Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư và thẩm định giá việt nam

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp: “Hoàn thiện quy trình và phương pháp định
giá bất động sản tại Công ty cổ phần đầu tư và thẩm định giá Việt Nam” là công
trình nghiên cứu của bản thân. Những phần sử dụng tài liệu tham khảo trong khóa
luận đã được nêu rõ trong phần tài liệu tham khảo. Các số liệu, kết quả trình bày
trong khóa luận là hoàn toàn trung thực, nếu sai em xin chịu hoàn toàn trách nhiệm
và chịu mọi kỷ luật của khoa và nhà trường đề ra.
Tác giả khóa luận
Lãnh Thị Như


LỜI CẢM ƠN
Để có thể hoàn thành tốt khóa luận này, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến thầy
Nguyễn Văn Tâm đã tận tình hướng dẫn em trong suốt quá trình viết khóa luận tốt
nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Học viện Ngân hàng và đặc biệt là
các thầy cô trong khoa Tài chính, đã tận tình truyền đạt kiến thức trong 4 năm học
tập. Với vốn kiến thức tiếp thu được trong quá trình học không chỉ là nền tảng cho
quá trình nghiên cứu khóa luận mà còn là hành trang quý báu để em bước vào đời
một cách vững chắc và tự tin.
Cuối cùng em xin kính chúc quý thầy cô dồi dào sức khỏe và thành công trong sự
nghiệp cao quý.
Trân trọng cảm ơn!
Sinh viên thực hiện: Lãnh Thị Như


MỤC LỤC
Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam..................................6
Bảng 1: Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty từ 2013 đến 2015.............................................6
Bảng 2: Kết quả định giá của công ty từ năm 2013 đến 2015............................................................6

Bảng 3: Đặc điểm pháp lý của tài sản................................................................................................6
Bảng 5: Tỷ lệ kết cấu còn lại của ngôi nhà.........................................................................................6
Bảng 7: Kết quả định giá bất động sản..............................................................................................6
2. Mục đích nghiên cứu:................................................................................................................2
3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:.............................................................................................2
4.Phương pháp nghiên cứu:..........................................................................................................2
5.Kết cấu khóa luận:......................................................................................................................2
CHƯƠNG 1........................................................................................................................................1
TỔNG QUAN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ...............................................................1
BẤT ĐỘNG SẢN..................................................................................................................................1
1.1 KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ...............................................................................................1
1.2.1 Giá trị bất động sản..........................................................................................................6
1.2.2 Khái niệm và cơ sở giá trị của định giá bất động sản:.......................................................9
1.2.3 Mục đích và vai trò của định giá bất động sản:...............................................................10
1.2.4 Các nguyên tắc chung về định giá bất động sản.............................................................11
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1......................................................................................................................30
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty Cổ phần đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
.................................................................................................................................................31
2.1.1.1 Mục tiêu.......................................................................................................................33
2.1.1.2 Chiến lược hoạt động :................................................................................................33
2.1.1.3 Lĩnh vực hoạt động:.....................................................................................................34
2.1.1.4 Mục đích thẩm định giá:.............................................................................................34
2.1.1.5 Mô hình tổ chức của Công ty cổ phần đầu tư và thẩm định giá Việt Nam..................34


Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam................................35
2.1.2 Kết quả hoạt động 3 năm gần đây (2013-2015).............................................................35
Bảng 1: Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty từ 2013 đến 2015...........................................35
Bảng 2: Kết quả định giá của công ty từ năm 2013 đến 2015..........................................................36
2.2.1 Cơ sở của định giá bất động sản:....................................................................................37

2.2.2 Quy trình định giá bất động sản:....................................................................................39
2.2.3 Phương pháp định giá bất động sản chủ yếu được sử dụng:..........................................42
2.2.4 Thực trạng vận dụng quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại TDG Vietnam
qua một ví dụ thực tế:.............................................................................................................49
Bảng 3: Đặc điểm pháp lý của tài sản..............................................................................................52
Bảng 5: Tỷ lệ kết cấu còn lại của ngôi nhà.......................................................................................59
Bảng 7: Kết quả định giá bất động sản............................................................................................62
2.3.1 Những mặt đạt được......................................................................................................63
Về phương pháp định giá........................................................................................................67
2.3.2.2 Nguyên nhân ...............................................................................................................69
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2......................................................................................................................72
CHƯƠNG 3......................................................................................................................................72
MỘT sỐ giẢI pháp hoàn thiỆn quy trình, phương pháp đỊnh giá bẤt đỘng sẢn tẠi công ty cỔ phẦn
đẦu tư và thẨm đỊnh giá ViỆt nam..................................................................................................72
3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM.................................................74
3.2.1.1 Hoàn thiện công tác lập kế hoạch định giá.................................................................74
3.2.1.2 Hoàn thiện công tác thu thập và phân tích thông tin..................................................75
3.2.1.3 Hoàn thiện hơn nữa việc lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá bất động sản.......77
3.2.1.4 Đẩy mạnh công tác thiết lập kho giá, thông tin, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu chính
thống.......................................................................................................................................77
3.2.1.5 Hạn chế rủi ro, sai sót trong quá trình định giá............................................................78
3.2.2.1 Vận dụng linh hoạt và tổng hợp các phương pháp định giá........................................78


3.2.2.2 Nâng cao hiệu quả thẩm định giá khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và
phương pháp chi phí................................................................................................................79
3.2.3.1 Nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ thẩm định giá........................................................82
3.3 MỘt sỐ kiẾn nghỊ nhẰm hoàn thiỆn quy trình và phương pháp đỊnh giá bẤt đỘng sẢn tẠi
Công ty CỔ phẦn ĐẦu tư và ThẨm đỊnh giá ViỆt Nam.................................................................84

3.3.1 Kiến nghị đối với Nhà nước.............................................................................................84
3.3.2 Đối với Bộ tài chính........................................................................................................85
3.3.3 Kiến nghị với bên yêu cầu định giá.................................................................................87

KẾT LUẬN ...........................................................................................................89


DANH MỤC CÁC BẢNG, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
Bảng 1: Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty từ 2013 đến 2015
Bảng 2: Kết quả định giá của công ty từ năm 2013 đến 2015
Bảng 3: Đặc điểm pháp lý của tài sản
Bảng 4: Khảo sát các tài sản
Bảng 5: Tỷ lệ kết cấu còn lại của ngôi nhà
Bảng 6: Tổng giá trị công trình trên đất
Bảng 7: Kết quả định giá bất động sản


KÍ TỰ VIẾT TẮT
STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9

10
11
12
13
14
15
16
17
18

KÍ TỰ
BĐS
BĐSĐG
BĐSSS
BTCT
ĐGBĐS
IVSC
LNNĐT
LTCN
M&A
NTCC
NTĐG
NTDKCKLITL
NTSDTNVHQN
NTTT
QSDĐ
TDG Vietnam
TĐV
TTBĐS

DIẾN GIẢI
Bất Động Sản
Bất động sản định giá
Bất động sản so sánh
Bê tông cốt thép
Định giá Bất động sản
Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế
Lợi nhuận nhà đầu tư
Lỗi thời chức năng
Mua bán, sáp nhập
Nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Nguyên tắc thay thế
Quyền sử dụng đất
Công ty Cổ phần đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
Thẩm định viên
Thị trường Bất động sản


1

LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Nền kinh tế Việt Nam trải đã qua nhiều giai đoạn phát triển rõ rệt như: từ nền kinh
tế thuộc địa, sang nền kinh tế không chính thức (hay còn gọi là kinh tế ngầm),rồi tới
nền kinh tế kế hoạch hóa……Và hiện nay, nước ta đang ở trong một nền kinh tế
tương đối phát triển và hứa hẹn nhiều bước tiến mới, đó là nền kinh tế thị trường đánh dấu sự phát triển của nền kinh tế.
Ngày nay, các ngành trong nền kinh tế có sự phát triển đáng kể và có tác

động qua lại với các thị trường tài chính, tiền tệ đặc biệt là thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản đóng vai trò hết sức quan trọng vì đất đai là một tài nguyên
quý nhất của một quốc gia, phần nào quyết định sự phát triển của quốc gia đó. Bất
động sản là một lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã
hội. Giá trị của một Bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp trong hầu
hết các quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh
thuế,….Bởi vậy, định giá Bất động sản có thể coi là trung tâm của các hoạt động
kinh tế trong nền kinh tế thị trường.
Trong giai đoạn hiện nay, khi mà nền kinh tế đang trong giai đoạn hội nhập
và phát triển, các hoạt động mua, bán, giao dịch, các dự án đầu tư,…về Bất động
sản đã trở nên đa dạng và phức tạp thì định giá Bất động sản và thẩm định các dự án
đầu tư sử dụng đất càng đóng vai trò quan trọng và trở nên cấp thiết hơn bao giờ
hết.
Ở Việt Nam, định giá Bất động sản và thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất
không còn là một vấn đề mới mẻ, song cũng chưa thật sự phổ biến trong nền kinh
tế. Chính vì vậy khi đi vào nghiên cứu đề tài này mong muốn của em đó chính là
tìm hiểu rõ hơn ngành định giá BĐS của Việt Nam nhằm qua đó hoàn thiện kiến
thức cho bản thân và đưa ra một vài ý kiến góp ý nhằm hoàn thiện quy trình và
phương pháp định giá của Việt Nam.
Trong thời gian qua khi thực tập tại Công ty cổ phần đầu tư và thẩm định giá
Việt Nam và bước đầu tiếp xúc với công tác định giá. Em cũng đã phần nào hiểu


2

được về bản chất,những giai đoạn làm việc rất khó khăn,và những vấn đề quan
trọng mang lại sự thành công của công tác định giá tai đây. Tuy nhiên bản thân em
nhận thấy công tác định giá tại công ty vẫn còn một số hạn chế nhất định.Vì vậy,
em xin nêu ra một số ý kiến đóng góp để công tác định giá tại công ty được hoàn
thiện và mang lại nhiều thành công hơn.

Qua một thời gian nghiên cứu và tìm hiểu, bản thân em tự nhận thấy tầm
quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu tại Công ty cổ phần đầu tư và
thẩm định giá Việt Nam, em đã quyết định chọn đề tài: “Hoàn thiện quy trình và
phương pháp định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá
Việt Nam" làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận của mình.
2. Mục đích nghiên cứu:
Thực hiện các nghiên cứu, đề tài hướng đến xử lý những vấn đề sau:
2.1.
Về khía cạnh lý luận
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá bất động sản, quy trình và phương
pháp định giá bất động sản.
2.2.
Về khía cạnh thực tiễn
- Làm rõ thực tế áp dụng quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại
-

Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam.
Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và các phương pháp
này, đưa ra một số kiến nghị với cơ quan liên quan.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
-

Đối tượng nghiên cứu: các bất động sản định giá tại TDG Vietnam;
Phạm vi nghiên cứu: bất động sản thuộc toàn bộ tỉnh, thành phố, quận, huyện
mà TDG Vietnam cung cấp dịch vụ định giá.

4. Phương pháp nghiên cứu:
Khóa luận sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử.

- Nghiên cứu, phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp số liệu, khảo sát thực tế.
5. Kết cấu khóa luận:
Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, tài liệu tham khảo, nội dung của khóa
luận được kết cấu theo 3 chương:


3

Chương 1: Tổng quan về quy trình và phương pháp định giá bất động sản.
Chương 2: Thực trạng quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại Công ty
Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam.
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động
sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam.
Nhân đây, em xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và các anh chị trong
Công ty đã giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập.
Em xin chân thành cảm ơn ThS. Nguyễn Văn Tâm và các thầy cô bộ môn
Định giá tài sản đã tận tình chỉ bảo và giúp em hoàn thành bài khóa luận này.


1

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Khái niệm
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ
La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là
tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động
sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì

liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Tuy nhiên cho đến nay vẫn còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về bất
động sản. Dưới đây có một số khái niệm phổ biến như sau:


Khái niệm thứ nhất:

Theo quan niệm thông thường thì bất động sản là đất đai và nhà cửa.
Quan niệm này đã chỉ ra được bất động sản bao gồm hai thành phần là đất và nhà ở.
Tuy nhiên các công trình khác xây dựng trên đất hay các tài sản khác do pháp luật
quy định chưa được quy định rõ ràng, nên khái niệm này là chưa đầy đủ.


Khái niệm thứ hai:

Theo khoản 1, điều 174, Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005:
“ Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
a)
b)

Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,

công trình xây dựng đó;
c)
Các tài sản khác gắn liền với đất đai
d)
Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Theo khái niệm này thì bất động sản được định nghĩa cụ thể hơn, thể hiện ở: Bất

động sản là tài sản không thể di dời được- yếu tố đầu tiên trong nhận biết một bất


2

động sản. Hai là liệt kê các thành phần thuộc về bất động sản mà các bất động sản
này chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà.


Khái niệm thứ ba:

Theo Ngân hàng thế giới:
Bất động sản (Real estate): Đất đai bao gồm cả phần không khí bên trên và
phần đất bên dưới cộng với bất kỳ phần đầu tư phát triển cố định ảnh hưởng đến
tiện ích sử dụng đất (gọi là tài sản liên quan đến đất đai).
Bất động sản ( Real property): Đất đai và bất cứ thứ gì cố định, được gắn với
đất đai hoặc bộ phận của đất đai và bất cứ thứ gì được xem như không thể di dời
được theo quy định của pháp luật( đất đai, công trình xây dựng và các tài sản cố
định không thể di dời gắn liền với đất đai).
Theo khái niệm này thì bất động sản không chỉ bao gồm đất mà còn bao gồm cả
phần không khí bên trên và bên dưới công với bất cứ thứ gì gắn liền với đất không
thể di dời được.


Khái niệm thứ tư:

Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC thì bất động sản là:
1.
2.

Đất đai;
Tất cả mọi thứ gắn vững chắc lâu dài với đất đai.
Khái niệm này đã chỉ ra được đặc tính cơ bản của bất động sản, từ đó dễ

dàng phân biệt được tài sản nào là bất động sản dựa vào đặc tính cơ bản của nó.
Như vậy, bất động sản là một khái niệm rất mở.Tuy nhiên từ các khái niệm
trên ta có thể thấy, trước tiên bất động sản là tài sản không di dời được. Bất động
sản có thể được nhận biết qua các vật cụ thể như đất đai hoặc khối thống nhất giữa
đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất mà không thể di dời được trong không
gian nếu muốn giữ nguyên công dụng và tính năng của tài sản đó.
1.1.2 Đặc điểm của Bất động sản:
Ngoài các đặc điểm của tài sản, bất động sản còn có những đặc điểm đặc biệt sau:


Một là tính cố định về vị trí:

Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt, không có khả năng di dời. Đặc điểm này là
do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định


3

và có giới hạn về diện tích và không gian nên vị trí của bất động sản là duy nhất,
được xác định bởi một tọa độ nhất định. Đây là điều khác biệt cơ bản và rõ nét nhất
để phân biệt giữa bất động sản và các loại tài sản khác trong đời sống kinh tế xã hội.
Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể:
không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó
được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công
cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ
thuộc vào khả năng tiếp cận. Vì vậy, khi đánh giá bất động sản dự tính đến các yếu

tố khoa học tác động đến bất động sản như thế nào.


Hai là tính bền vững

Tính bền vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của công trình bất động
sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ
thuật và kinh tế. Tuổi thọ kĩ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của công
trình theo các thông số xây dựng; còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công
trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng. Nhìn chung sự tồn tại của
bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác: đối với các công trình
trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm, hàng nghìn năm; còn đối với đất đai sự tồn tại
hầu như là vĩnh viễn.Khi định giá, phải tính đến cả 2 yếu tố này, tuổi thọ nào ngắn
hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của bất động sản đó.


Ba là tính khác biệt

Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các
yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác. Sự khác biệt
của bất động sản trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất, về kết cấu và kiến
trúc, khác nhau về hướng, về cảnh quan và các vật ngoại cảnh. Do vậy, khi định giá
các bất động sản phải chú ý khai thác tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn
giữa các bất động sản với nhau.


Bốn là tính khan hiếm

Sự khan hiếm của bất động sản chủ yếu là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện
tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng

thửa đất. Bất động sản là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho


4

mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng.
Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản luôn mất cân đối theo chiều hướng
cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâu
dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Vì vậy các chính sách điều
tiết cân bằng cung cầu không thể sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là phải có
chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản.


Năm là bất động sản là tài sản có giá trị lớn
Bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi

phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Do
vậy, bất động sản có thể được xem như một phương tiện cất trữ của cải quan trọng
bên cạnh mục đích sử dụng làm đất ở, kinh doanh.


Sáu là tính ảnh hưởng lẫn nhau

Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh
mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra
đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa
bất động sản kia. Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các
bất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế
xã hội có liên quan. Do vậy khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải
tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác; khi đánh giá bất động sản phải

tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất động sản khác sẽ ra đời.


Bảy là chịu ảnh hưởng của Văn hóa- Xã hội:

Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa bất động sản
thì đặc điểm này nổi trội hơn. Bởi vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi
quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm
lý xã hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư
ở đó.


Tám là chịu sự quản lý của Nhà nước:

Đất đai là sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, cùng với chủ
trương phát triển kinh tế- xã hội của đất nước nói chung và địa phương nói riêng


5

theo từng thời kỳ với các chính sách, quy định do Nhà nước ban hành về bất động
sản. Khi định giá bất động sản, phải tính đến yếu tố pháp lý này.
1.1.3 Phân loại bất động sản:
Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại bất động sản. Tùy theo từng tiêu thức, bất
động sản được chia thành nhiều loại khác nhau. Một số cách phân loại phổ biến:

•
•



Theo đặc tính vật chất: Bất động sản chia làm 3 loại, bao gồm:
Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình:
Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời;
Hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện, nước, ăng ten, cáp, lọc,

và cấp thoát nước,…

Các tài sản gắn liền với công trình: Điều hòa, thang máy,…
•
Các tài sản gắn liền với đất đai: Vườn cây lâu năm, công trình nuôi trồng
thủy sản, cánh đồng làm muối, công trình du lịch- thể thao, công trình khai thác mỏ.

Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:
Bất động sản được chia thành hai loại, gồm đất đai và công trình kiến trúc. Trong
đó:
•


Đất phân lọai theo mục đích sử dụng gồm 3 loại:
Đất nông nghiệp: Đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng

thủy sản và đất làm muối.

Đất phi nông nghiệp: Đất ở, đất chuyên dùng…

Đất chưa sử dụng: Đất chưa sử dụng, chưa được nhà nước giao hay cho thuê.
•
Công trình kiến trúc được chi thành 5 loại:


Nhà dùng để cho thuê hoặc bán: nhà chung cư; nhà ở riêng biệt và biệt thự.
Phân loại theo 4 cấp: I. Có niên hạn từ 100 năm trở lên; II. Trên 50 năm; III. Trên
20 năm; IV. Dưới 20 năm.

Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất kinh doanh: nhà xưởng, nhà kho…

Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng, chợ, trung tâm
thương mại.

Khách sạn và văn phòng cho thuê.

Công trình kiến trúc đặc thù: bệnh viện, trường học, đình chùa…
Về phân loại BĐS có ý nghĩa rất quan trọng đối với Nhà nước cũng như với các nhà
đầu tư:


Đối với Nhà nước: là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng

BĐS một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội.


6



Đối với các nhà đầu tư: đó là cơ sở đề người ta xem xét các cơ hội đầu tư,

đánh giá một cách hợp lý giá trị bất động sản, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định
đầu tư.

1.1.4 Các quyền tài sản bất động sản:
Với mỗi bất động sản có thể có nhiều loại hình và quyền lợi khác nhau. Một
số loại phổ biến nhất có thể kể đến:


Đối với đất đai:

Về mặt lý thuyết, có 3 hình thức chiếm hữu đất đai:
•

Sở hữu vĩnh viễn: đây là hình thức sở hữu đất cao nhất. Sở hữu đất đai được

công nhận bằng giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền của nhà nước cấp.
•
Thuê theo hợp đồng: là hình thức trong đó đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn
hoặc đất công của nhà nước có thể đem cho thuê thoe hợp đồng dài hạn hoặc ngắn
hạn.
•

Quyền sử dụng đất: thường gắn liền với hoạt động nhất định nào đó trên

vùng đất cho thuê ( như du lịch hay nghề rừng…).

Đối với các công trình.
Có hai hình thức sở hữu:
•

Sở hữu vĩnh viễn: khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các công trình trên

khu đất đó.

•
Thuê theo hợp đồng: các công trình nằm trên khu đất đó được đem cho thuê
theo hợp đồng.
Quyền sở hữu tư nhân về bất động sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt bất động sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Các
quyền này có thể bị cưỡng bức bởi pháp luật và bị giới hạn bởi quyền của chính
phủ.Các chủ thể khác nhau sẽ có quyền khác nhau đối với bất động sản. Do vậy, giá
trị của bất động sản vì thế cũng không giống nhau đối với từng loại hình sở hữu của
chủ thế đối với bất động sản.
1.2. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Giá trị bất động sản.
1.2.1.1 Khái niệm về giá trị bất động sản.


7

Giá trị bất động sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sản
mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
1.2.1.2 Cơ sở giá trị của bất động sản.
Giá trị bất động sản có tầm quan trọng như là thước đo kinh tế của chính bất động
sản đó, còn giá cả của bất động sản là biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản đó
trên thị trường bất động sản.
Các căn cứ để ước tính giá trị bất động sản bao gồm:
Thứ nhất là chi phí: chi phí là số tiền bỏ ra để tạo lập và đưa vào sử dụng một bất
động sản. Nó có thể là giá mua bất động sản, hoặc là số tiền bỏ ra để mua đất, xây
dựng các công trình trên khu đất và đưa nó vào sử dụng.
Thứ hai là thu nhập: Thu nhập đặc biệt có ý nghĩa đối với các bất động sản đầu tư
thương mại được tạo lập nhằm mục đích kinh doanh, là một căn cứ rất quan trọng
của giá trị bất động sản. Giá trị bất động sản cao hay thấp phụ thuộc vào thu nhập
mang lại từ việc khai thác bất động sản đó. Trong thẩm định giá bất động sản cần

chú ý đến các loại thu nhập sau: Tiền cho thuê, lợi nhuận do khai thác bất động sản,
…
Thứ ba là giá mua bán các bất động sản tương tự trên thị trường: Giá mua/bán các
bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá là một căn cứ rất quan
trọng để ước tính giá trị bất động sản. Tuy nhiên trước khi thừa nhận giá mua/bán
một bất động sản như là chứng cứ thực sự của gái trị thị trường, nhà thẩm định giá
phải nghiên cứu kỹ lưỡng các điểm sau: Mối liên hệ giữa các bên trong một giao
dịch; Các điều khoản mua bán và các điều kiện thị trường; Trong việc coi giá cả bất
động sản như chứng cứ của giá trị cũng phải chứ ý xác định cẩn thận liệu thị trường
có là bình thường hay không.
1.2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Để nâng cao độ tin cậy đối với kết quả định giá, khi ước tính giá trị bất động sản,
cần thiết phải xem xét và phân tích kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất
động sản. Nhìn chung, dựa và ý nghĩa và các đặc tính của bất động sản, có thể phân


8

biệt thành 2 loại: mục đích định giá tài sản - yếu tố chủ quan và các yếu tố khách
quan.


Yếu tố chủ quan:

Xuất phát từ mục đích sử dụng bất động sản, các chủ thể sẽ quyết định các mục tiêu
cho việc định giá bất động sản. Việc định giá bất động sản phản ảnh những đòi hỏi
về mặt lợi ích mà bất động sản cần tạo ra cho các chủ thể trong mỗi công việc hay
giao dịch mà họ mong muốn. Vì vậy, mục đích định giá bất động sản là yếu tố có
tính chủ quan và ảnh hưởng đến các quyết định xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị
khi định giá bất động sản. Việc định giá bất động sản thông thường nhằm vào các

mục đích như: định giá bất động sản chuyển giao quyền sở hữu, cho mục đích tín
dụng, cho đầu tư, đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý,…

•

Yếu tố khách quan:
Các yếu tố về vật chất:

Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vồn có mà bất động sản
có thể mang lại cho người sử dụng. Bất động sản có giá trị càng lớn khi tính hữu
dụng hay công dụng của bất động sản càng cao. Tuy nhiên tính hữu dụng lại phụ
thuộc vào khả năng khai thác của từng chủ thể khác nhau.
•

Các yếu tố về pháp lý:

Tình trạng pháp lý của bất động sản quy định quyền của chủ thể đối với việc khai
thác các thuộc tính của bất động sản trong quá trình sử dụng. Thông thường quyền
khai thác các thuộc tính của bất động sản càng rộng thì giá trị bất động sản càng cao
và ngược lại. Đó là tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp
lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v..hiện có; và các quy
định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản.
•

Các yếu tố về kinh tế:

Đó là cung và cầu. Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá trị. Hay còn
gọi là tính kinh tế của giá trị bất động sản. Khi đó, giá trị bất động sản tùy thuộc vào
quan hệ cung cầu.

•

Các yếu tố khác:


9

Ngoài các yếu tố kể trên, giá trị bất động sản còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố
khác như: tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng… Do đó, thẩm định viên cần hiểu
rõ về các yếu tố này nhằm xem xét và đánh giá một cách hợp lý giá trị bất động sản.
1.2.2 Khái niệm và cơ sở giá trị của định giá bất động sản:
1.2.2.1 Khái niệm định giá bất động sản:
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý,
vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền
với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá bất động sản là một
mảng trong định giá tài sản. Do vậy, định giá bất động sản là hình thức phân tích
kinh tế ứng dụng. Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài
sản gắn liền với đất (nếu có). Có nhiều khái niệm về định giá bất động sản, trong đó
nổi bật lên một số khái niệm sau:
Thứ nhất, định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động
sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những
điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Thứ hai, theo Điều 4, Luật kinh doanh Bất động sản của Việt Nam: “ Định giá bất
động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một loại bất động sản cụ thể tại một
thời điểm xác định”.
Như vậy, khái niệm định giá bất động sản có thể hiểu như sau:
Định giá bất động sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích
mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
1.2.2.2 Cơ sở của định giá bất động sản:
Theo tiêu chuẩn số 02 và 03 Thẩm định giá Việt Nam thì cơ sở cho định giá bất

động sản là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường:
Giá trị thị trường là loại giá trị thông dụng nhất được các thẩm định viên sử dụng..
Trong ngành định giá, giá thị trường trở thành một thuật ngữ có tính pháp lý đối với
các quốc gia và đã được IVSC tiêu chuẩn hóa. Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 02
đã định nghĩa khái niệm như sau: “Giá thị trường là mức giá ước tính của tài sản
tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và
một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc


10

lập,có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng
và không bị ép buộc.”.
Giá trị phi thị trường: tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 03 định nghĩa giá trị phi thị
trường như sau: “Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời
điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc
điểm kinh tế- kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản
mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc
biệt và các giá trị không phải ánh giá trị thị trường khác. Giá trị phi thị trường bao
gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính
thuế hoặc các giá trị khác.”
1.2.3 Mục đích và vai trò của định giá bất động sản:
Thị trường bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường. Thị
trường bất động sản phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các loại
thị trường, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát triển cơ chế
thị trường, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường
có sự quản lý của Nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa là một định hướng lớn của
Đảng và Nhà nước ta. Mà thị trường bất động sản chỉ phát triển được khi các giao
dịch này trở nên phổ biến và dễ dàng. Do vậy phải tiến hành công việc định giá bất
động sản, định giá là rất cần thiết khi ta đưa ra một quyết định liên quan đến tài sản

bất động sản. Các bên tham gia thị trường bất động sản phải biết giá trị của bất động
sản để tiến hành trao đổi, giúp cho người bán có thể chấp nhận, quyết định giá mua
bán có thể chấp nhận đựơc và người mua quyết định giá mua bất động sản, nhà đầu
tư kinh doanh cũng cần định giá để biết được giá trị của bất động sản trong trường
hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị trong công bố tài chính
hàng năm của công ty, định giá bất động sản còn giúp cho việc trả tiền thuê tài sản,
thế chấp hoặc bảo hiểm bất động sản, không những thế công việc này còn là cơ sở
để nhà nước quản lý và phát triển bất động sản đảm bảo ích nước lợi dân.


11

Định giá bất động sản đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế cũng như
trong đời sống kinh tế-xã hội. Tuy nhiên, ba vai trò quan trọng của định giá bất
động sản đã được các nhà nghiên cứu đúc kết là:
-Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển bất động sản thành hàng hóa trên thị trường.
Từ hoạt động định giá, việc tư vấn, đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thông
thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ đảm bảo lợi
ích của các bên tham gia thị trường. Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ
trương, chính sách của Nhà nước như: Cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh
nghiệp Nhà nước được thuận lợi trung thực hơn.
- Định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về giá đất,
đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu chính xác và khách quan.Cơ quan thẩm
định và tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi đối tượng.
- Giúp Nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và quản lý thị
trường bất động sản nói riêng.
1.2.4 Các nguyên tắc chung về định giá bất động sản
Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm đã được thừa nhận một
cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế xã hội.
Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 đã nêu ra 11 nguyên tắc

thẩm định giá nhưng các nguyên tắc trình bày dưới đây là các nguyên tắc được chấp
nhận một cách phổ biến, là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng các tiêu chuẩn,
hình thành nên quy trình và phương pháp định giá một cách hợp lý và khoa học.
1.2.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN):
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn sử dụng bất động sản trên nguyên tắc khai
thác một cách tối đa lợi ích mà bất động sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí
bỏ ra. Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất
mà tài sản có thể mang lại.Vì vậy, giá trị của một bất động sản được thừa nhận
trong điều kiện nó được SDTNVHQN.
Nội dung của nguyên tắc: Mỗi bất động sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và
đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận
trong điều kiện nó được SDTNVHQN.


12

Tuân thủ nguyên tắc: việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của bất động sản là
đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế cho
phép phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại
giá trị lớn nhất cho bất động sản. Do đó, khi định giá bất động sản, thẩm định viên
cần phải chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và nhưng lợi ích của
việc sử dụng đó, cần khẳng định tình huống nào là sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất.
Theo IVSC một tài sản được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
-

Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên( Điều kiện có thực, có độ tin

cậy tại thời điểm định giá, không bi quan, lạc quan quá mức…).
Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý. Ngoài ra, mặc dù không hẳn

có tính pháp lý, song những quy định có tính thông lệ, hay tập quán xã hội cũng cần
phải được tôn trọng.
Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính.
Một tài sản đang sử dụng, thực tế chưa chắc đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất.
Nguyên tắc này được áp dụng chủ yếu trong phương pháp thặng dư với bất động
sản được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại thời điểm thẩm định có khả năng tạo ra
thu nhập hoặc hiệu quả lớn nhất.
1.2.4.2 Nguyên tắc thay thế (NTTT):
Cơ sở của nguyên tắc: Nguyên tắc này được xây dựng dựa trên quan niệm rất đơn
giản và rõ ràng: những người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nhiều hơn
để mua một bất động sản nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một
bất động sản tương tự thay thế
Nội dung của nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một bất động sản không
vượt quá chi phí để có một bất động sản tương đương.
Tuân thủ nguyên tắc: “Thay thế” là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lý
thuyết thẩm định giá. Nó là cơ sở lý luận cơ bản để hình thành phương pháp so sánh
trực tiếp- một phương pháp đơn giản nhưng lại là phương pháp chủ yếu nhất trong
hệ thống các phương pháp định giá. Tuân thủ nguyên tắc này trong hoạt động định


13

giá, đòi hỏi thẩm định viên phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí xây
dựng của các bất động sản tương tự, gắn với thời điểm thẩm định giá, làm cơ sở để
so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các bất động sản cần định giá;
nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các
loại tài sản.
Nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc quan trọng, nguyên tắc nền tảng trong định
giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng. Nguyên tắc này được áp

dụng trong tất cả các phương pháp định giá bất động sản.
1.2.4.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai (LITL):
Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của một bất động sản được quyết định bởi nhưng lợi
ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng.
Nội dung nguyên tắc: Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà bất
động sản có thể đem lại cho chủ thể làm cơ sở ước tính giá trị tài sản.
Tuân thủ nguyên tắc: Việc định giá dựa trên nguyên tắc dự báo các khoản lợi ích
dự kiến trong tương lai là một sự bổ sung quan trọng và cũng là một sự kiểm tra
tính đúng đắn của sự vận dụng các nguyên tắc SDTNVHQN và nguyên tắc thay thế.
Do đó, khi vận dụng nguyên tắc, thẩm đinh viên cần chú ý: Phải dự kiến được
những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị bất
động sản; phải thu thập những chứng cứ thị trường gần nhất của bất động sản tương
tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của bất
động sản.
Nguyên tắc này được sử dụng đểước tính giá trị của bất động sản mục tiêu trong
phương pháp thu nhập và thặng dư.
1.2.4.4 Nguyên tắc đóng góp (NTĐG):
Cơ sở của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản thì tổng giá trị của nó sẽ cao hơn
tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ.
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một bất động sản hay của một bộ phận cấu thành
một bất động sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị
của toàn bộ bất động sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.


14

Tuân thủ nguyên tắc: Khi đánh giá tổ hợp bất động sản không được cộng giá trị
của các bất động sản riêng lẻ lại với nhau.
Nguyên tắc này được sử dụng để điều chỉnh giá bán các bất động sản so sánh đối
chiếu, về giá trị bất động sản mục tiêu trong phương pháp so sánh giá bán, hoặc để

ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu định giá trong các phương pháp chi phí,
thu nhập, thặng dư.
1.2.4.5 Nguyên tắc cung cầu (NTCC):
Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị
bất động sản là dựa vào giá thị trường của bất động sản. Giá thị trường của bất động
sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.
Nội dung nguyên tắc: Định giá một bất động sản phải đặt nó trong sự tác động của
các yếu tố cung cầu
Tuân thủ nguyên tắc: Phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu đối với các
giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác
minh lại bất động sản định giá nên được định giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá
trị phi thị trường.
Nguyên tắc cung cầu là sự bổ sung quan trọng và là sự giải thích một cách cụ thể
hơn các nguyên tắc SDTNVHQN, thay thế, dự kiến LITL, đóng góp. Trên thực tế,
nó là nguyên tắc được ưu tiên trong quá trình vận dụng để thẩm định hầu hết các
loại tài sản cũng như cho các mục đích sử dụng khác nhau.
1.3 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Quy trình định giá bất động sản là một quá trình có tính hệ thống, tính trình tự nhằm
giúp công việc định giá và các thẩm định viên hành động một cách rõ ràng, phù hợp
với quy định và nguyên tắc định giá.
Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 ( TĐGVN 05 ), quy trình
thẩm định giá gồm các bước sau:
Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị
trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.


15

a) Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần
thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm

định giá.
b) Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết
quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm
định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.
c) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.
Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào
văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản đề
nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá.
d) Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá.
Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ
thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ
sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.
e) Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt
Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế,
chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không
khắc phục được những hạn chế này.
Giả thiết đặc biệt là giả thiết về tình trạng của tài sản khác với thực tế tại thời
điểm thẩm định giá, tuy nhiên giả thiết này cần được áp dụng để phù hợp với mục
đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng.
Bước 2: Lập kế hoạch Thẩm định giá:
a) Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công
việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ
cuộc thẩm định giá.
b) Nội dung kế hoạch bao gồm:
- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.