HOÀN THIỆN CÔNG tác ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản PHỤC vụ CHO VAY tại NGÂN HÀNG THƯƠNG mại cổ PHẦN kỹ THƯƠNG VIỆT NAM – TECHCOMBANK CHI NHÁNH NINH BÌNH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG


 

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Đề tài:
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – TECHCOMBANK
CHI NHÁNH NINH BÌNH

Họ và tên sinh viên

: PHẠM THỊ DUNG

MSV

: 11G4000043

Lớp

: LTĐH11TCA

Khoa

: TÀI CHÍNH

GVHD

: VŨ THỊ YẾN ANH

Hà Nội, tháng 12 năm 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tên em là: PHẠM THỊ DUNG
Sinh viên lớp: LTĐH11TCA
Khoa: Tài chính

Khóa: 2014-2016

Trường: Học Viện Ngân Hàng
Em xin cam đoan chuyên đề “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản phục
vụ cho vay tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank
Chi nhánh Ninh Bình” là công trình nghiên cứu của riêng em dưới sự giúp đỡ của
Giảng viên VŨ THỊ YẾN ANH. Các số liệu có nguồn gốc rõ ràng, tuân thủ đúng
nguyên tắc, và kết quả trình bày trong chuyên đề thu thập được trong quá trình nghiên
cứu là trung thực, xuất phát từ thực tế.
Hà Nội, ngày 20 tháng 12 năm 2015
Sinh viên


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
TMCP
TSBĐ

CVKH
CVĐG

:
:
:
:
:

CVKS & HTKD

:

ĐGTS
ĐGTSBĐ
MB
KSV
TP
QSD
QSH
GCNQSD
GCNQSH
UBND
TMCP
TSSS

:
:
:
:

:
:
:
:
:
:
:
:

Bất động sản
Thương mại cổ phần
Tài sản bảo đảm
Chuyên viên khách hàng
Chuyên viên định giá
Chuyên viên kiểm soát và hỗ trợ kinh
doanh
Định giá tài sản
Định giá tài sản bảo đảm
Mẫu biểu
Kiểm soát viên
Thành phố
Quyền sử dụng
Quyền sở hữu
Giấy chứng nhận quyền sử dụng
Giấy chứng nhận quyền sở hữu
Ủy ban nhân dân
Thương mại cổ phần
Tài sản so sánh

DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU
LỜI MỞ ĐẦU...................................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1......................................................................................................................................... 3
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ.......................................................................................... 3
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.............................................................................................................. 3

1.1. Tổng quan về bất động sản và định giá bất động sản...............................................3
1.1.1 Khái quát về BĐS.........................................................................................................................................3
1.1.2. Khái quát chung về định giá bất động sản.................................................................................................4
1.1.3. Khái niệm thế chấp bất động sản..............................................................................................................5

1.2. Quy định của ngân hàng về BĐS thế chấp................................................................7
1.2.1. Phân loại bất động sản thế chấp...............................................................................................................7
1.2.2. Các hình thức thế chấp bất động sản........................................................................................................8
1.2.3. Điều kiện bất động sản có thể nhận thế chấp...........................................................................................9

1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS và định giá BĐS............................................9
1.3.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS.........................................................................................................9
1.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá BĐS................................................................................11

1.4. Phương pháp định giá BĐS.....................................................................................12
1.4.1. Phương pháp so sánh..............................................................................................................................12
1.4.2. Phương pháp chi phí................................................................................................................................14
1.4.3. Phương pháp thu nhập (phương pháp vốn hoá)....................................................................................15

1.5. Quy trình định giá BĐS...........................................................................................17
1.5.1. Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá..................................17
1.5.2. Lập kế hoạch định giá..............................................................................................................................17
1.5.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin...............................................................................................17
1.5.5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá................................................................................................19

1.5.6. Lập báo cáo và chứng thư định giá..........................................................................................................19

CHƯƠNG 2....................................................................................................................................... 20
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG
TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – TECHCOMBANK...............................................................20
CHI NHÁNH NINH BÌNH.............................................................................................................. 20

2.1. Khái quát về tình hình hoạt động của Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam. . .20
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển..........................................................................................................20
2.2.2. Chức năng nhiệm vụ................................................................................................................................21
2.1.3. Cơ cấu tổ chức.........................................................................................................................................21
2.1.4 Hoạt động của phòng Quản lý tải sản bảo đảm - Khối tín dụng chi nhánh Ninh Bình và phòng quan hệ
khách hàng tại chi nhánh...................................................................................................................................22

2.2. Quy định của TechcomBank về bất động sản thế chấp..........................................23
2.2.1. Điều kiện về hồ sơ thế chấp....................................................................................................................23


2.2.2. Kiểm tra hiện trạng bất động sản làm thế chấp......................................................................................24

2.3. Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TechcomBank...............26
2.3.1. Tiếp nhận hồ sơ bất động sản thế chấp của khách hàng........................................................................26
2.3.2. Xác định phân cấp định giá tài sản bảo đảm...........................................................................................27
2.3.3. Phân công hồ sơ định giá tài sản bảo đảm..............................................................................................28
2.3.4. Định giá tài sản bảo đảm.........................................................................................................................28
2.3.5. Kiểm soát.................................................................................................................................................29
2.3.6. Quy định về thời gian hoàn thành định giá tài sản bảo đảm..................................................................29

2.4. Nội dung thẩm định bất động sản............................................................................30
2.5.1. Quy định của Ngân hàng về phương thức định giá, tỷ lệ cho vay tối đa.................................................31

2.5.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại TechcomBank...................................................34

2.6. Đánh giá chung về công tác định giá BĐS làm tài sản đảm bảo trong hoạt động
cho vay tại Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam.....................................................39
2.6.1. Kết quả đạt được.....................................................................................................................................39
2.6.2. Hạn chế và nguyên nhân..........................................................................................................................41

CHƯƠNG 3....................................................................................................................................... 44
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC......................................................................... 44
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI................................................................44
NGÂN HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM.......................................................................... 44

3.1. Định hướng phát triển Ngân hàng trong tương lai..................................................44
3.1.1. Tầm nhìn chiến lược................................................................................................................................44
3.1.2. Định hướng phát triển hoạt động thế chấp bất động sản......................................................................45

3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác định giá Bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân
hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam chi nhánh Ninh Bình...............................................46
3.2.1. Giải pháp từ phía Ngân hàng...................................................................................................................46
3.2.2. Giải pháp từ phía Nhà nước....................................................................................................................49

3.3. Một số kiến nghị......................................................................................................52
3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền...............................................................52
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.........................................................................................56
3.3.3. Kiến nghị với TechcomBank.....................................................................................................................56

KẾT LUẬN......................................................................................................................................... 58


MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU...................................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1......................................................................................................................................... 3
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ.......................................................................................... 3
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.............................................................................................................. 3

1.1. Tổng quan về bất động sản và định giá bất động sản...............................................3
1.1.1 Khái quát về BĐS.........................................................................................................................................3
1.1.2. Khái quát chung về định giá bất động sản.................................................................................................4
1.1.3. Khái niệm thế chấp bất động sản..............................................................................................................5

1.2. Quy định của ngân hàng về BĐS thế chấp................................................................7
1.2.1. Phân loại bất động sản thế chấp...............................................................................................................7
1.2.2. Các hình thức thế chấp bất động sản........................................................................................................8
1.2.3. Điều kiện bất động sản có thể nhận thế chấp...........................................................................................9

1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS và định giá BĐS............................................9
1.3.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS.........................................................................................................9
1.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá BĐS................................................................................11

1.4. Phương pháp định giá BĐS.....................................................................................12
1.4.1. Phương pháp so sánh..............................................................................................................................12
1.4.2. Phương pháp chi phí................................................................................................................................14
1.4.3. Phương pháp thu nhập (phương pháp vốn hoá)....................................................................................15

1.5. Quy trình định giá BĐS...........................................................................................17
1.5.1. Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá..................................17
1.5.2. Lập kế hoạch định giá..............................................................................................................................17
1.5.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin...............................................................................................17
1.5.5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá................................................................................................19
1.5.6. Lập báo cáo và chứng thư định giá..........................................................................................................19

CHƯƠNG 2....................................................................................................................................... 20
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG
TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – TECHCOMBANK...............................................................20
CHI NHÁNH NINH BÌNH.............................................................................................................. 20

2.1. Khái quát về tình hình hoạt động của Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam. . .20
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển..........................................................................................................20
2.2.2. Chức năng nhiệm vụ................................................................................................................................21
2.1.3. Cơ cấu tổ chức.........................................................................................................................................21
2.1.4 Hoạt động của phòng Quản lý tải sản bảo đảm - Khối tín dụng chi nhánh Ninh Bình và phòng quan hệ
khách hàng tại chi nhánh...................................................................................................................................22

2.2. Quy định của TechcomBank về bất động sản thế chấp..........................................23
2.2.1. Điều kiện về hồ sơ thế chấp....................................................................................................................23
2.2.2. Kiểm tra hiện trạng bất động sản làm thế chấp......................................................................................24


2.3. Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TechcomBank...............26
2.3.1. Tiếp nhận hồ sơ bất động sản thế chấp của khách hàng........................................................................26
2.3.2. Xác định phân cấp định giá tài sản bảo đảm...........................................................................................27
2.3.3. Phân công hồ sơ định giá tài sản bảo đảm..............................................................................................28
2.3.4. Định giá tài sản bảo đảm.........................................................................................................................28
2.3.5. Kiểm soát.................................................................................................................................................29
2.3.6. Quy định về thời gian hoàn thành định giá tài sản bảo đảm..................................................................29

2.4. Nội dung thẩm định bất động sản............................................................................30
2.5.1. Quy định của Ngân hàng về phương thức định giá, tỷ lệ cho vay tối đa.................................................31
2.5.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại TechcomBank...................................................34

2.6. Đánh giá chung về công tác định giá BĐS làm tài sản đảm bảo trong hoạt động
cho vay tại Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam.....................................................39
2.6.1. Kết quả đạt được.....................................................................................................................................39
2.6.2. Hạn chế và nguyên nhân..........................................................................................................................41

CHƯƠNG 3....................................................................................................................................... 44
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC......................................................................... 44
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI................................................................44
NGÂN HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM.......................................................................... 44

3.1. Định hướng phát triển Ngân hàng trong tương lai..................................................44
3.1.1. Tầm nhìn chiến lược................................................................................................................................44
3.1.2. Định hướng phát triển hoạt động thế chấp bất động sản......................................................................45

3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác định giá Bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân
hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam chi nhánh Ninh Bình...............................................46
3.2.1. Giải pháp từ phía Ngân hàng...................................................................................................................46
3.2.2. Giải pháp từ phía Nhà nước....................................................................................................................49

3.3. Một số kiến nghị......................................................................................................52
3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền...............................................................52
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.........................................................................................56
3.3.3. Kiến nghị với TechcomBank.....................................................................................................................56

KẾT LUẬN......................................................................................................................................... 58


1

LỜI MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài.
Để phục vụ công tác cho vay tại ngân hàng thì tài sản dùng thế chấp là cần thiết
để phòng ngừa rủi ro trong đó chủ yếu là BĐS và thực tế là việc định giá BĐS thế
chấp vẫn thường diễn ra tình trạng bất cập trong công tác tổ chức định giá khiến cho
việc xác định giá trị của BĐS, việc xây dựng khung giá đất thị trường thường không
sát với giá trị thực của BĐS… từ những bất cập trên, sau thời gian thực tập tại Ngân
hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam em đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác định giá
bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh
Ninh Bình” làm chuyên đề tốt nghiệp.
2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
Mục tiêu nghiên cứu: Về mặt lý thuyết, chuyên đề làm rõ cơ sở khoa học về hoạt
động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng. Trên cơ sở đó, nghiên cứu và phân tích
thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt
Nam - chi nhánh Ninh Bình nhằm thấy được những mặt mạnh và cũng như những mặt
còn hạn chế của công tác định giá BĐS thế chấp qua đó đề xuất một số giải pháp nhằm
hoàn thiện và nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS thế chấp.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu đề tài.
Đối tượng nghiên cứu: Hoàn thiện công tác định giá bất động sản phục vụ công
tác cho vay tại ngân hàng Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Ninh Bình.
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung vào nghiên cứu hoạt động định giá BĐS thế
chấp của TechcomBank tại chi nhánh Ninh Bình.
4. Phương pháp nghiên cứu.
Đó là phương pháp phân tích và so sánh, phương pháp tổng hợp, phương pháp so
sánh…ngoài ra còn sử dụng mô hình kinh tế và thuyết cơ bản về thị trường, kết hợp
với hệ thống bảng biểu đồ thị để minh họa các phương pháp này có mối liên hệ mật
thiết với nhau, trong các phương pháp đó thì phương pháp thống kê thu nhập và sử lý
số liệu là quan trọng nhất là cơ sở cho phương pháp so sánh và phân tích, sau khi thu
nhập xử lý số liệu chính xác giúp đánh giá được các yếu tố tích cực và các yếu tố tiêu
cực ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng. Ngoài ra,

2
đề tài còn xem xét hoạt động thực tiễn của công tác định giá BĐS và tham khảo thêm
một số công trình đã nghiên cứu trong lĩnh vực này.
5. Kết cấu chuyên đề.
Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, chuyên đề bao
gồm 3 chương:
Chương I: Tổng quan về định giá bất động sản
Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân
hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam chi nhánh Ninh Bình
Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản phục vụ cho
vay tại Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam chi nhánh Ninh Bình
Đó là tất cả những vấn đề sẽ được nêu ra và giải quyết lần lượt trong ba chương
của chuyên đề tốt nghiệp này.
Do phạm vi nghiên cứu và trình độ có hạn nên bài viết của em không tránh khỏi
những thiếu sót. Em rất mong sự góp ý của các thầy, cô giáo trong khoa để bài viết của
em được hoàn thiện hơn.


3

CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan về bất động sản và định giá bất động sản
1.1.1 Khái quát về BĐS
1.1.1.1. Khái niệm
Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 thì Bất động sản là các tài sản bao gồm
Đất đai, nhà ở,công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác

do pháp luật quy định.
1.1.1.2. Thuộc tính của bất động sản
- Tính bất động : đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán
nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến
nơi mà họ muốn.
- Tính không đồng nhất: hàng hoá thì rất đa dạng và phức tạp nên ta khó có thể
tìm kiếm được hai tài sản mà nó chỉ có thể tương đồng về đặc điểm.
- Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy
về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên.
- Tính bền vững: Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu
sản xuất đặc biệt mà không tài sản nào có thể thay thế được và mang lại lợi ích cho
chủ sở hữu nên nó mang tính vĩnh viễn.
1.1.1.3. Đặc trưng của bất động sản
- Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: nhìn chung cung đối với BĐS là
tương đối kém đàn hồi với những tahy đổi của giá cả.
- Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: do BĐS là một
tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua bán BĐS phải được cân nhắc thận
trọng dẫn đến thời gian mua bán giao dịch thường dài so với các tài sản khác, điều đó
dẫn đến chi phí mua bán giao dịch cao.
- Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: BĐS là một hàng hoá đặc
biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hoá
thành tiền mặt kém linh hoạt.


4
- Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: chính vì BĐS có tầm quan
trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần có
phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với vệc sử dụng và chuyển
dịch BĐS vì vậy BĐS chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước.
1.1.2. Khái quát chung về định giá bất động sản

1.1.2.1. Khái niệm
- Khái niệm định giá: Định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài
sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc
thông lệ quốc tế.Khái niệm định giá: Định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá
trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt
Nam hoặc thông lệ quốc tế.
- Khái niệm định giá bất động sản: Là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao
nhất về các khoản thu nhập mà BĐS có thể tạo ra cho chủ thể sở hữu hoặc chủ thể sử
dụng BĐS cho một mục đích, tại một thời điểm cụ thể, trong một thị trường cụ thể.
1.1.2.2. Mục đích và vai trò của định giá bất động sản
Mục đích định giá bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, mọi hoạt động kinh doanh đều
chịu tác động của khái niệm giá trị. Việc định giá nhằm hướng tới mục tiêu tìm kiếm
giá trị hợp lý của BĐS trên thị trường. Chính vì vậy, định giá giá trị BĐS rất quan
trọng trong các quyết định mua - bán, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, đền bù khi Nhà
nước thu hồi đất, đầu tư, thừa kế.
Vai trò của định giá bất động sản
Định giá BĐS là căn cứ, nền tảng cần thiết để thực hiện quản lý tài sản có hiệu
quả bao gồm từ việc sử dụng tài sản đến việc mua các tài sản mới và chuyển nhượng
các tài sản hiện đang sử dụng. Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng,
định giá đất và công trình trên đất.
1.1.2.3. Nguyên tắc định giá bất động sản
a. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
- Nội dung của nguyên tắc là: một bất động sản có thể sử dụng vào nhiều mục
đích và đưa lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa
nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.


5
b.Nguyên tắc thay thế.

Trong thực tế, một bất động sản có rất nhiều cách sử dụng khác nhau và một
cách sử dụng có nhiều bất động sản có thể đáp ứng được. Người mua không bao giờ
trả giá cao hơn cho bất động sản có cùng công năng với bất động sản khác
c. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
Khi ước tính giá trị ta luôn dựa trên các triển vọng tương lai, định giá bất động
sản cũng phải có nhiệm vụ dự kiến các khoản lợi ích mà người sở hữu bất động sản
nhận được, những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có thể ảnh hưởng trực
tiếp đến giá trị thị trường của bất động sản đó.
d. Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của bất động sản hay một bộ phận cấu thành nên bất động sản phụ thuộc
vào sự có mặt của nó và sẽ làm cho giá trị của bất động sản tăng lên hay giảm đi.
Chính vì vậy, khi định giá bất động sản, thẩm định viên phải xem xét đến giá trị của sự
đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình.
e. Nguyên tắc cung cầu.
Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi tác động qua lại của cung
- cầu, nó có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung Như vậy
khi định giá BĐS người định giá phải tiến hành phân tích cung, cầu về BĐS, đánh giá
các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu
hướng vận động của cung - cầu bất động sản.
f. Nguyên tắc phù hợp
Phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất cho tất cả các yếu tố cấu thành BĐS, phù
hợp với các yếu tố bên ngoài như hạ tầng, môi truờng, phù hợp với quan niệm và tập
quán sử dụng BĐS.
Ngoài những nguyên tắc trên, khi định giá BĐS, người đinh giá phải dựa trên
những nguyên tắc như nguyên tắc về sự thay thế, nguyên tắc về sự cân bằng trong sử
dụng đất và phát triển, nguyên tắc về sự hoà hợp, nguyên tắc ngoại ứng, nguyên tắc về
sự hoà hợp, nguyên tắc giảm giá trị do những bất động sản khác...
1.1.3. Khái niệm thế chấp bất động sản
1.1.3.1. Khái niệm thế chấp bất động sản
Thế chấp BĐS là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và

6
BĐS nói riêng. Để có vốn kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp BĐS
tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, do vậy trong nền kinh tế cạnh tranh như hiện nay
thế chấp BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò rất quan trọng, giúp thúc
đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, rút ngắn thời gian sản xuất, tiết kiệm chi phí, tăng
cường công tác quản lý Nhà nước về BĐS nói chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ
có vậy, nhờ thế chấp BĐS mà các tổ chức tín dụng tránh khỏi được rủi ro khi cho vay
và hoạt động có hiệu quả hơn.
1.1.3.2. Đặc điểm của bất động sản thế chấp
- Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác động khá lớn
của thị trường. Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, giá trị của bất động
sản thế chấp luôn luôn được định giá thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp.
- Do đặc điểm của bất động sản là không thể di dời, nên bất động sản đem thế
chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến bất động
sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Đặc điểm này cũng được
quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là thuộc quyền sở hữu của toàn dân, các tổ
chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu đất. Tài sản bảo
đảm là bất động sản thế chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố là hiện vật còn
bất động sản thế chấp chỉ là các quyền về bất động sản.
- Vì thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp người chủ bất động sản vẫn
được sử dụng, khai thác bất động sản đó nhưng không được và cũng không thể trao
đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị trường.

1.1.4. Sự cần thiết của định giá bất động sản
1.1.4.1. Nói chung
Mục đích định giá bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, mọi hoạt động kinh doanh đều

chịu tác động của khái niệm giá trị. Việc định giá nhằm hướng tới mục tiêu tìm kiếm
giá trị hợp lý của BĐS trên thị trường. Chính vì vậy, định giá giá trị BĐS rất quan
trọng trong các quyết định mua - bán, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, đền bù khi Nhà
nước thu hồi đất, đầu tư, thừa kế.
Vai trò của định giá bất động sản


7
Định giá BĐS là căn cứ, nền tảng cần thiết để thực hiện quản lý tài sản có hiệu
quả bao gồm từ việc sử dụng tài sản đến việc mua các tài sản mới và chuyển nhượng
các tài sản hiện đang sử dụng. Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng,
định giá đất và công trình trên đất.
1.1.4.2. Trong cho vay có tài sản đảm bảo
Hoạt động định giá đất là một khâu rất quan trọng trong quy trình tín dụng tại
Ngân hàng hiện nay. Kết quả định giá là căn cứ, cơ sở để các Ngân hàng xét duyệt
khoản vay cho khách hàng. Đồng thời, giá trị định giá càng chính xác, phù hợp và xác
thực với thị trường sẽ đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng và hạn chế được
rủi ro cho Ngân hàng.
Việc cấp tín dụng tại các ngân hàng trước hết dựa trên cơ sở tin cậy, có độ an
toàn cao nhất. Khi cho vay, các ngân hàng luôn kỳ vọng khách hàng sẽ lựa chọn
phương án đầu tư tốt nhất và thực hiện hiệu quả phương án đó để có đủ nguồn hoàn trả
đầy đủ cả gốc và lãi vay. Tuy nhiên, vấn đề không đơn giản như vậy khi nhiều khách
hàng sử dụng vốn vay kém hiệu quả, gây tổn thất tài chính hay ngân hàng không phân
biệt được khách hàng do sự lựa chọn đối nghịch.
Như vậy có thể nói cho vay có tài TSĐB là một trong những cơ chế tốt nhất để
giảm thiểu rủi ro tín dụng cho ngân hàng, đảm bảo hoạt động an toàn cho cả hệ thống.
1.2. Quy định của ngân hàng về BĐS thế chấp
1.2.1. Phân loại bất động sản thế chấp
BĐS rất phong phú về chủng loại, kích cỡ, tính năng… Do vậy tài sản thế chấp là
BĐS cũng rất đa dạng và phong phú. BĐS thế chấp bao gồm:

- Nhà ở, công trình gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó và các tài sản khác gắn liền với đất.
- QSD mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
- Trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ, thì vật phụ cũng thuộc tài sản thế
chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài
sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận.
- Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cũng thuộc tài sản thế chấp,
nếu các bên có sự thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định và trường hợp tài sản thế
chấp được bảo hiểm thì khoản tiền thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp.


8
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.2.2. Các hình thức thế chấp bất động sản
Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng
Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thế
chấp) thỏa thuận chuyển quyền sở hữu (QSH) cho ngân hàng khi không thực hiện
được nghĩa vụ trả nợ. Theo hình thức này, khi người đi vay không thanh toán được nợ,
ngân hàng được quyền bán BĐS hoặc cho thuê với tư cách là người chủ sở hữu mà
không cần thực hiện các thủ tục tố tụng để nhờ sự can thiệp của tòa án.
Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường) là hình thức thế chấp mà trong đó
ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD) hoặc sở hữu
tài sản để đảm bảo cho món vay. Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ theo
hợp đồng, việc xử lý BĐS phải dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa người đi vay và người
cho vay hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của tòa án nếu có tranh chấp.
Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai
Thế chấp thứ nhất là thế chấp tài sản để đảm bảo cho món nợ thứ nhất. Điều này
nghĩa là người đi vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vay và thế
chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại là thế chấp thứ nhất. Thế chấp thứ nhất có
hai trường hợp: thế chấp cho một bên vay và thế chấp cho nhiều bên vay dưới hình

thức hợp đồng vốn (đồng tài trợ). Trong trường hợp thế chấp cho khoản vay hợp vốn,
việc quản lý BĐS và giấy tờ của tài sản bảo đảm (TSBĐ) do một ngân hàng đại diện.
Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp trong đó người đi vay sử dụng phần giá trị
chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được bảo đảm bằng tài
sản đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai.
Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp
Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do chính vốn vay tạo
nên. Ví dụ như ngân hàng cho vay mua căn hộ và khách hàng sử dụng chính căn hộ đó
để thế chấp cho ngân hàng.
Thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế chấp và tài sản
dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau. Ví dụ, người đi vay thế chấp nhà ở để
vay vốn ngân hàng, sau đó dùng số tiền vay được để đầu tư mua một tài sản khác như
mua nguyên liệu sản xuất, máy móc thiết bị…


9
Thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ thì vật phụ của BĐS cũng
thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật
phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận.
1.2.3. Điều kiện bất động sản có thể nhận thế chấp
Không phải tất cả các BĐS đều có thể thế chấp để vay vốn, muốn thế chấp để
vay vốn, đòi hỏi các BĐS đó phải có những điều kiện nhất định.
- BĐS đó thuộc QSH của khách hàng vay, bên bảo lãnh. Đối với BĐS là nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất, phải thuộc QSD của khách hàng cho vay, bên
bảo lãnh với QSD đất.
- BĐS đó phải được phép giao dịch hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển
nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
- BĐS đó không có tranh chấp tức là BĐS không có tranh chấp về quyền và
nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và

phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những cam kết của mình.
- BĐS đó phải đảm bảo dễ chuyển nhượng
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS và định giá BĐS
1.3.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS
1.3.1.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp tới giá BĐS
a. Nhóm các yếu tố tự nhiên
- Vị trí của thửa đất: Trên thực tế chúng ta cũng thấy được những thửa đất nằm ở
trung tâm thành phố, đô thị, rồi tại các ngã 3, ngã 4, trên các trục đường giao thông
quan trọng bao giờ cũng có giá trị hơn những thửa đất ở các vị trí khác. Như vậy xem
xét đánh giá ưu thế về vị trí của thửa đất là rất quan trọng, nó có liên quan trực tiếp
đến việc xác định giá đất.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện tích
thửa đẩt tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư.
- Địa hình bất động sản tọa lạc: Đặc điểm trên đất và dưới lòng đất (độ dày của
lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý, độ màu mỡ của đất, độ tơi xốp của
đất....) Những yếu tố trên ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị của thửa đất.
- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản (đối với BĐS là nhà ở hoặc


10
các công trình xây dựng khác): hình ảnh bên ngoài của BĐS có ảnh hưởng trực tiếp tới
giá trị BĐS thế chấp. Nếu hai BĐS có cùng chi phí xây dựng, BĐS nào có kiến trúc
phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại
- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị BĐS thế chấp.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường
hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị
BĐS giảm sút và ngược lại
b. Nhóm các yếu tố kinh tế
- Khả năng mang lại thu nhập từ thửa đất: Khi khả năng tạo ra thu nhập từ thửa

đất càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất
lượng càng tốt thì giá trị BĐS càng gia tăng
- Chế độ bảo dưỡng và sửa chữa BĐS
- Những chi phí cần thiết phải bỏ ra ngay sau khi mua BĐS để sửa chữa
- Biến động vật giá: Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng
thể hiện được tính đảm bảo giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh
hưởng của thị trường nhà đất. Điều đó cũng nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu
trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất.
- Lãi suất: Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi
trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế
chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá phải luôn luôn nắm
được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm
nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động lãi suất
c. Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch và thị trường
- Tính hữu dụng của BĐS
- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường
- Điều kiện bán
+ Hình thức thanh toán
+ Thời gian thanh toán
1.3.1.2. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến giá đất


11
- Tình trạng của thửa đất: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở
hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có.
- Quy hoạch sử dụng đất gắn với BĐS thế chấp: Nếu như mục đích sử dụng BĐS
thế chấp không đúng với quy hoạch thì giá của BĐS thế chấp sẽ giảm đi đáng kể.
- Các quy định về xây dựng, các hạn chế về quyền sử dụng đất: Tình trạng cho
thuê, thế chấp, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất...

1.3.1.3. Các yếu tố chung bên ngoài
a. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô
- Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng cảu hệ thông tín dụng trong vùng
- Số lượng các lô,đất trống trong vùng, mức giá bình quân các đất trong vùng
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng
trong vùng, tỷ lệ thuế và mức thuế suất,mức độ lạm phát chung
b. Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ
dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị của thửa đất sẽ
tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như:
Chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân
trong vùng cũng có ảnh hưởng.
1.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá BĐS
- Thị trường BĐS: là một trong những thị trường đầu vào của bất kì loại hình sản
xuất kinh doanh nào trong nền kinh tế thị trường. Đối với các công trình trên đất thì nó
giữ vai trò chủ yếu trong điều hoà cung cấu. Tuy nhiên BĐS là một hàng hoá đặc biệt,
giá cả phụ thuộc phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường. Bên cạnh đó còn phụ
tuộc vào các yếu tố khác xuất phát từ thị trường như sự “đầu cơ”, “cạnh tranh không
lành mạnh”...
- Trình độ của đội ngũ cán bộ định giá.
Nắm vững kiến thức về chuyên môn, về thị trường BĐS cũng như về thị trường
đất đai, về pháp luật đất đai có liên quan hay những quy định về công tác định giá...là


12
điều kiện cơ bản để làm tốt công việc này. Hơn nữa, ngoài chuyên môn, cán bộ định
giá phải là người có lòng yêu nghề và tôn trọng đạo đức nghề nghiệp.

- Cơ sở vật chất cho công tác định giá.
Các cơ sở vật chất hỗ trợ cho công tác định giá như: máy ảnh, điện thoại, máy
tính, các phần mềm chuyên dụng...đây là những công cụ hỗ trợ giúp cho người trong
nghề có thể làm tốt công việc của mình.
- Quy định, văn bản của ngân hàng áp dụng cho công tác định giá.
Ngoài việc tuân thủ các quy định của Nhà nước, mỗi ngân hàng đều có những
quy định, văn bản riêng áp dụng cho công tác định giá. Đây là nhân tố ảnh hưởng đến
hoạt động định giá đất đối với mỗi ngân hàng và cũng chính điều này là yếu tố quan
trọng tạo nên sự khác biệt về định giá đất giữa các ngân hàng.
1.4. Phương pháp định giá BĐS
Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu thế và hạn chế nhất định.
Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định gía BĐS cụ thể phụ thuộc vào
ba yếu tố cơ bản:
+ Thuộc tính của BĐS.
+Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường.
+Mục tiêu và nguyên tắc tiến hành định giá.
Trong số những phương pháp đưa ra không có phương pháp nào là chính xác và
duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, các phương pháp còn lại mang
tính hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả cảu phương pháp thích hợp nhất.
1.4.1. Phương pháp so sánh
1.4.1.1. Khái niệm
Phương pháp so sánh là việc định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp thửa
đất, khu đất mục tiêu với các thửa đất, khu đất tương tự đã được giao dịch thành công
hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định
giá để ước tính giá trị của thửa đất mục tiêu.
Đây là phương pháp quan trọng nhất, thông dụng nhất và cũng thường được sử
dụng không chỉ ở Việt Nam mà ở các nước trên thế giới.
1.4.1.2. Các bước thực hiện
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh phải tiến hành các bước sau đây:

13
Bước 1: Xác định BĐS mục tiêu
- Xác định các yếu tố liên quan đến vị trí , mặt tiền của BĐS mục tiêu
- Nghiên cứu các thông tin, kĩ thuật về BĐS như: diên tích, chiều ngang , hình
thể, kết cấu, tuổi thọ, thời gian xây dựng, khả nawg khai thác công dụng.
- Nghiên cứu các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS và các ràng buộc khác.
Bước 2: Thu thập thông tin
Những thông tin cần thu thập về thửa đất bao gồm: vị trí, hiện trạng sử dụng đất,
điều kiện về kết cấu hạ tầng, môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan,
nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã
hội, trình độ dân trí), các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển nhượng, giao dịch
hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công, mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá
quyền sử dụng đất, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời
điểm khảo sát để có thể xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
Bước 3: Kiểm tra các thông tin thu thập được để xác định lựa chọn nhóm BĐS so
sánh phù hợp nhất
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, CVĐG tiến hành tổng
hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa
đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Cần lựa chọn được 3 – 6 thửa đất,
khu đất có thể so sánh được để đảm bảo tính chính xác của kết quả định giá.
Bước 4: Thực hiện điều chỉnh giá bán (tăng lên, giảm đi) của các thửa đất, khu
đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá như sau:
Giá trị ước
tính

của

thửa

đất, =

khu đất cần

Giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
của từng thửa đất,

Mức tiền điều chỉnh về giá hình
+

thành từ những yếu tố khác biệt của
từng thửa đất, khu đất so sánh với

khu đất so sánh
thửa đất, khu đất cần định giá
định giá
Bước 5: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách hoà hợp các chỉ số giá
trị nhận được từ bước 3.
1.4.1.3. Ưu, nhược điểm của phương pháp
a. Ưu điểm
Là phương pháp đơn giản, dễ áp dụng do không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.


14
Đây là phương pháp dựa vào giá trị thị trường do đó phản ánh một cách chính xác nhất
về giá trị thị trường của thửa đất, khu đất cần định giá, vì vậy có cơ sở vững chắc để
khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận, hơn nữa đây còn là phương pháp cơ sở cho
các phương pháp định giá khác.

b. Nhược điểm
Tính chính xác của kết quả định giá phụ thuộc vào chất lượng của thông
tin.Trong trường hợp thông tin thu được không chính xác, đầy đủ sẽ ảnh hưởng đến
giá trị thực của mảnh đất, khu đất cần định giá. Các thông tin giao dịch thực thu được
thường mang tính lịch sử tức là các giao dịch đã diễn ra trong quá khứ, mặc dù thời
gian thu thập là gần đây nhưng CVĐG sẽ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các thông
tin dựa trên các điều chỉnh của các thay đổi trong thị trường. Quá trình điều chỉnh
cũng dựa vào kinh nghiệm và kiến thức thị trường của CVĐG do đó phương pháp này
chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan.
1.4.1.4. Điều kiện áp dụng
- Phương pháp so sánh được áp dụng để dịnh giá cho các yêu cầu mua bán, thế
chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản.
- Phương pháp só sánh thường được áp dụng tốt nhất BĐS có tính đồng nhất cao,
đất trống, các căn hộ chung cư, các dãy nhà liền kề đươc xây dựng một kiểu.
1.4.2. Phương pháp chi phí
1.4.2.1. Khái niệm
Phương pháp chi phí là việc định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản
tương tự tài sản cần định giá và coi đây là một vật thay thế.
1.4.2.2. Các bước thực hiện
Bước1: Ước tính giá trị mảnh đất cần định giá, coi đó là mảnh đất trống
Bước2: Ước tính các chi phí h ện tại để xây dựng alij hoặc thay thế công trình
hiện có trên đất
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng hiện có
trên mảnh đất
Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS théo công thức:
Giá trị
BĐS

Chi phí thay

Giá trị
=

của miếng
đất

+

thế công trình
xây dựng trên
đất

Mức giảm giá
-

tích luỹ


15
1.4.2.3. Ưu, nhược điểm của phương pháp
a. Ưu điểm
- Phương pháp này được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích
hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các bất động sản rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu
và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai.
- Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho các giao
dịch và mục đích riêng biệt.
b. Nhựợc điểm
- Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều
bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
- Các yếu tố giảm giá phụ thuộc vào ý chủ quan người định giá.

- Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm
và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật kiến trúc và kết cấu công trình xây dựng.
- Phương pháp này chỉ được sử dụng trong trường hợp không có các bằng chứng
thị trường, BĐS không có khả năng để so sán, hay các BĐS mang tính chuyên biệt.
1.4.2.4. Các trường hợp áp dụng
Phương pháp chi phí được sử dụng để định giá các BĐS ít có cầu thị trường và
hiếm khi được mua bán, trao đổi trên thị trường và cho một số mục đích như:
- Định giá cho các BĐS công cộng như trường học, nhà thờ…
- BĐS chuyên dùng : nhà máy điện, nhà máy lọc dầu
- Các BĐS trong điều kiện không đủ thông tin để thực hiện phương pháp so sánh.
1.4.3. Phương pháp thu nhập (phương pháp vốn hoá)
1.4.3.1. Khái niệm
Phương pháp vốn hóa là phương pháp chuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm
trong tương lai về giá trị vốn hiện tại. Phương pháp thu nhập được xây dựng trên việc
tuân thủ các nguyên tắc dự kiến các lợi ích trong tương lai và chủ yếu được áp dụng
đối với các BĐS, thửa đất tạo thu nhập
1.4.3.2. Trình tự thực hiện
- Ước tính tổng thu nhập tiềm năng của một năm của BĐS khi ở mức đầy đủ.
- Tính tổng thu nhập hiệu quả là thu nhập dự báo nhận được từ tất cả các hoạt
động của BĐS đã được điều chỉnh do khoản thất thu tiền thuê, do bỏ trống hoặc do


16
không thu được tiền thuê.
- Tính thu nhập hoạt động ròng là thu nhập thực tế hay dự báo còn lại sau khi đã
trừ đi chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả nhưng trước khi trừ đi tiền lãi vay
thế chấp và khấu hao sổ sách.
- Tính tỷ lệ vốn hóa bằng cách phân tích doanh số thu nhập của BĐS tương tự đã
bán trên thị trường hay kỳ vọng đầu tư BĐS của những người tham gia thị trường.
Có 2 phương pháp vốn hóa:

+ Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Giá BĐS =

NOI
R0

Trong đó:
NOI: Thu nhập hoạt động ròng
R0: Tỷ lệ vốn hóa chung
+ Phương pháp vốn hóa gián tiếp: Giá trị BĐS =

CF1
CF2
CFn
+
+ ... +
1
2
(1 + r ) (1 + r )
(1 + r ) n

Trong đó:
CFi: Dòng tiền ròng hàng năm
r: Tỷ suất lợi tức
1.4.3.3. Ưu, nhược điểm của phương pháp
a. Ưu điểm
- Là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp
những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn giản.
- Phương pháp này có thể đạt được độ chính xác cao khi có các chứng cứ về các
thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ

tin cậy cao.
b. Nhược điểm
- Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ,
chất lượng, thời hạn thuê….
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước sự thay đổi của các tham số tính toán.
1.4.3.4. Điều kiện áp dụng:
- Phù hợp khi định giá bất động sản có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn
định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.


17
- Với bất động sản cho thuê nhưng hợp đòng đã hết hạn đang cần tính toán dự
báo tiền thuê trên thị trường.
1.5. Quy trình định giá BĐS
1.5.1. Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và loại hình giá trị làm cơ sở
định giá
Trong bước này, cần xác định được những nội dung sau:
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế kỹ thuật của thửa đất cần định giá
- Mục đích định giá
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kết quả
định giá
- Những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong khi xác định đối tượng định giá
- Xác định thời điểm định giá
- Xác định nguồn dữ liệu, thông tin cần thiết cho định giá
- Xác định cơ sở giá trị của quyền sử dụng đất
1.5.2. Lập kế hoạch định giá
Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những công việc phải
làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc
đinh giá. Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc sau :

- Xác đinh các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các
quyền gắn với tài sản được mua bán và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy
và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,
thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
1.5.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
1.5.2.1. Khảo sát hiện trường
Cần khảo sát và thu thập thông tin về:
- Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả
pháp lý liên quan đến bất động sản.
- Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công
trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông,


18
điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa
chữa…
- Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo
sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm
định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác
nhau.
1.5.2.2. Thu thập thông tin
Phải thu thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so
- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái
người mua - người bán tiềm năng.

- Các thông tin về tính pháp lý của BĐS.
- Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị,
những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản
thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận.
- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích
sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở
hạ tầng…).
Trong quá trình thu thập thông tin, CVĐG phải dựa vào thông tin thu thập từ
nhiều nguồn khác nhau và phải ghi chép, nêu rõ nguồn thông tin để có cơ sở đối chiếu,
kiểm chứng.
1.5.4. Phân tích xử lý thông tin
1- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
2- Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá.
a. Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường.
Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ thu
nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với
những người mua tiềm năng.
b. Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản.
- Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những tài
sản tương tự hiện có trên thị trường
- Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá.