ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai thị trấn văn điển, huyện thanh trì, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

PHẠM HỒNG HẠNH

ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ XÂY DỰNG
CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ
TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI THỊ TRẤN VĂN ĐIỂN,
HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Trần Quốc Vinh

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu
được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy
bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn,
các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Phạm Hồng Hạnh

i

năm 2016


LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự
hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng
nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn
sâu sắc tới TS.Trần Quốc Vinh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và
tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Hệ thống thông tin đất đai, Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam
đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ủy ban nhân dân
huyện Thanh Trì, Ủy ban nhân dân thị trấn Văn Điển đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi
trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Phạm Hồng Hạnh

ii

năm 2016


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt....................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục sơ đồ .............................................................................................................. vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ............................................................................................................ ix
Thesis abstract ................................................................................................................... x
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn............................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .............................................................................................. 4
2.1.

Tổng quan về tài chính đất đai ............................................................................. 4

2.1.1.

Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ............................................................ 4

2.1.2.

Nghĩa vụ tài chính về đất đai ở một số nước......................................................... 5

2.1.3.

Nghĩa vụ tài chính về đất đai ở Việt Nam........................................................... 10

2.2.

Tổng quan về giá đất.......................................................................................... 19

2.2.1

Khái quát chung về giá đất ................................................................................. 19

2.2.2.

Cơ sở khoa học hình thành giá đất. .................................................................... 22

2.2.3.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ...................................................................... 26

2.2.4.

Nguyên tắc và Phương pháp định giá đất ........................................................... 28

2.3.

Tổng quan về cơ sở dữ liệu đất đai ..................................................................... 30

2.3.1.

Khái quát về cơ sở dữ liệu và cơ sở dữ liệu đất đai ............................................. 30

2.3.2.

Thành phần cơ sở dữ liệu đất đai........................................................................ 30

2.3.3.

Nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin của cơ sở dữ liệu địa chính ........................ 31

2.4.

Các ứng dụng của GIS trên thế giới và Việt Nam ............................................... 33

2.4.1.

Các ứng dụng của GIS trên thế giới ................................................................... 34

iii


2.4.2.

Các ứng dụng của GIS ở Việt Nam .................................................................... 34

2.5.

Giới thiệu về phần mềm arcgis desktop xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất .............. 35

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................ 38
3.1.

Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................... 38

3.2.

Thời gian nghiên cứu ......................................................................................... 38

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 38

3.4.

Nội dung nghiên cứu.......................................................................................... 38

3.4.1.

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội, tình hình quản lý và sử dụng
đất trên địa bàn thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, TP.Hà Nội. ....................... 38

3.4.2.

Đánh giá công tác thực hiện nghĩa vụ tài chính của thị trấn Văn Điển, huyện
Thanh Trì, TP.Hà Nội. ....................................................................................... 38

3.4.3.

Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất........................................................................... 39

3.4.4.

Khai thác cơ sở dữ liệu giá đất và chia sẻ thông tin giá đất phục vụ cho công
tác quản lý tài chính đất đai................................................................................ 39

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 39

3.5.1.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu ................................................................ 39

3.5.2.

Phương pháp xây dưng cơ sở dữ liệu ................................................................. 40

3.5.3.

Phương pháp tra cứu và phân tích dữ liệu .......................................................... 40

3.5.4.

Phương pháp chia sẻ thông tin giá đất ................................................................ 40

Phần 4. Kết quả và thảo luận ........................................................................................ 41
4.1.

Điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội ................................................................. 41

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 41

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................... 43

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất thị trấn Văn Điển ........................................... 45

4.3.

Công tác thực hiện nghĩa vụ tài chính của thị trấn Văn Điển .............................. 47

4.4.

Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất .......................................................................... 49

4.4.1.

Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian. ................................................................... 49

4.4.2.

Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính...................................................................... 52

4.5.

Ứng dụng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai..... 60

4.5.1.

Xây dựng bản đồ giá đất .................................................................................... 60

4.5.2.

Quản lý và cung cấp thông tin phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai ............ 61

4.5.3.

Chỉnh lý biến động thửa đất ............................................................................... 64

iv


4.5.4.

Ứng dụng Arcgis online để chia sẻ thông tin giá đất........................................... 66

4.5.5.

Những thuận lợi, khó khăn của việc khai thác cơ sở dữ liệu ............................... 70

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ....................................................................................... 72
5.1.

Kết luận ............................................................................................................. 72

5.2.

Kiến nghị ........................................................................................................... 73

Tài liệu tham khảo ........................................................................................................... 74
Phụ lục .......................................................................................................................... 76

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CHXHCN

Cộng hoà xã hội chủ nghĩa

CNXH

Chủ nghĩa xã hội

CP

Chính phủ

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

GCN

Giấy chứng nhận

CSDL

Cơ sở dữ liệu

GIS

Geographic Information System

LPTB

Lệ phí trước bạ

NĐ

Nghị định

NVTC

Nghĩa vụ tài chính

PL

Pháp lệnh

QH

Quốc hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SL

Sắc lệnh

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

TNCN

Thu nhập cá nhân

TSDĐ

Tiền sử dụng đất

TT-BTC

Thông tư Bộ Tài chính

UBND

Uỷ ban nhân dân

VNDCCH

Việt nam Dân chủ Cộng hoà

XPHC

Xử phạt hành chính

vi


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Văn Điển đến ngày 31/12/2015 ................... 45

Bảng 4.2.

Tổng hợp nghĩa vụ tài chính phải hoàn thành khi nhận GCN năm 2013,
2014, 2015 .................................................................................................. 48

Bảng 4.3.

Các trường dữ liệu của lớp thửa đất ............................................................. 52

Bảng 4.4.

Các trường dữ liệu của lớp đường ............................................................... 58

Bảng 4.5.

Các trường dữ liệu của lớp điểm địa danh, ghi chú ...................................... 59

Bảng 4.6.

Các trường dữ liệu của lớp điểm kinh tế, văn hóa, xã hội ............................. 59

DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 2.1. Đồ thị cung và cầu đất đai............................................................................... 25
Sơ đồ 2.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn ..................................................... 25

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1.

Các nhóm dữ liệu cấu thành CSDL Địa chính......................................................... 32

Hình 2.2.

Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần. ..................................................... 33

Hình 4.1.

Sơ đồ vị trí địa lý thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội ............. 41

Hình 4.2. Cơ sở dữ liệu không gian thửa đất của thị trấn Văn Điển ............................... 50
Hình 4.3. Cơ sở dữ liệu không gian giao thông của thị trấn Văn Điển ........................... 51
Hình 4.4. Cơ sở dữ liệu không gian thủy hệ của thị trấn Văn Điển ................................ 51
Hình 4.5. Dữ liệu thuộc tính của thửa đất thị trấn Văn Điển trên Arcgis ........................ 53
Hình 4.6. Dữ liệu thuộc tính của thửa đất thị trấn Văn Điển .......................................... 56
Hình 4.7. Sơ đồ lớp đường ............................................................................................ 58
Hình 4.8. Sơ đồ lớp điểm địa danh ................................................................................ 59

Hình 4.9. Sơ đồ lớp điểm kinh tế, văn hóa, xã hội ......................................................... 60
Hình 4.10. Xây dựng bản đồ giá đất ở thị trấn Văn Điển ................................................. 60
Hình 4.11. Kết quả tìm kiếm thông tin thửa đất ............................................................... 61
Hình 4.13. Kết quả tìm kiếm thông tin thửa đất đã hoàn thành NVTC của thị trấn
Văn Điển ....................................................................................................... 62
Hình 4.14. Thuộc tính những thửa đất đã hoàn thành NVTC của thị trấn Văn Điển ......... 63
Hình 4.15. Kết quả tìm kiếm thông tin thửa đất đã cấp GCN của thị trấn Văn Điển ......... 63
Hình 4.16. Thông tin thửa đất trước biến động gộp thửa ................................................. 64
Hình 4.17. Thông tin thửa đất sau biến động gộp thửa .................................................... 65
Hình 4.18. Thông tin thửa đất trước biến động tách thửa ................................................. 65
Hình 4.19. Thông tin thửa đất sau biến động tách thửa .................................................... 66
Hình 4.20. Giao diện đăng nhập lên Arcgis Online ......................................................... 66
Hình 4.21. Giao diện chia sẻ bản đồ lên Arcgis Online.................................................... 67
Hình 4.22. Giao diện chính của trang Web ...................................................................... 67
Hình 4.23. Bản đồ giá đất thị trấn Văn Điển trên ArcGIS Online .................................... 68
Hình 4.24. Kết quả truy vấn thông tin ............................................................................. 69
Hình 4.25. Kết quả tìm kiếm chủ sử dụng đất.................................................................. 69
Hình 4.26. Tìm kiếm thửa đất đã hoàn thành NVTC ....................................................... 70
Hình 4.27. Kết quả tìm kiếm những thửa đất đã hoàn thành NVTC của Văn Điển .......... 70

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Phạm Hồng Hạnh
Tên Luận văn: “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục
vụ công tác quản lý tài chính về đất đai thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, thành phố
Hà Nội”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Giáo viên hướng dẫn: TS.Trần Quốc Vinh
Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Mục đích nghiên cứu
- Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất Thị trấn Văn
Điển, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.
- Khai thác cơ sở dữ liệu giá đất và chia sẻ thông tin giá đất phục vụ công tác quản lý
tài chính về đất đai Thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng là: (1) Phương pháp điều tra thu thập
số liệu: Phương pháp này sử dụng trong điều tra, thu thập các số liệu, tài liệu, thông tin cần
thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu. (2) Phương pháp xây dưng cơ sở dữ liệu: sử dụng
phần mềm ArcGIS để xây dựng dữ liệu không gian và xây dựng dữ liệu thuộc tính của
thửa đất. (3) Phương pháp tra cứu và phân tích dữ liệu. (4) Phương pháp chia sẻ thông tin
giá đất: Sử dụng ArcGIS Online thì thông tin được chia sẻ rộng khắp thông qua mạng
Internet.
Kết quả chính và kết luận
- Đã xây dựng được cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính chi tiết
đến từng thửa đất phục vụ cho việc tính toán các khoản tài chính liên quan đến đất đai một
cách hiệu quả, chính xác, thuận tiện và nhanh chóng.
- Chia sẻ thông tin giá đất trên Web phục vụ tra cứu, cung cấp thông tin cho người
sử dụng qua Internet.

ix


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Pham Hong Hanh

Thesis title: “Application of geographic information system on building a land prices
database to serve the financial management of land in Van Dien Town, Thanh Tri
District, Ha Noi City”.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Supervisor: Dr. Tran Quoc Vinh
Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Application of geographic information system in building database about the land
prices of Van Dien Town, Thanh Tri District, Ha Noi City.
- Exploit database of land prices and share information about land prices to serve
the financial management of land in Van Dien Town, Thanh Tri District, Ha Noi City.
Materials and Methods
The research methods are used : (1) Method of survey and data collection: This
method used in the survey, collecting data, documents and necessary informations for
research purposes. (2) Method of building database: use ArcGIS software to build spatial
data andattributing data of the parcel of land. (3) Method for searching and analyzing data.
(4) Methods of sharing information about land prices: Using ArcGIS Online, the
information is shared widely through the Internet.
Main findings and conclusions
- Has built of spatial database and attribute database information on land plots
serving for the calculation of financial covenants relating to land by an effective way,
accuracy, convenience and quickness.
- Sharing information on the Web to serve the land price lookup, providing
information to the user via the Internet.

x

PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và quan trọng bậc nhất với mỗi
quốc gia; là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt
trong nông nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng.
Sử dụng nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý và hiệu quả là một trong những
vấn đề được cả nước quan tâm đặc biệt.
Điều 4, Luật đất đai 2013 tiếp tục khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Quyền quyết định giá đất
là một trong những quyền của Nhà nước đối với đất đai.
Hiện nay, ở nước ta đất đai thường xuyên có sự biến động rất lớn, do đó việc
cập nhật, chỉnh lý những thông tin biến động về đất đai một cách kịp thời, chính xác
là rất cần thiết. Tuy nhiên thực tế cho thấy công tác quản lý thông tin, tư liệu về đất
đai bằng phương pháp truyền thống dựa trên hồ sơ, sổ sách và bản đồ đang thực
hiện khó đáp ứng được nhu cầu cập nhật, tra cứu, khai thác thường xuyên các thông
tin về đất đai. Áp dụng công nghệ thông tin vào việc quản lý đất đai nói chung và
xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai nói riêng là giải pháp rất cần thiết và hữu hiệu.
Việc xác định giá đất giúp cho các giao dịch như đánh thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp; thu tiền sử dụng đất, thu lệ phí khi chuyển
nhượng quyền sử dụng đất; trợ giúp cho công tác giải phóng mặt bằng… được thực
hiện một cách trôi chảy. Tránh được các tranh chấp về giá, giúp phân bố và sử dụng
đất một cách hiệu quả, là cơ sở để nhà nước thu các khoản tài chính trong quá trình
sử dụng đất.
Xây dựng hệ thống thông tin về giá đất giúp người sử dụng có thể tra cứu các
thông tin cần thiết về tổng giá trị đất đai, giá đất và các yếu tố khác một cách tiện
lợi, tin cậy và đầy đủ, giúp cán bộ địa chính dễ dàng cập nhật chỉnh lý bản đồ hàng
năm góp phần xây dựng hệ thông thông tin về bất động sản trở thành một hệ thống

thông tin hiện đại và thống nhất.
Ngày nay công nghệ thông tin phát triển đã trợ giúp cho con người trong
nhiều lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực quản lý đất đai. Đặc biệt phải kể đến hệ thống

1


thông tin địa lý (Geographic Information System - GIS). Với những thế mạnh về
quản lý và phân tích dữ liệu không gian, GIS đã xâm nhập và hỗ trợ đắc lực cho
công tác quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai ở nước ta cũng như trên thế giới.
Việc thành lập cơ sở dữ liệu dựa trên công nghệ GIS có ưu điểm là chức năng quản
lý thông tin không gian và thuộc tính gắn liền với nhau. Bên cạnh đó thông tin được
chuẩn hóa, các công cụ tìm kiếm, phân tích thông tin phục vụ rất hữu ích trong công
tác quản lý đất đai mà thực hiện theo phương pháp truyền thống khó có thể thực
hiện được. Việc ứng dụng GIS vào việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất sẽ thiết lập
nên dữ liệu thuộc tính và không gian về các thửa đất phục vụ công tác quản lý tài
chính về đất đai một cách hiệu quả, chính xác, thuận tiện và nhanh chóng.
Thị trấn Văn Điển nằm ở vị trí trung tâm của huyện Thanh Trì nên sự biến
động về đất có nhiều thay đổi, việc xây dựng cơ sơ dữ liệu giá đất là rất cần thiết.
Từ những lý luận và yêu cầu trong thực tiễn, đồng thời phục vụ cho công tác xây
dựng cơ sở dữ liệu đất đai, dưới sự hướng dẫn của TS. Trần Quốc Vinh, em đã tiến
hành thực hiện luận văn tốt nghiệp: “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng
cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai thị trấn Văn
Điển, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trấn
Văn Điển, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.
- Khai thác cơ sở dữ liệu giá đất và chia sẻ thông tin giá đất phục vụ công
tác quản lý tài chính về đất đai tại thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, thành phố
Hà Nội.

