đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất theo phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2020 huyện nam sách, tỉnh hải dương

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN ĐỨC KHANH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT
THEO PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
GIAI ĐOẠN 2011 – 2020 HUYỆN NAM SÁCH,
TỈNH HẢI DƯƠNG

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Quang Học

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ bất kỳ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Trần Đức Khanh

i


LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo bộ môn Quy hoạch đất
đai - Khoa Quản lý Đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập
và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Quang Học,
là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Nam Sách, Phòng Tài nguyên và
môi trường huyện Nam Sách, Chi cục thống kê huyện Nam Sách đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, trong quá trình nghiên
cứu luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình
học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Trần Đức Khanh

ii

MỤC LỤC
Lờı cam đoan ................................................................................................................ i
Lờı cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục bảng ........................................................................................................... vi
Danh mục hình ........................................................................................................... vii
Trích yếu luận văn ..................................................................................................... viii
Thesıs abstract ...............................................................................................................x
Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.

TÍnh cấp thıết của đề tàı ...................................................................................1

1.2.

Mục tıêu nghıên cứu ........................................................................................2

1.3.

Phạm vı nghıên cứu .........................................................................................3

1.4.

Những đóng góp mớı, ý nghĩa khoa học và thực tıễn........................................3

Phần 2. Tổng quan nghıên cứu ...................................................................................4
2.1.

Sử dụng đất và quản lý sử dụng đất ..................................................................4

2.1.1.

Khái niệm, vai trò, chức năng của đất đai.........................................................4

2.1.2.

Sử dụng đất......................................................................................................5

2.1.3.

Quản lý sử dụng đất .........................................................................................5

2.1.4.

Công tác quản lý sử dụng đất đất đai tại Việt Nam ...........................................6

2.2.

Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng đất ...........................................................7

2.2.1.

Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng đất ...........................................................7

2.2.2.

Một số vấn đề lý luận cơ bản về tính khả thi và hiệu quả của quy hoạch
sử dụng đất .................................................................................................... 19

2.2.3.

Tình hình quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng đất ở trong và
ngoài nước ..................................................................................................... 23

Phần 3. Nộı dung và phương pháp nghıên cứu ........................................................ 29
3.1.

Địa đıểm nghıên cứu ...................................................................................... 29

3.2.

Thờı gıan nghıên cứu ..................................................................................... 29

3.3.

Đốı tượng nghıên cứu .................................................................................... 29

3.4.

Nộı dung nghıên cứu...................................................................................... 29

3.4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nam Sách ...................... 29

iii


3.4.2.

Đánh giá thực hiện phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .................... 29

3.4.2.1. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất năm 2015 ....................................................... 29
3.4.3.

Đánh giá công tác quản lý sử dụng đất theo phương án quy hoạch sử
dụng đất giai đoạn 2011 - 2020 ...................................................................... 30

3.4.4.

Đề xuất giải pháp, kiến nghị nâng cao hiệu quả công tác quản lý sử dụng
đất theo phương án quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện ....................... 31

3.5.

Phương pháp nghıên cứu ............................................................................... 31

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu ............................................... 31

3.5.2.

Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu, tài liệu .............................................. 31

3.5.3.

Phương pháp thống kê ................................................................................... 31

3.5.4.

Phương pháp so sánh, đánh giá ...................................................................... 32

3.5.5.

Phương pháp minh họa bằng bản đồ .............................................................. 32

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 33
4.1.

Đặc đıểm đıều kıện tự nhıên, kınh tế - xã hộı của huyện Nam Sách ................ 33

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 33

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................. 37

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn huyện ........ 44

4.2.

Đánh gıá kết quả thực hıện quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế
hoạch sử dụng đất gıaı đoạn 2011 – 2015 ....................................................... 45

4.2.1.

Biến động sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015................................................. 45

4.2.2.

Đánh giá kết quả các chỉ tiêu thực hiện kết quả sử dụng đất đến năm
2020, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2015 ........................................ 51

4.2.3.

Đánh giá kết quả thực hiện phương án quy hoạch theo hạng mục công
trình, dự án .................................................................................................... 63

4.2.4.

Đánh giá chung về kết quả thực hiện quy hoạch ............................................. 69

4.3.

Đánh gıá tình hình quản lý sử dụng đất theo phương án quy hoạch sử
dụng đất gıaı đoạn 2011 - 2020 ...................................................................... 71

4.3.1.

Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất theo phương án quy hoạch sử
dụng đất giai đoạn 2011 - 2020 ...................................................................... 71

4.3.1.1. Công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
về quản lý sử dụng đất đai.............................................................................. 71

iv


4.3.2.

Đánh giá chung về công tác quản lý sử dụng đất theo phương án quy
hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2020 ....................................................... 89

4.4.

Đề xuất gıảı pháp nâng hıệu quả công tác quản lý sử dụng đất theo
phương án quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện .................................... 93

4.4.1.

Nhóm giải pháp về quy hoạch ........................................................................ 93

4.4.2.

Về quản lý đất đai .......................................................................................... 94

Phần 5. Kết luận và kıến nghị ................................................................................... 96
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 96

5.2.

Kıến nghị ....................................................................................................... 97

Tàı lıệu tham khảo ....................................................................................................... 98

v


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2005 – 2015 ......................................37
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2015 huyện Nam Sách .......................45
Bảng 4.3. Biến động đất đai giai đoạn 2011 – 2015 huyện Nam Sách.........................49
Bảng 4.4. Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất
giai đoạn 2011 – 2015 ................................................................................52
Bảng 4.5. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu QHSDĐ đến năm 2015, kế hoạch sử
dụng đất giai đoạn 2011 – 2015 huyện Nam Sách ......................................55
Bảng 4.6. Một số dự án, công trình công cộng đã thực hiện trong giai đoạn 2011 2015 làm thủ tục theo quy định ..................................................................57
Bảng 4.7. Kết quả thực hiện đất ở đô thị theo phương án quy hoạch sử dụng đất ........64
Bảng 4.8. Kết quả thực hiện đất ở nông thôn theo phương án quy hoạch SDĐ .............65
Bảng 4.9. Kết quả thực hiện đất sản xuất kinh doanh Theo phương án quy hoạch
sử dụng đất.................................................................................................67
Bảng 4.10. Kết quả thực hiện đất cụm công nghiệp theo phương án quy hoạch............68
Bảng 4.11. Kết quả công tác thu hồi đất giai đoạn 2011 – 2015 huyện Nam Sách ........76
Bảng 4.12. Kết quả chuyển mục đích sử dụng đất theo phương án quy hoạch sử
dụng đất giai đoạn 2011 – 2015 ..................................................................80
Bảng 4.13. Kết quả công tác giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2011 – 2015 ...................83
Bảng 4.14. Kết quả thực hiện cấp GCN theo phương án QHSD đất giai đoạn 2011
-2015 thuộc thẩm quyền cấp huyện ............................................................85
Bảng 4.15. So sánh kết quả CMDSD đất với biến động đất đai giai đoạn 2011 - 2015 .....86
Bảng 4.16. Kết quả các điểm điều tra khảo sát giá đất đất giai đoạn 2011 -2015 .........89

vi


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Vị trí địa lý huyện Nam Sách .....................................................................33
Hình 4.2. Dự án xử lý khẩn cấp kè đê tại xã An Bình.................................................60
Hình 4.3. Dự án mở rộng đường 5B đã hoàn thiện .....................................................61
Hình 4.4. Dự án nút giao lập thể nối QL37 và QL5 đi vào hoạt động .........................61
Hình 4.5. Chợ Quao, xã Phú Điền đã đi vào hoạt động ..............................................62
Hình 4.6. Nghĩa trang thôn Lương Gián, xã Quốc Tuấn đã hoàn thiện .......................62
Hình 4.7. Khu dân cư Mạc Thị Bưởi, thị trấn Nam Sách ............................................63
Hình 4.8. Khu dân cư Thanh Quang – Quốc Tuấn đang được xây dựng .....................66
Hình 4.9. Công ty Cổ phần An Phát mở trong Cụm công nghiệp An Đồng ................68
Hình 4.10. Hộ dân tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất trồng cây
lâu năm tại xã Hiệp Cát ..............................................................................74
Hình 4.11. Hộ dân tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang Đất nuôi
trồng thủy sản khác tại xã Hiệp Cát ............................................................74
Hình 4.12. Công ty Phúc Tự Thành chậm triển khai thực hiện dự án ...........................75

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Trần Đức Khanh
Tên luận văn: "Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất theo phương án quy
hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2020 huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương".
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích
- Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất theo phương án quy hoạch
sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 -2015 huyện Nam
Sách, tỉnh Hải Dương.
- Đánh giá công tác quản lý sử dụng đất theo phương án quy hoạch sử dụng đất đến
năm 2020, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 -2015 huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác quản lý sử
dụng đất theo phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong thời gian tới.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu.
- Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu, tài liệu.
- Phương pháp thống kê, so sánh.
- Phương pháp minh họa bằng bản đồ.
Kết quả nghiên cứu
- Đánh giá thực hiện phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
+ Đánh giá hiện trạng sử dụng đất năm 2015.
+ Đánh giá thực hiện phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Đánh giá công tác quản lý sử dụng đất theo phương án quy hoạch sử dụng đất
giai đoạn 2011 - 2020
+ Đánh giá công tác quản lý sử dụng đất theo phương án quy hoạch sử dụng đất
giai đoạn 2011 – 2020, gồm: Công tác ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm
pháp luật về quản lý và sử dụng đất; Công tác kiểm tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực đất
đai; Công tác thu hồi đất; Công tác chuyển mục đích sử dụng đất; Công tác giao đất,
cho thuê đất; Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Công tác chỉnh lý biến
động; Công tác điều tra, định giá đất.

viii

- Đánh giá chung về công tác quản lý sử dụng đất phương án quy hoạch sử dụng
đất đến năm 2020: Kết quả đạt được, tồn tại, hạn chế và nguyên nhân.
- Đề xuất giải pháp, kiến nghị nâng cao công tác quản lý sử dụng đất theo
phương án quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện.
Kết luận
Công tác quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Sách đã đạt những kết quả
nhất định, tình hình quản lý sử dụng đất đã đi cơ bản vào nề nếp. Ủy ban nhân dân các
cấp đã thực hiện công tác quản lý, kiểm tra, giám sát, thu hồi đất chuyển mục đích sử
dụng đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều tra, khảo
sát giá đất, đăng ký, chỉnh lý biến động cơ bản tuân theo quy định của pháp luật, đặc
biệt là phù hợp với phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2020 đã được
phê duyệt.
Tuy nhiên việc quản lý đất đai theo phương án quy hoạch sử dụng đất chưa thật
chặt chẽ, vẫn để xảy ra một số tình trạng sử dụng đất sai mục đích, tự ý chuyển mục
đích sử dụng đất không theo quy định, kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất đối với
một số loại đất đạt thấp, công tác cấp giấy chứng nhận lần đầu tuy có kết quả nhưng
chưa đáp ứng được nhu cầu của nhân dân, một số trường hợp vẫn còn tồn đọng kéo
dài.... Chính vì vậy, đòi hỏi các cấp, các ngành chức phải tăng cường hơn công tác
kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất của các tổ chức, doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân
trong việc thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, có biện pháp phát hiện kịp thời
và xử lý kiên quyết, dứt điểm đối với những trường hợp vi phạm về đất đai, đặc biệt là
đối với những trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, lấn đất, chiếm đất hoặc
không sử dụng đất theo quy định của pháp luật, không phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

ix


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Tran Duc Khanh

Thesis title: "Evaluation of the management of land use under the plan land
use planning period 2011 - 2020 in Nam Sach District, Hai Duong Province".
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

Research Objectives
- Review the results of implementation of land use planning under the land use
plan by 2020, the land use plan for the period 2011 -2015 Nam Sach District, Hai
Duong Province.
- Review of the management plan for land use under the land use planning until
2020, the land use plan for the period 2011 -2015 Nam Sach District, Hai Duong
Province.
- Propose some solutions to improve the efficiency of the management of land
use planning under the plan, land use plan in the near future.
Materials and Methods
- Method of investigation, collection of data and documents.
- Methods of synthesis and processing of data and documents.
- Statistical methods, comparison.
- Method illustrated by maps.
Main findings
- Review the implementation of the plan, land use plan.
+ Review the status of land use in 2015.
+ Review the implementation of the plan, land use plan.
- Review of the management of land use planning under the land use plan on
period 2011 – 2020.
+ Review the management of land use planning under the land use period plan
on period 2011-2020, include: The promulgation and implementation of legal

documents on management and land use; The inspection and handling of violations in

x


the land sector; Land acquisition work; Working to change the purpose of land use;
Land allocation, land lease; Business certificates of land use rights; Business adjustment
of changes; Business surveys, land valuation.
- An overall assessment of the management of land use plans for land use
planning 2020: Achievements, shortcomings, constraints and causes.
- Proposed solutions and proposals improve the management of land use
planning under the plan land use in the district.
Conclusions
The management of land use Nam Sach district has achieved certain results, the
status of management of land use basic went into order. People's Committees at all
levels have made the management, inspection, monitoring, change the purpose of land
acquisition of land use, land allocation, land lease, certificates of land use rights,
investigation, research land price monitoring, registration, basic adjustment of changes
comply with the provisions of the law, especially with the land use plan period 2011 2020 was approved.
However, the management of land under the land use plan is not strictly true,
still to happen some land use status for improper purposes, arbitrarily change the
purpose of land use is not as specified, results implementation of land use plans for
some kind of land is low, the work for the first time certification yet, but results have
not met the needs of the people, some cases still in stock lasts. ... Therefore, requiring
all levels and relevant agencies to strengthen inspection and supervision of land use by
organizations, businesses, families and individuals in the implementation of the transfer
land use purposes, to take measures to detect and treat promptly determined and definite
for violations of land, especially for those cases arbitrarily change the purpose of land
use, encroachment land or unused land occupied land under the provisions of law,
inconsistent with zoning, land-use plan has been approved.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên không tái tạo, bị giới hạn bởi diện tích bề
mặt và nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam. Do vậy, trong quá
trình sử dụng đất, tổng cung đất đai là không đổi nhưng cơ cấu sử dụng đất có sự
thay đổi do nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng để phát triển kinh tế, xã hội,
nâng cao chất lượng của cuộc sống về mọi mặt.
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 tại Chương
III, điều 53 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn
lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà
nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2013ª)..
Có thể nói đất đai là vấn đề xuyên suốt trong thời đại, tất cả Nhà nước đều coi
việc quản lý chặt, nắm chắc tài nguyên đất để phục vụ cho chiến lược xây dựng và
bảo vệ đất nước. Quản lý đất đai là mục tiêu của mọi quốc gia, mọi thời đại, nhằm
bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước, bảo đảm việc sử dụng đất đai có hiệu quả.
Việc sử dụng đất đai là vấn đề đặt ra ngay từ khi con người biết chăn nuôi,
trồng trọt. Vấn đề quản lý sử dụng đất đai tưởng chừng như đơn giản, nhưng thực
ra nó rất phức tạp. Bởi vậy nên trách nhiệm của chúng ta phải biết quản lý sử
dụng đất đai một cách thông minh, hiệu quả trên cơ sở bảo vệ, cải tạo đất ngày
càng tốt hơn, sử dụng đất đai tiết kiệm lâu dài.
Trong những năm qua công tác quy hoạch sử dụng đất đã được triển khai
trên toàn địa bàn cả nước, tuy vậy trong quá trình quản lý và tổ chức thực hiện
quy hoạch vẫn còn nhiều tồn tại hạn chế như: Việc công khai quy hoạch, quản lý
quy hoạch còn chưa được chú trọng, công tác điều tra cơ bản, công tác dự báo
còn hạn chế nên một số phương án quy hoạch chưa phù hợp, chất lượng thấp.

Việc bố trí quỹ đất cho các thành phần kinh tế không sát với nhu cầu đặc biệt là
bố trí quỹ đất cho việc chuyển đổi trong nội bộ đất nông nghiệp, vì vậy dẫn đến
tình trạng một số nơi (quy hoạch không khả thi, quy hoạch treo), một số nơi lại
phải điều chỉnh bổ sung nhiều lần, công tác kiểm tra giám sát có lúc còn buông

1


lỏng. Điều này đã làm nảy sinh nhiều vi phạm như việc tự ý chuyển mục đích sử
dụng đất, sử dụng đất sai mục đích... ở nhiều nơi, gây khó khăn cho công tác
quản lý sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và bức xúc trong nhân
dân ở một số địa phương.
Huyện Nam Sách là một huyện đồng bằng của tỉnh Hải Dương, có diện
tích tự nhiên 11.100,58 ha, là nơi có ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,
dịch vụ phát triển mạnh, tốc độ đô thị ngày càng tăng nhanh. Nhu cầu sử dụng
đất của các địa phương, các ngành, lĩnh vực có sự biến động lớn, nhu cầu rất đa
dạng, đặc biệt là trong giai đoạn đang tích cực hưởng ứng thực hiện xây dựng
nông thôn mới, điều này đặt ra thách thức rất lớn đối với công tác quản lý sử
dụng đất trên địa bàn huyện. Tuy vậy, việc thực hiện chuyển mục đích sử dụng
đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vẫn đạt kết quả thấp, chưa đáp ứng hết
nhu cầu của các địa phương, các ngành, các tổ chức và cá nhân. Trong những
năm qua, công tác quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện đã đạt được một số kết
quả khích lệ, tuy nhiên các trường hợp vi phạm về đất đất như: Sử dụng đất sai
mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dụng... vẫn thường xuyên xảy ra, điều này
cho thấy công tác quản lý sử dụng đất trên địa bàn vẫn còn hạn chế, tồn tại.
Với mong muốn giúp địa phương nhìn nhận đánh giá tình hình quản lý
sử dụng đất theo phương án quy hoạch sử dụng đến năm 2020, kế hoạch sử
dụng đất giai đoạn 2011 - 2015, qua đó đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường
công tác quản lý sử dụng đất theo phương án quy hoạch sử dụng đất nhằm đáp
ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong thời gian tới, tôi tiến hành

nghiên cứu đề tài “Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất theo phương án quy
hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2020 huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất theo phương án quy
hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 -2015
huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương.
- Đánh giá công tác quản lý sử dụng đất theo phương án quy hoạch sử
dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 -2015 huyện Nam
Sách, tỉnh Hải Dương.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác quản lý
sử dụng đất theo phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong thời gian tới.
2


1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phương án quy hoạch sử dụng đất huyện Nam Sách đến năm 2020, kế
hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011- 2015, đã được UBND tỉnh Hải Dương đã
được phê duyệt.
- Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến theo phương án quy hoạch
sử dụng đất đến năm 2020 huyện Nam Sách.
- Công tác quản lý sử dụng đất theo phương án quy hoạch sử dụng đất
trong giai đoạn 2011 – 2015, huyện Nam Sách.
- Các văn bản liên quan đến việc lập, thực hiện quy hoạch sử dụng đất,
công tác quản lý sử dụng đất của cấp có thẩm quyền.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
Trên cơ sở kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đưa ra được các giải pháp
đồng bộ, thiết thực và phù hợp với thực tiễn, nhằm tăng cường, nâng cao hiệu
quả công tác quản lý sử dụng đất theo phương án quy hoạch sử dụng đất trên địa
bàn huyện Nam Sách trong những năm tiếp theo.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm, vai trò, chức năng của đất đai
Đất theo nghĩa thổ nhưỡng là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập lâu
đời, hình thành do kết quả của nhiều yếu tố: đá mẹ, động thực vật, khí hậu, địa
hình, thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đánh giá bằng số lượng diện tích (ha,
km2) và độ phì nhiêu, màu mỡ.
Đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái, với khái niệm này đất đai
bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh
hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất theo nghĩa đất đai
bao gồm: yếu tố khí hậu, địa hình, địa mạo, tính chất thổ nhưỡng, thủy văn, thảm
thực vật tự nhiên, động vật và những biến đổi của đất do các hoạt động của con
người (FAO, 1993).
Về mặt đời sống – xã hội, đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của ngành sản xuất nông –
lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa và an ninh quốc
phòng. Nhưng đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố
định trong không gian.
Theo định nghĩa của FAO: “Đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh
thái, bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh
hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất như khí hậu, địa hình,
thổ nhưỡng, thủy văn, thảm thực vật, cỏ dại, động vật tự nhiên”.
Như vậy, đất đai là một phần lãnh thổ nhất định (vùng đất, khoanh đất, vạt
đất, mảnh đất, miếng đất…) có vị trí, hình thể, diện tích với những tính chất tự
nhiên hoặc mới tạo thành (đặc tính thổ nhưỡng, điều kiện địa hình, địa chất, thủy
văn, chế độ nước, nhiệt độ, ánh sáng, thảm thực vật, các tính chất lý hóa tính…),

tạo ra những điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau
(Đoàn Công Quỳ và cs., 2006).
Đất đai có chức năng và vai trò quan trọng đối với hoạt động sản xuất
cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Đất đai có chức năng cơ bản sau
(Đoàn Công Quỳ và cs., 2006):
4


- Chức năng sản xuất;.
- Chức năng môi trường sống;
- Chức năng cân bằng sinh thái;
- Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước;
- Chức năng dự trữ;
`

- Chức năng không gian sự sống;
- Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử;
- Chức năng vật mang sự sống.

2.1.2. Sử dụng đất
Sử dụng đất là hoạt động của con người tác động vào đất đai nhằm đạt kết
quả mong muốn trong quá trình sử dụng. Theo FAO: “sử dụng đất được thực
hiện bởi con người bao gồm các hoạt động cải tiến môi trường tự nhiên hoặc
những vùng hoang vu vào sản xuất như đồng ruộng, đồng cỏ hoặc xây dựng khu
dân cư”. Thực chất sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp nhằm điều hòa
mối quan hệ giữa con người với đất đai (dẫn theo Đoàn Công Quỳ và cs., 2006).
Theo Đào Châu Thu và Nguyễn Khang (1998): “có nhiều kiểu sử dụng đất
bao gồm: sử dụng trên cơ sở trực tiếp (cây trồng, đồng cỏ, gỗ, rừng), sử dụng trên
cơ sở gián tiếp (chăn nuôi), sử dụng đất vì mục đích bảo vệ và theo các chức
năng đặc biệt như đường xá, dân cư, công nghiệp…”

Con người sử dụng đất nghĩa là tạo thêm tính năng cho đất đồng thời cũng
thay đổi chức năng của đất và môi trường. Vì vậy việc sử dụng đất phải được dựa
trên những cơ sở khoa học và cân nhắc tới sự bền vững.
2.1.3. Quản lý sử dụng đất
Quản lý là sự tác động có chủ đích của chủ thể quản lý tới đối tượng quản
lý một cách liên tục, có tổ chức, liên kết các thành viên trong tổ chức hành động
nhằm đạt tới mục tiêu với kết quả tốt nhất.
Terry (1988) coi: “quản lý thực chất là một quá trình bao gồm kế hoạch, tổ
chức, vận hành, kiểm soát và thực hiện để hoàn thành mục tiêu bằng cách sử
dụng nhân lực và nguồn lực”.
Quản lý sử dụng đất là quá trình quản lý sử dụng và phát triển đất đai
trong không gian theo định hướng và sự điều phối của chính sách đất đai hiện tại.
(Vancut, 2008).
5


2.1.4. Công tác quản lý sử dụng đất đất đai tại Việt Nam
Tại Việt Nam, thực chất quản lý sử dụng đất chính là việc cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền trên cơ sở quyền của nhà nước đối với đất đai để thực hiện
các nhiệm vụ của nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Đối tượng chịu tác động
đó là đất đai và đối tượng sử dụng đất đai.
* Quyền của nhà nước đối với đất đai:
Tại Điều 13 Luật Đất đai 2013 (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013b), quy
định rõ, trên cơ sở là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có quyền:
- Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
- Quyết định mục đích sử dụng đất.
- Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.
- Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất.
- Quyết định giá đất.
- Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.

- Quyết định chính sách tài chính về đất đai.
- Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
* Nội dung quản lý nhà nước về đất đai:
Tại Điều 22 Luật Đất đai 2013 (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013b) quy
định rõ, nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:
- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và
bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây
dựng giá đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.

6


- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định
của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý

và sử dụng đất đai.
- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
2.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1. Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng đất
2.2.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong 13 nội dung quản lý nhà
nước về đất đai được quy định tại Điều 16, Luật Đất đai năm 2003. Luật Đất đai
2013 cũng khẳng định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một trong 15 nội
dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại Chương 2, Điều 22 (Quốc
hội nước CHXHCNVN, 2013b).
Theo FAO (1993): “ Quy hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm
năng đất và nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã
hội nhằm lựa chọn ra phương án quy hoạch sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của
quy hoạch sử dụng đất là lựa chọn và đưa ra phương án đã lựa chọn áp dụng vào
thực tiễn để đáp ứng nhu cầu của con người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ
được nguồn tài nguyên cho tương lai. Yêu cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do
nhu cầu của con người và điều kiện thực tế sử dụng đất thay đổi nên phải nâng
cao kỹ năng quản lý sử dụng đất”.
* Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất được xác định theo những quan
điểm sau:
- Xét trên quan điểm đất đai là địa điểm của một quá trình sản xuất, là tư
liệu sản xuất gắn với quy hoạch sản xuất về sở hữu và sử dụng, với lực lượng sản
7


xuất và tổ chức sản xuất xã hội thì quy hoạch sử dụng đất nằm trong phạm trù
kinh tế - xã hội; có thể xác định khái niệm quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống
các biện pháp của Nhà nước về quản lý và tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý,
hiệu quả thông qua việc phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng và định hướng
tổ chức sử dụng đất trong các cấp lãnh thổ, các ngành, tổ chức đơn vị và người sử

dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, thực hiện đường lối kinh tế
của Nhà nước trên cơ sở dự báo theo quan điểm sinh thái bền vững.
- Xét trên quan điểm đất đai là tài nguyên quốc gia, một yếu tố cơ bản của
sản xuất xã hội, là nguồn lực quan trọng của phát triển kinh tế - xã hội thì quy
hoạch sử dụng đất là một hệ thống đánh giá tiềm năng đất đai, những loại hình sử
dụng đất và những dữ kiện kinh tế - xã hội nhằm lựa chọn các giải pháp sử dụng
đất tối ưu, đáp ứng với nhu cầu của con người trên cơ sở bảo vệ các nguồn tài
nguyên lâu dài.
- Xét trên quan điểm chức năng quản lý kinh tế của nhà nước, đất đai là tài
sản quốc gia được sử dụng trong sự điều khiển và kiểm soát của Nhà nước thì
quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp bố trí và sử dụng đất, thực
hiện chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia theo lãnh thổ các cấp và
theo các ngành kinh tế - xã hội.
Từ nhiều khía cạnh trên có thể rút ra khái niệm như sau: Quy hoạch sử
dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà
nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả cao thông qua việc phân
phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản
xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả
sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trường (Đoàn Công Quỳ
và cs., 2006).
2.2.1.2. Bản chất của quy hoạch sử dụng đất
Về thực chất, quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành các quyết
định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích
cao nhất, thực hiện đồng thời 2 chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và
tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao hiệu quả
sản xuất của xã hội kết hợp với bảo vệ đất và môi trường.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà
nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích, hạn chế sự

8

chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tùy tiện, làm
giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông nghiệp (đặc biệt là diện tích đất lúa, đất có
rừng); ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm hủy hoại đất, phá
vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất và các
hậu quả khó lường về tình hình bất ổn định an ninh chính trị, an ninh quốc phòng
ở từng địa phương.
2.2.1.3. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất đai thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử xã hội,
tính khống chễ vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận
hợp thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc
dân.Các đặc điểm qui hoạch sử dụng đất đai được cụ thể như sau:
Quy hoạch sử dụng đất đai là một hiện tượng kinh tế- xã hội cho nên phải
đảm bảo tính kinh tế, tính kỹ thuật và tính pháp chế của Nhà nước. Tính kinh tế
thể hiện ở hiệu quả của việc sử dụng đất đai. Tính kỹ thuật thể hiện ở các công
tác chuyên môn kỹ thuật như điều tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định,
xử lý số liệu,... Tính pháp chế nghĩa là việc sử dụng và quản lý đất đai phải tuân
theo các quy định pháp luật của Nhà nước (Đoàn Công Quỳ và cs., 2006).
* Tính lịch sử - xã hội:
Qua mỗi giai đoạn lịch sử lại có các chế độ cai trị khác nhau, lịch sử phát
triển của mỗi loại giai đoạn khác nhau. Chính vì thế, ta có thể nói rằng lịch sử
phát triển xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch sử dụng đất đai. Mỗi
hình thái kinh tế - xã hội đều có một phương thức sản xuất thể hiện theo hai mặt:
lực lượng sản xuất (quan hệ giữa người với sức hoặc vật tự nhiên trong quá trình
sản xuất ) và quan hệ sản xuất (quan hệ giữa người với người trong quá trình sản
xuất). Trong quy hoạch sử dụng đất đai, luôn nẩy sinh mối quan hệ giữa người
với đất đai. Các công việc của con người như điều tra, đo đạc, khoanh định, thiết
kế...đều liên quan chặt chẽ với đất đai, nhằm đưa đất đai vào sử dụng sao cho đầy
đủ hợp lý và hiệu quả cao nhất. Quy hoạch đất đai thể hiện động thời là yếu tố

thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ
sản xuất, vì vậy nó luôn là một bộ phận của phương thức sản xuất xã hội.
Mặt khác, ở mỗi nước khác nhau đều có luật đất đai riêng của mình. Vì
vậy, quy hoạch sử dụng đất đai của các nước cũng có nội dung khác nhau. Ở
nước ta, quy hoạch sử dụng đất đai phục vụ nhu cầu sử dụng đất và quyền lợi của
toàn xã hội. Bởi vì vậy, theo Luật đất đai thì đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn

9


dân do nhà nước thống nhất quản lý và nhà nước giao đất cho các hộ gia đình và
tổ chức sử dụng. Điều đó góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở nông
thôn, tạo điều kiện cho người dân làm chủ mảnh đất, tự tin trong sản xuất và đầu
tư, giúp cho việc bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội. Đặc biệt, trong
nền kinh tế thị trường, quy hoạch sử dụng đất đai góp phần giải quyết các mâu
thuẫn nội tại của từng lợi ích kinh tế xã hội và môi trường nảy sinh trong quá
trình sử dụng đất, cũng như mâu thuẫn giữa các lợi ích trên với nhau.
* Tính tổng hợp:
Đất đai có vai trò quan trọng đối với đời sống của con người và các hoạt
động xã hội. Cho nên quy hoạch sử dụng đất mang tính tổng hợp rất cao, đề cập
đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế, xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa học
xã hội dân số và đất đai, sản suất công nông nghiệp, môi trường sinh thái... Quy
hoạch sử dụng đất đai thường động chạm đến việc sử dụng đất của sáu loại đất
chính: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị,đất
chuyên dùng và đất chưa sử dụng, cũng như ảnh hưởng đến nhu cầu sử dụng đất
đai của toàn bộ nền kinh tế quốc dân.
Quy hoạch sử dụng đất đai lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử
dụng đất, nó phân bố, bố trí và điều chỉnh các nhu cầu đất đai; điều hoà các mâu
thuẫn về đất đai các ngành, lĩnh vực xác định và điều phối phương thức, phương
hướng phân bổ sử dụng đất phù hợp với mục tiêu kinh tế -xã hội, bảo đảm cho

nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt tốc độ cao và ổn định.
* Tính dài hạn:
Tính dài hạn của quy hoạch sử dụng đất đai được thể hiện rất rõ trong
phương hướng, kế hoạch sử dụng đất. Thường thời gian của quy hoạch sử dụng
đất đai trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn nữa. Căn cứ vào các dự báo xu thế
biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế xã hội quan trọng như: sự thay đổi
về nhân khẩu học, tiến bộ kỹ thuật, đô thị hoá, công nghiệp hoá hiện đại hoá
nông nghiệp và các lĩnh vực khác, từ đó xác định quy hoạch trung và dài hạn
về sử dụng đất đai, đề ra các phương hướng, chính sách và biện pháp có tính
chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm
và ngắn hạn.
Để đáp ứng được nhu cầu đất cho phát triển lâu dài kinh tế -xã hội, quy
hoạch sử dụng đất đai phải có tính dài hạn. Nó tạo cơ sở vững chắc, niềm tin cho
các chủ đầu tư, tạo ra môi trường pháp lý ổn định.

10


* Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô:
Với đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến trước
được các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng
đất. Nó chỉ ra được tính đại thể, không dự kiến được các hình thức và nội dung
cụ thể, chi tiết của sự thay đổi. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch
mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính
phương huớng và khái lược về sử dụng đất của các ngành như: phương hướng,
mục tiêu và trong điểm chiến lược của sử dụng đất đai trong vùng; cân đối tổng
quát các nhu cầu sử dụng đất của các ngành; điều chỉnh cơ cấu sử dụng và phân
bố đất đai trong vùng; phân định ranh giới và các hình thức quản lý việc sử dụng
đất đai trong vùng; đề xuất các biện pháp, các chính sách lớn để đạt được mục
tiêu của phương hướng sử dụng đất.

Quy hoạch có tính dài hạn, lên khoảng thời gian dự báo tương đối dài, mà
trong quá trình dự báo chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố kinh tế xã hội khó xác
định, nên chỉ tiêu quy hoạch càng khái lược hoá quy hoạch sẽ càng ổn định. Do
đó, quy hoạch thường có giá trị trong thời gian, tạo nền tảng và định hướng cho
các ngành khác sử dụng đất đai, tạo nền tảng và định hướng cho các ngành khác
sử dụng đất đai theo phương hướng đã vạch ra.
* Tính chính sách:
Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính
sách xã hội. Mỗi đất nước có các thể chế chính trị khác nhau, các phương hướng
hoạt động kinh tế xã hội khác nhau, nên chính sách quy hoạch sử dụng đất đai
cũng khác. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy định
có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo cụ thể mặt bằng đất đai
của các mục tiêu phát triển kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kinh tế chính trị
xã hội; tuân thủ các chỉ tiêu, các quy định khống chế về dân số, đất đai và môi
trường sinh thái. Trong một số trường hợp ta có thể hiểu quy hoạch là luật, quy
hoạch sử dụng đất đai để đề ra phương hướng, kế hoạch bắt mọi người phải làm
theo. Nó chính sách cứng, là cái khung cho mọi hoạt động diễn ra trong đó. Vì
vậy, quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện tính chính sách rất cao. Nhưng không
phải thế mà quy hoạch sử dụng đất đai là vĩnh viễn, không thay đổi.
* Tính khả biến:
Với xu hướng đi lên của xã hội, mọi sự vật hiện tượng luôn thay đổi. Vì
vậy, dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó định trước, đoán trước, theo nhiều
11


phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải
pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc
phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất định. Càng ngày xã hội càng phát triển,
khoa học kỹ thuật phát triển mạnh, đời sống của con người đòi hỏi càng cao, các
nhu cầu luôn biến đổi, cùng với những thay đổi đó các chính sách của nhà nước

và tình hình kinh tế cũng thay đổi theo. Do đó, các dự kiến quy hoạch là cần
thiết. Điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất đai
luôn là quy hoạch động.
2.2.1.4. Nguyên tắc cơ bản của quy hoạch sử dụng đất
* Theo Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003)thì
lập quy hoạch sử dụng đất có những nguyên tắc cơ bản sau:
- Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh;
- Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch của cấp dưới phải phù hợp
với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù
hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định, xét duyệt;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử
dụng đất của cấp dưới;
- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;
- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường;
- Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh;
- Dân chủ và công khai;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét
duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó.
* Theo Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013b) thì
lập quy hoạch sử dụng đất có những nguyên tắc cơ bản sau:
- Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh.
- Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải
phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù
hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
12


duyệt. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết
của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội

dung sử dụng đất của cấp xã.
- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng
với biến đổi khí hậu.
- Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.
- Dân chủ và công khai.
- Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi
ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường.
- Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải
bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
2.2.1.5. Các bước chính của quy hoạch sử dụng đất
Hiện nay, các cấp Quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, các ngành Quốc phòng,
An ninh có các quy trình cụ thể được quy định riêng trong Luật Đất đai 2013,
Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, Thông tư số
29/2014/TT-BTNTM ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tuy
nhiên, các bước chính của quy hoạch sử dụng đất vẫn bao gồm:
- Bước 1 : Công tác chuẩn bị.
- Bước 2 : Điều tra, thu thập các thông tin, tài liệu, số liệu, bản đồ.
- Bước 3 : Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến việc
sử dụng đất.
- Bước 4 : Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất, kết quả thực hiện kế
hoạch sử dụng đất các năm trước và tiền năng đất đai.
- Bước 5: Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất.
- Bước 6: Xây dựng kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 5 năm đầu kỳ.
- Bước 7: Xây dựng báo cáo thuyết minh tổng hợp, hoàn chỉnh tài liệu quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất trình thông qua, xét duyệt và công bố quy hoạch sử
dụng đất.

13