Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận nam từ liêm,thành phố hà nội (Tóm tắt trích đoạn)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
************

TỐNG THỊ OANH

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. Trần Văn Tuấn

Hà Nội - 2016


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, trƣớc hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Trần Văn
Tuấn đã trực tiếp hƣớng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.
Trong thời gian nghiên cứu cũng nhƣ trong thời gian hoàn thành luận văn, tôi đã
nhận đƣợc sự chỉ bảo tận tình của các thầy cô trong khoa Địa Lý và bộ môn Địa chính,
trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội. Thầy cô đã cho tôi những
kiến thức nền tảng và những kiến thức chuyên môn để tôi có thể hoàn thành luận văn này
cũng nhƣ những công việc sau này. Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy cô.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng quận Nam TừLiêm
đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn các đồng nghiệp, bạn học, cơ quan và gia đình đã tạo điều kiện

thuận lợicho tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu .
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Học viên

Tống Thị Oanh


DANH MỤC BẢNG

Tên bảng

STT

Trang

1

Bảng 2.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp đến 31/12/2015

54

2

Bảng 2.2 Hiện trạng đất phi nông nghiệp đến 31/12/2015

55

3

Bảng 2.3 Thống kê các loại GCN QSD đất đã cấp cho hộ gia
đình, cá nhân

63

4

Bảng 2.4 Hiện trạng về hệ thống hồ sơ địa chính

64

5

Bảng 2.5: Giá đất của đƣờng phố Nhóm I

67

6

Bảng 2.6: Giá đất của đƣờng phố Nhóm II

71

7

Bảng 2.7: Giá đất của đƣờng phố Nhóm III

73

8

Bảng 2.8: Giá đất của đƣờng phố Nhóm IV

77

9
10
11
12

Bảng 2.9: Ảnh hƣởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở chuyển
nhƣợng trung bình các nhóm đƣờng phố
Bảng 2.10: Giá đất thực tế đƣờng Mễ Trì Thƣợng năm 2016
Bảng 2.11: Giá đất điều tra đƣờng Hồ Tùng Mậu (đoạn thuộc
quận Nam Từ Liêm) năm 2016
Bảng 2.12: Giá đất thực tế đƣờng Phƣơng Canh năm 2016

88
90
92
94


DANH MỤC HÌNH

STT

Tên hình

Trang

1

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí quận Nam Từ Liêm

44

2

Hình 2.2 Biểu đồ ảnh hƣởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở
chuyển nhƣợng trung bình các nhóm đƣờng, phố

89


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Từ viết đầy đủ

BĐS

Bất động sản

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

HTXNN

Hợp tác xã nông nghiệp

NN

Nhà nƣớc

TT

Thị trƣờng

UBND

Ủy ban nhân dân

TTBĐS

Thị trƣờng bất động sản

VT

Vị trí

NSNN

Ngân sách nhà nƣớc


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................................................... 9
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................................... 13
1.1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất............................................................................... 13
1.1.1. Giá đất ............................................................................................................................. 13
1.1.1.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................................ 13
1.1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ....................................................................... 14
1.1.1.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ........................................................................ 17
1.1.1.4. Vai trò của quản lý nhà nƣớc về giá đất .............................................................. 23
1.1.2. Định giá đất ..................................................................................................................... 24
1.1.2.1. Khái niệm về định giá đất ................................................................................... 24
1.1.2.2. Vai trò của định giá đất ........................................................................................ 25
1.1.2.3. Các nguyên tắc định giá đất ................................................................................. 26
1.1.2.4. Các phƣơng pháp định giá đất ............................................................................. 29
1.2. Cơ sở pháp lý về giá đất và định giá đất ...............................Error! Bookmark not defined.

1.2.1. Quá trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đấtError! Bookmark not defin
1.2.1.1. Luật đất đai 1993 ..................................................Error! Bookmark not defined.
1.2.1.2. Luật đất đai năm 2003...........................................Error! Bookmark not defined.
1.2.1.3. Luật đất đai 2013 ..................................................Error! Bookmark not defined.
1.2.2. Cơ sở pháp lý hiện hành về giá đất và định giá đất .........Error! Bookmark not defined.
1.3. Quản lý nhà nƣớc về giá đất và định giá đất ở một số nƣớc trên thế giới . Error! Bookmark
not defined.

1.3.1. Định giá đất ở Trung Quốc ..............................................Error! Bookmark not defined.
1.3.2. Định giá đất ở Singapore .................................................Error! Bookmark not defined.
1.3.3. Định giá đất ở Thụy Điển.................................................Error! Bookmark not defined.
1.3.4. Định giá đất ở Austraylia .................................................Error! Bookmark not defined.


1.3.5. Nhận xét chung về công tác định giá đất của các nƣớc trên thế giớiError! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 2: GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .............Error! Bookmark not defined.
2.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội ......... Error!
Bookmark not defined.
2.1.1. Vị trí địa lý .......................................................................Error! Bookmark not defined.
2.1.2. Điều kiện tự nhiên ............................................................Error! Bookmark not defined.
2.1.2.1. Đặc điểm địa hình .................................................Error! Bookmark not defined.
2.1.2.2. Khí hậu ..................................................................Error! Bookmark not defined.
2.1.2.3. Thủy văn ...............................................................Error! Bookmark not defined.
2.1.2.4. Giao thông .............................................................Error! Bookmark not defined.
2.1.2.5. Tài nguyên đất.......................................................Error! Bookmark not defined.
2.1.2.6. Tài nguyên nƣớc ...................................................Error! Bookmark not defined.
2.1.2.7. Tài nguyên khoảng sản .........................................Error! Bookmark not defined.
2.1.2.8. Thực trạng môi trƣờng ..........................................Error! Bookmark not defined.
2.1.3. Thực trạng kinh tế ............................................................Error! Bookmark not defined.
2.1.3.1. Tăng trƣởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ............ Error! Bookmark not
defined.
2.1.3.2. Thực trạng phát triển các khu vực kinh tế ...........Error! Bookmark not defined.
2.1.4. Thực trạng xã hội .............................................................Error! Bookmark not defined.
2.1.4.2. Công tác Giáo dục đào tạo ....................................Error! Bookmark not defined.
2.1.4.3. Công tác Y tế - Dân số KHHGĐ ..........................Error! Bookmark not defined.
2.1.4.4. Công tác an sinhxã hội .........................................Error! Bookmark not defined.
2.2. Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội

..............................................................................................Error! Bookmark not defined.

2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 và tình hình biến động diện tích đất đaiError! Bookmark not defined
2.2.1.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 .........................Error! Bookmark not defined.


2.2.1.2. Tình hình biến động diện tích đất đai ...................Error! Bookmark not defined.
2.2.2.2. Đăng ký cấp giấy CNQSD đất ..............................Error! Bookmark not defined.
2.2.2.3. Hiện trạng hồ sơ địa chính ....................................Error! Bookmark not defined.
2.2.2.4. Quy hoạch sử dụng đất .........................................Error! Bookmark not defined.
2.2.2.5. Tình hình tranh chấp đất đai .................................Error! Bookmark not defined.
2.2.2.6. Hiện trạng cơ sở dữ liệu quản lý đất đai ..............Error! Bookmark not defined.
2.3. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Nam Từ Liêm .........Error! Bookmark not defined.

2.3.1. Các văn bản pháp quy về giá đất áp dụng trên địa bàn quận Nam Từ LiêmError! Bookmark not define
2.3.1.1. Luật đất đai và các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật của Trung ƣơng ....... Error!
Bookmark not defined.
2.3.2.2. Các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật của Thành phố Hà Nội .. Error! Bookmark
not defined.
2.3.2. Giá đất ở trên địa bàn quận Nam Từ Liêm ......................Error! Bookmark not defined.
2.3.2.1. Giá đất ở các đƣờng, phố Nhóm I .........................Error! Bookmark not defined.
2.3.2.2. Giá đất ở các đƣờng, phố Nhóm II .......................Error! Bookmark not defined.
2.3.2.3. Giá đất ở các đƣờng, phố Nhóm III ......................Error! Bookmark not defined.
2.3.2.4. Giá đất ở các đƣờng, phố Nhóm IV ......................Error! Bookmark not defined.
2.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm .. Error! Bookmark not
defined.
2.4.1. Cung cầu về nhà đất.........................................................Error! Bookmark not defined.

2.4.2. Ảnh hƣởng của các yếu tố thông thƣờng đến giá đất trên địa bàn nghiên cứuError! Bookmark not defi
2.4.3. Ảnh hƣởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứuError! Bookmark not defined.

2.4.4. Ảnh hƣởng của các yếu tố cá biệt đến giá đất trên địa bàn nghiên cứuError! Bookmark not defined.
2.4.5. Ảnh hƣởng của các yếu tố khác đến giá đất trên địa bàn nghiên cứuError! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VÀ BÌNH ỔN GIÁ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM .................................Error! Bookmark not defined.
3.1. Đánh giá khái quát công tác quản lý đất đai và định giá đất trên địa bàn quận Nam Từ


Liêm, thành phố Hà Nội .......................................................Error! Bookmark not defined.
3.2. Các giải pháp tăng cƣờng công tác quản lý Nhà nƣớc về giá đất trên địa bàn quận Nam Từ
Liêm, thành phố Hà Nội. ......................................................Error! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................................... 30
PHỤ LỤC ....................................................................................Error! Bookmark not defined.


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Đất đai là là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia.
Khi xã hội ngày càng phát triển kinh tế ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất của con
ngƣời ngày càng lớn thì giá trị mà đất đai mang lại ngày càng cao và đất đai ngày càng
trở nên có giá trị.
Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc, nhu cầu sử dụng đất cho
sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày càng
tăng. Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế
thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và sử dụng đất đai, trong đó
quản lý Nhà nƣớc về giá đất và định giá đất phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế
mới.
Luật đất đai 1993 đã xác định đất có giá: “Nhà nƣớc xác định giá các loại đất để
tính thuể chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài
sản khi giao đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi thu hồi đất; Chính phủ quy định khung
giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (Điều 12). Đây là một dấu mốc

quan trọng đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trƣờng bất động sản.
Luật đất đai 2003 đã kế thừa và phát triển các quy định của Luật đất đai 1993 về
giá đất và đã dành một mục quy định riêng về tài chính và giá đất (mục 6) và một mục
quy định về quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất động sản (mục 7) với quy định cụ thể
về Nguồn thu ngân sách nhà nƣớc về đất đai (Điều 54); Giá đất đƣợc hình thành trong
các trƣờng hợp...(Điều 55); Giá đất nhà nƣớc (Điều 56)...vv
Giá đất là thƣớc đo kinh tế của đất, phản ánh đúng giá đất sẽ thúc đẩy việc sử dụng
đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trƣờng bất động sản ra quyết định nhanh
chóng, thúc đẩy sự phát triển thị trƣờng bất động sản, điều tiết quan hệ cung – cầu. Mặt
khác, giúp nhà nƣớc đƣa ra các quyết định quan trọng trong việc quản lý đất đai và thị
trƣờng bất động sản.


Hiện nay tốc độ đô thị hóa của Hà Nội diễn ra rất nhanh đi kèm với sự phát triển
cơ sở hạ tầng, công nghiệp, xây dựng và hình thành nhiều trung tâm kinh tế, văn hóa,
khoa học, giáo dục.
Nghị quyết số 132/NQ-CP của Chính phủ về việc điều chỉnh địa giới hành chính
huyện Từ Liêm để thành lập 02 quận và 23 phƣờng thuộc thành phố Hà Nội. Từ ngày
27/12/2013, 02 quận mới đƣợc thành lập là Bắc Từ Liêm gồm 13 phƣờng và Nam Từ
Liêm gồm 10 phƣờng. Sự điều chỉnh địa giới này có tác động rất lớn đến việc quản lý đất
đai nói chung và về giá đất nói riêng. Việc nắm bắt đƣợc giá đất và biến động giá đất tại
địa bàn là rất cần thiết, phục vụ cho việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và
có hiệu quả, đáp ứng yêu cầu phát triển thị trƣờng bất động sản của địa phƣơng.
Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi đã thực hiện đề tài luận văn: “Nghiên cứu giá đất ở
và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà
Nội.”
2. Mục tiêu nghiên cứu
Làm rõ thực trạng giá đất ở thị trƣờng tại quận Nam Từ Liêm và xác định một số
yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở. Từ đó đề xuất một số giải pháp góp phần quản lý và bình
ổn giá đất trên địa bàn nghiên cứu.

3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
- Nghiên cứu tổng quan chính sách, pháp luật liên quan đến giá đất nhƣ: Luật đất
đai; Nghị định của Chính phủ; Quyết định của UBND thành phố; Thông tƣ hƣớng dẫn
của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng; Bộ tài chính xác định giá đất và khung giá đất
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác định giá đất trên địa bàn Quận
Nam Từ Liêm – TP Hà Nội từ năm 2013 đến năm 2016
- Điều tra giá đất ở thực tế trên thị trƣờng tại khu vực nghiên cứu từ năm 2013 đến
năm 2016 và tìm ra các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm TP Hà Nội
- Đề xuất các giải pháp tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc về giá đất ở trên địa bàn quận


Nam Từ Liêm – TP Hà Nội
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian nghiên cứu: trong phạm vi địa giới hành chính quận Nam Từ
Liêm – TP Hà Nội
Phạm vi thời gian: Từ khi huyện Từ Liêm được tách ra thành 02 quận là Nam Từ
Liêm và Bắc Từ Liêm theo Nghị quyết số 132/NQ-CP ngày 27/12/2013 đến nay.
Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:
+, Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Nam Từ Liêm – TP Hà Nội
+, Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Nam Từ Liêm – TP Hà
Nội.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
(1) Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu:
-

Thứ cấp:

+, Thu thập các tài liệu điều tra cơ bản về tự nhiên, kinh tế, xã hội, quản lý đất đai
của quận Nam Từ Liêm.

+, Thu thập các văn bản pháp quy liên quan đến giá đất do Nhà nƣớc và UBND
Thành phố Hà Nội ban hành.
-

Sơ cấp:

Thu thập các số liệu, tài liệu về giá đất từ năm 2013-2016 trên địa bàn quận Nam
Từ Liêm tại Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng quận và từ cán bộ Địa chính các phƣờng
trên địa bàn quận, các trung tâm môi giới đất đai, công ty kinh doanh bất động sản và
nguồn thông tin khảo sát thực tế của ngƣời dân tại khu vực nghiên cứu.
(2) Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Xác định các điểm cần điều tra giá đất
theo các tuyến đƣờng đại diện của quận, cụ thể nhƣ sau:
+, Đƣờng, phố nhóm I: là các đƣờng phố lớn, trung tâm của quận nhƣ đƣờng
Phạm Hùng, Hồ Tùng Mậu, Đại lộ Thăng Long...
+, Đƣờng, phố nhóm II: Mễ Trì, Nguyễn Cơ Thạch, Trần Hữu Dực,...


+, Đƣờng, phố nhóm III: Đình Thôn, Đỗ Đức Dục, Nguyễn Đổng Chi,...
+, Đƣờng, phố nhóm IV: Phƣơng Canh, đƣờng 70, Trung Văn,...
(3) Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: Thống kê, tập hợp lại những số liệu điều
tra về giá đất thực tế theo thời gian qua các năm. Xử lý trên phần mềm Excel để đƣa ra
giá đất trung bình tại mỗi vị trí trên mỗi tuyến đƣờng của quận.
(4) Phương pháp phân tích, so sánh: Phân tích số liệu đã xử lý, từ đó so sánh giá
đất Nhà nƣớc quy định với giá đất thị trƣờng và so sánh giá đất giữa các vị trí khác nhau
trên cùng một tuyến đƣờng.
(5) Phương pháp đánh giá, tổng hợp: Đánh giá những ảnh hƣởng của các yếu tố
đến giá đất. Cuối cùng tổng hợp lại để có những đề xuất và giải pháp hợp lý nhất.
6. Kết quả nghiên cứu
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan về giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất.

Chƣơng 2: Giá đất ở và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn quận Nam
Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
Chƣơng 3: Giải pháp tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc và bình ổn giá đất trên địa bàn
quận Nam Từ Liêm,thành phố Hà Nội.


CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất
1.1.1. Giá đất
1.1.1.1. Khái niệm về giá đất
Trong các nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu đó là sự biểu hiện về mặt giá
trị của quyền sở hữu đất đai. Xét trên phƣơng diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở
hữu đất; là mệnh giá của quyền sở hữu đối với một diện tích đất xác định, trong không
gian, thời gian xác định và trong các điều kiện, hoàn cảnh cụ thể xác định.
Trên thực tế, thị trƣờng bất động sản tồn tại 2 mức giá hay còn gọi là hai giá: giá
đất thị trƣờng và giá đất do Nhà nƣớc qui định. Giá đất thị trƣờng đƣợc hình thành trên
cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất với các bên khác có liên quan trong điều kiện thị
trƣờng mở và cạnh tranh; giá đất Nhà nƣớc qui định trên cơ sở giá đất thị trƣờng nhằm
phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nƣớc. Cả 2 loại giá đất nói
trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các qui luật
kinh tế thị trƣờng, trong đó các mức giá đất thị trƣờng thƣờng đƣợc xác lập trƣớc các
mức giá đất Nhà nƣớc quy định; giá đất Nhà nƣớc qui định ở trạng thái tĩnh tƣơng đối
còn giá đất thị trƣờng thƣờng ở trạng thái động.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu. Nội
hàm của quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nƣớc đƣợc pháp luật thể chế hóa
với các nội dung chủ yếu sau: (Điều 4 Luật Đất đai năm 2003)
- Thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai, bao gồm: Quyết định mục đích sử
dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng
đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); quy định về hạn mức giao
đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép

chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất.
- Nhà nƣớc thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính
sách tài chính về đất đai nhƣ: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất,
thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà


không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại.
- Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất thông qua hình thức
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với ngƣời đang sử dụng đất ổn
định; quy định quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
- Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng
đất.
Pháp luật Việt Nam cũng quy định giá đất đƣợc hình thành trong các trƣờng hợp
sau: (Điều 55 Luật Đất đai)
- Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
1.1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Đối với bất động sản nói chung và đất đai nói riêng, giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết,
tính hữu dụng, sức mua đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con
ngƣời. Giá trị đất đai/bất động sản đƣợc tạo ra trong sự tác động của các yếu tố: ý tƣởng và
chuẩn mực của xã hội, sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố
tự nhiên của các nhóm xã hội; hoạt động và xu hƣớng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển,
tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lƣơng, lƣợng tiền và tín dụng; sự quản lý
và điều tiết của Nhà nƣớc: chính sách, pháp luật, quy hoạch kế hoạch, chính sách môi

trƣờng; điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nƣớc, khóang sản ), vị trí địa lý, địa
hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhƣỡng. (Tổng cục quản lý Đất đai, CPLAR, Định giá đất)
a) Địa tô


Địa tô là phần giá trị thặng dƣ ngoài lợi nhuận bình quân của tƣ bản kinh doanh nông
nghiệp mà nhà đầu tƣ trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất đai để đƣợc quyền sử
dụng đất trong thời gian nhất định. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tƣ
hữu về ruộng đất.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu đƣợc do có sở hữu những ruộng đất
có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn nhƣ ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị
trƣờng tiêu thụ hơn, hoặc tƣ bản đầu tƣ thêm có hiệu suất cao hơn. Đây là độ chênh lệch
giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Giá cả sản xuất xã hội của nông
phẩm lại đƣợc quy định trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu nhất. Có hai loại
địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
+ Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu đƣợc từ sự chênh lệch về độ phì nhiêu
tự nhiên giữa các vùng đất làm phát sinh lợi nhuận siêu ngạch.
+ Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu đƣợc do thâm canh hay sự chênh lệch
về độ phì nhân tạo do đầu tƣ trực tiếp của con ngƣời vào đất đai hình thành lợi nhuận siêu
ngạch.
Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song đƣợc
phân phối một phần dƣới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông
nghiệp của nông dân, một phần dƣới hình thức thu nhập của nhà nƣớc.
Địa tô đƣợc hình thành theo công thức:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung – Giá cả sản xuất cá biệt
Trong đó, giá cả sản xuất chung là giá sản phẩm do thị trƣờng xác định. Giá cả sản
xuất cá biệt là giá thành sản phẩm của từng khu đất cụ thể. Lợi nhuận siêu ngạch đƣợc
hiểu là độ chênh giữa giá cả sản xuất chung và giá cả sản xuất cá biệt.
Địa tô tuyệt đối là phần địa tô mà ngƣời sử dụng đất phải nộp cho chủ sử hữu. Đó
là khoản chênh lệch giữa giá cả thị trƣờng và chi phí sản xuất của nông sản trên loại đất

xấu. Địa tô tuyệt đối xác định thông qua giá cả đất đai mà giá cả đất đai lại phụ thuộc vào
lợi nhuận thu đƣợc trên đất. Vì vậy ngƣời ta gọi giá đất là địa tô tƣ bản hóa:
Địa tô


Giá đất =
Tỷ suất lợi nhuận
b) Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay
đổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, vì
lúc này ngƣời mua sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn
nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do ngƣời bán
không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu đƣợc địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lƣợng
tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì ngƣời bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tƣ bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hƣớng giảm do đó giá
đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Ngƣời bán đất căn cứ vào lãi suất
ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đƣơng nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể
tính bình quân trong khoảng thời gian tƣơng đối dài để loại trừ ảnh hƣởng của nhân tố cá
biệt. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”, tr 34).
c) Quan hệ cung cầu
Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trƣờng đã hình thành mối quan hệ
biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong mối quan hệ đó thể hiện
sự tối đa lợi ích giữa ngƣời sản xuất và ngƣời tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận
động của giá cả.
Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lƣợng có hạn, vị trí cố định trong không
gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày càng tƣơi tốt chứ
không bị hao mòn nhƣ các loại hàng hóa thông thƣờng khác. Vì vậy quan hệ cung – cầu
trong thị trƣờng đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trƣờng
hàng hóa khác. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhƣng lƣợng cung của một loại

đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc
điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Để điều tiết về số lƣợng cung đất đai tham gia lƣu
thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất đóng vai trò quyết định.
Điều này phụ thuộc vào chất lƣợng quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát


triển kinh tế - xã hội, vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất (Hồ Thị Lam
Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”, tr 36).
1.1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu theo các nhóm sau:
- Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý, môi trƣờng gắn với thửa đất.
- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trƣờng.
- Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nƣớc và pháp luật.
a, Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý - xã hội và môi trường gắn với
thửa đất
 Yếu tố tự nhiên
* Vị trí thửa đất:
Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại càng cao, thì giá của thửa đất đó
càng lớn. Mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tƣơng đối.
Xét trên phƣơng diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò ngang nhau trong
việc tham gia đóng góp lên giá trị thửa đất. Tuy nhiên, trong những trƣờng hợp cụ thể, sự
đóng góp vào giá trị chung của thửa đất có thể khác nhau giữa 2 loại vị trí.
* Kích thƣớc, hình thể, diện tích thửa đất:
Một số đo về kích thƣớc và diện tích thửa đất tối ƣu khi nó thoả mãn một loại nhu
cầu cụ thể của đại đa số dân cƣ trong vùng. Ví dụ tại Hà Nội, với loại nhu cầu để ở, thì số
đo kích thƣớc, diện tích thửa đất tối ƣu khi mặt tiền thửa đất từ 4m đến 5 m và chiều sâu
thửa đất đạt từ 10m đến 15m;
* Địa hình thửa đất toạ lạc:
Địa hình nơi thửa đất toạ lạc cao hay thấp so với các thửa đất khác trong vùng lân
cận có quan hệ trực tiếp tới giá của thửa đất đó. Tuy nhiên, sự tác động nhiều hay ít của

yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận thửa đất là vùng dân cƣ, công


nghiệp, nông nghiệp hay thƣơng mại - dịch vụ.
* Đặc điểm trên mặt đất và dƣới lòng đất (độ phì của đất, tính chất vật lý của tầng
đất mặt, vv...):
Mức độ ảnh hƣởng của những yếu tố nói trên đến giá đất tuỳ thuộc vào mục đích sử
dụng đất. Ví dụ: độ dầy và tính chất thổ nhƣỡng của lớp đất bề mặt có ảnh hƣớng lớn đến
giá trị đất nếu đất đó đƣợc sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp nhƣng sẽ ít ảnh
hƣởng hơn nếu đất đó đƣợc sử dụng vào mục đích xây dựng - loại công năng liên quan
nhiều đến tính chất cơ học của lớp đất mặt.
* Kiến trúc của các công trình gắn liền với đất đối với thửa đất có nhà ở hoặc công
trình xây dựng (sau đây gọi chung là bất động sản):
Kiến trúc của bất động sản ảnh hƣởng trực tiếp tới giá trị của bất động sản đó. Nếu 2
bất động sản có vị trí nhƣ nhau, chi phí đầu tƣ xây dựng nhƣ nhau nhƣng bất động sản nào
có kiến trúc đẹp, phù hợp với thị hiếu của thị trƣờng thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngƣợc
lại.
* Yếu tố tự nhiên, môi trƣờng:
- Về yếu tố tự nhiên: mức độ ảnh hƣởng của thiên nhiên đến giá của một bất động
sản cụ thể tuỳ thuộc vùng địa lý. Đối với các thành phố ven biển những bất động sản là nhà
ở có mặt tiền hƣớng biển thƣờng có giá trị lớn hơn so với những bất động sản tƣơng tự
nhƣng mặt tiền hƣớng ngƣợc với hƣớng biển.
- Về yếu tố môi trƣờng: những yếu tố môi trƣờng ảnh hƣởng đến giá bất động sản
bao gồm: nƣớc sinh hoạt, không khí, tiếng ồn, vv… Mức độ ảnh hƣởng đến giá đất, bất
động sản của các yếu tố nêu trên ngày càng lớn nhất là tại các khu vực đô thị, các khu công
nghiệp, khu kinh tế.
 Yếu tố kinh tế
* Khả năng cho sinh lợi:
Đặt trong bối cảnh công năng của thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì

thửa đất có khả năng cho sinh lợi càng lớn với thời gian sinh lợi càng dài thì giá đất của
thửa đất đó càng cao và ngƣợc lại. Các tiêu chí để đánh giá khả năng sinh lợi từ đất gồm:
mức thu nhập hàng năm hoặc giai đoạn hoặc mức thu nhập một lần (tính theo đơn vị diện
tích đất là m² hoặc ha); thời gian kinh doanh có hiệu quả (thời gian có thu nhập ròng sau
thuế tính theo m² hoặc ha).
* Các công trình phụ trợ phục vụ sản xuất, kinh doanh gắn liền với thửa đất; tiện
nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con ngƣời:
Hiệu quả phục vụ sản xuất, kinh doanh của các công trình phụ trợ gắn liền với thửa
đất và tích hữu ích của các tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con ngƣời gắn liền với với
các công trình gắn liền với đất nhƣ hệ thống điện, nƣớc, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông
tin liên lạc vừa là những bộ phận cấu thành giá trị bất động sản nhƣng cũng vừa là yếu tố
ảnh hƣởng trực tiếp đến giá bất động sản.
* Các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất:
Tuy không trực tiếp cấu thành giá trị thửa đất nhƣng quy mô, chất lƣợng của các công
trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất ảnh hƣởng rất lớn đến giá của các thửa đất lân cận.
Các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất có quy mô hợp lý, chất lƣợng tốt sẽ làm
gia tăng giá trị của các thửa đất lân cận và ngƣợc lại.
 Yếu tố pháp lý
Các yếu tố pháp lý gắn với mỗi thửa đất bao gồm: quy hoạch sử dụng đất; tính pháp
lý của việc sử dụng đất; những hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn với đất:
* Quy hoạch sử dụng đất:
Loại đất hay mục đích sử dụng đất hay công năng của đất đƣợc xác định trên cơ sở
quy hoạch sử dụng đất. Cùng một quy mô diện tích đất, loại vị trí đất nhƣng loại đất khác
nhau, mục đích hay công năng đƣợc phép sử dụng khác nhau thì giá đất khác nhau. Trong
các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất thì tính pháp lý của thửa đất liên quan đến quy hoạch sử
dụng đất là một trong các yếu tố ảnh hƣởng lớn nhất đến giá đất.

* Tính pháp lý của việc sử dụng thửa đất:
Tính pháp lý của việc sử dụng thửa đất có nội hàm bao gồm các yếu tố: tính pháp lý
về quyền sử dụng đất, tính pháp lý của hiện trạng sử dụng đất (mục đích sử dụng đất, diện
tích đất sử dụng), tính pháp lý của hiện trạng công trình).
- Căn cứ để xem xét tính pháp lý của việc sử dụng đất là giấy tờ pháp lý sau: Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thửa đất
hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và các công trình gắn liền
với đất.
- Căn cứ để xem xét tính pháp lý của hiện trạng sử dụng đất là mục đích sử dụng
đất, diện tích đất đang sử dụng so với mục đích sử dụng đất, diện tích đất ghi trên giấy tờ
pháp lý về quyền sử dụng đất.
- Căn cứ để xem xét tính pháp lý của hiện trạng các công trình xây dựng gắn liền
với đất là quy hoạch về xây dựng khu vực nơi có công trình xây dựng đó, các quy định của
pháp luật về xây dựng.
Các yếu tố nêu trên tuy không tham gia trực tiếp vào việc hình thành giá trị thửa đất
và bất động sản nhƣng ảnh hƣởng lớn đến giá đất và giá bất động sản đó.
* Những hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn với đất:
Những hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn với đất đƣợc thể hiện trong các trƣờng hợp sau:
- Thửa đất, bất động sản đang trong thời gian cho thuê, thế chấp, góp vốn hoặc đang
trong tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất.
- Các quyền địa dịch của ngƣời sử dụng đất liền kề theo quy định của pháp luật.
- Các ràng buộc của ngƣời để thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.


 Yếu tố về tâm lý và môi trường
Các yếu tố tâm lý, môi trƣờng thƣờng gắn với mỗi thửa đất, bao gồm:

- Tâm lý của ngƣời nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, ngƣời mua bất động
sản đối với thửa đất, bất động sản (phong thủy), với ngƣời đang sử dụng đất, bất động sản
(tâm linh)
- Các điều kiện về môi trƣờng sống (đối với thửa đất ở, nhà nhà ở) nhƣ: không khí,
nƣớc, tiếng ồn, v.v.v.
b, Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
 Yếu tố cung bất động sản trên thị trường
* Nguồn cung về đất: tiêu chí để xác định nguồn cung về đất, bất động sản là diện
tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp chƣa có công trình xây dựng, đất chƣa sử dụng.
Những địa phƣơng, khu vực không còn hoặc còn ít đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp
chƣa có công trình xây dựng thì giá đất bình quân tại những địa phƣơng, khu vực đó
thƣờng cao hơn so với phƣờng, khu vực các quỹ đất trên còn nhiều.
* Nguồn cung về bất động sản: tiêu chí để xác định nguồn cung về bất động sản
gồm quỹ nhà ở, quỹ đất đã hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng nhƣng chƣa chuyển
nhƣợng hoặc cho thuê trong các khu đô thị, khu dân cƣ, khu công nghiệp, khu kinh tế.
Khi nguồn cung về đất, về bất động sản tăng lên là cầu không đổi thì giá đất, giá bất
động sản giảm và ngƣợc lại
 Yếu tố cầu bất động sản trên thị trường
Cầu bất động sản trên thị trƣờng đƣợc hiểu là cầu có khả năng thanh toán khi giao
dịch phát sinh. Cầu bất động sản trên thị trƣờng bao gồm cầu về đất và cầu về bất động sản.
Chúng đƣợc xác định bởi các tiêu chí sau:
* Cầu về đất: Tiêu chí để xác định cầu về đất gồm nhu cầu đất cho các dự án đầu tƣ
xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế và đất làm mặt bằng sản xuất, kinh
doanh khác; đất xây dựng các công trình công cộng; đất nông nghiệp, đất làm nhà ở tại


nông thôn.
* Cầu về nhà ở và các công trình xây dựng: Tiêu chí để xác định cầu về nhà ở, công
trình xây dựng là nhu cầu nhà ở của ngƣời dân, nhu cầu mặt bằng sản xuất, kinh doanh
phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa; nhu cầu kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của

nền kinh tế.
 Yếu tố cung - cầu bất động sản trên thị trường:
Yếu tố cung - cầu tác động đến giá đất không chỉ khi quan hệ cung - cầu mất cân
đối hoặc khi chúng đạt mức cân bằng mà sự tác động của quan hệ cung – cầu diễn ra trong
suốt chu kỳ của sự vận động của thị trƣờng. Trong đó, giá đất chịu ảnh hƣớng lớn nhất khi
quan hệ cung - cầu đạt trạng thái đỉnh của sự mất cân đối và chịu ảnh hƣởng thấp nhất khi
quan hệ cung - cầu đạt trạng thái cân bằng.
c, Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật
Sự thay đổi thể chế nhà nƣớc sẽ kéo theo sự thay đổi đƣờng lối, chính sách, pháp
luật của quốc gia nói chung. Mặc dù giá trị của tài sản nhận đƣợc từ các quyền về tài sản
do pháp luật qui định, nhƣng sự thay đổi về đƣờng lối, chính sách của Nhà nƣớc sẽ tác
động đến hoạt động của thị trƣờng bất động sản nói chung và hoạt động đầu tƣ vào lĩnh
vực bất động sản nói riêng, sự thay đổi đó có thể làm tăng hoặc giảm nhu cầu về đất, về
nhà ở. Sự tác động đó theo chiều hƣớng nào, tích cực hay tiêu cực, khuyến kích hay hạn
chế còn tuỳ thuộc đối với từng chính sách của Nhà nƣớc. Hay nói cách khác còn tuỳ thuộc
vào ý đồ chính trị và mức độ kiểm soát của Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản.
Ở nƣớc ta, các chính sách tác động trực tiếp đến đất và giá bất động sản bao gồm:
- Chính sách tài chính áp dụng đối với ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất và đối với ngƣời đƣợc nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tƣ vào lĩnh vực bất động sản;
- Chính sách đầu tƣ vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, phi nông
nghiệp;


- Các chính sách thuế về bất động sản.
(Nguồn: Cục Quản lý Nhà – Bộ Xây dựng)
1.1.1.4. Vai trò của quản lý nhà nước về giá đất
Đối với bất động sản giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua đối
với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con ngƣời. Giá trị bất động sản
đƣợc tạo ra trong sự tác động của các yếu tố:

- Điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nƣớc, khoáng sản), vị trí địa lý, địa
hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhƣỡng.
- Ý tƣởng và chuẩn mực của xã hội;
- Sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố tự nhiên của các
nhóm xã hội;
- Hoạt động và xu hƣớng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm kinh tế quốc
dân, lao động và tiền lƣơng, lƣợng tiền và tín dụng.
- Sự quản lý và điều tiết của Nhà nƣớc: chính sách, pháp luật, quy hoạch kế hoạch, chính
sách môi trƣờng;
Trong đó vai trò của Nhà nƣớc có ý nghĩa quan trọng, thể hiện trên các phƣơng
diện sau:
(1) Nhà nƣớc điều tiết giá thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô
Giá đất không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu
tố khác nhƣ: Định hƣớng phát triển kinh tế quốc dân; xu hƣớng đổi mới cơ cấu sản xuất
và kết cấu hạ tầng; sự hình thành các trung tâm công nghiệp, thƣơng mại và du lịch.
(2) Nhà nƣớc điều tiết giá thông qua các công cụ quản lý
Trong thị trƣờng nhà đất, giá cả không chỉ phụ thuộc vào quy luật cung cầu, mà còn
phụ thuộc vào cả xu hƣớng phát triển. Nhà nƣớc thông qua cơ chế, chính sách, chủ
trƣơng để quản lý và điều tiết mạnh mẽ và có hiệu quả thị trƣờng nhà đất. Mặt khác,
Nhà nƣớc có thể can thiệp rất sâu vào giá cả của đất bằng việc quyết định quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất và đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng.


(3) Nhà nƣớc thông qua điều tiết giá để điều tiết lợi ích đối với cộng đồng: việc tổ
chức xác định đúng đắn giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng. Qua đó, bằng các chính
sách và biện pháp Nhà nƣớc điều tiết lợi ích giữa các tầng lớp nhân dân, đảm bảo công
bằng xã hội và khuyến khích sử dụng đất đƣa lại hiệu quả kinh tế cao và phát triển bền
vững
1.1.2. Định giá đất
1.1.2.1. Khái niệm về định giá đất

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc giao đất cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Nhà nƣớc còn cho
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục đích xác định. Ngƣời
đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất của Nhà nƣớc (Theo
điều 5 Luật đất đai 2003) và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản
lý đất thích hợp theo định hƣớng kinh tế thị trƣờng, nó là cơ sở cho chuyển nhƣợng
quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa ngƣời
quản lý và ngƣời sử dụng. Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và ngƣời sử dụng
đất có quyền chuyển nhƣợng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê... và Nhà nƣớc có quyền
thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây
dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất
có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với ngƣời sử dụng đáp ứng đƣợc nhu cầu đòi
hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa.
Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ
tài chính liên quan tới đất giữa ngƣời quản lý và ngƣời sử dụng đất, giữa ngƣời sử dụng
đất với nhau.
Đồng thời đất là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống nhƣ việc định giá các
tài sản thông thƣờng, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về
không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý