đánh giá thực trạng quản lý biến động đất đai tại quận long biên, thành phố hà nội giai đoạn 2011 - 2015

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN TIẾN DŨNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG
ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ
NỘI GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: TS. Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Tiến Dũng

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình. Cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới
cô giáo GVC.TS. Đỗ Thị Đức Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình
giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức, viên chức, lao động
hợp đồng tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Long Biên, Văn phòng đăng ký đất đai
Hà Nội – Chi nhánh quận Long Biên, UBND các phường và cán bộ địa chính các phường
trên địa bàn quận Long Biên đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực
hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Tiến Dũng

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ................................................................................................................ vii
Trích yếu luận văn ......................................................................................................... viii
Abstract of the thesis........................................................................................................ ix
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 3
2.1.

Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất .......................................................................................................... 3

2.1.1.

Quyền sử dụng đất .............................................................................................. 3

2.1.2.

Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất................................................................. 5

2.2.

Khái quát về công tác quản lý biến động đất đai ................................................ 6

2.2.1.

Quản lý biến động về quyền sử dụng đất ở nước ta dưới chế độ cũ................... 6

2.2.2.

Quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất theo chính quyền cách mạng cho tới nay. .............................................. 8

2.3.

Quy định chung về đăng ký biến động đất đai ................................................. 15

2.3.1.

Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu.................................................................. 15

2.3.2.

Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền

với đất ............................................................................................................... 17

2.3.3.

Vai trò của việc đăng ký biến động đối với công tác quản lý biến động
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. .......................... 20

2.4.

Trình tự, thủ tục đăng ký biến động khi thực hiện quyền của người sử
dụng đất ............................................................................................................ 21

2.5.

Kinh nghiệm của các nước trên thế giới về đăng ký đất đai và tài sản
gắn liền với đất ................................................................................................ 27

iii


2.5.1.

Kinh nghiệm của Australia ............................................................................... 27

2.5.2.

Kinh nghiệm của Anh ....................................................................................... 28

2.5.3.

Kinh nghiệm của Hoa Kỳ ................................................................................. 29

2.5.4.

Kinh nghiệm của Scotland ................................................................................ 30

2.5.5.

Kinh nghiệm của Hà Lan .................................................................................. 31

2.6.

Thực tiễn công tác quản lý biến động đất đai ở việt nam và những vấn
đề đặt ra ............................................................................................................ 31

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 34
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 34

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 34

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 34

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 34

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Long Biên .................................. 34

3.4.2.

Tình hình quản lý đất đai tại quận Long Biên .................................................. 34

3.4.3.

Kết quả đăng ký biến động đất đai tại cơ quan Nhà nước quận Long Biên ............ 34

3.4.4.

Kết quả điều tra biến động thực tế tại quận Long Biên năm 2015 ................... 34

3.4.5.

Đánh giá về quản lý biến động đất đai trên địa bàn quận Long Biên ............... 35

3.4.6.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý biến động đất đai trên địa
bàn trong thời gian tới ...................................................................................... 35

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 35

3.5.1.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................................. 35

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm điều tra ...................................................................... 35

3.5.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................ 35

3.5.4.

Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ............................................................... 36

3.5.5.

Phương pháp so sánh ........................................................................................ 36

3.5.6.

Phương pháp đánh giá ...................................................................................... 36

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 37
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận long biên ................................... 37

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 37

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 39

4.1.3.

Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ......................................... 44

4.2.

Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận ..................................................... 45

4.2.1.

Tình hình quản lý sử dụng đất quận Long Biên ............................................... 45

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất quận Long Biên năm 2015 .......................................... 47

iv


4.2.3.

Kết quả đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn

liền với đất của quận Long Biên ....................................................................... 51

4.3.

Kết quả đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước ở quận Long
Biên ................................................................................................................... 53

4.3.1.

Biến động đất đai đăng ký tại cơ quan Nhà nước ở quận Long Biên ............... 53

4.3.2.

Kết quả đăng ký biến động năm 2015 tại khu vực điều tra ........................ 57

4.4.

Kết quả điều tra biến động thực tế tại quận Long Biên năm 2015 .................. 58

4.4.1.

Kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân ............................................................ 58

4.4.2.

Kết quả chính lý biến động tại cơ quan nhà nước ............................................ 60

4.4.3.

Kết quả điều tra cán bộ địa chính .................................................................. 64

4.5.

Đánh giá về quản lý biến động đất đai trên địa bàn quận Long Biên ............... 65

4.5.1.

Về quy trình đăng ký biến động ....................................................................... 65

4.5.2.

Về biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất ................................................................................................ 66

4.6.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý biến động đất đai trên địa
bàn trong thời gian tới ...................................................................................... 68

4.6.1.

Giải pháp chung ................................................................................................ 68

4.6.2.

Giải pháp cụ thể ................................................................................................ 69

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 70
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 70

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 71

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 72
Phụ lục .......................................................................................................................... 73

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

BTC-BTNMT

Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên Môi trường

ĐKTK

Đăng ký thống kê

ĐKBĐ

Đăng ký biến động

GCN

Giấy chứng nhận

QH

Quốc hội

TCĐC

Tổng cục Địa chính

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1.

Quy trình đăng ký biến động theo quy định của pháp luật ........................ 21

Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của quận Long Biên............................. 48

Bảng 4.2.

Tổng hợp số liệu về cấp GCN quyền sử dụng đất quận Long Biên ......... 51

Bảng 4.3.

Kết cấp GCN quyền sử dụng đất ở tại các phường trên địa bàn
quận Long Biên (tính đến tháng 12 năm 2015) ......................................... 52

Bảng 4.4.

Kết quả đăng ký đăng ký biến động giai đoạn 2011-2015 ........................ 53

Bảng 4.5.

Kết quả đăng ký biến động tại quận ........................................................... 55

Bảng 4.6.

Kết quả đăng ký biến động đất đai trên toàn quận Giai đoạn 2011 2015 ........................................................................................................... 56

Bảng 4.7.

Tình hình đăng ký biến động tại các phường lựa chọn điều tra trên
địa bàn quận Long Biên năm 2015 ............................................................ 57

Bảng 4.8.

Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về biến động đất
đai tại quận Long Biên ............................................................................... 58

Bảng 4.9.

Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về biến động đất
đai tại quận Long Biên theo từng tiêu chí .................................................. 59

Bảng 4.10. Kết quả chỉnh lý biến động trên bản đồ địa chính năm 2015 .................... 60
Bảng 4.11. Kết quả chỉnh lý biến động trên sổ địa chính năm 2015 tại Chi
nhánh văn phòng đăng ký đất đai .............................................................. 61
Bảng 4.12. Kết quả chỉnh lý biến động trên sổ mục kê năm 2015 ............................... 61
Bảng 4.13. Kết quả chỉnh lý biến động sổ đăng ký biến động năm 2015 Tại Chi
nhánh văn phòng ĐK ................................................................................. 62
Bảng 4.14. Phân loại tình hình quản lý biến động tại quận.......................................... 63
Bảng 4.15. Kết quả điều tra cán bộ địa chính về biến động đất đai tại quận
Long Biên .................................................................................................. 64

DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý quận Long Biên .................................................................. 37
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 quận Long Biên .............................................. 48

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng quản lý biến động đất đai tại Quận Long

Biên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 – 2015”
Tác giả: Nguyễn Tiến Dũng
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Giáo viên hướng dẫn: GVC.TS. Đỗ Thị Đức Hạnh
1.Mục đích nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác quản lý các biến động đất đai diễn ra tại Quận
Long Biên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2015.
Đề xuất các biện pháp góp phần để công tác quản lý biến động đất đai ngày một
có hiệu quả.
2. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng là: (1) Phương pháp điều tra thu
thập số liệu: Phương pháp này sử dụng trong điều tra, thu thập số liệu, tài liệu, thông tin
cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu. (2) Phương pháp chọn điểm điều tra: Lựa
chọn khu vực điển hình trên địa bàn quận có biến động đất đai để điều tra. (3) Phương
pháp phân tích, xử lý số liệu: Phân tích, xử lý số liệu sau khi thu thập các tài liệu có liên
quan. (4) Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp các kết quả quản lý công tác đăng ký biến
động trên địa bàn. (5) Phương pháp so sánh: So sánh số liệu theo khu vực điều tra và
mốc thời gian. (6) Phương pháp đánh giá: Đánh giá các mức độ chỉnh lý biến động trên
các tài liệu địa chính.
3 Kết quả nghiên cứu
Qua quá trình điều tra, nghiên cứu đã thu về được một số kết quả như: Điều kiện
tự nhiên, kinh tế, xã hội; Thực trạng đăng ký biến động đất đai tại cơ quan Nhà nước tại
quận Long Biên giai đoạn 2011 – 2015 gồm các loại biến động như: chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp,
xóa thế chấp, chuyển mục đích quyền sử dụng đất và đính chính thông tin trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất như: họ tên, địa chỉ, số tờ, số thửa, diện tích, kích thước,
công trình nhà ở... Kết quả chỉnh lý biến động của cơ quan Nhà nước được đánh giá trên

mức độ chỉnh lý biến động của 4 loại hồ sơ địa chính gồm: sổ địa chính, bản đồ địa
chính, sổ mục kê, sổ đăng ký biến động.

viii


ABSTRACT OF THE THESIS
Thesis title: “Evaluating the management of the land changes in Long Bien
District of Hanoi between 2011 and 2015”
Author: Nguyen Tien Dung
Specialized: Land Management

Code: 60 85 01 03

Instructors: Dr. Main Lecturer. Do Thi Duc Hanh
1. Research purposes
Assessment of the status of the management of the land changes taking place in
Long Bien District, Hanoi 2011-2015.
Recommendation of measures to contribute to the management of land change
more and more effective.
2. Research Methods
The research methods used are: (1) Survey methods of data collection: The
method used in the survey, collecting data, documents and information necessary for the
purpose of research. (2) Method of selecting EAs: Selection of typical areas in the
district with land changes to investigate. (3) Method of analysis, data processing:
Analysis and processing of data after gathering the relevant documentation. (4)
Integrated approach: Synthesis of the management results of registration of changes in
the locality. (5) Comparative method: Comparing regional data surveys and timelines.
(6) Evaluation methods: Assess the degree of adjustment of changes in the cadastral
documents.

2. Kết quả nghiên cứu
The investigation and research process has earned the following results: Natural
economic, social conditions; Current status of land change registration in Long Bien
District between 2011 and 2015, including: the transfer of land use right, the donation
of land use right, the inheritance mortgage and mortgage deletion of land use right, the
change of the purpose of land use right and correction of information on the certificate
of land use right, such as: name, address, number of sheets, parcel number, area, size,
residential buildings... The result of the adjustment of the land change in the
Government Agency; the result of the adjustment of the land change of the Government
Agency is evaluated on the level of the adjustment of the land change for the four types
of cadastral records including cadastral book and cadastral map, statistical book, land
change record.

ix


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Quận Long Biên, thành phố Hà Nội được thành lập và chính thức đi vào
hoạt động ngày 01/01/2004 theo Nghị định số 132/2003/NĐ-CP ngày 06/11/2003
của Chính phủ; quận có 14 phường được tách ra từ huyện Gia Lâm cũ, quận có vị
trí chiến lược, quan trọng về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của thành phố Hà
Nội. Nơi đây có các tuyến đường giao thông quan trọng như đường sắt, đường
bộ, đường thuỷ, đường không nối liền với các tỉnh phía bắc, phía đông bắc của
đất nước.
Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy quận Long Biên phát triển
nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội. Do chịu tác động rất lớn của quá
trình mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường chuyển quyền sử
dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng.
Công tác quản lý và sử dụng đất của quận còn nhiều vướng mắc, trở ngại đang

cần được khắc phục, quá trình sử dụng đất và tình hình chuyển nhượng quyền sử
dụng đất diễn ra hết sức phức tạp. Điều này đã tạo ra trở ngại rất lớn trong công
tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Để quản lý đất đai có hiệu quả đòi hỏi việc nắm bắt, cập nhật thông tin
phải được thực hiện đầy đủ và phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất thông qua
đăng ký, chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai trên hệ thống hồ sơ tài liệu địa chính.
Mọi biến động đều phải thực hiện theo trình tự thủ tục và phải đăng ký để cập nhật
những thay đổi làm cơ sở bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của các chủ thể
có liên quan, tạo điều kiện để Nhà nước hoạch định chính sách và phát triển. Vì
vậy công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai là một trong những nhiệm vụ cần
thiết, thường xuyên được UBND Quận Long Biên, thành phố Hà Nội cũng như
các phường quan tâm và chỉ đạo thực hiện nhằm tăng cường thực hiện chức năng
quản lý Nhà nước về sử dụng đất đai ngày càng chính xác hơn.
Tuy nhiên thực tế, công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai hiện nay
trên địa bàn Quận Long Biên, thành phố Hà Nội còn gặp nhiều khó khăn bất cập
xuất phát từ nhiều nguyên nhân, bao gồm cả nguyên nhân chủ quan và khách
quan. Vậy để thực hiện quản lý biến động một cách hiệu quả, nhằm củng cố công
1


tác quản lý đất đai làm cơ sở cũng chắc cho quản lý đất đai thường xuyên; xuất
phát từ tình hình trên, tôi thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng quản lý biến
động đất đai tại Quận Long Biên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2015 ”
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý các biến động đất đai diễn ra tại
Quận Long Biên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2015.
- Đề xuất các biện pháp góp phần để công tác quản lý biến động đất đai
ngày một có hiệu quả.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: giới hạn với các thửa đất nằm trong ranh giới hành

chính quận Long Biên và biến động sử dụng đất do thực hiện các quyền của người
sử dụng đất. Việc thực hiện đăng ký biến động đất đai chỉ được người sử dụng đất
thực hiện trong các trường hợp: chuyển đổi, chuyển nhượng, chuyển mục đích sử
dụng đất, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất.
- Phạm vi thời gian: nghiên cứu thực hiện đối với các biến động diễn ra
trong giai đoạn 2011 – 2015.
1.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
Ý nghĩa khoa học: cung cấp những đánh giá về thực trạng quản lý biến
động đất đai tại cơ quan Nhà nước trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà
Nội trong giai đoạn 2011 - 2015.
Ý nghĩa thực tiễn: góp phần làm rõ thực trạng cập nhật và chỉnh lý biến
động đất đai vào tài liệu hồ sơ địa chính tại cơ quan quản lý đất đai; làm cơ sở bổ
sung về việc thực hiện chức năng quản lý đất đai thường xuyên tại cấp quận và
cấp phường.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
2.1.1. Quyền sử dụng đất
Hiến pháp 1980 của nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà
nước vừa là đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý. Trong giai đoạn này quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ
chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp nào cho quyền lợi của
người sử dụng đất (Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1980).
Ngày 29/12/1987 Quốc hội thông qua Luật Đất đai gồm 6 chương 57 điều,
đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử
dụng đất. Luật đã có quy định cụ thể quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng

đất, với những quy định này chế định về quyền sử dụng được hình thành. Nó
được xác lập trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất được
Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sử dụng mà Nhà nước
là đại diện. Nhà nước giao đất ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có
quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai.
Khi nước ta chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường, dưới sự tác động
của cơ chế thị trường nhu cầu đất đai ngày càng nhiều và trở nên bức xúc. Trong
khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất, vừa nghiêm
cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức tạo nên một lực
cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất làm kìm hãm sự phát
triển kinh tế của đất nước. Nhận thấy điều này Nhà nước đã ban hành Hiến pháp
1992, Luật Đất đai 1993 đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quyết
định quyền của người sử dụng đất. Điều 17, Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định rõ: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời,
phần vốn và tài sản do nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp; công trình thuộc các
ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc
phòng, an ninh cùng các tài tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước,
đều thuộc sở hữu toàn dân”. Điều 1, Luật Đất đai 1993 chỉ rõ: “Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Theo đó người sử dụng đất có 5
3


quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Như vậy một
mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý, mặt khác thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp
của người chủ sử dụng đất. Tuy nhiên việc thực hiện các quyền này không hoàn
toàn tự do mà phải tuân thủ những điều kiện Nhà nước đặt ra. Như vậy quyền sử
dụng đất được mở rộng hơn và cũng tạo điều kiện cho các giao dịch về đất đai,
thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai”. Nhà nước giữ quyền định
đoạt cao nhất đối với đất đai bằng những quyền năng cụ thể: quyết định mục
đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất,
kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất);
quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất. Nhà
nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính
sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng
thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định;
quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Khoản 1, Điều 106, Luật
Đất đai 2003 quy định người sử dụng đất có 9 quyền bao gồm: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Ngày 29/11/2013 Quốc Hội thông qua Luật Đất đai số 45/2013/QH13 có
hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền
hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và
thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam. Theo đó, Nhà nước tiếp tục khẳng định và nhấn mạnh
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định”.
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất...
4

Theo Điều 167 của Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có 8 quyền
riêng cụ thể là: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Đất đai luôn là lĩnh vực nhạy cảm, vậy nên hệ thống pháp luật liên quan
tới đất đai càng chặt chẽ sẽ góp phần quản lý hữu hiệu hơn nguồn tài nguyên
đặc biệt quan trọng của quốc gia, đồng thời giải quyết được căn bản những mâu
thuẫn phát sinh liên quan tới đất đai trong thời kỳ mới.
2.1.2. Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Gắn liền với quyền sử dụng đất là quyền sở hữu tài sản trên đất như: Nhà
ở, rừng cây, cây lâu năm, các công trình xây dựng khác… mà phổ biến nhất là
nhà ở. Ở nước ta hiện nay, việc ghi nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
được thể hiện trên cùng một giấy chứng nhận với quyền sử dụng đất và chưa
mang tính bắt buộc. Do vậy, ngay từ đầu người sử dụng đất hầu như không đăng
ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, một bộ phận nhỏ có đăng ký ở hạng
mục nhà ở, còn các hạng mục khác như rừng cây, cây lâu năm không được người
sử dụng quan tâm đăng ký quyền sở hữu. Nhà ở là nhu cầu tất yếu gắn liền với
cuộc sống của con người, được coi là tài sản có giá trị với chủ sở hữu. Việc có
nhà ở của người dân là chính đáng do đó Nhà nước đã xây dựng Pháp lệnh nhà ở
năm 1991 quy định về các quyền của công dân về nhà ở.
Điều 15, Pháp lệnh nhà ở năm 1991, quy định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở: “Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức
kinh tế, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc
xây dựng, cải tạo, mua, nhận thừa kế, tặng cho và các hình thức khác theo quy
định của pháp luật”.
Luật nhà ở 2005 được Quốc hội khóa XI ban hành ngày 29/11/2005 quy
định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và
quản lý nhà nước về nhà ở.
“Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc
thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật. Người tạo
lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”. “Chủ sở hữu nhà ở là tổ

chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu
thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với
nhà ở cho họ” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005).

5


Mặt khác, Luật cũng quy định về quyền được bảo hộ nhà ở, được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và chính sách phát triển nhà ở. Nhà nước có chính
sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng; về nghiên cứu ứng dụng công nghệ
và vật liệu xây dựng mới; về thị trường bất động sản nhà ở và thực hiện công khai,
minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân tham gia phát
triển nhà ở theo quy định của pháp luật.
2.2. KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI
2.2.1. Quản lý biến động về quyền sử dụng đất ở nước ta dưới chế độ cũ
a. Thời phong kiến
Sau khi thoát khỏi sự đô hộ của phong kiến phương Bắc, việc xây dựng
đất nước và bảo vệ nền độc lập của dân tộc là nhu cầu bức thiết được đặt ra đối
với các triều đại phong kiên Việt Nam từ thế kỉ XI đến thế kỉ XV. Các triều đại
Lý – Trần mới chỉ sử dụng một số hình thức quản lý ruộng đất thô sơ, chưa phải
hình thức đo đạc ruộng đất định kỳ (Trương Hữu Quýnh, 2004).
Thời vua Minh Mạng, sổ địa bộ được lập trên cơ sở đo đạc đất đai dưới sự
chứng kiến của đầy đủ chức sắc trong làng, Chánh tổng, Tri huyện, điền chủ. Sự
điều chỉnh được quy định chặt chẽ. Căn cứ vào đơn thỉnh nguyện của điền chủ
(khi thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ quyền), quan phủ, huyện phải xem xét ngay tại
chỗ, rồi trình lên quan Bố chánh phê chuẩn, sau đó mới ghi vào sổ địa bộ (Lê
Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000).
Như vậy, việc quản lý đất đai nói chung, quản lý biến động quyền sử
dụng đất nói riêng ở thời phong kiến đã được tiến hành từ rất sớm. Tuy nhiên,
chứng tích về việc điều chỉnh (chỉnh lý biến động) những thay đổi liên quan

tới quyền của người sử dụng đất còn lưu lại được chỉ là hệ thống số địa bạ
thời Gia Long và sổ địa bộ thời vua Minh Mạng.
b. Thời Pháp thuộc
Trong gần 100 năm Pháp thuộc, người Pháp đã đưa kỹ thuật mới vào lĩnh
vực địa chính. Hệ thống pháp luật đất đai của Pháp đã thay thế luật Gia Long. Hệ
thống bản đồ địa chính được đo vẽ lại và giấy chứng nhận (bằng khoán điền thổ)
được sử dụng thay cho sổ địa bạ ở khu vực đô thị. Pháp triển khai các chế độ
đăng ký đất đai khác nhau cho từng miền.
Tại Nam kỳ, chế độ quản thủ địa bộ được áp dụng để quản lý đất đai của
dân bản xứ từ cuối thế kỉ XIX, trên cơ sở kế thừa và điều chỉnh địa bộ thời Minh
6


Mạng. Sổ địa bộ ghi nhận thêm thông tin về các chứng thư chuyển quyền, lập
quyền, hủy quyền và án tòa; đồng thời có bản đồ giải thửa được lập kèm theo.
Trích lục địa bộ được cấp cho điền chủ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000).
Pháp ban hành sắc lệnh 1925 ngày 21/7/1925 quy định chế độ điền thổ thay thế
chế độ địa bộ và chế độ để đương, áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng địa của Pháp
tại Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng. Mỗi lô đất của từng chủ đất (với thông tin cụ thể
về tên chủ sở hữu, diện tích, vị trí, giáp ranh, quyền liên quan...) được thể hiện trên
một trang của sổ điền thổ. Chủ đất được cấp bằng khoán điền thổ sau khi đăng ký.
Tại Trung kỳ, hoạt động đăng ký đất đai áp dụng theo chế độ quản thủ địa
chính từ những năm 1930, với hồ sơ được lập gồm: bản đồ giải thửa, sổ địa bộ, sổ
điền chủ và tài chủ hộ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000). Thủ tục tiến hành khá
chặt chẽ, nhân viên địa chính và các Hội đồng phân ranh, cắm mốc giới thực hiện
việc phân ranh, cắm mốc giới đất và vẽ lược đồ giải thửa, đối chiếu với giấy tờ sở
hữu do chủ đất xuất trình. Bản đồ giải thửa có đánh số và tính diện tích cho các thửa
đất. Hồ sơ phải được công sứ phê duyệt và được công khai trong 02 tháng, sau đó
mới được chuyển về Sở Quản thụ địa chính để lập sổ địa bộ chính thức.
Tại Bắc kỳ, hoạt động đăng ký đất đai được áp dụng theo chế độ điền thổ

do Sắc lệnh ngày 29/3/1939 quy định. Hồ sơ sau khi đo đạc, đăng ký bao gồm:
bản đồ giải thửa, sổ địa chính, sổ điền chủ, mục lục các thửa, mục lục điền chủ và
sổ khai báo ghi các biến động.
c. Giai đoạn 1954 – 1975 ở miền Nam
Sau năm 1954, đất nước ta bị chia cắt. Chính quyền Việt Nam Cộng hòa
có thực hiện một số cải cách trong hoạt động quản lý đất đai. Theo đó, tại miền
Nam tồn tại song song hai chế độ đăng ký đất đai:
Một là Tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925. Chế độ này được ưu tiên
triển khai mạnh mẽ do tính hiệu quả trong việc quản lý đất đai. Hệ thống hồ sơ
thiết lập theo chế độ này bao gồm: bản đồ giải thửa chính xác, sổ điền thổ lập
theo đơn vị bất động sản, sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số hiệu tất cả các thửa
đất, hệ thống phiếu tra cứu tên chủ sở hữu theo bảng chữ cái, hệ thống hồ sơ bất
động sản lập cho từng bằng khoán. Hồ sơ được lập thành 02 bộ, chủ sở hữu mỗi
lô đất được cấp một bằng khoán điền thổ.
Hai là chế độ quản thủ điền địa. Tương tự như chế độ điền thổ áp dụng tại
Bắc kỳ thời Pháp thuộc, như là giải pháp tạm thời đáp ứng nhu cầu cấp thiết

7


trong quản lý đất đai thời điểm bấy giờ cho những khu vực chưa triển khai Tân
chế độ điền thổ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000).
Qua từng giai đoạn phát triển, hoạt động đăng ký đất đai (bao gồm đăng
ký khi có biến động quyền sử dụng đất) đều được chính quyền ở mỗi chế độ quan
tâm nhằm phục vụ mục tiêu quản lý đất đai, thu thuế đất và bảo vệ quyền sở hữu
của chủ đất. Bỏ qua yếu tố chính trị, các chính quyền đều mong muốn tiến tới
mục tiêu lâu dài là xây dựng hệ thống đăng ký và quản lý đất đai thống nhất,
hoàn chỉnh cùng với hệ thống hồ sơ địa chính chính xác về quyền sở hữu và chặt
chẽ về mặt pháp lý.
2.2.2. Quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền

với đất theo chính quyền cách mạng cho tới nay.
a. Trước năm 1980
Sau cách mạng tháng 8 năm 1945, vấn đề đầu tiên được cách mạng
quan tâm là vấn đề người cày có ruộng. Tuy còn non trẻ, chính quyền cách
mạng vẫn lần lượt ban hành các chính sách, quy định từng bước mang lại
ruộng đất cho người nông dân.
Ngày 14/12/1953, Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng đất, thủ tiêu
chế độ sở hữu ruộng đất của thực dân – phong kiến, trao trả quyền sở hữu ruộng
đất cho người nông dân. Thông qua cải cách ruộng đất, hơn 2,1 triệu hộ nông dân
đã được chia hơn 800.000ha đất.
Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa năm 1959 quy định 3 hình
thức sở hữu về đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân.
Đến tháng 12/1960, phong trào hợp tác hóa được phát động từ những
năm 1950 ở miền Bắc đã cơ bản hoàn thành với khoảng 85% hộ nông dân và
hơn 90% ruộng đất tham gia vào hợp tác xã (Hoàng Việt, 1999). Với phong
trào hợp tác xã, người dân được vận động đưa đất đai, tư liệu sản xuất của
mình vào hợp tác xã để cùng nhau sản xuất nhằm huy động nhân lực, vật lực
cho hoạt động nông nghiệp. Vào thời điểm đó, khi miền Bắc không chỉ lo
củng cố chính quyền mà còn là hậu phương vững chắc cho chiến trường miền
Nam, phong trào hợp tác xã đã phát huy hiệu quả tích cực. Theo đó, quyền sở
hữu đất đai của người nông dân trở thành quyền sở hữu tập thể của hợp tác xã.
Vì vậy, hiện trạng đất đai có nhiều biến động, tuy nhiên những thay đổi này
không được đăng ký, ghi nhận chính thức.
8


Trong suốt giai đoạn này, miền Bắc vừa lo củng cố, bảo vệ chính quyền
cách mạng, vừa tập trung sức người, sức của cho cuộc chiến giải phóng miền
Nam, thống nhất đất nước nên tổ chức ngành địa chính không ổn định, việc đăng
ký đất đai không được xem là vấn đề trọng tâm. Không có một văn bản pháp lý

chính thức nào làm cơ sở cho công tác đăng ký. Hoạt động chủ yếu được tiến
hành là thực hiện các cuộc điều tra nhanh về đất đai phục vụ cho sản xuất nông
nghiệp, phát triển hợp tác xã (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000). Hồ sơ đăng
ký giai đoạn này chủ yếu chỉ có hai loại là bản đồ giải thửa (đo bằng thước hoặc
chỉnh lý bản đồ cũ) và sổ thống kê ruộng đất. Thông tin đất đai chỉ phản ánh hiện
trạng (diện tích, loại đất, tên người sử dụng); không làm thủ tục kê khai, truy cứu
đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất như chế độ cũ. Vì vậy theo thời gian và
sự biến động, các hồ sơ đất đai của chế độ cũ để lại không được cập nhật, điều
chỉnh nên không còn được sử dụng.
b. Từ 1980 đến 1988
Sau khi đất nước hoàn toàn độc lập, trải qua một thời gian củng cố, xây
dựng bộ máy, từ năm 1980 việc đăng ký và quản lý đất đai (bao gồm đăng ký
biến động và quản lý biến động quyền sử dụng đất) mới bắt đầu được thực hiện
trở lại.
Hiến pháp năm 1980 khẳng định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai theo quy hoạch chung nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm…”
Ngày 1/7/1980 Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định 201/CP về việc
thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước;
Ngày 10/11/1980 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299/TTg về công
tác đo đạc, phân hạng và đăng ký đất đai;
Trên cơ sở các quy định của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã
ban hành quyết định số 56/QĐ-ĐKTK ngày 05/11/1981, quy định về trình tự, thủ
tục đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, việc
đăng ký đất đai được tiến hành thống nhất với quy trình chặt chẽ, có ít nhiều kế
thừa cách làm của chế độ cũ. Hệ thống hồ sơ đất đai được quy định khá chi tiết
bao gồm 14 loại mẫu giấy tờ khác nhau: biên bản xác định ranh giới hành chính;
sổ dã ngoại; biên bản và các kết quả chi tiết kiểm tra, đo đạc ngoài đất, trong
phòng; phiếu thửa; đơn đăng ký quyền sử dụng đất; bản kê khai ruộng đất của tập
thể; bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp; sổ đăng ký ruộng

9


đất cho cá nhân, tổ chức; sổ mục kê; biểu tổng hợp diện tích đất ở (theo tự khai);
biểu tổng hợp diện tích khoanh bao trên bản đồ; bản đồ địa chính; thông báo
công khai hồ sơ đăng ký đất đai; biên bản kết thúc công khai hồ sơ; sổ khai báo
biến động; trích sao khai báo biến động; trích lục bản đồ kèm theo trích sao khai
báo biến động.
Như vậy vấn đề biến động về quyền sử dụng đất đã được chính quyền
quan tâm, và có quy định để quản lý thể hiện bằng sổ khai báo biến động; trích
sao khai báo biến động; trích lục bản đồ kèm theo trích sao khai báo biến động
trong hồ sơ đất đai. Việc đăng ký biến động đất đai không được tiến hành chính
xác và thống nhất mà tùy thuộc vào khả năng của từng địa phương. Nơi có bản
đồ giải thửa thì đo đạc, chỉnh lý, bổ sung. Nơi chưa có bản đồ giải thửa nhưng
việc sử dụng đất có nhiều biến động thì tiến hành đo vẽ bản đồ, sơ đồ giải thửa
bằng phương tiện thô sơ (thước dây, tre, ...), hoặc tổ chức cho người dân tự khai
báo, đăng ký. Hầu hết ở nông thôn là do người dân tự khai và chỉ tiến hành đo
bao, không xác định được vị trí sử dụng cụ thể trên bản đồ, hồ sơ. Do đó, quyền
sử dụng đất hợp pháp của người kê khai đăng ký rất khó xác định.
c. Từ năm 1988 đến nay
Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực
năm 1988, vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được chính thức quy định là một trong những nội dung của
hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai, trở thành một trong những nhiệm vụ
bắt buộc trung ương phải chỉ đạo các địa phương tiến hành. Trong giai đoạn điều
chỉnh của Luật Đất đai 1987, do ảnh hưởng của quan điểm xã hội chủ nghĩa và tư
tưởng bao cấp, đất đai không được thừa nhận là hàng hóa mà được xem như một
loại phúc lợi xã hội mà Nhà nước phân phối cho người sử dụng đất không phải
trả tiền. Vì vậy Luật Đất đai 1987 nghiêm cấm người sử dụng đất chuyển nhượng
đất đai. Sau đó, hàng loạt các văn bản dưới luật, hướng dẫn thi hành luật được

ban hành nhằm đưa công tác quản lý ruộng đất đi vào nề nếp;
Ngày 5/4/1988 Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết 10/NQ – TW về việc
giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Đây là việc làm cụ
thể có tính then chốt khẳng định việc chuyển nền nông nghiệp sản xuất tự túc tự
cấp sang sản xuất hàng hóa, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển
kinh tế nông nghiệp.

10


Ngày 14/7/1989, Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số
201/QĐ-ĐKTK về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
Thông tư 302 – ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định này.
Các địa phương đã đồng loạt triển khai thực hiện từ năm 1990, tạo ra sự chuyển
biến lớn trong hoạt động đăng ký đất đai. Đặc biệt, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo mẫu của Tổng cục Quản lý ruộng đất quy định trong Quyết định
201/QĐ-ĐKTK được phát hành, chính thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất khi diện tích của họ được đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa
chính và ghi vào sổ địa chính.
Luật Đất đai năm 1993 được thông qua vào ngày 14/7/1993 là mốc quan
trọng trong sự đổi mới chính sách đất đai của Nhà nước với những điểm nổi bật
như: đất đai được khẳng định là có giá trị; ruộng đất nông lâm nghiệp được giao
ổn định, lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân yên tâm sản xuất; người sử dụng đất
có 05 quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, để thừa kế và thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Đây chính là
tiền đề, tạo bước đà cho sự phát triển của nền kinh tế thị trường, phát huy tối đa
quyền của người sử dụng đất và tăng hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về
đất đai. Thông qua việc đất đai có giá và quyền sử dụng đất được đưa vào giao
dịch nên đối với người sử dụng đất có quyền giao dịch, quyền sử dụng đất được
xem là quyền tài sản hay chính là tài sản của họ. Bởi tài sản bao gồm: vật có thực,

tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản.
Sau khi Luật Đất đai 1993 ra đời, nhà nước đã ban hành một hệ thống văn
bản hướng dẫn thi hành bao gồm:
Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất
nông nghiệp;
Nghị định 61-CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh
nhà ở;
Chỉ thị số 10/CT-TTg ngày 20/02/1998 của Thủ tướng Chính phủ về một
số biện pháp đẩy mạnh hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn;
Thông tư 346/1998/TT-TCĐC của Tổng cục Địa chính ngày 16/3/1998
hướng dẫn thống nhất thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
11


Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 ngày 02/12/1998;
Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và
thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của Tổng cục địa chính
hướng dẫn thực hiện thi hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của
Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế
quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và thế
chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 ngày 29/6/2001;
Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa
chính hướng dẫn các thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng
đất và lập hồ sơ địa chính thay thế cho Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày

16/3/1998. Thông tư này sửa đổi cơ bản thủ tục đăng ký biến động đất đai, chỉnh
lý đơn giản hồ sơ địa chính, tạo sự chủ động theo điều kiện của địa phương.
Trong suốt 10 năm thực hiện Luật Đất đai 1993 đã xuất hiện một số vấn
đề bất cập, để hệ thống pháp luật đất đai được hoàn thiện, đáp ứng sự phát triển
của xã hội, Luật Đất đai 2003 đã được Quốc hội khóa XI thông qua ngày
26/11/1993 thay thế cho Luật Đất đai 1993. Trong Luật Đất đai 2003 nêu rõ 13
nội dung quản lý nhà nước về đất đai, trong đó tái khẳng định nội dung: đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính là một nội dung
quan trọng. Cùng với việc ban hành Luật Đất đai 2003, đã có nhiều văn bản quy
phạm pháp luật do các cơ quan có thẩm quyền ban hành làm cơ sở thực hiện
đăng ký đất đai như:
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai 2003. Nghị định này quy định rõ về trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. Điều 148: trình tự, thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Tại Điều 151, 152 của nghị định cũng quy định về
trình tự, thủ tục thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất. Ngày 16 tháng 11 năm 2004
Chính phủ ban hành nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất để phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về lĩnh
vực tài chính với đất đai và phục vụ cho nhu cầu của người sử dụng đất. Và làm
cơ sở cho người sử dụng đất quan tâm khi thực hiện các giao dịch chuyển
nhượng đất đai.
12


Bộ luật Dân sự 2005 ngày 14/6/2005 được ban hành tại kì họp thứ 7 Quốc
hội khóa XI quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển đổi,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện
theo quy định tại các điều từ Điều 738 đến Điều 744 của Bộ luật này và pháp luật về
đất đai. Tại Điều 705 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005; Điều 91 Luật Nhà ở 2005 quy

định: “trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho
mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau
đây: có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
không có tranh chấp về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc để
chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất
đai ngày 18 tháng 6 năm 2009;
Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
Luật kinh doanh bất động sản 2006 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9
thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành từ 1/1/2007 quy định về hoạt
động kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động
kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh
bất động sản;
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 về việc quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của
Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường về việc hướng dẫn việc luân chuyển
hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;
Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên – Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng
thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;
13

Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã phát huy khá tốt vai
trò ổn định các mối quan hệ về đất đai. Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạn
chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, ảnh
hưởng không tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội. Do vậy,
cần thiết phải ban hành Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai năm 2003. Ngày
29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, Luật này sẽ có hiệu
lực kể từ 01/7/2014. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14
chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được
những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm
2003.Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã
hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân. Luật Đất đai
năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang
đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ
sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật
Đất đai năm 2003.
Liên quan đến công tác quản lý đăng ký biến động đất đai, Chính phủ và
Bộ tài nguyên và môi trường đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật sau:
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết một số điều của Luật Đất đai;
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất;
Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn
về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương.
Có thể nói, việc quản lý biến động về quyền sử dụng đất ở Việt Nam đã được

thực hiện cách đây hơn năm thế kỷ, được chính quyền các chế độ khác nhau kế thừa
và tiếp tục bổ sung, điều chỉnh nhằm mục đích quản lý chặt chẽ về đất đai. Kết quả
được thể hiện trên hệ thống sổ địa bạ về quyền sở hữu đất đai. Tuy nhiên, cho đến
14


nay biến động về quyền sử dụng đất vẫn chưa được quản lý chặt chẽ và có chế tài
bắt buộc người sử dụng đất phải đăng ký. Quản lý được biến động về quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất giúp cho công tác quản lý đất đai ngày
càng hoàn thiện hơn.
2.3. QUY ĐỊNH CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI
Đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ
quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất; là việc ghi nhận QSDĐ với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính và
cấp giấy chứng nhận (GCN) cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm lập mối
quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất làm cơ sở để Nhà
nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất có hai loại là: đăng ký quyền sử dụng đất lần
đầu và đăng ký biến động quyền sử dụng đất.
Về đăng ký tài sản trên đất, kể từ khi thống nhất việc cấp một mẫu giấy
chứng nhận, việc đăng ký tài sản trên đất cũng vẫn được coi như tùy nhu cầu,
không bắt buộc. Việc hướng dẫn đăng ký tài sản chỉ trên giấy tờ, chưa đi vào thực
tế. Do vậy, hiện nay công tác quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất cũng là quản lý biến động về quyền sử dụng đất.
2.3.1. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu
2.3.1.1. Đối tượng đăng ký
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện khi người sử dụng đất
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng, hoặc đang sử dụng mà thửa đất
đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi đăng ký và được

ghi nhận, người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
được thừa nhận và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất của mình.
Đối tượng thực hiện đăng ký QSDĐ lần đầu phải là người đang sử dụng
đất và có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất theo pháp luật.
Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất gồm:
- Các tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội; tổ chức chính trị - nghề nghiệp; tổ chức xã hội, tổ chức xã
15