Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã phúc thuận thị xã phổ yên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2013– 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM THỊ THU HIỀN
Khóa luận:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
XÃ PHÚC THUẬN – THỊ XÃ PHỔ YÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN
“2013–2015”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trƣờng

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2012 - 2016

THÁI NGUYÊN – 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM THỊ THU HIỀN
Khóa luận:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
XÃ PHÚC THUẬN – THỊ XÃ PHỔ YÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN
“2013 – 2015”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trƣờng

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Lớp

: K44 - ĐCMT - N02

Khóa học

: 2012 - 2016

Giảng viên hƣớng dẫn : ThS. Dƣơng Thị Thanh Hà

THÁI NGUYÊN – 2016


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá
trình đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên
được tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong
nhà trường.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban chủ
nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá
công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận- Thị xã Phổ Yên-tỉnh
Thái Nguyên giai đoạn 2013– 2015". Trong quá trình thực tập em đã nhận được
sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy, cô giáo, các bạn lớp 44-ĐCMT, các cô chú và
các anh chị Văn phòng đăng ký QSD đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường thị
xã Phổ Yên.
Em xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban giám hiệu trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên.
Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới cô giáo hướng dẫn
Th.s Dương Thị Thanh Hà người đã tận tình hướng dẫn em trong suốt
quá trình nghiên cứu và hoàn thành khóa luận.
Ngoài ra, em xin gửi lời cảm ơn tới các bác, cô chú, anh chịtại Văn
phòng ĐK-QSD Đất, Phlòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Phổ Yên giúp
đỡ em trong quá trình thực tập tốt nghiệp.
Do thời gian nghiên cứu và năng lực bản than còn có hạn, đặc biệt là
kinh nghiệm thực tế còn hạn chế nên đề tài của em không tránh khỏi những
sai sót, em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy, cô giáo và các bạn sinh

viên để khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn.
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2016
Sinh viên
Phạm Thị Thu Hiền


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2014.............................. 31
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2014 ....................... 32
Bảng 4.3: Hiện trạng đất chưa sử dụng năm 2014 .......................................... 33
Bảng 4.4: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận từ năm
2013 – 2015..................................................................................... 34
Bảng 4.5: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận từ
năm 2013- 2015 .............................................................................. 36
Bảng 4.6: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận từ năm
2013 – 2015..................................................................................... 39
Bảng 4.7: Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Phúc Thuận giai đoạn 2013
– 2015 .............................................................................................. 41
Bảng 4.8: Sự hiểu biết của người dân về chuyển QSDĐ ................................ 44
Bảng 4.9: Sự hiểu biết của người dân về chuyển đổi QSDĐ.......................... 46
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng QSDĐ ................ 48
Bảng 4.11: Sự hiểu biết của người dân về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ....... 50
Bảng 4.12: Sự hiểu biết của người dân về tặng cho QSDĐ ............................ 52
Bảng 4.13: Sự hiểu biết của người dân về thừa kế QSDĐ ............................. 53
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của người dân về thế chấp QSDĐError! Bookmark
not defined.
Bảng 4.15: Sự hiểu biết của người dân về bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ........ 56

Bảng 4.16: Sự hiểu biết của người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ ......... 57


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Biểu đồ thể hiện sự hiểu biết của người dân về các hình thức
chuyển quyền sử dụng đất............................................................... 59


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu viết tắt

Nguyên nghĩa

CBQL

Cán bộ quản lý

NDSXPNN

Người dân sản xuất phi nông nghiệp

NDSXNN

Người dân sản xuất nông nghiệp

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân


v

MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ........................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề ....................................................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát............................................................................ 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................. 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................3
1.4.1.Ý nghĩa học tập và nghiên cứu khoa học .......................................... 3
1.4.2.Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................... 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU..................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................................4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài .................................................................... 7
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ................................................................. 8
2.2. Khái quát về chuyền QSDĐ ................................................................................ 10
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ...................................... 10
2.2.2.Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn .................................................... 15
PHẦN 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN

CỨU ................................................................................................................. 20
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 20
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................... 20
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 20
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành........................................................................... 20
3.2.1. Địa điểm tiến hành nghiên cứu ...................................................... 20
3.2.2.Thời gian nghiên cứu ...................................................................... 20
3.3. Nội dung nghiên cứu. ........................................................................................... 20


vi

3.3.1.Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn xã
Phúc Thuận .............................................................................................. 20
3.3.2. Đánh giá hiện trạng quản lý và sử dụng đất trong toàn xã ............ 20
3.3.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo 8 hình thức
chuyển quyền được quy định trong Luật Đất đai 2003. ........................... 21
3.3.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Phúc Thuận về công tác
chuyển quyền sử dụng đất. ....................................................................... 21
3.4. Phương pháp nghiên cứu. .................................................................................... 21
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................ 21
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ sơ cấp ....................................... 21
3.4.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu............................. 21
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 22
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Phúc Thuận ................................... 22
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của xã Phúc Thuận .......................................... 22
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................... 23
4.1.3.Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường
của xã Phúc Thuận ................................................................................... 30
4.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại xã Phúc Thuận .......... 31

4.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất theo các hình thức chuyển
quyền trên địa bàn huyện............................................................................................. 34
4.3.1 Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận
giai đoạn 2013 – 2015 .............................................................................. 34
4.3.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên xã Phúc
Thuận giai đoạn 2013 -2015..................................................................... 35
4.3.3 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại xã
Phúc Thuận giai đoạn 2013 - 2015 .......................................................... 38
4.3.4. Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Phúc
Thuận 2013 – 2015 ................................................................................... 39


vii

4.3.5. Đánh giá công tác để thừa kế quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận
giai đoạn 2013 – 2015 .............................................................................. 40
4.3.6. Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tạị xã
Phúc Thuận giai đoạn 2013– 2015 ........................................................... 42
4.3.7. Đánh giá công tác bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã
Phúc Thuận giai đoạn 2013 – 2015 ......................................................... 43
4.3.8. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã
Phúc Thuận giai đoạn 2013 – 2015 .......................................................... 43
4.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Phúc Thuận về chuyển quyền sử dụng
đất................................................................................................................................... 44
4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Phúc Thuận về những quy
định chung chuyển quyền quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra ......... 44
4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Phúc Thuận về các hình
thức chuyển quyền sử dụng đất ................................................................ 45
4.4.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Phúc Thuận về cá hình
thức chuyển quyền sử dụng đất ................................................................ 58

4.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục để đẩy mạnh
công tác chuyển quyền sử dụng đất............................................................................ 59
4.5.1. Thuận lợi ........................................................................................ 59
4.5.2. Khó khăn ........................................................................................ 60
4.5.3. Giải pháp ........................................................................................ 60
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................... 62
5.1. Kết Luận ................................................................................................................ 62
5.2. Kiến Nghị .............................................................................................................. 63
TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Đất
đai được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt bởi nó không chỉ là đối tượng lao
động mà còn là tư liệu lao động. Không chỉ vậy, đất đai còn có vị trí cố định,
tính giới hạn về không gian, tính vô hạn về thời gian sử dụng. Những đặc tính
đó không một loại tư liệu nào có thể thay thế trong quá trình sản xuất. Đất đai
là loại tài nguyên không tái tạo và nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của
Việt Nam, là nguồn tài nguyên giới hạn về số lượng, vị trí cố định trong
không gian, và không thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con
người. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai
một cách phù hợp và hiệu quả, Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện
các văn bản luật để quản lý nguồn tài nguyên quý giá này. Nhưng chỉ đến
Luật Đất đai năm 2003, chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ
thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện
chúng. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013

ra đời, hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 2003, những
vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức
chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như những vấn đề liên
quanđến nền kinh tế phát triển mạnh như hiện nay, quá trình đô thị hóa diễn
ra trên quy mô toàn cầu gây ra những lo ngại như: bùng nổ dân số, ô nhiễm
môi trường, mất cân đối trong cơ cấu sử dụng đất trong đó qũy đất có hạn thì
việc sử dụng đất như thế nào là môt bài toán khó. Tất cả những trở ngại đó là
áp lực nặng nề đặt lên vai các nhà quản lý đất đai.
Xã Phúc Thuận là một xã đang phát triển thuộc Thị xã Phổ Yên, tỉnh
Thái Nguyên. Trong những năm qua, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của


2

nhà nước đại diện quyền chủ sở hữu chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng
đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn
nhất định trong quá trình thực hiện luật đất đai. Do đó, để thấy được những
mặt khó khăn, tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai
nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước
và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất, ta cần đánh giá một
cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh
nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả.
Qua thời gian học tập tại trường kết hợp với thực tiễn địa phương em
thấy được sự quan trọng của công tác chuyển quyền sử dụng đất(QSDĐ)
trong quản lý nhà nước về đất đai, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên,
dưới sự hướng dẫn của cô giáo Th.s. Dương Thị Thanh Hà, em tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã
Phúc Thuận, Thị xã Phổ Yên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 đến năm 2015”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất(QSDĐ) trên địa bàn xã
Phúc Thuận – Thị xã Phổ Yên giai đoạn 2013– 2015. Nhằn xác định những
kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trong công tác chuyển QSDĐ tại
địa phương. Từ đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong
công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng đất trên
địa bàn xã Phúc Thuận để biết được những thuận lợi khó khăn trong công tác
chuyển QSDĐ tại đây.


3

- Phân tích và đánh gía công tác chuyển QSDĐ giai đoạn từ năm 2013 –
2015 của xã Phúc Thuận phải dựa trên số liệu thực tế, đối chiếu với các văn
bản pháp luật hiện hành để đạt kết quả chính xác sát thực tế.
- Điều tra sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển QSDĐ.
- Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1.Ý nghĩa học tập và nghiên cứu khoa học
- Tìm hiểu và nắm vững các kiến thức về Luật Đất đai nói chung, công
tác chuyển QSDĐ nói riêng.
- Giúp sinh viên gắn lý thuyết với thực tiễn để củng cố thêm cho bài học
trên lớp.
1.4.2.Ý nghĩa thực tiễn
- Giúp cho cán bộ quản lý ở địa phương thấy được những mặt hạn chế
trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, phối hợp với cơ quan ban ngành
làm tốt hơn nữa công tác này, thúc đẩy việc giải quyết chuyển quyền sử dụng
đất theo đúng pháp luật.

4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Luật Đất đai 2003.
- Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử
phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về giá đất.
- Thông tư 23/2006/TT-BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính
- Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng
đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp,
bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Luật Đất đai 2013: ( Điều 22 Luật Đất đai 2013)
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra
xây dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

5

5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy
định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
2.1.1.2. Một số nội dung của căn cứ pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất.
- Hiến pháp 2013
- Luật Đất đai 2013 được thông qua kì họp thứ 6 ngày 09/12/2013, có
hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi
tiết thi hành một số điều Luật Đất đai 2013.
+ Nghị định số 44/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy
định về giá đất.
+ Nghị định số 45/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy
định về thu tiền sử dụng đất.

+ Nghị định số 46/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy


6

định về thu tiền thuê đất thuê mặt nước.
+ Nghị định số 47/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy
định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi
hành Luật Đất đai .
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban
hành quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu
hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Thông tư số 23/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 24/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về hồ
sơ địa chính.
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về bản
đồ địa chính
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005
hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ
tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005
của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế

chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006


7

về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và
Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất .
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên
và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/06/2014 hướng
dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất.
+ Thông tư 77/2014/TT- BTC của Bộ Tài chính ngày 16/06/2014 hướng
dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Mặc dù, đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay
đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử
dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được
quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình
thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các
quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất
đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá

trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và 2001) cho phù hợp;
sau 10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào
công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh


8

tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm
1993 còn nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước
trong thời kì công nghiệp hóa - hiện đại hóa. Để khắc phục những hạn chế của
Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về
đất đai, tại kỳ họp thứ 4, quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993, nhưng cụ thể
hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới
hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ và thủ tục cũng
như nhiều vấn đề khác có liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau:
+ Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp
+ Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng
+ Đất đang có tranh chấp
Đến luật Đất đai 2013, Nhà nướcvẫn mở rộng thời hạn giao đất nông
nghiệp và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất; khắc phục hiệu quả việc
giao đất, cho thuê đất một cách tràn lan… Đây là những điểm mới nổi bật
trong Luật Đất đai 2013 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. Luật đã hoàn
chỉnh luật và chặt chẽ hơn gồm có 7 hình thức chuyển quyền, cụ thể là bỏ
hình thức bảo lãnh QSDĐ.

2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam đang dần đổi mới với xu
thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày
càng sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như


9

công tác quản lý hành chính nhà nước về đất đai là một yếu tố khách quan
nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu
ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.
Phúc Thuận là một xã miền núi của huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên.
Theo địa giới hành chính, xã cách thị trấn Ba Hàng 13 km về phía Tây Bắc,
phía Bắc giáp xã Phúc Tân (huyện Phổ Yên) và xã Bình Sơn (thị xã Sông
Công); phía Đông giáp xã Minh Đức và thị trấn Bắc Sơn (huyện Phổ Yên);
phía Nam giáp xã Thành Công (huyện Phổ Yên); phía Tây Nam giáp xã
Trung Mỹ (huyện Tam Đảo); phía Tây Bắc giáp xã Quân Chu, xã Cát Nê và
thị trấn Quân Chu (huyện Đại Từ). Phúc Thuận cũng là một xã có tương đối
nhiều cơ quan, doanh nghiệp đóng trên địa bàn và có nền sản xuất công
nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, trồng trọt, chăn nuôi, thương mại, dịch vụ tương
đối phát triển, làm cho đất đai trong xã ngày càng trở nên có giá trị. Bên cạnh
đó tình hình kinh tế - xã hội của xã đang có nhiều chuyển biến mạnh mẽ, dẫn
tới nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, các lĩnh vực kinh tế - xã hội, an ninh
quốc phòng tăng nhanh.
Chính từ nhu cầu thực tiễn nói trên mà chuyển QSD đất đã trở thành vấn
đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành, nhất
là cơ quan quản lí đất đai ở địa phương. Thực tế trong thời gian qua, kể từ khi
Luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực, Ủy ban nhân dân xã Phúc Thuận và
các ban ngành có liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động
trong lĩnh vực này nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSD đất tại địa phương,

từ đó đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như phát
triển thị trường đất đai nói riêng.


10

2.2. Khái quát về chuyền QSDĐ
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai sửa đổi 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSD đất
nhưng có một số thay đổi so với luật đất đai 2003 đó là bỏ hình thức bảo
lãnh bằng giá trị QSD đất và tách cho thuê hoặc cho thuê lại QSD đất thành
2 hình thức riêng là cho thuê QSD đất và cho thuê lại QSD đất.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể
sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức sản xuất phù hợp khắc phục
tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi. (Điểm b khoản 1
Điều 179 Luật đất đai 2013)[7]
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó
cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường thị trấn để thuận
tiện cho sản xuất nông nghiệp.[2]
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung về dồn điền, đổi thửa thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.[7]
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển

QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một


11

khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi
khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 188 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ
các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng
lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghẹ cao, khu kinh tế và có quyền, nghĩa vụ theo quy định tại Điều 174 của
Luật đất đai năm 2013.[7]
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất.

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.


12

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với loại đất mà người sử dụng đã thuê
của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003
thì không cấm việc này.[7]
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật này được lựa chọn
hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đât trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất.
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và
cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp
luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử
dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định
của bộ Luật Dân sự về vấn đề thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản
về thừa kế.

- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ
vào di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc.


13

- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người ở hàng sau mới được hưởng.
- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết.
- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết.
- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết, bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, dì ruột của người chết, cháu ruột của người chết mà người chết
là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột.[7]
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất.
Là một hình thức chuyển quyền QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình
cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra
theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ
áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng

trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường
hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế
thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế
này.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[10].
Cụ thể là theo khoản 4, điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân: thu nhập từ
nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với


14

con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng mẹ chồng với con dâu; cha
vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với
cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau” được miễn thuế.
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất được quy định cụ
thể tại điều 129 của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay tiền hay chịu mua hàng hóa trong một thời gian
theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[9]
Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất quy định tại điều
130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.

2.2.1.7. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với
người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc này có thể xảy ra giữa
hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là
sức lao động, máy móc… theo thỏa thuận.


15

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các
đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh
tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh
nói chung. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[9]
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được
quy định cụ thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
2.2.2.Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn
2.2.2.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ,
quyền sở hưu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân được quy định như sau:
- Chuyển nhượng QSD đất giữa hai hộ gia đình, cá nhân:
a) Bên nhận chuyển QSD đất nộp 01 bộ hồ sơ gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất (đã có chứng thực của UBND xã,
phường, thị trấn hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước theo quy định
điều 119 Nghị định 181 và khoản 10, Điều 2 Nghị định 17/CP).
+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD đất
quy định tại khoản 1, 2 và 5 của Luật Đất đai 2003.

Hồ sơ nộp tại Văn phòng Đăng kí QSD đất thuộc Phòng Tài nguyên và
Môi trường cấp huyện hoặc bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp
huyện đối với người sử dụng đất tại phường; đối với hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất tại xã, thị trấn nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn.
b) Trình tự giải quyết công việc:
+ Trong thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, UBND xã, thị trấn có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Phòng Tài
nguyên và Môi trường (đối với nơi chưa có văn phòng Đăng kí QSD đất).


16

+ Trong thời gian không quá 4 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, Văn phòng đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường có
trách nhiệm thẩm tra, trích sao hồ sơ địa chính, gửi số liệu địa chính đến cơ
quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, chỉnh lí giấy chứng nhận QSD đất
đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với trường
hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSD đất.
+ Trong thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được
thông báo nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế chuyển đến, Văn phòng Đăng
kí QSD đất hoặc UBND xã, thị trấn có trách nhiệm chuyển thông báo đến cho
bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
+ Trong thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được
thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc UBND xã,
thị trấn nơi có đất có trách nhiệm giao giấy chứng nhận QSD đất cho người
nhận chuyển nhượng QSD đất.
- Chuyển nhượng QSD đất giữa hộ gia đình, cá nhân với tổ chức kinh tế:
a) Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển nhượng QSD đất cho hộ gia đình,
cá nhân thì việc nộp hồ sơ và trình tự giải quyết theo mục 1 nêu trên.
b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSD đất cho tổ chức

kinh tế thì việc nộp và giải quyết tại Văn phòng Đăng kí QSD đất thuộc Sở
Tài nguyên và Môi trường. [3]
2.2.2.2.Trình tự thủ tục đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng
đất
Trình tự thủ tục đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất được
quy định tại Điều 130 Luật Đất đai 2003, Điều 153 Nghị định số 181/CP,
Điều 31 Nghị định số 84/CP và Mục VIII Thông tư 06/TT-BTNMT như sau: