Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất khu đô thị Hà Phong - Xã Tiền Phong - huyện Mê Linh - Thành phố Hà nộ

ĐẠI HỌI THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------

CÙ THỊ THU HÙY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT KHU ĐÔ THỊ HÀ PHONG - XÃ TIỀN PHONG
- HUYỆN MÊ LINH -THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số : 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: TS. Đàm Xuân Vận

Thái Nguyên. năm 2011

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu. kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố
trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được

chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Cù Thị Thu Hùy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này. ngoài sự nỗ lực của bản thân. tôi
còn nhận được sự giúp đỡ. động viên. chỉ bảo của các thầy cô. bạn bè. đồng
nghiệp và người thân.
Nhân dịp này. tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Đàm Xuân
Vận. người đã luôn theo sát. tận tình hướng dẫn. chỉ bảo tôi trong suốt quá
trình thực hiện đề tài tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong Khoa Sau
Đại học. Khoa Tài nguyên và Môi trường. trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên đã luôn giúp đỡ. tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường
tỉnh Vĩnh phúc. Ban giải phóng mặt bằng và phát triển quỹ đất tỉnh Vĩnh
Phúc. Uỷ ban nhân dân huyện Mê Linh cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi
hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm sâu sắc tới gia đình tôi đã động viên. tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả

Cù Thị Thu Hùy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

:

Bất động sản

CP

:

Cổ phần

CSHT

:

Cơ sở hạ tầng

ĐGĐ

:

Đấu giá đất

GCN

:

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HN

:

Hà Nội

VP

:

Vĩnh Phúc

QSD

:

Quyền sử dụng

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

SDĐ

:

Sử dụng đất

TN&MT

:

Tài nguyên và Môi trường

TNHH

:

Trách nhiệm hữu hạn

TP

:

Thành phố

TM

:

Thương Mại

TW

:

Trung ương

TPHCM

:

Thành phố Hồ Chí Minh

UBND

:

Uỷ ban nhân dân

XD

:

Xây dựng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iv

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Mê Linh năm 2010 ......................... 34
Bảng 4.2: Các chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội huyện Mê Linh .................... 36
Bảng 4.3: Giá khởi điểm của các gói đấu khu đô thị Hà Phong ..................... 51
Bảng 4.4: Bảng giá đất khu vực xã Tiền Phong - huyện Mê Linh năm
2008 ............................................................................................. 53
Bảng 4.5: Bảng kế t quả đấu QSD đất khu đô thị Hà Phong (theo thửa) ......... 56
Bảng 4.6: Bảng kết quả đấu QSD đất khu đô thị Hà Phong (theo lô) ............. 56
Bảng 4.7: Kết quả trúng đấu giá QSD đất khu đô thị Hà Phong (Lần 2.
ngày 11/4/2008) ........................................................................... 62
Bảng 4.8: Bảng tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu
đô thị Hà Phong xã Tiền Phong. huyện Mê Linh ......................... 63

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

v

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ. HÌNH VẼ
Biểu đồ 4.1: Cơ cấu sử dụng đất năm 2010 ................................................... 33
Hình 4.1: Sơ đồ quy hoạch chung khu đô thị huyện Mê Linh. thành phố
Hà Nội đến năm 2010 ..................................................................... 50

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi

MỤC LỤC
PHẦN I: MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 1

1.1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................... 1
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .............................................. 2
1.3. Mục đích, yêu cầu của đề tài ................................................................ 3
1.3.1. Mục đích....................................................................................... 3
1.3.2.Yêu cầu của đề tài .......................................................................... 3
PHẦN II: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................................... 4

2.1. Bất động sản và thị trường bất động sản .............................................. 4
2.1.1. Bất động sản ................................................................................. 4
2.1.2. Thị trường bất động sản ................................................................ 5
2.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất .......................................... 6
2.2.1. Khái quát về giá đất ...................................................................... 6

2.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ................................................... 6
2.2.3. Một số thuật ngữ liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất ........... 9
2.3. Đấu giá quyền sử dụng đất................................................................. 11
2.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ..................................... 11
2.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDD ........ 13
2.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất [9],
[23] ....................................................................................................... 14
2.4. Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam .... 16
2.4.1. Trung Quốc................................................................................. 16
2.4.2. Đài Loan ..................................................................................... 17
2.4.3. Nhật Bản..................................................................................... 18
2.4.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...................................... 19
PHẦN III: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...... 26

3.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................ 26
3.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 26
3.3. Nội dung nghiên cứu ......................................................................... 26
3.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................... 26
3.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan ................................. 26
4.4.2. Phương pháp điều tra thống kê.................................................... 27
3.4.3. Phương pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính ............ 27
3.4.5. Phương pháp chuyên gia ............................................................. 27
PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................................... 28

4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................................... 28
4.1.1. Điều kiện tự nhiên [29], [30]....................................................... 28
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội .............................................................. 30
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất ................................................................ 32
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

vii

4.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .......................................... 35
4.1.5. Đánh giá chung ........................................................................... 37
4.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Mê Linh ...................... 37
4.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Mê Linh [10]
............................................................................................................. 37
4.2.2. Quy trình chi tiết về đấu giá quyền sử dụng đất khu đô thị Hà
Phong xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội .................... 38
4.3. Kết quả đấu giá thuộc dự án khu đô thị Hà Phong, huyện Mê Linh ... 46
4.3.1. Giới thiệu về dự án khu đô thị Hà Phong .................................... 46
4.3.2. Kết quả đấu giá khu đô thị Hà Phong – Mê Linh – Hà Nội ......... 51
4.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ................ 66
4.4.1. Hiệu quả kinh tế .......................................................................... 66
4.4.2. Hiệu quả xã hội ........................................................................... 67
4.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai ................. 68
4.5. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất .................... 69
4.5.1. Công tác tổ chức ......................................................................... 69
4.5.2. Đối với người tham gia đấu giá ................................................... 70
4.5.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị ................... 70
4.6. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất ....................................... 71
PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................ 73

5.1. Kết luận ............................................................................................. 73
5.2. Đề nghị .............................................................................................. 74
Tài liệu tham khảo ...................................................................................... 75

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1

PHẦN I

MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một thứ tài nguyên một khi chưa có bàn tay con người can
thiệp vào. Tuy nhiên, khi tài nguyên bắt đầu có sự kết tinh của bàn tay con
người vào thì nó bắt đầu có giá trị sử dụng trực tiếp và đất đai - tài nguyên đã
trở thành đất đai - tài sản. Đối với một đất nước, đất đai là thứ tài sản "vô giá,
thiêng liêng" và không giới hạn. Đất đai "vô giá, thiêng liêng" vì con người
trên quốc gia ấy đã bỏ công sức và xương máu để giữ gìn và phát triển. Tài
sản đất là không giới hạn vì đất là vĩnh cửu và đất của một nước là không thể
chia sẻ và thay đổi.
Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta khởi xướng, trong các năm
gần đây kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ổn định, các lĩnh vực văn hoá,
giáo dục, khoa học, xã hội ... ngày càng được cải thiện. Sự phát triển chung
của nền kinh tế xã hội cũng như của đất nước, trước hết đặt ra phải xây dựng
hệ thống kết cấu hạ tầng kĩ thuật, hệ thống giao thông đường bộ, hệ thống
thuỷ lợi, hệ thống lưới điện quốc gia ... là điều kiện rất cơ bản để phát triển
nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch ... Đến nay cả nước ta
đã có 194 khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế,
nhiều công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia. Để xây dựng các công
trình kết cấu hạ tầng, phát triển các ngành kinh tế, công nghiệp, giao thông,
xây dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, đào tạo...

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
[28]. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi
bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một
số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có
cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




2

Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã
thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo
hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá
quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động
sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn
thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy
mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề
tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất khu đô thị Hà Phong xã Tiền Phong - huyện Mê Linh - thành phố Hà Nội".
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Do sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên nhiều
người đã lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật để liên kết,
móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất "moi đất" của
Nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án". Thực chất là đem đất của Nhà nước
thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá.
Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa

phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn
nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm
nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm
bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên
cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất.
Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương
pháp tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý.
Trên địa bàn huyện Mê Linh thời gian qua đã thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất một số dự án theo nhiều phương thức khác nhau, mỗi hình thức đều
có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy cần tiến hành đi sâu
nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá một dự án để có thể đề
xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện đem lại hiệu quả
cao nhất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....



data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not

read....

data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....