đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng các thửa đất nhỏ lẻ, xen kẹt trên địa bàn quận hoàng mai, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ PHƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
CÁC THỬA ĐẤT NHỎ LẺ, XEN KẸT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS. TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được ghi rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày......tháng......năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Phương

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn
bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết
ơn sâu sắc PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai- Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức quận Hoàng Mai
đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận
lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày.......tháng.......năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Phương

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i

Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ................................................................................................ vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục sơ đồ, đồ thị .................................................................................................. viii
Trích yếu luận văn .......................................................................................................... ix
Thesis Abstract ............................................................................................................... xii
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, khoa học và thực tiễn. .................................................... 2

1.4.1.

Những đóng góp mới của đề tài.......................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ................................................................................................ 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận về công tác đấu giá quyền sử dụng các thửa đất nhỏ lẻ,
xen kẹt................................................................................................................. 4

2.1.1.

Những khái niệm liên quan................................................................................. 4

2.1.2.

Giá đất................................................................................................................. 6

2.1.3.

Đấu giá và đấu giá quyền sử dụng đất .............................................................. 10

2.2.

Đấu giá tại một số nước trên thế giới ............................................................... 13

2.2.1.

Đấu giá đất tại Trung Quốc .............................................................................. 13

2.2.2.

Đấu giá đất tại Đài Loan ................................................................................... 16

2.2.3.

Đấu giá đất tại Mỹ ............................................................................................ 17

2.3.

Đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam .......................................................... 19

2.3.1.

Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam .............................. 19

iii


2.3.2.

Tình hình thực hiện công tác đấu giá QSD đất tại một số địa phương ............. 27

2.3.3.

Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội ............. 28

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 33

3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 33

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 33

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 33

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 33

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai ...................................... 33

3.4.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng các thửa đất nhỏ lẻ, xen kẹt trên địa bàn
quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2015 ............................. 33

3.4.3.

Đánh giá hiệu quả trên lĩnh vực của công tác đấu giá quyền sử dụng các
thửa đất nhỏ lẻ, xen kẹt, tại địa bàn quận Hoàng Mai ...................................... 34

3.4.4.

Đánh giá chung hiệu quả đấu giá quyền sử dụng các thửa đất nhỏ lẻ, xen
kẹt trên địa bàn quận Hoàng Mai...................................................................... 34

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng các thửa đất nhỏ lẻ, xen kẹt, trên địa bàn quận Hoàng Mai ..................... 34

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 35

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................... 35

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 35

3.5.3.

Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ..................................... 35

3.5.4.

Phương pháp so sánh theo định mức ................................................................ 37

3.5.5.

Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu ............................................... 37

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 38
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai ...................................... 38

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 38

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 41

4.1.3.

Tình hình quản lý sử dụng đất của quận Hoàng Mai........................................ 47

4.1.4.

Hiện trạng sử dụng đất ...................................................................................... 50

4.1.5.

Tình hình biến động các loại đất ...................................................................... 52

4.1.6.

Đánh giá chung ................................................................................................. 54

4.2.

Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.......................................................................... 56
iv


4.2.1.

Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa quận Hoàng Mai. .................................................................. 56

4.2.2.

Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất ............................... 57

4.2.3.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................. 57

4.2.3.1. Nguyên tắc, hình thức và điều kiện bán đấu giá QSD đất. ............................... 57
4.2.3.2. Đối tượng được tham gia và không được tham gia phiên đấu giá QSDĐ ........ 58
4.2.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015............................... 68

4.3.

Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng các thửa đất nhỏ lẻ, xen kẹt
trên địa bàn quận Hoàng Mai ........................................................................... 70

4.3.1.

Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 8 lô thuộc ô đất
C13/LX1, phường Trần Phú, Quận Hoàng Mai. .............................................. 70

4.3.2.

Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 3 lô thuộc ô đất
C11/LX3, phường Yên Sở, Quận Hoàng Mai .................................................. 74

4.3.3.

Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 14 lô thuộc ô đất
C3/O4 ao Bà Tường, phường Thanh Trì, Quận Hoàng Mai ............................ 78

4.4.

ĐÁNH GIÁ CHUNG HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG CÁC
THỬA ĐẤT NHỎ LẺ, XEN KẸT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI ..... 84

4.4.1.

Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất .......................... 84

4.4.2

Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............................................ 87

4.4.3.

Đánh giá của người tham gia và cán bộ thực hiện công tác đấu giá tại
03 dự án ............................................................................................................ 90

4.5.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng các thửa đất
nhỏ lẻ, xen kẹt trên địa bàn quận Hoàng Mai ................................................... 95

4.5.1.

Công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất .................................................... 95

4.5.2.

Đối với người tham gia đấu giá ........................................................................ 96

4.5.3.

Đối với cán bộ thực hiện công tác đấu giá ....................................................... 96

4.5.4.

Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị ........................................ 96

Phần 5: Kết luận và kiến nghị...................................................................................... 98
5.1. Kết luận .................................................................................................................... 98

5.2. Kiến nghị.................................................................................................................. 99
Tài liệu tham khảo ........................................................................................................ 101

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
ADB
BĐS
BTHT,TĐC
CNTB
CSHT
CNH
CNH-HĐH
ĐGQSDĐ
ĐTH
ĐS
GPMB
GCNQSDĐ

Nghĩa tiếng Việt
Ngân hàng phát triển Châu Á
Bất động sản
Bồi thường hỗ trợ, tái định cư
Chủ nghĩa tư bản
Cơ sở hạ tầng
Công nghiệp hóa
Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
Đấu giá quyền sử dụng đất

Đô thị hóa
Động sản
Giải phóng mặt bằng
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HTKT
HHBĐS
HĐH
HĐND

Hạ tầng kinh tế
Hàng hóa bất động sản
Hiện đại hóa
Hội đồng nhân dân

KHSDĐ
KT-XH
QLDA
QHSDĐ
QH,KHSDĐ
QSDĐ
SDĐ
TĐC
WB

Kế hoạch sử dụng đất
Kinh tế - Xã hội
Quản lý dự án
Quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quyền sử dụng đất
Sử dụng đất
Tái định cư
Ngân hàng thế giới

vi


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1.

Tốc độ tăng trưởng kinh tế quận Hoàng Mai giai đoạn 2011-2015 ........ 42

Bảng 4.2.

Cơ cấu kinh tế quận Hoàng Mai giai đoạn 2011-2015 ............................ 42

Bảng 4.3.

Tình hình phát triển dân số quận Hoàng Mai giai đoạn 2011-2015 ........ 44

Bảng 4.4.

Hiện trạng sử dụng đất quận Hoàng Mai năm 2015 ................................ 51

Bảng 4.5.

Hiện trạng sử dụng đất phân theo các đơn vị hành chính trong
quận Hoàng Mai năm 2015 ..................................................................... 52

Bảng 4.6.

Biến động đất đai quận Hoàng Mai giai đoạn 2011 - 2015 ..................... 53

Bảng 4.7

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015 ..................... 69

Bảng 4.8.

Danh sách khách hàng trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự
án C13/LX1 phường Trần Phú, quận Hoàng Mai ................................... 73

Bảng 4.9.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án C13/LX1 phường
Trần Phú, quận Hoàng Mai ..................................................................... 74

Bảng 4.10.

Danh sách khách hàng trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự
án C11/LX3 phường Yên Sở, quận Hoàng Mai ...................................... 77

Bảng 4.11.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án C11/LX3 phường
Yên Sở, quận Hoàng Mai ........................................................................ 77

Bảng 4.12.

Danh sách khách hàng trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự
án C3/O4 phường Thanh Trì, quận Hoàng Mai ...................................... 82

Bảng 4.13.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án C3/O4 ao Bà
Tường phường Thanh Trì, quận Hoàng Mai ........................................... 83

Bảng 4.14.

Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường với giá trúng đấu giá .................. 88

Bảng 4.15

Bảng tổng hợp tiêu chí đánh giá đối với người tham gia đấu giá
QSD đất tại 03 dự án ............................................................................... 90

Bảng 4.16.

Bảng tổng hợp kết quả tiêu chí đánh giá đối với cán bộ thực hiện
công tác đấu giá quyền sử dụng đấ t tại 03 dự án .................................... 93

vii


DANH MỤC SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính quận Hoàng Mai................................................................. 38
Hình 4.2. Sơ đồ Quy hoạch sử dụng đất quận Hoàng Mai ............................................. 48

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Phương
Tên luận văn: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng các thửa đất nhỏ lẻ,
xen kẹt trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
Ngành: Quản lý Đất đai

Mã số: 62.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng các thửa đất nhỏ lẻ,
xen kẹt trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hơn quy trình, cơ chế để công tác đấu
giá hiệu quả hơn.
2. Phương pháp nghiên cứu của đề tài
- Điều tra, thu thập các văn bản có liên quan tới công tác định giá đất, giá
đất và công tác đấu giá quyền sử dụng đất do UBND Thành phố Hà Nội và
UBND quận Hoàng Mai quy định.
- Điều tra thu thập số liệu tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên
quan tại Trung tâm phát triển quỹ đất và duy tu hạ tầng, Ban Quản lý các dự án quận
Hoàng Mai.
- Phương pháp thống kê: Thống kê, sắp xếp các số liệu theo thời gian các
năm đấu giá từ 2011 – 2015.
- Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu
giá quyền sử dụng đất ở.
- Tổng hợp, phân tích xử lý số liệu đã thu thập được bằng phần mềm Excel.
3. Kết quả chính và kết luận

+ Kết quả chính
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai.
Kết quả đấu giá quyền sử dụng các thửa đất nhỏ lẻ, xen kẹt trên địa bàn quận
Hoàng Mai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 – 2015.
Đánh giá hiệu quả trên lĩnh vực của công tác đấu giá quyền sử dụng các thửa
đất nhỏ lẻ, xen kẹt, tại địa bàn quận Hoàng Mai.
ix


Đánh giá chung hiệu quả đấu giá quyền sử dụng các thửa đất nhỏ lẻ, xen
kẹt trên địa bàn quận Hoàng Mai.
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng các thửa đất nhỏ lẻ, xen kẹt, trên địa bàn quận Hoàng Mai.
+ Kết luận chính
- Quận Hoàng Mai với vị thế là đầu mối phía Nam của thủ đô thành phố
Hà Nội, với tổng diện tích tự nhiên 4.032,30 ha trong đó đất nông nghiệp
1084,0762 ha, đất phi nông nghiệp 2903,1420 ha, đất chưa sử dụng 45,0835 ha.
Tỷ trọng các ngành kinh tế năm 2015 là công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp chiếm
58,7%; thương mại - dịch vụ 39,0 %; nông nghiệp 2,9 %.
- Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng
Mai, thành phố Hà Nội: Năm 2011, Quận đã tổ chức đấu giá thành công với số
tiền theo quyết định phê duyệt trúng đấu giá là 10 tỷ. Năm 2012 thu được là
13.37 tỷ. Năm 2013, thu được là 13.87 tỷ. Năm 2014, thu được là 15.20 tỷ. Năm
2015, thu được là 42.33 tỷ.
- Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng các thửa đất nhỏ lẻ, xen kẹt
trên địa bàn quận Hoàng Mai.
- Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 8 lô thuộc ô đất
C13/LX1, phường Trần Phú, Quận Hoàng Mai: Cả 08 lô đất đều trúng đấu giá cao
nhất với giá 15.300.000đ/1m2 với diện tích trúng đấu giá: 452 m2 tương đương tổng
số tiền trúng đấu giá tại ô đất C13/LX1 là: 6.915.600.000đ. Mức chênh lệch giữa số

tiền thu được và số tiền ước thu thông qua giá sàn tại dự án đấu giá ô đất C13/LX1
là 1,07 lần so với giá sàn.
- Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 3 lô thuộc ô đất
C11/LX3, phường Yên Sở, Quận Hoàng Mai: Tổng diện tích trúng đấu giá: 239
m2 tương đương tổng số tiền trúng đấu giá QSDĐ tại ô đất C11/LX3:
6.964.500.000đ. Mức chênh lệch giữa số tiền thu được và số tiền ước thu thông
qua giá sàn tại dự án đấu giá quyền sử dụng ô đất C11/LX3 từ 1.05 đến 1.8 lần so
với giá sàn.
- Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 14 lô thuộc ô đất
C3/O4 ao Bà Tường, phường Thanh Trì, Quận Hoàng Mai: Diện tích trúng đấu
giá: 1.174,3 m2 tương đương tổng số tiền trúng đấu giá ô C3/O4 ao Bà Tường:
42.338,730,000đ. Mức chênh lệch giữa số tiền thu được và số tiền ước thu thông
x


qua giá sàn tại dụa án đấu giá quyền sử dụng ô đất C3/O4 ao bà Tường từ 1.1 đến
2.1 lần so với giá sàn.
- Quá trình nghiên cứu đề tài nhận thấy công tác đấu giá QSDĐ trên địa
bàn quận Hoàng Mai còn bộc lộ một số hạn chế, vướng mắc cần thiết phải thực
hiện đồng bộ các giải pháp sau: Công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất; Đối
với người tham gia đấu giá; Đối với cán bộ thực hiện công tác đấu giá; Đối với
công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị.

xi


THESIS ABSTRACT
Name of author: Nguyen Thi Phuong
Name of thesis: Assessment on the auction of land use right to these lands lot
located separately, intertwined in Hoang Mai District, Hanoi City.

Major: Land Management

Code: 62.85.01.03

Name of training establishment: Vietnam National University of Agriculture
1. Purpose of title
- Assessment on effectiveness of the auction of land use right to these lands
lot located separately; intertwined in Hoang Mai District, Hanoi City.
- Proposals for more perfection of process, mechanism for more effective
auction of land use right.
2. Methodology
- To make survey, collection of relevant documents on land valuation,
pricing and auction of land use right regulated by People's Committee of Hanoi
City and People's Committee of Hoang Mai District.
- To make survey, collection of figures at relevant professional divisions,
units at Center for Land Development and Infrastructure Maintenance,
Management Board of Projects located at Hoang Mai District.
- Statistics method: Statistics, category of figures as auction period from
2011-2015.
- Analysis method: Analysis on effect of factors on the auction of resident
land use right.
- To make synthesis, analysis and deal with collected figures by Excel.
3. The main results and conclusion
+ Main results
The social-economics, natural conditions of Hoang Mai District.
Achievements in auction of land use right to these lands lot located
separately, intertwined in Hoang Mai District, Hanoi City in the period of 20112015.
Evaluation on effectiveness in auction of land use right to these lands lot
located separately, intertwined in Hoang Mai District.
xii

Overall evaluation on effectiveness of auction of land use right to these
lands lot located separately, intertwined in Hoang Mai District.
Some proposals for enhancement of effectiveness of auction of land use
right to these lands lot located separately, intertwined in Hoang Mai District.
+ Main conclusion
- Hoang Mai District is considered as the Southern focal area of Hanoi City
with total area of 4.032,30 ha including 1084, 0762 ha of agricultural land, 2903,
1420 ha of non-agricultural land and 45, 0835 ha of unused land. The proportion
of the economic sectors includes industry- handicraft which accounts for 58,7%;
trading- service for 39,0%; agriculture for 2,9%.
- The situation of auction of land use right in Hoang Mai District, Hanoi
City: In 2011, the successful auction made the District collect 10 billion dongs as
the approval decision on wining bidding. In 2012, the collected amount was
13.37 billion dongs. In 2013, it was 13.87 billion dongs. In 2014, the District
collected 15.20 billion dongs. In 2015, the amount was 42.33 billion dongs.
- Evaluation on effectiveness of auction of land use right to these lands lot
located separately, intertwined in Hoang Mai District.
- Evaluation on effectiveness of auction of land use right to 8 land lots
under plot C13/LX1 at Tran Phu Ward, Hoang Mai District: All 8 land lots are
bought with the highest price of 15.300.000 VND/1 m2 in the total auction area
of 452m2 which is equivalent to the collected amount of: 6.915.600.000 VND.
The difference between the collected amount and estimated amount via starting
price of plot C13/LX1 is 1, 07 time.
- Evaluation on effectiveness of auction of land use right to 3 land lots
under plot C11/LX3 at Yen So Ward, Hoang Mai District: Total auction area is:
239 m2 which is equivalent to the total collected amount of: 6.964.500.000
VND. The difference between the collected amount and estimated amount via
starting price of plot C11/LX3 is 1, 8 times.

- Evaluation on effectiveness of auction of land use right to 14 land lots
under plot C3/O4, Mrs. Tuong’s pond at Thanh Tri Ward, Hoang Mai District:
Total auction area is: 1.174, 3 m2 which is equivalent to the collected amount of:
42.338.730.000 VND. The difference between the collected amount and
estimated amount via starting price of plot C3/O4, Mrs. Tuong’s pond is from 1.1
times to 2.1 times.

xiii


- Research of title shows that the auction of land use right in Hoang Mai
District leaves some shortcomings, problems and it is required to apply the
synchronous solutions as follow: Organization of auction of land use right; For
the participants, For the officials; For the management of land and construction
of city.

xiv


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên – tài sản Quốc gia vô cùng quý
giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội. Đất đai là nguồn tài
nguyên giới hạn về không gian (diện tích) nên với mỗi Quốc gia, nguồn tài
nguyên đất đai là giới hạn, vì vậy nhiệm vụ quan trọng của mỗi Quốc gia là quản
lý nguồn tài nguyên này chặt chẽ, đảm bảo sử dụng hiệu quả, đúng mục đích.
Hiện nay quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá ở nước ta đang diễn ra
mạnh mẽ thì việc đổi mới nền kinh tế - xã hội, cơ chế kinh tế thị trường, các
thành phần kinh tế đã từng bước được hình thành, phát triển mạnh, theo đó một

xu hướng tất yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở
thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ, việc mua bán,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, sự
quản lý của Nhà nước cũng như các cấp chính quyền còn chưa chặt chẽ, dẫn đến
lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất
cao từ đó vô hình chung đã tạo nên một “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất
đai lại dựa trên sự thoả thuận giữa người mua và người bán. Để phát huy nguồn
nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, tạo
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước cũng như việc nâng cao hiệu quả quản lý và
sử dụng đất. Đảng và Nhà nước ta đã luôn luôn đổi mới về chính sách pháp luật
hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển nền kinh tế - xã hội, công tác đấu
giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động
sản, đưa giá đất quy định và giá đất theo thị trường xích lại gần nhau hơn. Từng
bước chính thức hoá và đưa thị trường bất động sản vào hoạt động lành mạnh.
Thực hiện chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ tầng dưới hai hình thức đấu
thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó thực hiện các dự án sử dụng
quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương thức đấu giá quyền sử
dụng đất của Nhà nước. Những năm gần đây quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội
đã thực hiện các dự án quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương
thức đấu giá quyền sử dụng đất nhằm khắc phục khó khăn về vốn đầu tư và tìm
ra các nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án
đem lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân.

1


Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án tạo ra mặt bằng
thị trường công khai, minh bạch theo đúng nghĩa là một vấn đề không đơn giản,
Tôi nhận thấy tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của công
tác đấu giá quyền sử dụng đất, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai,

dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thanh Trà. Tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng các thửa đất nhỏ
lẻ, xen kẹt trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng các thửa đất nhỏ lẻ,
xen kẹt tại một số dự án trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội;
Đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện hơn quy trình, sử dụng hợp lý và
có hiệu quả đối với công tác đấu giá quyền sử dụng các thửa đất nhỏ lẻ, xen kẹt
trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu của Luận văn này chỉ giới hạn nghiên cứu, đánh giá
công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án đã tiến hành đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội, đi sâu phân tích,
đánh giá một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất của 03 dự án:
- Dự án tại ô đất C11 /LX 3 phường Yên Sở, quận Hoàng Mai.
- Dự án tại ô đất C13/LX1 phường Trần Phú, quận Hoàng Mai.
- Dự án tại ô đất C3/O4 phường Thanh Trì, quận Hoàng Mai.
Thời gian tiến hành nghiên cứu của đề tài từ năm 2011 đến năm 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN.
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
Quy trình lập dự án đấu giá, thực hiện dự án đấu giá cần có sự giám sát
chặt chẽ của các cơ quan quản lý, có cơ chế kiểm tra chéo, tăng cường sự giám
sát của người dân và các cơ quan báo chí; tăng cường công tác quản lý đất đai,
nhanh chóng xây dựng, hoàn thiện quy chế đấu giá quyền sử dụng đất đầy đủ,
khách quan, khoa học; tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến các chính sách
pháp luật có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

2

1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Do có sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên đã có
nhiều người lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật để liên kết,
móc nối với một số cán bộ quan liêu, biến chất nhằm “moi đất” của Nhà nước
núp dưới danh nghĩa “dự án”. Thực chất của vấn đề này là đem đất của Nhà nước
thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời cá nhân trên cơ sở chênh
lệch giá.
Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa
phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội
lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn
lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính
công khai, dân chủ, hiệu quả trong SDĐ, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực
hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất.
Để công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất là
cách thức tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Hoàng Mai là một quận đầu mối phía Nam, được tách ra từ 9 xã thuộc
huyện Thanh Trì và 5 phường thuộc quận Hai Bà Trưng, trong thời gian qua,
công tác đấu giá đất đã được triển khai rất mạnh, tuy nhiên vẫn theo nhiều
phương thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác
nhau. Do vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá
qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý
giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất,
góp phần đem lại nguồn thu cho ngân sách của địa phương.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG CÁC

THỬA ĐẤT NHỎ LẺ, XEN KẸT
2.1.1. Những khái niệm liên quan

2.1.2.1. Khái niệm về giá đất
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình
thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành
định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực
hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc
giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp.
Giá đất thị trường là giá bán QSĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện được
phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động
của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền
do người chuyển nhựng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo thuận
với nhau tại một thời điểm xác định.
Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá
thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất
thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng
giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ
chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối
quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước – chủ sở hữu đất và người sử dụng đất –

người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho
giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các
chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình

4


thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các
chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai
(hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa
người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối
quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

2.1.1.2. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng
hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị
trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung
và cầu.
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán
công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham
gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người
mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán
tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt
động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được
chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực
hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - Ai trả
giá cao nhất thì được mua (Viện Ngôn ngữ học, 2002).
- Đấu giá quyền sử dụng đất: Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có
sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu

hạ tầng (Điều 62 Luật Đất đai, 2003)
- Giá quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất: Giá quyền sử dụng
đất: (Sau đây gọi là giá đất) là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị
diện tích đất (Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai, 2013).
Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Khoản 20
Điều 3 Luật Đất đai, 2013).
- Tiền sử dụng đất: Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà
nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (Khoản 21 Điều 3 Luật
Đất đai, 2013).
5


2.1.1.3. Khái niệm đất xen kẹt
Đất nhỏ lẻ, xen kẹt là các khu đất nông nghiệp, đất công, đất chưa sử dụng
nằm xen kẹt trong khu dân cư hoặc có ít nhất 01 mặt tiếp giáp với dân cư hiện có
(xác định theo ranh giới cảu thửa đất có nhà ở hợp pháp ngoài cùng khu dân cư)
và không tiếp giáp với đường có tên (kể cả đường mới mở chưa đặt tên) và có
diện tích 5.000m2 (tại khoản 1 điều 3 Quyết định số 71/QĐ-UBND).
2.1.2. Giá đất

2.1.2.1. Cơ sở giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất
a) Cơ sở giá đất
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là một
vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong quá
trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng nhà ở, đô thị...) và chính nhờ
vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá
trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá
hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường của một bất động

sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều
yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản. Khi xác
định giá trị của đất hoặc bất động sản, phải phân biệt rõ ràng ý nghĩa của giá cả,
thị trường, giá thành và giá trị.
Giá cả được hình thành qua việc mua bán chuyển dịch và thường được
dùng cho các cuộc trao đổi đã hoàn thành, đó là khoản thanh toán mà cả người
mua và người bán đều thoả thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao dịch.
Giá thành được dùng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến quá trình
sản xuất, không phải để giao dịch, mà để đánh giá hiện trạng nên cần phải phân
biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và giá
thành phát triển.
- Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao động, nguyên vật liệu cần thiết để
xây dựng công trình, cũng gọi là “giá thành cứng”.
- Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao động và nguyên vật liệu
bao gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm
quyền lợi trong xây dựng, tiền thuê,... Giá thành gián tiếp cũng được gọi là giá
thành mềm.
6


- Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực tiếp
cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu.
- Giá thành phát triển là giá thành để nâng cấp bất động sản bao gồm đất đai
và các chi phí để đưa nó vào trạng thái sử dụng được, khác với giá thành xây
dựng, bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tư cho dự án.
Giá trị, mối quan hệ giữa giá cả thị trường và giá thành trở thành khái niệm
tổng hợp của giá trị, nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt động định giá, ý nghĩa
thực sự của nó là phụ thuộc vào chủ định và mục đích sử dụng. Trên thị trường,
giá trị thường được xem là sự dự báo lợi nhuận thu được trong tương lai. Vì giá
trị xuất hiện tại một thời điểm cho trước, sự đánh giá là phản ánh giá trị tại một

thời điểm cụ thể. Giá trị tại một thời điểm cho trước thể hiện cho người bán và
người mua giá tiền của hàng hoá, tài sản hoặc dịch vụ. Để tránh nhầm lẫn, người
định giá dùng các thuật ngữ “Giá trị thị trường”, “Giá trị sử dụng“, “Giá trị đầu
tư“, “Giá trị ước định“ hoặc các loại giá trị đặc biệt khác. Giá trị thị trường là tiêu
điểm của hầu hết hoạt động định giá và cũng là mục đích chính của nó.
b) Các yếu tố tác động tới giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Địa tô: Là phần sản phẩm thặng dự do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sử hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất đã từng tồn tại trong các chế độ
chiếm hữu nô lệ, phong kiến, CNTB và cả trong thời kì đầu của XHCN, trong
chế độ chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo ra.
- Phân loại địa tô: Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh
lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Dưới chế độ XHCN, khi ruộng đất
thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những
cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xóa bỏ, những vẫn tồn tại địa
tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dưới chế độ chủ nghĩa tư bản.
- Để xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp có thể căn
cứ vào mức độ của 5 yếu tố cơ bản sau đây: Độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới
tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình và vị trí của thửa đất. Đối với
mỗi yếu tố lại chia thành nhiều mức khác nhau. Tổng hợp lại của cả 05 yếu tố đó
sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất. Đó là cơ sở để định giá đất.

7


- Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải
thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản
giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí. Sự khác biệt đó
quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết

định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai
yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở
đô thị hay ở vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí
hậu chủ yếu được đề cập đến khi xem xét địa tô đất nông nghiệp.
Lãi suất ngân hàng: Lãi suất ngân hàng là một trong số những yếu tố quan
trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập
với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất
còn chịu ảnh hưởng của yếu tố nào. Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng cao thì số
tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ cho lợi
nhuận lớn hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống
thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp,
họ cũng có thể mua được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền mua bán đất
gửi vào ngân hàng, lúc nay giá đất tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như
nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệch thì cũng không
đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ
không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Quan hệ cung cầu: Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa
thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt
cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó
là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: Thứ nhất người cung
cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. Thứ hai
những hàng hóa có tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả.
Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung quyết định.
Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường đó là đặc tính tự nhiên,
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói riêng mà
hình thành theo nguyên tắc cung cầu riêng.
Cung - Cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt

8


trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá cả đất
trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: Mật độ dân
cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân
tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp.
Mặt dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng định lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông
nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố
được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục
đích làm khu dân cư đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất
tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Mặt khác, sự phát triển
của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn, giá
đất sẽ ngày một cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).

2.1.2.2. Các phương pháp định giá đất
Người định giá sử dụng những thủ tục đặc biệt để định giá bất động sản
bằng ba phương pháp phân tích dữ liệu: Giá thành, so sánh giá bán và vốn hoá
thu nhập; việc lựa chọn phương pháp phụ thuộc vào chủng loại của bất động sản,
mục đích của việc định giá và chất lượng cùng số lượng của các dữ liệu có được.
Cả ba phương pháp này đều có thể áp dụng cho rất nhiều phương án định giá,
nhưng một hay nhiều phương pháp trong đó có thể là thích hợp hơn cho những
nhiệm vụ đặc biệt như:
- Phương pháp giá thành có thể không thích hợp để đánh giá bất động sản
để tính khấu hao do sự huỷ hoại cơ học hoặc đã bị lỗi thời, vì rất khó xác định.
- Phương pháp so sánh giá bán không thể áp dụng cho những bất động sản
đặc biệt như nhà cửa bị từ chối xử lý vì không có sẵn tài liệu để so sánh.
- Phương pháp vốn hoá thu nhập ít khi được dùng để định giá bất động sản

là nhà ở do tư nhân chiếm hữu, tuy có thể được dùng cùng với những tư liệu
khác. Đặc biệt phương pháp vốn hoá thu nhập là không đáng tin cậy trong thị
trường bất động sản công nghiệp hoặc bất động sản thương mại. Dẫu sao thì
người định giá cũng phải dùng ít nhất là hai phương pháp và sự so sánh giữa các
kết quả sẽ giúp ích cho việc kiểm tra kết quả tốt hơn (Tôn Gia Huyên và Nguyễn
Đình Bồng, 2007).

9


2.1.3. Đấu giá và đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.3.1. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
Loại giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2003 như sau:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức
đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.
- Thực hiện đấu giá QSDĐ để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh bằng QSDĐ để thu hồi nợ.
- Giá trúng đấu giá QSDĐ hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất
không được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định.
- Việc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định tại

Khoản 1 và Khoản 2 điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu
giá, đấu thầu.
* Các văn bản hướng dẫn thi hành theo Luật số 13/2003/QH11
- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã
ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông
tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ
chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các
loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg
ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có
10