Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá thế kỷ

LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, em xin chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn – Tiến sĩ Nguyễn
Thị Đào đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt thời gian thực hiện khóa luận
này.
Ngoài ra, em cũng mong muốn thông qua khóa luận này, gửi lời cám ơn sâu
sắc đến các thầy cô giáo đang giảng dạy tại trường Học viện Ngân hàng, những
người đã trực tiếp truyền đạt cho em các kiến thức về kinh tế từ những môn học cơ
bản nhất, giúp em có được một nền tảng về chuyên ngành học như hiện tại để có thể
hoàn thành đề tài nghiên cứu này.
Bên cạnh đó, em xin cảm ơn các anh chị trong phòng nghiệp vụ của Công ty
cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ đã tạo điều kiện, giúp đỡ cũng như cung cấp số liệu,
thông tin và tận tình hướng dẫn em trong suốt thời gian làm khóa luận.
Em xin chân thành cảm ơn !
Hà Nội, ngày 18 tháng 5 năm 2016
Sinh viên
Phạm Hồng Vân


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các tài liệu, trích
dẫn, kết quả nêu trong khóa luận đều có nguồn gốc rõ ràng và trung thực, xuất phát
từ tình hình thực tế của Công ty.
Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan này.
Hà Nội, ngày 18 tháng 5 năm 2016
Sinh viên
Phạm Hồng Vân


MỤC LỤC
1.1.Khái quát về bất động sản. 3
1.1.1.Khái niệm bất động sản. 3

1.1.2.Đặc điểm cơ bản của bất động sản. 5
1.1.3. Phân loại bất động sản 6
1.2. Khái quát chung về định giá bất động sản 11
1.2.1. Khái quát về giá trị bất động sản. 11
1.2.2. Khái niệm định giá bất động sản. 16
1.2.2.1. Khái niệm 16
1.2.2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản 17
1.2.3. Quy trình định giá bất động sản. 20
1.2.4. Phương pháp định giá bất động sản 23
1.2.4.2. Các phương pháp định giá bất động sản 25
2.1.2. Kết quả kinh doanh của công ty thẩm định giá Thế Kỷ 36
2.2. Thực trạng về việc áp dụng nội dung quy trình và phương pháp định giá
bất động sản tại Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ 38
2.2.1. Các cơ sở pháp lý của hoạt động định giá bất động sản tại Công
ty thẩm định giá Thế Kỷ 38
2.2.2. Quy trình định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá Thế
Kỷ 41
2.2.3. Phương pháp định giá bất động sản tại Công ty cổ phần thẩm
định giá Thế Kỷ 42
2.2.4. Ví dụ minh họa về áp dụng nội dung quy trình và phương pháp
định giá bất động sản tại Công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ 45
2.3. Đánh giá việc áp dụng quy trình và phương pháp định giá bất động sản
tại công ty thẩm định giá Thế Kỷ 58
2.3.1. Những kết quả đạt được. 58
2.3.2 .Hạn chế và nguyên nhân hạn chế 60
3.1.Định hướng phát triển của công ty trong thời gian tới 64


3.2. Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS tại CTCP Thẩm định
giá Thế Kỷ. 65

3.3. Một số kiến nghị với cơ quan có liên quan 68
3.3.1. Kiến nghị với cơ quan Nhà nước 68
3.3.2. Kiến nghị với Bộ Tài chính 69


DANH MỤC VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt
BĐS
TSTĐ
TSSS
SDTNVHQN
TĐV
CENVALUE
DN
NHTM

Tên đầy đủ
Bất động sản
Tài sản thẩm định
Tài sản so sánh
Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Thẩm định viên
Công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ
Doanh nghiệp
Ngân hàng thương mại

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ
Tên
Sơ đồ 2.1.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty thẩm định giá Thế Kỷ
Biểu đồ 2.1.2: Tốc độ tăng trưởng về giá trị tài sản TĐG

Trang
36
37


1

LỜI MỞ ĐẦU
1.Lý do chọn đề tài.
Trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, xu hướng toàn cầu hóa nền kinh tế
thế giới càng diễn ra mạnh mẽ và nhanh chóng, cuốn hút tất cả các quốc gia các dân
tộc trên địa cầu, vì vậy Việt Nam phải tìm cho mình một hướng đi đúng đắn, phù
hợp với tình hình phát triển của nền kinh tế thị trường dưới sự quản lý của Nhà
nước…
Như một nhu cầu cấp thiết trong việc vận hành nền kinh tế xã hội, ngành thẩm
định giá Việt Nam đã ra đời và từng bước đi vào cuộc sống. Có thể nói rằng, ngành
thẩm định giá Việt Nam đã có những bước đi đầu tiên khá muộn so với các nước
trên thế giới, nhưng hiện tại đã và đang phát triển về chiều sâu và rộng. Có thể coi
thẩm định giá là một trong những công cụ góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh
của các doanh nghiệp, của nền kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả
năng cạnh tranh…
Tuy nhiên trong quá trình hình thành và phát triển, hoạt động thẩm định giá
nói chung và thẩm định BĐS nói riêng cũng gặp nhiều bất cập. Giới đầu tư nước
ngoài đánh giá thị trường BĐS Việt Nam còn non trẻ và mới ở giai đoạn đầu của sự
phát triển. Trong khi đó, thị trường BĐS là một trong những thị trường “đầu vào”
của bất kỳ loại hình sản xuất kinh doanh trong nền kinh tế thị trường.
Là sinh viên được học về định giá bất động sản, nay em đang được thực tập tại
công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ, thấy được những hạn chế còn tồn tại trong
quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại công ty. Với mong muốn hoàn

thiện phương pháp và quy trình định giá BĐS tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế
Kỷ và thấy được sự cần thiết của công tác định giá bất động sản trong nền kinh tế
nên em quyết định chọn đề tài:
“ Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại công ty
thẩm định giá Thế Kỷ”
2. Mục tiêu nghiên cứu
Hệ thống, khái quát những vấn đề lý luận chung, nghiên cứu quy trình và
phương pháp định giá BĐS trên lý thuyết


2
Làm rõ thực tế áp dụng quy trình và phương pháp định giá BĐS tại Công ty
Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ và đánh giá được thực trạng về quy trình và phương
pháp định giá bất động sản tại công ty, thấy được những bất cập còn tồn tại trong
công tác định giá bất động sản.
Từ đó, đề xuất những giải pháp để hoàn thiện quy trình và phương pháp định
giá bất động sản tại công ty thẩm định giá Thế Kỷ.
3. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại
công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ
4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng các phương pháp sau để tiến hành nghiên cứu:
Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử.
Nghiên cứu, phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp dựa trên số liệu thực tế do
CENVALUE cung cấp, khảo sát thực tế nghiệp vụ định giá tại công ty.
Kế thừa kết quả nghiên cứu từ các công trình nghiên cứu từ các công trình
nghiên cứu về định giá bất động sản trước đó
5. Kết cấu khóa luận
Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung khóa
luận bao gồm 3 phần:

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung vè nội dung quy trình và phương
pháp định giá bất động sản
Chương 2: Thực trạng về việc áp dụng nội dung quy trình và phương pháp
định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá Thế Kỷ hiện nay.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động
sản tại công ty thẩm định giá Thế Kỷ
Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo công ty cổ phần thẩm định giá Thế
Kỷ, cũng như các anh chị phòng Định giá tài sản đã nhiệt tình giúp đỡ em trong quá
trình thực tập, cung cấp số liệu cũng như khảo sát thực tế.
Em cũng xin cảm ơn cô Nguyễn Thị Đào bộ môn Phân tích tài chính doanh
nghiệp 1 đã giúp đỡ em hoàn thành khóa luận này.


3
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ NỘI DUNG
QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.Khái quát về bất động sản.
1.1.1.Khái niệm bất động sản.
Theo điều 174 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 quy định BĐS là các
tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trường xây dựng đó.
- Các tài sản gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 đươc quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai,
nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản do pháp luật quy định.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế 2005 thì Bất động sản được định nghĩa

là đất đai và công trình do con người tạo ra gắn liền với đất.
Từ những khái niệm nêu trên có thể quan niệm Bất động sản đứng dưới các
quan điểm sau đây:
Thứ nhất: BĐS trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác ở chỗ là
nó không thể di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài. Chúng ta coi tài sản là BĐS khi có
các điều kiện sau đây:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.
- Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng.
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.
- Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của
nó không thay đổi.
- Tồn tại lâu dài.
Từ đó có thể cho thấy rằng tài sản là đất đai, nhà cửa, công trình kiến trúc và


4
các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản gắn liền với đất đai là BĐS khi
chúng tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức năng này sẽ bị mất đi
khi tách ra khỏi đất đai.
Thứ hai: BĐS là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai không di dời
được, do vậy BĐS có tính cố định về vị trí. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS
gắn liền với từng lợi ích cụ thể. Yếu tố vị chí không chỉ được xác định bằng các tiêu
thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bằng khoảng cách
đến các trung tâm, đến các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như
trung tâm thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận.
Đồng thời cũng do đặc điểm trên lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tố
vùng và khu vực. Nhiệm vụ của người định giá là cần phải đánh giá được tác động
của yếu tố vị trí lên giá trị BĐS như điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, kinh tế xã hội
và điều kiện môi trường. Khi có sự thay đổi các yếu tố trên thì giá trị BĐS sẽ thay
đổi theo.

Thứ ba: BĐS cũng là một tài sản đặc biệt, mang tính cá biệt. Sự khác biệt giữa
BĐS trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu và kiến trúc,
khác nhau về hướng, khác nhau về quang cảnh và ngoại cảnh. Bởi vậy giá trị BĐS
của từng BĐS cũng khác biệt cần phải chú ý đến tính dị biệt của từng cá thể BĐS,
không thể đánh giá, so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau.
Thứ tư: BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô diện tích bề mặt do
giới hạn về diện tích đất đai và do yếu tố về vị trí quyết định, điều này dẫn đến sự
khan hiếm về BĐS. Thêm vào đó, quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theo
chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, do đó về lâu dài
giá trị BĐS luôn có xu hướng tang, đặc biệt là ở những khu vực đang phát triển
hoặc những khu vực có tiềm năng phát triển.
Thứ năm: BĐS là loại tài sản chịu ảnh hưởng mạnh của các BĐS liền kề và
chịu tác động rất mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Khi định giá BĐS
cần phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác ra đời.
Ngoài ra BĐS còn là còn là tài sản có giá trị lớn và thời gian tồn tại lâu dài xét
cả trên khía cạnh tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS. Bởi vậy khi đánh giá


5
giá trị BĐS cần phải xem xét và tính toán các chi phí kết tinh trong quá trình hình
thành BĐS và thời gian đem lại thu nhập cho người sử dụng BĐS.
1.1.2.Đặc điểm cơ bản của bất động sản.
- Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm
cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng,
địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời
được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể
cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS
khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau

kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế.
- Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem
như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật
kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian
sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì
vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế
chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí
sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài
hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của
vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an
toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng
cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi
thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các
công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS


6
trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự
hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
- Các tính chất khác:
+ Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,
đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn
nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.

+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng
hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời
gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là
rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu
tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối
nhu cầu và hình thức BĐS.
1.1.3. Phân loại bất động sản
* Phân loại theo đặc tính vật chất
Theo đặc tính vật chất, BĐS gồm:
a) Đất đai
Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất
đai có thể di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là
BĐS );
Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá
trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng đất đai; Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ
yếu, đất đai được phân loại thành các nhóm khác nhau.
b) Các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với công trình
Gồm:


7
- Nhà ở, công trình xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dòi không đáng kể
(Chung cư tại các KĐTM, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng cho
thuê…);
- Các công trình hạ tầng gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng;
- Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông;

Các công trình này phải được đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu
chuẩn đo lường nhất định.
c) Các tài sản khác gắn nền với đất đui
Gồm:
- Vườn cây lâu năm gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
- Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;
- Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao;
- Một số công trình khai thác tài nguyên trong lòng đất (hầm lò…).
d) Ngoài ra, còn có các tài sản khác theo quy định của pháp luật cũng được coi là
BĐS như máy bay, tầu biển, tầu hoả. Vì:
- BĐS là hàng hoá có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và không thể di dời được;
Các BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất, mà đất đai cố định về vị trí, về không
gian và diện tích; Vị trí của BĐS vô cùng quan trọng liên quan đến giá trị và giá cả
BĐS, khả năng sinh lợi và môi trường đầu tư kinh doanh;
- BĐS là hàng hoá có tính bền vững, lâu dài ví dụ: Các công trình xây dựng, công
trình kiến trúc, công trình văn hoá, các toà nhà có độ tuổi rất cao, hàng trăm, hoặc
thậm chí hàng ngàn năm đã qua;
- Hàng hoá BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm;
- Hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;
- Hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau đặc biệt là quá trình đô thị hoá;
- Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà
nước.
* Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất, BĐS gồm: Đất đai và công
trình kiến trúc.


8
1. Đất đai ‘
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 3 nhóm: Nhóm đất nông

nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Trong mỗi nhóm lại
chia thành các loại như sau:
a) Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất
trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất, phòng hộ, đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thuỷ sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
b) Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại
- Đất ở (gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị);
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (gồm đất xây dựng khu công nghiệp;
đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động
khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm);
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng (gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng
các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích
công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các
công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ);
- Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
- Đất làm nghĩa trang, nghía địa;
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
c) Nhóm đất chưa sử dụng{bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng)
Trong mỗi loại được tiếp tục chia cụ thể thành các hạng hoặc vị trí.

9
2. Công trình kiến trúc
- Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán, gồm:
+ Tùy thuộc vào các yêu cầu về kiến trúc, tiện nghi, cảnh quan, môi trường người ta
có sự phân biệt nhà ở thành 2 loại là: nhà chung cư, nhà ở riêng biệt và biệt thự.
Trong loại biệt thự lại được phân chia thành 4 hạng: Từ hạng I đến IV.
+ Tùy thuộc vào yêu cầu về kỹ thuật, độ bền và giá trị của các loại vật liệu và của
các kết cấu chính, như: Cột, móng, dầm, sàn, tường… mà người ta phân chia nhà ở
thành 4 cấp (cấp I có niên hạn sử dụng trên 100 năm, cấp II có niên hạn sử dụng
trên 50 nãm; cấp III có niên hạn sử dụng trên 20 năm; cấp IV có niên hạn sử dụng
dưới 20 năm).
- Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất, như nhà xưởng, kho tàng, mặt bằng khu
công nghiệp.
- Công trình kiến trúc có tính chất thương mại, như cửa hàng cho thuê, chợ, trung
tâm thương mại…
- Khách sạn và văn phòng cho thuê: Tùy thuộc vào các điều kiện vật chất, chất
lượng phục vụ, cảnh quan môi trường… mà khách sạn được chia ra các loại từ 1 – 5
sao.
- Công trình kiến trúc khác, như nhà thờ, bệnh viện, trường học…
* Phân loại theo tính chất đầu tư
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân
thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc
biệt.
a) BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương
mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm
việc v.v…
Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài
sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức
tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này
có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như

phát triển đô thị bển vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại


10
đa số các giao dịch trên TTBĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
b) BĐS không đầu tư xảy dipìg: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp
(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi
trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v…
c) BĐS đặc hiệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá
vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v… Đặc điểm của loại BĐS
này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Ghi chú: Khi đầu tư KDBĐS, có thể phân loại như sau:
* Phân loại theo tính chất, đặc điểm của BĐS được đầu tư:
- Đầu tư kinh doanh nhà ở: Nhà liền kề, nhà biệt thự, chung cư;
- Đầu tư kinh doanh văn phòng;
- Đầu tư kinh doanh siêu thị, trung tâm thương mại;
- Đầu tư kinh doanh khách sạn;
- Đầu tư kinh doanh các khu du lịch sinh thái;
- Đầu tư kinh doanh các khu công nghiệp;
- Các khu vui chơi giải trí, thể thao: sân gôn, khu công viên.
* Phân chia theo hình thức giao dịch:
- Đầu tư xây dựng ra các BĐS để
bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Mua nhà, CTXD để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Thuê nhà CTXD để cho thuê lại;
- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã
có hạ tầng;
- Nhận chuyển nhượng QSDĐ, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho
thuê, thuê QSDĐ đã có hạ tầng để cho thuê lại.
* Phân loại theo hình thức đầu tư BĐS bao gồm:

- Theo chủ đầu tư và hình thức pháp lý của việc đầu tư KDBĐS được phân thành
các loại sau:
+ Các cơ quan, đơn vị thuộc các cơ quan quản lý của Nhà nước;
+ Các doanh nghiệp KDBĐS: Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công


11
ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân;
+ Hợp tác xã;
+ Cá nhân, hộ gia đình.
- Theo nguồn vốn đầu tư cho dự án BĐS có:
+ Đầu tư từ nguồn vốn của Nhà nước;
+ Đầu tư từ vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp;
+ Nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài;
+ Nguồn vốn tín dụng;
+ Nguồn vốn huy động từ các đối tượng khác.
* Phân loại theo khả năng phát triển
Theo khả năng phát triển, BĐS gồm 2 loại:
- BĐS có khả năng phát triển;
- BĐS không có khả năng phát triển.
Việc phân chia BĐS theo các loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý TTBĐS phù hợp với điều kiện kinh
tế - xã hội của nước ta.
1.2. Khái quát chung về định giá bất động sản
1.2.1. Khái quát về giá trị bất động sản.
1.2.1.1. Khái niệm giá trị bất động sản.
Theo lý thuyết của kinh tế thị trường “Giá trị tài sản, hàng hoá, dịch vụ biểu
hiện bằng tiền về những lợi ích mà chúng mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời
điểm nhất định. Trong kinh tế thị trường, giá trị của tài sản, hàng hoá, dịch vụ được
tạo và duy trì bởi mối quan hệ của 4 yếu tố gắn liền với nhau: tính hữu ích; tính

khan hiếm; nhu cầu và khả năng chuyển giao. Thiếu một trong 4 yếu tố đó thì giá trị
thị trường của một tài sản, hàng hoá, dịch vụ không tồn tại.
Biểu hiện của giá trị trong nền kinh tế thị trường là số tiền ước tính của hàng
hoá dịch vụ tại một thời điểm trên một thị trường nhất định.
Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sản
đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua
bán.


12
Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá
chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP)
trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của
một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều
kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành
xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu
tố kích thích thái quá. Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có
thông tin đầy đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán
công khai. Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao
đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán.
Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư dựa
trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư. Để minh họa về giá trị đầu tư, có
thể nêu trường hợp một công ty phát triển nhà tham gia nâng cấp một khu biệt thự
và căn hộ cũ kỹ nhưng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử. Lợi ích
kinh doanh có được từ dự án này có thể không nhiều vì tiền thuê không là phần
thưởng xứng đáng cho chi phí xây dựng mà công ty này đã bỏ ra.
Tuy nhiên, các công ty này sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế để bù đắp
những thiệt thòi khi tiến hành những dự án được nhà nước hay cộng đồng khuyến
khích. Không tính đến ưu đãi về thuế, giá trị thị trường của bất động sản này tương
đối thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi thì giá trị của dự án sẽ được đánh giá

tích cực hơn trong con mắt của các nhà đầu tư.
Nhưng thiết thân nhất với phần lớn con người vẫn là giá trị sử dụng của bất
động sản. Đây là giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và không
hẳn được thể hiện bằng mức giá mà phần lớn những người khác trên thị trường sẵn
sàng trả.
Ví dụ như chủ một ngôi nhà là một người khuyết tật làm có thể bỏ ra 200 triệu
đồng để xây một hồ bơi nước nóng trong nhà vì lý do vật lý trị liệu. Và như vậy giá
trị sử dụng của hồ bơi này tương xứng với số tiền 200 triệu đã bỏ ra. Ngôi nhà này
có thể nằm trong khu vực có mức giá từ 1 đến 1,5 tỉ đồng, tuy nhiên người mua trên
thị trường chỉ muốn trả thêm chừng 80 triệu cho một ngôi nhà có hồ bơi. Như vậy,


13
giá trị thị trường của ngôi nhà này không cao hơn các ngôi nhà khác, chỉ hơn
khoảng 80 triệu nhưng tính về giá trị sử dụng thì nó hấp dẫn hơn.
Trong bất động sản người ta còn quan tâm đến giá trị có thể bảo hiểm tức là
chi phí phải bỏ ra để sửa sang, nâng cấp hay xây dựng lại một bất động sản nào đó.
Ví dụ như số tiền bảo hiểm cho việc xây dựng lại một tòa nhà bị hư hại do hỏa
hoạn, lụt lội... đều dựa trên chi phí xây dựng lại cấu trúc tòa nhà.
Khi đánh giá giá trị có thể bảo hiểm, các chuyên gia định giá thường quan tâm
đến chi phí ước tính để xây lại tòa nhà. giá trị có thể bảo hiểm thường không liên
quan đến phần đất nền vì nói chung đất không bị ảnh hưởng bởi các mối nguy phát
sinh. Ngoài ra, còn phải kể đến giá trị thẩm định gán cho tài sản để đóng thuế. Giá
trị thẩm định thường được tính trên cơ sở giá trị thị trường .
Hai khái niệm giá trị khác mà có thể còn nhiều người chưa quan tâm là giá trị
hoạt động doanh nghiệp liên quan đến hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp
trên một bất động sản nào đó và giá trị thanh lý của bất động sản.
1.2.1.2. Cơ sở giá trị bất động sản.
Định giá BĐS thực hiện trên cơ sở 2 loại giá trị đó là: giá trị thị trường và giá
trị phi thị trường. Việc vận dụng giá trị nào làm cơ sở để định giá phụ thuộc vào

năng lực của thẩm định viên, dữ liệu thu thập được liên quan đến BĐS định giá và
trạng thái thị trường tại thời điểm có giá trị hiệu lực.
Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm
định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn
sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai mà tại đó các bên hành động một
cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
Định giá trên cơ sở giá trị thị trường gắn liền với việc xác định phương án sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS, đây là yếu tố mang tính chất quyết định
đến giá trị thị trường của BĐS.
Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá
yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản
trên thị trường.


14
Có thể hiểu: giá trị phi thị trường là mức giá ước có căn cứ chủ yếu vào công
dụng kinh tế, kỹ thuật, các chức năng của tài sản hơn là căn cứ bào khả năng có thể
mua bán trên thị trường của tài sản đó.
Một số khái niệm giá trị phi thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình
sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị bảo
hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý,…
1.2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối
với BĐS nói chung, cụ thể là:
a. Nhóm các yếu tố tự nhiên
- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì
giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt
đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều
có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung
tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất

cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các
ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những
BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS
là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong
vùng
- Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS
khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp,
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của
BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các
công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến
trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.


15
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của
BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan
trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không
quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt...) làm
cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
b. Nhóm các yếu tố kinh tế
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang
lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu

nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều
hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng
tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
c. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
- Tính hữu dụng của BĐS.
- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
- Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê,
thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế
quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống
của máy bay không được cao quá 3 tầng...)


16
Ngoài ra, các yếu tố khác trong vùng như tình trạng giáo dục, y tế, vấn đề an
ninh, tập quán sinh hoạt của nhừng dân trong khu vực, những yếu tố thuộc về tâm
linh, phong thủy cũng tác động đến giá trị bất động sản.
1.2.2. Khái niệm định giá bất động sản.
1.2.2.1. Khái niệm
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên Chủ tịch Hiệp hội Định giá tài sản
Australia (AVO): “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một
thời điểm có tính đến bản chất của BĐS va mục đích của định giá giá trị của BĐS
đó. Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà
định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu
cầu định giá để hình thành giá trị của chúng.”
Tại Việt Nam, theo Điều 4, Luật Kinh doanh Bất động sản được Quốc hội

thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn,
xác định giá cả của một Bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.”
Từ các quan điểm nêu trên ta thấy, định giá BĐS là sự ước tính giá trị về các
quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định.
Định giá BĐS vừa là nghệ thuật vừa là khoa học về xác định, ước tính giá trị
của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc
điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS.
Định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất
(nếu có).
Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì
cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì BĐS là một đơn vị
thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng.
Hơn nữa do BĐS là một tài sản không di dời được nên giá trị BĐS luôn luôn chịu
sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu
tố đến giá trị của BĐS là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại BĐS, từng
vị trí của BĐS. Vì vậy, việc xác định các quyền đối với BĐS, những yếu tố và mức
độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của BĐS là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính
là công việc của người định giá cần giải quyết.


17
1.2.2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản
Định giá BĐS đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế cũng như
trong đời sống kinh tế-xã hội. Tuy nhiên, ba vai trò quan trọng của định giá BĐS đã
được các nhà nghiên cứu đúc kết là:
Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa trên thị trường. Từ hoạt
động định giá, việc tư vấn, đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều
thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ đảm bảo lợi ích của các bên tham
gia thị trường. Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước
như: Cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi

trung thực hơn.
Định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về giá đất,
đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu chính xác và khách quan. Cơ quan thẩm
định và tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi đối tượng.
Giúp Nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và quản lý
thị trường BĐS nói riêng.
1.2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản
a. Nhân tố chủ quan:
- Cơ sở vật chất phục vụ cho công tác định giá.
Số lượng và chất lượng của cơ sở vật chất như điện thoại, máy ảnh, máy tính,
máy in, bản đồ, các phương tiện đi lại… có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động định
giá của các định giá viên. Khi được cung cấp đầy đủ các cơ sở vật chất có chất
lượng tốt thì việc định giá sẽ được tiến hành thuận lợi, các định giá viên sẽ đưa ra
được giá BĐS chính xác, sát với giá trị thực tế của nó đảm bảo cho hoạt động cho
vay thế chấp của ngân hàng cũng như khách hàng đi vay.
- Trình độ của đội ngũ định giá viên: Định giá Bất động sản là hoạt động phức
tạp, khó khăn hơn các loại tài sản khác vì bất động sản là tài sản có giá trị lớn, thị
trường bất động sản ở Việt Nam là thị trường không hoàn hảo, thông tin không rõ
ràng, có nhiều biến động. Hơn nữa, phần lớn hoạt động định giá mang tính chủ
quan vì vậy người định giá phải có chuyên môn, nghiệp vụ, am hiểu về pháp luật
xây dựng, kinh tế, tài chính, làm việc phải có tinh thần trách nhiệm cao, có khả năng


18
phân tích, dự đoán các khả năng hiện tại và tương lai của tài sản… Các định giá
viên được đào tạo, có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm làm việc sẽ giúp cho
hoạt động định giá đạt được kết quả chính xác. Đây chính là yếu tố quyết định sự
thành công của hoạt động của hoạt động định giá.
- Nội dung, quy trình, phương pháp định giá BĐS: Nhân tố mang tính chất
quyết định, tác động mạnh mẽ nhất đến kết quả định . Với một quy trình chuẩn xác,

rõ ràng, đơn giản thể hiện tính chuyên nghiệp sẽ rút ngắn thời gian và chi phí của
công tác định giá trong khi kết quả định giá lại có tính chính xác cao. Ngoài ra do
tính đặc thù của BĐS mà việc lựa chọn phương pháp định giá là rất quan trọng. Lựa
chọn phương pháp nào cho phù hợp với loại hình BĐS mục tiêu sẽ giúp việc định
giá được tiến hành thuận lợi và hiệu quả
- Nhân tố thông tin: Là tất cả các thông tin về thị trường BĐS nói chung và
các thông tin trực tiếp liên quan đến BĐS cần định giá như: Tình trạng vật chất của
BĐS; Đặc điểm về mặt bằng; Tình trạng pháp lý; Khả năng của BĐS mang lại thu
nhập cho người sử dụng nó; Yếu tố thị trường của các hàng hóa vật liệu liên quan...
Thông tin đầy đủ và chính xác sẽ giúp cho công tác định giá thuận lợi, kết quả định
giá phản ánh đúng với giá trị của BĐS
b. Nhân tố khác quan:
- Quan hệ cung – cầu trên thị trường bất động sản: Khi cung lớn hơn cầu, giá
BĐS sẽ có xu hướng giảm và ngược lại khi cung nhỏ hơn cầu giá BĐS sẽ bị đẩy lên
cao. Điều này cũng gây ảnh hưởng lớn đến hoạt động định giá BĐS cũng như BĐS
thế chấp, do vậy các định giá viên cần phải tìm hiểu, nắm bắt được những thay đổi
của thị trường để đưa ra được mức giá hợp lý.
- Các yếu tố tự nhiên của BĐS: Vị trí, diện tích, hình thể thửa đất, địa hình tọa
lạc của BĐS, hình thức bên ngoài của BĐS… các yếu tố này đều có ảnh hưởng đến
giá của BĐS. Do BĐS không di dời được nên vị trí BĐS ở đâu, môi trường xung
quanh thế nào, vị trí ở gần trung tâm hay xa trung tâm, có thể dùng làm chỗ kinh
doanh hay chỉ dùng để ở, kiến trúc có phù hợp với thị hiếu hay không, môi trường
yên tĩnh hay ồn ào… tất cả đều tác động trực tiếp đến giá BĐS. Do vậy, khi thực


19
hiện hoạt động định giá, các định giá viên cần phải thu thập đầy đủ các thông tin
cần thiết, cần phải xem xét, đánh giá các ưu thế của BĐS.
- Môi trường kinh tế: Môi trường kinh tế tác động rất mạnh mẽ đến công tác
định giá bất động sản thế chấp. Các yếu tố thuộc môi trường kinh tế ảnh hưởng đến

công tác định giá bất động sản có thể là :lãi suất, lạm phát, đầu cơ... Ví dụ như trong
giai đoạn thị trường phát triển quá nóng, giá cả các BĐS không ngừng tăng, tuy
nhiên giá cả BĐS không phản ánh giá trị thật của nó nên việc định giá BĐS gặp rất
nhiều khó khăn. Kết quả định giá không phản ánh đúng giá trị thật của nó.
- Môi trường pháp lý: Hoạt động định giá BĐS phải tuân thủ chặt chẽ các quy
định của nhà nước. Thông qua hệ thống các văn bản pháp luật như Luật đất đai,
Luật kinh doanh bất động sản… và một số các quyết định, thông tư khác, nhà nước
đã thể hiện rõ vai trò quan trọng của mình. Môi trường pháp lý lành mạnh, chặt chẽ
sẽ là yếu tố đầu vào giúp đỡ cho công tác định giá BĐS thế chấp diễn ra khoa học
và hiệu quả hơn. Ngược lại, sự thiếu chặt hay bất cập trong các quy định pháp lý sẽ
dẫn tới những khó khăn trong công tác định giá, kết quả định giá sẽ không phản ánh
giá trị thật của nó. Trong hệ thống các văn bản pháp luật nước ta hiện nay, vẫn còn
tồn tại nhiều bất cập, chồng chéo khó khăn cho hoạt động định giá BĐS. Sự thay
đổi liên tục các văn bản pháp luật và tính hiệu lực của các văn bản pháp luật cũng
có độ trẽ nhất định cũng gây nên những khó khăn cho công tác định giá BĐS thế
chấp. Do đó, khắc phục được những hạn chế trên sẽ là yếu tố quan trọng giúp công
tác định giá BĐS thế chấp hiệu quả hơn.
- Các yếu tố xã hội: Các yêu tố xã hội cũng có tác động lớn đến hoạt động định
giá BĐS thế chấp. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng
của dân số thì giá trị BĐS khu vực đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ.
Mặt khác, các yếu tố khác như chất lượng y tế, giáo dục, trình độ dân trí,… cũng có
ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Vì vậy khi tiến hành định giá, các định giá viên cần
tìm hiểu cụ thể các yếu tố về xã hội của BĐS để định giá một cách chính xác.
- Khách hàng: Tiến độ cũng như kết quả của hoạt động định giá phụ thuộc lớn
vào các thông tin mà khách hàng cung cấp. Nếu những thông tin về BĐS mà khách
hàng cung cấp đáng tin cậy, hợp lệ thì kết quả định giá mới chính xác và ngược lại.


20
1.2.3. Quy trình định giá bất động sản.

Định giá bất động sản được thực hiện theo quy trình sau:
Bước 1: Xác định vấn đề định giá BĐS bao gồm các nội dung:
Thiết lập mục đích, nhiệm vụ của việc định giá;
Nhận biết về BĐS cần định giá: đặc điểm cơ bản về các yếu tố pháp lý, về
kinh tế kỹ thuật của BĐS;
Chọn cơ sở giá trị của định giá và phương pháp định giá BĐS do khách hàng
yêu cầu;
Xác định yêu cầu của khách hàng, người sử dụng kết quả định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch định giá
Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những bước công việc
phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho
cuộc định giá.
Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các
quyền gắn liền với bất động sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về bất động sản, tài liệu so
sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy
và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,
thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin bất động sản.
a, Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:
Đối với bất động sản, định giá viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:
+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các
mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản.