
Chuẩn hóa các đối tượng địa lý từ Microstation ....................................... 51
Các bước xây dựng CSDL không gian xã Hoa Thành .............................. 51
Cơ sở dữ liệu không gian về thửa đất ........................................................ 52
Cơ sở dữ liệu không gian giao thông xã Hoa Thành ................................. 52
Thông tin thuộc tính của thửa đất trên ArcGIS ......................................... 55
Cơ sở dữ liệu thuộc tính xã Hoa Thành trên ArcGIS ................................ 59
Bản đồ đơn giá đất xã Hoa Thành ............................................................. 59
Bản đồ đơn giá đất phi nông nghiệp xã Hoa Thành .................................. 60
Bản đồ đơn giá đất nông nghiệp xã Hoa Thành ........................................ 60
Kết quả tra cứu thông tin thửa đất ............................................................. 61
Kết quả tra cứu thông tin theo chủ SDĐ ................................................... 62
Kết quả tra cứu các thửa đất đã được cấp GCN QSDĐ ............................ 62
Thuộc tính các thửa đất đã được cấp GCN QSDĐ .................................... 63
Kết quả tra cứu các thửa đất ở chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính............. 63
Thuộc tính các thửa đất ở chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính .................... 64
Kết quả tra cứu các thửa đất ở có cùng vị trí 1-1....................................... 64

Thuộc tính các thửa đất ở có cùng vị trí 1-1 .............................................. 65
Kết quả xác định tiền sử dụng đất phải nộp .............................................. 65
Kết quả xác định lệ phí trước bạ khi đăng ký cấp GCN QSDĐ ................ 66
Kết quả xác định thuế SDĐ phải nộp ........................................................ 66
Kết quả xác định thuế TNCN từ chuyển QSDĐ ....................................... 67
Thông tin thửa đất trước khi thực hiện biến động gộp thửa ...................... 68
Thông tin về thửa đất mới sau biến động gộp thửa ................................... 68
Thông tin thửa đất trước biến động tách thửa ........................................... 69
Thông tin thửa đất sau khi thực hiện biến động tách thửa......................... 69
Các bước xây dựng CSDL trong ArcGIS Online ...................................... 70
Hệ thống dữ liệu sau khi đã được chia sẻ lên ArcGIS Online ................... 71
Cài đặt chia sẻ dữ liệu cho các đối tượng .................................................. 71
vii


Hình 4.31.
Hình 4.32.
Hình 4.33.
Hình 4.34.
Hình 4.35.
Hình 4.36.
Hình 4.37.
Hình 4.38.
Hình 4.39.

Quản lý người dùng trên ArcGIS Online .................................................. 72
Đơn giá các loại đất xã Hoa Thành trên ArcGIS Online ........................... 73
Bảng CSDL thuộc tính trên ArcGIS Online .............................................. 73
Tùy chọn bảng trong ArcGIS Online ........................................................ 74
Tùy chọn tra cứu theo yêu cầu trên ArcGIS Online .................................. 74

Kết quả tra cứu theo yêu cầu ..................................................................... 75
Mật độ giá đất tại các khu vực trên ArcGIS Online .................................. 75
Tính toán và thống kê trên ArcGIS Online................................................ 76
Tùy chọn chia sẻ ứng dụng bản đồ ............................................................ 76

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Cẩm Vân
Tên luận văn: “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất
phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai Xã Hoa Thành - Huyện Yên Thành Tỉnh Nghệ An”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1. Mục đích nghiên cứu
Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất Xã Hoa Thành
- Huyện Yên Thành - Tỉnh Nghệ An.
Khai thác cơ sở dữ liệu và chia sẻ thông tin giá đất phục vụ công tác quản lý tài
chính về đất đai.
2. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp; Phương
pháp chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính; Phương pháp xây dựng CSDL giá đất;
Phương pháp tra cứu và phân tích dữ liệu; Phương pháp chia sẻ dữ liệu để tra cứu thông
tin trên Internet.
3. Kết quả chính và kết luận
Luận văn đã đánh giá điều kiện tự nhiên (Vị trí địa lý, địa hình, thủy văn, đất đai;
kinh tế - xã hội (Thực trạng phát triển kinh tế, thực trạng phát triển xã hội); Thực trạng

sử dụng đất tại địa phương.
Luận văn đã chỉ ra các tố ảnh hưởng chủ yếu đến giá đất trên địa bàn xã Hoa
Thành: Yếu tố vị trí; Yếu tố cơ sở hạ tầng; Yếu tố quy hoạch; Yếu tố tâm lý người dân.
Đồng thời đánh giá thực trạng công tác xác định và quản lý giá đất cũng như tình hình
quản lý tài chính đất đai xã Hoa Thành.
Luận văn đã xây dựng hệ thống CSDL giá đất, bao gồm: CSDL không gian và
CSDL thuộc tính cùng các loại bản đồ chuyên đề (thửa đất, giao thông, thủy hệ, đơn giá
đất) được kết nối trong ArcGIS. Bản đồ thể hiện tất cả các thửa đất, tuyến đường về
không gian và hình học đầy đủ, thể hiện các yếu tố pháp lý phục vụ công tác quản lý tài
chính về đất đai. CSDL giá đất đáp ứng yêu cầu của nhà quản lý về vị trí, đơn giá đất,
nghĩa vụ tài chính phải nộp của người SDĐ.

ix


Luận văn đã chỉ ra được việc ứng dụng ArcGIS góp phần giải quyết bài toán khai
thác CSDL phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai: Tra cứu thông tin, chỉnh lý
biến động (tách thửa, gộp thửa), xác định nghĩa vụ tài chính của người SDĐ (tính tiền
SDĐ, thuế SDĐ, lệ phí trước bạ, thuế TNCN); Ứng dụng CSDL giá đất trên ArcGIS
online giúp việc khám phá dữ liệu, theo dõi biến động hiện trạng thực tế qua hệ thống
bản đồ nền; Chia sẻ, cung cấp dữ liệu nhanh chóng, tiện lợi, mọi lúc mọi nơi cho nhiều
ngành, nhiều đối tượng sử dụng.
Kết quả của luận văn đã chỉ ra những thuận lợi, khó khăn trong việc khai thác, ứng
dụng CSDL giá đất nhằm nâng cao hiệu quả quản lý tài chính về đất đai.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Cam Van

Thesis title: “Application of Geographic Information System on building a land price
database to serve the financial management of land in Hoa Thanh Commune - Yen
Thanh District - Nghe An Province”.
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
1. Research Objectives
Application of Geographic Information System on building a land price database
in Hoa Thanh Commune - Yen Thanh District - Nghe An Province.
Exploitation and sharing of the land price database to serve the financial
management of the land.
2. Materials and Methods
The thesis uses the method of Investigating and collecting secondary data and
documents; Standardizing data for cadastral map; Building land price database;
Consulting and analysing data; Sharing database to explore land price database on
the Internet.
3. Main findings and conclusions
This thesis evaluates the natural conditions (geographical location, topography,
hydrology and land); socioeconomic conditions (state of economic and social
development) and the current land use.
The thesis points out the main factors affecting local land price including location,
infrastructure, planning and psychology of land users. Moreover, we evaluate the
current land price determination and management in Hoa Thanh commune.
The thesis builds a land price database system, which includes databases of space
and attributes with specific maps (land parcels, transportation, hydrology, land price
list) which are connected by ArcGIS. The maps show all of land parcels, geometric and
spatial routes, along with legal factors of the practice of financial management of land.
This land price database meets the administrator’s requirements for locations, land

price-list and financial obligations of land users.
The thesis shows that the ArcGIS applications contribute to solving the problem
of exploiting databases for financial management of land in the following aspests:
looking up information of land price, adjusting for changes such as splitting and

xi


merging land parcels, determining financial obligations of land users (land use levy,
land use tax, registration fee, personal income tax). Applying land price database by
ArcGIS Online helps administrators exploit data, monitor changes of actual land use by
base maps and provide information quickly and conveniently for various kinds of users.
The thesis points out the advantages and disadvantages in the application of land
price databases to improve the efficiency of the financial management of the land.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi Quốc
gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái
sản xuất, giúp xã hội không ngừng mở rộng, đổi mới. Trong quá trình thực hiện
Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa đất nước với mục tiêu trở thành nước công
nghiệp vào năm 2020, đất đai trở thành nguồn nội lực vô cùng quan trọng, việc
quản lý đất đai được các cấp, các ngành đặc biệt quan tâm.
Trước đây, tất cả các thông tin về đất đai đều được lưu trữ theo cách truyền
thống thông qua các tài liệu, sổ sách, bản đồ. Ngành Tài nguyên Môi trường cũng
đã nỗ lực trong việc xây dựng một hệ thống thông tin hiện đại nhằm đáp ứng các
mục tiêu quản lý Nhà nước về đất đai theo định hướng xây dựng Chính phủ điện

tử và thực hiện chủ trương kinh tế hóa của ngành. Tuy nhiên, các phần mềm quản
lý đất đai được xây dựng chỉ giải quyết được một số công việc cụ thể mà chưa có
tính hệ thống trong công tác quản lý dẫn đến cơ sở dữ liệu không đồng nhất,
thiếu cập nhật thường xuyên. Một khi thông tin đầu vào không chính xác, đầy đủ
sẽ ảnh hưởng đến công tác xác định giá đất, từ đó ảnh hưởng đến công tác tính
thuế đất, đền bù, giải quyết tranh chấp về đất đai cũng như công tác quản lý tài
chính về đất đai nói chung.
Kinh tế phát triển, cùng với sự phát triển của khoa học công nghệ nhất là
lĩnh vực công nghệ thông tin, đòi hỏi phải xây dựng một hệ thống thông tin đất
đai hiện đại, nhạy bén, có khả năng thống nhất và cập nhật kịp thời các biến động
đất đai. Việc sử dụng những thế mạnh trong quản lý cơ sở dữ liệu của hệ thống
thông tin địa lý (Geographic Information System - GIS) để xây dựng một hệ
thống thông tin đất đai (Land information system - LIS) có thể đáp ứng được yêu
cầu quản lý đất đai hiện nay.
Xã Hoa Thành nằm trong tiểu vùng đồng bằng của huyện Yên Thành, tỉnh
Nghệ An, cách thành phố Vinh khoảng 45km về phía Bắc, nằm trên đường tỉnh
lộ 538 nối giữa quốc lộ 1A và quốc lộ 7, có điều kiện thuận lợi để giao lưu phát
triển kinh tế xã hội với các khu vực lân cận: Đô Lương, Diễn Châu, Vinh, Nghi
Lộc, Quỳnh Lưu....

1


Công tác quản lý cơ sở dữ liệu về giá đất ở xã Hoa Thành hiện nay vẫn còn
là khái niệm mới, chưa được sự quan tâm của các cấp, các ngành. Ngay cả việc
xác định giá đất trên địa bàn huyện Yên Thành nói chung vẫn còn rất hình thức,
khung giá đất nhà nước giữa năm sau không chênh lệch với năm trước là bao
nhiêu, thậm chí là giữ nguyên. Do đó, việc ứng dụng những thành tựu của công
nghệ GIS vào công tác quản lý giá đất sẽ giúp cho địa phương giải quyết vấn đề
này một cách có khoa học và thật chính xác, tiết kiệm được thời gian, kinh phí so

với phương pháp thủ công, giúp công tác quản lý tài chính về đất đai có hiệu quả
và chuyên nghiệp hơn. Đây là bước đi hết sức cần thiết, làm cơ sở cho quản lý,
khai thác và sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai phục vụ cho sự phát triển kinh tế,
xã hội của từng địa phương.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn trên, tôi chọn đề tài: “Ứng dụng hệ thống
thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài
chính về đất đai xã Hoa Thành - Huyện Yên Thành - Tỉnh Nghệ An”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất xã Hoa
Thành - Huyện Yên Thành - Tỉnh Nghệ An.
- Khai thác cơ sở dữ liệu và chia sẻ thông tin giá đất phục vụ công tác quản
lý tài chính về đất đai.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Về không gian: Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn xã Hoa Thành Huyện Yên Thành - Tỉnh Nghệ An.
- Về thời gian: Nghiên cứu được thực hiện tại thời điểm năm 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới về mặt học thuật
Đề tài xác định được sự cần thiết phải xây dựng CSDL giá đất phục vụ
công tác quản lý tài chính về đất đai, góp phần vào mục tiêu hiện đại hóa CSDL
đất đai của tỉnh Nghệ An nói riêng, của toàn quốc nói chung.
CSDL giá đất xã Hoa Thành góp phần chia sẻ hiệu quả CSDL giá đất với
các ngành, các đối tượng sử dụng khác nhau. Sau khi nghiên cứu, có thể thực
hiện xây dựng CSDL giá đất tại các địa phương khác nhau trên toàn quốc. Việc

2


thống nhất, chia sẻ CSDL giá đất thông qua ArcGIS Online giúp trao đổi, kết nối
dữ liệu giữa các cấp, các ngành, các đối tượng sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu
quả kinh tế xã hội của công tác quản lý tài chính về đất đai.

1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Góp phần làm rõ, bổ sung cơ sở lý luận về ứng dụng hệ thống thông tin
địa lý trong công tác quản lý tài chính về đất đai thời kỳ công nghiệp hóa, hiện
đại hóa.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu xây dựng hệ thống CSDL giá đất góp phần vào công
tác quản lý tài chính về đất đai cũng như sử dụng thống nhất, đa mục tiêu và chia
sẻ hiệu quả CSDL giá đất với các ngành, các đối tượng sử dụng khác nhau, từ đó
góp phần nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội của công tác quản lý đất đai.
Mô hình CSDL giá đất trong quản lý tài chính tại xã Hoa Thành, Yên
Thành, Nghệ An có thể áp dụng cho các địa phương khác đã có hệ thống bản đồ
địa chính hoàn chỉnh trên toàn quốc.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. TỔNG QUAN VỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến tài chính đất đai
- Tiền sử dụng đất: Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước
khi được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho phép chuyển MĐSDĐ, công
nhận QSDĐ (Quốc hội, 2013).
- Tiền thuê đất: Nhà nước cho thuê QSDĐ (Nhà nước cho thuê đất) là việc
Nhà nước quyết định trao QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông
qua hợp đồng cho thuê QSDĐ. Tiền thuê đất là: Nghĩa vụ tài chính mà đối tượng
thuê đất, thuê mặt nước phải trả cho Nhà nước (trừ các trường hợp được miễn
nộp tiền thuê đất) để được quyền sử dụng đất trong thời hạn cho thuê.
- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: là loại thuế thu hàng năm mà tổ chức,
cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp bắt buộc phải nộp cho Nhà nước theo quy
định của pháp luật.

- Phí và lệ phí: Tại Điều 2 và 3 của Pháp lệnh số 38/2001/PL - UBTVQH10
ngày 28/8/2001 nêu rõ:
Phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả khi được một tổ chức, cá
nhân khác cung cấp dịch vụ được quy định trong Danh mục phí ban hành kèm
theo Pháp lệnh số 38/2001/PL – UBTVQH10 ngày 28/8/2001.
Lệ phí: là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà
nước hoặc tổ chức được ủy quyền phục vụ công việc quản lý nhà nước được quy
định trong Danh mục lệ phí ban hành kèm theo Pháp lệnh số 38/2001/PL UBTVQH10 ngày 28/8/2001.
- Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển
nhượng cho người khác quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào
ngân sách của nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển
quyền sử dụng đất (Quốc hội, 1994).
2.1.2. Quản lý tài chính về đất đai của một số nước trên thế giới
Theo nghiên cứu của Bộ TNMT từ hơn 80 nước trên thế giới, có 52 nước quy
định về thuế, phí và các khoản thu từ đất. Trong tổng số 52 nước có quy định về

4


thuế và phí. Trong đó có 34 nước có quy định cả về thuế, phí và các khoản thu từ
đất; Có 8 nước có quy định về thuế mà không quy định về phí và các khoản thu
từ đất; Có 10 nước có quy định về phí và các khoản thu từ đất mà không quy
định về thuế; 15 nước có Luật riêng về thuế, phí và các khoản thu từ đất.
Về thuế đất: Đối tượng chịu thuế đất thường là chủ sở hữu đất, người sử
dụng đất thường xuyên và tạm thời. Một số loại thuế liên quan đến đất thường
được sử dụng trong các nước trên thế giới là: thuế đất nông nghiệp; thuế chuyển
nhượng bất động sản; thuế đánh theo từng loại đất (đất ở, đất nông thôn …). Các
trường hợp được miễn, giảm thuế đất cũng được quy định khá rõ trong các bộ
luật về đất đai, đặc biệt là các nước có bộ luật riêng về thuế đất như: luật thuế đất

đai năm 1992 của Lithuania; Luật thuế đất năm 1990 của Látvia; Luật thuế đất
năm 1993 của Estonia …
Phí đất cũng là một nội dung được rất nhiều nước nêu trong các bộ luật liên
quan đến đất đai. Một số loại phí đất thường được quy định trên thế giới là: Phí
đăng ký đất đai, phí thu hồi đất, phí do đăng ký chậm, phí cải tạo đất, phí sử dụng
đất nông nghiệp, phí giám định về đất… Đối tượng phải nộp phí đất thường là
các chủ sở hữu đất, những người liên quan đến mua bán, giao dịch đất, người
thuê đất …Các trường hợp được miễn giảm phí liên quan đến đất cũng được quy
định rõ trong nhiều bộ luật.
Đặc biệt, qua nghiên cứu cho thấy tại luật giá trị gia tăng của đất năm 1980,
của Srilanka có quy định một loại phí là “phí giá trị đất được tăng lên do các điều
kiện của địa phương”. Loại phí này để xác định cho những khu vực mà giá trị của
đất được tăng lên do kết quả của các hoạt động xây dựng, các hoạt động cải thiện
hiệu quả của các dự án phát triển ở địa phương tạo ra và chủ sở hữu đất, người sử
dụng đất phải trả thêm một khoản phí do các hoạt động này mang lại. Ở Việt
Nam, loại phí này hiện chưa có quy định (Bộ TNMT, 2012).
2.1.2.1. Quản lý tài chính về đất đai tại Trung Quốc
Ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn định lâu dài không thời hạn,
do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất, người sử dụng đất phải nộp
đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các quyền; Nhà nước coi
việc giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngân sách đáp
ứng nhu cầu về vốn để phát triển.

5


Do đất nông thôn, ngoại thành là thuộc sở hữu tập thể, vì vậy để phát
triển đô thị, Nhà nước Trung Quốc phải tiến hành trưng dụng đất, chuyển mục
đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất đô thị. Ngoài việc luôn đảm bảo diện
tích đất canh tác để ổn định an ninh lương thực bằng biện pháp yêu cầu bên

được giao đất phải tiến hành khai thác đất chưa sử dụng, bù vào đúng với diện
tích canh tác bị mất đi. Nhà nước Trung Quốc còn ban hành quy định về phí
trưng dụng đất. Đó là các loại chi phí mà đơn vị sử dụng đất phải trả gồm: Chi
phí đền bù đất, do đơn vị phải trả cho nông dân bị trưng dụng đất, trưng dụng
đất không có thu lợi thì không phải đền bù; chi phí đền bù đầu tư đất: là phí
đền bù cho đầu tư bị tiêu hao trên đất, tương tự phí đền bù tài sản trên đất ở
Việt Nam; chi phí đền bù sắp xếp lao động, và phí đền bù sinh hoạt phải trả
cho đơn vị bị thu hồi đất; chi phí quản lý đất. Công tác giải phóng mặt bằng ở
Trung Quốc tiến hành thuận lợi là do Nhà nước chủ động được vấn đề tái định
cư cho người bị thu hồi đất và nhờ có biện pháp chuyên chính mạnh. Đặc biệt
với sự sửa đổi bổ sung Hiến pháp năm 2002, Nhà nước Trung Quốc đã công
nhận quyền sở hữu tư nhân về bất động sản, công nhận và có chính sách để thị
trường giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp. Với những quy định mang
tính cải cách lớn như vậy, Trung Quốc đã tạo ra được một thị trường bất động
sản khổng lồ. Trung Quốc cũng quy định mỗi hộ gia đình ở nông thôn chỉ được phép sử dụng một nơi làm đất ở và không vượt quá hạn mức quy định
của cấp tỉnh, thành. Người dân ở nông thôn sau khi đã bán nhà hoặc cho thuê
nhà sẽ không được Nhà nước cấp thêm. Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu tập
thể không được phép chuyển nhượng hoặc cho thuê vào mục đích phi nông
nghiệp. Tuy nhiên, do đặc thù của quan hệ sở hữu nhà nước về đất đai, ở
Trung Quốc nạn tham nhũng tiêu cực trong quản lý sử dụng đất cũng khá
phức tạp và nặng nề như ở Việt Nam, vì cơ chế xin cho, cấp, phát, đặc biệt là
trong việc khai thác đất đai thành thị. Mặc dù Trung Quốc cũng đã quy định
để khai thác đất đai thành thị buộc phải thông qua các công ty dưới dạng đấu
thầu hoặc đấu giá. (Nguyễn Trọng Tuấn, 2010).
2.1.2.2. Quản lý tài chính về đất đai tại Australia
Australia là một trong số các nước có hệ thống quản lý đất đai tốt nhất thế
giới, trong đó tập trung vào các lĩnh vực: đăng ký đất đai, đo đạc và thành lập
bản đồ địa chính. So với rất nhiều nước khác, Chính phủ Australia đã nỗ lực rất

6

lớn trong cải cách thể chế và hành chính để đáp ứng yêu cầu cho một hệ thống
quản lý đất đai hiện đại.
Hệ thống đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu: tại Tây
Australia, hệ thống đăng ký đất đai Torrens được áp dụng từ năm 1875 dựa
trên Bộ luật chuyển nhượng đất đai năm 1874. Các đặc điểm chính của hệ
thống đăng ký đất đai Torrens là: (i) tính đơn giản, với mục tiêu chính là việc
cấp giấy chứng nhận sở hữu đất đai nhằm công nhận các quyền pháp lý hiện
hành đối với thửa đất; (ii) sự an toàn, được thể hiện qua việc Chính phủ sẽ bảo
đảm các quyền được ghi nhận trên giấy chứng nhận sở hữu đất đai; (iii) tính
chính xác, toàn bộ các chuyển dịch về đất đai sẽ được kiểm tra và ghi nhận lại
trên hệ thống đăng ký một cách chính xác nhất, đảm bảo thông tin lịch sử thửa
đất một cách đầy đủ; (iv) nhanh chóng, thủ tục hành chính trong việc thực
hiện các quyền về giao dịch đất đai được tinh giảm và được tối ưu hoá qua
việc sử dụng một quy trình phù hợp với sự tham gia của công nghệ thông tin
trong hệ thống; ngoài ra, hệ thống đăng ký đất đai Torrens cũng đảm bảo tính
toàn vẹn của hồ sơ đất đai thông qua việc ghi nhận toàn bộ hồ sơ hình thành
trong quá trình đo đạc địa chính trong hệ thống (Bộ TNMT, 2012).
Cơ quan nhà nước sử dụng định giá đất để tính thuế đất, tiền thuê đất mà
Nhà nước cho thuê đất. Thuế sử dụng đất chỉ được trả nếu tổng giá trị theo luật
định của tất cả các diện tích đất của bạn vượt quá ngưỡng quy định của pháp luật.
Cơ quan nhà nước sẽ liên lạc với chủ sở hữu đất sau ngày 30/6, nếu chủ sở hữu
đất phải nộp thuế đất cho năm tài chính tiếp theo (Ngô Văn Hiền, 2013).
Tại Australia, thuế đất (Land tax) là thuế hàng năm trên đất, được xác định
dựa trên đất đai thuộc sở hữu vào ngày 30/6 và được tính trên giá trị không được
cải tạo của đất được xác định bởi các định giá viên. Thuế đất áp dụng đối với
tổng giá trị không được cải tạo của đất được tổ chức bởi các chủ sở hữu tương
tự. Ví dụ, nếu bạn sở hữu hai tài sản trong WA trị giá 250.000 $ mỗi tài sản, thuế
đất sẽ được tính trên tổng giá trị tổng hợp của 500.000 $.

MRIT là khoản phải trả bổ sung cho thuế đất trên tài sản nằm trong khu vực
đô thị. MRIT là đối với tài sản có nghĩa vụ thuế đất ở mức 0,14 cent cho mỗi đô
la trị giá tính thuế tổng hợp của đất vượt quá 300.000 $. Nếu đất không thuộc
diện chịu thuế đất, sẽ không phải nộp MRIT.

7


Bảng 2.1. Quy mô mức thuế đất cho 2015-2016
Đvt: $

Giá trị tính thuế tổng

Tỷ lệ thuế đất

hợp của đất
Không
vượt quá
0
300.001
420.000
1.000.000
1.800.000
5.000.000
11.000.000

300.000
420.000
1.000.000

Không
Giá cố định là 300 $
300 $ + 0,25 cent cho mỗi 1 $ vượt quá 420.000 $

1.800.000 1.750 $ + 0,90 cent cho mỗi 1 $ vượt quá 1.000.000$
5.000.000 8.950 $ + 1,80 cent cho mỗi 1 $ vượt quá 1.800.000 $
11.000.000 66.550 $ + 2,00 cent cho mỗi 1 $ vượt quá 5.000.000 $
186.550 $ + 2,67 cent cho mỗi 1 $ vượt quá 11.000.000 $
Nguồn: Sở Tài chính, Chính phủ Tây Úc

Thuế đất và MRIT được tính vào trị giá tính thuế tổng hợp của tất cả đất
được tổ chức trong cùng quyền sở hữu (không bao gồm đất được miễn thuế) vào
lúc nửa đêm ngày 30/06. Kể từ tháng 7/2009, bất kỳ sự gia tăng trong một định
giá được cải của một mục đất cá nhân đã được giới hạn tối đa là 50% giá trị xác
định của năm trước. Điều này giúp giảm sự biến động và không thể dự đoán tăng
trưởng trong hóa đơn thuế đất và MRIT cá nhân từ tăng giá trị đất đai quan
trọng. Giá tính thuế đối với đất là ít giá trị được cải đất hiện tại hoặc 150% giá trị
được cải của năm trước.
Số tiền thuế đất phải nộp được tính bằng cách áp dụng tỷ lệ thích hợp của
thuế giá trị tính thuế tổng hợp của đất trong cùng quyền sở hữu. Sử dụng máy
tính trực tuyến để tính toán nghĩa vụ thuế đất (Departtment of Finance,
Government of Western Australia, 2015).
2.1.2.3. Quản lý tài chính về đất đai tại Việt Nam
Luật Đất đai 2013 nêu rõ các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm: Tiền
sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép
chuyển MĐSDĐ, công nhận QSDĐ mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất
khi được Nhà nước cho thuê; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ;
Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà
nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản
lý, sử dụng đất đai (Quốc hội, 2013).

8


Ngay khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, Chính phủ đã ban
hành 5 Nghị định hướng dẫn. Tương ứng với đó, các bộ, ngành đã ban hành các
Thông tư hướng dẫn Nghị định, qua đó, giúp cho Luật Đất đai sớm đi vào cuộc
sống, đáp ứng kịp thời các vấn đề bức thiết mà thực tế đang đòi hỏi. Điều này,
được dư luận đánh giá rất cao khi tình trạng Luật chờ nghị định, nghị định chờ
thông tư vốn luôn tồn tại và gây bức xúc lâu nay.
Trong những đổi mới mạnh mẽ và tích cực của Luật Đất đai và các văn bản
hướng dẫn thi hành, những nội dung đổi mới mang tính đột phá của thủ tục hành
chính liên quan đến lĩnh vực tài chính đất đai thu hút được sự quan tâm nhiều của
các DN và hộ gia đình. Lĩnh vực này đã có sự cải cách mạnh mẽ theo hướng
mang đến thuận lợi tối đa, tiết giảm chi phí về thời gian, tiền của cho người dân
và DN. Những nội dung cụ thể được thể hiện tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy
định về thu tiền sử dụng đất, Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về tiền thuê
đất, thuê mặt nước; Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định
45/2014/NĐ-CP, Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 46/2014/NĐCP do Bộ Tài chính ban hành cùng có hiệu lực áp dụng từ ngày 01/7/2014.
Theo đó, thời gian làm thủ tục của người sử dụng đất trong thực hiện nghĩa
vụ tài chính đã được giảm xuống hàng trăm giờ mỗi năm. Bởi với những quy
định mới, việc thực hiện thủ tục hành chính đối với tài chính đất đai được thực
hiện theo cơ chế một cửa, đồng thời áp dụng phương pháp xác định tiền sử dụng
đất và xác định thời gian trả kết quả cho người sử dụng đất rất rõ ràng, minh
bạch, với trách nhiệm cụ thể được quy về cơ quan quản lý nhà nước. Người sử
dụng đất chỉ phải một lần đến nộp hồ sơ ban đầu xin giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất… tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ.
Trong vòng từ 3 đến 5 ngày, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có trách
nhiệm thực hiện luân chuyển hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính để thông báo cho
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với nhà nước. Trong

từng trường hợp, nếu ở một công đoạn chậm sẽ ảnh hưởng đến quy trình giải
quyết thủ tục, tác động đến quá trình sản xuất kinh doanh của DN, người dân thì
trách nhiệm cũng được xác định cụ thể tới từng cá nhân, cơ quan xử lý hồ sơ; quy
định này được hiểu rằng, nếu làm chậm gây ảnh hưởng đến lợi ích, gây thiệt hại
cho DN và người dân thì cá nhân, cơ quan có liên quan phải bồi thường… Quy
định này đã nhận được sự đồng thuận, đánh giá rất cao của người dân và DN.

9


Không chỉ dừng lại ở đó, để đẩy mạnh cải cách tài chính đất đai, giảm chi
phí vật chất cho xã hội, tạo thuận lợi tối đa cho DN và người dân, Bộ Tài chính
đã trình Chính phủ cho phép mở rộng phạm vi áp dụng phương pháp hệ số xác
định giá đất để tính các khoản nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất. Nếu
như trước đây khi doanh nghiệp, người dân thuê đất của Nhà nước, hết chu kỳ ổn
định giá 5 năm, các cơ quan hữu quan lại thành lập đoàn kiểm tra đến tận nơi để
xác định lại đơn giá thuê cho chu kỳ mới, thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá, gây
tốn kém cho Nhà nước và phiền hà cho DN, thì nay, phương thức này hoàn toàn
được loại bỏ.
Theo đó, Nghị định 46/2014/NĐ-CP và Thông tư số 77/2014/TT-BTC quy
định, hết chu kỳ cho thuê đất, cơ quan thuế căn cứ vào bảng giá đất, hệ số sử
dụng đất và tỷ lệ phần trăm đã được UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quy định để xác định số tiền phải nộp của người thuê đất. Hệ số điều chỉnh
giá đất được xây dựng cho từng khu vực, tuyến đường dựa trên tình hình thị
trường, điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương do UBND cấp tỉnh, thành
phố quy định, công bố công khai hàng năm. Để khắc chế tình trạng “xin - cho”,
hạn chế phát sinh nhũng nhiễu, tiêu cực trong việc xác định nghĩa vụ tài chính
đất đai, Bộ Tài chính cũng quy định các địa phương phải ban hành cụ thể hệ số
điều chỉnh giá đất, tỷ lệ phần trăm giá đất tính thu tiền thuê đất, không ban hành
khung. Bởi nếu thực hiện ban hành khung thì giữa DN và cơ quan quản lý sẽ dễ

nảy sinh cơ chế “xin - cho” trong việc áp giá ở mức sàn hoặc mức trần.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia kinh tế: Với số lượng hàng trăm nghìn
DN đang thuê đất như hiện nay, phương pháp xác định mới này sẽ tạo ra sự đột
phá lớn, loại bỏ được tình trạng lãng phí tiền của Nhà nước khi xác định lại giá;
DN không còn nơm nớp nỗi lo khi đến kỳ hết hạn thuê đất phải tiếp đoàn xác
định giá thuê đất của cơ quan hữu quan. Quy định này khi được thực thi nghiêm
túc sẽ tiết kiệm nguồn lực tài chính rất lớn cho Nhà nước, DN và xã hội.
Cùng với những cải cách mang tính đột phá, giảm nghĩa vụ tài chính, tạo
thuận lợi, giảm chi phí cho DN thì hộ gia đình, cá nhân cũng là đối tượng được
thụ hưởng lợi ích trực tiếp từ những đổi mới về thủ tục hành chính trong lĩnh vực
tài chính đất đai. So với quy định trước đây, việc mở rộng phạm vi sử dụng hệ số
điều chỉnh giá đất theo quy định mới sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo đúng mục tiêu Quốc hội, Chính phủ đã đề ra. Đồng
thời, với quy định cho các hộ gia đình, cá nhân có khó khăn về tài chính được ghi

10


nợ tiền sử dụng đất trong thời hạn 5 năm, nếu thanh toán trước hạn sẽ được Nhà
nước hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức 2%/năm của thời
hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn được xã hội
đồng tình cao.
Các chính sách tài chính đất đai mới mang tính đột phá trên khi đi vào cuộc
sống không chỉ góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội đất nước, đảm
bảo an sinh xã hội mà còn tạo lập môi trường kinh doanh bình đẳng, minh bạch
cho Việt Nam (Liêm Nhà Báo, 2014).
2.1.3. Tổng quan về giá đất
2.1.3.1. Khái niệm về giá đất
Giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về
phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của

quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần,
là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá
cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất
đai: Thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà
không phải là giá cả quyền sở hữu đất. Thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương
đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho
thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp
quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả
tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho
thuê…
Tại Khoản 19, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Giá đất là giá trị quyền
sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Tại Khoản 20 nêu rõ: “Giá trị
quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện
tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Quốc hội, 2013).
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do Nhà nước quy định và giá đất thị
trường. Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp

11


hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất
với nhau. Giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh
tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà
nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự
như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những

người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá bán quyền sử dụng đất
được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tự thoả thuận và giá
này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”.
2.1.3.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất
a) Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai. Trong
việc xem xét bản chất của địa tô chúng ta sẽ lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất
trong xã hội tư bản làm nền tảng xuất phát.
Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra
ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa
chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của công
nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa
tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi
ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản,
thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn
tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất
với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn
Quân, 2006).
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất
cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Địa tô chênh lệch = Giá cả SX chung - Giá cả SX cá biệt
Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Ðịa
tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ
tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Ðịa tô chênh lệch II là
địa tô chênh lệch thu được do thâm canh. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong
điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức

12