1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Giới hạn đối tượng nghiên cứu.
Do trên địa bàn chọn làm điểm nghiên cứu không có đơn vị, cơ quan nào
thuê đất nên không đề cập đến tình hình thu tiền thuê đất.
- Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 1/2015 đến tháng 4/2016.
- Không gian nghiên cứu: tiến hành thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất
phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai trên phạm vi thị trấn Văn Điển, huyện
Thanh Trì, thành phố Hà Nội.
- Địa điểm nghiên cứu: thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.

2


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Những đóng góp mới của luận án.
Luận án đã ứng dụng phần mềm ArcGIS cho quá trình xây dựng cơ sở dữ
liệu giá đất và ArcGIS Online để chia sẻ thông tin giá đất thông qua mạng Internet.
- Ý nghĩa khoa học.
Nghiên cứu đã chứng minh việc sử dụng hệ thống thông tin địa lý GIS với
phần mềm Arcgis trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài
chính về đất đai là phương pháp có hiệu quả, thích hợp áp dụng vào thực tế.
- Ý nghĩa thực tiễn.
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần đánh giá thực tiễn, giải quyết nhu
cầu quản lý đất đai tại địa phương: Xây dựng và vận hành hệ thống bản đồ và các
dữ liệu thuộc tính của thửa đất trên địa bàn thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì,
thành phố Hà Nội.

3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. TỔNG QUAN VỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
2.1.1. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất
đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối
lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra, giám sát quá trình quản lý và sử
dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai.
Hoạt động trên thực tế của các cơ quan nhà nước nhằm bảo vệ và thực hiện
quyền sở hữu nhà nước về đất đai rất phong phú và đa dạng bao gồm 15 nội dung
được thể hiện tại điều 22, mục 2, Luật đất đai năm 2013:
- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và
bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng
giá đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định
của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.

4


- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý
và sử dụng đất đai.
- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai (Quốc hội, 2013).
2.1.2. Nghĩa vụ tài chính về đất đai ở một số nước
2.1.2.1. Cộng hoà Pháp
Pháp là một trong những nước có hệ thống thuế tiến bộ trên thế giới và các
sắc thuế trong lĩnh vực đất đai bao gồm:
+ Thuế đất nông nghiệp của Cộng hoà Pháp thực chất là thuế sử dụng đất
nông nghiệp. Đối tượng chịu thuế đất nông nghiệp bao gồm tất cả các loại đất nông
nghiệp, không kể đất đó có canh tác hay không canh tác. Căn cứ tính thuế là diện
tích, giá đất và thuế suất.
Giá đất của từng hạng đất được xác định căn cứ vào thu nhập của từng hạng
đất và quan hệ cung - cầu về đất. Giá đất do cơ quan thuế và hội đồng xã bàn bạc,
ấn định. Giá đất thường được điều chỉnh 5 năm một lần. Giá đất làm căn cứ tính
thuế đất nông nghiệp có quan hệ mật thiết với hạng đất tốt hay xấu. Vì thế, cơ quan
địa chính phải theo dõi hạng đất để kiểm tra lại giá đất. Pháp chia đất nông nghiệp
thành 5 hạng dựa trên căn cứ vào các tiêu chuẩn về độ phì, độ ẩm, độ dốc và vị trí
tiện lợi của đất. Thuế suất đối với từng hạng đất do tỉnh quyết định hàng năm nhưng
không được quá mức tối đa là 20%. Thuế suất hàng năm được quy định căn cứ vào
các yếu tố: Nhu cầu chi tiêu của địa phương, giá đất, diện tích đất.
+ Thuế đất ở và đất xây dựng: Đối tượng nộp thuế này là các chủ sở hữu đất
trước ngày 1/1 của năm tính thuế và đã đăng ký ghi tên vào sổ thuế. Mức thu thuế
đất ở và đất xây dựng do chính quyền địa phương ấn định theo khung thuế của Nhà
nước. Mức thuế có thể điều chỉnh tăng hay giảm tuỳ theo nhu cầu chi tiêu và khả
năng nguồn thu trong năm của địa phương. Những diện tích đất sử dụng vào mục
đích công cộng như xây dựng các công trình tôn giáo, giáo dục, y tế và các kho

thóc, trại chăn nuôi của hợp tác xã... được miễn thuế.
Ngoài hai sắc thuế cơ bản trên, tuy không hình thành sắc thuế riêng nhưng
khi chuyển QSDĐ, Pháp áp dụng thuế thu nhập đối với khoản thu nhập không
thường xuyên đối với phần thu nhập từ chênh lệch giá. Như vậy các sắc thuế
trong lĩnh vực đất đai của Pháp cũng luôn hướng tới việc tạo nguồn thu cho
ngân sách Nhà nước và bình ổn cung cầu về bất động sản trên thị trường (Đàm
Văn Huệ, 2006).

5


2.1.2.2. Hà Lan
Một trong những ý nghĩa tích cực trong việc đạt được các mục tiêu chống đói
nghèo là sự phát triển và củng cố khung pháp lý để quản lý đất đai, cho khả năng
tiếp cận đất đai như một phương tiện của sự hiện hữu và kết hợp với các cơ hội để
sở hữu đất riêng, và bảo vệ đất đai. Sở hữu đất của người dân chắc chắn là một cách
hướng tới phát triển kinh tế tốt hơn và tăng trưởng ngày càng cao.
Nhà ở ổn định liên quan đến việc tiếp cận quyền sở hữu đất và cần thiết để
khởi động các hoạt động trong quản lý đất đai, quản lý đô thị và quản lý cơ sở hạ
tầng. Nhà ở ổn định là cách ủng hộ cho chính sách phát triển ở cấp độ địa phương
tạo ra phạm vi cho những gì được gọi là quyết định hợp nhất về sử dụng đất và
quản lý đất đai, các thị trường đất đai có hiệu quả và dễ tiếp cận, cải thiện hệ
thống đăng ký đất đai, tinh giản thủ tục cho các giao dịch đất đai, cung cấp bảo
mật pháp lý cho tất cả người sử dụng đất; một trong những phương thức đó là
cung cấp thông tin có chất lượng tốt.
Để đạt được một nền nông nghiệp bền vững, một mục đích chính trị quan
trọng khác thì cần định hình một chính sách về việc phát hành giấy chứng nhận
quyền sở hữu rõ ràng, thiết lập một hệ thống đăng ký sử dụng đất có hiệu quả, tạo
cơ sở dữ liệu, GIS và giảm nhẹ các nguyên nhân của 'suy thoái' đất, một trong
những cách thức đối với quyền sở hữu đất.

Hội nghị HABITAT II tuyên bố hai mục đích quan trọng cần đạt được đó là
‘nhà ở cho tất cả’ và ‘phát triển bền vững cho định cư ở một môi trường đô thị’.
Nhà ở thỏa đáng có nghĩa là hơn một mái nhà trên một đầu người, nó cũng có nghĩa
là có đủ phòng ở, tiếp cận được đến đất đai, và đảm bảo quyền sở hữu đất. Một
biện pháp cần thiết là đảm bảo an toàn pháp lý về quyền sở hữu và sử dụng đất,
một cách phân đất công bằng cho tất cả mọi người và bảo vệ họ khỏi những
tranh chấp bất hợp pháp.
Cũng cần có các chương trình xây dựng nhà ở, và nên tính đến cả việc
khuyến khích tài sản sở hữu cá nhân, vì vậy cần tìm ra một phương thức tài chính.
Một mục tiêu quan trọng là sự hình thành của thị trường đất đai. Thị trường này cần
phải được điều hành có hiệu quả và phải có cơ chế chuyển giao và chuyển nhượng
đất; thiếu giấy tờ chứng minh quyền hợp pháp được coi như rủi ro trên thị thường.
Một thị trường bất động sản hoạt động tốt (đặc biệt là nhà ở và chung cư) rất quan
trọng, chính phủ nên có những khung pháp lý nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất

6


động sản: bằng cách nói rõ khái niệm về quyền sở hữu đất đai và bất động sản, hoặc
tạo ra những phương thức minh bạch trong chuyển giao quyền; bằng cách thiết lập
một thị trường đất đai minh bạch và có thể bao quát được; bằng cách khuyến khích
đẩy mạnh tiếp cận tới đất đai đặc biệt là cho phụ nữ; cung cấp những cơ hội tài
chính cho nhà ở thỏa đáng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
2.1.2.3. Thụy Điển
Quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng
đất và việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực hiện những
giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân. Trước đây, nhiệm vụ
này do các tòa án địa phương thực hiện.
Một trong những nhân tố quan trọng đối với mỗi nhà nước chính là việc bảo
đảm quyền sở hữu đất, thúc đẩy sự phát triển tài nguyên đất cũng như việc tài trợ

cho các hoạt động dựa trên các khoản đóng góp từ việc sử dụng đất và thuế. Hệ
thống địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy Điển bởi quốc vương nước này
nhằm thu thuế từ người sử dụng đất, từ hệ thống đó, việc quản lý đất đai đã phát
triển thành cở sở hạ tầng quốc gia cung cấp thông tin về đất đai.
- Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm
1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất
động sản, và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đất là đối
với các đối tượng, thửa đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng không gian trên
mặt đất, cả trong nhà và trên không. Quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Quyền sở hữu, Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân.
+ Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm).
+ Thuê không gian của toà nhà.
+ Quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho
những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu.
+ Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu
hồi nếu không có khả năng thanh toán.
Đối tượng của những quyền hạn trên, thửa đất, có thể bị thay đổi trong quá
trình hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi. Các quyền
đối với bất động sản có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình
thức thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp). Quyền sử dụng đất cũng có thể bị thu hồi
cho những mục đính công.

7


Hệ thống thế chấp kết hợp chặt chẽ với hệ thống ngân hàng trong việc đăng
ký trên cơ sở vi tính hóa. Những văn bản thế chấp sẽ được đưa ra dưới dạng dữ liệu
điện tử (không dùng dạng giấy) và được lưu giữ trong hệ thống. Hệ thống ngân
hàng kết nối sẽ thu thập thông tin về người đi vay, tình trạng kinh tế, thu nhập...Tất
cả điều đó đều rất quan trọng trước khi ngân hàng ra quyết định cho vay. Đây chính

là ví dụ điển hình của chính phủ điện tử. Ngân hàng thế chấp cung cấp tài chính trên
tất cả các thị trường tài chính trên thế giới. Thị trường tài chính thường năng động
và phức tạp. Cơ sở cho thị trường này chính là hệ thống thế chấp trong việc đăng ký
đất đai. Mối liên hệ giữa thị trường tài chính và hệ thống thế chấp rất quan trọng.
Một nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng tài chính vừa qua chính là sự mất đi
mối liên hệ với thị trường thế chấp tại Mỹ năm 2008. So với hệ thống bằng khoán
tại các quốc gia Bắc Âu thì hệ thống quản lý đất đai tại Mỹ hoạt động rất kém hiệu
quả (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
2.1.2.4. Đài Loan
Đài Loan có tổng diện tích tự nhiên là 36.000km2, trong đó 69% tổng diện
tích tự nhiên toàn lãnh thổ thuộc chủ sở hữu của Nhà nước, 31% diện tích đất thuộc
sở hữu tư nhân. Cơ chế tài chính đang vận hành trong thị trường đất đai của Đài
Loan rất tiến bộ, có nhiều kinh nghiệm quý báu có thể học tập để áp dụng vào Việt
Nam, cụ thể là Quốc sách "Bình quân địa quyền". Đài Loan thực hiện chính sách
"Bình quân địa quyền" để điều tiết thu nhập của người chủ sở hữu khi họ bán đất.
"Bình quân địa quyền" được hiểu là: Quá trình hình thành giá trị đất bao gồm
hai yếu tố: Do tự nhiên bản thân thửa đất đó, do con người đầu tư cải tạo mà làm
tăng giá trị đất. Ai đầu tư cải tạo làm tăng giá trị đất thì người đó được hưởng. Nếu
do CP bỏ tiền đầu tư làm tăng giá trị đất thì phần hưởng giá trị đó thuộc về Nhà
nước. Như vậy trong quá trình mua bán đất, trừ phần giá trị ban đầu do chủ đất khai
báo, còn phần chênh lệch giá trị, CP thu thuế theo giá trị gia tăng đó để phục vụ xây
dựng các công trình công cộng xã hội.
Từ năm 1956 - 1968, Đài Loan tiến hành việc tự khai báo giá đất: người sở
hữu đất tham khảo bảng giá công bố của CP để tự báo giá đất của mình, lấy đó làm
cơ sở để nộp thuế sử dụng đất và nộp thuế giá trị gia tăng khi bán đất. Khi khai báo
có đến 99% số hộ khai báo thấp hơn giá công bố. CP cho phép khai báo giá đất
được thấp hơn 20% so với giá của CP. Trường hợp chủ đất đó không khai báo thì
lấy theo giá đất của CP nhưng được giảm 20% như các chủ đất khác.

8

Ở Đài Loan, hệ thống thuế trong lĩnh vực đất đai bao gồm:
Thuế giá trị đất: Đây là sắc thuế quan trọng nhất trong lĩnh vực đất đai. Loại
thuế này thu vào các loại đất đai. Đối tượng nộp thuế là các chủ sở hữu đất. Căn cứ tính
thuế là diện tích, giá đất tính thuế, thuế suất. Về thuế suất, áp dụng 2 loại thuế suất là
thuế suất luỹ tiến thông thường được dùng để tính thuế cho đất với mức thuế thấp nhất
là 1% và cao nhất là 5,5%. Ngoài thuế suất thông thường, Đài Loan còn quy định một
số thuế suất đặc biệt đối với một số loại đất như: Đất ở có thuế suất là 0,2%; đất dùng
cho cơ quan, sự nghiệp có thuế suất là 1%; đất dùng vào công trình công cộng có thuế
suất là 0,6%; đất đai công hữu thuế suất là 1% không thu thuế luỹ tiến.
Thuế giá trị đất tăng thêm: Đây là sắc thuế thu trên phần giá trị đất tăng thêm
tại thời điểm đất được chuyển nhượng. Đối tượng nộp thuế là người chủ cũ trong
trường hợp chuyển nhượng bình thường như mua bán, trao đổi. Nhà nước trưng
mua và là người chủ mới trong trường hợp chuyển nhượng không bình thường. Căn
cứ tính thuế giá trị đất tăng thêm là giá trị đất tăng thêm và thuế suất. Giá trị đất
tăng thêm là chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá của lần mua vào ngay trước
đó. Việc xác định giá chuyển nhượng của đất phụ thuộc vào loại đất. Đối với đất
thường, CP có biểu giá trị được áp dụng tại thời điểm chủ đất kê khai chuyển
nhượng. Trong trường hợp giá trị của CP đưa ra thấp hơn giá trị chuyển nhượng thì
giá trị chuyển nhượng sẽ được dùng làm căn cứ để tính toán. Đối với đất CP trưng
mua, cơ sở tính toán là giá đất trúng đấu giá. Giá trị ròng tăng thêm được tính trên
cơ sở giá tại thời điểm công bố trừ đi giá trị của lần chuyển nhượng cuối cùng sẽ
được điều chỉnh theo chỉ số giá hàng tiêu dùng được Nhà nước công bố. Thuế suất
thuế giá trị tăng thêm là loại thuế luỹ tiến với mức thuế như sau:
+ Nếu giá trị tổng thể tăng đến 100% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời
điểm chuyển nhượng cuối cùng thì mức thuế là 40% của giá trị tăng thêm.
+ Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 100% đến 200% giá công bố ban đầu hoặc
giá tại thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài mức thuế nêu trên, đối với
phần vượt quá 100% sẽ chịu thuế suất 50%.

+ Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 200% giá công bố ban đầu hay giá tại thời
điểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài các mức thuế nêu trên, đối với phần vượt
quá 200% sẽ chịu thuế suất 60%.
Sau khi mua bán đất đai, đất đó phải được đăng ký tên chủ mới trước khi
chuyển nhượng tiếp theo, nếu không sẽ bị phạt 2% giá trị bán của lần chuyển
nhượng sau (Đàm Văn Huệ, 2006).

9


2.1.3. Nghĩa vụ tài chính về đất đai ở Việt Nam
2.1.3.1. Các khoản thu từ đất
a. Tiền sử dụng đất
Cơ sở lý luận của việc thu tiền sử dụng đất là: Sở hữu toàn dân về đất đai, thị
trường sơ cấp về đất đai và địa tô.
* Trước Luật đất đai 2003: Điều 20 của Luật Đất đai 1993 quy định: Nhà
nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Thời
hạn giao đất sử dụng ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản là
20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm. Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài cho hộ
gia đình, cá nhân để làm nhà ở (Quốc hội, 1993).
Các Nghị định, Thông tư đã quy định cụ thể về TSDĐ như: NĐ số 89-CP
ngày 17/8/1994 về việc thu TSDĐ và lệ phí địa chính; Thông tư số 02/BTC ngày
04/01/1995 hướng dẫn thi hành NĐ số 89/CP; NĐ số 38/2000/NĐ-CP ngày
23/8/2000 về thu TSDĐ; Thông tư số 115/2000/TT-BTC ngày 11/12/2000 hướng
dẫn thi hành Nghị định 38/2000/NĐ-CP...
* Khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực: Luật Đất đai 2003 đã giải thích rõ: Nhà
nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. TSDĐ là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong
trường hợp được Nhà nước giao đất có thu TSDĐ đối với một diện tích đất xác định.
Điều 33, 34 của Luật quy định rõ các trường hợp được Nhà nước giao đất

không thu và có thu TSDĐ. Khoản 4, Điều 38 quy định về chuyển mục đích sử
dụng đất và việc nộp nghĩa vụ tài chính. Điều 50 về cấp GCN cho hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất đã quy định các trường hợp cụ thể phải
nộp TSDĐ khi cấp GCN. Điều 60 quy định rõ các trường hợp miễn, giảm TSDĐ
(Quốc hội, 2003).
Trên cơ sở của Luật Đất đai, Chính phủ cũng ban hành NĐ số 198/2004/NĐCP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất và Bộ Tài chính ra Thông tư số
117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thi hành.
Trong Nghị định 198/2004/NĐ-CP, phần quy định chung đã xác định rõ các
đối tượng phải nộp, không phải nộp và căn cứ thu TSDĐ. Trong chương II, quy
định cụ thể thu TSDĐ trong các trường hợp: Khi Nhà nước giao đất (Điều 5); khi
chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 6); chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu

10


TSDĐ (Điều 7); cấp GCN cho người đang sử dụng đất (Điều 8); đất khu công
nghiệp (Điều 9); đất xây dựng khu công nghệ cao, khu kinh tế (Điều 10). Điều 12,
13 quy định về miễn, giảm TSDĐ (Chính phủ, 2014).
* Khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực.
Luật đất đai 2013 đã ghi rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người
sử dụng đất theo quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”.
“Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
công nhận quyền sử dụng đất”.
Điều 54, 55 của Luật quy định rõ các trường hợp được Nhà nước giao đất
không thu và có thu TSDĐ, Điều 57 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất. Điều
108 quy định căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều 109 quy định
về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử
dụng đất. Điều 110 quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất (Quốc hội, 2013).

Trên cơ sở Luật đất đai 2013, Chính phủ cũng ban hành Nghị định
45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất và Bộ Tài chính
ban hành Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu
tiền sử dụng đất (có hiệu lực từ 01/08/2014).
Trong Nghị định 45/2014/NĐ-CP: phần quy định chung đã xác định rõ các
đối tượng thu TSDD và căn cứ tính TSDĐ. Trong chương II, quy định cụ thể thu
TSDĐ trong các trường hợp: Khi Nhà nước giao đất (Điều 4); khi chuyển mục đích
sử dụng đất (Điều 5); Khi công nhận quyền sử dụng (Điều 6, điều 7, điều 8,điều 9);
Điều 11, 12 quy định về miễn, giảm TSDĐ (Chính phủ, 2014).
b. Tiền thuê đất
Thuê đất là tổng hợp các hành vi của các cơ quan nhà nước trong việc thiết
lập hình thức thuê đất đối với người sử dụng đất đồng thời là việc thực hiện giao
dịch dân sự về đất đai giữa những người sử dụng đất với nhau, theo đó người có đất
cho thuê chuyển giao đất cho người thuê trong một thời hạn nhất định với điều kiện
có hoàn trả sau khi hoàn thành việc sử dụng đất.

11


* Trước khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực
Sau khi Luật đất đai 1993 ban hành, Quốc hội đã thông qua Pháp lệnh về
quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam ngày
14/10/1994; Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất ngày 14/10/1994; Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của
Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất ngày 27/8/1996 (Quốc hội, 1993).
* Sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt

nước và thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 hướng dẫn thực hiện. Điều
4 của Nghị định đã quy định rõ: Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% giá đất
theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất. Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm
thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi
đặc biệt thì căn cứ vào thực tế địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định ban
hành đơn giá thuê đất cao hơn đơn giá theo quy định nhưng tối đa không quá 04 lần
đơn giá thuê đất. Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê
hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê là đơn giá trúng đấu giá.
UBND cấp tỉnh ban hành đơn giá thuê đất cho từng loại đất, loại đô thị, loại
xã, khu vực, loại đường phố, vị trí, hạng đất. Tiền thuê đất, thuê mặt nước thu một
năm bằng diện tích thuê nhân với đơn giá thuê đất, thuê mặt nước.
* Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực
Luật đất đai 2013 đã ghi rõ: Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi
tắt là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Trên cơ sở Luật đất đai 2013, Chính phủ cũng ban hành Nghị định
46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và
Bộ Tài chính ban hành Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 hướng dẫn một
số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

12


c. Thuế sử dụng đất
* Thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Theo Nghị quyết số 55/2010/QH12 về việc miễn giảm thuế sử dụng đất nông
nghiệp. Tại Điều 1, hộ gia đình, cá nhân nông dân được Nhà nước giao đất để sản

xuất nông nghiệp trong hạn mức giao đất nông nghiệp thuộc đối tượng được miễn
thuế sử dụng đất nông nghiệp.
* Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Thuế nhà, đất được quy định trong Pháp lệnh về thuế nhà, đất đã được Hội
đồng Nhà nước nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 31/7/1992; Nghị định số
339-HĐBT ngày 22/9/1992 về việc thi hành PL thuế nhà đất.
Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số Điều của PL về thuế nhà, đất được Uỷ ban
Thường vụ QH thông qua ngày 19/5/1994 và NĐ số 94-CP ngày 25/8/1994 quy
định chi tiết thi hành PL về thuế nhà, đất và PL sửa đổi, bổ sung một số điều của PL
về thuế nhà đất; Thông tư của Bộ Tài Chính số 83-TC/TCT ngày 7/10/1994 hướng
dẫn thi hành NĐ 94-CP.
Luật 48/2010/QH12 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2012 thay thế Pháp
lệnh thuế nhà đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp
lệnh thuế nhà đất năm 1994 quy định: Điều 5 căn cứ tính thuế là giá tính thuế và
thuế suất. Điều 6 giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế
nhân với giá của 1m2 đất. Điều 7, Thuế suất:
- Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp
dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần.
- Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định
của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày Luật này có
hiệu lực thi hành.
Trường hợp đất ở đã có hạn mức theo quy định trước ngày Luật này có hiệu
lực thi hành thì áp dụng như sau:
+ Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực
thi hành thấp hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức giao đất ở mới để
làm căn cứ tính thuế.
+ Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực
thi hành cao hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức đất ở cũ để làm căn
cứ tính thuế.

13


- Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới
mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích
kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp
dụng mức thuế suất 0,15%. Trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký
của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất
chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. Việc
nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người
nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm.
d. Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Khái niệm: Thuế chuyển QSDĐ là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển
nhượng cho người khác QSDĐ của mình theo quy định của pháp luật. Thuế chuyển
QSDĐ là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách Nhà nước một phần
thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển QSDĐ.
* Trước Luật đất đai 2003.
Luật Thuế chuyển QSDĐ ngày 22/6/1994; Nghị định số 114-CP ngày
5/9/1994 quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ.
Tiếp sau đó QH thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế
chuyển QSDĐ số 17/1999/QH10 ngày 21/12/1999, kèm theo đó là NĐ số
19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 quy định rõ về thuế chuyển QSDĐ; Thông tư số
104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 hướng dẫn thi hành NĐ số 19/2000/NĐ-CP.
* Sau Luật đất đai 2003.
Luật đất đai 2003 quy định thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là
một nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai.

+ Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 và Luật số
26/2012/QH12 ngày 22/11/2012 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu
nhập cá nhân (có hiệu lực thi hành từ 01/7/2013) (Quốc hội, 2007).
+ Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ quy định chi
tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật thuế thu nhập cá nhân (Chính phủ, 2013a).

14